Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I
FÉLIX X. RODRÍGUEZ Certiorari APONTE procedente del Tribunal de Primera Demandante - Recurrido KLCE202500386 Instancia, Sala de Carolina v. consolidado con Civil núm.: VERDE REAL KLCE202500442 CA2024CV00439 DEVELOPMENT, LLC, ISRAEL QUINTANA Sobre: LUCIANO, ET ALS Incumplimiento de Contrato, Daños Demandados-Peticionarios y Perjuicios
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio y el Juez Rodríguez Flores.
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de mayo de 2025.
El Tribunal de Primera Instancia (“TPI”) denegó desestimar,
por las alegaciones, una demanda presentada por un corredor de
bienes raíces contra un desarrollador y varias personas asociadas
con la construcción de una urbanización. Según explicamos en
detalle a continuación, concluimos que erró el TPI, pues (i) la
demanda no contiene una causa de acción viable contra el
desarrollador por la venta del proyecto en el 2023, pues el contrato
pertinente, aun de presumirse existente y válido en algún momento,
fue terminado por el desarrollador en el 2020, y (ii) no se alega que
las demás partes, con quienes el demandante no tenía contrato,
hubiesen incurrido en alguna acción u omisión pertinente durante
el año anterior a la presentación de la demanda.
I.
En febrero de 2024, el Sr. Félix Rodríguez Aponte (el “Realtor”
o “Demandante”) presentó la acción de referencia, sobre
incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, en contra de Verde
Real Development LLC (el “Desarrollador” o “Dueño”) y contra las
Número Identificador SEN2025________________ KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 2
siguientes personas: el Sr. Israel Quintana Luciano, la Sa. Hilda L.
Pérez Luciano y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por
ambos; el Sr. Enrique Santiago Rodríguez, el Sr. Roberto López, el
Sr. Manuel E. Net Velázquez, la Sa. Migdalia Ferrer Montijo y la
Sociedad Legal de Gananciales compuesta por estos; Cidra
Excavations LLC; y el Sr. José R. Iglesias Díaz, la Sa. Lizbeth Del
Carmen Rodríguez y la Sociedad legal de Gananciales por ambos
compuesta (los demandados, con excepción del Desarrollador, los
“Asociados”).
En cuanto al Desarrollador, el Realtor alegó que incumplió un
contrato de corretaje de bienes raíces (el “Contrato”) suscrito el 21
de mayo de 2015, mediante el cual se le autorizó a promocionar,
negociar y vender las 112 unidades de un proyecto residencial
denominado Verde Real, ubicado en el Municipio de Ciales (el
“Proyecto”). Lo anterior, a cambio de una comisión de 2.5% del
precio de venta (entre $105,000.00-$109,000.00) de cada unidad de
vivienda cuya venta gestionara el Realtor.
El Realtor admitió que, en febrero de 2020, el Dueño le notificó
que el Contrato había sido cancelado. El Realtor indica que, aunque
el Dueño aseveró que ello había ocurrido desde octubre de 2017,
nunca recibió en el 2017 comunicación alguna al respecto.
El Realtor alegó que, luego de la cancelación del Contrato, el
Dueño había vendido el remanente del Proyecto al gobierno estatal
por la suma de $6,100,000.00. Reclamó que era acreedor a una
comisión por dicha venta.
En cuanto a los Asociados, el Realtor adujo que se trataba de
personas de algún modo ligadas con el desarrollo del Proyecto
(ejecutivos del Dueño, contratistas, ingenieros, etc.). Alegó que,
“durante el periodo del 21 de mayo de 2015 hasta finales de 2020”,
los Asociados habían realizado “intervenciones indebidas,
negligentes, omisiones y otros actos afectando sustancialmente KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 3
[sus] derechos” bajo el Contrato así como el “cumplimiento de sus
obligaciones” bajo el mismo. Además, alegó que los Asociados
habían intervenido “negligentemente en los procesos de
administración y de la oficina de ventas” del Proyecto, y que estos
también habían contribuido a que el Dueño cancelara el Contrato
en el 2020. Además, alegó que algunos de los Asociados fueron
negligentes en el diseño y construcción de las casas del Proyecto,
“afectando así las ventas y financiamiento” de las unidades.
Luego de varios trámites procesales, el 27 de junio, el Dueño
instó una Moción De Desestimación Bajo La Regla 10.2(5) De
Procedimiento Civil (la “Moción del Dueño”). Arguyó que el Contrato
era nulo debido a que carecía de una fecha de vencimiento. Explicó
que la Ley 10-1994, según enmendada (la “Ley 10”), que reglamenta
el corretaje de bienes raíces en Puerto Rico, exige que todos los
contratos de corretaje, exclusivos, semiexclusivos o abiertos,
contengan una fecha específica de vencimiento (día, mes y año) y
prohíbe las cláusulas de renovación automática. Art. 31 de la Ley
10, 20 LPRA sec. 3054. Añadió que este requisito es esencial y su
omisión ocasiona la nulidad del contrato. Así pues, el Dueño
planteó que, aun si se tomaran como ciertos todos los hechos bien
alegados en la Demanda, era nulo el Contrato por carecer de fecha
de vencimiento. Además, el Dueño expuso que al Realtor se le pagó
la comisión acordada por las ventas que realizó antes de la
cancelación del Contrato y que el Realtor no había participado en la
venta por cuya comisión reclama ni tampoco había gestionado venta
alguna durante el periodo de tres (3) años en los que el Proyecto
estuvo paralizado.
Por su parte, el 27 de junio, los Asociados también solicitaron
la desestimación de la Demanda (Moción De Desestimación Por
Prescripción Extintiva, o la “Moción de los Asociados”). Arguyeron
que cualquier reclamación del Realtor en su contra sería por daños KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 4
y perjuicios extracontractuales, cuyo término prescriptivo es de un
año. Plantearon que, a lo sumo, dicho término habría comenzado el
14 de febrero de 2020, cuando el Realtor admite que recibió una
carta en donde se le indicaba que el Contrato estaba cancelado
desde el 29 de octubre de 2017.
El Demandante se opuso a ambas mociones. Indicó las
razones por las cuales, a su juicio, no procedía que el Contrato
tuviese una fecha determinada de terminación. Planteó que debía
interpretarse que, para cada unidad, la fecha de terminación del
Contrato sería la fecha en que se autorizara la correspondiente
escritura de compraventa. El Realtor anejó a su escrito varios
documentos, entre los cuales consta un informe preparado por otro
corredor de bienes raíces, en el cual se concluyó que el Contrato sí
cumplió con cada uno de las disposiciones de la Ley 10, ante. Por
consiguiente, afirmó que el Contrato no era nulo y que no procedía
la desestimación de la Demanda en cuanto al Dueño.
Por otro lado, al oponerse a la Moción de los Asociados, el
Realtor arguyó que no fue hasta septiembre de 2023 que supo sobre
la venta del remanente del Proyecto. Planteó que, a partir del 29 de
septiembre de 2023, cuando el Dueño y la Administración de
Vivienda Pública suscribieron la escritura de compraventa, es que
pudo precisar los actos de los Asociados en un “contexto más claro
y preciso”, como un patrón para obstaculizar el cumplimiento del
Contrato. Al presentarse la Demanda en febrero de 2024, el Realtor
sostuvo que su reclamación contra los Asociados no estaba
prescrita.
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I
FÉLIX X. RODRÍGUEZ Certiorari APONTE procedente del Tribunal de Primera Demandante - Recurrido KLCE202500386 Instancia, Sala de Carolina v. consolidado con Civil núm.: VERDE REAL KLCE202500442 CA2024CV00439 DEVELOPMENT, LLC, ISRAEL QUINTANA Sobre: LUCIANO, ET ALS Incumplimiento de Contrato, Daños Demandados-Peticionarios y Perjuicios
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio y el Juez Rodríguez Flores.
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de mayo de 2025.
El Tribunal de Primera Instancia (“TPI”) denegó desestimar,
por las alegaciones, una demanda presentada por un corredor de
bienes raíces contra un desarrollador y varias personas asociadas
con la construcción de una urbanización. Según explicamos en
detalle a continuación, concluimos que erró el TPI, pues (i) la
demanda no contiene una causa de acción viable contra el
desarrollador por la venta del proyecto en el 2023, pues el contrato
pertinente, aun de presumirse existente y válido en algún momento,
fue terminado por el desarrollador en el 2020, y (ii) no se alega que
las demás partes, con quienes el demandante no tenía contrato,
hubiesen incurrido en alguna acción u omisión pertinente durante
el año anterior a la presentación de la demanda.
I.
En febrero de 2024, el Sr. Félix Rodríguez Aponte (el “Realtor”
o “Demandante”) presentó la acción de referencia, sobre
incumplimiento de contrato y daños y perjuicios, en contra de Verde
Real Development LLC (el “Desarrollador” o “Dueño”) y contra las
Número Identificador SEN2025________________ KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 2
siguientes personas: el Sr. Israel Quintana Luciano, la Sa. Hilda L.
Pérez Luciano y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por
ambos; el Sr. Enrique Santiago Rodríguez, el Sr. Roberto López, el
Sr. Manuel E. Net Velázquez, la Sa. Migdalia Ferrer Montijo y la
Sociedad Legal de Gananciales compuesta por estos; Cidra
Excavations LLC; y el Sr. José R. Iglesias Díaz, la Sa. Lizbeth Del
Carmen Rodríguez y la Sociedad legal de Gananciales por ambos
compuesta (los demandados, con excepción del Desarrollador, los
“Asociados”).
En cuanto al Desarrollador, el Realtor alegó que incumplió un
contrato de corretaje de bienes raíces (el “Contrato”) suscrito el 21
de mayo de 2015, mediante el cual se le autorizó a promocionar,
negociar y vender las 112 unidades de un proyecto residencial
denominado Verde Real, ubicado en el Municipio de Ciales (el
“Proyecto”). Lo anterior, a cambio de una comisión de 2.5% del
precio de venta (entre $105,000.00-$109,000.00) de cada unidad de
vivienda cuya venta gestionara el Realtor.
El Realtor admitió que, en febrero de 2020, el Dueño le notificó
que el Contrato había sido cancelado. El Realtor indica que, aunque
el Dueño aseveró que ello había ocurrido desde octubre de 2017,
nunca recibió en el 2017 comunicación alguna al respecto.
El Realtor alegó que, luego de la cancelación del Contrato, el
Dueño había vendido el remanente del Proyecto al gobierno estatal
por la suma de $6,100,000.00. Reclamó que era acreedor a una
comisión por dicha venta.
En cuanto a los Asociados, el Realtor adujo que se trataba de
personas de algún modo ligadas con el desarrollo del Proyecto
(ejecutivos del Dueño, contratistas, ingenieros, etc.). Alegó que,
“durante el periodo del 21 de mayo de 2015 hasta finales de 2020”,
los Asociados habían realizado “intervenciones indebidas,
negligentes, omisiones y otros actos afectando sustancialmente KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 3
[sus] derechos” bajo el Contrato así como el “cumplimiento de sus
obligaciones” bajo el mismo. Además, alegó que los Asociados
habían intervenido “negligentemente en los procesos de
administración y de la oficina de ventas” del Proyecto, y que estos
también habían contribuido a que el Dueño cancelara el Contrato
en el 2020. Además, alegó que algunos de los Asociados fueron
negligentes en el diseño y construcción de las casas del Proyecto,
“afectando así las ventas y financiamiento” de las unidades.
Luego de varios trámites procesales, el 27 de junio, el Dueño
instó una Moción De Desestimación Bajo La Regla 10.2(5) De
Procedimiento Civil (la “Moción del Dueño”). Arguyó que el Contrato
era nulo debido a que carecía de una fecha de vencimiento. Explicó
que la Ley 10-1994, según enmendada (la “Ley 10”), que reglamenta
el corretaje de bienes raíces en Puerto Rico, exige que todos los
contratos de corretaje, exclusivos, semiexclusivos o abiertos,
contengan una fecha específica de vencimiento (día, mes y año) y
prohíbe las cláusulas de renovación automática. Art. 31 de la Ley
10, 20 LPRA sec. 3054. Añadió que este requisito es esencial y su
omisión ocasiona la nulidad del contrato. Así pues, el Dueño
planteó que, aun si se tomaran como ciertos todos los hechos bien
alegados en la Demanda, era nulo el Contrato por carecer de fecha
de vencimiento. Además, el Dueño expuso que al Realtor se le pagó
la comisión acordada por las ventas que realizó antes de la
cancelación del Contrato y que el Realtor no había participado en la
venta por cuya comisión reclama ni tampoco había gestionado venta
alguna durante el periodo de tres (3) años en los que el Proyecto
estuvo paralizado.
Por su parte, el 27 de junio, los Asociados también solicitaron
la desestimación de la Demanda (Moción De Desestimación Por
Prescripción Extintiva, o la “Moción de los Asociados”). Arguyeron
que cualquier reclamación del Realtor en su contra sería por daños KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 4
y perjuicios extracontractuales, cuyo término prescriptivo es de un
año. Plantearon que, a lo sumo, dicho término habría comenzado el
14 de febrero de 2020, cuando el Realtor admite que recibió una
carta en donde se le indicaba que el Contrato estaba cancelado
desde el 29 de octubre de 2017.
El Demandante se opuso a ambas mociones. Indicó las
razones por las cuales, a su juicio, no procedía que el Contrato
tuviese una fecha determinada de terminación. Planteó que debía
interpretarse que, para cada unidad, la fecha de terminación del
Contrato sería la fecha en que se autorizara la correspondiente
escritura de compraventa. El Realtor anejó a su escrito varios
documentos, entre los cuales consta un informe preparado por otro
corredor de bienes raíces, en el cual se concluyó que el Contrato sí
cumplió con cada uno de las disposiciones de la Ley 10, ante. Por
consiguiente, afirmó que el Contrato no era nulo y que no procedía
la desestimación de la Demanda en cuanto al Dueño.
Por otro lado, al oponerse a la Moción de los Asociados, el
Realtor arguyó que no fue hasta septiembre de 2023 que supo sobre
la venta del remanente del Proyecto. Planteó que, a partir del 29 de
septiembre de 2023, cuando el Dueño y la Administración de
Vivienda Pública suscribieron la escritura de compraventa, es que
pudo precisar los actos de los Asociados en un “contexto más claro
y preciso”, como un patrón para obstaculizar el cumplimiento del
Contrato. Al presentarse la Demanda en febrero de 2024, el Realtor
sostuvo que su reclamación contra los Asociados no estaba
prescrita.
El 26 de marzo, mediante dos Resoluciones (las “Decisiones”),
el TPI denegó las mociones de desestimación. Razonó que el
Contrato era válido porque tenía un término de duración, pues en
su primera cláusula se acordó que estaría vigente hasta “la venta
total de dicha propiedad, a partir de la firma del contrato”. En KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 5
cuanto a los Asociados, el TPI razonó que el término prescriptivo de
un (1) año comenzó a decursar a partir del 23 de septiembre de
2023, cuando el Realtor tuvo conocimiento de la venta del
remanente del Proyecto.
El 11 de abril, el Dueño presentó uno de los recursos que nos
ocupa (KLCE202500386); formula el siguiente señalamiento de
error:
Erró el TPI al dictar una Resolución contraria al estado de derecho vigente toda vez que el contrato de corretaje objeto del litigio no tiene fecha de vencimiento, conforme exige la Ley Núm. 10-1994 y su jurisprudencia interpretativa.
Por su parte, el 24 de abril, los Asociados interpusieron el otro
recurso de referencia (KLCE202500442); formulan el siguiente
señalamiento de error:
Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al determinar que la fecha en que el agraviado tuvo conocimiento del alegado daño fue en septiembre 29 del 2023 y no la fecha en que le fue cancelado su contrato el 25 de octubre de 2017 o, en la alternativa, el día 14 de febrero de 2020 fecha en que se le reitera al demandante que su contrato había sido cancelado.
Por tratarse de la revisión de dos dictámenes interlocutorios
en un mismo caso, el 28 de abril ordenamos la consolidación de los
recursos. Además, le ordenamos al Realtor que mostrara causa por
la cual no debíamos expedir los autos de certiorari solicitados,
revocar las Decisiones y, así, ordenar la desestimación con perjuicio
de la Demanda.
El 5 de mayo, el Realtor presentó su alegato. Subrayó que,
hasta febrero de 2020, rindió servicios al Dueño y, en general,
reprodujo lo planteado ante el TPI en oposición a las mociones de
desestimación. Subrayó que, “por la naturaleza y complejidad del
proyecto, la llamada culminación del contrato … no necesariamente
se podía establecer en términos de tiempo, sino de logros que se
pudieran obtener en el proceso de promoción, certificación de KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 6
clientes y cierre de contratos de compraventa de propiedades.”
Resolvemos1.
II.
La desestimación es un pronunciamiento judicial que resuelve
el pleito de forma desfavorable para el promovente, sin celebrar un
juicio en su fondo o en los méritos. S.L.G. Sierra v. Rodríguez, 163
DPR 738, 745 (2005); R. Hernández Colón, Práctica Jurídica de
Puerto Rico Derecho Procesal Civil, Quinta Edición, San Juan, Michie
de Puerto Rico, 2010, pág. 369.
La Regla 10.2 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,
R. 10.2, establece varios supuestos en los cuales una parte
demandada puede solicitar la desestimación de una acción en su
contra antes de presentar la contestación a la demanda. Aut. Tierras
v. Moren & Ruiz Dev. Corp., 174 DPR 409, 428 (2008); véase,
además, S.L.G. Sierra v. Rodríguez, 163 DPR 738, 745 (2005). En lo
pertinente a la acción de referencia, la Regla 10.2(5) de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 10.2 (5), dispone lo siguiente:
Toda defensa de hechos o de derecho contra una reclamación en cualquier alegación… se expondrá en la alegación respondiente que se haga a las mismas, en caso de que se requiera dicha alegación respondiente, excepto que, a opción de la parte que alega, las siguientes defensas pueden hacerse mediante moción debidamente fundamentada: … (5) dejar de exponer una reclamación que justifique la concesión de un remedio.
A los fines de disponer de una moción de desestimación, el
tribunal está obligado a dar por ciertas y buenas las alegaciones
1 El Realtor solicitó la desestimación del recurso presentado por los Asociados porque la totalidad del mismo se notificó luego de expirado el término aplicable. Hemos determinado denegar esta solicitud. Subrayamos que, el mismo día en que se presentó el recurso, el hecho de su presentación, junto a su carátula, fue notificado al Realtor. Aunque no haber notificado la totalidad del recurso dentro del término aplicable es un defecto de notificación, no estamos ante una ausencia de notificación dentro de dicho término. Véase, por ejemplo, 4 LPRA sec. 24w (requiriendo “reducir al mínimo” los recursos desestimados por “defectos de forma o de notificación”) (énfasis suplido). En efecto, el mandato estatutario es proveer una “oportunidad razonable para la corrección de defectos de forma o de notificación que no afecten los derechos de las partes”. 4 LPRA sec. 24w (énfasis suplido). El referido defecto fue prontamente corregido por los Asociados y los derechos del Realtor no se afectaron. KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 7
fácticas de la demanda. Torres Torres v. Torres Serrano, 179 DPR
481, 501 (2010); Perfect Cleaning Service, Inc. v. Centro
Cardiovascular, 172 DPR 139, 149 (2007); Colón Muñoz v. Lotería de
Puerto Rico, 167 DPR 625, 649 (2006); García v. E.L.A., 163 DPR
800, 814 (2005); Harguindey Ferrer v. Universidad Interamericana,
148 DPR 13, 30 (1999); Ramos v. Marrero, 116 DPR 357, 369 (1985).
Esto obedece a que el demandante no viene obligado a realizar
alegaciones minuciosas y técnicamente perfectas, sino que se le
permite limitarse a bosquejar a grandes rasgos su reclamación,
mediante una exposición sucinta y sencilla de los hechos. Torres
Torres, 179 DPR a la pág. 501; Sánchez v. Aut. de los Puertos, 153
DPR 559, 569 (2001); Dorante v. Wrangler de P.R., 145 DPR 408,
413 (1998).
Procederá una moción de desestimación al amparo de la
precitada Regla 10.2(5) si el TPI determina que, a la luz de la
situación más favorable al demandante y resolviendo toda duda a
su favor, la demanda es insuficiente para constituir una
reclamación válida. El Día, Inc. v. Mun. de Guaynabo, 187 DPR 811,
821 (2013); Consejo Titulares v. Gómez Estremera, et al., 184 DPR
407, 423 (2012); Colón v. San Patricio Corp., 81 DPR 242, 266 (1959).
En otras palabras, el promovente de la moción de
desestimación tiene que demostrar que, presumiendo que lo allí
expuesto es cierto, la demanda no expone una reclamación que
justifique la concesión de un remedio. Rosario v. Toyota, 166 DPR
1, 7 (2005); Pressure Vessels v. Empire Gas, 137 DPR 497, 505
(1994). Además, ante una moción de desestimación, hay que
interpretar las alegaciones de la demanda conjunta, liberalmente y
de la manera más favorable posible para la parte demandante.
Rosario, 166 DPR a la pág. 8; Dorante, 145 DPR a la pág. 414. Así
pues, la demanda no se desestimará a menos que se desprenda con
toda certeza que el demandante no tiene derecho a remedio alguno KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 8
bajo cualquier estado de hechos que puedan ser probados en apoyo
a su reclamación. Rosario, 166 DPR a la pág. 8; Pressure Vessels,
137 DPR a la pág. 505.
III.
“La prescripción extintiva es una institución de derecho
sustantivo que extingue el derecho a ejercer determinada causa de
acción”. Maldonado Rivera v. Suarez y otros, 195 DPR 182, 192
(2016). En otras palabras, la prescripción extintiva es materia de
naturaleza sustantiva, regida por nuestro Código civil. SLG García–
Villega v. ELA et al, 190 DPR 799, 812 (2014); Fraguada Bonilla v.
Hosp. Aux. Mutuo, 186 DPR 365, 373 (2012); 31 LPRA ant. sec.
5291.
La prescripción extintiva “tiene como propósito castigar la
inercia y estimular el ejercicio rápido de las acciones, puesto que no
se debe exponer a las personas toda la vida, o por un largo tiempo,
a ser demandadas”. SLG Haedo-López v. SLG Roldán-Rodríguez, 203
DPR 324, 336-337 (2019) (Citas omitidas). Véase, además, COSSEC
et al. v. González López et al., 179 DPR 793, 806 (2010). “Al respecto,
transcurrido el periodo de tiempo establecido por ley sin reclamo
alguno por parte del titular del derecho, se origina una presunción
legal de abandono”. Fraguada Bonilla, 186 DPR a la pág. 374.
El término prescriptivo para presentar una reclamación, al
amparo del Artículo 1802 del Código Civil de 1930,2 31 LPRA ant.
Sec. 5141, es de un año desde que el agraviado supo, o debió saber
con razonable diligencia, del daño. Artículo 1868 del Código civil,
31 LPRA ant. sec. 5298; SLG Serrano-Báez v. Foot Locker, 182 DPR
824, 832 (2011).
Así mismo, el término prescriptivo, cuando no exista
disposición especial que indique alguna otra cosa, comenzará a
2 Hacemos referencia al Código Civil vigente al momento de los hechos. KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 9
transcurrir desde el día en que pudo ejercitarse la misma. Art. 1869
del Código Civil, 31 LPRA ant. sec. 5299. Para que comience a
transcurrir el término, es necesario que la persona perjudicada
conozca del daño sufrido, quién se lo ha causado y los elementos
necesarios para poder ejercitar efectivamente su causa de acción.
Fraguada Bonilla, 186 DPR a la pág. 374 (Citas omitidas).
Ahora bien, “si el desconocimiento [de los elementos de la
causa de acción] se debe a falta de diligencia, entonces no son
aplicables estas consideraciones sobre la prescripción”. Íd.;
COSSEC et al., 179 DPR a la pág. 806. A estos efectos, se le exige a
la parte afectada la diligencia de una persona prudente y razonable,
de manera que descubra los elementos necesarios para su causa de
acción en un tiempo razonable para, así, cumplir con los propósitos
de la prescripción. Véase, Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 330
(2004). Comenzado a transcurrir el término, el Artículo 1873 del
Código Civil establece que “[l]a prescripción de las acciones se
interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación
extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de
la deuda por el deudor”. 31 LPRA ant. sec. 5303.
IV.
Los contratos de corretaje de bienes raíces deben tener fecha
de vencimiento o un término de duración. Así lo requiere el Art. 31
de la Ley 10-1994, supra. Véase, además, SLG Rodríguez Rivera v.
Bahía Park, 180 DPR 340, 356-358 (2010). Contrario a lo razonado
por el TPI, en este caso, el Contrato no tenía fecha de vencimiento
determinada según requerida por ley.
No obstante, no tenemos que resolver si el Contrato es nulo
por esa razón. Es suficiente advertir que, cuando menos, la
ausencia de una fecha de terminación, según requerido por ley,
facultaba al Dueño a dar por terminado el Contrato al 14 de febrero
de 2020, fecha en que el Realtor admite supo de la terminación del KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 10
mismo. Es decir, el hecho de que el Contrato, contrario a lo
requerido por ley, no contara con una fecha determinada de
terminación conlleva que el Dueño podía válidamente terminar el
Contrato en cualquier momento.
Una vez terminado el Contrato en febrero de 2020, el Dueño
podía válidamente, como lo hizo, vender el Proyecto a cualquier
persona interesada, sin la intervención del Realtor y sin que ello
diese lugar a obligación contractual alguna hacia este. Más aún, en
este caso no se alega que la venta del remanente del Proyecto,
ocurrida en el 2023 (tres años luego de que el Realtor supiese que el
Contrato se daba por terminado), fuese producto, siquiera en parte,
de alguna gestión del Realtor. De hecho, del récord surge que, luego
de febrero de 2020, el Realtor no hizo gestión de venta alguna en
conexión con ninguna de las unidades del Proyecto.
En cuanto a los Asociados, dado que el Realtor culminó su
trabajo en conexión con el Proyecto en febrero de 2020, los actos u
omisiones de los Asociados, a los que hace referencia la Demanda,
necesariamente habrían ocurrido antes de dicha fecha. De hecho,
en la Demanda se alega que, “durante el periodo del 21 de mayo de
2015 hasta finales de 2020, todos los demandados intervinieron
negligentemente, obstaculizando gestiones realizadas por la parte
demandante en cumplimiento de su obligación con Verde Real…”.3
(Énfasis provisto). No obstante, no es hasta el 2024 que se presenta
la Demanda.
Es decir, ante el conocimiento del Realtor de la terminación
del Contrato en el 2020, y la ausencia de conexión del Realtor con
el Proyecto luego de dicha fecha, el Realtor claramente estaba en
posición, desde el 2020, de conocer los supuestos actos y omisiones
de los Asociados. Contrario a lo que el Realtor plantea, no tiene
3 Véase, Demanda, Apéndice B del recurso de certiorari KLCE202500442, pág. 9 KLCE202500386 consolidado con KLCE202500442 11
pertinencia el que fuese en el 2023 que el Dueño vendiese el
Proyecto, pues dicho hecho, por sí solo, no reveló información
específica alguna sobre los actos u omisiones de los Asociados,
ocurridos antes del 2020, que supuestamente contribuyeron a la
venta del Proyecto o interfirieron con el debido desempeño del
Realtor de sus obligaciones bajo el Contrato. Tampoco surge del
récord, ni el Realtor alega, que se hubiese interrumpido
extrajudicialmente dicho termino prescriptivo de manera oportuna.
Por tanto, la reclamación de daños contra los Asociados está
En fin, aún si tomáramos como ciertos los hechos alegados en
la Demanda, concluimos que no existe una causa de acción viable a
favor del Realtor en contra de ninguna de las partes demandadas.
Así pues, procede la desestimación con perjuicio de la Demanda.
V.
Por los fundamentos que anteceden, se expide el auto de
certiorari solicitado y se revocan las Resoluciones recurridas.
Cónsono con lo anterior, se ordena la desestimación, con perjuicio,
de la acción de referencia.
Lo acuerda y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones