EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares Condominio Portal de Sofía Recurrido Certiorari v. 2011 TSPR 76 Portal de Sofia, Inc. Peticionario 181 DPR ____
Víctor Suárez Meléndez, en su cará cter de Secretario del Departamento de Asuntos al Consumidor Agencia Recurrida
Número del Caso: CC - 2008 - 1094
Fecha: 24 de mayo de 2011
Tribunal de Apelaciones:
Regió n Judicial de San Juan, Panel IV
Juez Ponente: Hon. Sixto Hernández Serrano
Abogados de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Alberto Rodríguez Ramos Lcda. Arlyn González - Díaz
Abogada de la Parte Recurrida:
Lcda. Seyri Cabán Muñiz
Departamento de Asuntos al Consumidor:
Lcdo. Roberto Maldonado Rivera
Materia: Ley de Condominios Administración Interna
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares Condominio Portal de Sofía Recurrido Certiorari v. Portal de Sofía, Inc. Peticionario CC-2008-1094 Víctor Suárez Meléndez, en su carácter de Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor Agencia Recurrida
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado Señor Rivera García
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de mayo de 2011.
En esta ocasión nos corresponde interpretar
el Artículo 36-A de la Ley Núm. 103 de 5 de abril
de 2003, según enmendada, conocida como Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq.
Específicamente, debemos determinar el momento
preciso en el cual un desarrollador que asumió los
gastos de mantenimiento durante la administración
interina del edificio, adviene en la potestad de
iniciar el cobro de la cuota de mantenimiento a
los condóminos. Dicha gestión, ¿puede iniciarse
tan pronto se enajene el porciento de apartamentos
establecido por el desarrollador en la escritura
matriz del régimen, o cuando se concluya el
traspaso de la administración al Consejo de
Titulares? CC-2008-1094 2
I
El Condominio Portal de Sofía (Condominio) es un
complejo residencial ubicado en el Municipio de Guaynabo
que alberga 130 unidades de vivienda distribuidas en 17
edificios de apartamentos. El 21 de enero de 2005 el
desarrollador del proyecto, Portal de Sofía, Inc.
(Desarrollador o peticionario), otorgó una Escritura
Matriz Estableciendo Régimen de Condominios del Condominio
Portal de Sofía.1 Mediante este instrumento público, el
Desarrollador sometió el Condominio al régimen de
propiedad horizontal.
Entre los asuntos delimitados en la Escritura Matriz
se encuentra la administración interina del Condominio.
Al respecto, el Desarrollador optó por asumir los gastos
de mantenimiento de las áreas comunales hasta que se
vendiera el 75% del total de los apartamentos. En lo
pertinente, la Escritura Matriz dispone lo siguiente:
El DESARROLLADOR asumirá la administración interina del Condominio con todos los poderes y derechos que le confiere e impone la Ley de Condominios, esta escritura y el reglamento a la Junta de Directores y sus oficiales, y transferirá la administración del Condominio al Consejo de Titulares al venderse y entregarse las unidades que representen el setenta y cinco [por ciento] (75%) de las unidades del Condominio. Mientras EL DESARROLLADOR venda unidades en el Condominio, […] éste cobrará por adelantado a los adquirientes de los apartamentos el equivalente a tres (3) meses de cuotas de mantenimiento, dos (2) de los cuales serán abonados al fondo de reserva del Condominio. Las cuotas equivalentes al otro mes restante, serán depositadas por EL DESARROLLADOR en una cuenta para beneficio del
1 Escritura Núm. 12 otorgada el 21 de enero de 2005 ante la notaria Adela Surillo Gutiérrez. Apéndice del recurso, págs. 112-319. CC-2008-1094 3
Consejo de Titulares, cuyo manejo será transferido a la Junta de Directores al momento de la transferencia de la administración del Condominio. Dichos fondos depositados en esta cuenta no serán utilizados para el pago de los gastos comunes del Condominio mientras EL DESARROLLADOR tenga a su cargo la administración interina del Condominio. El DESARROLLADOR comenzará a pagar las cuotas de mantenimiento de aquellas unidades que no se hayan segregado en fincas filiales una vez se haya traspasado la administración del Condominio a la nueva Junta de Directores y cobrará por adelantado a los adquirentes de las unidades las cuotas por tres (3) meses, dos (2) de los cuales serán para el fondo de reserva y el restante será para el pago del primer mes en que el nuevo titular sea dueño del apartamento. El DESARROLLADOR entregará dichos pagos a la Junta de Directores según EL DESARROLLADOR vaya vendiendo las unidades a los nuevos Titulares.2
La venta del 75% de las unidades se concretó el 5 de
octubre de 2005 con la entrega del apartamento número 98
del proyecto. En atención a ello, el Desarrollador
convocó a una asamblea de condóminos para el 19 de octubre
del mismo año con el fin de transferir la administración
del Condominio al Consejo de Titulares. Durante la
reunión, uno de los titulares planteó que el Consejo de
Titulares no estaba preparado para asumir la
administración del Condominio, por lo que solicitó que se
configurara un Comité de Transición.3 El Desarrollador
accedió a dicho petitorio, pero enfatizó que el traspaso
tenía que culminar durante el mes de octubre debido a que
“la comunidad tenía que comenzar a costear los gastos de
2 Íd., pág. 312. 3 Minuta de Reunión de 19 de octubre de 2005, Apéndice del recurso, pág. 338. CC-2008-1094 4
mantenimiento”.4 En ese sentido, el Desarrollador también
manifestó su intención de comenzar a cobrar la cuota de
mantenimiento a partir del 1 de noviembre de 2005.
Así las cosas, el 31 de octubre de 2005 el
Desarrollador circuló un memorando a los titulares
requiriendo el pago de la cuota de mantenimiento
correspondiente al mes de noviembre de 2005. Solamente 47
de los titulares pagaron la cuota exigida por el
Desarrollador para el referido mes. Finalmente, el 28 de
noviembre de 2005 el Desarrollador entregó la
administración interina del Condominio al Consejo de
Titulares.
Posteriormente, el 6 de febrero de 2006 el Consejo de
Titulares presentó en contra del Desarrollador una
querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor
(DACo) por incumplimiento en el proceso de entrega de la
administración interina del Condominio. Entre sus
alegaciones, el Consejo de Titulares señaló que el
Desarrollador cobró ilegalmente la cuota de mantenimiento
correspondiente al mes de noviembre de 2005, en
contravención al Artículo 36-A(a)(1) de la Ley de
Condominios, supra. Así, solicitó –entre otros remedios-
que el DACo le ordenara al Desarrollador que reembolsara
el pago recibido por este concepto a los respectivos
titulares.5 El Desarrollador, por su parte, se opuso a la
referida querella. Asimismo, solicitó a la agencia que
4 Íd. 5 Querella de 6 de febrero de 2006, Apéndice del recurso, págs. 48-51. CC-2008-1094 5
desestimara la reclamación o que dispusiera de ella en
forma sumaria.
Luego de varios trámites procesales, el 24 de enero
de 2007 se llevó a cabo la vista administrativa. Durante
la audiencia, el Consejo de Titulares se allanó al
planteamiento del Desarrollador en cuanto a la ausencia de
controversia sobre los hechos materiales del caso.
Subsiguientemente, dicha parte renunció a su derecho a
vista y aceptó que la querella se resolviera mediante el
proceso sumario.
En atención a lo anterior, el 19 de febrero de 2008
el DACo dictó una Resolución Sumaria. Resolvió que el
Desarrollador incumplió con el proceso establecido en el
Artículo 36-A, incisos (c), (d) y (f), de la Ley de
Condominios, supra, para el traspaso de la administración
interina. Razonó que, si bien las disposiciones de los
referidos incisos se activaban una vez se vendiera el 75%
de los apartamentos, el Desarrollador –como administrador
interino- mantenía su obligación de sufragar los gastos de
mantenimiento según dispuesto en la Escritura Matriz hasta
tanto el traspaso de la administración fuera efectivo. En
vista que la transferencia oficial de la administración
del Condominio al Consejo de Titulares se materializó el
28 de noviembre de 2005, el DACo concluyó que el
Desarrollador estaba impedido de cobrar la cuota de
mantenimiento correspondiente a noviembre de 2005. Así,
pues, condenó al Desarrollador a reembolsar al Consejo de CC-2008-1094 6
Titulares la cantidad cobrada por ese concepto. La
cuantía recibida sería, a su vez, acreditada a la cuenta
de mantenimiento de los respectivos titulares.
Insatisfecho con el referido dictamen, el
Desarrollador acudió al Tribunal de Apelaciones mediante
un recurso de revisión de decisión administrativa. El 31
de octubre de 2008 el foro apelativo intermedió dictó
Sentencia y confirmó la determinación recurrida. El
tribunal a quo ratificó la interpretación efectuada por el
DACo sobre el Artículo 36-A de la Ley de Condominios,
supra, y concluyó que el Desarrollador estaba impedido de
cobrar las cuotas de mantenimiento hasta tanto finalizara
el proceso de traspaso de la administración al Consejo de
Aún inconforme, el Desarrollador presenta ante este
Tribunal el recurso de certiorari de epígrafe en el que
nos señala el siguiente error:
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al sostener la Resolución Sumaria del Departamento de Asuntos del Consumidor que resuelve que un desarrollador “está impedido de” cobrar las cuotas de mantenimiento durante su administración interina hasta tanto haya traspasado la administración al Consejo de Titulares de un condominio, aún [sic.] cuando se acogió a la alternativa de asumir las cuotas por concepto de mantenimiento hasta que se vendiera el setenta y cinco por ciento (75%) del total de las unidades, de conformidad con el Artículo 36-A de la Ley de Condominios.
Atendido el recurso, el 15 de mayo de 2009 expedimos
el auto de certiorari solicitado. Contando con el
beneficio de la comparecencia de ambas partes, así como CC-2008-1094 7
con el alegato presentado por el DACo, procedemos a
resolver.
II
La controversia medular que se nos plantea en el
presente caso gira en torno a la facultad de un
desarrollador –como administrador interino de un inmueble
sujeto al régimen de propiedad horizontal- para cobrar a
los titulares la cuota de mantenimiento una vez se alcanza
el porciento de unidades vendidas establecido en la
escritura matriz del régimen. En particular, debemos
precisar el momento en que se activa la obligación de los
titulares de pagar las mensualidades para el mantenimiento
del edificio: (1) una vez se logra la venta del 51% o del
75% de las unidades que componen el complejo, según lo
pactado en la escritura matriz; o (2) tan pronto culmina
el proceso de transición de la administración interina del
edificio y el desarrollador hace entrega oficial de la
misma al Consejo de Titulares. A esos fines, nos
corresponde analizar el alcance del Artículo 36-A de la
Ley de Condominios, supra.
-A-
El régimen de propiedad horizontal fue adoptado en
nuestra jurisdicción con un fin dual, a saber, proveerle
al ciudadano la posibilidad de disfrutar el derecho a la
propiedad plena e individual de un inmueble ubicado en un
edificio a la vez que se logra maximizar el uso del CC-2008-1094 8
terreno escaso con el que cuenta el país.6 En el 2003, el
esquema jurídico sobre el régimen de horizontalidad en
Puerto Rico fue objeto de una revisión extensiva para
dotarlo de mayor eficacia en la consecución de su objetivo
inicial.7 El resultado fue la aprobación por parte de la
Asamblea Legislativa de la Ley de Condominios, Ley Núm.
103, supra; legislación que logra atemperar los intereses
de los desarrolladores y de la comunidad financiera a los
derechos de los consumidores, aunque estos últimos son
considerados con carácter prioritario.8
Entre los asuntos que aclara y amplía la Ley de
Condominios, supra, se encuentran las prerrogativas y
obligaciones del desarrollador de un edificio sujeto al
régimen de propiedad horizontal -como administrador
inicial del inmueble- para con los titulares, en
particular respecto a los costos de mantenimiento de las
áreas comunes mientras existan apartamentos para la venta.
M. J. Godreau, La Nueva Ley de Condominios, San Juan,
Editorial Dictum, 2003, pág. 13. Asimismo, la ley detalla
el proceso de transición que debe seguirse para el sano
traspaso de la administración interina al Consejo de
Titulares. Íd.
6 Exposición de Motivos, Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003. Véanse, también: D.A.Co v. Junta Cond. Sandy Hills, 169 D.P.R. 586, 597 (2006); Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225, 242 (1978); M. J. Godreau, La Nueva Ley de Condominios, San Juan, Editorial Dictum, 2003, pág. 11. 7 Exposición de Motivos, Ley Núm. 103, supra. 8 Íd. CC-2008-1094 9
En lo referente al pago de cuotas de mantenimiento,
es harto conocido que bajo el régimen de propiedad
horizontal los condóminos tienen la obligación de aportar
proporcionalmente a los gastos de administración,
conservación y reparación de las áreas comunes generales
del edificio. Ley de Condominios, supra, Artículo 41, 31
L.P.R.A. sec. 1293c. No obstante, la Ley de Condominios,
supra, contempla en su Artículo 36-A una excepción a este
deber legal en aquellos casos en donde el inmueble sujeto
al régimen de propiedad horizontal sea de nueva
construcción. Ante esas circunstancias, la activación de
la obligación de los propietarios para aportar a los
gastos de mantenimiento del edificio está condicionada a
las responsabilidades que asuma el desarrollador como
administrador interino. Veamos.
El Artículo 36-A de la Ley de Condominios, supra, le
provee al desarrollador dos opciones para la
administración interina del inmueble enfocadas en el cobro
de las cuotas de mantenimiento. En ese sentido, el
desarrollador podrá elegir entre: (1) asumir la totalidad
de los gastos de mantenimiento de los elementos comunales
hasta que se venda el cincuenta y un por ciento (51%) o el
setenta y cinco por ciento (75%), a su discreción; o (2)
cobrarle a los titulares de los apartamentos -desde la
primera venta- la parte proporcional del mantenimiento de
las áreas y facilidades comunales que le corresponda sobre
un presupuesto anual. Ley de Condominios, supra, Artículo CC-2008-1094 10
36-A, inciso (a)(1), 31 L.P.R.A. sec. 1293-1(a)(1). El
modelo seleccionado por el desarrollador tendrá que
constar en la escritura matriz del régimen y constituirá
la pauta a seguir por aquél en la administración del
edificio. Íd., Artículos 22 y 36-A, 31 L.P.R.A. secs. 1292
y 1293-1.
Bajo el primer modelo de administración, el
desarrollador asume el costo del mantenimiento de las
áreas y elementos comunes desde que realiza la primera
venta, momento en donde comienza su administración
interina. Artículo 36-A(a)(1)(A), 31 L.P.R.A. sec. 1293-
1(a)(1)(A). Una lectura aislada de la porción del
Artículo 36-A de la Ley de Condominios, supra, que regula
la referida opción de administración, refleja que la
asunción de los costos de mantenimiento por parte del
desarrollador subsiste hasta que se venda el porciento de
apartamentos estipulado en la escritura matriz. A esos
efectos, el inciso (a)(1)(A) del citado artículo dispone
que bajo esa opción de administración el desarrollador
“asumir[á] la totalidad de los gastos de mantenimiento de
las áreas y facilidades comunales hasta que se venda el
cincuenta y un por ciento (51%) o el setenta y cinco por
ciento (75%)” de los apartamentos. (Énfasis suplido.) Íd.
A pesar de lo anterior, cuando estudiamos de forma
integral el Artículo 36-A, surgen ciertas incongruencias
entre la citada parte del artículo y aquella destinada a
la regulación del traspaso de la administración del CC-2008-1094 11
edificio al Consejo de Titulares. Por un lado, el
estatuto dispone que el deber asumido discrecionalmente
por el desarrollador –como parte de su administración
interina- de sufragar los gastos de mantenimiento de los
elementos comunes del inmueble, subsiste hasta que se
enajene el porcentaje de apartamentos determinado en la
escritura matriz. Mientras tanto, más adelante en el
mismo articulado se indica palmariamente que la
administración interina del desarrollador finalizará una
vez haya concluido el proceso de transición y el Consejo
de Titulares haya seleccionado a la Junta de Directores.
Artículo 36-A(c) y (d), 31 L.P.R.A. sec. 1293-1(c) y (d).
Ciertamente la redacción del Artículo 36-A, supra,
induce a confusión. Ello debido a que aparenta segregar
el inicio del cobro de las cuotas de mantenimiento del
proceso de traspaso de la administración al Consejo de
Titulares. No obstante, un estudio ponderado del referido
artículo revela que tal dicotomía es ficticia e
inexistente.
En principio, debemos recordar que la obligación del
desarrollador de sufragar los gastos de mantenimiento de
las áreas comunales surge como parte de uno de los dos
modelos de administración interina que provee la Ley de
Condominios, supra. A esos efectos, el Artículo 36-A
dispone lo siguiente:
(a) La administración interina comenzará tan pronto se venda el primer apartamiento. […] CC-2008-1094 12
i) A partir de la primera venta, el desarrollador tendrá las siguientes opciones para la administración interina:
1) Asumir la totalidad de los gastos de mantenimiento de las áreas y facilidades comunales hasta que se venda el cincuenta y un por ciento (51%) o el setenta y cinco por ciento (75%), a discreción del desarrollador de los apartamientos.[…]; o
2) Cobrarle a los titulares de los apartamientos vendidos, la parte proporcional del mantenimiento de las áreas y facilidades comunales conforme al porcentaje dispuesto en el Artículo 22, sobre un presupuesto anual que preparará el desarrollador de conformidad con lo que más adelante se establece en el número seis (6) de este inciso. 31 L.P.R.A. sec. 1293-1.
Además, en este análisis debemos considerar que la
regulación del procedimiento de traspaso de la
administración interina está igualmente subordinada al
esquema administrativo que el desarrollador seleccione.
En primer lugar, el momento en que procede iniciar la
transición de la administración varía entre las
alternativas de administración interina provistas en el
Artículo 36-A de la Ley de Condominios, supra. Cuando el
desarrollador opta por asumir los costos de mantenimiento,
la transición debe comenzar tan pronto se enajena el
porciento de los apartamentos establecido en la escritura
matriz del régimen, a saber, el 51% ó 75% de las unidades
proyectadas. Artículo 36-A(a)(2), 31 L.P.R.A. sec. 1293-
1(a)(2). Mientras tanto, si el desarrollador elige cobrar
las cuotas de mantenimiento a partir de la primera venta,
el traspaso de la administración procederá tan pronto los
condóminos seleccionen a las personas que estarán a cargo CC-2008-1094 13
de dicha tarea en una reunión extraordinaria, la cual
podrá ser convocada por los titulares en cualquier momento
o por el desarrollador una vez se haya individualizado y
enajenado el 51% de las unidades disponibles para la
venta. Íd., inciso (c)(1 y 2).
En segundo lugar, los requisitos que deben reunir los
documentos a ser entregados durante el traspaso,
particularmente los libros de cuentas de la
administración, también difieren entre ambos sistemas de
administración. Si el desarrollador optó por asumir los
gastos de mantenimiento, éste tiene la ventaja de poder
traspasar la administración interina al Consejo de
Titulares sin la presentación de informes auditados sobre
su gestión. Godreau, op. cit., pág. 36. Este beneficio
dista del escenario de transición bajo la segunda forma de
administración, en donde el desarrollador se ve en la
obligación de someter informes auditados, entre otros
documentos, como parte del proceso de traspaso de
administración. Ley de Condominios, supra, Artículo 36-A,
inciso (c), 31 L.P.R.A. sec. 1293-1(c). Ello es así
debido a que el desarrollador comienza a cobrar la cuota
de mantenimiento tan pronto vende el primer apartamento.
Godreau, op. cit., pág. 36.
Así las cosas, resulta necesario interpretar a fondo
las disposiciones del Artículo 36-A de la Ley de
Condominios, supra, para aclarar el momento preciso en el
que nace el deber legal de los condóminos de pagar las CC-2008-1094 14
cuotas para el mantenimiento de las áreas comunes del
edificio en aquellos casos en donde el desarrollador haya
asumido dicha obligación como parte de su administración
interina del inmueble.
-B-
A la hora de interpretar estatutos debemos dirigirnos
por la norma cardinal en materia de hermenéutica, a saber:
“cuando la ley es clara y libre de toda ambigüedad, la
letra de ella no debe ser menospreciada bajo el pretexto
de cumplir su espíritu”. Artículo 14 del Código Civil, 31
L.P.R.A. sec. 14. Dicha pauta, sin embargo, no implica
que ante un estatuto claro este Tribunal se encuentre
impedido de ejercer su función como intérprete de las
leyes. Por el contrario, en múltiples ocasiones hemos
expresado que todas las leyes, tanto las oscuras como
aquellas más claras, requieren interpretación. Soc. Asist.
Leg. v. Ciencias Forenses, 2010 T.S.P.R. 196, 179 D.P.R.
___ (2010); Pueblo v. Zayas Rodríguez, 147 D.P.R. 530, 538
(1999); Vélez v. Srio. de Justicia, 115 D.P.R. 533, 544
(1984).
Cónsono con lo anterior, los tratadistas Bernier y
Cuevas Segarra comentan que
[a]l aplicar una ley siempre es necesario interpretarla. (Citas omitidas.) Eso es así ya sean oscuras o claras las palabras de la ley, por lo que se puede decir que es falso afirmar que sólo las leyes oscuras deben ser interpretadas. R.E. Bernier y J.A. Cuevas Segarra, Aprobación e Interpretación de las Leyes en Puerto Rico, San Juan, Pubs. J.T.S., 1987, pág. 259. CC-2008-1094 15
Esto se debe a que el fin último de la hermenéutica
legal es descubrir y determinar cuál ha sido la voluntad
de la Asamblea Legislativa al aprobar el estatuto
examinado. Íd., pág. 241. Así pues, en nuestra faena como
intérprete final de las leyes estamos obligados a lograr
una exégesis que se ajuste al propósito y a la política
pública que inspiró el estatuto. Rodríguez v. Syntex, 160
D.P.R. 364, 382 (2003); Díaz Marín v. Mun. de San Juan,
117 D.P.R. 334, 342 (1986); Esso Standard Oil v. A.P.P.R.,
95 D.P.R. 772, 785 (1968).
En consecución con el referido deber, el tribunal
debe evitar apegarse “ciegamente” a la letra de la ley en
aquellos casos en donde el espíritu y fin del estatuto no
queden reflejados en su texto de forma diáfana. Véanse:
Soc. Asist. Leg. v. Ciencias Forenses, supra; Alonso
García v. S.L.G., 155 D.P.R. 91, 99 (2001). A esos
efectos, hemos señalado que “[c]uando el lenguaje de un
estatuto no muestra claramente la intención legislativa,
es necesario rechazar la interpretación literal, cuando
ésta es claramente contraria a la verdadera intención o
propósito legislativo”. Sucn. Álvarez v. Srio. de
Justicia, 150 D.P.R. 252, 274 (2000), citando a Mun. San
Juan v. Banco Gub. Fomento, 140 D.P.R. 873, 884 (1996).
El significado literal de un estatuto es aquel que
surge de sus palabras considerándolas en su sentido
natural y corriente. Bernier y Cuevas Segarra, op. cit., CC-2008-1094 16
pág. 275. Al armonizar esta definición con los principios
antes enunciados coincidimos con la glosa en que
[a]unque generalmente es obligación del juzgador hacer valer la letra de la ley, no debe adoptarse una interpretación literal si la misma es contraria a la intención auténtica y el verdadero propósito del legislador, según esa intención y ese propósito surjan de los propios términos de la ley. Íd., pág. 277.
En esa misma línea, en Pueblo v. Tribunal Superior,
104 D.P.R. 363, 366 (1975), sostuvimos lo siguiente:
Aun cuando el idioma en su interpretación literal contradiga el propósito de una disposición estatutaria, lo que debe ceder es el idioma y no la realidad que motiva el estatuto. Importa en consecuencia penetrar la superficie verbal del problema ante nos, precisar el diseño y la razón de ser de las disposiciones legales que aquí nos ocupan, sopesar los intereses en juego, para intentar acercarnos a la interpretación más justiciera. Véase, además, Sucn. Álvarez v. Srio. de Justicia, supra, pág. 275.
Como parte del ejercicio requerido para auscultar y
descubrir la verdadera intención del legislador, el
tribunal debe examinar el estatuto en su totalidad y
considerar el contexto bajo el cual fue aprobado. En
otras palabras, cada una de sus partes debe ser examinada
y comparada las unas con las otras de forma tal que estas
sean consistentes entre ellas y que logren el fiel
cumplimiento al propósito de la Asamblea Legislativa.
Bernier y Cuevas Segarra, op. cit., pág. 315. Bajo este
principio de hermenéutica no hay cabida para el análisis
aislado de los distintos apartados de la ley. Sindicato de
Bomberos Unidos de P.R. v. Cuerpo de Bomberos de Puerto
Rico y otros, 2011 T.S.P.R. 12, 180 D.P.R. ___ (2011); CC-2008-1094 17
S.L.G. Hernández-Beltrán v. TOLIC, 151 D.P.R. 754, 764-765
(2000). Véase, además, Bernier y Cuevas Segarra, op. cit.,
pág. 315. “La determinación que un tribunal haga debe
asegurar el resultado que el legislador quiso obtener al
crear la ley”. Mun. de Utuado v. Aireko Const. Corp., 176
D.P.R. 897, 909 (2009); Río Const. Corp. v. Mun. de
Carolina, 153 D.P.R. 615, 621 (2001); Chase Manhattan Bank
v. Mun. de San Juan, 126 D.P.R. 759, 766 (1990).
El sistema de interpretación estatutaria enfocado en
el verdadero cumplimiento de la intención legislativa
cobra mayor relevancia cuando nos enfrentamos a una ley
cuyo contenido es confuso. En Sucn. Álvarez v. Srio. de
Justicia, supra, reafirmamos que
[a]nte la letra de una ley ambigua o incierta, tenemos la obligación de inclinarnos ‘hacia aquella solución que mejor capte el impacto del estatuto en términos del bienestar general y que mejor perciba la intención legislativa al adoptar la norma enfilada a propiciar el interés público...’. (Citas omitidas en el original y énfasis en el original). Íd., pág. 274, citando a Goss v. Dycrex Construction Co., 141 D.P.R. 342, 356-357 (1996).
La voluntad de la Asamblea Legislativa al adoptar el
estatuto puede ser indagada a través del historial
legislativo de la disposición legal. Pueblo v. Zayas
Rodríguez, supra. Primeramente, debemos acudir a la
exposición de motivos de la ley, la cual, como regla
general, recoge el propósito que inspiró su creación. Íd.
Otra fuente que puede arrojar luz sobre la intención del
legislador en la aprobación de la ley son las
manifestaciones de los miembros del cuerpo durante el CC-2008-1094 18
trámite legislativo. Bernier y Cuevas Segarra, op. cit.,
pág. 242. Esto incluye los datos recogidos en el informe
emitido por la comisión legislativa que estudió el
proyecto de ley y las expresiones de los legisladores en
el hemiciclo durante la sesión de aprobación del estatuto,
según recogidas en el Diario de Sesiones. Íd.
En este ejercicio debemos tener presente que la
intención legislativa vinculante es aquella esbozada por
la mayoría de los legisladores. P.S.P. v. E.L.A., 107
D.P.R. 590, 604-605 (1978). Ello es así dado que es la
voluntad de la mayoría de los miembros del cuerpo la que
constituye la intención de la Asamblea Legislativa y, por
consiguiente, el auténtico significado del estatuto
examinado. Bernier y Cuevas Segarra, op. cit., pág. 242.
III
Según indicamos previamente, el Artículo 36-A de la
Ley de Condominios, supra, resulta confuso al examinarlo
en su totalidad. Por una parte, el artículo aparenta
limitar la obligación asumida por el desarrollador de
sufragar los costos del mantenimiento del edificio –como
parte de la administración interina del inmueble- hasta la
venta del porcentaje de apartamentos establecido al
momento de la constitución del régimen; mientras, por el
otro lado, el artículo establece que la administración
interina culminará una vez se seleccione la Junta de
Directores del Consejo de Titulares. La incongruencia en
el estatuto resulta ser patente y real si consideramos que CC-2008-1094 19
la asunción de los gastos de mantenimiento por el
desarrollador surge como parte de uno de los modelos de
administración interina que provee el propio Artículo 36-
A.
El peticionario, respecto a este asunto, sostiene en
su alegato que la Ley de Condominios, supra, es precisa al
establecer que la obligación de los titulares de aportar a
los costos de mantenimiento se activa tan pronto se vende
el porcentaje de unidades seleccionado por el
desarrollador en la escritura matriz. Añade que a partir
de ese momento y hasta que se transfiera la administración
al Consejo de Titulares, el desarrollador, “como
administrador interino”, tiene la facultad en ley para
cobrarle a los titulares las cuotas de mantenimiento
correspondientes.9 Esta argumentación basada en una
interpretación literal del primer inciso del Artículo 36-A
de la Ley de Condominios, supra, no nos convence.
Primeramente, entendemos que dicha exégesis resulta
ilógica cuando se evalúa a la luz de la totalidad del
Artículo 36-A. En nuestra exposición del derecho
señalamos que la asunción por parte del desarrollador de
los costos de mantenimiento del edificio acarrea un
beneficio al momento del traspaso de la administración al
Consejo de Titulares, a saber, la posibilidad de entregar
la administración sin la necesidad de someter informes
9 Alegato del Peticionario, pág. 14. CC-2008-1094 20
auditados de su gestión.10 La exención de esta carga se
encuentra sustentada en el hecho de que el desarrollador
no ha tenido que cobrar cuotas de mantenimiento a los
condóminos.11 Por lo tanto, no ha manejado ni utilizado
fondos pertenecientes al Consejo de Titulares sobre los
cuales tenga que rendir cuentas específicas respecto a su
destino y administración como ocurre con el otro método de
administración interina.
Consecuentemente, resolver que el desarrollador sí
puede recolectar las referidas cuotas antes de culminar el
traspaso de la administración, desencadenaría en la
exigencia de tener que entregar informes auditados sobre
el período durante el cual recibió y administró dichos
fondos. Este efecto definitivamente desvirtuaría uno de
los atributos del modelo de administración que provee para
que el desarrollador asuma los gastos de mantenimiento.
Por otro lado, también consideramos que la
interpretación propuesta por el peticionario se aparta del
propósito perseguido por la Asamblea Legislativa en la
aprobación de la Ley de Condominios, supra. Al examinar
la exposición de motivos del estatuto encontramos que uno
de los aspectos que se pretendió proteger y atender
“prioritariamente” era el derecho de los consumidores.12
Cónsono con ello, el legislador, en su explicación general
10 Véase Godreau, op. cit., pág. 36. 11 Íd. 12 Exposición de Motivos, Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003, 2003 (Parte I) Leyes de Puerto Rico 357-358. CC-2008-1094 21
de la citada legislación, hizo referencia a las nuevas
normas recogidas en el Artículo 36-A mediante las
siguientes expresiones:
Por otro lado, para atender más adecuadamente el derecho de los consumidores, se detallan las obligaciones del desarrollador desde la venta del primer apartamiento hasta el momento de entregar la administración interina del condominio. El desarrollador tendrá la opción, por un lado, de asumir todos los costos de mantenimiento de las áreas comunes hasta que haga entrega de la administración, o por el otro, de cobrarle a los titulares la parte proporcional de dichos costos de acuerdo al porcentaje restante por los apartamientos no vendidos o construidos aún. (Énfasis suplido.) Exposición de Motivos, Ley Núm. 103, supra, 2003 (Parte I) Leyes de Puerto Rico 357-358.
El texto antes citado coincide con las
manifestaciones vertidas por la Comisión de Desarrollo
Urbano y Vivienda de la Cámara de Representantes en el
informe sometido sobre la propuesta Ley de Condominios.13
En ese sentido, tanto el mencionado informe como la
exposición de motivos del estatuto evidencian de forma
patente e inequívoca que la intención del legislador al
ofrecer como opción de administración interina la asunción
de las cuotas de mantenimiento por parte del desarrollador
fue que dicha obligación subsistiera hasta tanto se
“[hiciera] entrega de la administración” al Consejo de
Titulares. Dicho traspaso, según indicamos previamente,
culmina con la elección por los condóminos de la Junta de
Directores.
13 Informe de la Comisión de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Cámara de Representantes de Puerto Rico sobre P. del S. 1425 de 3 de marzo de 2003, págs. 2-3. CC-2008-1094 22
De otra parte, el Artículo 36-A dispone
específicamente la forma en la cual debe ser interpretado
su contenido. En la misma línea de la antes citada
exposición de motivos, el referido artículo establece
palmariamente que “este Artículo se interpretará
restrictivamente en protección de los derechos de los
titulares”. Ley de Condominios, supra, Artículo 36-A, 31
L.P.R.A. sec. 1293-1. Esto implica que en el ejercicio de
nuestra facultad interpretativa, la exégesis adoptada debe
inclinarse a favorecer a los condóminos en la medida que
el contenido del artículo así lo permita.
A tenor con la discusión que antecede, opinamos que
el texto literal del Artículo 36-A respecto al modelo de
administración interina que provee para la asunción de los
gastos de mantenimiento por el desarrollador, debe ceder
ante el resto del contenido del artículo y el propósito
que lo inspiró. Coincidimos con el DACo en que la venta
del porcentaje de apartamentos seleccionado por el
desarrollador tiene el único efecto práctico de activar
las disposiciones correspondientes al proceso de
transición y traspaso de la administración al Consejo de
Titulares. No es sino hasta que se concrete el traspaso
de la administración mediante la elección por los
titulares de la Junta de Directores que los condóminos
vienen obligados a contribuir a los gastos de
mantenimiento del edificio. CC-2008-1094 23
Ir más allá de eso y concluir que desde el momento de
la enajenación del porciento de unidades establecido en la
escritura matriz los titulares están obligados a aportar a
los gastos de mantenimiento, constituiría un desfase
respecto a los derechos de los consumidores –en este caso
los condóminos- debido a que tendrían que pagar por el
mantenimiento del inmueble cuando su administración aún
está en manos del desarrollador. Bajo ese supuesto
fáctico, los titulares quedarían desprovistos de
protección en cuanto al manejo por parte del desarrollador
de los fondos recolectados por ese concepto durante el
período que dure el proceso de transición. Ello es así
toda vez que el desarrollador no tiene el deber legal de
someter informes auditados de su gestión como
administrador interino cuando opta por asumir los costos
de mantenimiento del edificio.
En vista de lo anterior, concluimos que el
desarrollador de un inmueble sujeto al régimen de
horizontalidad que ha asumido los gastos de mantenimiento
durante la administración interina, está impedido de
cobrar las cuotas de mantenimiento a los condóminos en la
medida en que no haya cesado en sus funciones como tal.
Asimismo, resolvemos que la obligación del desarrollador
de sufragar los costos de mantenimiento se extingue una
vez culmina el proceso de traspaso de la administración
del edificio al Consejo de Titulares mediante la elección
de la Junta de Directores. De igual forma, es a partir de CC-2008-1094 24
ese momento en que nace la obligación de los titulares de
aportar a los costos de mantenimiento del edificio.
IV
Pautada la interpretación aplicable al Artículo 36-A
de la Ley de Condominios, supra, nos resta por resolver si
en el presente caso el peticionario incidió al cobrar las
cuotas de mantenimiento correspondientes al mes de
noviembre de 2005.
En el caso de autos no existe controversia en cuanto
al método de administración interina seleccionado por el
peticionario. La Escritura Matriz del régimen del
Condominio Portal de Sofía refleja que el peticionario –
como desarrollador del edificio- optó por asumir los
gastos de mantenimiento de las áreas y los elementos
comunes hasta que se enajenara el 75% del total de los
apartamentos. Dicho porcentaje fue alcanzado el 5 de
octubre de 2005, fecha a partir de la cual el peticionario
estaba facultado para iniciar el proceso de traspaso de la
administración al Consejo de Titulares.
Conforme a lo anterior, el peticionario convocó a una
asamblea de titulares para el 19 de octubre del mismo año.
Se desprende de la Minuta de la asamblea que el Consejo de
Titulares se negó a recibir la administración del edificio
en ese momento debido a que no se había conformado un
comité de transición que recibiera la documentación
pertinente a la administración del inmueble. Contrario a
lo que alega el peticionario, esta actuación del Consejo CC-2008-1094 25
de Titulares no puede operar en su contra e inclinar la
balanza a favor del desarrollador en la resolución de este
pleito. Esto se debe a que el mismo Artículo 36-A, inciso
(e), le confiere expresamente a los titulares la opción de
elegir un comité de transición que atienda todo el proceso
de traspaso de la administración. 31 L.P.R.A. sec. 1293-
1(e).
Así las cosas, al amparo de la norma previamente
pautada, el peticionario estaba impedido de recolectar o
realizar gestiones conducentes a cobrar a los condóminos
las cuotas de mantenimiento durante el proceso de
transición. Dicho trámite concluyó el 28 de noviembre de
2005 mediante la elección de la Junta de Directores. No
obstante, el peticionario cobró las mensualidades de
mantenimiento correspondientes al mes de noviembre de
2005. Evidentemente, erró al así hacerlo.
El peticionario aduce que durante la Asamblea de
Titulares celebrada en octubre de 2005 le notificó a los
condóminos que a partir del mes siguiente comenzaría a
cobrar las cuotas de mantenimiento. Este hecho, por sí
solo, no valida su actuación de recolectar las
mensualidades a los titulares antes de concretarse el
traspaso de administración. La Ley de Condominios, supra,
no le confiere esa autoridad. Además, la Minuta de la
asamblea no refleja que los titulares hayan accedido al
referido cobro prematuro. CC-2008-1094 26
Más aún, nos percatamos que en la Escritura Matriz
del régimen del Condominio Portal de Sofía el peticionario
dispuso que su pago por concepto de cuotas de
mantenimiento sobre las unidades no vendidas iniciaría
“una vez se [hubiese] traspasado la administración del
Condominio a la nueva Junta de Directores”.14 Esta
cláusula es patentemente contraria a las acciones del
peticionario respecto a los titulares del edificio.
Es pertinente recordar que una vez se traspasa la
administración del inmueble al Consejo de Titulares, el
desarrollador pasa a ser considerado como un titular más
con las mismas obligaciones del resto de los condóminos.
Esto incluye el deber de aportar proporcionalmente a los
gastos de mantenimiento de las áreas comunes
correspondientes a los apartamentos que aún no han sido
vendidos. Bajo esa doctrina vasta conocida, el
peticionario indudablemente falló al pretender bifurcar el
pago de las cuotas de mantenimiento. Imponerle a los
condóminos el cumplimiento con esa obligación legal en un
momento precedente a aquel convenientemente elegido por él
en la Escritura Matriz es un acto reprochable que dista
del fin público promulgado por la Ley de Condominios,
supra, y resulta contrario a los principios de buena fe
que deben imperar en las relaciones contractuales.
En fin, a tenor con la discusión que precede,
concluimos que el peticionario incidió al recolectar de
14 Escritura Núm. 12, supra, a la pág. 312. CC-2008-1094 27
los titulares las cuotas de mantenimiento correspondientes
al mes de noviembre de 2005, toda vez que a esa fecha la
administración del edificio aún estaba bajo su control.
Reafirmamos que, en virtud del Artículo 36-A de la Ley de
Condominios, supra, la obligación de los condóminos de
aportar a los gastos de mantenimiento y conservación de
las áreas comunes se activa una vez haya concluido el
traspaso de la administración al Consejo de Titulares
mediante la elección de la Junta de Directores.
Consecuentemente, en el presente caso procede que el
desarrollador le reembolse al Consejo de Titulares las
cantidades cobradas a los titulares por concepto de las
V
Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la
Sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones. En
cuanto a la restitución del dinero indebidamente cobrado
por el peticionario, Portal de Sofía, Inc., acogemos el
procedimiento establecido por el DACo en su Resolución.
Así, el peticionario deberá reembolsar la cantidad
adeudada al Consejo de Titulares del Condominio Portal de
Sofía, quienes deberán acreditar a la cuenta de
mantenimiento de los titulares concernidos la suma
correspondiente a la mensualidad pagada.
Se dictará sentencia de conformidad.
Edgardo Rivera García Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares Certiorari Condominio Portal de Sofía Recurrido v. Portal de Sofía, Inc. CC-2008-1094 Peticionario
Víctor Suárez Meléndez, en su carácter de Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor Agencia Recurrida
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, a 24 de mayo de 2011.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, confirmamos la Sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones. En cuanto a la restitución a los condóminos del dinero indebidamente cobrado por el peticionario, Portal de Sofía, Inc., éste deberá reembolsar la cantidad adeudada al Consejo de Titulares del Condominio Portal de Sofía, quienes deberán acreditar a la cuenta de mantenimiento de los titulares concernidos la suma correspondiente a la mensualidad pagada.
Así lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez disiente con la siguiente expresión:
La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez disiente por considerar que el Tribunal legisla una enmienda a la Ley de Condominios en perjuicio de la metódica estructura legislada por la Asamblea Legislativa. Lo cierto es que el texto de la ley “interpretada” en este caso es claro, y no se justifica CC-2008-1094 2
intervenir con las posibilidades que la ley le reconoce a los desarrolladores que someten al régimen de propiedad horizontal sus propiedades. No dudamos que la enmienda judicial a la Ley de Condominios, al alejarse del cuidadoso texto legislado, habrá de perjudicar la maltrecha industria inmobiliaria en el país y conllevará efectos desfavorables no sólo para los desarrolladores sino para los consumidores, a los cuales la mayoría proclama proteger.
La Jueza Asociada señora Pabón Charneco no interviene.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo