ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VIII
JESÚS MANUEL RAMOS Apelación, RIVERA, LYDIA ESTHER procedente del Tribunal CARABALLO CASTRO, Y de Primera Instancia, Sala LA SOCIEDAD DE BIENES Superior de San Juan GANANCIALES ENTRE ELLOS COMPUESTA KLAN202300859 Caso Núm.: Parte Apelante SJ2022CV04373
v. Sobre: Cumplimiento de Contrato
SUCESIÓN NATALIA MÉNDEZ RIVERA, SYLVIA MÉNDEZ RIVERA, LUIS ANTONIO MÉNDEZ RIVERA
Parte Apelada
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez Monge Gómez y el Juez Cruz Hiraldo.
Monge Gómez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de octubre de 2023.
Compareció ante este Tribunal la parte apelante, Jesús Manuel
Ramos Rivera, Lydia Esther Caraballo Castro y la Sociedad Legal de
Bienes Gananciales compuesta por ambos (en adelante, “matrimonio
Ramos Caraballo” o “Apelantes”), mediante recurso de apelación
presentado el 25 de septiembre de 2023. Nos solicitaron la revocación de
la Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de San Juan (en adelante, “TPI”), el 20 de julio de 2023, notificada
el 24 del mismo mes y año.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma
el dictamen apelado.
I.
El presente caso se originó el 25 de mayo de 2022, fecha en que el
matrimonio Ramos Caraballo presentó “Demanda” sobre incumplimiento
de contrato en contra de Natalia, Sylvia y Luis Antonio, todos de apellidos
Número Identificador SEN2023______________ KLAN202300859 2
Méndez Rivera (en adelante, los “codemandados”). Sostuvieron los
Apelantes que suscribieron con los codemandados un contrato de opción
de compraventa el 14 de diciembre de 2017, sobre un bien inmueble
localizado en el 1175 de la Calle Simón Bolívar, Barrio Buen Consejo del
Municipio de San Juan, del cual estos últimos eran los dueños registrales.
Añadieron que para la fecha del contrato era necesario modificar unos
asuntos legales y registrales para finiquitar la transacción que no habían
sido posible corregirlos. Así pues, solicitó el matrimonio Ramos Caraballo
que se les ordenara a los Apelados a culminar dichos asuntos para poder
concretar la compraventa del bien inmueble o que se ordenara al Alguacil
del TPI a comparecer en sustitución de aquel codemandado que ignorara
las órdenes del foro primario.
Tras varios trámites procesales, la codemandada Sylvia Méndez
Rivera presentó, por conducto de su apoderada Sylvia Regina Ortiz (en
adelante, la “Apelada”), “Contestación a Demanda y Reconvención”.
Alegó afirmativamente que el codemandado Luis Antonio Méndez Rivera
no tenía ningún interés propietario sobre el inmueble en controversia y que
las únicas dueñas registrales eran ella y la codemandada Natalia Méndez
Rivera. Planteó, entre otras cosas, que nunca acordó ni por su cuenta ni
por medio de un tercero la venta de la propiedad en controversia.
Mediante la “Reconvención” incoada expresó que era la única
dueña de la propiedad que permanecía viva, toda vez que la codemandada
Natalia Méndez Rivera había fallecido el 22 de julio de 2022, sin contraer
matrimonio y sin dejar herederos (en adelante, la “Causante”). Alegó que
el matrimonio Ramos Caraballo ocupaba el inmueble sin autorización y que
por información y creencia éstos acordaron con la Sra. Carmen Ortiz Griffith
que, a cambio de unos pagos, esta última les vendería la propiedad. Añadió
que la señora Ortiz Griffith, quien es su hija, no tenía autorización para
efectuar dicha transacción. Asimismo, planteó que dicha transacción se
efectuó con la intención de apropiarse fraudulentamente de dinero que no
le correspondía. Así pues, solicitó el desahucio de los Apelantes por ocupar
la propiedad sin pagar canon de arrendamiento alguno. De igual forma, KLAN202300859 3
reclamó que el matrimonio Ramos Caraballo le había ocasionado daños al
inmueble estimados en $100,000.00 y que se había enriquecido
injustamente en una cantidad no menor de $50,000.00.
El 20 de diciembre de 2022, los Apelantes presentaron
“Contestación a la Reconvención” mediante la cual negaron las
alegaciones presentadas por la Apelada. Posteriormente, el matrimonio
Ramos Caraballo presentó escrito intitulado “Enmienda a la Demanda”. A
través del mismo, expuso que la codemandada Natalia Méndez Rivera
había fallecido y que sus únicos herederos eran sus hermanos y
codemandados, Sylvia y Luis Antonio Méndez Rivera. En vista de lo
anterior, solicitó la enmienda a la “Demanda” para incluir a la Sucesión de
Natalia Méndez Rivera como parte codemandada.
El 24 de enero de 2023, la Apelada presentó “Contestación a
Demanda Enmendada y Reconvención”. Reiteró que el codemandado
Luis Antonio Méndez Rivera no tenía ningún derecho sobre la propiedad,
puesto que a éste se le efectuó un pago global para saldar su derecho
hereditario. Asimismo, mantuvo sus causas de acción originalmente
esgrimidas en la “Reconvención”. Luego de presentar su correspondiente
alegación responsiva, los Apelantes presentaron “Moción de Sentencia
Sumaria”. Alegaron que la Causante decidió vender la propiedad en
controversia y contrató al corredor de bienes raíces, Sr. Orlando Vázquez,
para finiquitar la misma. Sostuvieron que le informaron su interés de
comprar el inmueble, por lo que suscribieron un contrato y entregaron un
depósito. Arguyeron que corrigieron unos asuntos legales para poder
concretar la compraventa de la propiedad y que desde ese entonces
esperaban por los codemandados para concluir la misma.
Añadieron que, mediante la Sentencia dictada en el caso núm.
SJ2019CV04125, ventilado ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de San Juan, se validó el contrato suscrito entre éstos y los
codemandados y que dicho dictamen era final, firme e inapelable.1
1 Al amparo de la Regla 201 de las de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI, R. 201, tomamos
conocimiento judicial del aludido caso. Del examen del expediente del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) se desprende que el referido pleito que interpusieron las Sras. Natalia y Sylvia, ambas de apellidos Méndez Rivera y la Sucesión KLAN202300859 4
Plantearon que se les había entregado a los codemandados cantidades de
dinero ascendentes a $40,400.00, los cuales fueron entregados a la señora
Ortiz Griffith, quien presuntamente poseía un poder para efectuar la venta
de la propiedad. Por tanto, sostuvo que procedía ordenar que se
consumara la compraventa del inmueble, puesto que las partes
suscribieron un contrato de compraventa vinculante.
Por su parte, la Apelada presentó “Oposición a Moción presentada
por los Demandantes Solicitando Sentencia Sumaria”. Expuso que la
señora Ortiz Griffith carecía de autorización alguna para otorgar un contrato
de opción de compraventa del inmueble y que el alegado acuerdo
presentado por el matrimonio Ramos Caraballo en su solicitud de sentencia
sumaria fue alterado, con el propósito de añadir una comparecencia que
no está en el documento original. En vista de lo anterior, fue su contención
que el contrato presentado carecía de validez y que los Apelantes no tenían
ningún derecho a los remedios solicitados.
Evaluados ambos escritos, el 14 de abril de 2023 el TPI emitió
Resolución mediante la cual declaró No Ha Lugar la moción de sentencia
sumaria presentada por los Apelantes. Concluyó que los siguientes hechos
estaban en controversia:
1. La validez del contrato de opción de compraventa.
2. En qué capacidad firmó la Sra. Carmen Ortiz Griffith el contrato de
opción de compraventa.
3. Si la Sra. Ortiz Griffith tenía un poder para representar a Sylvia
Méndez Rivera y Natalia Méndez Rivera para firmar el contrato de
4. Por concepto de qué la parte demandante realizó pagos a nombre
de Natalia Méndez Rivera, Domus Bienes Raíces, Carmen Ortiz
Griffith y Ángel Carrión Orlandi.
5. Si dichos cheques de gerente fueron cobrados.
de Yolanda Méndez Rivera en contra de Luis Antonio Méndez Rivera, como miembro de la Sucesión de Yolanda Méndez Rivera, para la división de la herencia de la Sra. Yolanda Méndez Rivera. De la Sentencia dictada en dicho caso no surge que el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, tuviera ante su consideración la validez del contrato de opción de compraventa que nos ocupa. Simplemente, dicho foro se limitó a efectuar las operaciones particionales de dicha Sucesión. KLAN202300859 5
6. Si el codemandado, Luis Antonio Méndez Rivera, tenía un derecho
propietario sobre el bien inmueble objeto de controversia y en el
caso de que tenga un derecho propietario, si consintió a la venta del
inmueble.
Así el trámite ante el foro a quo, la Apelada presentó “Moción
Enmendada de Sentencia Sumaria”.2 Expresó que procedía la
desestimación de la “Demanda Enmendada” por la vía sumaria, pues no
existían hechos materiales que en derecho sostuvieran la reclamación
presentada por el matrimonio Ramos Caraballo en contra de la parte
demandada. Fundamentó su postura en lo siguiente: (1) que el alegado
contrato de opción presentado había expirado por sus propios términos y
no se cumplió; (2) que el alegado acuerdo de opción era nulo, pues la
señora Ortiz Griffith no tenía ninguna autorización para firmar a favor de
ningún miembro de la Sucesión; y (3) que, como cuestión de derecho,
procedía la desestimación conforme lo disponía el Artículo 1232 del Código
Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3453, pues no existía un documento público
que evidencie una venta en este caso.
El 3 de julio de 2023, el matrimonio Ramos Caraballo presentó
“Oposición a la Moción de Sentencia Sumaria Solicitada por la parte
codemandada Sylvia Méndez”. Planteó que la Apelada había otorgado un
poder en el que se describía expresamente el inmueble en controversia y
que su argumento sobre la nulidad del contrato de opción de compraventa
era contrario a los principios de buena fe y manos limpias. Asimismo, reiteró
que la Sentencia del caso núm. SJ2019CV04125 advino final y firme y, por
tanto, el contrato era válido. En vista de lo anterior, expuso que procedía
que el TPI denegara la solicitud de sentencia sumaria radicada por la
Apelada.
Tras la presentación de una réplica por parte de la Apelada, el 20 de
julio de 2023 el foro apelado emitió Sentencia Parcial. Expresó el TPI que
aun cuando en el contrato de opción de compraventa consta que la parte
2 El 9 de junio de 2023, la Apelada presentó una “Moción de Sentencia Sumaria”, la cual
posteriormente enmendó al día siguiente. KLAN202300859 6
vendedora lo es Natalia Méndez Rivera, Sylvia Méndez Rivera y Yolanda
Méndez Rivera, ninguna de las titulares firmó la opción de compraventa.
De hecho, añadió que para la fecha en que se firmó la opción de
compraventa ya la Sra. Yolanda Méndez Rivera había fallecido y el aludido
contrato constaba firmado por la señora Ortiz Griffith, quien no era titular
de la propiedad inmueble ni tenía ningún poder para comparecer a nombre
de las titulares. Ante ello, coligió que el contrato de opción de compraventa
no tenía validez y no existía ninguna obligación entre el matrimonio Ramos
Caraballo y los codemandados. En su consecuencia, declaró Ha Lugar la
solicitud de sentencia sumaria y desestimó la “Demanda”.
Inconformes, los Apelantes presentaron una solicitud de
reconsideración, a la cual se opuso la Apelada. Mediante Orden de 25 de
agosto de 2023, el foro primario denegó la solicitud de reconsideración.
Aun insatisfechos, el matrimonio Ramos Caraballo presentó el recurso de
apelación que nos ocupa mediante el cual le imputaron al TPI haber
cometido los siguientes errores:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL CONFIRMAR UNA SENTENCIA SUMARIA DEJANDO SIN EFECTO UNA DETERMINACIÓN POR EL PROPIO TRIBUNAL DE LO QUE ES UNA CONTROVERSIA DE HECHO MEDULAR SIN LLEVAR A CABO DESCUBRIMIENTO DE PRUEBA.
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL CONFIRMAR LA SENTENCIA SUMARIA PARCIAL AL DETERMINAR QUE ES UN CONTRATO DE COMPRAVENTA CUANDO ESTAMOS ANTE UN CONTRATO BILATERAL.
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARA NULO UN CONTRATO OTORGADO POR UN CORREDOR DE BIENES RAÍCES Y NO PERMITIR EL DESCUBRIMIENTO DE PRUEBA.
El 5 de octubre de 2023, emitimos Resolución mediante la cual
paralizamos los procedimientos ante el TPI relacionados con la
“Reconvención” pendiente de adjudicación. Así las cosas, el 25 de octubre
de 2023 la Apelada presentó “Oposición a Apelación”.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, resolvemos.
II.
A. KLAN202300859 7
El propósito de las Reglas de Procedimiento Civil es proveerles a las
partes que acuden a un tribunal una “solución justa, rápida y económica de
todo procedimiento”. 32 LPRA Ap. V, R.1. Así, la Regla 36 del mencionado
cuerpo procesal atiende lo referente al mecanismo de sentencia sumaria.
A la luz de sus disposiciones, si de “las alegaciones, deposiciones,
contestaciones a interrogatorios y admisiones ofrecidas, en unión a las
declaraciones juradas si las hay, u otra evidencia demuestran que no hay
controversia real sustancial en cuanto a algún hecho esencial y pertinente,
y que como cuestión de derecho el tribunal debe dictar la sentencia sumaria
a favor de la parte promovente”. Regla 36.3 de Procedimiento Civil, 32
LPRA, Ap. V, R. 36.3. En ese sentido, se considera un hecho material o
esencial, “aquel que pueda afectar el resultado de la reclamación de
acuerdo al derecho sustantivo aplicable”. SLG Szendrey-Ramos v. Consejo
de Titulares, 184 DPR 133, 167 (2011). Cabe señalar que el juzgador no
está limitado a los hechos o documentos que se produzcan en la solicitud,
sino que puede tomar en consideración todos los documentos que obren
en el expediente del tribunal.
Solamente se dictará sentencia sumaria en casos en los cuales el
tribunal tenga ante su consideración todos los hechos necesarios y
pertinentes para resolver la controversia y surja claramente que la parte
promovida por el recurso no prevalecerá. Mejías et al. v. Carrasquillo et al.,
185 DPR 288, 299 (2012); PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., 136 DPR
881, 911-912 (1994). Para prevalecer, el promovente de este recurso debe
presentar una moción fundamentada en declaraciones juradas o en
cualquier evidencia que demuestre la inexistencia de una controversia
sustancial de hechos materiales sobre la totalidad o parte de la
reclamación. Roldan Flores v. M. Cuebas et al., 199 DPR 664, 676 (2018).
Por su parte, la parte promovida por una moción de sentencia
sumaria debe demostrar que existe controversia en cuanto a algún hecho
material que sea constitutivo de la causa de acción del demandante.
Oriental Bank v. Perapi et al., 192 DPR 7, 25-26 (2014). Así, la parte que
se opone a que se dicte sentencia sumaria en su contra debe controvertir KLAN202300859 8
la prueba presentada y no cruzarse de brazos. ELA v. Cole, 164 DPR 608,
626 (2005). No puede descansar en meras afirmaciones contenidas en sus
alegaciones ni tomar una actitud pasiva, sino que está obligada a presentar
contradeclaraciones juradas y/o contradocumentos que pongan en
controversia los hechos presentados por el promovente. Roldán Flores v.
M. Cuebas et al., supra, pág. 677; Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200,
214-215 (2010).
En el caso de revisar la determinación del TPI respecto a una
sentencia sumaria, este foro apelativo se encuentra en la misma posición
que el foro de instancia para evaluar su procedencia. Rivera Matos et al. v.
Triple-S et al., 204 DPR 1010, 1025 (2020); Meléndez González et al. v. M.
Cuebas, 193 DPR 100, 118 (2015). La revisión que realice el foro apelativo
deberá ser de novo y estará limitado a solamente adjudicar los documentos
presentados en el foro apelado. Vera v. Bravo, 161 DPR 308, 335 (2004).
De modo que las partes que recurren a un foro apelativo no pueden litigar
asuntos que no fueron traídos a la atención del foro de instancia. Íd. En
adición a esta limitación, se ha aclarado que al foro apelativo le está vedado
adjudicar los hechos materiales esenciales en disputa, porque dicha tarea
le corresponde al foro de primera instancia. Vera v. Dr. Bravo, supra, págs.
334-335.
En Meléndez González et al. v. M. Cuebas,, supra, nuestro más Alto
Foro delimitó los pasos del proceso a seguir para la revisión de la
denegatoria de una moción de sentencia sumaria por parte de este foro
revisor, el cual consiste de: (1) examinar de novo el expediente y aplicar
los criterios que la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y la
jurisprudencia le exigen al foro primario; (2) revisar que tanto la moción de
sentencia sumaria como su oposición cumplan con los requisitos de forma
codificados en la referida Regla 36, supra; (3) revisar si en realidad existen
hechos materiales en controversia y, de haberlos, cumplir con la exigencia
de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, de exponer
concretamente cuáles hechos materiales encontró que están en
controversia y cuáles son incontrovertibles; (4) y, de encontrar que los KLAN202300859 9
hechos materiales realmente son incontrovertidos, debe proceder a revisar
de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el derecho
a la controversia. Íd., págs. 118-119.
B.3
Nuestro ordenamiento jurídico establece que las obligaciones nacen
de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones
ilícitos en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Art. 1042
del Código Civil, 31 LPRA sec. 2992. Las obligaciones que nacen de un
contrato tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben
cumplirse a tenor de éstas. Art. 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994;
López Torres v. González Vázquez, 163 DPR 275, 281 (2004); Mercado
Quilichini v. U.C.P.R., 143 DPR 610, 627 (1997).
En Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 17 (2005), nuestro más alto foro
judicial estatal reiteró que en Puerto Rico rige el principio de la libertad de
contratación, según el cual las partes contratantes pueden establecer los
pactos, las cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre
que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Art. 1207
del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3372; S.L.G. Irizarry López
v. S.L.G. García Cámara, 155 DPR 713, 724 (2001); Trinidad v. Chade, 153
DPR 280, 289 (2001); Plaza del Rey, Inc. v. Registrador, 133 DPR 188,
192-193 (1993); Casiano, Jr. v. Borintex Mfg. Corp., 133 DPR 127, 138
(1993).
En ese sentido, un contrato existe desde que concurren los
siguientes requisitos: (a) consentimiento de los contratantes; (b) objeto
cierto que sea materia del contrato y (c) causa de la obligación que se
establezca. Art. 1213 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3391.
Consecuentemente, “[l]os contratos serán obligatorios, cualquiera que sea
la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las
3 Advertimos que somos conscientes de que el Código Civil de 1930 fue derogado mediante la aprobación de la Ley Núm. 55-2020, conocida como el “Código Civil de 2020”. No obstante, esta última pieza legislativa en su Artículo 1812 establece lo siguiente: “Los actos y contratos celebrados bajo el régimen de la legislación anterior y que son válidos con arreglo a ella, surten todos sus efectos según la misma, con las limitaciones establecidas en este Código”. 31 LPRA sec. 11717. Por tanto, para propósitos de la adjudicación del caso, se utilizarán las disposiciones del Código Civil derogado. KLAN202300859 10
condiciones esenciales para su validez”. Art. 1230 del Código Civil de
Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3451. En lo relacionado con el objeto de los
contratos, se dispone que “[e]l objeto de todo contrato debe ser una cosa
determinada en cuanto a su especie”. Art. 1225 del Código Civil de Puerto
Rico, 31 LPRA sec. 3423. De otro lado, “la causa en los contratos es la
razón o fin, o sea, el porqué de la obligación”. S.J. Credit, Inc. v. Ramírez,
113 DPR 181, 186 (1982). Según apunta Manresa, la causa en los
contratos no se refiere a las motivaciones iniciales que tuvieron los
contratantes al momento de suscribir el contrato, sino al fin ulterior que los
motivó para establecer las prestaciones y contraprestaciones de las cosas
o servicios concernidos. J.M. Manresa, Código Civil Español, 6ta ed., 1967,
T. VIII, Vol. 2, pág. 624.
Bajo el supuesto de la libertad de contratación contemplado en el
Artículo 1207 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3372, se reconoció
jurisprudencialmente la figura del contrato de opción de compraventa, pues
dicho contrato no estaba regulado en el derogado Código Civil. Este
contrato se ha esquematizado como aquel acuerdo consensual en el que
el promitente le concede al optante el derecho exclusivo a determinar si
comprará determinado bien, cuya titularidad le pertenece al primero. S.L.G.
Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713, 722 (2001). Se trata de un contrato
preparatorio dirigido al otorgamiento de un contrato de compraventa. Rosa
Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 796, 810 (1975). A pesar de que
este tipo de contrato es uno consensual, se configura como uno unilateral,
pues el optante no está obligado a comprar. S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García,
supra, pág. 722. Esto es contrario al caso del promitente, quien sí está
compelido a vender el bien si el optante decide ejercer la opción. Íd. De ahí
que se disponga que con el ejercicio de la opción por parte del optante no
se perfecciona automáticamente un contrato de compraventa, “sino la
obligación de parte del concedente de vender y de parte del optante de
comprar la cosa objeto del contrato”. Rosa Valentín v. Vázquez Lozada,
supra, pág. 810. KLAN202300859 11
Dicho de otro modo, el contrato de opción es el “‘convenio por el cual
una parte [llamada concedente, promitente u optatario] concede a la otra
[llamada optante], por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la
facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a
la celebración de un contrato principal’”. Atocha Thom McAn, Inc. v.
Registrador, 123 DPR 571, 583 (1989) (énfasis en el original); P.D.C.M.
Assoc. v. Najul Bez, 174 DPR 716, 724 (2008). Los requisitos esenciales
de este contrato son los siguientes: (1) la concesión, de modo exclusivo,
de una parte a la otra de la potestad decisoria sobre la celebración del
contrato por el cual se opta; (2) la especificación de un plazo cierto; y (3)
sin otra condición que no sea el juicio del optante. Mayagüez Hilton Corp.
v. Betancourt, 156 DPR 234, 246 (2002). El requisito de optar radica en el
perfeccionamiento de un contrato previamente delimitado que marca el
final de la negociación. J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Ed.
Bosch, 1982, T. II, Vol. II, págs. 45-65.
III.
Primeramente, y en el ejercicio de novo que venimos compelidos a
efectuar, hemos examinado desapasionada y mesuradamente la solicitud
enmendada de sentencia sumaria presentada por la Apelada y de la
correspondiente oposición radicada por el matrimonio Ramos Caraballo.
Tras analizar la prueba documental que obra en el expediente ante nos y
de los autos electrónicos ante el TPI, acogemos como nuestras las
determinaciones de hecho desglosadas por la respetada jueza de instancia
en la Sentencia Parcial apelada, a saber:
1. El 14 de diciembre de 2017, las Partes Demandantes y la Sra. Carmen Ortiz Griffith suscribieron un contrato de opción de compraventa a favor de los Demandantes para la propiedad en la Calle Simón Bolívar #1175, Barrio Buen Consejo, San Juan, PR.
2. El contrato de opción está firmado por Carmen Amanda Ortiz Griffith en su capacidad individual el 14 de diciembre de 2017.
3. Carmen Ortiz Griffith no era dueña ni tenía ningún interés propietario en la propiedad en la Calle Simón Bolívar #1175, Barrio Buen Consejo, San Juan, PR.
4. El contrato de opción no está firmado por ninguna de las dueñas de la propiedad; ni Sylvia Méndez Rivera ni KLAN202300859 12
Natalia Méndez Rivera ni Yolanda Méndez Rivera firmaron el contrato de opción.
5. En el 2017, la Sra. Carmen Ortiz Griffith no tenía autoridad para firmar ningún documento a nombre de su madre Sylvia Méndez Rivera t/c/c Sylvia Méndez Ortiz ni para vender su propiedad.
6. En ningún momento en el 2017, tenía Carmen Ortiz Griffith autoridad o consentimiento para actuar a nombre de Natalia Méndez Rivera y/o Sylvia Méndez Rivera t/c/c Sylvia Méndez Ortiz.
7. El contrato de opción de compraventa dispone un término de la opción es de ciento ochenta (180) días para pagar el precio de ochenta mil dólares ($80,000.00).
8. El contrato de opción expiró según sus propios términos el 12 de junio del 2018.
9. El contrato de opción de los Demandantes también dispone que: “Si no se efectuase la compra dentro del tiempo de esta opción, por la razón que sea, la parte compradora estará incumpliendo el contrato de opción, razón por la cual la parte compradora perderá la suma entregada como precio de opción…”.
10. Los Demandantes nunca efectuaron la compraventa dentro del término establecido de 180 días.
Establecido lo anterior, pasamos a disponer de la controversia
planteada en el tercer señalamiento de error. Veamos.
Sostiene el matrimonio Ramos Caraballo que el TPI incidió al
decretar la nulidad del contrato de opción de compraventa que suscribieron
con la Apelada y con Natalia y Yolanda, ambas de apellidos Méndez Rivera
(en adelante, las “titulares”). A esos efectos, plantea que el foro primario
erró al no presumir la validez de dicha transacción, por haber participado
un corredor de bienes raíces en la misma. Asimismo, expone que el
contrato en controversia fue firmado por la señora Ortiz Griffith mediando
un mandato de la Apelada y de su tía que fue ratificado a través de un
Poder otorgado en el Estado de California en el año 2018.
Es norma trillada en nuestra jurisdicción que la validez de todo
contrato depende de la concurrencia de tres (3) requisitos fundamentales,
a saber: (a) consentimiento de los contratantes; (b) objeto cierto que sea
materia del contrato y (c) causa de la obligación que se establezca. La
existencia o no de estos elementos se determina al momento de
perfeccionar el contrato. Por ello, es nulo todo negocio jurídico en el que KLAN202300859 13
el objeto, la causa o el consentimiento son inexistentes. Es, pues, evidente
que al momento en que se analiza la validez o no de cualquier pacto
contractual, es indispensable asegurarnos de la concurrencia de todos
estos requisitos.
El asunto medular que se plantea en el señalamiento de error que
atendemos se centra en la existencia o no del consentimiento de las
titulares para suscribir el contrato de opción en controversia. El examen de
todas las piezas documentales que se unieron a la solicitud enmendada de
sentencia sumaria presentada por la Apelada conduce a la conclusión de
que la señora Ortiz Griffith firmó el aludido contrato sin contar con un poder
o autorización válida por parte de quienes ostentan el derecho de efectuar
actos de disposición de dicho bien inmueble, a saber: las titulares.
Adviértase que los Apelantes fundamentan su contención en una
supuesta presunción de corrección de los negocios jurídicos en los que
intervienen corredores de bienes raíces y en un alegado mandato que
presuntamente obtuvo la señora Ortiz Griffith de su madre y de su tía. En
cuanto a la presunción, el matrimonio Ramos Caraballo falló en hacer
alusión a fuente legal alguna para sustentar su posición; mientras que, en
cuanto al argumento relacionado con el mandato ratificado, presentó copia
de un Poder otorgado en el año 2018. Es decir, aún si diéramos por válido
dicho documento, el mismo se otorgó en fecha posterior a la que se
suscribió la opción de compraventa. Sobre este particular, coincidimos con
la Apelada a los efectos de que dicho Poder no convierte en válida la
actuación unilateral de la señor Ortiz Griffith de firmar por su cuenta el
contrato de opción antes de que se otorgara el Poder que utilizó como
prueba documental para sustentar sus planteamientos.
Lo anterior, implica que el contrato nunca produjo efecto jurídico
alguno, puesto que la señora Ortiz Griffith no era la dueña del inmueble, ni
tampoco contaba con un poder válido o autorización de ninguna índole para
concretar dicha transacción. Entiéndase, no medió el consentimiento de las
personas llamadas por nuestro ordenamiento legal a concretar este tipo de
negocio jurídico. Esta es la norma, indistinto del tipo de contrato de que se KLAN202300859 14
trate y de la importancia que tenga para las partes contratantes. Rodríguez
Ramos, et al. v. ELA, et al., 190 DPR 448, 456, (2014); De Jesús González
v. A.C., 148 DPR 255, 264 (1999). Es decir, el contrato que nos ocupa no
es susceptible de ser convalidado posteriormente, pues no medió el
consentimiento de quienes estaban autorizados por ley a suscribirlo.
Las titulares eran dueñas en común pro indiviso sobre el bien en
controversia y, como tal, para poder efectuar actos dispositivos se hacía
indispensable que mediara el consentimiento unánime de todas al
momento de concretar la opción. Así pues, coincidimos con el TPI a los
efectos de que el contrato de opción en controversia no tiene validez alguna
y no existe una obligación entre el matrimonio Ramos Caraballo y la
Apelada que los primeros puedan reclamar.
Habiendo concluido lo anterior, se hace innecesaria la discusión de
los restantes planteamientos de error señalados en el recurso, pues todos
están cimentados en una obligación contractual que no tiene efecto legal
alguno.
Finalmente, concluimos que el recurso ante nuestra consideración
no es frívolo, por lo que denegamos la solicitud de la Apelada para que se
le impongan honorarios por temeridad al matrimonio Ramos Caraballo, al
amparo de la Regla 85 (B) del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4
LPRA Ap. XXII-B.
IV.
Por los fundamentos que anteceden, los cuales hacemos formar
parte integral del presente dictamen, se confirma la Sentencia apelada, se
ordena la continuación de los procedimientos ante el TPI, en cuanto a la
“Reconvención” presentada, y se declara No Ha Lugar la solicitud
interpuesta por la Apelada para la imposición de honorarios de abogado al
matrimonio Ramos Caraballo, de conformidad con la Regla 85 (B) del
Reglamento de este Tribunal, supra.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones. KLAN202300859 15
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones