Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
GARDENIA HOTEL Apelación PARTNERS, LLC procedente del Tribunal de Primera Apelante Instancia, Sala Superior de Carolina KLAN202400313 v. Caso Núm.: CA2023CV03921
CONSEJO DE TITULARES Sobre: DEL CONDOMINIO ESJ Injunction (Entredicho TOWERS Provisional, Injunction Preliminar y Apelado Permanente)
Panel integrado por su presidenta, la Juez Lebrón Nieves, la Juez Barresi Ramos y la Jueza Santiago Calderón
Santiago Calderón, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de mayo de 2024.
Comparece Gardenia Hotel Partners, LLC (Gardenia o parte
apelante), mediante el recurso de Apelación de epígrafe y nos solicita
la revocación de la Sentencia1 emitida el 31 de enero de 2024,
notificada el 1 de febrero de 2024, por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Carolina (TPI o foro primario). Mediante
el referido dictamen, el TPI desestimó con perjuicio la causa de
acción presentada por la parte apelante.
Por los fundamentos que exponemos a continuación,
modificamos la Sentencia apelada y, así modificada, confirmamos.
I.
El 8 de diciembre de 2023, Gardenia instó una Demanda2
sobre entredicho provisional, interdicto preliminar e interdicto
permanente en contra del Consejo de Titulares del Condominio ESJ
Towers (Consejo de Titulares o parte apelada). En esta, Gardenia
alegó ser el actual dueño y titular de la propiedad inmueble contigua
1 Apéndice del recurso, págs. 268-280. 2 Apéndice del recurso, págs. 1-111.
Número Identificador SEN2024__________ KLAN202400313 2
al Condominio ESJ Towers, tras haber adquirido la misma mediante
venta judicial en pública subasta. Añadió que, el 26 de enero de
2017, el Consejo de Titulares y Verde Hotel Partners, LLC –anterior
dueño de los predios adquiridos por Gardenia– suscribieron un
acuerdo denominado “Access and Use Agreement”, el cual permite
el acceso a la propiedad por un camino contiguo a través de la calle
Díaz Way. Particularmente, sostuvo que el referido acuerdo, en su
párrafo quinto, provee para el reconocimiento del dueño sucesor de
la propiedad y éste pueda proceder como parte de dicho acuerdo. No
obstante, adujo que la parte apelada ha obstruido ilegalmente el
paso de transeúntes y vehículos a través del camino. Por tanto,
Gardenia solicitó al TPI que expidiera una orden a los fines de que
la parte apelada cesara y desistiera de impedir el uso y disfrute del
camino en cuestión.
Seguidamente, el 10 de enero de 2024, el Consejo de Titulares
presentó una Moción de Desestimación3. En síntesis, alegó que la
solicitud de injunction no procede como cuestión de hecho ni de
Derecho, al no cumplir con los requisitos para su expedición, según
dispone la Regla 57.3 de Procedimiento Civil4. Arguyó que la parte
apelante no ha sufrido ni sufrirá daños irreparables por la
obstrucción del acceso, debido a que cuenta con un camino que
provee acceso a su propiedad a través de la calle Gardenia. Por
último, señaló que procede la desestimación del caso por existir un
caso paralelo en el que se atienden las mismas alegaciones.
Luego de varios trámites procesales, el 12 de enero de 2024,
el TPI celebró una vista de injunction preliminar5.
Por su parte, el 16 de enero de 2024, Gardenia compareció en
Oposición a Solicitud de Desestimación6. Adujo que adquirió el
3 Apéndice del recurso, págs. 221-236. 4 32 LPRA Ap. V, R. 57.3. 5 Véase, Entrada Núm. 35 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de
Casos (SUMAC). 6 Apéndice del recurso, págs. 237-253. KLAN202400313 3
derecho de paso por el camino en controversia, debido a que el
acuerdo suscrito el 26 de enero de 2017 contiene una cláusula que
vincula a las partes y sus sucesores. Sostuvo que, a través de
Escritura de Venta Judicial, se le transfirió la titularidad y los
derechos correspondientes a la propiedad como sucesor, bajo el
acuerdo antes mencionado. Además, señaló que la obstrucción del
acceso al camino a través de la calle Díaz Way ha ocasionado y
continúa ocasionando daños insubsanables, debido a que la calle
Gardenia es muy estrecha, se inunda y no provee acceso directo a
la Avenida Isla Verde. La parte apelante acompañó su moción con
los siguientes documentos: Notificación de Orden en el Caso Núm.
CA2023CV01159; declaración jurada del señor Ángel Antonio
Fullana Olivencia; declaración jurada del señor Charles Lynn
Hamilton; copia de un plano; y mapa de rutas.
Luego, el 19 de enero de 2024, el Consejo de Titulares
presentó una Réplica a “Oposición a Solicitud de Desestimación”7, en
la que se opuso a la prueba presentada por la parte apelante.
Así las cosas, el 31 de enero de 2024, el TPI emitió la
Sentencia8 aquí apelada, mediante la cual declaró Con Lugar la
Moción de Desestimación presentada por el Consejo de Titulares y
desestimó con perjuicio la Demanda. En lo pertinente, el foro
primario determinó lo siguiente:
[…]
A la luz de los criterios establecidos y la jurisprudencia aplicable entendemos que estos daños no constituyen daños irreparables, no constituyen un perjuicio inminente o de patente intensidad que justifique la expedición de este recurso extraordinario. No se demostró que las actuaciones de la parte [apelada] afectan o perjudican de manera sustancial el funcionamiento del Hotel y que no hay otro remedio completo, adecuado y capaz a fin de hacer efectivo el derecho reclamado por la parte demandante.
Ciertamente, lo que es manifiesto es que, en efecto la parte [apelante] sí cuenta con una vía de acceso al Hotel Gardenia. El Hotel cuenta con una vía de acceso y salida por la calle Gardenia por lo que no está vedado el paso al Hotel.
7 Apéndice del recurso, págs. 257-263. 8 Apéndice del recurso, págs. 268-280. KLAN202400313 4
De hecho, el Hotel pudo inaugurarse y está en operaciones, por lo que no es la calle Díaz Way la única alternativa con la que cuenta la parte demandante.
Si evaluamos la irreparabilidad del daño o la inexistencia de otro remedio en ley llegamos a igual conclusión. La parte demandante reclama un derecho que surge de un Contrato efectuado el 26 de enero de 2017 denominado “Access and Use Agreement” mediante el cual se establecieron los términos y las condiciones entre dos partes que pactaron permitir el acceso -no exclusivo al Hotel y sus sucesores. Es por eso que, en caso de quedar demostrado que Gardenia Hotel es acreedor de ese derecho, puede exigir el cumplimiento específico del mismo y tiene a su haber una causa de acción de Incumplimiento de Contrato y Daños conforme al Código Civil de Puerto Rico. Razón por la cual, no es el Injuction el único remedio adecuado en ley con el que cuenta la parte demandante.
[…] (Énfasis en el original).
Inconforme con el dictamen, Gardenia presentó el recurso de
epígrafe, en el que señala al TPI la comisión de los siguientes errores:
PRIMERO: ERRÓ EL TPI AL CONCLUIR QUE LOS DAÑOS ALEGADOS EN LA DEMANDA, NO CONSTITUYEN UN DAÑO IRREPARABLE QUE JUSTIFIQUE UN INJUNCTION PRELIMINAR.
SEGUNDO: ERRÓ EL TPI AL DETERMINAR QUE LA EVIDENCIA PRESENTADA NO ERA SUFICIENTE PARA CONCLUIR QUE EL DERECHO AL CONTRATO SE CEDIÓ EFICAZ Y VÁLIDAMENTE.
El 30 de abril de 2024, el Consejo de Titulares compareció
mediante Alegato de la Parte Apelada, en el que adujo que actuó
correctamente el foro primario al declarar Con Lugar la Moción de
Desestimación. La parte apelada reiteró que Gardenia no cumplió
con los requisitos para la expedición del injunction –tanto preliminar
como permanente– solicitado, y tampoco expuso una reclamación
que justifique la concesión de un remedio.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procedemos a resolver.
II.
-A-
La moción de desestimación al amparo de la Regla 10.2 de
Procedimiento Civil9, “es aquella que formula el demandado antes
9 32 LPRA Ap. V, R. 10.2. KLAN202400313 5
de presentar su contestación a la demanda, en la cual solicita que
se desestime la demanda presentada en su contra”10. La citada regla
dispone que la parte demandada puede presentar una moción de
desestimación en la que alegue las defensas siguientes:
(1) falta de jurisdicción sobre la materia; (2) falta de jurisdicción sobre la persona; (3) insuficiencia del emplazamiento; (4) insuficiencia del diligenciamiento del emplazamiento; (5) dejar de exponer una reclamación que justifique la concesión de un remedio; (6) dejar de acumular una parte indispensable11.
Al resolver una moción de desestimación bajo la Regla 10.2
(5), supra, los tribunales deberán tomar “como ciertos todos los
hechos bien alegados en la demanda y que hayan sido aseverados
de manera clara y concluyente, y que de su faz no den margen a
dudas”12. La norma que impera es que “tales alegaciones hay que
interpretarlas conjuntamente, liberalmente, y de la manera más
favorable posible para la parte demandante”13. Por lo tanto, “al
examinar la demanda para resolver este tipo de moción se debe ser
sumamente liberal y ‘únicamente procedería [desestimar] cuando de
los hechos alegados no podía concederse remedio alguno a favor del
demandante’”14. Además, “[t]ampoco procede la desestimación, si la
demanda es susceptible de ser enmendada”15.
Nuestro máximo foro judicial ha expresado que al examinar
una moción de este tipo “debemos considerar, ‘si a la luz de la
situación más favorable al demandante, y resolviendo toda duda a
favor de [e]ste, la demanda es suficiente para constituir una
reclamación válida’”16. Asimismo, el Tribunal debe aceptar como
ciertos todos los hechos que hayan sido bien alegados en la
10 Aut. Tierras v. Moreno & Ruiz Dev. Corp., 174 DPR 409, 428 (2008). 11 González Méndez v. Acción Social de Puerto Rico, 196 DPR 213, 234 (2016). 12 Aut. Tierras v. Moreno & Ruiz Dev. Corp., supra, pág. 428. 13 Íd., pág. 429. 14 Colón Rivera v. Secretario, et al, 189 DPR 1033, 1049 (2013), que cita a R. Hernández Colón, Derecho Procesal Civil, 4ta ed., San Juan, Ed. Lexis-Nexis, 2007, pág. 231. 15 Aut. Tierras v. Moreno & Ruiz Dev. Corp., supra, pág. 429. 16 Íd., pág. 429 que cita a Pressure Vessels P.R. v. Empire Gas P.R., [137 DPR 497
(1994)], Unisys v. Ramallo Brothers, 128 DPR 842 (1991). KLAN202400313 6
demanda y excluir de su análisis conclusiones legales. Luego, debe
determinar si, a base de esos hechos que aceptó como ciertos, la
demanda establece una reclamación plausible que justifique la
concesión de un remedio. Si de este análisis el Tribunal entiende
que no se cumple con el estándar de plausibilidad entonces debe
desestimar la demanda, pues no debe permitir que proceda una
demanda insuficiente bajo el pretexto de que se podrán probar las
alegaciones conclusorias con el descubrimiento de prueba17.
-B-
El interdicto o injunction es un procedimiento especial
dirigido a proteger al promovente de daños irreparables a su
propiedad o a otros derechos mediante una orden que prohíba u
ordene ejecutar ciertos actos; gobernado por la Regla 57 de
Procedimiento Civil18, y por los Artículos 675 a 689 del Código de
Enjuiciamiento Civil19. Al emitirse, constituye un mandato judicial
que requiere a una persona que haga o se abstenga de hacer o que
permita hacer, determinada cosa que infrinja o perjudique el de
otra20. Este remedio extraordinario se caracteriza por su
perentoriedad, por su acción dirigida a evitar un daño inminente o
a restablecer el régimen de ley vulnerado por conducta opresiva,
ilegal o violenta del transgresor del orden jurídico21.
Es característica esencial del auto de injunction su vigencia
inmediata a partir de la notificación de la sentencia; su eficacia
descansa en su naturaleza sumaria y en su pronta ejecución22. Íd.
Los tribunales pueden tomar medidas específicas para eliminar la
17 R. Hernández Colón, Derecho Procesal Civil, 5ta ed., San Juan, LexisNexis, 2010, pág. 268. 18 32 LPRA Ap. V, R. 57. 19 32 LPRA secs. 3521-3566. 20 32 LPRA sec. 3521. 21 Plaza Las Américas v. N&H, 166 DPR 631, 643 (2005). 22 Ortega Cabrera v. Tribunal Superior, 101 DPR 612 (1973). KLAN202400313 7
perturbación, sin prohibir absolutamente la conducta del
demandado23.
El interdicto es un remedio discrecional que ha de concederse
con cautela, luego de que el promovente demuestre la existencia de
los requisitos para su expedición y que el tribunal realice un
balance de conveniencias y equidades24. Entre los requisitos para
su expedición se encuentran la irreparabilidad del daño, la
existencia de un remedio adecuado en ley y la probabilidad de
prevalecer. Sólo procede en situaciones claras en que las
actuaciones del demandado menoscaban o afectan el derecho que
el demandante interesa proteger o que pueden perjudicarlo25. Por
ello, no procede la expedición de un interdicto para la protección de
un derecho dudoso26.
Aquél que solicita el interdicto debe acudir al tribunal sin
mediar tardanza inexcusable, carecer de un remedio adecuado en
el proceso ordinario, y demostrar que de no concederse antes de
adjudicarse el caso en sus méritos sufriría un daño irreparable27.
La Regla 57 de Procedimiento Civil, supra, dispone tres
modalidades de interdictos o injunctions. Las órdenes de entredicho
se emiten ex parte, son de naturaleza discrecional, pueden ser
emitidas sin notificación a la parte afectada si se demuestra la
existencia de un daño inmediato, y son de corta duración, pues
expiran, de ordinario, dentro de un máximo de diez (10) días,
prorrogables por diez (10) días más28. Mientras, el interdicto
preliminar o interlocutorio es un remedio provisional que persigue
mantener el status quo hasta que se celebre el juicio en sus méritos,
con el fin de que la conducta del demandado no convierta en
23 Flores Berger v. Colberg, 173 DPR 843 (2008). 24 32 LPRA sec. 3523; Municipio de Loíza v. Sucn. Suárez. et. als., 154 DPR 333,
367 (2001). 25 32 LPRA sec. 3523(2); E.L.A. v. Asoc. de Auditores, 147 DPR 669, 679 (1999). 26 32 LPRA sec. 3523(1). 27Asoc. Vec. V. Caparra v. Asoc. Fom. Educ., 173 DPR 304 (2008). 28 Arrarás v. Tribunal Superior, 100 DPR 379 (1972). KLAN202400313 8
académica la sentencia que finalmente se dicte o que se le ocasione
al peticionario un daño de mayor consideración mientras se
dilucida el litigio29.
El interdicto preliminar se emite discrecionalmente mediante
notificación previa a la otra parte de la orden con copia de la
petición de injunction, luego de la celebración de una vista,
conforme a la Regla 57.1 de Procedimiento Civil, supra, de manera
que no interfiera con la naturaleza sumaria y expedita de este
procedimiento30. Su concesión no prejuzga el caso, pero la orden es
efectiva hasta que finalice el proceso31.
Los criterios para determinar la concesión o negación de una
solicitud de injunction preliminar son: (1) la naturaleza de los daños
que puedan ocasionárseles a las partes de conceder o denegarlo; (2)
la irreparabilidad o existencia de un remedio adecuado en ley; (3) la
probabilidad de que la parte promovente prevalezca eventualmente
al resolver el litigio en su fondo; (4) la probabilidad de que la causa
se torne académica de no concederlo, y (5) el posible impacto sobre
el interés público del remedio que se solicita32.
Por su parte, el interdicto permanente se produce por una
sentencia final. Sin embargo, después del juicio en sus méritos y
antes de ordenar un injunction permanente, el tribunal debe
considerar, nuevamente, la existencia o ausencia de algún otro
remedio adecuado en ley33. Al determinar si procede otorgar un
interdicto permanente, el tribunal deberá considerar igualmente los
siguientes criterios: (1) si el demandante ha prevalecido en un juicio
en sus méritos; (2) si el demandante posee algún remedio adecuado
29 Asoc. Vec. V. Caparra v. Asoc. Fom. Educ., supra, pág. 317; Rullán v. Fas Alzamora, 166 DPR 742 (2006). 30 Mun. de Ponce v. Gobernador, 136 DPR 776 (1994). 31 Regla 57.1 de Procedimiento Civil, supra; Sucn. Figueroa v. Hernández, 72 DPR
508, 514 (1951). 32 Mun. de Ponce v. Gobernador, supra. 33 Universidad del Turabo v. L.A.I., 126 DPR 497, 505 (1990). KLAN202400313 9
en ley; (3) el interés público involucrado y (4) el balance de
equidades34.
III.
En su primer señalamiento de error, Gardenia aduce que erró
el TPI al determinar que los daños alegados en la Demanda no
constituyen un daño irreparable. Particularmente, sostiene que las
acciones del Consejo de Titulares, al obstruir el paso de transeúntes
y vehículos a través del camino en controversia, han causado
perjuicios sustanciales al funcionamiento, marca y reputación del
hotel.
Conforme a la normativa jurídica precitada, para poder
prevalecer en su causa de acción, Gardenia tenía que haber
demostrado la existencia de un daño irreparable que no podía ser
compensado o atendido por ningún otro remedio jurídico oportuno.
Es decir, la magnitud del daño tenía que ser de tal naturaleza, que
solo por medio de la expedición del recurso extraordinario se podía
evitar el perjuicio alegado por la parte apelante.
Tras un minucioso examen de los argumentos presentados
por las partes y los documentos que obran en el expediente, no
identificamos que Gardenia haya demostrado la existencia de un
daño irreparable que limite sustancialmente la actividad ordinaria
del hotel. Además, la parte apelante reclama un derecho que
presuntamente surge del acuerdo efectuado el 26 de enero de 2017.
Ante ello, coincidimos con el foro primario en que “en caso de quedar
demostrado que Gardenia Hotel es acreedor de ese derecho, puede
exigir el cumplimiento específico del mismo y tiene a su haber una
causa de acción de Incumplimiento de Contrato y Daños conforme al
Código Civil de Puerto Rico”35. Siendo así, el injunction no es el único
remedio adecuado en ley con el que cuenta la parte apelante. Por
34 Plaza Las Américas v. N&H, supra, pág. 644. 35 Apéndice del recurso, pág. 280. KLAN202400313 10
tanto, determinamos que los criterios establecidos por la Regla 57.3
de Procedimiento Civil36 para expedir una orden de entredicho
provisional o injunction preliminar o permanente, no están
presentes. En consecuencia, concluimos que el primer error
señalado por la parte apelante no fue cometido.
En cuanto al segundo señalamiento de error, Gardenia
sostiene que incidió el foro primario al determinar que la evidencia
presentada en el caso no fue suficiente para concluir que se le
cedieron válida y eficazmente los derechos reconocidos en el acuerdo
efectuado el 26 de enero de 2017.
Con relación a lo anterior, el foro primario determinó lo
siguiente en la Sentencia apelada:
Además, y esencial a esta petición, es el hecho de que la parte demandante sostiene que es el sucesor en interés para propósitos del contrato de acceso. La parte demandante reconoce que el acuerdo fue entre ESJ Towers y Verde Hotel pero fundamenta su derecho de acceso estipulado en el contrato en que advinieron en dueños del mediante la compra en pública subasta del Hotel y suscribieron la correspondiente Escritura de Venta Judicial, Cancelación de hipoteca y Pagaré Hipotecario. Con ello, se convirtieron en dueños del hotel y de todos sus derechos. Sin embargo, hay que distinguir los derechos reales adquiridos mediante la Escritura de Venta Judicial y el Contrato en cuestión.
Surge del Contrato de Acceso firmado entre ESJ Towers y Verde Hotel requiere en su clausula quinta que se otorgue un Security Agreement, Pledge and Assignment mediante el cual sea válida y eficaz la cesión. Ibec v. Banco Comercial, 117 DPR 371, 376-377 (1986). La Escritura de Venta Judicial no es un contrato de cesión y la parte demandante no presentó evidencia de dicho acuerdo siendo pertinente para su reclamo.
[…]37 (Énfasis en el original).
Una lectura de las alegaciones contenidas en la Demanda38
demuestran que Gardenia circunscribe su causa de acción a la
solicitud de entredicho provisional, injunction preliminar e injunction
permanente al amparo de la Regla 57 de Procedimiento Civil39. Ante
ello, establecemos que el TPI se excedió al emitir una conclusión
36 32 LPRA Ap. V, R. 57.3. 37 Apéndice del recurso, pág. 280. 38 Apéndice del recurso, pág. 8. 39 32 LPRA Ap. V, R. 57.1, 57.2, 57.3. KLAN202400313 11
relacionada con la escritura de venta judicial, cesión o
incumplimiento contractual. Así, determinamos que los párrafos
antes citados, y contenidos en la Sentencia, son inconsecuentes con
el dictamen40.
Por último, resolvemos que en el presente caso no
acontecieron las circunstancias para que el foro primario declarara
la desestimación con perjuicio. Por tanto, colegimos que se excedió
el TPI al desestimar con perjuicio la Demanda instada por Gardenia.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, modificamos la
Sentencia apelada a los efectos de disponer que la desestimación de
la Demanda del caso de epígrafe sea sin perjuicio. Además,
ordenamos que los dos párrafos de la Sentencia apelada
mencionados en la parte III del presente dictamen, se den por no
puestos. Así modificada, confirmamos.
Notifíquese.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
40 Dolphin Int’l of P. R. v Ryder Truck Lines, 127 DPR 869, 891 (1991); Sánchez v.
Eastern Air Lines, Inc., 114 DPR 691, 695 (1983); Collado v. E.L.A., 98 DPR 111, 114 (1969); Rodríguez v. Serra, 90 DPR 776, 777 (1964).