El Juez Asociado Señor Blanco Lugo
emitió la opinión del Tribunal.
El día 4 de enero de 1960 los señores Herminio Madera y Eulogio Riera, sin la concurrencia de sus respectivos cón-yuges, otorgaron un contrato privado de compraventa sus-crito antes notario mediante el cual vendieron a la Metropolitan Construction Corporation una parcela de terreno perteneciente a las sociedades de gananciales que tenían constituidas con sus esposas, (1) Cuatro meses y medio des-[640] pues, en 16 de mayo, se promovió por la señora Rodríguez Erna de Madera un pleito sobre sentencia declaratoria para que se determinara que, en ausencia de su consentimiento expreso, el contrato de referencia no afectaba el título do-minical que tenía la sociedad de gananciales sobre el condo-[641] minio que le correspondía en la finca mencionada.(2) Figu-raron como partes demandadas la corporación compradora, los esposos Riera-Rodríguez Erna y el señor Madera. (3) Al formular su contestación, la Metropolitan presentó una recla-mación que denominó demanda contra tercero contra los señores Madera y Riera(4) en solicitud de que se les conde-nara a satisfacer los perjuicios causádosle por las representa-ciones hechas por éstos al efecto de que tenían autorización de sus respectivas esposas para realizar la venta.
Dirimiendo el conflicto de la prueba — fundamentalmente a favor de la prueba propuesta por la Metropolitan — el tribunal de instancia estableció las siguientes determinaciones de hecho:
“1. Eulogio Riera y Herminio Madera son condueños, en unión a sus respectivas esposas, de una pequeña parcela de terreno de aproximadamente de tres cuerdas y media en la juris-dicción de Carolina. Durante los últimos días del año 1959 Ma-dera y Riera hicieron colocar en una parte visible del predio de terreno que poseen un aviso informando al público en general que la propiedad estaba a la venta. Como consecuencia de ello un agente de la Metropolitan Construction Corporation se inte-resó en adquirir el inmueble, iniciándose en esta forma una serie de negociaciones con miras a realizar la transacción.
2. El 30 de diciembre de 1959 el Presidente de la corpora-ción demandada conversó durante un almuerzo con Herminio Madera. Este último le informó que la finca estaba a la venta a base de un precio de $30.00 el metro cuadrado. Jorge Rosso— quien representaba la corporación demandada — aceptó en prin-[642] cipio los términos de la venta. En esa ocasión Riera notificó a Rosso que la parcela estaba a la venta pero sólo a condición de que se pagara por ella un precio alzado de $400,000.00. La pro-posición fue prontamente aceptada.
3. Rosso notificó a los vendedores que él podía pagar en el acto la suma de $50,000.00 en calidad de anticipo y el resto del precio se pagaría al tiempo de firmarse las escrituras corres-pondientes. En ese momento tanto Riera como Madera informa-ron a Rosso que ellos eran casados y que la finca pertenecía a las respectivas sociedades de gananciales. Sin embargo, ambos vendedores notificaron en ese instante a Rosso que ellos habían consultado previamente la transacción con sus respectivas espo-sas y que éstas habían expresado su conformidad con la pro-puesta venta. Ante la insistencia de Rosso de que el acuerdo fuese final, se redactó un documento a máquina conteniendo los términos de la transacción acordada el cual fue firmado por Riera, Madera y Rosso y suscrito ante un Notario amigo de Rosso que se encontraba en la oficina de éste. Las esposas de los vendedores no estaban presentes en dicho acto ni firmaron el documento.
4. La noche siguiente un agente de la corporación demandada visitó la residencia de Herminio Madera y conversó con éste y su esposa. La señora Madera preguntó al agente de la corpora-ción sobre los planes que los oficiales de ésta tenían en mente en relación con la parcela de terreno. La señora Madera, además, se interesó en saber si la corporación planeaba construir un condo-minio en aquel solar a fin de ella adquirir un apartamento para una hija suya. Aproximadamente dos semanas más tarde la señora Madera se topó casualmente con el agente de la corpora-ción demandada e inquirió de éste sobre el estado en que se encontraba la transacción acordada y la fecha en que se pagaría el precio de la finca.
5. Mientras tanto Eulogio Riera, quien tomó de Rosso el che-que por $50,000.00 que éste le entregó en calidad de anticipo la noche en que se realizó la transacción, le pidió a su esposa que depositara ese dinero en la cuenta bancaria de un negocio que ella dirige. La señora Riera endosó el cheque por $50,000.00 y lo depositó en la indicada cuenta de banco.
6. Cuando los abogados de la corporación demandada comen-zaron a hacer-las gestiones necesarias para la redacción de las [643] escrituras se dieron cuenta de la existencia de ciertos obstáculos regístrales. Por razón de ello, en varias ocasiones Rosso y su abogado se reunieron con los vendedores con miras de allanar el camino para limpiar el título que habría de inscribir la corpo-ración demandada. Mientras tanto, el valor de la parcela de terreno subió vertiginosamente, a tal extremo que a la fecha del juicio el indicado predio tenía para la corporación demandada un valor superior a un millón de dólares.
7. Coetáneamente con los trámites que realizaba su abogado, la corporación demandada inició gestiones para obtener el finan-ciamiento necesario para las obras de construcción que reali-zaría en la parcela. El Presidente de la corporación se trasladó al estado de Florida y logró que un inversionista viniera a Puerto Rico a inspeccionar la propiedad. Más tarde Rosso fue a Jamaica en idénticas gestiones. Hizo varios trámites ante la Junta de Planificación de Puerto Rico y ante el Negociado de Turismo con miras a lograr que sus planes fueran viables.
8. Así las cosas, el 14 de mayo de 1960 los oficiales de la corporación demandada instruyeron a algunos obreros para que realizaran un limpieza de la parcela en litigio. A petición de la señora Madera los obreros suspendieron sus trabajos porque ésta les indicó que la finca no había sido vendida. Dos días más tarde la señora Madera radicó la presente acción en corte e hizo partes demandadas tanto a su esposo como a Riera y a la esposa de éste. También demandó a la Metropolitan Construction Corporation. Todos los demandados, con excepción de la Metropolitan, se allanaron prontamente a la demanda. La corporación, sin embargo, radicó demanda contra terceros alegando que se le habían causado perjuicios que debían ser compensados.”
Haciendo referencia a las disposiciones que requieren el consentimiento expreso de la mujer para la enajenación de bienes de la sociedad de gananciales el juez a quo concluyó que en derecho la. transacción nunca tuvo validez alguna ya que las señoras de Madera y Riera no dieron su consenti-miento expreso para la venta de la parcela. Dictó sentencia de conformidad declarando nulo e ineficaz el contrato prece-dentemente transcrito, y además, declaró con lugar la de-manda contra coparte y condenó a los señores Madera y Riera a satisfacer a la Metropolitan la suma de $5,000 en concepto [644] de daños y perjuicios. La corporación, los esposos Riera-Rodríguez Erna, y el señor Madera individualmente, recu-rrieron contra los pronunciamientos de la sentencia que les son adversos.
La cuestión crucial envuelta, a la luz de las propias de-terminaciones de hechos del tribunal de instancia, no parece haber sido considerada por el tribunal a quo al formular sus conclusiones de derecho. Frente a unos supuestos de ratifica-ción del contrato por la esposa actora, limítase a pronunciar la nulidad del mismo, sin atribuirle efecto jurídico a los actos mencionados. (5) Establece que la transacción nunca tuvo validez alguna y cita Molina v. Registrador, 61 D.P.R. 147 (1942), Pérez v. Registrador, 62 D.P.R. 789 (1944) y Robles v. Guzmán, 67 D.P.R. 718 (1947), cuya pertinencia a la cuestión que consideramos es remota. No podemos con-venir tampoco, como lo sugiere la demandante recurrida, que esta conclusión de derecho entraña una determinación de que el contrato no fue ratificado. Un examen de las ale-gaciones — especialmente de la llamada contrademanda y de-manda de tercero de la Metropolitan — demuestra qué la ratifi-cación no se invocó como parte de la teoría de la corporación recurrente, y que después de dictada la sentencia no se intentó —mediante moción de reconsideración — a pesar de que las propias determinaciones de hecho lo justificaban, que el tribunal se manifestara sobre el efecto jurídico de los alegados actos de ratificación de la señora Madera.
1. Los Arts. 91 y 1313 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sees. 284 y 3672, al reconocer la facultad del marido para administrar los bienes de la sociedad conyugal, disponen que los bienes inmuebles pertenecientes a éstos no podrán ser [645] enajenados o gravados, bajo pena de nulidad, sino mediante el consentimiento expreso de ambos cónyuges. Esta norma para regir las relaciones patrimoniales entre los esposos es una de las pocas que no tiene su precedente en el Código Civil español, (6) tal vez inspirada la Comisión Codificadora en un concepto distinto sobre la posición de la mujer dentro del matrimonio. Muñoz Morales, Reseña Histórica y Anota-ciones al Código Civil de Puerto Rico, Libro Primero, págs. 38 y 250-253. Sin embargo, un contrato otorgado sin sujetarse al cumplimiento de estas disposiciones es ratificable. (7)
[646] Uno de los supuestos más comunes de la ratificación ocurre cuando, como observa Sánchez Román, (8) se dota de fuerza legal a un acto que carecía de ella, y que, por tanto, no era hasta entonces propiamente jurídico. La ratificación purifica el acto o contrato de los vicios de que originalmente adolecía de forma que produzca todos los efectos jurídicos que le son atribuibles; es una renuncia a invocar la causa de nulidad que lo afecta. Esta ratificación puede ser expresa o tácita, y exige una manifestación de voluntad de convalidar el contrato por quien lo ratifica, Central Boca Chica, Inc. v. Tesorero de P.R., 54 D.P.R. 424 (1939).(9)
[647] Respecto a la disposición de inmuebles de la sociedad de gananciales, en Caballero et al. v. Pomoles et al., 17 D.P.R. 719 (1911), admitimos que la esposa podía ratificar un con-trato de venta — a cuyo otorgamiento había comparecido sola-mente el marido manifestando que lo hacía con el consenti-miento de aquélla — mediante su comparecencia posterior ante notario y aceptación de que se había verificado con su consen-timiento y conocimiento. Véase además, Cortijo v. Registrador de la Propiedad, 21 D.P.R. 490 (1914). Encarnación v. Salim, 69 D.P.R. 766 (1949), reconoce que la esposa puede ratificar tácitamente la enajenación de inmuebles ganancia-les, sólo que estimamos que, conforme discutiremos luego, las actuaciones allí envueltas no eran suficientes para equi-valer a la ratificación de lo actuado por el marido.
2. Establecido que la enajenación de inmuebles por el marido sin el consentimiento de la esposa es ratificable por ésta examinemos brevemente el carácter de “expreso” a que aluden los Arts. 91 y 1313 del Código Civil, supra. Antes precisa aclarar que el requisito no se refiere al punto de vista notarial y registral, pues sabido es que para que produzca sus efectos en este ámbito es indispensable acreditar la intervención de la mujer en la escritura pública correspondiente o por medio de cualquier otro instrumento que tenga acceso legítimo al Registro de la Propiedad. La consideración que ahora nos merece es desde el punto de vista puramente contractual, dominado por el sistema espiritualista que informa nuestro Código Civil. Expreso no significa que indispensablemente tenga que constar por escrito, pues si tal hubiera sido el caso fácil hubiese sido indicar que se necesitaba el consentimiento escrito. Cf. Art. 172 del Código civil de California, 6 West’s Annotated California Codes, pág. 165. El [648] alcance del precepto no puede ser otro que el de una mani-festación indubitada, inequívoca, de que la mujer conociendo el contrato efectuado, lo asiente. Refiriéndonos al Art. 1043 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 2993, preceptivo de que las obligaciones derivadas de la ley no se presumen y que sólo son exigibles las “expresamente” determinadas en el código o en leyes especiales, dijimos en Franco Oins, et al. y Jones v. Caneja, 26 D.P.R. 518, 525 (1918), que “Donde el código dice expresamente ha querido decir claramente, determinadamente, concretamente, manifiestamente . . . .” Igual criterio es procedente en la presente situación. Quizás valga la pena advertir que como la norma responde a un deseo de proteger el patrimonio de la sociedad de ganancia-les, y especialmente los intereses de la mujer, se impone una apreciación restrictiva de los supuestos actos de ratificación, y que el ánimo del juzgador debe satisfacerse plenamente de que los mismos evidencian fehacientemente el consentimiento requerido. En Encarnación v. Salim, supra, pretendióse esta-blecer el consentimiento expreso por ratificación y sostuvimos que la manifestación de la esposa al referirse al convenio hecho por su marido al efecto de que “me da lo mismo porque es para la educación de mis hijas” no constituía la ratifica-ción de las actuaciones del marido “de tal forma que pudiera exigirse el cumplimiento específico de la oferta”, (10) eviden-temente aplicando el criterio restrictivo que hemos enunciado.
[649]*6493. — Examinemos los hechos del presente caso a la luz de las determinaciones de hechos del tribunal de instancia y de la prueba documental ofrecida. En la parcela a que se refiere el pleito, que colinda con el solar en donde ubica la residencia de los esposos Madera-Rodríguez Erna, se habían colocado dos avisos al público indicando que estaba a la venta (Exh. 3 y 4 de la demandada Metropolitan Construction Co.), hecho que, pese a las protestas de la señora Madera, ella no podía ignorar. (11) Durante el mes de enero de 1960 unos empleados de lá corporación demandada mensuraron la parcela, hecho que presenció la señora Madera. A la noche siguiente de la reunión que culminó en la firma del convenio el señor Pedro González Mena visitó la residencia de los esposos Madera-Rodríguez Erna, y en el curso de la conversación ella preguntó sobre los fines a que la compradora intentaba dedicar el inmueble, ya que si se disponía a construir un edificio residencial de condominios interesaba adquirir uno para una de sus hijas. Dos semanas después la señora Madera se topó con el mismo agente de la corporación y le preguntó sobre el negocio, “que estaba esperando el fin para irse para Europa, para España.” No es hasta cerca de cuatro meses y medio después que se presenta el pleito sobre sentencia declaratoria, alegándose que la actora sólo había tenido conocimiento de la transacción dos días antes, versión que no mereció crédito al tribunal.
Estos hechos tomados y apreciados en conjunto nos llevan a la conclusión de que la señora Madera tenía conocimiento del negocio desde sus comienzos, conocía sus términos, y lo [650] ratificó con sus actos afirmativos. Aceptamos que el mero transcurso del tiempo entre el convenio y la iniciación de la acción no sería suficiente, pues lo que la ley requiere es el acto afirmativo de conformidad y no la desaprobación. Cf. La Urbana contra Villasor y Villanueva, 59 J. Fil. 681 (1934). Pero este hecho no puede ignorarse cuando, como en el presente caso, existen otras circunstancias indicativas de una ratificación tácita. Aquí concurren actos reveladores de la voluntad de aceptar el convenio, y no meramente una aquiescencia pasiva o vacilante. Por otro lado no es aventu-rado afirmar que los vendedores evidenciaron el deseo de deshacerse de la transacción. Al efecto en 21 de abril de 1960 le dirigieron una comunicación al Presidente de la Metropolitan Construction Co., con la cual devolvieron la suma de $50,000 que se había entregado como plazo inicial. En dicha carta se dice que “Huelga decirte que si los obstáculos que ahora te impiden comprar la finca se obviaran”, refirién-dose a ciertas restricciones de utilización de parte del terreno. Es significativo que esta iniciativa correspondía al señor Rosso y que el mejor mentís a que éste fuera su deseo es que lo que alegadamente da margen al pleito es el intento de la corporación de instalar una cerca de postes de concreto en el frente de la parcela. Tampoco se hace referencia en-tonces a la falta de consentimiento de la señora Madera, y es sólo cuando Rosso se resiste a resolver el contrato que se recurre a la acción judicial pretextando la falta de con-sentimiento de una de las esposas. En cuanto a la señora Riera no era propicio incluirla como demandante alegando su falta de “consentimiento expreso” ya que su actuación al recibir el cheque de $50,000 y depositarlo en una cuenta particular de su negocio, constituía una ratificación aun más fuerte e inequívoca. Rivera v. Manufacturers Life, 34 D.P.R. 246 (1925); Campbell v. Webber, 188 P.2d 130 (Wash. 1947); cf. Dooley v. Pantoja, supra.
[651] La conclusión a que hemos llegado nos releva de consi-derar los errores apuntados en los recursos interpuestos por los esposos Riera-Rodríguez Erna y el señor Madera.
Se r,evocará la sentencia dictada por el Tribunal Superior, Sala de San Juan, en S de julio de 1962, y en su lugar se dictará sentencia estableciendo que el contrato de J de enero de 1960 es válido por haber sido debidamente ratificado y que las obligaciones que dimanan del mismo son exigibles.
El Juez Presidente Señor Negrón Fernández no intervino. Los Jueces Asociados Señores Belaval y Santana ■ Becerra disintieron.
Primero: — Que los Sres. Don Herminio Madera y Don Eulogio Riera junto a sus respectivas esposas son dueños de la siguiente propiedad:
Parcela de terreno radicada en la jurisdicción de Carolina, Puerto Rico, en el lugar denominado Hato de Cangrejos Arriba, que tiene una cabida aproximada de tres cuerdas y media y cuyas colindancias son las siguientes:- — por el Norte con el océano Atlántico; por el Sur, con la carretera Insular Núm. 57 que conduce a Carolina, por el Este con Arthur Henry Noble y por el Oeste con la Sucesión Rodríguez Erna.
—Esta parcela se encuentra inscrita al folio 128 del tomo 66 de Carolina, ñnca Núm. 2967, inscripción primera.
—Esta propiedad según manifiestan los Sres. Madera Riera se en-cuentra libre de cargas y gravámenes.
—Los señores Herminio Madera y Eulogio Riera por el presente documento Venden y la Metropolitan Construction Corporation por repre-sentación de su presidente Don Jorge I. Rosso compra la anteriormente descrita propiedad sujeto a las siguientes cláusulas y condiciones:
— (A) El precio de compraventa será la suma de cuatrocientos mil dólares ($400,000.00) de los cuales reciben los vendedores en este acto la suma de cincuenta mil dólares ($50,000.00) y el balance de el precio aplazado tan pronto sea elevado este acto a escritura pública.
—(B) Es convenido entre las partes además que en caso de que la parcela anteriormente descrita no resultare con una cabida superficial al efectuarse su mensura de 12,854 metros esta compraventa quedará rescindida y sin efecto alguno.
—Enteradas las partes de el contenido de este documento, lo aceptan en todas sus partes por estar de acuerdo a sus deseos e instrucciones.
—Y para que así conste suscriben el mismo en San Juan Puerto Rico hoy día 4 de enero de 1960.
(Firmados) Eulogio Riera. — Eulogio Riera. — Herminio Madera. — Her-minio Madera. — Metropolitan Construction Corp. por Jorge I. Rosso.— (fir-mado) J. I. Rosso. — Aff. Núm. 2863. — Suscrito y Reconocido ante mí por Don Herminio Madera, Don Eulogio Riera y Don Jorge I. Rosso, todos de las circunstancias personales anteriormente expresadas y a quienes conozco personalmente en San Juan, P.R., hoy día 4 de enero de 1960. (firmado) Manuel Martín Maldonado. — Notario Público.”
En los dos casos que envuelven el levantamiento por uno de los cónyuges de la limitación impuesta a la facultad dispositiva del otro a que nos referimos en el escolio 5, la doctrina y la jurisprudencia española [646] admiten que pueden ser ratificados los contratos celebrados sin licencia marital, Sentencias de 22 de marzo de 1965 (Revista Derecho Privado, tomo 49, pág. 517), 24 de abril de 1951 (Jurisp. Civil, II, tomo 34, pág. 818), 6 de marzo de 1945 (Jurisp. Civil, II, tomo 10, pág. 83) y 24 de mayo de 1928 (Jurisp. Civil, tomo 183, pág. 906), o sin el consentimiento uxorio que se requiere por la Ley de 24 de abril de 1958, enmendatoria del Art. 1413, Sentencia de 13 de marzo de 1964 (Revista de Derecho Privado, tomo 48, pág. 545). En cuanto a este último afirma Federico de Castro en su obra Compendio de Derecho Civil (3a. ed., 1966), tomo I, vol. II-l, pág. 280, que el consentimiento a que alude el Art. 1413 del Código Civil español “podrá ser expreso o tácito (facta concludentia) y suplirse por la ratificación (art. 1259)”; y Bonet Ramón, en Código Civil Comentado (Ed. Aguilar, 1962), pág. 1097, dice que “El consentimiento ‘uxoris’ como toda declaración de voluntad que no tiene prescrita una forma determinada, puede ser expreso o tácito y prestarse antes de cele-brarse el negocio de disposición de que se trate, simultáneamente al otor-gamiento de dicho negocio, o con posterioridad a él.” Véanse además, "En torno al artículo 1413 del Código civil y cuestiones con él relaciona-das", Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, tomo 37, pág. 187 (1964) y “Protección del interés de la mujer en el patrimonio ganancial”, Anuario de Derecho Civil, tomo 12, pág. 481 (1959).
En relación con actos de ratificación o confirmación, véanse, Méndez [647] v. Registrador, 68 D.P.R. 309 (1948); Dooley v. Pantoja, 61 D.P.R. 642 (1943); Blanch v. Sucn. del Moral, 57 D.P.R. 23 (1940); Ruiz v. Registrador, 40 D.P.R. 933 (1930); Ledesma et al. v. Agrait et al., 19 D.P.R. 666 (1913).