ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III-ESPECIAL
Revisión ROSA BLANCA SANTIAGO Judicial CONDE procedente de Departamento de Recurrente Asuntos del KLRA202400353 Consumidor
V. Querella Núm.: C-SAN-2023- JUNTA DE DIRECTORES 0016589 CONDOMINIO ASHFORD 890 Sobre: Condominio (Ley Recurridos Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada)
Panel integrado por su presidente, el juez Figueroa Cabán, el juez Bonilla Ortiz, la jueza Mateu Meléndez y la jueza Prats Palerm
Figueroa Cabán, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de agosto de 2024.
Comparece Rosa Blanca Santiago Conde, en adelante
la señora Santiago o la recurrente, y solicita que
revisemos una Resolución emitida por el Departamento
de Asuntos del Consumidor, en adelante DACO. Mediante
dicho dictamen, se declaró “No Ha Lugar” la Querella y
se ordenó su cierre y archivo.
Por los fundamentos que expondremos a
continuación, se confirma la Resolución recurrida.
-I-
Surge de la copia certificada del expediente
administrativo que la recurrente presentó, por derecho
propio, una Querella ante DACO sobre impugnación de
asamblea, impugnación de actuaciones de la Junta de
Directores y derrama ilegal.1 En síntesis, la señora
1 Apéndice del recurrente, págs. 70-81.
Número Identificador
SEN2024_________________ KLRA202400353 2
Santiago alegó que en una Asamblea Ordinaria se aprobó
por mayoría una propuesta para la reparación del
elevador actual, que está dañado, por un costo de
$30,000.00. Simultáneamente, se aprobó una derrama
para la remodelación de dicho elevador.
Adujo que la aprobación de estas obras es
contradictoria y que el resultado sería la pérdida de
los $30,000.00, ya que eran obras sin garantía.
Argumentó, además, que el condominio no contaba con
dinero para hacer obras sin garantía y simultáneamente
hacer una derrama cuantiosa. Finalmente, la recurrente
solicitó como remedio que se determinara que la
aprobación de ambas obras (reparación y modernización)
es contradictoria y consecuentemente, nula.
Por su parte, la Junta de Directores del
Condominio Ashford 890, en adelante Junta de
Directores o la recurrida, presentó una Contestación a
Querella.2 En esencia, negó las alegaciones y arguyó
que el Consejo de Titulares aprobó las obras de
reparación del ascensor conforme a lo dispuesto en ley
y que la Querella era académica.
Luego de celebrada la vista administrativa, DACO
acogió las siguientes determinaciones de hecho:
1. La parte querellante se identifica como Rosa Blanca Santiago Conde, quien es titular del Apartamento 5-E del Condominio Ashford 890, en virtud de la escritura de compraventa otorgada el 16 de agosto de 1973, en San Juan, Puerto Rico, ante el Notario José A. Figueroa Morales.
2. El Condominio Ashford 890 se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal.
3. El 14 de agosto de 2023, el Consejo de Titulares del Condominio Ashford 890 celebró una asamblea a los fines de atender varios asuntos, entre ellos la propuesta para
2 Id., págs. 16-18. KLRA202400353 3
realizar reparaciones críticas y urgentes al elevador del lado derecho del condominio.
4. La parte querellante compareció y participó activamente de la asamblea de referencia.
5. En la mencionada asamblea, se presentaron las siguientes alternativas:
• Modificación Drive Elevator OTIS. Hasta un máximo de $30,000.00, utilizando sobrante de fondo de la cuenta del huracán María.
• Modernización del Elevador OTIS. Propuesta y derrama de $140,000.00 para la modernización de un elevador del Condominio.
6. Luego de aclararse varias dudas entre los miembros del Consejo de Titulares, se pasó a votación para aprobar la reparación del elevador derecho, por un costo de hasta $30,000.00 y simultáneamente, iniciar una derrama para la modernización del mencionado elevador, por la cantidad de $140,000.00.
7. El resultado de la votación fue de 19 votos a favor y 9 votos en contra. La parte querellante votó en contra. Así las cosas, quedaron aprobadas las propuestas de reparación del elevador y la modernización del mencionado elevador. De igual modo, quedó aprobada la derrama de $140,000.00 para llevar a cabo los trabajos de modernización de referencia.
8. En la mencionada Asamblea, el Consejo de Titulares votó unánimemente para que el término de la derrama sea por nueve (9) meses, contados a partir del mes de septiembre de 2023. Adicional, el Consejo de Titulares votó unánimemente para que se utilizara el dinero de la reserva para pagar el depósito de 50% del costo total de la modernización del elevador para poder firmar el contrato y que ese dinero fuese repuesto con el pago de la derrama acordado.
9. Inconforme con la determinación del Consejo de Titulares del Condominio Ashford 890 en cuanto a realizar trabajos de reparación del elevador derecho por un costo hasta $30,000.00 y simultáneamente, cobrar una derrama de $140,000.00, para realizar trabajos de modernización de dicho elevador, el 13 de septiembre de 2023, la parte querellante presentó la querella de epígrafe.
10. En la vista administrativa, la parte querellante alegó no oponerse a que se atienda la situación del elevador. Además, admitió que el elevador ya fue reparado. Sin embargo, entiende que ambos trabajos no podían llevarse a cabo simultáneamente, por ser contradictorias [sic]. En su lugar, se debió seleccionar solo uno de los trabajos KLRA202400353 4 aprobados: reparación o modernización. A esos efectos solicita que se declare nula la derrama aprobada por el Consejo de Titulares para los trabajos de modernización del elevador derecho del Condominio.
11. Por su parte, la parte querellada, a través de su representante legal, aclaró que los trabajos de reparación del elevador de referencia permitiría[n] que este equipo siga funcionando hasta que se logren los trabajos de modernización aprobados, los cuales son a largo plazo. Estos trabajos de modernización implicaría[n] cambios sustanciales para llevarlo a un equipo del Siglo XXI. Adicional, el cobro de la derrama aprobada por el Consejo de Titulares permitiría que en nueve (9) meses, una vez la derrama sea pagada en su totalidad, se pondría la orden correspondiente para la modernización del elevador.
12. Por último, la parte querellada informó en la vista administrativa que la compañía aseguradora indemnizó al Condominio Ashford 890 para cubrir, en su totalidad, los gastos de reparación del elevador del edificio, cuyos daños fueron ocasionados por el huracán María.3
Conforme a lo anterior, DACO concluyó que los
planteamientos de la señora Santiago carecían de
fundamentos debido a que la Asamblea Extraordinaria se
había celebrado de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de
Condominios de Puerto Rico, en adelante Ley Núm. 129-
2020. Por tal razón, no procede que DACO sustituya el
criterio del Consejo de Titulares, “a quien le
corresponde determinar la conveniencia o no de los
trabajos para la conservación o seguridad del
inmueble, así como para el uso eficaz de los elementos
comunes”. Lo contrario sería una actuación ultra vires
de parte del foro administrativo.
En cuanto al reclamo de declarar nula la derrama,
DACO entendió que la misma se había aprobado conforme
a lo dispuesto en la Ley Núm. 129-2020. También,
destacó que, aunque votó en contra de la derrama, la
3 Id., págs. 8-15. KLRA202400353 5
recurrente aprobó los términos para pagarla, como
también la fecha de inicio de los pagos.
A base de los hechos que encontró probados, DACO
emitió una Resolución en la que declaró “No Ha Lugar”
la Querella y ordenó su archivo.4
En desacuerdo, la señora Santiago presentó una
Moción de Reconsideración en la que destacó que el
elevador ya había sido reparado y se encontraba en
funcionamiento, por lo que su modernización no es una
reparación crítica ni urgente, sino una obra de mejora
que requiere, para su aprobación, el consentimiento
unánime de todos los titulares.5
Debido a que DACO no se expresó sobre la
Reconsideración dentro del término establecido en la
Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del
Gobierno de Puerto Rico, Ley Núm. 30-2017, en adelante
LPAU, se considera rechazada de plano.
Oportunamente, la recurrente acude ante nos
mediante el recurso de epígrafe y señala que la
agencia cometió el siguiente error:
ERRÓ EN DERECHO DACO AL DECLARAR NO HA LUGAR LA QUERRELLA PUES LA MODERNIZACIÓN DEL ELEVADOR DERECHO CONSTITUYE UNA OBRA DE MEJORA QUE REQUIERE UNA DERRAMA POR LO QUE ERA NECESARIA LA APROBACIÓN UNÁNIME DE LOS TITULARES CONFORME AL ARTÍCULO 49 DE LA LEY NÚM. 129 DE 16 DE AGOSTO DE 2020, SEGÚN ENMENDADA.
Luego de revisar los escritos de las partes y la
copia certificada del expediente administrativo,
estamos en posición de resolver.
4 Id., págs. 13-14. 5 Id., págs. 1-7. KLRA202400353 6
-II-
A.
La revisión judicial de las decisiones
administrativas tiene como fin primordial delimitar la
discreción de las agencias, para asegurar que ejerzan
sus funciones conforme la ley y de forma razonable.6 A
esos efectos, la revisión judicial comprende tres
aspectos, a saber: 1) la concesión del remedio
apropiado; 2) la revisión de las determinaciones de
hecho conforme al criterio de evidencia sustancial; y
3) la revisión completa y absoluta de las conclusiones
de derecho del organismo administrativo.7 Además, el
tribunal debe determinar si la agencia, en el caso
particular, actuó arbitraria o ilegalmente, o de
manera tan irrazonable que su actuación constituyó un
abuso de discreción.8
Es una norma firmemente establecida que las
decisiones de los organismos administrativos gozan de
deferencia por los tribunales y se presumen correctas
en virtud de la experiencia en la materia y pericia de
estos organismos.9 No obstante, la deferencia judicial
cede ante las siguientes circunstancias, a saber:
cuando la decisión no está basada en evidencia
sustancial; cuando el organismo administrativo ha
6 Fuentes Bonilla v. ELA, 200 DPR 364 (2018); Rodríguez Ocasio et al. v. ACAA, 197 DPR 852, 860 (2017) (Sentencia); Unlimited v. Mun. de Guaynabo, 183 DPR 947, 965 (2011); Empresas Ferrer v. ARPe, 172 DPR 254, 264 (2007). 7 Rodríguez Ocasio et al. v. ACAA, supra, págs. 860-861; Batista,
Nobbe v. Jta. Directores, 185 DPR 206, 217 (2012); Padín Medina v. Adm. Sist. Retiro, 171 DPR 950, 960 (2007). 8 Batista, Nobbe v. Jta. Directores, supra, pág. 216; JP, Plaza
Santa Isabel v. Cordero Badillo, 177 DPR 177, 187 (2009); Rivera Concepción v. ARPe, 152 DPR 116, 122 (2000). 9 Graciani Rodríguez v. Garage Isla Verde, 202 DPR 117, 126 (2019); Borschow Hosp. v. Junta de Planificación, 177 DPR 545 (2009); Martínez v. Rosado, 165 DPR 582 (2005); Otero v. Toyota, 163 DPR 716, 727 (2005); Misión Ind. v. JCA, 145 DPR 908, 929 (1998). KLRA202400353 7
errado en la aplicación o interpretación de las leyes
o reglamentos; cuando ha mediado una actuación
arbitraria, irrazonable o ilegal; o cuando la
actuación administrativa lesiona derechos
constitucionales fundamentales.10
El Tribunal Supremo de Puerto Rico, en adelante
TSPR, ha establecido que “[l]as determinaciones de
hechos de las decisiones de las agencias serán
sostenidas por el tribunal, si se basan en evidencia
sustancial que obra en el expediente administrativo”.11
Evidencia sustancial es aquella prueba pertinente que
“una mente razonable pueda aceptar como adecuada para
sostener una conclusión”.12 Este estándar de revisión
requiere que la evidencia sea considerada en su
totalidad, esto es, tanto la que sostenga la decisión
administrativa como la que menoscabe el peso que la
agencia le haya conferido.13 Ello implica que de
existir un conflicto razonable en la prueba, debe
respetarse la apreciación realizada por la agencia.14
Esta revisión contra el expediente se basa
exclusivamente en evidencia y materias oficialmente
admitidas, en los asuntos sobre los que se tomó
conocimiento oficial y en todo lo que surgió en la
vista administrativa.15
Respecto a las conclusiones de derecho, la
doctrina prevaleciente faculta a los tribunales a
10 Batista, Nobbe v. Jta. Directores, supra.; JP, Plaza Santa Isabel v. Cordero Badillo, supra.; Rivera Concepción v. ARPE, supra. 11 Sec. 4.5 de la Ley Núm. 38-2017 (3 LPRA sec. 9675). 12 Ramírez v. Depto. de Salud, 147 DPR 901 (1999); Asoc. Vec. H.
San Jorge v. U. Med. Corp., 150 DPR 70, 75 (2000); Graciani Rodríguez v. Garage Isla Verde, supra, pág. 127. 13 Assoc. Ins. Agencies, Inc. v. Com. Seg. PR, 144 DPR 425, 437
(1997). 14 Otero v. Toyota, supra; Hilton v. Junta de Salario Mínimo, 74
DPR 670, 687 (1953). 15 Com. de Seguros v. AEELA, 171 DPR 514, 525 (2007). KLRA202400353 8
revisarlas en toda su extensión. Sin embargo, ello no
significa que aquellos tengan la libertad absoluta
para descartarlas libremente.16 Por el contrario, el
“…tribunal podrá sustituir el criterio de la agencia
por el propio sólo cuando no pueda hallar una base
racional para explicar la decisión administrativa”.17
Por ello, como intimamos previamente, las decisiones
de las agencias administrativas merecen la mayor
deferencia judicial cuando se trata de la
interpretación y aplicación de sus propios
reglamentos.18
En fin, el criterio a aplicar no es si la
decisión administrativa es la más razonable o la
mejor, sino si la determinación de la agencia, en
interpretación de los reglamentos y las leyes que le
incumbe implantar, es una razonable.19
B.
La Ley de Condominios de Puerto Rico, en adelante
Ley Núm. 129-2020, define el concepto “obra urgente”
como “[t]oda obra cuya ejecución no pueda posponerse
por razones apremiantes de seguridad o porque sea
necesaria para la restitución de los servicios
esenciales, tales como el suministro de agua, de
electricidad o la puesta en funcionamiento de los
ascensores”.20
16 Federation Des Industries De La Perfumerie v. Ebel International Limited, 172 DPR 615 (2007); Ramírez v. Depto. de Salud, supra. 17 Otero Mercado v. Toyota de Puerto Rico, supra; Misión Ind. de
PR v. JP, supra. 18 PCME Comercial, SE v. Junta de Calidad Ambiental, 166 DPR 599
(2005). 19 Id. 20 Art. 3(t) de la Ley Núm. 129-2020 (31 LPRA sec. 1921b). (Énfasis suplido). KLRA202400353 9
La autorización de los gastos destinados a este
tipo de mejora está sujeta a “la urgencia y la
trascendencia para la posibilidad de vida en el
condominio”.21 Así pues, “[n]o es relevante si es
permanente o no o qué proporción guarda el gasto a
incurrir con el presupuesto anual. Lo notable es la
indispensabilidad de la ejecución para la vida en el
condominio”.22 En el caso de los ascensores, por
ejemplo, como son elementos comunes del bien
inmueble,23 su reparación “podrá catalogarse como una
obra urgente si su avería… afecta el disfrute de los
apartamientos”.24
Resulta necesario destacar, que el retiro de los
fondos de reserva para obras urgentes tiene un
procedimiento particular estatuido, a saber: convocar
y celebrar una asamblea extraordinaria del Consejo de
Titulares en un término expedito no menor de
veinticuatro (24) horas.25 “La importancia de atender
con premura una obra urgente permite que la
autorización mayoritaria para incursionar en el fondo
de reserva pueda obtenerse del Consejo de Titulares”.26
En contraste con la anterior, la Ley Núm. 129-
2020 define obra de mejora como “[t]oda obra
permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a
aumentar el valor o la productividad de la propiedad
21 M. García Cárdenas, Manual de Propiedad Horizontal: La Ley de Condominios y Esquemas Jurídicos, San Juan, MJ Editores, 2015, págs. 130-131. (Énfasis suplido). 22 Id., pág. 131. (Énfasis suplido). 23 Art. 17(a)(4) de la Ley Núm. 129-2020 (31 LPRA sec. 1921p). 24 M. Godreau Robles, El Condominio: El régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, 3.a ed., San Juan, Ediciones SITUM, 2023, pág. 245. 25 Art. 49(a)(2)(d)(2) de la Ley Núm. 129-2020 (31 LPRA sec. 1922u). 26 Godreau Robles, op. cit., pág. 242. (Énfasis suplido). KLRA202400353 10
en cuestión o a proveer mejores servicios para el
disfrute de los apartamentos o de las áreas comunes.”27
Las obras de mejora se distinguen de las demás en
que “no son obras de mantenimiento ni mucho menos
necesarias para el sostenimiento del condominio” si no
que “van dirigidas al lujo u ornato o [a la] mera
convivencia […].”28
Con relación a la ejecución de las obras de
mejora, el Artículo 49(d)(3) de la Ley Núm. 129-2020
dispone que estas “sólo podrán realizarse, mediante la
aprobación de dos terceras partes (2/3) de los
titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes
(2/3) de los participantes en las áreas comunes. Se
requerirá el consentimiento unánime del Consejo de
Titulares cuando dichas obras de mejoras requieran
derrama”.29
-III-
Para la recurrente, la reparación del elevador,
en la medida en que se puede calificar como una obra
extraordinaria o urgente, se podía, como en efecto se
hizo, aprobar por la mayoría de los titulares. Sin
embargo, la modernización del elevador, en cuanto
conlleva “cambios sustanciales”, es una mejora, que
como se sufragará mediante una derrama, requería el
consentimiento unánime del Consejo de Titulares. En
consecuencia, solicita que se declare nula la derrama
aprobada para la modernización del elevador.
27 31 LPRA sec. 1921a (q). 28 A. Ventura-Travaset y González, Derecho de propiedad horizontal, 4ta ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1980, pág. 275. (Citando a Marimar Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado, supra). (Énfasis suplido). 29 31 LPRA sec. 1922d (3). (Énfasis suplido). KLRA202400353 11
En cambio, para el recurrido, la Resolución
recurrida debe ser confirmada en todas sus partes por
ser correcta en derecho. A su entender, contrario a
las alegaciones de la recurrente, las obras
relacionadas con la funcionalidad de los elevadores
resultan necesarias e imprescindibles “para garantizar
el tránsito hacia los apartamentos y la seguridad de
todas las personas”. Consecuentemente, constituyen
una “obra necesaria o extraordinaria y hasta urgente”
relacionadas con el mantenimiento de la funcionalidad
o seguridad de los residentes. Por tal razón, podían
aprobarse, como en efecto se hizo, por la mayoría de
todos los votos de todos los titulares presentes.
Luego de revisar independientemente el expediente
administrativo, consideramos que la resolución
recurrida es correcta por lo cual no amerita nuestra
intervención revisora. Veamos.
El propio Artículo 3 de la Ley Núm. 129-2020,
supra, cataloga como urgente “la puesta en
funcionamiento de los ascensores”. Por su parte, DACO,
luego de celebrar una vista administrativa en la que
examinó los testimonios de las partes y con el
beneficio del expediente administrativo, determinó que
la Modernización Elevador Otis del Condominio Ashford
890 es una obra urgente cuya aprobación solo requiere
la votación de la mayoría de los titulares en una
asamblea debidamente convocada. Esa determinación
amerita nuestra deferencia, más aún cuando DACO es un
organismo administrativo especializado en materia de
propiedad horizontal.30
30 Murphy Bernabe v. Tribunal Superior, 103 DPR 692, 699 (1975). KLRA202400353 12
Pero hay más. Nuestra revisión independiente del
expediente administrativo revela que la determinación
impugnada fue aprobada por la mayoría de los titulares
en asamblea debidamente convocada.
Además, la recurrente no ha establecido que la
Resolución recurrida no esté basada en evidencia
sustancial que obre en el expediente.
En fin, la señora Santiago no ha derrotado la
presunción de corrección de la Resolución
administrativa recurrida.
-IV-
Por los fundamentos previamente expuestos, se
confirma la Resolución recurrida.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones