Consejo De Titulares Del Condominio La Torre De Miramar v. Ramos Vázquez

2012 TSPR 123

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: August 2, 2012
• Docket: CC-2010-957
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Consejo de Titulares del Condominio La Torre Miramar representada por la Presidenta de la Junta de Directores Certiorari

Peticionaria 2012 TSPR 123

v. 186 DPR ____

Edwin Ramos Vázquez

Recurrido

Número del Caso: CC-2010-957

Fecha: 1ro de agosto de 2012

Tribunal de Apelaciones:

Región de San Juan, Panel III

Abogados de la Parte Peticionaria:

Lcdo. Gerardo A. Quirós López

Abogado de la Parte Recurrida:

Lcdo. Julio A. González Figueroa

Materia: Injuction Violación a la Ley de Condominios

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Consejo de Titulares del Condominio La Torre Miramar representada por la Presidenta de la Junta de Directores Certiorari Peticionaria CC-2010-0957

v.

Edwin Ramos Vázquez Recurrido

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera García

En San Juan, Puerto Rico, a 1 de agosto de 2012.

El Consejo de Titulares del Condominio La

Torre Miramar, representado por su Junta de

Directores, solicita que revoquemos el dictamen

mediante el cual el Tribunal de Apelaciones

determinó que ciertas construcciones en el techo y

en la azotea del edificio, realizadas por titulares

anteriores de un “penthouse”, no podían ser

removidas. Esto, debido a que ya había transcurrido

el periodo prescriptivo para impugnar tales

acciones según lo dispone el Art. 42(c) de la Ley

de Condominios, Ley Núm. 103-2003 (31 L.P.R.A. sec.

1293f) (Ley de Condominios y Art. 42(c)). 2 CC-2010-0957

Como asunto de umbral, este recurso permite

expresarnos en torno al alcance y los efectos jurídicos de

la inacción y el incumplimiento con las responsabilidades

impuestas a un Consejo de Titulares y una Junta de

Directores en la Ley de Condominios. En ese contexto,

debemos determinar si ello impide que un elemento común

general alterado por un titular sea restituido a su estado

original. Conjuntamente, es necesario analizar si a la

controversia de autos le aplica el Art. 42(c), según lo

dispuesto en Pereira Suárez v. Jta. de Dir. Cond., res. 30

de junio de 2011, 2011 T.S.P.R. 102, 182 D.P.R. __ (2011).

A su vez, debemos resolver si el incumplimiento con las

obligaciones impuestas al Consejo de Titulares y a la Junta

de Directores en relación a un inmueble sometido al régimen

de propiedad horizontal, da base a la aplicación de un

remedio en equidad.

Los antecedentes fácticos que dan origen a la

controversia de autos son relativamente sencillos. Así

pues, pasamos a reseñarlos para atender apropiadamente el

recurso que nos ocupa.

I

El 13 de marzo de 2009 el Consejo de Titulares

(Consejo o peticionarios) del Condominio La Torre Miramar1

(Condominio o La Torre) presentó una demanda contra el

1 El Condominio está ubicado en la Calle Miramar Núm. 709 en San Juan. Según surge de la escritura matriz, fue sometido al régimen de propiedad horizontal el 23 de septiembre de 1962. (Instrumento Público Núm. Catorce (14) otorgado por el notario John F. Malley, en San Juan, Puerto Rico.) La escritura está inscrita al Folio 154 vuelto del Tomo 160 de Santurce Sur, Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Primera, Finca Núm. 5,081. 3 CC-2010-0957

dueño del apartamento PH-A, el Sr. Edwin Ramos Vázquez

(recurrido o señor Ramos Vázquez), por violar la Ley de

Condominios.2

El apartamento del recurrido es uno de los tres

“penthouses” del Condominio, los cuales constan de dos

niveles y ocupan los pisos 11 y 12 de la estructura. En

esencia, el Consejo alegó en su demanda que el señor Ramos

Vázquez se apropió ilegalmente del área de la azotea y del

techo del Condominio que queda justo sobre su apartamento.

Arguyó que el recurrido hizo un hueco en el techo del

segundo piso de su propiedad -que es la azotea del

Condominio- y que accede a esta por una escalera que hay en

el interior del apartamento. Adujo además, que el señor

Ramos Vázquez mantiene sobre el hueco perforado una

estructura permanente con puerta y que está construyendo un

jacuzzi de hormigón y bloques de cemento con su

correspondiente conexión de servicio eléctrico y sistema

para el suministro de agua. El Consejo también se quejó de

que el recurrido colocó tiestos con plantas, losetas de

piso y barandas de tubos de metal galvanizados alrededor

del borde de la azotea; y de que permite que uno o varios

de sus perros tengan acceso a ese elemento común para

realizar sus necesidades. Por ello, sostuvo que el señor

Ramos Vázquez se ha apropiado ilegalmente de la azotea y

del techo del Condominio, convirtiendo un elemento común

general en un elemento de uso exclusivo.

2 La demanda contenía dos causas de acción en cobro de dinero. 4 CC-2010-0957

Así pues, el Consejo solicitó al Tribunal de Primera

Instancia que emitiera una orden de injunction y ordenara

al recurrido a cerrar el hueco que mantiene en el techo del

apartamento, a eliminar cualquier estructura, construcción,

baranda, losetas de piso, conexiones de agua y

electricidad, tiestos y plantas, y a remover los perros que

mantiene en la azotea. Ello, para que las superficies

afectadas del Condominio fueran restituidas a su estado

original.

Por su parte, el 28 de abril de 2009 el recurrido

presentó una moción de desestimación ante el foro primario.

En ella expresó que el área en controversia no era un techo

sino una azotea, la cual es susceptible de uso limitado.

Sostuvo que la intención del desarrollador fue designar la

azotea como elemento común limitado. Incluso, adujo que la

Ley de Condominios establece un periodo prescriptivo de dos

años para impugnar este tipo de acciones. Art. 42(c) de la

Ley de Condominios, supra. Por consiguiente, en vista de

que él adquirió su apartamento hace diez años con las

modificaciones objetadas3(excepto la construcción del

jacuzzi), sostuvo que la acción interdictal estaba

prescrita.

El foro de instancia ordenó a las partes auscultar

aquellos hechos y asuntos que pudieran ser objeto de

estipulación. A tales efectos, el 29 de julio de 2009 las

3 El hueco en el techo que da acceso a la azotea, la escalera, la estructura en concreto, las barandas, los tiestos y las losetas, ya estaban presentes cuando el recurrido compró el apartamento. 5 CC-2010-0957

partes presentaron sus estipulaciones de hechos. Por la

importancia que tienen para la resolución del caso,

transcribimos las de mayor relevancia:

A. El Condominio la Torre de Miramar (en lo sucesivo “La Torre”) es un edificio de varios pisos principalmente con fines residenciales.

B. A pesar de que la escritura matriz no menciona el concepto azotea, ello es realmente lo que existe en la parte superior de La Torre por cuanto existe acceso mediante una escalera. Dicha azotea es un área sobre [la] cual se puede caminar.

C. En la azotea, existen filtros o respiraderos, el cuarto de maquina [sic] de los ascensores, la cisterna de agua de La Torre, por lo que el personal contratado por el Condominio accede hasta allí para brindarles el mantenimiento debido.

D. En el momento en que el Sr. Edwin Ramos Vázquez adquirió el Penthouse A, es decir hace más de diez (10) años atrás [sic], determinó adquirirlo en las condiciones en las que se encontraba (“as is”). De la escritura otorgada se desprende que el área del techo sobre el segundo nivel del apartamento no formaba parte del inmueble, no obstante, sobre todo el resto del inmueble adquirido en esas condiciones ha realizado actos de dominio en calidad de dueño del inmueble.

E. ……... El techo del piso 12 no refleja en los planos hueco alguno ni escalera en espiral que le brinde acceso a la azotea de La Torre del interior del piso 12. Uno de los anteriores dueños del apartamento Penthouse A realizó un hueco en el techo del piso 12 que le da acceso a la azotea de La Torre y colocó y/o instaló una escalera en espiral. De igual forma, uno de los dueños anteriores, sobre el referido hueco y ya propiamente en la azotea construyó una estructura de concreto techada que cubre la mencionada escalera (“tipo casita”) y que tiene una puerta con cerradura que impide que terceros ganen acceso al apartamento del actual dueño, Sr. Edwin Ramos Vázquez, desde la azotea de La Torre.

F. En el área de la azotea, uno de los anteriores dueños del Penthouse A, instaló losetas, colocó barandas que cubren la parte que está 6 CC-2010-0957

inmediatamente sobre el apartamento propiedad del señor Ramos Vázquez. De igual forma, colocó tiestos de diferentes tamaños y que tienen diferentes plantas, figuras tipo esculturas.

G. No existe evidencia de que todos los cambios mencionados en los párrafos P, Q, S y T de este documento formaran parte del diseño original.

H. Uno de los pasados dueños del apartamento Penthouse A instaló en la azotea y para beneficio del apartamento una antena para recibir señal de televisión, un calentador de agua eléctrico con sus correspondientes paneles solares, conexiones eléctricas, de agua, luces, lámparas. A finales del año 1999, el señor Ramos Vázquez colocó un juego de mesa y cuatro (4) sillas tipo terraza en la azotea. Más recientemente, el señor Ramos comenzó en la azotea la construcción de un jacuzzi en bloques de hormigón para la que le extendió una línea eléctrica de la conexión pre existente y realizó la instalación de tuberías para dotar al jacuzzi de agua.

I. Ninguno de los pasados miembros de la Junta de Condóminos o residente alguno ha realizado acercamientos en los diez (10) años que lleva como residente en La Torre el señor Ramos Vázquez relacionado a los cambios realizados por los pasados dueños del Penthouse A. Los mismos pre existían a la llegada del señor Ramos Vázquez, así se corroboró el día de la segunda inspección ocular al expresarlo la representante de la Junta de Condóminos de La Torre, quien responde al nombre de “Ana Leticia”.

J. Que se tenga conocimiento de que no existe aprobación del Consejo de Titulares de La Torre para que los pasados dueños realizaran los cambios objeto de la demanda de epígrafe ni a los cambios que ha realizado el señor Ramos Vázquez. La declaración jurada que acompaña la demanda y fuera suscrita por la [sic] actual Presidente del Consejo de Titulares dispone [e]l Consejo de Titulares del Condominio La Torre de Miramar jamás ha autorizado al Sr. Edwin Ramos Vázquez a que se aproveche de forma exclusiva del techo y de la azotea del Condominio que son elementos comunes generales, ni a que mantenga y se aproveche de las modificaciones hechas por anteriores dueños de su apartamento. (Énfasis nuestro). Apéndice I del recurso de certiorari. 7 CC-2010-0957

Posteriormente, el 24 de mayo de 2010 el foro primario

dictó una sentencia parcial en la que declaró “ha lugar” la

solicitud de injuction y ordenó al señor Ramos Vázquez que

detuviera toda construcción que estuviera realizando en la

azotea del Condominio. Le ordenó, además, demoler y retirar

cualquier alteración o modificación existente en el

apartamento contraria a lo resuelto en la sentencia

parcial, y que restaurara la azotea del Condominio a su

estado original.

Inconforme con la decisión del foro de instancia, el

recurrido acudió al Tribunal de Apelaciones. Así pues,

mediante su dictamen emitido el 23 de agosto de 2010, el

foro a quo revocó en parte la sentencia parcial emitida por

el Tribunal de Primera Instancia. En síntesis, determinó

que las modificaciones efectuadas por los anteriores dueños

del apartamento PH-A -hace más de diez años y sin la

autorización del Consejo- eran cambios que bajo la Ley de

Condominios se podían realizar mediante el consentimiento

unánime de los titulares. Consecuentemente, resolvió que el

Art. 42(c) aplica al caso de autos y que, por ende, la

reclamación del peticionario en cuanto a las construcciones

realizadas por los pasados titulares estaba prescrita.

Empero, concluyó que la acción persistía en torno a la

construcción del jacuzzi, porque cuando se presentó la

demanda de injuction aún se construía y no se había

obtenido el consentimiento del Consejo para la referida

obra. 8 CC-2010-0957

Insatisfecho con ese dictamen, el 3 de noviembre de

2010 el Consejo acudió ante nos mediante un recurso de

certiorari. En síntesis, alegó que el Tribunal de

Apelaciones erró al concluir que la causa de acción del

Consejo, que perseguía eliminar la perforación en el techo

del Condominio, estaba prescrita en conformidad con el Art.

42(c). Esto, pues el techo es un elemento común general

necesario que no admite que se transfiera su control o

posesión, y que cualquier pacto en contrario sería nulo.4

Arguye que el foro a quo incidió al concluir que la causa

de acción del Consejo para eliminar la estructura en

bloques y hormigón con techo y puerta construida por los

anteriores dueños del apartamento PH-A, sobre el hueco del

techo, estaba prescrita en conformidad con el citado Art.

42(c). Ello, pues tal construcción invade el vuelo del

edificio y constituye el ejercicio del derecho de

sobreelevación sin el consentimiento unánime de los

condóminos.5 De igual forma, el Consejo sostiene que el

4 Los errores 1 y 2 expresan lo siguiente: Erró el [Tribunal de Apelaciones] al concluir que la causa de acción del Consejo que perseguía eliminar la perforación y/o hueco en el techo del Condominio La Torre Miramar realizado por anteriores dueños del Apartamiento PH-A está prescrita de conformidad con el Artículo 42(c) de la Ley 104, 31 L.P.R.A. sec. 1293(f).

Erró el [Tribunal de Apelaciones] al declarar prescrita la causa de acción del Consejo en torno al hueco y/o perforación realizado en el techo del Condominio La Torre Miramar, siendo el techo un “elemento común general necesario” que no admite, ni con el consentimiento unánime de los condóminos, que se transfiera el control o posesión del mismo y que cualquier pacto en contrario será nulo. Petición de certiotari, pág. 8.

5 Los señalamientos de error 3,4 y 5 expresan que: Erró el [Tribunal de Apelaciones] al concluir que la causa de acción del Consejo que perseguía eliminar la estructura 9 CC-2010-0957

foro apelativo intermedio erró al señalar que la causa de

acción en relación con las losetas y barandas instaladas en

la azotea, que se encuentran sobre el apartamento PH-A,

está prescrita en conformidad con el Art. 42(c).6

El 1 de abril de 2011 expedimos el auto de certiorari

solicitado. En cumplimiento con la orden de este Tribunal,

ambas partes presentaron sus respectivos alegatos. Contando

con el beneficio de su comparecencia, pasamos a resolver.

II

A. Principios promulgados por la Ley de Condominios

Uno de los principios rectores en nuestro régimen de

propiedad horizontal es garantizar a cada titular el pleno

disfrute de su propiedad. M.J. Godreau, La Nueva Ley de

Condominios San Juan, Ed. Dictum, 2003, pág. 19. Dentro de

de bloques y hormigón con techo y puesta construida por anteriores dueños del Apartamiento PH-A sobre el hueco en el techo está prescrita de conformidad con el Artículo 42(c) de la Ley 104, 31 L.P.R.A. sec. 1293 (f). Íd.

Erró el [Tribunal de Apelaciones] al declarar prescrita la causa de acción del Consejo en torno a la estructura de bloques y hormigón construida sobre el hueco y/o perforación en el techo del Condominio La Torre Miramar, siendo dicha construcción una invasión al vuelo del edificio. Íd.

Erró el [Tribunal de Apelaciones] al declarar prescrita la causa de acción del Consejo en torno a la estructura de bloques y hormigón construida sobre el hueco y/o perforación en el techo del Condominio La Torre Miramar, siendo dicha construcción el ejercicio del derecho de sobrelevación sin contar con el consentimiento unánime de los condóminos. Íd.

6 El señalamiento de error sexto establece específicamente que: Erró el [Tribunal de Apelaciones] al concluir que la causa de acción del Consejo en relación a las losetas instaladas en la azotea y a las barandas en acero galvanizado también instaladas en el área de la azotea que esta [sic] inmediatamente sobre el Apartamiento PH-A está prescrita de conformidad con el Artículo 42 (c) de la Ley 104, 31 L.P.R.A. sec. 1293 (f). 10 CC-2010-0957

ese concepto, la Ley de Condominios dispone que “[e]l

titular de un apartamiento sometido al régimen de propiedad

horizontal tiene el derecho al pleno disfrute de su

apartamiento y de las áreas comunes, siempre que con ello

no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute

de su[s] respectivas propiedades”. Art. 1-A de la Ley Núm.

103, de 5 de abril de 2003. De igual forma, este precepto

establece que tanto el Consejo, como la Junta de

Directores, tienen el ineludible deber de orientar y

dirigir sus acciones de administración sobre los elementos

y áreas comunes del edificio hacia la propiciación del

disfrute de la propiedad privada. Análogamente, esta

responsabilidad se asigna al propietario del apartamento

dentro del régimen. Ello, pues el ejercicio del dominio en

una propiedad sometida a la Ley de Condominios “está

limitado por los derechos de los demás condóminos y … el

derecho de propiedad sobre su apartamiento tiene que

ejercerse dentro del marco de convivencia y el respeto al

derecho ajeno”. Íd.

Igualmente, en aras de preservar el disfrute de la

propiedad privada y, a su vez, lograr la sana convivencia

de los condóminos, la ley exige que el ejercicio de los

derechos en el condominio se oriente por los principios de

la buena fe, la prohibición de ir contra los propios actos

y la prohibición del abuso del derecho. Art. 1-A, supra. De

esta forma, en la Ley de Condominios se prohíbe el

comportamiento caprichoso de los titulares y aquellas 11 CC-2010-0957

acciones que afectan la estabilidad del régimen. Dentro de

ese marco de referencia, la ley incluye disposiciones que

recogen estos principios.

Así pues, se presume que tanto las acciones de los

titulares como las del Consejo deben regirse por la buena

fe, el principio de no abuso del derecho y el principio de

no ir en contra de los actos propios. Cónsono con lo

anterior, el Art. 15 (31 L.P.R.A. 1291m) preceptúa las

reglas que cada titular debe observar en la utilización de

su apartamento y de los elementos comunes del condominio.

Este precepto establece categóricamente, entre otras

exigencias y prohibiciones, que todo titular tiene el deber

de cumplir estrictamente con todas las disposiciones de

administración que se consignan en la Ley de Condominios,

en la escritura o en el reglamento del condominio. La

infracción de estos principios o de las reglas enumeradas

en el Art. 15 dará lugar “al ejercicio de la acción de

daños y perjuicios por el titular u ocupante afectado,

además de cualquier otra acción que corresponda en derecho,

incluidos los interdictos… y cualquier otro remedio en

equidad”. 31 L.P.R.A. sec. 1291m.

Igualmente, debemos indicar que una característica

fundamental que se establece en la Exposición de Motivos de

la Ley de Condominios es que sean los titulares quienes

tengan el control último sobre las decisiones del

inmueble.7 De esa forma, este precepto dispone que el

7 Exposición de Motivos, Ley Núm. 103-2003. 12 CC-2010-0957

Consejo de Titulares está integrado por todos los titulares

y “constituye la autoridad suprema sobre la administración

del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal”.

Art. 38 (31 L.P.R.A. sec. 1293b). Este goza de personalidad

jurídica y es por medio de su existencia que se hace viable

la administración de las áreas comunes del inmueble por

todos los titulares. Así, hemos establecido que la

finalidad del Consejo de Titulares “consiste en propender

al mejor funcionamiento del sistema de propiedad

horizontal, a la vez que protege los intereses de sus

miembros, o sea, el de los titulares frente a la comunidad

y a terceros”. Bravman, González v. Consejo de Titulares,

res. 14 de diciembre de 2011, 2011 T.S.P.R. 189, 184

D.P.R.__. De esa forma, “sus resoluciones y acuerdos,

adoptados en asambleas debidamente convocadas y

constituidas, serán de ineludible cumplimiento por todos y

cada uno de los titulares, ocupantes o residentes y demás

personas que se relacionen con el condominio”. Art. 38,

supra. Debemos puntualizar, que en el cumplimiento de sus

obligaciones, la conducta del Consejo de Titulares “debe

responder al fin último de la Ley de Condominios de

viabilizar la propiedad particular y privada del

apartamiento”. (Citas internas omitidas.) Bravman, González

v. Consejo de Titulares, supra, pág. 27. A esos efectos, el

Art. 38(k), expresa que el Consejo de Titulares deberá

“[i]ntervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de

interés general para la comunidad así, como tomar aquellas 13 CC-2010-0957

medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio

común”. (Énfasis nuestro.) 31 L.P.R.A. sec. 1293b.

Acorde con lo intimado, la ley establece que la Junta

de Directores, que constituye el órgano ejecutivo de la

comunidad de titulares, tendrá el deber de “[a]tender todo

lo relacionado con el buen gobierno, administración,

vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo

relativo a las cosas y elementos de uso común y los

servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas

advertencias y apercibimientos a los titulares”. (Énfasis

nuestro.) 31 L.P.R.A. 1293b-4. Asimismo, se le impone la

obligación de “[c]umplir y hacer cumplir las disposiciones

de [la Ley de Condominios], del reglamento y los acuerdos

del Consejo de Titulares”. (Énfasis nuestro.) 31 L.P.R.A.

sec. 1293b-4.

Como podemos apreciar, la Ley de Condominios asigna

responsabilidades a todos los componentes del régimen de

propiedad horizontal, entiéndase titulares, Consejo de

Titulares y su Junta. En ese sentido, les exige obrar de

acuerdo a los principios de buena fe y equidad, ya sea en

el quehacer administrativo o privado. Ello para viabilizar

el máximo disfrute de la propiedad privada y el

aprovechamiento del uso y disfrute de los elementos que

componen el régimen. Bravman, González v. Consejo de

Titulares, supra. 14 CC-2010-0957

B. Las acciones de impugnación bajo el Art. 42(c)

Como es sabido, el Art. 42 de la Ley de Condominios

reglamenta la impugnación de los acuerdos y las

determinaciones del Consejo, así como las determinaciones,

omisiones o actuaciones del Director o de la Junta de

Directores. El inciso (a) del citado precepto promueve la

reducción del número de querellas ante el foro

administrativo al disponer un procedimiento inicial ante

los organismos internos del condominio. Pereira Suárez v.

Jta. Dir. Cond., supra; Godreau, op cit. pág. 40.

El Art. 42(c) establece un término prescriptivo de dos

años para la impugnación de los acuerdos u omisiones de la

Junta de Directores o del Consejo de Titulares por razón de

violación a la Ley de Condominios, al reglamento de la

comunidad o a la escritura matriz. Específicamente, el

lenguaje del citado precepto dispone:

(c) La acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Consejo de Titulares, con excepción de los realizados por el titular que somete el inmueble al régimen, que violen las disposiciones de este capítulo, de la escritura matriz o del Reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años de haberse notificado el acuerdo, tomado la acción o de conocerse la omisión. Para los titulares que impugnen este tipo de acuerdo del Consejo de Titulares, el término se computará a partir de la notificación del mismo, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en el párrafo siguiente. Al ejercitar la acción de impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares, el titular deberá acreditar que estuvo presente o representado en la reunión en que se tomó el acuerdo que impugna y que no votó a favor del mismo. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada. (Énfasis nuestro.)31 L.P.R.A. sec. 1293f. 15 CC-2010-0957

Interpretando la intención legislativa del Art. 42(c),

en Pereira Suárez v. Jta. de Dir. Cond., supra, analizamos

que el propósito de la imposición de un término

prescriptivo para presentar las impugnaciones de acciones u

omisiones por violaciones a la Ley de Condominios o al

reglamento responde a la necesidad de estabilizar el

régimen de propiedad horizontal y evitar el proceder

arbitrario de los titulares contra los acuerdos, omisiones

y acciones realizadas. A esos fines, expresamos que la

Asamblea Legislativa quiso conformar el referido precepto a

los citados principios de buena fe, la prohibición de ir en

contra de los actos propios y la prohibición del abuso del

Derecho. De esa forma, en Pereira Suárez v. Jta. de Dir.

Cond., supra, observamos que las enmiendas introducidas al

Art. 42 tienen el propósito de poner un freno “al afán

obstruccionista de algunos titulares que, por intereses

particulares, ponen en juego la estabilidad de toda una

comunidad”. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra, pág.

17. En aquel entonces, citando al profesor Godreau,

enfatizamos que:

¿[S]i por largos años nadie ha tomado acción ante determinado cambio evidente, no es de presumir que a la larga todos han aceptado la alteración? No se trata aquí de convalidar por el transcurso del tiempo actuaciones o acuerdos que la ley no permite, no si quiera mediando consentimiento unánime. Este nuevo término de prescripción de las acciones, le impone a los titulares la responsabilidad de actuar diligentemente en la defensa de su propiedad, porque de lo contrario se interpretará que consintieron al cambio. (Énfasis nuestro.) 16 CC-2010-0957

Godreau, La Nueva Ley de Condominios, op cit. pág. 30.

Es preciso recordar que con anterioridad al

establecimiento de un periodo prescriptivo, se admitía la

formulación de querellas luego de haber transcurrido

décadas de establecido el cambio o la violación impugnada.

Tal proceder no solo propiciaba la inestabilidad del

régimen y la inseguridad, sino que alteraba también el

balance de la convivencia en comunidad.8 Así pues, durante

el proceso legislativo que emergió a raíz de la

presentación del Proyecto del Senado 1425, las comisiones

participantes tomaron en consideración el factor de que ni

en la vía administrativa ni en los pronunciamientos de esta

Curia “se ha reconocido la importancia que merece en el

régimen el principio del reclamo diligente de derechos,

encarnado en la figura de incuria y en las doctrinas de

consentimiento tácito y del impedimento de ir en contra de

los propios actos”. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond.,

supra, págs. 15-16. Es por ello que, tras la aprobación de

la Ley de Condominios, el legislador quiso poner en vigor

estas doctrinas. De esa forma, el establecimiento del

término de prescripción de 2 años vendría a combatir estos

males y evitaría la situación de que los nuevos adquirentes

impugnen los cambios que titulares anteriores habían

aceptado tácitamente, menoscabando el ambiente de

8 Informe Conjunto del Proyecto del Senado 1425 de las Comisiones de Vivienda, Banca, Asuntos del Consumidor y de lo Jurídico del Senado, de 12 de noviembre de 2002. 4ta sesión extraordinaria, 14ta Asamblea Legislativa. 17 CC-2010-0957

convivencia que puede haber existido durante años en el

condominio. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra, pág.

8, citando Informe en torno al P. del S. 1425, Comisión de

Desarrollo Urbano y vivienda de la Cámara de

Representantes, 3 de marzo de 2003.

Ahora bien, es necesario destacar que en Pereira Suárez

v. Jta. de Dir. Cond., supra, el Presidente de la Junta de

Directores del condominio en cuestión suscribió un contrato

con una compañía para la operación de instalaciones de

telecomunicaciones en la azotea del edificio. Dicho

contrato concedía el uso exclusivo e ilimitado de dicho

elemento común y, según se verificó en el expediente del

caso, el Presidente no contó con la aprobación del Consejo

de Titulares para otorgar el contrato. Concluimos que el

contrato otorgado por el Presidente de la Junta con la

compañía era un acuerdo que la ley permitía realizar. Por

lo tanto, le aplicaba el periodo prescriptivo del Art.

42(c). Específicamente, en esa ocasión expresamos lo

siguiente:

El legislador fue enfático cuando aclaró que siempre que el acuerdo esté permitido por ley, se podrá cuestionar en el plazo establecido en el Art. 42(c)[...]. Estamos ante una acción anulable, no nula de por sí como serían los casos que la Junta de Directores o el Consejo de Titulares realizan un acto vedado por la ley. Ahora bien, el titular que desee impugnar un acuerdo deberá ser diligente en procurar su derecho. Tendrá la obligación de ejercerlo o reclamarlo dentro del término de dos años que dispone el Art. 42(c)[…] cuando se trate de acuerdos permitidos por la ley. Para ello es irrelevante si se requiere unanimidad o no. Sin embargo, cuando se trate de cuestionar acuerdos o acciones que la ley prohíbe totalmente no habrá 18 CC-2010-0957

obstáculos prescriptivos para ejercer la acción de impugnación, independientemente del favor de los titulares. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra, págs. 24-25.

Queda claro, pues, que allí distinguimos que el periodo

prescriptivo para impugnar las acciones, acuerdos u

omisiones no es de aplicación cuando se trata de actos

tajantemente prohibidos por la Ley de Condominios. A esos

efectos, aclaramos que “los actos contrarios a la ley son

nulos y se podrán cuestionar en cualquier momento. Por el

contrario, las impugnaciones de las acciones o acuerdos que

la ley faculta a los titulares a realizar, se tendrán que

disputar dentro del término ordenado”. Pereira Suárez v.

Jta. Dir. Cond., supra, pág. 20. Así, también, enfatizamos

que ese periodo de prescripción no cerraría las puertas a

la posibilidad de instar acciones de impugnación. Más bien,

aclaramos que estas debían ser presentadas dentro del

término de dos años. De esa forma, concluimos que las

acciones que realizó el Presidente de la Junta de

Directores del condominio, al no estar prohibidas en la

ley, estaban sometidas al periodo de impugnación de dos

años.

Ahora bien, es preciso acentuar que en Pereira Suárez

v. Jta. de Dir. Cond., supra, aplicamos el Art. 42(c)

porque se trataba de la acción de impugnación de un titular

contra un acuerdo realizado por el Presidente de la Junta

de Directores de un condominio. Sin embargo, no resolvimos

allí -ya que no estaba ante nuestra consideración por los

hechos particulares de ese caso- si el término prescriptivo 19 CC-2010-0957

dispuesto en el Art. 42(c) está conceptualizado para ser

utilizado por el Consejo de Titulares o la Junta de

Directores cuando quieren impugnar las acciones realizadas

por un titular; en específico, acciones legales, pero no

autorizadas conforme a los parámetros establecidos en la

ley.

Precisamente, esa es una de las controversias que

debemos atender para dilucidar el caso de autos. Veamos.

C. Acciones, acuerdos u omisiones a las que le aplica el periodo prescriptivo según su ejecutor

El Proyecto del Senado 1425, según presentado el 11 de

abril de 2002, proponía inicialmente el lenguaje siguiente

para el Art. 42(c):

(c) La acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Consejo de Titulares o de cualquier titular, que violen las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del Reglamento del condominio, caducará a los dos (2) años de haberse notificado el acuerdo, tomado la acción o de conocerse la omisión. Para los titulares que impugnen este tipo de acuerdo del Consejo de Titulares, el término se computará a partir de la notificación del mismo, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en el párrafo siguiente. (Énfasis nuestro.)

Vemos que originalmente se establecía un periodo de

caducidad. Así también, inicialmente se disponía que este

periodo aplicaría al ejercicio de las impugnaciones de

acciones, omisiones y acuerdos efectuados, tanto por la

Junta de Directores y el Consejo de Titulares, como las 20 CC-2010-0957

acciones realizadas por los titulares que violaban la ley,

la escritura matriz, y el reglamento del inmueble.9

Empero, una vez la Cámara de Representantes consideró

el proyecto, fue devuelto al Senado con enmiendas al texto

propuesto. Particularmente, en lo que concierne al Art.

42(c), el legislador decidió que establecer un periodo de

caducidad era demasiado oneroso. Por tal razón, se optó por

el establecimiento de un periodo de prescripción. De igual

forma, debemos interpretar que la intención expresa del

legislador al tachar las palabras “cualquier titular”, fue

que no se debía disponer un periodo de prescripción para

impugnar acciones de un titular que vulneren los preceptos

y la reglamentación aplicable al régimen.10

En consecuencia, de una lectura del Art. 42(c) luego de

las enmiendas se colige que el periodo prescriptivo de dos

años aplica a las acciones, acuerdos u omisiones realizados

por la Junta de Directores y el Consejo de Titulares que

violan la ley, la escritura matriz o el reglamento del

condominio. Es claro que la aplicación del referido

precepto presupone que lo que se impugnará será un acuerdo,

una omisión o una acción tomada por un órgano director con

autoridad o por sus representantes, como sucedió en Pereira

9 Es preciso apuntar que el individuo titular no equivale al Consejo de Titulares, aunque en este último esté compuesto por titulares. En torno a este particular, resulta sencillo distinguir la definición jurídica de lo que constituye el Consejo de Titulares y cómo el concepto no es equiparable o análogo al concepto de titular. Ello, pues, el Art. 21 claramente expresa que “siempre que en esta ley se haga referencia al Consejo de Titulares se entenderá la totalidad de ellos …”. 31 L.P.R.A. sec. 1291s. 10 Véase P. del S. 1425, entirillado electrónico del texto aprobado en votación final por el Senado, 14 de noviembre de 2002. 21 CC-2010-0957

Suárez v. Jta. de Dir. Cond., supra. Es decir, aplica a las

impugnaciones del titular contra las acciones, omisiones o

acuerdos tomados por el Consejo de Titulares o la Junta de

Directores. En todo momento el Art. 42(c) se refiere a las

reclamaciones de un titular hacia el Consejo de Titulares o

la Junta de Directores, y no a la inversa.

Según reseñamos antes, las acciones de un titular que

van contra lo establecido en la ley, el reglamento o la

escritura matriz, pueden ser impugnadas mediante acciones

judiciales interdictales; incluso pueden dar lugar a una

acción en daños. Art. 15 de la Ley de Condominios, supra.

No obstante, no surge del texto de la ley que exista un

término para ello. Es decir, el resultado de las enmiendas

al Proyecto del Senado 1425 fue que en toda la Ley de

Condominios no se estableció un límite de tiempo para

objetar ese tipo de actuaciones por parte de un titular.

Indicado esto, es forzoso colegir que el periodo

prescriptivo de dos años no aplica de manera alguna a las

acciones de impugnación del Consejo de Titulares o la Junta

de Directores contra titulares que violen las disposiciones

de la Ley de Condominios, la escritura matriz o el

reglamento. Sencillamente, hay que reconocer que el

legislador no estableció un término para ello.

III

A. Uso de los elementos comunes

Según mencionáramos antes, en el régimen de propiedad

horizontal, el bien común sirve para el disfrute adecuado 22 CC-2010-0957

de lo privado. Rivera Rodríguez v. Jta. Dir. I y II, 173

D.P.R. 475 (2008). A esos fines, esta institución jurídica

establece “un dominio exclusivo de un bien inmueble, el

cual coexiste con un condominio forzoso e inseparable de

los elementos comunes”. Bravman, González v. Consejo de

Titulares, supra, pág., 14. En esa concepción, todo el

inmueble se erige para hacer viable la existencia del

apartamento. Godreau, El condominio: el régimen de la

propiedad horizontal en Puerto Rico, Ed. Dictum, 1992, pág.

15.

De igual forma, es importante enfatizar que la

escritura matriz en la horizontalidad forma un estado de

derecho al cual se adhieren los titulares según van

adquiriendo sus apartamentos. Bravman, González v. Consejo

de Titulares, supra. Es por ello que la Ley de Condominios

requiere que la escritura pública se inscriba en el

Registro de la Propiedad y describa cada apartamento de

forma detallada, al igual que la superficie de la totalidad

de los apartamentos con los gastos, ganancias y derechos en

los elementos comunes. Véanse, Arts., 2, 22, 23 y 24 de la

Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. 1291, 1292, 1292a y 1292b.

Véase Bravman, González v. Consejo de Titulares, supra.

Asimismo, la ley exige que en la escritura matriz se

precisen los elementos comunes, especificando su uso y

destino. Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec.

1291. En relación con ese particular, la ley

específicamente expresa que dicho uso y destino solo podrá 23 CC-2010-0957

modificarse mediante el consentimiento unánime de los

titulares. Íd.

Por tal razón y al aplicar los principios de

convivencia reseñados al régimen, observamos que el derecho

al uso de la propiedad privada está limitado por el deber

de respeto al derecho ajeno; es decir, el que tienen los

demás titulares sobre sus respectivas propiedades y sobre

su participación en los elementos. Por ello, no se puede

menoscabar el derecho de los demás condóminos sobre las

áreas comunes, pues su titularidad es compartida y, en

consecuencia, deben permanecer en un régimen de indivisión

forzosa. Rivera Rodríguez v. Jta. Dir. I y II, supra; Art.

13 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291k. Otra

limitación sobre el uso los elementos comunes es el fin

para el cual se han destinado en la escritura matriz.

Rivera Rodríguez v. Jta. Dir. I y II, supra.

La Ley de Condominios regula las áreas de un inmueble

que necesariamente constituirán elementos comunes

generales. Art. 11 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A.

1291i. Como es sabido, los elementos comunes se clasifican

en generales “necesarios” o “voluntarios”, en atención al

grado de indispensabilidad que tiene el elemento para el

adecuado disfrute de las unidades privadas. Por su parte,

los elementos comunes limitados se clasifican como aquellos

que están destinados al uso exclusivo de dos o más

apartamentos. Art. 12 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A.

sec. 1291j. 24 CC-2010-0957

En relación con los elementos comunes necesarios hemos

dispuesto que sin ellos “resultaría inasequible el adecuado

disfrute de los apartamentos”. Cestero Aguilar v. Jta. Dir.

Condominio, res. el 20 de diciembre de 2011, 2011 T.S.P.R.

203, 184 D.P.R.___, pág. 11. En esta categoría se incluyen

los elementos que son necesarios para garantizar la

seguridad, conservación o existencia del edificio. Íd.;

Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225, 233

(2001). Por tal razón, estos quedan reservados para el uso

de la totalidad de los condóminos y no podrán ser

susceptibles de enajenación o propiedad exclusiva de alguno

o varios titulares. Íd. Vale la pena señalar que dentro de

esa categoría se encuentra el vuelo, entendido este como el

derecho a sobreelevar, y el techo. Art. 11 de la Ley de

Condominios.

Por otro lado, los elementos voluntarios no son

imprescindibles para el adecuado disfrute de la propiedad

individual y, en consecuencia, pueden ser atribuidos a uno

o varios titulares en específico. Hermán J. Cestero v.

Junta de Directores del Condominio Plaza del Mar, supra. Es

necesario que esa adjudicación se efectúe en la escritura

matriz del condominio. Sin embargo, en aquellas instancias

en que la transferencia o conversión se realice luego de la

constitución del régimen, debe mediar el consentimiento

unánime de todos los titulares. Art. 11, Ley de

Condominios, supra. Véanse Hermán J. Cestero v. Junta de

Directores del Condominio Plaza del Mar, supra; Brown III 25 CC-2010-0957

v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225 (2001). Cabe

puntualizar que la propia Ley de Condominios impone la

limitación de que la enajenación o constitución de este

tipo de áreas como privadas no puede realizarse “sino para

el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de

los titulares de apartamientos o unidades en el

condominio”. (Énfasis nuestro.) Art. 11 de la Ley de

Condominios, supra.

Por su parte, la azotea se clasifica como un elemento

general voluntario. Art. 11 de la Ley de Condominios,

supra. En particular, esta área es definida como la

cubierta de un edificio cuya “configuración permite su

utilización como terraza o superficie por la cual se puede

andar, es decir, es susceptible de utilización como si

fuera otro piso”. Godreau, El Condominio, op. cit., pág.

96. Véase Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579,

583 (1973).

En torno a ello, en Consejo de Titulares v. Vargas, 101

D.P.R. 579 (1973), al interpretar la anterior Ley de

Propiedad Horizontal, dispusimos que la azotea, al ser un

elemento general voluntario, puede ser para el uso

exclusivo de uno o algunos titulares. Sin embargo,

aclaramos que no se puede transformar dicha área en una

cerrada al obstaculizar el acceso de los demás titulares a

esta. Igualmente, expresamos que el derecho al uso de la

azotea no puede interpretarse como que incluye el derecho a 26 CC-2010-0957

la sobreelevación, pues necesariamente ese derecho está

reservado a la comunidad.

Es preciso mencionar que los hechos en Consejo de

Titulares v. Vargas, supra, eran similares a los de la

controversia de autos. Allí, la azotea, según descrita en

la escritura matriz, fue modificada de elemento común

general a limitado para el disfrute de los titulares del

último piso. Así pues, un titular de un apartamento del

último piso abrió un hueco en el techo de su apartamento

para ganar acceso a la azotea. Construyó, también, una

estructura cerrada sobre parte de la azotea y la cubrió con

un techo de madera, reservándose de esa forma el uso

exclusivo de una parte de ese elemento. Interpretamos,

pues, que “el elemento común de la azotea es uno cuya

existencia puede regularse por acuerdo de los titulares

individuales”. Íd., pág. 584. Explicamos que como en la

escritura matriz se vislumbraba el cambio de uso de la

azotea de “común general”11 a “común limitado” para el

disfrute de los titulares del último piso, era innecesario

el consentimiento unánime de los titulares exigido en el

Art. 16. Explicamos que “ya por adhesión al régimen[,] los

titulares quejosos habían consentido la modificación

afectadora de la azotea”. Íd., pág. 585. Así pues, opinamos

que la azotea no perdió su condición de elemento común al

convertirse de general a común limitado por la disposición

de la escritura matriz que permitía su asignación limitada

11 Entiéndase “voluntario”. 27 CC-2010-0957

a los titulares del noveno piso. Íd., pág. 587. No

obstante, por razones de seguridad, decidimos que era

necesario que la azotea permaneciera abierta.12 Con

relación a la edificación construida, concluimos que afectó

el derecho a la sobreelevación y contravino el Art. 18 de

la Ley de Propiedad Horizontal, vigente en aquel entonces,

que exigía el consentimiento unánime de los titulares para

la construcción de pisos nuevos.

En la Ley de Condominios, el vuelo se clasifica como

elemento común necesario. Art. 11 de la Ley de Condominios,

supra. En Consejo de Titulares v. Vargas, supra, pág. 585,

lo definimos como “la parte ideal del edificio susceptible

de ser construida, no un elemento material tangible, sino

el espacio aéreo en la parte superior de la cubierta o

techo que puede ser elevada la edificación”. Al ser un

elemento común general necesario, el vuelo no puede ser

objeto de división por parte de la comunidad y cualquier

pacto en contrario es nulo. Álvarez Figueredo v. González

Lamela, 138 D.P.R. 958 (1995). Sin embargo, debemos

reiterar que “en lo que respecta a su extensión vertical

[este elemento] es ilimitado”. Godreau, El Condominio, op.

cit., pág. 94. Así pues, en Álvarez Figueredo v. González

Lamela, supra, decidimos que al sobreelevar un condominio

12 Concretamente, consideramos allí que la azotea libre y despejada que permitió el descenso de un helicóptero, fue un elemento crucial entre la posible muerte y la vida de personas, tras el incendio en un multipisos de Avianca, en Bogotá, Colombia. Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 586, esc. 7 (1973). 28 CC-2010-0957

no se invade su vuelo,13 pues una vez construida la nueva

edificación, su techo se convierte en el techo del

condominio, permaneciendo este como un elemento común

general. Lo mismo sucede con el vuelo del edificio, el cual

comenzará entonces a partir de la azotea de la nueva

edificación. Álvarez Figueredo v. González Lamela, supra.

En consecuencia, se entiende que el ejercicio de la

sobreelevación no varía la naturaleza común general del

vuelo. Íd. Según concluimos en Álvarez Figueredo v.

González Lamela, supra, el Consejo de Titulares tiene la

facultad de sobreelevar el condominio y dedicar la

edificación para beneficio particular si se obtiene primero

el consentimiento unánime de los titulares del inmueble y

los correspondientes permisos.

Cabe precisar que dicha interpretación sobre el vuelo

y sus delimitaciones, fueron recogidas en la Ley de

Condominios, que enfatizó que siempre serán los titulares

quienes decidirán unánimemente si se autorizan invasiones

al vuelo. Godreau, La Nueva Ley de Condominios, op. cit.,

pág. 55. Claro está, el derecho de autorizar la

sobreelevación no se puede ceder a un titular o a un grupo,

ni siquiera por consentimiento unánime. Íd., pág. 56. Es

decir, a un titular se le puede autorizar a construir o a

techar, sin embargo, es el Consejo de Titulares el único

que puede autorizar por unanimidad las sobreelevaciones

futuras. Íd.

13 En reconsideración, se revocó a Álvarez Figueredo v. González Lamela, 134 D.P.R. 374 (1993). 29 CC-2010-0957

Vemos que las enmiendas al régimen de propiedad

horizontal fueron hechas teniendo como norte el principio

de disfrute del bien privado y la sana convivencia. De esta

forma, la Ley de Condominios permite realizar en las áreas

comunes todo aquello que beneficie a un titular siempre y

cuando con ello no se invada o menoscabe el disfrute de

otro apartamento o el derecho de los demás titulares sobre

esas áreas. Rivera Rodríguez v. Jta. Dir. I y II, supra. Un

claro ejemplo de lo anterior, es el Art. 14(a) (31 L.P.R.A.

sec. 1291l (a)), que permite el uso del techo -que es un

elemento general necesario- de forma que un titular pueda

instalar en él los equipos necesarios para el disfrute

exclusivo de su apartamento. Sin embargo, eso podrá hacerlo

si cuenta con el voto mayoritario del Consejo de Titulares,

y en caso de que se afecte el disfrute de un apartamento,

con el consentimiento del titular afectado. Igualmente, esa

misma disposición en su inciso “b” permite que en los

elementos comunes se instalen equipos o maquinarias para el

disfrute de un número limitado de titulares, siempre que

se certifique al Consejo de Titulares, a juicio de perito,

que no se alterará la fachada o el diseño arquitectónico,

la seguridad y solidez del inmueble, ni se menoscabará el

disfrute de las restantes unidades. Art. 14(b) de la Ley de

Condominios (31 L.P.R.A. sec. 1291l (b)). De no mediar

dicha certificación, se requerirá el consentimiento unánime

de los titulares para esos cambios. Godreau. La Nueva Ley

de Condominios, op cit., pág. 25. 30 CC-2010-0957

De igual manera, el Art. 11(a)(1) permite “el cierre o

techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la

construcción de nuevos pisos sobre el techo o el terreno”

luego de que se obtenga, de no estar contemplado en los

planos del inmueble, el consentimiento unánime de los

titulares. 31 L.P.R.A. 1291i. Así también, en relación a la

construcción de nuevas obras por un titular, el Art. 18 de

la ley dispone, en lo pertinente, que no se podrá construir

pisos o hacer obras que afecten la seguridad, la solidez y

la conservación del edificio sin el consentimiento unánime

de los demás. Mientras, el Art. 16 autoriza que los

titulares realicen -con el voto mayoritario de los

titulares- obras necesarias para la conservación o

seguridad del inmueble y para el uso eficaz de los

elementos comunes. 31 L.P.R.A. sec. 1291n. No obstante, si

al hacer esas obras se afecta el disfrute de un titular, se

necesita su consentimiento para su realización. Íd. De

igual forma, si se trata de obras que afectan adversamente

los elementos comunes del inmueble, es necesario el

consentimiento unánime. Íd.

Como rasgos generales del régimen, cuando se trata de

la deliberación y sobre los asuntos que afectan

adversamente el disfrute de la propiedad privada y el

condominio, el requisito de la unanimidad es esencial para

preservar los derechos fundamentales propios de dominio.

Rivera Rodríguez v. Jta. Dir. I y II, supra. En cambio, en

relación con los asuntos que tratan más bien sobre la 31 CC-2010-0957

conservación y administración de los elementos comunes, la

ley se inclina a requerir solamente la aprobación de esos

cambios mediante el consentimiento mayoritario. Íd.

IV

En varias ocasiones hemos dispuesto que la doctrina de

incuria se define como la “dejadez o negligencia en el

reclamo de un derecho, los cuales en conjunto con el

transcurso del tiempo y otras circunstancias que causan

perjuicio a la parte adversa, opera como un impedimento en

una corte de equidad”. Molini Gronau v. Corp. P.R. Dif.

Pub., 179 D.P.R. 674, 687 (2010) citando Comisión

Ciudadanos v. G.P. Real Property, 173 D.P.R. 998, 1020

(2008). Véase además, Aponte v. Srio. de Hacienda, 125

D.P.R. 610, 618 (1990).

Esta doctrina proviene de la máxima que la equidad

auxilia a quien se mantiene vigilante en el reclamo de sus

derechos y no quien se duerme sobre la corriente sin

mostrar excusas razonables para ello. Drake v. Old Nat.

Trust Co., 871 N.E.2d 352, 356 (Ind. App. 2007). La

reclamación tardía va en detrimento de la parte contraria,

sobre todo cuando se tuvo amplia oportunidad de reclamar

diligentemente sus derechos.14 Es un principio

profundamente enraizado en la doctrina del derecho común

angloamericano que el paso del tiempo puede impedir que un

reclamante reciba el remedio que solicita ante una corte.

14 Northwoods Enviromental Institute v. Minnesota Pollution Control Agency, 370 N.W.2d 449 (Minn. App. 1985). 32 CC-2010-0957

En ese sentido, la doctrina de incuria (laches) establece

que la inacción de una parte por un largo periodo de tiempo

y la legítima confianza de la otra parte, impide que se

provean los remedios solicitados mediante reclamos tardíos.

City of Sherrill, N.Y. v. Oneida Indian Nation of New York,

544 U.S. 197, 217-218 (2005).

Ahora bien, hemos resuelto que esta doctrina no aplica

automáticamente por el mero transcurso del tiempo. Aponte

v. Srio. de Hacienda, supra. En ese sentido, “cada caso

deberá ser examinado a la luz de sus hechos y

circunstancias particulares”. Pérez, Pellot v. J.A.S.A.P.,

139 D.P.R. 588 (1995). Al analizarse las distintas

situaciones, se debe considerar si existía alguna

justificación para la demora, el perjuicio que esta acarrea

y el efecto sobre intereses privados o públicos

involucrados. Comisión Ciudadanos v. G.P. Real Property,

supra.

Es preciso señalar, además, que la incuria aplica

cuando no existe un término reglamentario o en ley para

realizar determinada acción, pero también se ha aplicado

cuando existe un término que no ha sido debidamente

notificado.15 Pueblo v. Valentín, 135 D.P.R. 245 (1994). De

esa forma, ante la ausencia de un término reglamentario, se

ha aplicado el criterio de “término razonable”. Íd. Véase

Buena Vista Dairy v. J.R.T., 94 D.P.R. 624 (1967).

15 Véase Colón Torres v. A.A.A., 143 D.P.R. 119 (1997); Pérez, Pellot v. J.A.S.A.P., 139 D.P.R. 588 (1995). 33 CC-2010-0957

Específicamente, la incuria “envuelve dos elementos, a

saber: la dilación injustificada en la presentación de la

acción; y el perjuicio que ello pueda ocasionar a otras

personas, según las circunstancias”. Torres Arzola v.

Policía de Puerto Rico, 117 D.P.R. 204, 209 (1986); Pueblo

v. Tribl. Superior, 81 D.P.R. 904, 9012 (1960). De igual

forma, “hay que considerar el efecto que tendría la

concesión o la denegación del auto sobre los intereses

privados y sociales en presencia”. Íd. Se deben considerar

los méritos y las circunstancias del caso, pues como se

colige de lo antes expuesto, esta doctrina está vinculada a

la idea fundamental de la equidad. Pueblo v. Tribunal

Superior, supra. Es decir, al aplicarse esta doctrina, se

apela a la razón y a la conciencia, ante la necesidad de

encontrar y proveer soluciones justas. Íd.

Discutido el marco jurídico aplicable, pasemos pues a

resolver los planteamientos del Consejo de Titulares del

Condominio Torre de Miramar.

En el caso de autos, la cláusula cuarta de la

escritura matriz en su inciso A, al describir las áreas

privadas del Condominio especifica lo siguiente:

“---Fourth: The above-described building is composed of the following elements: -----A: - PRIVATE AREA.

-----One. Three apartments on each one of the first nine (9) floors above the ground floor, two apartments and one studio apartment on the tenth (10th) floor and three (3) penthouse apartments on the eleventh (11th) floor with their penthouse roof-terraces and uncovered roof areas on the 34 CC-2010-0957

twelfth (12th) floor, making a total of thirty three (33) apartments.” (Énfasis nuestro.) Apéndice del recurso, pág. 143.16

Más adelante, la escritura identifica al techo como

elemento común y expresa que este mantendrá tal condición,

salvo que se disponga otra cosa. Sobre este particular, la

cláusula cuarta, inciso B, subinciso cuarto de la

escritura matriz dispone específicamente que:

“-----B.- General Common Elements.

……..

-----Four. The stairway and elevators; elevator machine room, water tank and ventilation enclosures on the roof, foundations, columns, and structural walls, driveways and paved areas except parking spaces, hallways on each floor and all the roofs (except as otherwise specified).(Énfasis nuestro.) Ápendice del recurso, págs. 143-144.

Notemos que, según lo establecido en la escritura

matriz, aunque no se hace alusión directamente a ello, el

área que está sobre el techo del piso doce es una azotea,

pues es una zona sobre la cual se puede caminar y tiene

acceso desde un elemento común general. En consecuencia, En

vista de ello, y según lo establecido en el Art. 11 de la

Ley de Condominios, colegimos que el elemento de la azotea

del Condominio es un elemento común general voluntario. Es

16 Nótese que en la página inmediatamente anterior de la escritura matriz se establece que: ……the eleventh floor contains three (3) penthouse apartments; the twelfth (12th) floor contains three (3) covered terraces each of which belongs to the penthouse apartment immediately below. Apéndice del recurso, pág. 142. De lo anterior podemos concluir que los apartamentos “penthouse” constan de dos pisos, el once y el doce. En consecuencia, la superficie de la parte techada del piso doce vendría siendo el área de la azotea del edificio. 35 CC-2010-0957

preciso señalar también, que la designación del techo como

un elemento común, no puede estar sujeta a “que otra cosa

se indique”, pues el techo es un elemento común necesario

no susceptible de ostentar cualquier otra calificación.

Véase Art. 11 de la Ley de Condominios.

Por su parte, el Consejo aduce que su causa de acción

contra el recurrido para eliminar la perforación en el

techo no estaba prescrita en conformidad al Art. 42(c); por

ser un elemento común necesario que no admite que se

transfiera su control o posesión y, por tanto, cualquier

pacto en contrario sería nulo. Concluimos que le asiste la

razón al peticionario en cuanto a que la causa de acción no

estaba prescrita, pero por fundamentos distintos.

Debemos aclarar que aunque el techo es un elemento

común necesario, lo que tajantemente prohíbe la ley es que

se transfiera su titularidad, posesión o control. Así pues,

es evidente que un pacto de esa naturaleza es nulo. Art. 11

de la Ley de Condominios. Empero, la perforación del techo

es un cambio realizable si se obtiene el consentimiento

unánime de los titulares y los correspondientes permisos.

Previo a un cambio de esa naturaleza, era necesario

verificar los efectos de dicha obra sobre la seguridad,

solidez y conservación del edificio. Art. 18 de la Ley de

Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291p. Sin embargo, aunque la

perforación del techo es un acto realizable y no

expresamente prohibido en la ley, debido a que fue un

cambio realizado por un titular sin contar con el 36 CC-2010-0957

consentimiento unánime conforme al Art. 18, supra, no le es

de aplicación el periodo prescriptivo contenido en el Art.

42(c).17 Según discutimos antes, el Art. 42(c) aplica

exclusivamente a las acciones, las omisiones o los acuerdos

tomados por el Consejo de Titulares o la Junta de

Directores, y no a las acciones unilaterales de un titular

que sean contrarias al régimen.

De otra parte, en relación con la estructura de

concreto debemos adoptar los mismos criterios que

fundamentaron nuestro análisis, ya que nos encontramos ante

otro cambio permisible bajo la Ley de Condominios. Como

enunciamos previamente, la sobreelevación no es una

invasión al vuelo, por ser este un elemento inacabable.

Además, el Art. 11 de la Ley de Condominios expresa

específicamente que la construcción de nuevos pisos es

permisible mediante el consentimiento unánime. Véase,

además, el Art. 18, supra. No obstante, en el caso de

marras la sobreelevación fue un cambio realizado por un

titular y, por lo tanto, tampoco está sujeto al periodo

prescriptivo de dos años.

En cuanto a la superficie sobre el techo, las partes

estipularon correctamente que esta es una azotea, pues 17 Aunque la Ley de Condominios, supra, es de aplicación retroactiva, es preciso señalar esta enmendó la Ley de Propiedad Horizontal y le añadió al Art. 18 el requisito de obtener “los permisos de las agencias pertinentes”. Art. 18 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291p. M.J. Godreau, La Nueva Ley de Condominios, San Juan, Ed. Dictum, 2003, pág.86. Véase Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond. res. el 30 de junio de 2011, 2012 T.S.P.R. 102, 182 D.P.R. __ (2011). En el caso de autos, al haber sido hechas con anterioridad a la aprobación de la Ley de Condominios, estas construcciones no requerían los permisos de las agencias correspondientes, pero sí el consentimiento unánime de los titulares, pues era el requisito previsto al momento de su realización. 37 CC-2010-0957

según mencionamos, es un área habilitada para caminar sobre

ella, y existe una escalera comunal que permite el acceso a

esta.18 Como especificamos antes, la azotea es un elemento

común voluntario. Por ello, puede variarse su uso mediante

consentimiento unánime de los titulares. A esos efectos,

también es preciso reconocer que estatutariamente se

autoriza a los titulares -con el voto mayoritario- a

realizar las obras necesarias para la conservación o

elementos comunes. Art. 16 (31 L.P.R.A. sec. 1291n).

Empero, si la obra para el uso eficaz del elemento afecta o

menoscaba el disfrute de un titular en particular, se

necesita el consentimiento del afectado para que se realice

el cambio. Íd.

De la escritura matriz se desprende que la azotea del

Condominio es un elemento común general. La instalación de

las losetas en la azotea puede calificarse como una obra

realizada por el titular para darle un uso más eficaz a ese

elemento común. Sin embargo, las referidas instalaciones no

podían realizarse por un titular unilateralmente, pues la

azotea, según podemos apreciar de lo dispuesto en la

escritura, es un elemento común general.19 Así pues, los

cambios a este elemento común para promover su uso eficaz

18 Véase e.g. Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 583 (1973), cuando define la azotea como “la cubierta llana de un edificio dispuesta para poder andar por ella de donde se deduce según su configuración física un techo puede o no ser al mismo tiempo azotea”. (Citas internas omitidas). 19 No se demostró, por otra parte, que esta obra afectara el uso de las diferentes maquinarias ubicadas en la azotea. 38 CC-2010-0957

podían realizarse si se contaba primero con el acuerdo de

la mayoría de los titulares. Véase Art. 16, Ley de

Condominios. Es decir, estas obras habrían constituido un

cambio perfectamente válido de haberse contado con el

consentimiento requerido por ley. Por su parte, la

instalación de las barandas de metal que cerró el área

superficial de la azotea que queda justo sobre el

apartamento PH-A, limitó el acceso de los demás titulares a

este elemento. No obstante, es preciso apuntar que en vista

de lo dispuesto en Consejo de Titulares v. Vargas, supra,

sobre la necesidad de mantener el área de la azotea con

libre acceso por razones de seguridad, el cercamiento de un

área de la azotea no era permisible.

En fin, exceptuando este último cambio, nos encontramos

ante una variedad de obras realizadas a elementos comunes,

que eran aceptables bajo la Ley de Condominios, ya sea

mediante el consentimiento unánime o la aprobación por voto

mayoritario del Consejo de Titulares. Si todos esos cambios

hubieran sido realizados por el Consejo de Titulares o la

Junta de Directores, habrían estado sujetos al periodo de

prescripción de dos años que dispone el discutido Art.

42(c). Empero, hemos concluido que ese articulado no aplica

cuando se trata de las acciones unilaterales de un titular.

Cónsono con lo enunciado, los cambios en el techo y la

azotea que preexistían a la adquisición del apartamento PH-

A por el señor Ramos Vázquez, no están sujetos al periodo

de impugnación de dos años. Ello es así, aunque el 39 CC-2010-0957

recurrido adquirió el apartamento tal como se encontraba y

con los elementos comunes en su estado manifiesto. Véase

Art. 15 de la Ley de Condominios. Este debió prever que la

realidad extraregistral de la propiedad que adquirió no

concordaba con la realidad establecida en el registro.

Ahora bien, cabe preguntarse ¿por qué el Consejo de

Titulares no actuó antes y esperó a la construcción del

jacuzzi para impugnar las construcciones sobre la azotea?

No surge del expediente evidencia ni alegación alguna de

que antes de 1999 o subsiguientemente hasta que fue

presentada la demanda en el 2010, algún titular, el Consejo

o la Junta, hayan reclamado o requerido a los anteriores

dueños del apartamento PH-A la remoción de las

construcciones en el techo y en la azotea del Condominio.

Ese hecho surge diáfanamente de las estipulaciones que las

partes presentaron ante el foro primario.20

También es un hecho estipulado, que en la azotea del

Condominio están ubicados los respiraderos, la cisterna de

agua y el cuarto de máquinas de los ascensores.21 Por lo

tanto, el personal contratado por el Condominio frecuenta

acudir a ese lugar para brindar el mantenimiento necesario.

20 La estipulación “B” de la ponencia expresa lo siguiente: A pesar de que la escritura matriz no menciona el concepto azotea, ello es realmente lo que existe en la parte superior de La Torre por cuanto existe acceso mediante una escalera. Dicha azotea es un área sobre [la] cual se puede caminar. 21 La estipulación “C” de la ponencia expresa lo siguiente: En la azotea, existen filtros o respiraderos, el cuarto de maquina [sic] de los ascensores, la cisterna de agua de La Torre, por lo que el personal contratado por el Condominio accede hasta allí para brindarles el mantenimiento debido. 40 CC-2010-0957

Esa prueba, más todo el tiempo transcurrido, nos llevan a

concluir que las construcciones objetadas no pudieron pasar

desapercibidas para el Consejo ni la Junta.

En este contexto, es importante recalcar que así como

la Ley de Condominios impone un término prescriptivo para

evitar el retraso negligente en el reclamo de derechos y el

abuso del derecho a los titulares, igualmente el Consejo de

Titulares y la Junta de Directores tienen responsabilidades

estatutarias que no se deben ejercer de manera arbitraria,

irrazonable o cuando resulte a su conveniencia. Recordemos

que el Art. 38D(i) obliga a la Junta de Directores a

cumplir con las disposiciones de la Ley de Condominios, del

reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares. 31

L.P.R.A. sec. 1293b-4. Asimismo, como señalamos antes, el

Art. 38(k) expresa que el Consejo de Titulares deberá tomar

aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor

servicio común. 31 L.P.R.A. sec. 1293b.

En vista de lo anterior, concebimos que los parámetros

y principios que fundamentan el régimen de propiedad

horizontal, le aplican tanto al Consejo de Titulares, así

como a la Junta de Directores y a los titulares. Por

consiguiente, es impermisible que en cualquier momento, sin

importar las consecuencias económicas que ello tenga sobre

un nuevo adquirente -como es el caso del recurrido- se

reclame y exija que se devuelvan las áreas comunes al

estado original cuando ha transcurrido un tiempo

irrazonable. Más aún, cuando no se demostró que se 41 CC-2010-0957

denunciaron los cambios reclamados ni se presentó una razón

que justificara tal dilación.22 Ese proceder afecta

negativamente la estabilidad del régimen de propiedad

horizontal y propicia las acciones arbitrarias y selectivas

de las responsabilidades de los organismos administrativos

del condominio.

Por otra parte, en nuestro esquema de horizontalidad,

la doctrina de equidad de la incuria nunca ha sido

aplicada. Como bien argumenta el recurrido en su alegato,

no tenemos duda de que el Consejo ha incurrido en dejadez e

incuria en el reclamo de sus derechos y la práctica de sus

responsabilidades.23 Por tal razón, consideramos que es

injusto ordenar la demolición de las estructuras habidas en

la azotea de La Torre a expensas del titular que las

adquirió así. La inacción y la desidia de la Junta de

Directores y del Consejo durante todo ese tiempo

transcurrido en relación a sus responsabilidades

estatutarias, no pueden ser avaladas por este Tribunal. Tal

razonamiento es ineludible, cuando estos organismos

ostentan la obligación de actuar diligentemente en la

22 La estipulación “I” de la ponencia expresa como sigue: Ninguno de los pasados miembros de la Junta de Condóminos o residente alguno ha realizado acercamientos en los diez (10) años que lleva como residente en La Torre el señor Ramos Vázquez relacionado a los cambios realizados por los pasados dueños del Penthouse A. Los mismos pre existían a la llegada del señor Ramos Vázquez, así se corroboró el día de la segunda inspección ocular al expresarlo la representante de la Junta de Condóminos de La Torre, quien responde al nombre de “Ana Leticia”. 23 Alegato del recurrido, pág. 18. Véase también la Solicitud de desestimación, Apéndice del recurso de certiorari, pág. 135. 42 CC-2010-0957

defensa de su propiedad y no dejar transcurrir largos

periodos de tiempo para ejercer sus derechos.

Añádasele a lo anterior que el Consejo en ningún

momento acreditó justa causa para la tardanza en la

presentación de su acción. Igualmente, debemos considerar

que el perjuicio de conceder el remedio tal como nos

solicita el Consejo de Titulares obraría contra una persona

a la que no se le puede atribuir responsabilidad de los

cambios realizados sobre los elementos comunes. Proveer el

remedio solicitado premiaría la morosidad de los órganos

administrativos en el régimen de propiedad horizontal, en

perjuicio de los nuevos adquirentes.

Es preciso reiterar que las circunstancias del caso de

autos son muy particulares. Del expediente surge

meridianamente claro que el recurrido no realizó los

cambios impugnados por el Consejo, y luego de diez años se

pretende exigir que se devuelva la azotea a su estado

original a costa suya. Según hemos puntualizado, el Consejo

de Titulares tiene la facultad última de administrar los

elementos comunes, y el desempeño de esa responsabilidad,

no está sujeto a un periodo prescriptivo. Opinamos pues,

que el Consejo de Titulares no puede perder nunca esta

prerrogativa. Ahora bien, su dejadez, incuria y falta de

acción afirmativa no pueden pasar inadvertidamente ante los

antecedentes fácticos que dieron origen al caso.

Nuestro deber es impartir justicia y en este caso en

particular debemos mantener un balance entre las exigencias 43 CC-2010-0957

antagónicas presentadas. A la luz de todo lo anterior, en

aras de proveer un remedio justo, en equidad decidimos que

por ser construcciones que tenían que ser aprobadas por los

titulares en unanimidad, debe restablecerse el techo a su

estado original eliminando el hueco perforado, al igual que

debe removerse la estructura “tipo casita” existente sobre

la azotea. Sin embargo, en consideración a que el recurrido

no realizó los cambios impugnados y ante la patente incuria

del Consejo de Titulares, será responsabilidad de este

último corregir dichas alteraciones con cargo

exclusivamente a sus expensas.

Asimismo, en cuanto a las losetas, los tiestos y las

barandas que se encuentran en la azotea, será

responsabilidad del Consejo removerlos, al igual que

sufragar los gastos de los trabajos que sean necesarios

para ello. En cuanto al jacuzzi, será responsabilidad del

recurrido removerlo según se estableció en el dictamen

emitido por el foro apelativo intermedio.

Una vez más, reafirmamos que es responsabilidad del

Consejo de Titulares y de la Junta de Directores velar por

el buen uso y aprovechamiento de los elementos comunes.

Empero, ese deber tiene que cumplirse diligentemente para

evitar situaciones como la presente, en la que se afectan

adversamente los derechos de un nuevo adquirente. Por su

incuria, el Consejo y la Junta de Directores no pueden

recibir el remedio solicitado. 44 CC-2010-0957

Por último, debemos recalcar que “[c]omo accesorio del

derecho de propiedad exclusivo sobre el apartamento o

local, está el derecho de cada titular al disfrute y

aprovechamiento de los elementos comunes del edificio,

existiendo, entonces, una situación de copropiedad a favor

de cada titular con relación a los elementos comunes”. J.R.

Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: los Bienes y los

Derechos Reales, Madrid, Offirgraf, 1983, T. II, pág. 166.

A tenor con lo anterior, es imprescindible aclarar los

fundamentos de los derechos reales que nos motivan a

ordenar la remoción de las construcciones en la azotea del

edificio. El Código Civil de Puerto Rico en su Art. 280

define el derecho de propiedad como aquel “por virtud del

cual una cosa pertenece en particular a una persona con

exclusión de cualquiera otra.” 31 L.P.R.A. 1111. De esta

forma, la “propiedad concede el derecho de gozar y disponer

de las cosas sin más limitaciones que las establecidas en

las leyes.” Íd. En consecuencia, “el propietario tiene

acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para

reivindicarla”. Íd.

En el caso de autos, como la propiedad en controversia

está sometida al régimen de propiedad horizontal, es

obligatorio colegir que los elementos comunes son objeto de

copropiedad a favor de cada titular del condominio. En

consecuencia, no podemos concebir forma alguna en que estos

titulares puedan perder su prerrogativa de ser

reivindicados en la posesión y dominio de los elementos 45 CC-2010-0957

comunes, incluyendo como en este caso, las áreas de la

azotea y el techo. A esos efectos, el Consejo de Titulares

es guardián de ese derecho propietario que tienen todos los

propietarios. No obstante, el hecho de que el Consejo no

haya sido diligente en el cumplimiento de tal tarea, no

hace legítima una construcción que atenta contra el régimen

catastral que impera en el sistema de horizontalidad.

Precisamente, reconociendo esto, en Bravman, González v.

Consejo de Titulares, Op. del 14 de diciembre de 2011, 2011

T.S.P.R. 189, concluimos que la Ley de Condominios impide

la adquisición por prescripción adquisitiva extraordinaria

o usucapión de los elementos comunes. Asimismo,

determinamos que “no se puede variar el uso y destino ni la

descripción registral del bien adquirido sin el

consentimiento unánime de todos los titulares”. Íd.

Siendo ello así, resultaría contradictorio resolver

que en la presente controversia las construcciones pueden

permanecer porque hubo incuria de parte del Consejo de

Titulares. Aunque el recurrido no plantee que adquirió la

azotea por prescripción adquisitiva extraordinaria, el

efecto de decidir que las construcciones pueden permanecer

sería permitir que este titular se apropie de facto de un

elemento común. Así, en un periodo menor que aquel

dispuesto para la usucapión –que resolvimos no aplica a

elementos comunes- estaríamos permitiendo el cambio de uso

y destino de la azotea de un condominio sin el

consentimiento unánime de los titulares. 46 CC-2010-0957

En atención a ello, decidir que permanezcan las

estructuras que afectan a la azotea y el techo, sería

privar a los titulares de su derecho propietario sobre

estos elementos comunes. Así también, estaríamos

permitiendo que la realidad extraregistral de las

condiciones del Condominio no corresponda con las

descripciones habidas en el Registro de la Propiedad. Al

ordenar la remoción de las construcciones en la azotea y el

techo a costa del Consejo de Titulares, se reivindica el

derecho de propiedad que tiene este último sobre los

elementos comunes y se le impone una sanción por su desidia

e incumplimiento con sus funciones por un periodo de más de

diez años. Asimismo, se libera al titular afectado de tener

que responder por las construcciones que no realizó y se

armoniza la realidad extraregistral de los elementos

comunes con las descripciones según dispuestas en el

Registro de la Propiedad. Proceder de otra forma,

promovería una discordancia en tales descripciones y la

realidad del estado de la propiedad sometida al régimen de

la horizontalidad.

VI

Por los fundamentos que anteceden, se revoca en parte

la sentencia del Tribunal de Apelaciones. Resolvemos que

las construcciones en el techo y la azotea del Condominio

La Torre de Miramar no están sujetas al periodo de

prescripción dispuesto en el Art. 42(c), ya que dicho

término no aplica a las acciones realizadas por los 47 CC-2010-0957

titulares. Sin embargo, por su desidia, falta de diligencia

y craso incumplimiento de sus deberes, el Consejo de

Titulares deberá asumir los gastos que conlleve cerrar el

hueco en el techo, así como de remover las losetas, las

barandas, los tiestos y la estructura de concreto ubicados

en la azotea.

Por otro lado, se confirma la referida sentencia en

cuanto a que el Sr. Edwin Ramos Vázquez tiene que remover

el jacuzzi y todo otro equipo o instalación eléctrica y

pluvial accesoria al mismo.

Se dictará sentencia de conformidad.

Edgardo Rivera García Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Consejo de Titulares del Condominio La Torre Certiorari Miramar representada por la Presidenta de la Junta de Directores CC-2010-0957 Peticionaria

SENTENCIA

Por los fundamentos antes expuestos, se revoca en parte la sentencia del Tribunal de Apelaciones. Resolvemos, a su vez, que el periodo de prescripción dispuesto en el Art. 42(c) no aplica a las acciones realizadas por los titulares. En consecuencia, las construcciones en el techo y la azotea del Condominio La Torre de Miramar no están sujetas a dicho término prescriptivo. Empero, por su desidia, falta de diligencia y craso incumplimiento de sus deberes, el Consejo de Titulares deberá asumir los gastos que conlleve cerrar el hueco en el techo, así como de remover las losetas, las barandas, los tiestos y la estructura de concreto ubicados en la azotea.

Asimismo, se confirma la referida sentencia en cuanto a que el Sr. Edwin Ramos Vázquez tiene que remover el jacuzzi y todo otro equipo o instalación eléctrica y pluvial accesoria al mismo. CC-2010-0957 2

Así lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurre sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Estrella Martínez emitió una Opinión de Conformidad y Disidente. El Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo no intervino.

Larissa Ortiz Modestti Secretaria del Tribunal Supremo (Interina) EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Consejo de Titulares del Condominio la Torre Miramar Representado por la Presidenta de la Junta de Directores

Peticionaria

v. CC-2010-0957 Certiorari

Opinión de conformidad y disidente emitida por el Juez Asociado SEÑOR ESTRELLA MARTÍNEZ

San Juan, Puerto Rico, a 2 de agosto de 2012.

Estoy conforme con la determinación que

acoge la mayoría de este Tribunal a los efectos

de que en reclamos contra los titulares no aplica

el término prescriptivo de dos años establecido

en el Art. 42(c) de la Ley de Condominios, Ley

Núm. 103-2003, 31 L.P.R.A. sec. 1293f.

De otra parte, disiento de la decisión

emitida por la Opinión Mayoritaria que reconoce

la aplicabilidad de la doctrina de incuria pero

concede el remedio de remoción de ciertas

estructuras peticionado por el Consejo de

Titulares. Ello, a pesar de la inacción

injustificada del Consejo de Titulares −por más CC-2010-0957 2

de diez años− para tomar las medidas necesarias y

convenientes en la buena administración del régimen de

propiedad horizontal en un tiempo razonable y contrario al

historial legislativo de la Ley de Condominios que apunta

la necesidad de requerir diligencia en los reclamos y la

actuación responsable en la defensa del régimen de

propiedad horizontal.

El Sr. Edwin Ramos Vázquez (Ramos Vázquez) adquirió

el 27 de febrero de 1999 el “penthouse” PH-A de dos

niveles. En ese momento, el apartamento contenía un hueco

en el techo del segundo piso por el cual se accedía a la

azotea del Condominio por una escalera interior del

apartamento. Sobre el hueco, es decir, en el área de la

azotea, existía una estructura de concreto techada que

cubre la mencionada escalera. Igualmente, se habían

instalado unas losetas y barandas que cubren el área que

queda inmediatamente sobre el apartamento del señor Ramos

Vázquez. A su vez, se colocaron tiestos con diferentes

plantas y estructuras.

Todos los cambios señalados existían al momento de

que el señor Ramos Vázquez adquirió el apartamento.

Ninguno de los cambios antes destacados surgen del

registro, la escritura matriz o los planos del

apartamento. Tampoco fueron aprobados por el Consejo de

Titulares. Posteriormente, el señor Ramos Vázquez comenzó

la construcción de un área de jacuzzi en hormigón y CC-2010-0957 3

bloques de cemento con su correspondiente conexión de agua

y luz en la referida área.

Transcurridos más de diez años desde que el señor

Ramos Vázquez es dueño del “penthouse”, el 13 de marzo de

2009 el Consejo de Titulares del Condominio interpuso una

demanda en su contra por violar la Ley de Condominios. En

síntesis, adujo que el señor Ramos Vázquez se apropió

ilegalmente del área de la azotea y techo del Condominio

que queda justo sobre su apartamento.24 A base de ello,

solicitó al Tribunal de Primera Instancia que emitiera un

injunction y ordenara cerrar el hueco que mantiene en el

techo del apartamento y eliminar las estructuras allí

ubicadas a los fines de restituir a su estado original el

área.

El Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia

parcial a favor del Consejo de Titulares. Mediante ésta,

ordenó la remoción de todas las áreas a expensas del señor

Ramos Vázquez. Sostuvo su dictamen en que las

construcciones aludidas tuvieron el efecto de variar el 24 Debemos aclarar que en el presente caso el Sr. Edwin Ramos Vázquez no hizo reclamo alguno en torno a haber adquirido por prescripción adquisitiva la azotea. Ello no tendría cabida conforme a lo establecido en Bravman, González v. Consejo de Titulares, Op. 14 de diciembre de 2011, 2011 T.S.P.R. 189, 183 D.P.R.___(2011).El señor Ramos Vázquez solamente tiene a su disposición el uso de un elemento común limitado a los “penthouses”. Siendo ello, el señor Ramos Vázquez nunca podrá adquirir la referida área como una privativa sin el consentimiento unánime de los titulares y la modificación de la escritura matriz a estos efectos. Tampoco podrá limitar el uso de ésta a los demás titulares de los “penthouses” por el transcurso del tiempo. Recordemos, que la usucapión no se da en los elementos comunes del inmueble ya sean generales o limitados. CC-2010-0957 4

uso y destino de la azotea sin el consentimiento unánime

de los titulares, lo que constituyeron actuaciones nulas.

Inconforme, el señor Ramos Vázquez acudió al Tribunal

de Apelaciones. El foro intermedio emitió sentencia el 23

de agosto de 2010 en la que modificó la sentencia del

tribunal de instancia. En síntesis, alteró el dictamen

emitido por el foro primario y dejó sin efecto el

interdicto emitido en cuanto a las modificaciones

realizadas por los titulares anteriores del apartamento.

En cuanto a éstas, concluyó que el Consejo de Titulares

estableció un reclamo que estaba prescrito ya que aplicó

el Art. 42 (c) de la Ley de Condominios, supra. Con

relación al jacuzzi, dilucidó que aún estaba en

construcción sin el consentimiento del Consejo de

Titulares, por lo que el Tribunal de Primera Instancia

actuó conforme a derecho.

Como consecuencia de la decisión del Tribunal de

Apelaciones, el Consejo de Titulares acudió ante este

Tribunal y cuestionó la determinación de que la causa de

acción estuviera prescrita. Para ello, argumentó que las

construcciones fueron contrarias a las disposiciones

contenidas en la Ley de Condominios, por lo que no aplica

un periodo prescriptivo.

Reiteradamente, hemos expuesto nuestro deber de velar

por el fiel cumplimiento de las disposiciones contenidas

en la Ley de Condominios. A estos fines, hemos sido CC-2010-0957 5

consistentes en aplicar las disposiciones del régimen

voluntario según éste fuera constituido. Véanse, Art. 22

al 33 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. secs. 1292-

1292k; Bravman, González v. Consejo de Titulares, Op. 14

de diciembre de 2011, 2011 T.S.P.R. 189, 183 D.P.R.___

(2011); Batista de Nobbe v. Jta. Dir. Cond., Opinión

disidente Juez Asociado señor Estrella Martínez, res. 3 de

abril de 2012, 2012 T.S.P.R. 63, 185 D.P.R.___(2012).

Como consecuencia, no hemos vacilado en recordar que

lo consignado en la escritura matriz gobierna el régimen

de horizontalidad y es la fuente a cuyas disposiciones

debemos acudir para dirimir cualquier conflicto. Véanse,

Consejo Tit. Cond. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R.

387, 394 (1990); Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108

D.P.R. 225, 245 (1978). Ésta debe ser examinada

conjuntamente con los planos sometidos al Registro de la

Propiedad. Estos documentos constituyen y consagran

gráficamente los derechos de los interesados avalados por

la fe pública registral. Arce v. Caribbean Home Const.

Corp., supra, págs. 257-258.

La escritura matriz constituye la fuente que precisa

el destino de toda área del inmueble y la forma en que

ésta puede variarse. Véanse, Bravman, González v. Consejo

de Titulares, supra; Batista de Nobbe v. Jta. Dir. Cond.,

Opinión disidente Juez Asociado señor Estrella Martínez,

supra; Rivera Rodríguez v. Junta Dir. I y II, 173 D.P.R.

475, 483 (2008). CC-2010-0957 6

Como bien expresa la mayoría de este Tribunal, la Ley

de Condominios está anclada en la preservación del derecho

al disfrute de la propiedad privada, en un ambiente de

sana convivencia de los condóminos. Con ese norte, la Ley

de Condominios consagra en su Art. 1-A que en el ejercicio

y reclamo de sus derechos, se actúe conforme a los

principios de buena fe, la prohibición de ir contra los

actos propios y la del abuso del derecho. Ese principio

aplica a todos los miembros del régimen incluyendo al

Consejo de Titulares, quien está compuesto por todos los

titulares, y posee la indelegable tarea de responder al

fin último de la Ley de Condominios para viabilizar el

disfrute de la propiedad particular y privada del

apartamiento. Para ello, tiene la facultad y obligación de

interés general para la comunidad así, como tomar aquellas

común”. 31 L.P.R.A. sec. 1293b.

Para viabilizar la propiedad horizontal existe un

alto interés en promover la estabilidad del régimen. Con

ese fin, la Asamblea Legislativa consideró apropiado

limitar el tiempo mediante el cual se puede reclamar por

los acuerdos, acciones u omisiones dentro del régimen. Así

se pretendió establecer un término de caducidad de dos

años para toda acción de impugnación. Originalmente, se

optó por aplicar un término de caducidad a las objeciones

contra la Junta de Directores, el Consejo de Titulares y CC-2010-0957 7

los titulares. Véase, P. del S. 1425 de 11 de abril de

2002, 14ta Asamblea Legislativa, 3ra Sesión Ordinaria,

pág. 48. Ello respondía a la necesidad de reconocer la

importancia del “reclamo diligente de los derechos,

encarnado, en el principio de la incuria y en las

doctrinas de consentimiento tácito y del impedimento de ir

en contra de los propios actos. El establecimiento de un

término de caducidad de dos (2) años viene a reforzar la

promulgación para el régimen de los principios generales

del derecho enunciados en el Artículo 1-A”. Informe

Conjunto de las Comisiones de Vivienda; de Banca y Asuntos

del Consumidor, y de lo Jurídico sobre el P. del S. 1425

de 12 de noviembre de 2002, 14ta Asamblea Legislativa, 4ta

Sesión Ordinaria, pág. 33.

Esta visión aceptó que la inacción equivale al

consentimiento tácito en aquellas circunstancias donde lo

acaecido era permitido por virtud de la Ley de

Condominios, aunque no se hubiera realizado conforme a las

disposiciones contenidas en ésta. Por ello, se expresó que

“no debe haber reparos a que la inacción por todos los

titulares durante dos años luego de haberse efectuado un

cambio que la ley permite tenga un efecto equivalente a la

prestación de un consentimiento unánime”. Íd. Véanse,

además, Ponencia del Departamento de Asuntos del

Consumidor del 27 de agosto de 2002 con relación al P. del

S. 1425, págs. 13-14; Ponencia de Michel J. Godreau Robles

del 11 de julio de 2002 con relación al P. del S. 1425, CC-2010-0957 8

pág. 15; Compendio Revisado de Enmiendas para mejorar el

P. del S. 1425 sobre una Nueva Ley de Condominios por

Michel J. Godreau de 8 de julio de 2002, pág. 12; Ponencia

del Departamento de Justicia del 19 de junio de 2002 con

relación al P. del S. 1425, págs. 7-8.

No obstante lo anterior, el historial legislativo

refleja que una vez el P. del S. 1425 fue examinado por la

Cámara de Representantes, ésta optó por cambiar el término

de caducidad a uno de prescripción. Cuando el proyecto fue

devuelto al Senado, con enmiendas al texto del inciso (c),

éstas tuvieron el efecto de establecer un término

prescriptivo de dos años para las acciones de

impugnaciones entabladas contra el Consejo de Titulares y

aquéllas en que se cuestionaban las determinaciones,

omisiones o actuaciones del Director o la Junta de

Directores, solamente. El texto aprobado no impuso ese

término prescriptivo a las impugnaciones de las acciones u

omisiones de los titulares como originalmente se propuso.

Véase, Entrillado electrónico del texto aprobado en

votación final por el Senado, 14 de noviembre de 2002,

pág. 59. En efecto, la aprobación del referido artículo no

atendió ni dispuso un periodo en el que se podía instar

una reclamación contra un titular.

Hoy, la Opinión Mayoritaria reconoce ese hecho, y

atiende la laguna que creó la aprobación del inciso (C)

del Art. 42 de la Ley de Condominios. De esta forma, este

Tribunal resuelve que en ausencia de un tiempo para CC-2010-0957 9

impugnar las acciones contra un titular deben prevalecer

los principios de la doctrina de incuria para la acción

contra un titular. Ese principio aplica a las acciones

entabladas por el Consejo de Titulares bajo la premisa de

que a dicho cuerpo también le aplican los postulados de la

Ley de Condominios sobre la buena fe, la prohibición de ir

contra los actos propios y la del abuso del derecho

incorporados en el Art. 1-A de la ley. Estoy conforme con

tal proceder.

Los principios de la doctrina de incuria están

elaborados en la Opinión mayoritaria que hoy emite este

Tribunal. Sobre ello, recalcamos que la incuria castiga la

inacción de una parte por un periodo prolongado de tiempo

en impedimento para que se provean los remedios

solicitados mediante reclamos traídos a destiempo. Molini

Gronau v. Corp. P.R. Dif. Púb., 179 D.P.R. 674, 687

(2010); Comisión Ciudadanos v. G.P. Real Property, 173

D.P.R. 998, 1020 (2008). De igual forma, resalta que la

incuria no aplica por el mero transcurso del tiempo y que

existen otros factores a considerarse para la

justificación por la demora, el perjuicio que acarrea y el

efecto sobre el balance de intereses involucrados.

Con estos preceptos nos corresponde dilucidar, en

primer lugar, si el reclamo entablado por el Consejo de

Titulares fue a destiempo y de no serlo establecer el

remedio que procede en las circunstancias del caso ante

este Tribunal. CC-2010-0957 10

Al examinar el expediente ante nuestra consideración

surge la descripción del apartamento que le pertenece al

señor Ramos Vázquez. En lo pertinente dispone como sigue:

[l]ocated on the west side of the building on the eleventh (11th) and twelfth (12th) floors above the ground, facing Miramar Avenue, consisting of two (2) bedrooms, a living-dining room, kitchen and bathroom on the eleventh floor, a circular stairway leading to the twelfth floor and a covered terrace on the twelfth floor. Its main entrance door in on the eleventh floor at the rear of the apartment and opens into the living-dining room…

Las áreas privadas del Condominio que constan en la

escritura matriz se describen como:

---Fourth: The above-described building is composed of the following elements:

-----A: PRIVATE AREA.

-----One. Three apartments on each one of the first nine (9) floors above the ground floor, two apartments and one studio apartment on the tenth (10th) floor and three (3) penthouse apartments on the eleventh (11th) floor with their penthouse roof-terraces and uncovered roof areas on the twelfth (12th) floor, making a total of thirty three (33) apartments. (Énfasis nuestro.)

En cuanto a los elementos comunes, éstos constan

descritos en la cláusula cuarta, inciso B, subinciso

cuarto de la escritura matriz, que dispone

específicamente:

-----B.-General Common Elements. ….

-----Four. The stairway and elevators; elevator machine room, water tank and ventilation enclosures on the roof, foundations, columns, and structural walls, driveways and paved areas CC-2010-0957 11

except parking spaces, hallways on each floor and all the roofs (except as otherwise specified). (Énfasis nuestro.)

La escritura otorgada revela que el área del techo

sobre el segundo nivel del “penthouse” del señor Ramos

Vázquez no le pertenece. Ésta no constituye un área

privada de su apartamento. No obstante, se describe que

los “penthouses” tienen acceso al área sobre su techo. De

las estipulaciones de las partes resalta que éstas

acordaron que lo que realmente existe en la parte superior

de los “penthouses” es una azotea y que ésta no formaba

parte del inmueble. Por tanto, de la descripción registral

antes expuesta, concluimos que el área en controversia fue

destinada como un elemento común voluntario.25

Como bien expone la mayoría de este Tribunal, las

estructuras edificadas en esa área afectan la sobre

elevación. Sobre ésta se puede edificar, ya que ello no

afecta el vuelo. En cuanto a la perforación en el área del

techo, la Opinión mayoritaria de este Tribunal reconoce

que es un cambio realizable con el consentimiento unánime

de los titulares y los correspondientes permisos. Véase,

Opinión mayoritaria, pág. 36. Por tanto, la mayoría de

este Tribunal advierte que cada una de las obras que se

pretenden remover podían ser realizadas con el

consentimiento unánime o por acuerdo de la mayoría de los 25 No nos hacemos eco de las expresiones realizadas sobre lo que constituyen elementos comunes limitados basada en la interpretación mayoritaria acogida en el caso de Batista de Nobbe v. Jta. Dir. Cond., res. 3 de abril de 2012, 2012 T.S.P.R. 63, 185 D.P.R.___(2012). Nos remitimos a nuestra Opinión disidente en el referido caso. CC-2010-0957 12

titulares. Tampoco nos encontramos ante la apropiación del

techo como un elemento común general necesario. Así, no

estamos ante actuaciones nulas en las que no aplica

término alguno para su impugnación.

Ahora bien, al aplicar la norma hoy adoptada, este

Tribunal, a mi juicio erra, al ordenar remover las

estructuras a expensas del Consejo de Titulares.26

Difiero de la aplicación de la norma que hoy se acoge

a los hechos del caso. El Consejo de Titulares debe actuar

bajo los principios de diligencia en la defensa del

régimen de propiedad horizontal. No puede actuar con

desidia y mucho menos en abuso del derecho o contra sus

propios actos. Resulta impermisible que el Consejo de

Titulares aguarde por lo menos diez años para cumplir con

su función y obtener a medias un remedio afectando las

acciones que fueron avaladas por el transcurso del tiempo.

Examinado el expediente, no existe justificación

alguna para la inacción y dejadez con la que actuó el

Consejo de Titulares. Éste conocía en todo momento sobre

la edificación y las circunstancias en las que se

encontraba la azotea del Condominio desde antes que el

señor Ramos Vázquez adquiriera el “penthouse” hace más de

diez años. Recordemos que en esa área están ubicados los

respiraderos, cisterna de agua y cuarto de máquinas de los

ascensores. Ciertamente, el Consejo de Titulares tenía

26 Estamos conforme en que procede la remoción del jacuzzi a expensas del señor Ramos Vázquez. La construcción de éste tan siquiera había finalizado. CC-2010-0957 13

acceso para mantener y mantuvo esas áreas. Como bien

apunta la mayoría de este Tribunal, “las construcciones

objetadas no pudieron pasar desapercibidas para el Consejo

ni la Junta”. Véase, Opinión Mayoritaria, pág. 39.

La doctrina de la incuria no avala la inacción por un

tiempo prolongado. Castiga a aquel que reclama a destiempo

al no proveer los remedios solicitados. El hecho de que se

le imponga al Consejo de Titulares el costo de la remoción

de las estructuras en esas áreas, a mi juicio, convalida

el desempeño inadecuado y deficiente del Consejo de

Titulares. Además, valida la acción incoada a destiempo,

en perjuicio del señor Ramos Vázquez, quien adquirió con

las consabidas modificaciones, y sin que ningún titular o

parte se hubiera opuesto a ello hasta ahora.27 Bajo estas

circunstancias, entendemos que el Consejo de Titulares no

tendría derecho a remedio alguno.

Aunque la incuria no considera sólo el factor del

tiempo transcurrido, pesa mucho el que el Consejo de

Titulares se haya cruzado de brazos en una actitud de

dejadez o desinterés para hoy pretender impedir el

disfrute que el señor Ramos Vázquez ha ostentado

pacíficamente por todo este tiempo. No tengo la menor duda

de que la tardanza del Consejo de Titulares simple y

llanamente constituye una omisión que atenta contra la

27 Véase, estipulación entre las partes que recoge el hecho de que ninguno de los miembros de la Junta de Condóminos o residente alguno ha realizado acercamientos en los diez años que lleva como residente el señor Ramos Vázquez. CC-2010-0957 14

estabilidad del régimen de propiedad horizontal.

Recordemos que, aunque no es de aplicación el inciso c del

Art. 42 de la Ley de Condominios, supra, el debate

acaecido demuestra la indudable visión legislativa de

requerir el reclamo diligente de derechos y la actuación

responsable en la defensa del régimen de propiedad

horizontal. A su vez, impide ir contra sus propios actos y

reconoce el consentimiento tácito de las actuaciones

acaecidas. Me parece insostenible que el Consejo de

Titulares, como último órgano administrativo del régimen,

abdicara su responsabilidad para instar su reclamo luego

de una década. No existe justificación alguna para tal

dilación.

Por último, aunque ciertamente existe un derecho de

copropiedad de los titulares sobre los elementos comunes

de la propiedad horizontal, no podemos perder de

perspectiva que los cambios realizados eran permisibles.

Por tanto, no estamos ante una situación de reinvidicar el

derecho de propiedad del Consejo de Titulares sobre un

elemento común, éste derecho se mantiene independiente de

los cambios realizados.

Claro está, como expusimos en Bravman, González v.

Consejo de Titulares, supra, la Ley de Condominios impide

la adquisición por prescripción de los elementos comunes

ya sean generales o limitados. Además, la ley impide

variar el uso y destino sin el consentimiento unánime de CC-2010-0957 15

los titulares. En el caso de marras esa no es la

situación.

La Ley de Condominios permite realizar todo aquello

que beneficie a un titular siempre que no se invada o

menoscabe el disfrute de otro apartamento o el derecho de

los demás titulares. Incluso, permite ciertas

edificaciones no contempladas en los planos del inmueble

con el consentimiento unánime de los titulares. 31

L.P.R.A. sec. 1291i. De igual forma, permite realizar

obras necesarias para la conservación o seguridad del

inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes. 31

L.P.R.A. sec. 1291n. Es por ello, que la mayoría de este

Tribunal reconoce que los cambios realizados -incluyendo

la edificación de la estructura en concreto- son

permisibles por la Ley de Condominios. De lo contrario,

estaríamos ante una situación no permitida por la ley y el

Consejo de Titulares tendría derecho a la totalidad del

remedio solicitado en cualquier momento. Ello no es lo

acontece en las circunstancias ante nuestra consideración.

Como adelantamos, las áreas en controversia

constituyen un elemento común designado en la escritura

matriz. Sobre éste se realizó una construcción permisible

por la Ley de Condominios. A nuestro juicio, ello no

implica que de facto se haya apropiado de un elemento

común y que se cambie el uso y destino de éste, según

consignado en la escritura matriz. Para que se convierta

en un área privativa requiere el consentimiento de todos CC-2010-0957 16

los titulares y una enmienda a la escritura matriz. Bajo

estas circunstancias no existe un cambio en la

configuración del apartamento del señor Ramos Vázquez ni

en los elementos comunes que afecte la descripción

registral del régimen o prive de su derecho propietario al

Consejo de Titulares. El hecho de que la estructura

erigida no surja del Registro de la Propiedad no tiene el

efecto de cambiar el destino y uso del área. Tampoco es

impedimento para conformar el Registro de la Propiedad a

la realidad extraregistral.28

La interpretación que la mayoría sostiene conlleva la

remoción de lo realizado independiente del tiempo

transcurrido y de que ello sea permitido por la Ley de

Condominios. El único disuasivo que se impone es que la

remoción se haga a expensas de quien actuó con incuria. A

nuestro parecer, ello no propicia la estabilidad del

régimen cuya finalidad el legislador propició al aprobar

la Ley de Condominios.

Por los argumentos antes expresados, confirmaría al

Tribunal de Apelaciones por concluir que el Consejo de

28 A estos efectos, recordamos que la mayoría de este Tribunal en Batista de Nobbe v. Jta. Dir. Cond. de Titulares, supra, no ordenó enmendar la escritura matriz, a pesar de que se decidió que en ésta constaba designado como elemento común limitado uno de naturaleza privativa. Así, una mayoría de este Tribunal permitió que –en efecto- el Registro de la Propiedad no correspondiera a la realidad que determinó esta Curia. De esta forma, mantuvo una discordancia que surge del registro y la realidad determinada sobre un área. CC-2010-0957 17

Titulares actuó con incuria por lo que no es merecedor de

remedio alguno.

LUIS F. ESTRELLA MARTÍNEZ Juez Asociado