ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
LUIS ÁNGEL CRUZ Apelación APONTE procedente del Tribunal de Primera Apelante Instancia Sala Superior de v. TA2025AP00341 Caguas
ASOCIACIÓN Civil Núm. PUERTORRIQUEÑA DE CG2024CV01811 cons. CRIADORES DE GR2024CV00172 CABALLO DE PASO FINO DE AMERICA, Sobre: INC. Incumplimiento de Contrato Apelada
Panel integrado por su presidenta la Jueza Ortiz Flores, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Martínez Cordero.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de octubre de 2025.
Comparece ante este foro el Sr. Luis Cruz Aponte
(señor Cruz o “el apelante”) y nos solicita que revisemos
una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Caguas, notificada el 30 de
julio de 2025. Mediante el referido dictamen, el foro
primario declaró Ha Lugar la Moción en Solicitud de
Sentencia Sumaria presentada por la Asociación
Puertorriqueña de Criadores de Caballo de Paso Fino de
América Inc. (Asociación o “parte apelada”). Por
consiguiente, ordenó al apelante a pagar la cantidad de
$23,700.00 en concepto de cánones de arrendamiento y
pagos tardíos. Además, le ordenó el desalojo del
inmueble en controversia; le impuso $5,000.00 en
concepto de honorarios de abogado; y ordenó el archivo
de la demanda con perjuicio.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
MODIFICAMOS la Sentencia apelada a los únicos fines de TA2025AP00341 2
eliminar la partida de honorarios de abogado concedida
por el foro primario.
I.
El 21 de mayo de 2024, el señor Cruz presentó una
Demanda (CG2024CV01811) sobre incumplimiento de contrato
en contra de la Asociación.1 En esta, alegó que para
diciembre de 2020, las partes firmaron un contrato de
arrendamiento sobre una finca en el Municipio de Gurabo,
con el propósito de que el apelante operara unas jaulas
de caballos, un picadero de caballos para competencias,
y un restaurante. Indicó que, el término del contrato
era por 30 años, con un canon de arrendamiento de
$2,300.00 mensuales, por los primeros 5 años. El señor
Cruz reconoció que para el mes de enero de 2024, tenía
un atraso en el pago de la renta. Sin embargo, sostuvo
que el 23 de enero de 2024, la Junta de Directores aprobó
una propuesta, en la cual el apelante se comprometió a
pagar los días 1ero y 5to de cada mes, $2,300.00, con el
propósito de pagar el canon de arrendamiento del mes y
amortizar la deuda acumulada. No obstante, mencionó que
en febrero de 2024, hubo cambio de Junta de Directores,
quienes se negaron a cumplir el acuerdo de la pasada
Junta y le exigieron que pagara la totalidad de la deuda
($21,200.00), más una penalidad por atrasos. A su vez,
que debía desocupar el inmueble en o antes del 15 de
junio de 2024. Así pues, instó la demanda y solicitó se
ordenara a la Asociación a que cumpliera con el acuerdo
de pago aprobado por la Junta anterior.
El 20 de junio de 2024, la Asociación presentó su
Contestación a Demanda.2 En esencia, negó que hubiese
1 Demanda, entrada núm. 1 en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 2 Contestación a Demanda, entrada núm. 6 en SUMAC. TA2025AP00341 3
autorizado a enmendar las cláusulas del contrato de
arrendamiento. A su vez, que la deuda acumulada era de
$23,700.00.
El 25 de junio de 2024, el caso instado por el señor
Cruz (CG2024CV01811) fue consolidado con el caso instado
el 29 de mayo de 2024, por la Asociación (CG2024CV00172)
sobre cobro de dinero y desahucio.
Luego de varias incidencias procesales, el 4 de
abril de 2025, la Asociación presentó una Moción en
Solicitud de Sentencia Sumaria.3 Allí enumeró quince
(15) hechos que, a su juicio, no estaban en controversia.
Posteriormente, arguyó que no existía duda o
controversia sobre el contenido del contrato y las
obligaciones de las partes. A su vez, que el apelante
incumplió con varias cláusulas del contrato de
arrendamiento, dado que, no había evidencia alguna que
sostuviera que el contrato de arrendamiento había sido
enmendado. Así pues, solicitó se declarara Ha Lugar la
moción y se ordenara al señor Cruz al pago completo de
la deuda.
En respuesta, el 29 de abril de 2025, el señor Cruz
presentó su Oposición a Moción en Solicitud de Sentencia
Sumaria y en Solicitud de que se Dicte Sentencia Sumaria
a Favor de la Parte Demandante.4 En esta, sostuvo que
no existían hechos materiales en controversia, sin
embargo, que el derecho le asistía. Por ello, reiteró
que el 23 de enero de 2024, en la reunión de Junta de
Directores fue atendido el asunto sobre su plan de pago.
Sin embargo, desconocía si la Asociación podía invalidar
3 Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria, entrada núm. 82 en SUMAC. 4 Oposición a Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria y en Solicitud
de que se Dicte Sentencia Sumaria a Favor de la Parte Demandante, entrada núm. 89 en SUMAC. TA2025AP00341 4
acuerdos de Juntas de Directores anteriores. Por lo
que, la parte apelada estaba prohibida de actuar en
contradicción con sus propios actos o declaraciones.
Evaluadas las mociones, el 30 de julio de 2025, el
foro primario notificó la Sentencia apelada.5 Mediante
la cual, formuló las siguientes determinaciones de
hechos:
1. En diciembre de 2020 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la de propiedad inmueble ubicada en el sector Los Chinos del Barrio Celada en Gurabo, Puerto Rico. (SIC) Durante dicho acto, la parte demandada estuvo representada su entonces presidente, Harry John Rodríguez del Valle.
2. El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes establece que su duración será por el término de 30 años contados a partir del 1 de mayo de 2021, estableciendo un canon de arrendamiento mensual por la cuantía de $2,300.00 por los primeros 10 años.
3. El canon de arrendamiento será pagadero dentro de los primeros 5 días de cada mes calendario, en moneda de curso legal de los Estados Unidos.
4. La cláusula 14 del contrato de arrendamiento establece que:
Si los arrendatarios faltan en el cumplimiento de cualquier cláusula de este contrato, los arrendadores lo notificarán por escrito a los arrendatarios, quienes tendrán un término de veinte (20) días para remediar dicha falta o incumplimiento. De no remediarlo en el término dispuesto, los arrendadores podrán dar por cancelado y terminado este contrato. Esta cláusula no aplica respecto a la falta de pago del canon de arrendamiento de la propiedad, el cual se hará dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes calendario, sin necesidad de interpelación a los arrendatarios sobre dicha falta de pago. (Énfasis en el original).
5. El hecho de que los arrendadores no hagan uso de alguno de sus derechos que, bajo este contrato, no significa que hayan renunciado a sus derechos y en cualquier momento hacer
5 Sentencia, entrada núm. 100 en SUMAC. TA2025AP00341 5
uso y poner en efecto cualquiera de sus derechos y prerrogativas estipuladas en este contrato. Véase cláusula 15 del contrato de arrendamiento.
6. Si los arrendatarios (es decir, la parte demandante) dejaran de pagar a su vencimiento, en todo o en parte, el canon o renta mensual convenida o si incumplieran con cualesquiera de las cláusulas y condiciones estipuladas en este contrato, los arrendadores (es decir, la parte demandada) darán por cancelado, rescindido y terminado el mismo, y quedará en actitud de proceder judicialmente al desahucio así como al cobro de los cánones o rentas adeudadas y al cobro de los cánones del término remanente del contrato y el cobro de los daños y perjuicios que causa dicho incumplimiento. Véase cláusula 16 contrato de arrendamiento.
7. De efectuarse el pago con posteridad al día 5 de cada mes calendario, los arrendatarios (parte demandante) vendrán obligados a pagar una penalidad de $200.00. Véase cláusula 17 de contrato de arrendamiento.
8. Los términos y condiciones de este contrato no podrán ser variados ni alterados verbalmente. Todo cambio a los términos y condiciones del mismo tiene que hacerse por escrito, mediando la firma tanto de los arrendadores como de los arrendatarios, o sea, mediante la firma de las partes objeto de este pleito. Véase último párrafo del contrato de arrendamiento.
9. La parte demandante tiene una deuda en concepto de cánones de arrendamiento no pagados e intereses por mora, la cual está vencida, es líquida y exigible. Nótese, que estos hechos son reconocidos por la parte demandante en varios de sus escritos.
10. Las partes en ningún momento redactaron y firmaron una enmienda al contrato de arrendamiento suscrito el diciembre de 2020.
11. En la reunión de la Junta de Directores del 23 de enero de 2024 no se realizó enmienda escrita al contrato de arrendamiento otorgado entre las partes.
12. Luis Ángel Cruz Aponte ha consignado 13 cheques en concepto de pago de rentas, uno por la cantidad de $9,200.00 y otros 12 por la cuantía $2,300.00, para un total de $37,200.00. TA2025AP00341 6
13. Actualmente, la deuda vencida, líquida y exigible por concepto de falta de pagos de cánones de arrendamientos y penalidades por atrasados asciende a $23,700.00 al 1 de julio de 2025.
Así pues, conforme a los hechos antes expuestos y
el derecho aplicable determinó que no surgía que las
partes hubieran hecho una novación de contrato o llegado
a un acuerdo por escrito diferente al contrato de
arrendamiento suscrito en el 2020. Señaló que, el
contrato era claro y específico al disponer que
cualquier enmienda debía efectuarse por escrito. Por lo
que, el alegado acuerdo de un plan de moratoria discutido
en la reunión del 23 de enero de 2024, no enmendó o dejó
sin efecto el contrato de arrendamiento. Por
consiguiente, concluyó que el señor Cruz incumplió con
el contrato al acumular una deuda en concepto de cánones
de arrendamientos, por lo cual, declaró Ha Lugar la
solicitud de sentencia sumaria instada por la
Asociación. A su vez, ordenó al apelante a pagar la
suma de $23,700.00; a desalojar el inmueble en
controversia en un plazo de 20 días; imposición de
$5,000.00 en concepto de honorarios; y ordenó el archivo
de la demanda del señor Cruz, con perjuicio. Finalmente,
le impuso una fianza en apelación de $10,000.00.
En desacuerdo, el 14 de agosto de 2025, el apelante
presentó una Moción de Reconsideración.6 Sin embargo,
el 15 de agosto de 2025, el foro primario notificó una
Orden, en la cual la declaró No Ha Lugar.7
Posteriormente, el 5 de septiembre de 2025, el
señor Cruz presentó una Urgente Solicitud para que: (A)
Se Considere Por No Puesta “Moción De Lanzamiento”,
6 Moción de Reconsideración, entrada núm. 101 en SUMAC. 7 Orden, entrada núm. 102 en SUMAC. TA2025AP00341 7
(B)Se Deje Sin Efecto “Orden De Lanzamiento” y/o (C) Se
Reconsidere “Orden De Lanzamiento”.8 En esencia, sostuvo
que la Demanda instada por la Asociación, a pesar de
haberse presentado por las disposiciones del proceso
sumario de desahucio en precario, al consolidarse con el
pleito instado por el apelante se convirtió el pleito a
la vía ordinaria. Por ello, al foro primario emitir una
orden de lanzamiento al amparo del Artículo 632 del
Código de Enjuiciamiento Civil, menoscabó su debido
proceso de ley. Así pues, solicitó se dejara sin efecto
la orden de lanzamiento. Finalmente, señaló que
consignó en la secretaría del foro primario los fondos
reclamados, y que estaban a la disposición de la
Asociación.9
El 8 de septiembre de 2025, el foro primario
mediante Orden, declaró Ha Lugar la moción del apelante,
la cual dejó sin efecto la orden de lanzamiento.10
Inconforme con la determinación apelada, el 15 de
septiembre de 2025, el señor Cruz presentó el recurso
que nos ocupa y formuló el siguiente señalamiento de
error:
El Tribunal de Primera Instancia erró al dictar Sentencia Sumaria en contra del apelante e imponerle honorarios de abogado, ya que la doctrina de actos propios aplicaba en contra de la apelada y, en todo caso,
8 Urgente Solicitud para que: (A)Se Considere Por No Puesta “Moción De Lanzamiento”, (B)Se Deje Sin Efecto “Orden De Lanzamiento” y/o (C) Se Reconsidere “Orden De Lanzamiento”, entrada núm. 110 en SUMAC. 9 Según surge de la Certificación emitida por el Auxiliar Contabilidad II del Tribunal de Primera Instancia, hay un balance en el caso de epígrafe de $39,100.00, los cuales están depositados en la cuenta de Secretaría Civil del foro a quo. Véase, entrada núm. 106 en el expediente digital SUMAC. El Artículo 630 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secc. 2838, dispone: “[n]o se admitirá al demandado el recurso de apelación si no otorga fianza, por el monto que sea fijado por el tribunal, para responder de los daños y perjuicios que pueda ocasionar al demandante y de las costas de apelación; pudiendo el demandado, cuando el desahucio se funde en falta de pago de las cantidades convenidas, a su elección, otorgar dicha fianza o consignar en Secretaría el importe del precio de la deuda hasta la fecha de la sentencia.” 10 Orden, entrada núm. 112 en SUMAC. TA2025AP00341 8
existía una controversia genuina acerca de la aplicación de dicha doctrina.
El 16 de septiembre de 2025, emitimos una
Resolución en la cual le concedimos a la parte apelada
el término dispuesto en el Reglamento de este Tribunal,
para que presentara su alegato en oposición.
El 16 de octubre de 2025, la Asociación presentó su
Oposicion de Apelación de Sentencia emitida el 30 de
julio de 2025.
Con la comparecencia de ambas partes, procedemos a
resolver el caso de epígrafe.
II.
-A-
La Regla 36.1 de las de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, R. 36.1, permite a una parte que solicite un
remedio presentar una moción para que se dicte sentencia
sumaria a su favor sobre la totalidad o cualquier parte
de esta. Así, el tribunal podrá dictar sentencia sumaria
parcial para resolver cualquier controversia que sea
separable de las controversias restantes. 32 LPRA Ap.
V, R. 36.1; Camaleglo v. Dorado Wings, Inc., 118 DPR 20,
25 (1986). Este mecanismo procesal es un remedio de
carácter extraordinario y discrecional. Su fin es
favorecer la más pronta y justa solución de un pleito
que carece de controversias genuinas sobre los hechos
materiales y esenciales de la causa que trate. Cruz,
López v. Casa Bella y otros, 2024 TSPR 47, 213 DPR __
(2024); Oriental Bank v. Caballero García, 212 DPR 671,
678 (2023); Segarra Rivera v. Int’l Shipping et al., 208
DPR 964, 979 (2022); Rodríguez García v. UCA, 200 DPR
929, 940 (2018); Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 199
DPR 664, 676 (2018). TA2025AP00341 9
Un hecho material es “aquel que puede alterar el
resultado de la reclamación de acuerdo al derecho
aplicable”. Oriental Bank v. Caballero García, supra,
pág. 679; Segarra Rivera v. Int’l Shipping et al., supra,
pág. 980. De este modo, y debido a la ausencia de
criterios que indiquen la existencia de una disputa real
en el asunto, el juzgador de hechos puede disponer del
mismo sin la necesidad de celebrar un juicio en su fondo.
Universal Ins. y otro v. ELA y Otros, 211 DPR 455, 457
(2023); León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 41
(2020); Luan Invest. Corp. v. Rexach Const. Co., 152 DPR
652, 665 (2000).
La doctrina considera que el uso apropiado de este
recurso contribuye a descongestionar los calendarios
judiciales y fomenta así la economía procesal que
gobiernan nuestro ordenamiento jurídico. Segarra Rivera
v. Int’l Shipping et al., supra, págs. 979-980; Vera v.
Dr. Bravo, 161 DPR 308, 331-332 (2004). Por tanto, la
sentencia sumaria permite la pronta adjudicación de las
controversias cuando una audiencia formal resulta en una
dilación innecesaria de la tarea judicial. Así pues,
esta solo debe ser utilizada en casos claros, cuando el
tribunal tenga ante sí la verdad de todos los hechos
esenciales alegados en la demanda y falte solo disponer
de las controversias de derecho existentes. Roldán
Flores v. M. Cuebas et al., supra, pág. 676; Vera v. Dr.
Bravo, supra, pág. 334; PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc.
Ins. Co., 136 DPR 881, 911-912 (1994).
La parte promovente de una solicitud de sentencia
sumaria está obligada a establecer mediante prueba
admisible en evidencia la inexistencia de una
controversia real respecto a los hechos materiales y TA2025AP00341 10
esenciales de la acción. Además, deberá demostrar que,
a la luz del derecho sustantivo, amerita que se dicte
sentencia a su favor. Rodríguez García v. UCA, supra,
pág. 941; Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 218
(2010); Vera v. Dr. Bravo, supra, pág. 333. Para que
tal sea el resultado, viene llamado a desglosar en
párrafos numerados los hechos respecto a los cuales
aduce que no existe disputa alguna. Una vez expuestos,
debe especificar la página o párrafo de la declaración
jurada u otra prueba admisible que sirven de apoyo a su
contención. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(a)(4). Véase,
además: Roldán Flores v. M. Cuebas, et al., supra pág.
677; SLG Zapata-Rivera v. JF Montalvo, 189 DPR 414, 432-
433 (2013).
Para derrotar una moción de sentencia sumaria, la
parte que se opone a la misma viene llamada a presentar
declaraciones juradas o documentos que controviertan las
alegaciones pertinentes. 32 LPRA Ap. V, R. 36.5. Por
ello, tiene la obligación de exponer de forma detallada
aquellos hechos relacionados al asunto que evidencien la
existencia de una controversia real que deba ventilarse
en un juicio plenario. Roldán Flores v. M. Cuebas, et
al., supra, pág. 678; SLG Zapata-Rivera v. J.F.
Montalvo, supra, pág. 434; Rodríguez de Oller v. TOLIC,
171 DPR 293, 311 (2007). En esta tarea, tiene el deber
de citar específicamente los párrafos, según enumerados
por el promovente, sobre los cuales estima que existe
una genuina controversia y, para cada uno de los que
pretende controvertir, detallar de manera precisa la
evidencia que sostiene su impugnación. Regla 36.3(b)(2)
de Procedimiento Civil, supra. Véase, además: SLG
Zapata-Rivera v. JF Montalvo, supra, pág. 433. TA2025AP00341 11
Cuando de las propias alegaciones, admisiones o
declaraciones juradas surge una controversia bona fide
de hechos, la moción de sentencia sumaria resulta ser
improcedente. Ante ello, el tribunal competente debe
abstenerse de dictar sentencia sumaria en el caso y
cualquier duda en su ánimo lo debe llevar a resolver en
contra de dicha solicitud. Vera v. Dr. Bravo, supra,
págs. 333-334; Mgmt. Adm. Servs., Corp. v. ELA, 152 DPR
599, 611 (2000). Al evaluar la solicitud de sentencia
sumaria, el tribunal debe cerciorarse de la total
inexistencia de una genuina controversia de hechos.
Rodríguez García v. UCA, supra, pág. 941; Roig Com. Bank
v. Rosario Cirino, 126 DPR 613, 618 (1990). Lo anterior
responde a que todo litigante tiene derecho a un juicio
en su fondo cuando existe la más mínima duda sobre la
certeza de los hechos materiales y esenciales de la
reclamación que se atienda. Sucn. Maldonado v. Sucn.
Maldonado, 166 DPR 154, 185 (2005). Por ese motivo,
previo a utilizar dicho mecanismo, el tribunal deberá
analizar los documentos que acompañan la correspondiente
solicitud junto con aquellos sometidos por la parte que
se opone a la misma y los otros documentos que obren en
el expediente del tribunal. Iguales criterios debe
considerar un tribunal apelativo al ejercer su función
revisora respecto a la evaluación de un dictamen del
Tribunal de Primera Instancia emitido sumariamente.
Segarra Rivera v. Int’l Shipping et al., supra, págs.
981-982; Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR
100, 114 (2015); Vera v. Dr. Bravo, supra, pág. 334.
En Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra,
págs. 118-119, el Tribunal Supremo de Puerto Rico
estableció el estándar específico a emplearse por este TA2025AP00341 12
foro apelativo intermedio al revisar las determinaciones
del foro primario con relación a los dictámenes de
sentencias sumarias. A tal fin, se expresó como sigue:
Primero, reafirmamos lo que establecimos en Vera v. Dr. Bravo, supra, a saber: el Tribunal de Apelaciones se encuentra en la misma posición del Tribunal de Primera Instancia al momento de revisar Solicitudes de Sentencia Sumaria. En ese sentido, está regido por la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y aplicará los mismos criterios que esa regla y la jurisprudencia le exigen al foro primario. Obviamente, el foro apelativo intermedio estará limitado en el sentido de que no puede tomar en consideración evidencia que las partes no presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia y no puede adjudicar los hechos materiales en controversia, ya que ello le compete al foro primario luego de celebrado un juicio en su fondo. La revisión del Tribunal de Apelaciones es una de novo y debe examinar el expediente de la manera más favorable a favor de la parte que se opuso a la Moción de Sentencia Sumaria en el foro primario, llevando a cabo todas las inferencias permisibles a su favor.
Segundo, por estar en la misma posición que el foro primario, el Tribunal de Apelaciones debe revisar que tanto la Moción de Sentencia Sumaria como su Oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y discutidos en SLG Zapata-Rivera v. JF Montalvo, supra.
Tercero, en el caso de revisión de una Sentencia dictada sumariamente, el Tribunal de Apelaciones debe revisar si en realidad existen hechos materiales en controversia. De haberlos, el foro apelativo intermedio tiene que cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil y debe exponer concretamente cuáles hechos materiales encontró que están en controversia y cuáles están incontrovertidos. Esta determinación puede hacerse en la Sentencia que disponga del caso y puede hacer referencia al listado numerado de hechos incontrovertidos que emitió el foro primario en su Sentencia.
Cuarto, y por último, de encontrar que los hechos materiales realmente están incontrovertidos, el foro apelativo intermedio procederá entonces a revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el Derecho a la controversia. TA2025AP00341 13
-B-
La libertad de contratación es un principio básico
del derecho contractual en Puerto Rico. Arthur Young &
Co. v. Vega III, 136 DPR 157, 169 (1994). A base de
éste, las partes contratantes pueden establecer las
condiciones que tengan por conveniente, siempre que
éstas no sean contrarias a la ley, a la moral o a las
buenas costumbres. 31 LPRA sec. 6242. Así, se
posibilita que las partes puedan contratar cuando
quieran, como quieran y con quien quieran. J. Puig
Brutau, Fundamentos de Derecho Civil: Doctrina General
del Contrato, 3ra ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1988, T.
II, Vol. I, pág. 5.
Es norma sólidamente establecida en nuestra
jurisdicción que el contrato tiene fuerza de ley entre
las partes, por lo que desde el momento de su
perfeccionamiento cada contratante debe actuar de buena
fe en el cumplimiento de su obligación. Arts. 1233 y
1062 del Código Civil, 31 LPRA secs. 9754 y 8983. Véase,
además: Cruz, López v. Casa Bella y otros, 213 DPR 980,
994 (2024). Es por ello que existe un contrato desde
que dos o más partes expresan su consentimiento en la
forma prevista por la ley, para crear, regular,
modificar o extinguir obligaciones. 31 LPRA sec. 9751.
En ese sentido, un contrato es vinculante desde que
concurren los siguientes requisitos: (1) consentimiento
de los contratantes; (2) objeto determinable y (3) causa
lícita. 31 LPRA 6131 y 31 LPRA sec. 6142. Véase,
además: Cruz, López v. Casa Bella y otros, supra, pág.
995. Consecuentemente, “cuando la ley no designa una
forma para la realización de un negocio jurídico, se TA2025AP00341 14
puede utilizar aquella que se considere conveniente.”
31 LPRA sec. 6161.
Particularmente, el contrato de arrendamiento
consiste en que “una de las partes se obliga a dar a la
otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y
precio cierto.” Artículo 1331 del Código Civil, 31 LPRA
sec. 10101. Véase, además: SLG Ortiz-Mateo v. ELA, 211
DPR 772, 797 (2023). Al pactar el contrato, el dueño,
o arrendador, se desprende voluntariamente de parte de
su derecho de propiedad consistente en el goce o uso
material de la cosa, por determinado tiempo y a cambio
de un precio. Garage Coop. de Sabana Grande v. Arco
Caribbean, Inc., 111 DPR 52, 54 (1981).
-C-
De otra parte, el desahucio es el medio que tiene
el dueño de un inmueble para recobrar judicialmente su
posesión. Se trata de un procedimiento reglamentado por
los Artículos 620-634 del Código de Enjuiciamiento
Civil, 32 LPRA secs. 2821-2827; 2829-2832 y 2835-2838;
que responde al interés del Estado en atender
expeditamente la reclamación del dueño de un inmueble,
la cual se le ha impedido ejercer su derecho a poseer y
disfrutar del mismo. Cooperativa de Vivienda Rolling
Hills v. Colón Lebrón, 203 DPR 812 (2020).
Según el Artículo 621 del Código de Enjuiciamiento
Civil, el desahucio procede contra “los inquilinos,
colonos y demás arrendatarios, los administradores,
encargados, porteros o guardas puestos por el
propietario en sus fincas, y cualquier otra persona que
detente la posesión material o disfrute precariamente,
sin pagar canon o merced alguna”. 32 LPRA sec. 2822.
De otra parte, el Artículo 620 del precitado Código, TA2025AP00341 15
dispone que los legitimados para instar una acción de
desahucio son “los dueños de la finca, sus apoderados,
los usufructuarios o cualquiera otro que tenga derecho
a disfrutarla y sus causahabientes.” 32 LPRA sec. 2821.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado
jurisprudencialmente que el desahucio es “uno de los
procedimientos más utilizados en nuestro país para
reivindicar, mediante trámite y juicio sumario, la
posesión y el disfrute de un inmueble.” 32 LPRA sec.
2821. Véase, además: Turabo Ltd. Partnership v. Velardo
Ortiz, 130 DPR 226, 234-235 (1992). El objetivo
principal del desahucio es recuperar la posesión
material de un bien inmueble mediante el lanzamiento o
la expulsión del arrendatario o precarista que lo
detente sin pagar canon o merced alguna. Escudero v.
Mulero, 63 DPR 574, 588-589 (1944). El demandado podrá
solicitar que el procedimiento se convierta en
ordinario, en caso de que presente otras defensas
afirmativas, en consideraciones de otras acciones
relacionadas con la acción de desahucio. ATPR v. SLG
Volmar Mathieu, 196 DPR 5, 9-12 (2016). En virtud de lo
anterior, los foros judiciales gozan de discreción para
convertir el procedimiento de desahucio en uno
ordinario, prorrogar términos, posponer señalamientos y
permitir enmiendas a las alegaciones. Turabo Ltd.
Partnership vs. Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 241 (1992).
Los procesos de desahucio se centran únicamente en
recobrar la posesión del inmueble, mediante el
lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista
que la detente. Turabo Ltd. Partnership vs. Velardo
Ortiz, supra, págs. 234-235; Mora Dev. Corp. vs. Sandín,
118 DPR 733 (1987). Por ello, en la acción sumaria se TA2025AP00341 16
debe limitar la concurrencia o consolidación de otras
acciones o defensas. Cuando el demandado presenta otras
defensas afirmativas, dicha parte puede solicitar que el
procedimiento se convierta en uno ordinario. ATPR v.
SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 10 (2016). En tales
casos, la reclamación estará sujeta a las reglas de la
litigación civil ordinaria, excluyendo la reglamentación
de desahucio y sus restringidas condiciones. Íd.
-D-
Nuestro ordenamiento jurídico contempla la
imposición de honorarios por razón de temeridad o
frivolidad en la Regla 44.1(d) de Procedimiento Civil,
32 LPRA Ap. V, R. 44.1(d) “[e]n caso que cualquier parte
o su abogado o abogada haya procedido con temeridad o
frivolidad, el tribunal deberá imponerle en su sentencia
al responsable el pago de una suma por concepto de
honorarios de abogado que el tribunal entienda
correspondan a tal conducta.”
El amplio concepto de temeridad conlleva aquellas
actuaciones de un litigante que conduzcan a un pleito
que pudo evitarse, que provoque la prolongación indebida
del trámite judicial, o que obligue a la otra parte a
incurrir en gastos innecesarios para hacer valer sus
derechos. SLG González-Figueroa v. SLG et al., 209 DPR
138, 148 (2022); Andamios de P.R. v. Newport Bonding,
179 DPR 503, 520 (2010). Un litigante perdidoso actúa
con temeridad cuando con terquedad, obstinación,
contumacia e insistencia en una actitud desprovista de
fundamentos, obliga a la otra parte, innecesariamente,
a asumir las molestias, gastos, trabajo e inconvenientes
de un pleito. COPR v. SPU, 181 DPR 299, 342 (2011); SLG
Flores-Jiménez v. Colberg, 173 DPR 843, 866 (2008). TA2025AP00341 17
No obstante, la imposición de honorarios por
temeridad no opera de modo automática. Su concesión
depende exclusivamente de la determinación que haga el
juzgador en torno a si la parte perdidosa o su abogado
actuó o no con temeridad. PR Fast Ferries et al. v.
AAPP, 213 DPR 103, 115 (2023); Corpak, Art Printing v.
Ramallo Brothers, 125 DPR 724, 736 (1990). A tales
efectos, le corresponde al tribunal evaluar las
siguientes consideraciones: (1) el grado de temeridad;
(2) el trabajo realizado; (3) la duración y naturaleza
del litigio; (4) la cuantía involucrada, y (5) el nivel
profesional de los abogados. COPR v. SPU, supra, pág.
342-343, (citando a R. Hernández Colón, Derecho Procesal
Civil, San Juan, Ed. LexisNexis, 2010, Sec. 4402).
Así pues, una parte es temeraria cuando insiste en
alegar algo sin alguna prueba fehaciente, niega los
hechos que le constan o son de fácil corroboración y
dilata los procedimientos judiciales para no responder
por sus obligaciones. Consejo Titulares v. MAPFRE, 2024
TSPR 140, 215 DPR __ (2025); SLG González-Figueroa v.
SLG et al., supra, págs. 149-150. A modo ilustrativo,
el foro supremo local ha delimitado las siguientes
circunstancias como escenarios de temeridad o
frivolidad:
(1) contestar una demanda y negar responsabilidad total, aunque se acepte posteriormente; (2) defenderse injustificadamente de la acción; (3) creer que la cantidad reclamada es exagerada y que sea esa la única razón que se tiene para oponerse a las peticiones del demandante sin admitir francamente su responsabilidad, pudiendo limitar la controversia a la fijación de la cuantía a ser concedida; (4) arriesgarse a litigar un caso del que se desprendía prima facie su responsabilidad, y (5) negar un hecho que le conste es cierto a quien hace la alegación. COPR v. SPU, supra, pág. 342. TA2025AP00341 18
Sin embargo, la concesión de honorarios por
temeridad no procede cuando un litigante perdidoso
ejerce su derecho a defenderse. En esa línea, el
Tribunal Supremo de Puerto Rico ha establecido aquellos
escenarios que no ameritan la imposición de estos
honorarios:
[E]n innumerables ocasiones hemos expresado que no procede la imposición del pago de honorarios de abogado cuando lo que se enuncia ante el tribunal son controversias complejas y novedosas que no han sido resueltas; cuando se actúa acorde con una apreciación errónea del derecho y no hay precedentes establecidos sobre el asunto, o cuando existe alguna discrepancia genuina en cuanto a quién favorece el derecho aplicable. VS PR, LLC v. Drift-Wind, 207 DPR 253, 277 (2021); Santiago v. Sup. Grande, 166 DPR 796, 821 (2006).
Por último, el foro primario goza de la facultad
para imponer los honorarios de abogado a la parte que
haya procedido con temeridad o frivolidad a tenor con la
Regla 44.1 de Procedimiento Civil, supra. Andamios de
PR v. Newport Bonding, supra, pág. 546. Efectuado el
análisis discutido, el tribunal impondrá el pago de una
suma por este concepto cuando determine que cualquier
parte o su abogado actuó temerariamente.
Esta determinación es un asunto que descansa en la
discreción del tribunal. Pérez Rodríguez v. López
Rodríguez et al., 210 DPR 163 (2022); PR Oil v. Dayco,
164 DPR 486, 511 (2005). Por ser la determinación de
temeridad de carácter discrecional, solo intervendremos
con ella cuando nos enfrentemos a un craso de abuso de
discreción. Andamios de PR v. Newport Bonding, supra,
pág. 546; SLG Flores-Jiménez v. Colberg, supra, pág.
866. Al respecto, conviene precisar que, la TA2025AP00341 19
jurisprudencia ha establecido aquellas instancias
constitutivas de abuso de discreción:
Un tribunal puede incurrir en abuso de discreción cuando el juez: ignora sin fundamento algún hecho material; cuando le concede demasiado peso a un hecho inmaterial y funda su decisión principalmente en ese hecho irrelevante, o cuando éste, a pesar de examinar todos los hechos del caso, hace un análisis liviano y la determinación resulta irrazonable. Citibank et al. v. ACBI et al., 200 DPR 724, 736 (2018).
Así pues, “el ejercicio de este discernimiento se
encuentra estrechamente relacionado con el concepto de
razonabilidad.” Rivera et al. v. Arcos Dorados et al.,
212 DPR 194, 210 (2023). La discreción debe nutrirse de
un juicio apoyado en la razonabilidad y fundamentado en
un sentido llano de justicia; no es función al antojo o
voluntad de uno, sin tasa ni limitación alguna. Citibank
et al. v. ACBI et al., supra, pág. 735; SLG Zapata-
Rivera v. JF Montalvo, 189 DPR 414, 435 (2013).
III.
En el caso de autos, el señor Cruz alega que incidió
el foro primario al dictar sentencia sumariamente e
imponerle honorarios de abogados, aun cuando la doctrina
de actos propios aplicaba en contra de la parte apelada.
Sostiene que, la aceptación por parte de la Junta
anterior sobre su propuesta del plan de pago provocó que
estos renunciaran a ejercer las cláusulas penales del
contrato de arrendamiento. Por ello, se debió aplicar
la doctrina de actos propios, dado que, la Asociación al
repudiar su propia decisión, va en contra de la norma
sobre que nadie puede ir contra sus propios actos.
Antes de atender el señalamiento de error
previamente expuesto, cabe precisar que, al momento de
revisar la concesión de una sentencia sumaria, nos TA2025AP00341 20
encontramos en la misma posición que el foro de
instancia. A tono con esta norma, debemos evaluar, en
primer lugar, si al presentar la solicitud de sentencia
sumaria y su oposición las partes cumplieron con los
requisitos de forma establecidos en la Regla 36.3 de
Procedimiento Civil, supra, y con lo establecido por
nuestro Tribunal Supremo en SLG Zapata-Rivera v. JF
Montalvo, supra.
Al evaluar los escritos presentados por las partes
juzgamos que, en esencia, la parte apelada cumplió con
los requisitos de la Regla 36.3 de Procedimiento Civil,
supra, ya que en esta incluyó una relación concisa y
enumerada de todos los hechos esenciales y pertinentes
sobre los que alega no existe controversia sustancial y
estableció una relación con aquella evidencia que
sometió en apoyo de estos. Sin embargo, no podemos
llegar a la misma conclusión en cuanto a la oposición
presentada por el señor Cruz. En esencia, no cumplió
con los requisitos de forma requeridos por la misma
regla. Sin embargo, dicho incumplimiento no implica la
concesión automática de la sentencia sumaria solicitada,
ya que, según señalamos en el acápite del derecho
aplicable de la sentencia sumaria, este remedio podrá
dictarse a favor o en contra del promovente, según
proceda en derecho.
Atendido lo anterior, nos corresponde entonces
evaluar si existen hechos materiales en controversia que
nos impidan dictar sentencia sumaria.
En su dictamen, el foro primario formuló trece (13)
determinaciones de hechos, las cuales procederemos a
resumir y adoptar en su totalidad. En diciembre de 2020,
el señor Cruz y la Asociación suscribieron un contrato TA2025AP00341 21
de arrendamiento por el término de 30 años, con un canon
de arrendamiento mensual de $2,300.00, siendo pagaderos
dentro de los primeros 5 días de cada mes calendario.
Asimismo, incluyeron que, de realizarse el pago luego
del día 5 de cada mes calendario, incurriría en una
penalidad de $200.00. El apelante reconoció que acumuló
una deuda en concepto de cánones de arrendamiento no
pagados e intereses por mora. Por lo que, la deuda está
vencida, es líquida y exigible, ascendiendo a $23,700.00
al 1 de julio de 2025.
Conforme a la normativa antes expuesta, la Regla
36.5 de Procedimiento Civil, supra, dispone lo
siguiente:
Conforme lo establece el inciso (e) de la Regla
36.3, supra, establece que:
La sentencia solicitada será dictada inmediatamente si las alegaciones, deposiciones, contestaciones a interrogatorios y admisiones ofrecidas, en unión a las declaraciones juradas si las hay, u otra evidencia demuestran que no hay controversia real sustancial en cuanto a algún hecho esencial y pertinente y que, como cuestión de derecho, el tribunal debe dictar sentencia sumaria a favor de la parte promovente.
El tribunal podrá dictar sentencia sumaria de naturaleza interlocutoria para resolver cualquier controversia entre cualesquiera partes que sea separable de las controversias restantes. Dicha sentencia podrá dictarse a favor o contra cualquier parte en el pleito. Si la parte contraria no presenta la contestación a la sentencia sumaria en el término provisto en esta regla, se entenderá que la moción de sentencia sumaria queda sometida para la consideración del tribunal. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(e).
Es decir, cuando no existe controversia sobre los
hechos materiales que provocaron el caso, solo resta que
el foro de instancia aplique el derecho a los hechos
incontrovertidos. Pérez Vargas v. Office Depot /Office TA2025AP00341 22
Max, Inc., 203 DPR 687, 699 (2019); citando a: Oriental
Bank v. Perapi et al., 192 DPR 7, 25 (2014). Así pues,
aún si diéramos por buena, la oposición a la sentencia
sumaria interpuesta por el señor Cruz, sus argumentos no
nos persuaden. El apelante insiste en que el foro
primario no debió determinar que la cláusula sobre
enmiendas por escrito invalidaba cualquier acuerdo
posterior que no cumpliera con dicha formalidad. Sin
embargo, las determinaciones de hechos emitidas por el
foro a quo están adecuadamente sustentadas en la prueba
presentada junto a la moción de sentencia sumaria.
El contrato de arrendamiento establecía que sus
términos y condiciones no podían ser variados ni
alterados verbalmente. Al contrario, cualquier cambio
tenía que ser por escrito, mediando la firma de las
partes de epígrafe. Es por ello que, aun en la reunión
del 23 de enero de 2024, cuando la Junta aceptó un
acuerdo sobre el contrato de arrendamiento, dicha
enmienda no se concretó y realizó por escrito firmado
por las partes. Asimismo, el propio apelante reconoció
que tenía una deuda, por lo que, la Asociación podía
cancelar y dar por terminado el contrato.
Nuestro ordenamiento jurídico establece que cuando
las partes otorgan un contrato, y este es claro, se tiene
que interpretar en el sentido literal de la palabra.
Por lo que, no existe espacio para interpretación
jurídica distinto. Así pues, tras haber revisado la
totalidad del expediente, evaluar los argumentos de las
partes y aquilatar la prueba presentada, concluimos que
no existen hechos sustanciales en controversia que
impedían que el foro primario dictara una sentencia por
la vía sumaria. TA2025AP00341 23
De otra parte, el señor Cruz sostiene que el foro
de instancia abusó de su discreción al imponerle
honorarios de abogados por temeridad, debido a que
presentó la demanda, por la conducta contradictoria de
la parte apelada. Sostiene que, tuvo que presentar la
causa de acción contra la Asociación, para hacer valer
una resolución de la propia parte apelada.
Conforme a la normativa antes expuesta, la
imposición de honorarios de abogado persigue penalizar
a una parte que ha procedido en el caso con temeridad.
Dicha penalidad busca castigar la terquedad de una parte
que desprovista de fundamentos, ocasiona molestias,
gastos e inconveniencias a la parte victoriosa.
El foro primario incidió al ordenarle el pago de
honorarios al señor Cruz. El apelante, aunque
erróneamente, estuvo vindicando un derecho que entendía
le correspondía, al querer hacer cumplir el acuerdo
verbal llegado en la reunión del 23 de enero de 2024.
De otra parte, éste se mantuvo consignando el dinero de
los cánones de arrendamiento en el Tribunal. Por ello,
concluimos que no surge que el señor Cruz haya actuado
con temeridad al presentar su demanda.
En virtud de lo antes expuesto, nos vemos
compelidos a modificar la Sentencia del Tribunal de
Primera Instancia, para eliminar la cuantía impuesta por
honorarios de abogados ($5,000.00), y así modificada se
confirma la Sentencia la cual declaró Ha Lugar la
solicitud de sentencia sumaria presentada por la
Asociación.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, MODIFICAMOS la
Sentencia apelada a los fines de eliminar la imposición TA2025AP00341 24
de honorarios de abogados; y así modificada, CONFIRMAMOS
la Sentencia emitida el 30 de julio de 2025 por el
Tribunal de Primera Instancia.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones