EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Denjiro Rivera Rodríguez
Querellante-recurrida
vs. Certiorari Junta de Directores Condominio Torre de Caparra 2008 TSPR 56
Querellada-peticionaria 173 DPR ____
Departamento de Asuntos del Consumidor
Recurrida
Número del Caso: CC-2003-370 Ref. CC-2003-365
Fecha: 2 de abril de 2008
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Bayamón, Panel II
Juez Ponente:
Hon. Néstor S. Aponte Hernández
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Pedro J. Caride Cruz
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. Eduardo Colón Castro
Materia: Revisión Administrativa
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 2
Denjiro Rivera Rodríguez Querellante-recurrida
v. Certiorari
CC-2003-370 Junta de Directores Condominio ref. Torre de Caparra CC-2003-365 Querellada-peticionaria
Departamento de Asuntos del Consumidor Recurrida
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada señora Fiol Matta
En San Juan, Puerto Rico, a 2 de abril de 2008.
La Junta de Directores del Condominio Torre de
Caparra solicita la revocación del dictamen del Tribunal
de Apelaciones que determinó que es nulo un contrato
suscrito entre el Consejo de Titulares de un condominio
residencial sometido al régimen de propiedad horizontal
y una compañía privada de celulares que arrendó un
espacio de la azotea del edificio para la instalación de
antenas y otros equipos para transmitir su señal.
Debemos resolver si una mayoría de los titulares puede
arrendar un elemento común de un condominio residencial
a un tercero ajeno al régimen o si se requiere para ello
un voto de unanimidad. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 3
I
La Junta de Directores del Condominio Torre de Caparra
(en adelante, la Junta de Directores) convocó una asamblea
extraordinaria el 20 de febrero de 2001 para la
“aprobación de propuesta de arrendamiento de SunCom para
instalación de antenas en el área del techo de los
ascensores”. En dicha convocatoria se indicó, conforme al
artículo 38-C de la Ley de la propiedad horizontal, que si
en la primera reunión no se constituía el quórum para
celebrar la asamblea, se celebraría otra asamblea al día
siguiente, a la misma hora, en la que los presentes
constituirían el quórum. La asamblea se celebró el 7 de
marzo del mismo año, pero la asistencia no fue suficiente
para establecer el quórum. Al día siguiente, se celebró
otra asamblea y se llevó a votación la propuesta de la
compañía SunCom para arrendar un espacio en la azotea para
ubicar allí tres antenas de teléfonos celulares y equipo
accesorio. La propuesta se aprobó por unanimidad de los
presentes. Luego de la votación, el recurrido, señor
Denjiro Rivera Rodríguez, titular de un apartamento en el
Condominio Torre de Caparra, se presentó a la asamblea y
le entregó una carta al administrador para que se leyera
en voz alta, en la cual daba sus razones, para oponerse a
la aprobación de la propuesta.
El 28 de marzo de 2001, el señor Rivera Rodríguez,
presentó una comunicación dirigida a la Junta de
Directores en la cual plasmó formalmente su oposición a la CC-2003-370 ref. CC-2003-365 4
propuesta de SunCom. Posteriormente, sometió una querella
en el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante
DACO) alegando que no se había presentado un contrato
específico para la consideración de los titulares ni un
plan para la disposición de los fondos. Asimismo, el 20
de abril de 2001 solicitó una orden de cese y desista para
suspender los trabajos de instalación de equipos hasta que
se aprobara el contrato conforme a derecho.
El 30 de noviembre de 2001, DACO desestimó la querella
y resolvió que la Junta de Directores actuó conforme a su
reglamento. En primer lugar, determinó que la
convocatoria cumplió con lo requerido, ya que la segunda
asamblea no se celebró antes que transcurrieran
veinticuatro horas desde la primera, y porque el artículo
38-C de la Ley de la propiedad horizontal específicamente
permite establecer el quórum con los presentes en dicha
segunda asamblea. En segundo lugar, resolvió que el
acuerdo con SunCom es válido, puesto que el reglamento del
condominio delega lo referente a este tipo de asunto al
Consejo de Titulares. En tercer lugar, DACO determinó que
la aprobación del contrato propuesto por una mayoría es
suficiente, ya que el contrato de arrendamiento es un acto
de administración siempre que su vigencia sea de menos de
seis años.
El señor Rivera Rodríguez solicitó la reconsideración
del dictamen y al ser ésta declarada sin lugar, recurrió
el 4 de febrero de 2002 al Tribunal de Apelaciones. El
foro apelativo revocó la resolución del DACO el 31 de CC-2003-370 ref. CC-2003-365 5
marzo de 2003 y determinó que aunque la asamblea se
constituyó válidamente, el contrato de arrendamiento es
nulo porque tal acuerdo no era un mero acto de
administración pues variaba el uso y destino de un
elemento común del condominio y por lo tanto requería el
consentimiento unánime de todos los titulares.
Posteriormente, se presentaron ante este Tribunal dos
recursos de certiorari. En uno recurre DACO y en el otro
la Junta de Directores del Condominio Torre de Caparra.
Ambos alegaron que el arrendamiento de una parte de la
azotea no altera el uso y destino del elemento común. El
26 de agosto de 2003 expedimos ambos recursos y pasamos a
resolverlos conjuntamente.
II
La Ley de la propiedad horizontal, Ley Núm. 104 del 23
de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. sec. 1291
et seq., se creó con el propósito de establecer un régimen
legal que facilite la vida en convivencia para aprovechar
mejor la escasez del terreno edificable en Puerto Rico.
Serrano v. Sociedad Española de Auxilio Mutuo, 2007
T.S.P.R. 132; Maldonado v. Consejo de Titulares, 111
D.P.R. 427, 429 (1981); Arce v. Caribbean Home Const.
Corp., 108 D.P.R. 225, 242 (1978). Véase además, la
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 157 del 4 de junio de
1976.
Aunque la propiedad horizontal utiliza un espacio
común para el aprovechamiento de varios titulares, no se
trata de la figura clásica de la copropiedad del Código CC-2003-370 ref. CC-2003-365 6
civil. Nuestra doctrina de la horizontalidad, establecida
en la ley y aclarada a través de la jurisprudencia,
procura no circunscribir la naturaleza jurídica del
régimen utilizando conceptos del Código civil que no
responden a la realidad económica y social de nuestra
sociedad. En Arce v. Caribbean Home, supra, pág. 236,
definimos la horizontalidad recogiendo la descripción del
jurista Agustín Aguirre:
El nuevo Derecho contempla la horizontalidad como una institución jurídica de caracteres propios, en que la propiedad singular y exclusiva de los pisos o apartamientos concurre, en inseparable unidad, con el condominio sobre los elementos comunes al servicio de aquellos…
En este régimen propietario, el bien común sirve para el
disfrute adecuado de lo privado. Por esa razón y hacia
ese fin existen los elementos comunes en el condominio y
éstos se mantienen necesariamente en indivisión forzosa.
El artículo 11 de la Ley de la propiedad horizontal
enumera de forma ilustrativa aquellas áreas del inmueble
que se presumen elementos comunes del condominio y entre
ellos menciona la azotea.1 31 L.P.R.A. sec. 1291-i. Sobre
el uso de estas áreas, el artículo 14 dispone que “[c]ada
titular podrá usar de los elementos comunes conforme a su
destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los
demás.” 31 L.P.R.A. sec. 1291-l. Los elementos comunes
existen para satisfacer las necesidades de la convivencia,
por lo que el uso de éstos se tiene que aceptar como un
1 A diferencia del techo que sólo cubre el edificio, la azotea es “la cubierta llana de un edificio dispuesta para CC-2003-370 ref. CC-2003-365 7
derecho de todos. Además, cada titular de un apartamento
sometido al régimen de propiedad horizontal es también
dueño en condominio de los elementos comunes y disfruta
del mismo derecho al uso que los demás condóminos,
independientemente de su porciento de participación.
Véase, Hernán Racciatti, Propiedad por pisos o por
departamentos, 3ra ed., Ediciones Depalma, Buenos Aires,
1975, pág. 249.2
El ejercicio del derecho en relación a los elementos
comunes no es absoluto, ya que hay dos condiciones
principales que limitan su uso.3 Primero, no se puede
menoscabar el derecho de los demás titulares sobre estos
elementos. Este es un principio general de la convivencia
y de la necesidad de proteger el disfrute de la propiedad
que es esencial a la horizontalidad, y que nuestra Ley de
la propiedad horizontal recoge en su artículo 14, supra.
El fin para el cual se ha destinado una cosa es otro
límite al uso de los elementos comunes que todos los
titulares deben respetar. El tratadista argentino Andrés
Rafael Palmiero reconoce que la definición del destino de
una cosa en el régimen de la propiedad horizontal tiene un
significado particular:
poder andar por ella...” Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 583 (1973). 2 El artículo 3 de la ley argentina de propiedad horizontal tiene una redacción semejante a la nuestra: “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.” Ley No 13.512 B.O. 18/10/1948. 3 Sobre este tema, véase, Jorge Laje, op. cit., 205-207, que a su vez cita más legislación extranjera que dispone lo mismo. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 8
En la propiedad horizontal se entiende por destino de las cosas, la realización, en los hechos, de las finalidades para las cuales se han sido construídas [sic], o en su caso, a las cuales han sido afectadas.
Tratado de la propiedad horizontal, Ediciones Depalma,
Buenos Aires, 1974, pág. 259. Una cosa puede tener un
destino natural u objetivo que surge de la forma de la
construcción y es la única razón por la cual ha sido
creada.4 Por otro lado, las cosas también pueden tener un
destino subjetivo. Esto es lo que Racciatti, op. cit.,
252, ha catalogado como “aquel [sic] que las partes
convencionalmente han otorgado al bien de que se trate.”
Cuando las áreas comunes sean aptas para sostener
varios usos, la escritura matriz puede servir para
precisar el uso a que serán destinadas. Art. 2 de la Ley,
31 L.P.R.A. sec. 1291. Véase, Soto Vázquez v. Vázquez
Torres, 138 D.P.R. 282, 291-292 (1995).5 El destino de las
4 Véase, Jorge Laje, op.cit., 206; Eduardo Vázquez Bote, Tratado teórico, práctico y crítico de Derecho privado puertorriqueño, Editorial Buttrerworth, New Hampshire, 1991, págs. 170-171; Racciatti, op. cit., 252; Palmiero, op. cit., 259. 5 Decidimos en Soto v. Vázquez, supra, darle una mirada particular a las cláusulas de los documentos constitutivos que restringen el uso de las áreas del condominio en los condominios comerciales y profesionales, a base del propósito mercantil que motivó su constitución. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 9
cosas y las demás limitaciones de uso de las áreas del
condominio se plasman en los documentos constitutivos del
régimen. Por lo tanto, es menester una lectura de la
escritura matriz y del reglamento particular del
condominio para determinar el uso al que se han destinado
las áreas del condominio y si se contempla el uso de los
elementos comunes por terceros extraños al régimen. La ley
específicamente provee para que en la escritura matriz del
condominio se precise el destino de toda área del
inmueble, que sólo se puede variar mediante el
consentimiento de todos los titulares. Art. 2 de la Ley,
supra.
La unanimidad es un mecanismo para preservar los
derechos fundamentales propios del dominio en un medio
deliberativo en el que se aprueban asuntos que afectan
adversamente el disfrute de la propiedad privada y en
condominio. Asoc. de Condómines v. Ramírez Lizardi, 154
D.P.R. 699, 710 (2001). En cuanto a otros asuntos, que son
más bien de conservación y administración de los elementos
comunes, la ley solamente requiere la aprobación por una
mayoría de los titulares. Por ejemplo, la ley faculta al
Consejo de Titulares a “[e]ntender y decidir en los…
asuntos de interés general para la comunidad, y acordar
las medidas necesarias y convenientes para el mejor
servicio común.” Art. 38 de la Ley de la propiedad
horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1293b(g). También, el
artículo 16 dispone: CC-2003-370 ref. CC-2003-365 10
Las obras necesarias para la conservación del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares.
Para toda obra que afecte los elementos comunes del inmueble [se] requerirá el consentimiento unánime de todos los titulares. (Énfasis nuestro.) 31 L.P.R.A. sec. 1291n.6
El término afectar amerita aclaración. Una obra que
afecte los elementos comunes necesariamente debe incidir
sobre el derecho propietario de los condóminos para que la
ley requiera la aprobación por unanimidad. Según el
profesor Godreau:
Por afectar debe entenderse aquello que menoscaba, amenaza o disminuye la efectividad o el valor de un elemento común… [por ejemplo, las obras] que sin duda comprometen la eficacia, seguridad o solidez del edificio. Si una obra no afecta adversamente al condominio, entonces es una obra de conservación necesaria, de obras que redundan en un uso más eficaz de las áreas comunes—supuesto vislumbrado por el propio artículo—, o de una mejora. (Énfasis en el original.) Michel J. Godreau, El condominio, Editorial Dictum, 1992, pág. 128.
Cualquier acuerdo que afecte a los elementos comunes
necesita la aprobación unánime del Consejo de Titulares,
ya que a éste le pertenece el ejercicio de las facultades
propias del dominio sobre las áreas comunes. Álvarez
Figueredo v. González Lamela, 138 D.P.R. 958, 966 (1995).
6 La Ley Núm. 153 del 11 de agosto de 1995 enmendó dicho artículo para eliminar el segundo párrafo del artículo y añadió una disposición particular sobre la aprobación de obras de mejoras en elementos comunes. Sin embargo, la Ley Núm. 43 de 21 de mayo de 1996 la derogó restableciendo así el requisito de la unanimidad para obras que “afecten” a los elementos comunes. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 11
De esta forma se yuxtaponen los actos de conservación
y los actos que afectan al elemento común, de manera
análoga a los actos de administración y los actos de
disposición en nuestro ordenamiento civil. Ahora bien, no
es posible encontrar en nuestro Código civil definiciones
categóricas de los actos de pleno dominio o de
disposición. Tampoco hay consenso sobre ello en la
doctrina, pues una marcada tendencia en los países
civilistas niega que exista aisladamente un acto puro de
administración ni de disposición.7 Tomás Aguilera de la
Sierra, Actos de administración, de disposición y de
conservación, Editorial Montecorvo, Madrid, 1973.
No obstante, la Ley de la propiedad horizontal arroja
luz sobre la facultad dispositiva de los titulares sobre
los elementos comunes. Primeramente, es claro que el
7 Sobre el acto de administración, el doctor De la Sierra concluye que: El acto de administración es el acto dirigido a obtener de un bien o patrimonio los rendimientos de que es susceptible. Esto es el concepto general, referido al acto de administración en sentido puro, al margen de toda institución jurídica… Cuestión completamente distinta es la referente a la persona del administrador… El administrador puede realizar actos de administración, negocios obligatorios y de disposición. Para juzgar de su aptitud, deberá considerarse la naturaleza del acto; las cualidades personales, en sentido jurídico, del administrador (titularidad, capacidad, legitimación); finalmente, entran en juego las reglas particulares de la institución, con arreglo a sus especiales características. (Énfasis nuestro.) De la Sierra, op. cit., 108- 109. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 12
titular carece de todo poder para disponer de los
elementos comunes aisladamente, para ellos debe concurrir
con todos los demás titulares. Álvarez v. González, supra.
En segundo lugar, la ley impone el requisito de la
unanimidad en ciertos asuntos porque alteran la forma o el
destino de los elementos comunes.8 Los actos de pleno
dominio en la horizontalidad son, pues, aquéllos que
alteran la fachada del edificio, modifican el uso y
destino de los bienes comunes del condominio, o de alguna
forma inciden sobre las facultades dominicales de los
titulares condóminos. Vázquez Bote, op. cit., 173. Por el
contrario, resulta cónsono con el artículo 16 de la ley,
supra, que distingue entre los actos que permiten la
aprobación por una mayoría y los que requieren unanimidad,
el concluir que “aquellos acuerdos que no impliquen
modificaciones al carácter material o registral del
condominio, salvo clara expresión legislativa, no
requerirán acuerdo unánime”. Opinión concurrente del Juez
Asociado señor Hernández Denton en Brown III v. J. D.
Cond. Playa Grande 154 D.P.R. 225, 243 (2001).
8 Véase, el artículo 9 sobre la hipotecabilidad de los elementos comunes, 31 L.P.R.A. sec. 1291g; el artículo 13 sobre la indivisión de los elementos comunes, 31 L.P.R.A. sec. 1291k; el artículo 16 sobre las obras que “afecten” los elementos comunes, supra,; artículo 18 sobre la facultad de realizar obras o construcciones que comprometa la solidez del edificio, 31 L.P.R.A. sec. 1291p; el artículo 32 sobre la segregación de los elementos comunes. 31 L.P.R.A. sec. 1292j. Véase además, Vázquez Bote, op. cit., 173. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 13
El artículo 16 de la Ley, supra, también hace
referencia a la facultad de aprobar obras con relación al
“uso más eficaz” de los elementos comunes. Es necesario
aclarar, sin embargo, que esta frase no tiene el propósito
de facilitar la aprobación de medidas que de otra forma
requerirán el consentimiento de todos los titulares. Por
otra parte, en los condominios residenciales, el uso más
eficaz no puede ser sinónimo de mayor productividad. A
estos efectos, el profesor Godreau dice:
…la institución del Régimen, cuando de edificios dedicados a la vivienda se trata, busca primordialmente resolver el problema de la escasez de espacio para construir las mismas. El interés a protegerse no puede ser, por lo tanto, una mayor “productividad” del inmueble— meta de la mejora--, sino, como bien expresa la Ley, su uso más eficaz. (Énfasis en el original.) Godreau, op. cit., 123.
Acorde a lo anterior, el dominio que posee el titular
individual sobre el uso y disfrute de los elementos
comunes encuentra su límite en las restricciones que
surjan de la ley, la escritura matriz y la necesidad de
coordinar la vida en comunidad. Art. 15 de la Ley de la
propiedad horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1292m. Por tanto,
no sería lícito explotar un área para uso comercial si
trastoca el uso destinado del área según los distintos
documentos constitutivos del régimen.
Nunca hemos resuelto si un acuerdo que le cede
derechos a un tercero sobre algún elemento común de un
condominio de viviendas altera su uso y destino de manera
que requiera la aprobación unánime de todos los titulares.
La Ley de la propiedad horizontal es muda en cuanto a este CC-2003-370 ref. CC-2003-365 14
particular. Los derechos sobre los elementos comunes
solamente se definen con relación a los condóminos, pues
son ellos los titulares de dichas áreas comunes, pero la
ley no vislumbra la cesión del uso a una persona ajena al
régimen que ningún derecho tiene en cuanto al disfrute de
los apartamentos. Ante este silencio, las cláusulas
particulares de la escritura matriz y del reglamento sobre
las restricciones al uso y el destino particular del área
cobran mayor importancia. Art. 2 de la Ley de la propiedad
horizontal, supra; Soto v. Vázquez, supra.
III
Al recurrir al derecho comparado en la búsqueda de
principios y criterios que nos ayuden a resolver la
controversia presente encontramos que el enfoque adoptado
en otras jurisdicciones en cuanto a los elementos comunes
y el derecho de los titulares a disponer de dichas áreas
no necesariamente corresponde a nuestra filosofía de la
horizontalidad. Igualmente, distintos tratadistas
consideran la naturaleza jurídica de la propiedad
horizontal como un derivado de las figuras de la
copropiedad y el derecho de superficie9 y no la consideran
una institución sui generis según contemplan tanto nuestra
ley como la ley cubana de la cual provienen muchos de
nuestros principios de la horizontalidad. Arce v.
Caribbean Home, supra.
Contrario a nuestra ley, que enumera varias instancias
en las que se impone la unanimidad como requisito para la CC-2003-370 ref. CC-2003-365 15
validez de ciertos actos en el condominio, la Ley de
propiedad horizontal española, en su artículo 16,
establece que la unanimidad se requerirá solamente para
aprobar o modificar reglas en el título constitutivo o en
los estatutos del condominio.10 Al amparo de esta
disposición, en derecho español se ha preferido brindar
mayor protección al derecho de la mayoría, sobre los
derechos propietarios de los titulares en condominio. La
razón, según expresan Manuel Pons González y Miguel Ángel
del Arco Torres en referencia a los comentarios del
profesor Martín Orantes, es que “la exigencia de
consentimiento pleno, pone al total de la comunidad a los
pies de cualquiera de los comuneros, produciéndose muchas
veces situaciones lamentables de falta de agilidad y
armonía en la solución de los problemas comunitarios, ante
la imposibilidad de conseguir la ansiada unanimidad.”
(Énfasis en el original.) Régimen jurídico de la propiedad
horizontal, 6ta ed., Editorial Comares, Granada, 1995,
pág. 564. Véase además, Antonio Ventura-Traveset y
9 Véase, Gómez Gil, op. cit., 49, 54. 10 “Los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: Primera.—La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos… Segunda.—Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación…” Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Como la privatización o desafectación de los elementos comunes afecta el título constitutivo, e igualmente la imposición de cargas sobre dichas áreas y la alteración del destino de la cosa, estos actos requieren la unanimidad bajo la ley española. Véase, S. 22 oct. 1993, TS; S. 30 jun. 1986, TS; S. 2 dic. 1983, AT Pamplona. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 16
González, Derecho de propiedad horizontal, 4ta ed.,
Editorial Bosch, Barcelona, 1980, pág. 218-221, 356-359.
En cuanto a esto, la Audiencia Provincial de Madrid, en la
sentencia del 27 de diciembre de 1991, Sec. 10.a, AP
Madrid, ha dicho que:
Hay que entender, por tanto, que no todo acuerdo que afecte a cualquier regla de las del título constitutivo o de los estatutos—sea cual fuese la importancia real y social de la misma—exige la unanimidad sino sólo aquellos acuerdos que afecten en modo esencial a las reglas verdaderamente constitutivos o, si se quiere, de carácter materialmente “constitucional” para la comunidad de que se trate. Sólo desde esta perspectiva cabe armonizar los derechos de la mayoría, democráticamente constituida, con los de la minoría que, en todo caso, siempre pueden ser tutelados por la autoridad judicial.11
De forma consistente con este enfoque, el tratadista
italiano Lino Salis y Juan Fuentes Lojo, en sus
anotaciones de Derecho español a la obra del primero,
opinan que ceder a un tercero el derecho a usar los
11 Asimismo, la Audiencia Provincial de Murcia, estableció que el consorcio de propietarios: [C]omo órgano de expresión de una voluntad conjunta… debe prevalecer frente a los propietarios individuales, evitando que la extensión desmedida a los supuestos que reclaman unanimidad de los partícipes supla en la práctica la voluntad de la mayoría de los interesados para el mejor disfrute del inmueble, reservándola de la exigencia de unanimidad a los casos estrictamente comprendidos en la regla 1.a del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. (Sentencia del 29 de enero de 1991, Sec. 3.a, AP Murcia.) CC-2003-370 ref. CC-2003-365 17
elementos comunes es válido si concurre una mayoría de los
titulares. Lino Salis, El condominio en los edificios,
Editorial Bosch, Barcelona, 1968, pág. 86-87. Hernán
Racciatti coincide con este criterio. Racciatti, op. cit.,
264-266. Entienden estos tratadistas que si la facultad de
disfrutar de los elementos comunes se puede ejercer de
forma autónoma y desvinculada del goce del apartamento
privado, entonces la mayoría de los titulares podría ceder
su uso a un tercero, siempre y cuando al así hacerlo no se
menoscabe el uso y disfrute de los demás titulares y que
con ello no se infrinjan las disposiciones de la escritura
matriz o del reglamento del condominio. Sin embargo, al
aplicar este criterio estos tratadistas no distinguen
entre condominios destinados a uso residencial y los
destinados a uso comercial. Tampoco se refieren a la
posibilidad de destinar el elemento común por voto
meramente mayoritario a un uso completamente distinto del
edificio en su totalidad, como sucede al destinar un bien
común en un condominio residencial a un uso comercial.
Por su parte, la ley italiana de 1934, posteriormente
recogida en el Codice Civile de 1942, no hace referencia
alguna al requisito de unanimidad y prohíbe algunos actos
que nuestro ordenamiento permitiría mediante el consenso
unánime.12 El Codice Civile, en sus secciones respecto al
12 La ley argentina de propiedad horizontal, que influyó en la redacción de la ley cubana, a su vez fue influenciada por la ley italiana de 1934. Así opinó Orlando Gómez Gil en su obra La propiedad horizontal en Cuba: “En nuestra opinión, la Ley argentina es una de las mejores que existen, no sólo por su cohesión y claridad, sino por la CC-2003-370 ref. CC-2003-365 18
condominio en los edificios, específicamente veda la
ejecución de obras que alteren la fachada arquitectónica o
la seguridad del edificio, aunque medie la aprobación de
todos los titulares con todas las participaciones en el
condominio.13 Gino Terzago, Il condominio, Editorial
Giuffrè, Varese, 1981, págs. 130 - 135; Giuseppe Branca,
Commentario del Codice Civile, Libro Terzo – Della
Proprietà, 6ta ed., Editorial Nicola Zanichelli, Bologna,
1982, págs. 423- 426, 437; Salis, op. cit., 91-95. Sin
embargo, se ha interpretado que no se prohíbe toda
alteración de este tipo, sino aquélla que constituya “una
modificación material de la cosa que suponga alteraciones
en la entidad sustancial o cambio en el destino propio de
la cosa”. Cass., 25 julio 1953, núm. 2.531; Traducción en
Salis, op. cit., 92 n.3. (Énfasis nuestro.) Se trata,
pues, de un régimen que prohíbe absolutamente ciertos
forma que amplia como regula la institución sin apartarse un momento de su verdadero espíritu.” Orlando Gómez Gil, La propiedad horizontal en Cuba, Editorial Lex, La Habana, 1954, pág. 33. 13 El texto del artículo 1120 del Codice Civile dispone: “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.” CC-2003-370 ref. CC-2003-365 19
actos o “innovaciones” y refiere todo lo demás a decisión
mayoritaria.
En Puerto Rico, el requisito de la unanimidad se
utiliza para preservar la esencia de la propiedad y
proteger al consumidor, dueño de su apartamento y de los
elementos comunes, de los actos que puedan llevar a cabo
los órganos administrativos y ejecutivos que choquen o de
alguna manera incidan sobre las facultades dominicales de
los titulares. Nuestra doctrina de la horizontalidad
establece que los elementos comunes son para el disfrute
de los titulares, aunque se clasifiquen como necesarios o
voluntarios, generales o limitados. Véase, Arce v.
Caribbean Home, supra, pág. 235-236; Vázquez Bote, op.
cit., 169. El artículo 13 de la Ley dispone que “los
elementos comunes, generales y limitados, se mantendrán en
indivisión forzosa y no podrán ser objeto de la acción de
división de la comunidad…” 31 L.P.R.A. 1291k. Por eso
hemos dicho que la horizontalidad no tolera que se separe
el uso y aprovechamiento de los elementos comunes del
disfrute exclusivo del apartamento, toda vez que uno sirve
para el disfrute del otro. Asociación de Condóminos v.
Centro I, Inc., 106 D.P.R. 185, 194 (1977). Sin embargo,
este principio de la indivisión forzosa no incide sobre la
facultad del Consejo de Titulares de ceder el uso de
aquellos elementos comunes que no sean imprescindibles
para el disfrute por todos los titulares de sus derechos y
permitir de esa forma que dichos elementos se dediquen al
disfrute exclusivo y privado de uno o varios apartamentos. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 20
Ahora bien, lo podrá hacer solamente mediando el
consentimiento unánime de todos los titulares. Art. 12 de
la Ley, 31 L.P.R.A. sec. 1291j.14 En fin, la Ley de la
propiedad horizontal específicamente crea los elementos
comunes para servir a los condóminos. El Consejo de
Titulares, como entidad creada por ley para ejercer las
facultades del dominio sobre los elementos comunes, puede
exceptuar ciertos elementos de ser usados por todos los
titulares, pero el ordenamiento requiere para ello la
unanimidad. Álvarez v. González, supra. Acorde a este
esquema regulatorio y a la política a la que responde,
trastornaría la naturaleza del régimen el ceder a terceros
el uso de los elementos comunes sin la anuencia unánime de
los titulares.
IV
En el caso ante nuestra consideración, el Consejo de
Titulares suscribió un contrato de arrendamiento con una
compañía privada de celulares arrendándole una parte de la
azotea del edificio. La Junta de Directores sostiene que
tal contrato de arrendamiento es un mero acto de
administración y fundamenta la validez del acuerdo en unas
disposiciones del reglamento del condominio. Parti-
cularmente, el artículo 34 del reglamento que establece:
14 La jurisprudencia en numerosas ocasiones ha abundado en el tema de la privatización de los elementos comunes cuando éstos no sean indispensables para el disfrute exclusivo del apartamento. Véase, De la Cruz v. Toro Sintes, 112 D.P.R. 650; Costa Linda v. Registrador, 109 D.P.R. 861 (1980); Arce v. Caribbean Home, supra; Consejo de Titulares v. Vargas, supra; Castle Enterprises v. Registrdor, 87 D.P.R. 775 (1963). CC-2003-370 ref. CC-2003-365 21
El Consejo de Titulares acordará, lo antes posible, todo lo relacionado con la colocación de antenas de radio y televisores, teléfonos, aire acondicionado, ventiladores y otros aparatos por el estilo y de los objetos a que se refiere el artículo anterior. (Énfasis nuestro.)
El artículo 33 del reglamento, por su parte, plasma
los deberes de los condóminos y los límites a los derechos
sobre sus áreas privativas y comunes.15 En lo pertinente,
este artículo establece el deber de cada condómino de:
Hacer ejecutar por su propia cuenta, todas las reparaciones necesarias en las instalaciones internas de… teléfono y aire acondicionado, hasta las líneas maestras, así como… instalaciones sanitarias y de aire acondicionado, puestas [sic], ventanas, lámparas y todos los demás accesorios pertenecientes a su apartamento. (Énfasis nuestro.)
Éstos son los objetos que señala el artículo 34 cuando
describe “otros aparatos por el estilo”.
Estas disposiciones reglamentarias configuran la
facultad sobre los bienes comunes que proveen los
artículos 16 y 38 de la Ley de la propiedad horizontal,
supra, para el uso más eficaz y el mejor servicio común.
15 El artículo prohíbe colocar objetos de propaganda o avisos en las paredes exteriores y en toda área común, tender ropa en las ventanas, sacudir alfombras en las barandas, echar basura fuera de los lugares propios para ello, permitir que las mascotas permanezcan en las áreas comunes, usar las áreas comunes como lugares para el depósito de objetos o de reuniones de manera que entorpezcan el tránsito o hacer modificaciones en las dependencia o instalaciones de los apartamentos. CC-2003-370 ref. CC-2003-365 22
Su lectura conjunta nos lleva a concluir que el artículo
34 del reglamento del condominio faculta al Consejo de
Titulares para acordar la ubicación de estos teléfonos,
acondicionadores de aire y antenas de aparatos
pertenecientes a titulares individuales en áreas comunes
del condominio porque son “accesorios… a su apartamento”.
De esta forma el artículo 34 del reglamento sirve para
fomentar la armonía en el condominio y asegura a cada
titular el derecho al uso y disfrute de su propiedad
privada y los elementos comunes. Una lectura integral de
ambas disposiciones reglamentarias revela la intención de
acomodar el mejor uso de los elementos comunes para los
titulares, sin menoscabar el derecho de los demás
condóminos. Nada de lo dispuesto en estos artículos
sugiere el poder de ceder el uso de los elementos comunes
a personas ajenas al condominio. Tomando en cuenta que no
se puede derivar válidamente de un reglamento más
facultades que las dispuestas en la ley que le da vida, no
podemos interpretar las disposiciones del reglamento
citadas para permitir el arrendamiento de la azotea para
fines comerciales por el voto de una mayoría cuando la Ley
de la propiedad horizontal impone el requisito de la
unanimidad para alterar el uso y destino de los elementos
del condominio y afectar el uso de éstos por los demás
titulares. Art. 16 de la Ley, supra.
Tampoco podemos perder de vista que la controversia
que debemos resolver ocurre en el contexto de un
condominio de fines residenciales. En otras ocasiones CC-2003-370 ref. CC-2003-365 23
hemos interpretado la Ley de la propiedad horizontal para
proteger los intereses particulares de los condóminos
según la naturaleza del condominio. Véase, Soto v.
Vázquez, supra, pág. 292. La productividad que persiguen
los titulares de condominios de vivienda no se manifiesta
de la misma manera en los condominios destinados a
oficinas profesionales o al comercio. Godreau, op. cit.,
123. Por esa razón, estamos ante una preocupación legítima
que debemos juzgar en aras de proteger el derecho de los
titulares sobre los bienes de su propiedad, sin menoscabar
el disfrute del ambiente residencial del condominio.
Los elementos comunes existen para el disfrute de los
condóminos, de acuerdo al fin que persigue la
horizontalidad. Arce v. Caribbean Home, supra; Vázquez
Bote, op. cit., 169. De igual forma los actos de
administración y los actos que requieren unanimidad de los
condóminos se definen de acuerdo a ese fin. Por eso no
basta con señalar que el contrato de arrendamiento es un
acto de administración en otros contextos jurídicos; en la
propiedad horizontal operan otras consideraciones. Véase,
De la Sierra, op. cit., 108-109.
El arrendamiento de un elemento común en un condominio
residencial para fines comerciales evidentemente altera el
uso y destino de dicho elemento y requiere la unanimidad.
La azotea, por su naturaleza, puede tener varios usos,
pero al estar ubicada en un condominio destinado al uso
residencial, ese destino constituye una restricción que
limita los varios usos que de otra manera podría sostener, CC-2003-370 ref. CC-2003-365 24
a menos que los documentos constitutivos del régimen
particular del condominio permitan usos no residenciales.
Además, la cesión del uso de elementos comunes a terceros
que ninguna relación tienen con el condominio afecta la
configuración de los elementos comunes porque altera la
naturaleza del régimen comunitario sin la aprobación de la
todos los condóminos según requiere la ley.
Por los fundamentos antes expuestos, resolvemos que es
nulo el contrato que ceda derechos sobre el uso de los
elementos comunes a un tercero ajeno al régimen de
propiedad horizontal sin el consentimiento unánime de los
titulares. Resolvemos igualmente que el arrendamiento de
un elemento común de un condominio residencial para fines
comerciales constituye un acto que altera su uso y
destino. Por consiguiente, el contrato de arrendamiento
entre el Consejo de Titulares y SunCom es nulo toda vez
que altera el uso y destino de la azotea y cede a terceros
el uso de los elementos comunes en un condominio de
vivienda, todo ello sin el consentimiento unánime de todos
los titulares. Acorde a lo anterior, se dictará sentencia
confirmando la sentencia del Tribunal de Apelaciones.
Se dictará sentencia de conformidad.
Liana Fiol Matta Jueza Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
CC-2003-370 Junta de Directores Condominio ref. Torre de Caparra CC-2003-365 Querellada-peticionaria
Departamento de Asuntos del Consumidor Recurrido
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, resolvemos que el contrato de arrendamiento entre el Consejo de Titulares y SunCom es nulo toda vez que altera el uso y destino de la azotea y cede a terceros el uso de los elementos comunes en un condominio de vivienda, todo ello sin el consentimiento unánime de todos los titulares. Acorde a lo anterior, se confirma la sentencia del Tribunal de Apelaciones.
Lo acordó y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal. El Juez Presidente señor Hernández Denton disiente con opinión a la cual se une la Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurrido
v.
Junta de Directores del CC-2003-370 Certiorari Condominio Torre de Caparra Ref. CC-2003-365
Peticionario
Opinión Disidente emitida por el Juez Presidente SEÑOR HERNÁNDEZ DENTON a la cual se une la Juez Asociada SEÑORA RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ
San Juan, Puerto Rico, a 2 de abril de 2008.
Disentimos de la Opinión del Tribunal por
entender que un contrato de arrendamiento para la
instalación de antenas de celulares en el techo de
la fosa de los ascensores por un término menor de
seis (6) años es un acto de administración que sólo
requiere la aprobación de una mayoría del Consejo de
Titulares, pues constituye un uso más eficaz de este
elemento común. Conforme al Artículo 16 de la Ley de
Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291k, y dado
que el acuerdo tomado por el Consejo de Titulares
del Condominio Torre de Caparra no afecta ni
menoscaba el uso y destino de la azotea del
mencionado condominio, no procede decretar la
nulidad del contrato en controversia. CC-2003-370 CC-2003-365 27 CC-2003-370 28 CC-2003-365
No cabe duda que una determinación que altere o
afecte el uso y destino de los elementos comunes requiere
el consentimiento unánime de todos los titulares. 31 LPRA
1291n. Lo que debemos ponderar es si, en efecto, un
arrendamiento de una parte del techo de los ascensores
afecta el uso y destino de ese elemento común. Al respecto,
el profesor Godreau explica que “[p]or afectar debe
entenderse aquello que menoscaba, amenaza o disminuye la
efectividad o el valor de un elemento común”. M. Godreau,
El Condominio, 1992, pág. 128.
Del expediente de autos se desprende que el elemento
común en controversia no es parte de la azotea, sino de un
área pequeña elevada sobre la azotea del edificio
(‘elevator shaft’) que no es frecuentada ni utilizada por
los titulares del Condominio Torre de Caparra. Además, no
hay acceso regular alguno a la misma. Contrario a lo que
concluye la Opinión del Tribunal, somos del criterio que
dicho elemento común no es parte de la azotea, sino el
techo de la fosa de los ascensores. En vista de ello,
resulta evidente que la instalación de la antena no impide
ni afecta el uso y destino de la azotea del condominio ni
de la fosa de los ascensores, por lo que nos parece
irrazonable exigir el consentimiento unánime de los
titulares para tales efectos.
Por otro lado, los actos de administración o
conservación de los elementos comunes sólo requieren la
aprobación de una mayoría de los titulares. Artículo 16 de
la Ley de Propiedad Horizontal, supra. Hemos sostenido en CC-2003-370 CC-2003-365 29
ocasiones anteriores que los acuerdos del Consejo de
Titulares que no impliquen modificaciones al carácter
material o registral del condominio, salvo clara expresión
legislativa, no requerirán acuerdo unánime. Véase Opinión
Concurrente, Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 DPR
225, 243 (2001). Conforme a este criterio, el arrendamiento
en controversia no implicaba modificaciones al carácter
registral del condominio, pues se trataba de un
arrendamiento por un término de menos de seis años que no
tiene acceso al Registro de la Propiedad. De hecho, este
tipo de arrendamiento es considerado por la teoría de
contratos y de derecho hipotecario como un acto de
administración.
A su vez, el techo de la fosa de los ascensores en el
Condominio Torre de Caparra no es un área a la cual los
titulares tenían un acceso regular para andar o disfrutar
de la misma. De hecho, las fotografías incluidas en el
expediente revelan que la configuración de este elemento
común no permite que los titulares utilicen dicha área como
terraza o como superficie por la cual se pueda caminar o
disfrutar como si fuera otro piso o azotea. Además, dichas
fotografías también demuestran que el único uso que
actualmente se le brinda a este techo es para la
instalación de antenas de diversos tipos.
Por consiguiente, concluimos que el uso de este
elemento común para los propósitos del contrato de
arrendamiento no interfiere de forma alguna con el uso y CC-2003-370 CC-2003-365 30
destino que los titulares le brindan a la azotea o al techo
de la fosa de los ascensores del Condominio Torre de
Caparra. A base de estas circunstancias, no tenemos duda
que el contrato de arrendamiento en controversia constituyó
un acto de administración para darle un uso más eficaz a
dicho elemento común. Por tanto, entendemos que el
Departamento de Asuntos del Consumidor actuó correctamente
al determinar que dicho acuerdo sólo requería la aprobación
de la mayoría de los titulares.
De otra parte, aun si se requiriese -como concluye la
Opinión del Tribunal- el consentimiento unánime de los
titulares para acuerdos de esta naturaleza, somos del
criterio que no procedería anular el contrato de
arrendamiento en el caso de autos. Entendemos que las
objeciones al contrato esbozadas por el Sr. Denjiro Rivera
Rodríguez –el único titular que se opuso al acuerdo- son
infundadas e improcedentes en derecho. Sus argumentos
consistían, esencialmente, en que no concurrieron la
mayoría de los titulares del condominio a la Asamblea
Extraordinaria; que el acuerdo autorizaba la enajenación de
un elemento común; y que no se había presentado un contrato
específico ni un plan para la disposición de los fondos
ante la consideración de los titulares. En su función
revisora de las determinaciones del Consejo de Titulares
del Condominio Torre de Caparra, el Departamento de Asuntos
del Consumidor correctamente descartó de plano todas estas
objeciones. Permitir que al amparo de estos fundamentos el CC-2003-370 CC-2003-365 31
señor Rivera Rodríguez anule la efectividad del contrato en
cuestión supondría reconocerle un poder de veto contrario a
los principios de la buena fe y de la prohibición del abuso
del derecho que siempre han regido en todo nuestro
ordenamiento jurídico y que, por ende, aplican a la
presente situación de hechos.
Por todo lo anterior, disentimos respetuosamente del
curso de acción seguido por la mayoría.
Federico Hernández Denton Juez Presidente