Alonso Piñero v. UNDARE, Inc.

2017 TSPR 171

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: September 15, 2017
• Docket: AC-2016-55
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Carmiña Alonso Piñero Certiorari Peticionaria 2017 TSPR 171 v. 198 ____ UNDARE, Inc.

Recurrida

Número del Caso: AC-2016-55

Fecha: 15 de septiembre de 2017

Región Judicial de San Juan, Panel II

Abogado de la parte peticionaria:

Lcdo. Juan Arsuaga Álvarez

Abogado de la parte recurrida:

Lcdo. José A. Cuevas Segarra

Materia: Ley de control de tráfico de vehículos de motor y uso de calles: Improcedencia de aplicar la doctrina de incuria o actos propios contra el propietario que rechazó expresamente el establecimiento del régimen de acceso controlado ni se obligó por escrito al pago de la cuota de mantenimiento.

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Carmiña Alonso Piñero

Peticionaria AC-2016-0055

v.

UNDARE, Inc.

EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR RIVERA GARCÍA emitió la opinión del Tribunal.

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de septiembre de 2017.

En el presente caso el Tribunal de Apelaciones

revocó parcialmente una sentencia del Tribunal de

Primera Instancia que había determinado que la

propietaria de un inmueble no estaba obligada al pago

de cuotas de mantenimiento del sistema de control de

acceso de su urbanización. Para sostener su

conclusión, el foro apelativo razonó que procedía

aplicar las doctrinas de incuria y actos propios para

sujetarla al pago de las cuotas mencionadas.

Tenemos, pues, la oportunidad de resolver cómo

debe brindarse el consentimiento para sujetar al

propietario de un inmueble al pago de las cuotas de

mantenimiento de un sistema de control de acceso. AC-2016-0055 2

Adelantamos que, cuando se trate de un propietario que no

autorizó expresamente el establecimiento del régimen de

acceso controlado, el titular del inmueble debe

comprometerse al pago de las cuotas mediante contrato

escrito. Ello, según discutiremos, constituye un requisito

de sustancia esencial, ad solemnitatem, a los fines de que

la obligación surta efectos jurídicos.

De igual manera, a la luz de esta conclusión, debemos

determinar si procede aplicar la doctrina de incuria o actos

propios contra el propietario que no autorizó el referido

sistema ni se obligó por escrito al pago de la cuota de

mantenimiento, pero que las pagó durante varios años.

Resolvemos que no procede la aplicación de las doctrinas

mencionadas al caso de autos. Como consecuencia, se revoca

la sentencia del Tribunal de Apelaciones que sujetó a la

propietaria del inmueble al pago de cuotas de mantenimiento

sin que prestara su consentimiento escrito al régimen de

control de acceso ni al pago de las referidas cuotas.

Veamos.

I

El 29 de noviembre de 1984 la Sra. Carmiña Alonso

Piñero (señora Alonso Piñero o peticionaria) adquirió, por

donación de sus padres, un inmueble localizado en la

Urbanización San Francisco de Río Piedras. En ese momento la

urbanización no contaba con un sistema de acceso controlado.

Luego de la aprobación de la Ley de Control de Acceso,

infra, la Urbanización San Francisco solicitó al Municipio AC-2016-0055 3

de San Juan su autorización para controlar el acceso

mediante su administradora, la Asociación de Residentes de

las Urbanizaciones San Francisco, Santa María y San Ignacio

(UNDARE). El 12 de septiembre de 1995 el Municipio emitió un

dictamen preliminar para autorizar el sistema, el cual fue

autorizado posteriormente por 3/4 partes o más de los

propietarios de los inmuebles sitos en la urbanización.1 No

surge que la señora Alonso Piñero hubiera autorizado por

escrito el cierre de la urbanización en aquel momento.

Ahora bien, a partir de 1993 el señor Carlos Alonso,

padre de la peticionaria y quien residía junto a ésta en el

inmueble en cuestión, decidió contribuir con los gastos de

mantenimiento de UNDARE “hasta un máximo de $50.00

mensuales”.2 Con el fin de plasmar dicho acuerdo, dos años

más tarde suscribió bajo juramento ante notario público un

Certificado de Aceptación/Adopción. En éste afirmó ser el

dueño de la propiedad y no tener objeción de que se

implementara el control de acceso según el dictamen

preliminar del Municipio.3 Conforme se había comprometido,

el señor Carlos Alonso pagó $ 50.00 mensuales hasta su

fallecimiento el 14 de junio de 2001.4

Así las cosas, una vez falleció su padre, la señora

Alonso Piñero continuó con el pago de las cuotas de

1 Resolución Núm. 14 aprobada el 12 de septiembre de 1995, Serie

1995-1996, Apéndice de la apelación civil, págs. 351-359. Véanse: Escrito de apelación civil, pág. 4; Misiva del señor 2

Carlos Alonso dirigida a UNDARE de 14 septiembre de 2000, Apéndice de la apelación civil, pág. 166; Sentencia, íd., págs. 463 y 470. 3 Certificado de Aceptación/Adopción, íd., pág. 137. 4 Certificación de defunción, íd., pág. 238. AC-2016-0055 4

mantenimiento.5 De igual manera, asistió a las asambleas

ordinarias de UNDARE, votó como miembro y completó las hojas

de acceso atinentes al control de las personas que entraban

a su casa.

Ahora bien, en el 2002 la nueva administración de

UNDARE alegó desconocer la razón por la cual el señor Carlos

Alonso pagaba $50.00 mensuales y no los $125.00 mensuales

que pagaban el resto de sus miembros. Por tal razón, UNDARE

refirió a su abogado la cuenta del señor Carlos Alonso para

cobro judicial.

En vista de ello, la señora Alonso Piñero presentó una

demanda en el Tribunal de Primera Instancia contra UNDARE.

En ella solicitó la restitución de las sumas pagadas en

concepto de cuotas de mantenimiento, pues no había

autorizado por escrito el cierre de la urbanización según

requerido por la Ley de Control de Acceso, infra. Luego de

varios trámites procesales, el 18 de diciembre de 2013 el

Tribunal de Primera Instancia dictó sentencia sumaria.

Resolvió que la señora Alonso Piñero no tenía obligación de

realizar los pagos referentes al control de acceso, ya que

no autorizó el cierre de la urbanización ni se había

comprometido a ello por escrito. Empero, determinó que

UNDARE no estaba obligado a devolver los pagos realizados

5 Desde julio de 2001 hasta octubre de 2009, la señora Alonso

Piñero pagó una suma de $ 13,991.00 a UNDARE. Véase Sentencia, íd., pág. 13. AC-2016-0055 5

por la peticionaria porque habían sido efectuados por un

error de derecho.6

En desacuerdo con el dictamen del Tribunal de Primera

Instancia, UNDARE presentó un recurso de apelación ante el

Tribunal de Apelaciones. En éste únicamente cuestionó la

determinación del foro primario respecto a que la señora

Alonso Piñero no estaba obligada a pagar las cuotas de

mantenimiento. Señaló, en síntesis, que se debió reconocer

los efectos legales del Certificado de Aceptación/Adopción

otorgado por el padre de la señora Alonso Piñero y que ésta

no presentó objeción a que se implementara el control de

acceso.

El Tribunal de Apelaciones revocó parcialmente la

sentencia recurrida. Resolvió que la señora Alonso Piñero

tenía la obligación de continuar con los pagos relacionados

a las cuotas de mantenimiento del sistema de control de

acceso. Razonó que, si bien no consintió por escrito, su

anuencia con el régimen de control de acceso era evidente

por sus actos conscientes al asumir y continuar con los

pagos de las cuotas de mantenimiento por casi diez años.

Concluyó, en ese sentido, que su conducta fue contradictoria

conforme a las doctrinas de actos propios e incuria.

6 Cabe mencionar que en ELA v. Crespo Torres, 180 DPR 776 (2011),

revocamos la distinción que se había elaborado sobre el error de derecho y error de hecho para efectos de restituir lo cobrado indebidamente. Ahora bien, esta norma se estableció prospectivamente por lo que no es de aplicación a casos como el de autos. Véase Pagán Santiago v. ASR, 185 DPR 341, 369 (2012), en el cual aclaramos que “debemos aplicar la norma vigente al momento de los hechos que dieron génesis a la controversia del caso […], pues aunque fue revocada, dicha revocación es de aplicación prospectiva a casos que surjan luego de la opinión emitida en E.L.A. v. Crespo Torres, supra”. AC-2016-0055 6

Inconforme, la señora Alonso Piñero acudió ante esta

Curia e imputó al Tribunal de Apelaciones la comisión de los

errores siguientes:

PRIMER ERROR: Erró el Tribunal Apelativo al revocar la sentencia del TPI basándose en que el carácter continuo de los pagos hechos por la apelante y su conformidad con las circunstancias del cierre, constituyeron una autorización y anuencia concreta, que, si bien no fue articulada en manuscrito, sí fue enunciada mediante su acción manifiesta, la cual comunicó su acuerdo con el régimen de control de acceso expresamente.

SEGUNDO ERROR: Erró el TA al revocar la sentencia del TPI fundamentándose en que la Apelada nunca objetó las facturas, ni protestó, ni realizó ningún acto afirmativo que indicara su inconformidad; e hizo pagos por al menos 10 años antes de reclamar que no tenía obligación de hacerlos.

TERCER ERROR: Erró el TA al revocar la sentencia del TPI basándose en que “surge de la sentencia impugnada que la Sra. Alonso Piñero, además de ser dueña y habitar la casa mientras se produjo el cierre, tuvo conocimiento de la anuencia al mismo y pagos hechos por su padre para tal época y contexto.”.

Por su parte, UNDARE presentó un Memorando en Oposición

a la Apelación. En resumen, adujo lo siguiente: (1) que la

apelante asistió a una asamblea ordinaria de UNDARE el 27 de

octubre de 2009 en la cual votó como miembro y no en calidad

de residente opositora al cierre; (2) que no se le había

notificado la donación de la residencia; (3) que descansó de

buena fe en el certificado de adopción suscrito por el señor

Carlos Alonso, en el cual éste manifestó ser el dueño del

inmueble en cuestión; y (4) que, en consecuencia, a la

señora Alonso Piñero le son aplicables las doctrinas de

incuria y actos propios. AC-2016-0055 7

Así las cosas, el 28 de octubre de 2016 acogimos el

recurso y lo expedimos como un certiorari. Con la

comparecencia de las partes, a la luz de este cuadro

fáctico, procedemos a exponer el derecho aplicable a la

controversia que nos ocupa.

II

La Asamblea Legislativa aprobó la Ley de control de

tráfico de vehículos de motor y uso de calles (Ley de

Control de Acceso), Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según

enmendada, 23 LPRA sec. 64 et seq., con el objetivo de

proveerle a la ciudadanía un instrumento adicional para

combatir la criminalidad y procurar su cooperación activa en

la lucha contra el crimen.7 En ese sentido, creó un

mecanismo voluntario en el cual las urbanizaciones y las

comunidades luego de obtener la autorización

correspondiente pudieran controlar el acceso vehicular y

el uso público de sus calles residenciales.

Asimismo, la ley tuvo el propósito de instituir las

condiciones generales necesarias para poder someter la

urbanización, calle o comunidad a un régimen de control de

acceso. Estableció como requisito, entre otras cosas, que la

solicitud de autorización para controlar el acceso a la

urbanización, calle o comunidad debía ser adoptada por tres

cuartas partes (3/4) de los propietarios de las viviendas.8

Aclaró que dicha autorización debía hacerse constar

7 Exposición de Motivos de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987 (1987 Leyes de Puerto Rico 67); Caquías v. Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, 134 DPR 181, 186 (1994). 8 23 LPRA sec. 64a. AC-2016-0055 8

expresamente por escrito bajo la firma de cada propietario.9

Dispuso, además, que la comunidad debía comprometerse y

presentar garantías de que asumirían los gastos de

instalación, operación y mantenimiento de las facilidades

para el control del acceso a la urbanización o comunidad.10

Así pues, la Ley de Control de Acceso, supra, permitió

que los miembros de una comunidad, calle o urbanización se

organicen en un consejo, junta o asociación mediante la cual

pueden solicitar un permiso para establecer el mecanismo de

acceso controlado. De igual modo, con el fin de asegurar el

funcionamiento continuo del referido sistema, concedió a

dicho ente la facultad de imponer y cobrar una cuota para

cubrir los costos y gastos de instalación, operación y

mantenimiento del sistema de control de acceso.

No obstante, la obligación de pagar las cuotas

mencionadas no se impuso a todo miembro de la comunidad,

calle o urbanización que implantara tal régimen. Esa

obligación no se atribuyó a aquellas personas que se

opusieron a la implantación del sistema, es decir, a quienes

no lo habían autorizado expresamente. Si bien la ley

permitió el acceso controlado a ciertas urbanizaciones,

calles o comunidades conforme los requisitos y criterios

reseñados en ella, la realidad es que “enfatiz[ó] la

importancia y el respeto que merece la opinión de aquellos

propietarios que se op[usieron] a la implantación del

9 Íd. 10 Íd. AC-2016-0055 9

control de acceso”.11 A esos efectos, aunque los eximió de

contribuir con las cuotas, reconoció el derecho de todos los

propietarios a asistir a las asambleas generales de la

asociación de residentes, participar con voz y voto en las

mismas y gozar de los mismos beneficios que los demás

residentes.12

Es importante destacar que originalmente la ley no

contenía disposición que reconociera los derechos de los

opositores del sistema de control de acceso. Fue mediante la

Ley Núm. 156 de 10 de agosto de 1988 (1988 Leyes de Puerto

Rico 723-732), que la Asamblea Legislativa enmendó

sustancialmente la ley e incluyó la facultad de la

asociación de imponer una cuota de mantenimiento y algunas

disposiciones que expresamente reconocieron varios derechos

a los opositores del sistema. De esa forma, conscientes de

que para hacer efectiva esa participación comunitaria era

necesario que se propiciara un método de financiamiento que

hiciera factible establecer el control de acceso y

mantenerlo en funcionamiento, instituyó varias alternativas

que así lo garantizaran.13 Allí, y en las posteriores

enmiendas incorporadas por la Ley Núm. 22 de 16 de julio de

1992 (1992 Leyes de Puerto Rico 141), fue que se instauró un

sistema de cuotas mediante las cuales los propietarios

Asoc. Residentes Urb. Sagrado Corazón, Inc. v. Arsuaga Álvarez, 11

160 DPR 289, 301-302 (2003). 12 23 LPRA sec. 64g. 13 Exposición de Motivos de la Ley Núm. 156, supra, pág. 724;

Exposición de Motivos de la Ley Núm. 22 de 16 de junio de 1992 (1992 Leyes de Puerto Rico 141). AC-2016-0055 10

financiaran el régimen de acceso controlado.14 Claro está,

como mencionáramos, se exceptuaron de esta obligación a

aquellos propietarios que no autorizaron su establecimiento.

De ese modo, luego de ser enmendada por ambas leyes, la

Sección 15 de la Ley de Control de Acceso dispuso que “[l]os

propietarios que no autorizaron expresamente el

establecimiento del sistema de control de acceso no est[án]

obligados al pago de cuotas para el establecimiento,

operación, mantenimiento o remoción de dicho sistema excepto

en aquellos casos que se comprometan a dichos pagos mediante

contrato escrito”.15 En el caso de que estuviera presente

esta última circunstancia, estableció que éstos estarían

“sujetos a las obligaciones y disposiciones de la sec. 64d-3

de este título”.16

La Sección 10 (sec. 64d-3 en LPRA) de la Ley de Control

de Acceso enumeró las personas en las cuales recae el pago

de las cuotas para cubrir los costos y gastos de

instalación, operación y mantenimiento del sistema de

control de acceso.17 Al así hacerlo, específicamente

estableció que esta obligación correspondía a las personas

siguientes:

(1) Los propietarios de fincas en las que se haya inscrito la autorización o permiso bajo el procedimiento establecido en la sec. 64d-1 de este título.

14 Íd. 15 (Énfasis suplido). 23 LPRA sec. 64g. Véase además Caquías v.

Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, supra, pág. 192. 16 23 LPRA sec. 64g. 17 Véase íd., sec. 64d-3. AC-2016-0055 11

(2) Los propietarios que autorizaron la solicitud para establecer el control de acceso, según fue implantado.

(3) Todo propietario adquirente de una finca, ubicada en una urbanización, calle o comunidad que ha sido autorizada por el municipio correspondiente para controlar el acceso o que, a la fecha de la compraventa, se encontrara en trámite de obtener el consentimiento de tres cuartas (3/4) partes de los propietarios y así conste en actas. Incluso, dicha obligación recaerá sobre toda aquella persona que no sea propietario adquiriente pero que advenga titular de la propiedad o comunero mediante una participación alícuota en común proindiviso, sin limitarse a los herederos o legatarios. Estas personas tendrán las mismas responsabilidades del pago de las cuotas de mantenimiento de propiedad desde el momento que advengan titular o comunero, como si fueran propietario adquiriente.

(4) Cuando la solicitud fue hecha por el urbanizador, desarrollador o constructor, el pago de cuota será obligatorio para toda persona que advenga dueño del inmueble.

(5) Los propietarios que no autorizaron expresamente el establecimiento del sistema de control de acceso, pero que en fecha posterior se comprometieron al pago mediante contrato escrito.18 (Énfasis suplido).

Asimismo, en virtud de la Ley de Control de Acceso,

supra, la Junta de Planificación promulgó el Reglamento de

control de tránsito y uso público de calles locales

(Reglamento de Planificación Núm. 20), Reglamento Núm. 3843

de 7 de febrero de 1989. Este reglamento reiteró en sus

disposiciones lo mencionado sobre los propietarios que no

autorizaron el sistema de control de acceso y el método de

financiamiento que propiciara mantenerlo en funcionamiento.

Al igual que la ley el reglamento reconoció que aquellos

propietarios que no favorecieron el control de acceso no

18 Íd. AC-2016-0055 12

están obligados a pertenecer al Consejo de Residentes ni al

pago de cuotas para el establecimiento, operación,

mantenimiento o remoción del sistema, salvo se

comprometieran posteriormente “a dichos pagos mediante

contrato escrito”.19

Discutido lo anterior, pasemos a resolver las

controversias ante nuestra consideración. Según hemos

reconocido en el pasado, “nos corresponde imprimirle una

interpretación adecuada y razonable” a las disposiciones de

la ley y el reglamento precitado.20

III

En la sentencia recurrida el Tribunal de Apelaciones

sostuvo que la peticionaria fue consciente del pago de las

cuotas de mantenimiento de control de acceso relativas a su

propiedad por casi diez años. Expuso que la señora Alonso

Piñero era la dueña del inmueble mientras se produjo el

cierre, tuvo conocimiento de la anuencia y los pagos

realizados por su padre y había continuado con los pagos una

vez éste falleció sin objeción alguna. De la misma forma,

razonó que ésta se benefició del sistema por muchos años y

completaba las hojas de control de acceso sobre las personas

que entraban a su casa, por lo que UNDARE confió en la

conducta desplegada por la peticionaria. Por ello, resolvió

que la señora Alonso Piñero había cometido incuria y prestó

su anuencia al establecimiento del sistema de control de

19(Énfasis suplido). Reglamento de Planificación Núm. 20, supra, Secs. 10.01-10.02. 20 Asociación de Residentes Urb. Sagrado Corazón, Inc. v. Arsuaga

Álvarez, 160 DPR 289, 306 (2003). AC-2016-0055 13

acceso, lo que le impedía ejercer una posición contraria a

la ya manifestada a través de sus actos.

Igualmente, UNDARE sostuvo que a la señora Alonso

Piñero le aplican las doctrinas de incuria y actos propios.

Arguyó que la conducta de la peticionaria equivale a su

aceptación de contribuir con el pago de las cuotas de

mantenimiento. Como fundamento, argumentó que el hecho de

que la señora Alonso Piñero asistió a las asambleas de la

asociación y había votado y firmado en el espacio

correspondiente a los miembros equivalía a consentir al

régimen de control de acceso y al pago de las cuotas

mencionadas. Además, adujo que la obligación de la

peticionaria surgió porque su padre continuó en posesión de

la casa y, a su vez, ejercitó actos que le hicieron creer

que era dueño de la propiedad sin que la señora Alonso

Piñero formulara oposición.

Por su parte, la señora Alonso Piñero sostuvo que, en

vista de que nunca consintió a la implementación del sistema

de control de acceso ni al pago de las cuotas de

mantenimiento por escrito, no estaba obligada a contribuir

con éste monetariamente. Arguyó que los pagos que realizó a

UNDARE no constituyen el consentimiento que requirió la

Asamblea Legislativa mediante la Ley de Control de Acceso,

supra. Argumentó, de igual manera, que el hecho de que su

padre pagó a UNDARE alguna cantidad por cuotas de

mantenimiento no la obliga a continuar con los pagos. Adujo

que el error de continuar los pagos que realizaba su padre

únicamente la perjudicó a ella y que los realizó al creer AC-2016-0055 14

que se trataba de una deuda de su padre con UNDARE. Así,

reiteró que la obligación de pagar las cuotas de

mantenimiento únicamente podía ser asumida mediante su

aceptación expresa y por escrito. La peticionaria tiene

razón.

Dado que los tres errores señalados se circunscriben a

cuestionar la determinación del Tribunal de Apelaciones, a

los efectos de que los actos de la señora Alonso Piñero

constituían su consentimiento al sistema de control de

acceso y, por ende, asumió la obligación de pagar las cuotas

de mantenimiento; en primer lugar, a la luz de la normativa

antes expuesta, analizaremos la forma en que debe prestarse

el consentimiento para comprometerse al pago de las cuotas

de mantenimiento de un sistema de control de acceso. Como

parte de ello, analizaremos si el Certificado de

Aceptación/Adopción suscrito por el padre de la peticionaria

era válido y suficiente para obligar a la señora Alonso

Piñero al pago de las cuotas de mantenimiento. En segundo

lugar, resolveremos si procedía aplicar al presente caso las

doctrinas de equidad, como la incuria y actos propios.

A.

Como regla general no existe alguna exigencia en cuanto

a la forma en que se debe celebrar un contrato.21 En esos

casos la manera en que se haga constar el acuerdo o se asuma

la obligación no tiene mayor trascendencia porque el

contrato será válido cualesquiera que sea la forma en que se

21 Véase Art. 1230 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3451. AC-2016-0055 15

haya realizado. Claro está, tendrá validez siempre y cuando

el negocio jurídico cumpla con los demás requisitos

esenciales.22

Ahora bien, en lo que respecta a los requisitos de

forma ad solemnitatem, la forma es necesaria para la

existencia y validez del negocio jurídico.23 Es decir, hay

instancias en que se ha encontrado oportuno establecer algún

requisito de forma sin el cual el contrato sería

inexistente. Tal ha sido el caso de aquellas ocasiones en

que la Rama Legislativa establece como requisito esencial

del contrato que se haga constar por escrito.24

En ese sentido, es preciso mencionar que el Proyecto

del Senado 1200 de 15 de noviembre de 1991, eventual Ley

Núm. 22, supra, inicialmente imponía la obligación de

formular oposición, de manera expresa y por escrito, a

aquellas personas que no estuvieran de acuerdo con la

implementación del sistema de acceso controlado. Consagraba,

particularmente, que “[a]quellas personas que se op[usieran]

a la implantación del sistema, deb[ían] hacerlo expresamente

22 Íd. El Art. 1213 del Código Civil de Puerto Rico establece que

“[n]o hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: (1) Consentimiento de los contratantes. (2) Objeto cierto que sea materia del contrato. (3) Causa de la obligación que se establezca”. Íd., sec. 3391. Banco Popular v. Registrador, 172 DPR 448, 459 (2007), citando a 23

L. Díez-Picazo y otros, Sistema de Derecho Civil, 9na ed., Madrid, Ed. Tecnos, 1997, Vol. I, pág. 512; López Torres v. González Vázquez, 151 DPR 225, 232 (2000). Véanse, por ejemplo: Art. 8.016 de la Ley de Municipios 24

Autónomos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 1991, Ley Núm. 81- 1991, según enmendada, 21 LPRA sec. 4366; Art. 1 de la Ley Núm. 18 de 30 de octubre de 1975, según enmendada, 2 LPRA sec. 97; Colón Colón v. Mun. de Arecibo, 170 DPR 718, 726 (2007). AC-2016-0055 16

y por escrito, en el momento en que se llev[ara] a cabo

gestión para obtener de los residentes las autorizaciones

necesarias para solicitar el permiso de control de acceso”.25

Por esa razón, como parte de la discusión que generó el

Proyecto del Senado 1200, supra, se entendió que según

consignado en el proyecto hasta ese momento “si el

residente se opon[ía] a la implantación del sistema deb[ía]

hacerlo constar por escrito, pues de otro modo se entendería

que la aprobó de forma tácita”.26

La premisa articulada que permeaba en las enmiendas que

inicialmente incorporaría el Proyecto del Senado 1200 era

que, para no estar obligado al pago de cuotas, el titular

del inmueble tenía que haberse opuesto expresamente.27 En

otras palabras, bajo ese lenguaje se consideraba que la

inacción del propietario equivalía a su consentimiento al

establecimiento del sistema de control de acceso y,

consecuentemente, al pago de las cuotas de mantenimiento.

Como pudimos ver, ese lenguaje fue alterado

posteriormente. Como parte del debate legislativo, el

entonces senador José G. Izquierdo Stella sugirió enmendar

el proyecto de ley.28 Así, la Asamblea Legislativa estableció

25 P. del S. 1200 de 15 de noviembre de 1991, pág. 2. Véase además,

Informe de la Comisión Especial sobre Criminalidad de 26 de febrero de 1992 sobre el P. del S. 1200, supra, pág. 12, en el cual se expresó que “[l]a enmienda provee para que todo propietario que no esté de acuerdo y se oponga a solicitar el permiso, lo haga por escrito y de esa manera queda liberado de contribuir económicamente”. (Énfasis suplido). Memorial de la Junta de Planificación de 27 26

de enero de 1992 sobre el P. del S. 1200, supra, pág. 1. 27 Íd., pág. 2. 28 Véase Diario de Sesiones de la Asamblea Legislativa, San Juan,

Vol. XLIV, Núm. 19, pág. 361 (5 de marzo de 1992). AC-2016-0055 17

que los propietarios que favorecieran la implementación del

sistema fueran las personas que hicieran constar su

consentimiento expresamente y por escrito.29 De hecho, a

preguntas del señor Martín García sobre si las enmiendas

propuestas significaban que se requería que el titular

hubiera dado su consentimiento expresamente para quedar

obligado al pago de cuotas de mantenimiento, el señor

Izquierdo Stella contestó lo siguiente: “Así es. Tiene que

darlo por escrito. Esa es la enmienda de los compañeros y la

enmienda que usted había sugerido también”.30 Las enmiendas

sugeridas por el señor Izquierdo Stella fueron aprobadas y

se hicieron formar parte de la actual Ley de Control de

Conforme a lo anterior, tanto la Sección 10 como la

Sección 15 de la Ley de Control de Acceso, eliminaron el

consentimiento tácito de quienes no expresaran su oposición

por escrito y el cual, según se había argumentado,

incorporaría el Proyecto del Senado 1200, supra. Nótese que

finalmente la Asamblea Legislativa estableció que los

propietarios que no consintieron expresamente el

establecimiento del sistema de control de acceso estarían

eximidos del pago de las cuotas de operación, mantenimiento

o remoción de dicho sistema. A esos efectos, dispuso

claramente que estos propietarios podían asumir el

compromiso de esos pagos por contrato escrito.

29 23 LPRA sec. 64a. 30 Diario de Sesiones, supra, pág. 362. AC-2016-0055 18

Un examen de la Ley de Control de Acceso, supra, y el

Reglamento de Planificación Núm. 20, supra, impide que

lleguemos a otra conclusión pues, particularmente, estamos

imposibilitados de ignorar el lenguaje claro que contienen.

Al respecto, hemos expresado que “cuando el legislador se ha

manifestado en lenguaje claro e inequívoco, el texto de la

ley es la expresión por excelencia de toda intención

legislativa”.31 Además, como es sabido, cuando la ley es

clara y libre de toda ambigüedad no debemos menospreciar su

texto so pretexto de cumplir con su espíritu.32 En este caso,

tanto el texto de la ley como la intención pronunciada de la

Asamblea Legislativa nos lleva a la misma conclusión.

En Caquías v. Asoc. Res. Mansiones de Río Piedras, 134

DPR 181 (1994), este Tribunal tuvo la oportunidad de aclarar

algunos aspectos sobre los derechos y obligaciones de

ciertos propietarios que no habían autorizado un sistema de

control de acceso en su urbanización. A tono con las

disposiciones de la Ley de Control de Acceso y el Reglamento

de Planificación Núm. 20, determinamos que no podía

obligarse al pago de cuotas de mantenimiento del sistema de

control de acceso a unos residentes que no suscribieron el

contrato a esos efectos. Específicamente, concluimos que los

opositores del sistema no estaban obligados a pagar las

cuotas de mantenimiento porque ninguno de ellos había

firmado el contrato de mantenimiento mediante el cual los

demás titulares se comprometieron a sufragar los gastos de

31 Romero Barceló v. E.L.A., 169 DPR 460, 476-77 (2006). 32 Art. 14 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 14. AC-2016-0055 19

operación del régimen.33 Más aún, reconocimos que suscribir

una autorización para que la asociación de residentes

realizara gestiones para limitar la entrada y salida de

personas extrañas a su comunidad no constituía el contrato

escrito exigido por la ley.34 Así, aunque en Caquías, supra,

no estaba ante nuestra consideración determinar la

posibilidad de que los titulares pudieran comprometerse al

pago de las cuotas de mantenimiento a través de otro medio

que no fuera un contrato escrito, sub silentio, reconocimos

que así se debía hacer constar al asumirse tal obligación.

Al igual que en aquella ocasión, no podemos dar al

traste con el lenguaje expreso y claro de la Ley de Control

de Acceso, supra. Como mencionáramos, ésta requiere que los

propietarios que inicialmente se opusieron al sistema, para

obligarse posteriormente al pago de cuotas de mantenimiento,

asuman esa obligación mediante contrato escrito. Dicha

exigencia fue establecida por la Asamblea Legislativa y

tiene entero sentido en virtud del efecto y la obligación

que de ahí en adelante asume el propietario del inmueble.

B.

Por otro lado, UNDARE afirma que la señora Alonso

Piñero “no puede ahora cuestionar la validez, ni las

obligaciones jurídicas dimanantes de la firma de Certificado

de Aceptación/Adopción”. Ello, según alegó, porque para

impugnar el consentimiento prestado en el documento debemos

33 Caquías v. Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, supra, pág. 213.

Expresamos “que los residentes opositores no están obligados por contrato o inscripción registral a pagar las cuotas para el mantenimiento del sistema”. Íd., pág. 220. 34 Íd., pág. 213. AC-2016-0055 20

recordar que tenía cuatro años, plazo que ya había

transcurrido. Arguye que luego de transcurrir ese término el

consentimiento que prestó el padre de la peticionaria se

convalidó y obliga a ésta. Por consiguiente, aduce que la

declaración jurada prestada por el señor Carlos Alonso, como

su heredera, la obliga en virtud del Art. 1209 del Código

Civil de Puerto Rico. Tampoco le asiste la razón.

UNDARE pierde de perspectiva que el plazo de cuatro

años únicamente es aplicable a los contratos celebrados en

virtud de un consentimiento viciado anulable y no cuando

se trata de un consentimiento nulo o inexistente. Así, por

ejemplo, en Asociación de Residentes Urb. Sagrado Corazón,

Inc. v. Arsuaga Álvarez, 160 DPR 289 (2003), la asociación

de residentes de la urbanización presentó una demanda en

cobro de dinero contra el Sr. Juan Arsuaga Álvarez

(demandado). En ella reclamó el pago de cierta cantidad de

dineros por concepto de cuotas de mantenimiento del sistema

de control de acceso. Por su parte, el demandado adujo que

nunca autorizó el cierre de la urbanización ni se

comprometió a participar económicamente en su implantación.

Por ello negó adeudar cantidad alguna por ese concepto.

En el caso las partes habían estipulado que cuando el

demandado y su esposa adquirieron el inmueble no se había

implementado un sistema de acceso controlado. Éstos se

divorciaron y, quedando pendiente la liquidación de los

bienes de la comunidad post-ganancial, su entonces ex esposa

prestó su autorización al establecimiento de un sistema de

control de acceso en la urbanización. Al igual que en el AC-2016-0055 21

caso del padre de la peticionaria, lo hizo mientras ella

residía en el inmueble y consignando su firma en una

declaración jurada titulada Certificado de

Aceptación/Adopción, en la cual indicó no tener objeción al

establecimiento del sistema de acceso controlado. En efecto,

las partes reconocieron que el demandado nunca firmó ningún

documento autorizando el cierre de la urbanización u

obligándose al pago de las cuotas para el mantenimiento del

sistema. Así las cosas, se liquidó la comunidad habida entre

ambos y, para no perder la propiedad, el demandado acordó

comprarle a su ex esposa el cincuenta porciento de su

participación en el inmueble.

Una vez el caso llegó ante nuestra consideración, inter

alia, tuvimos que determinar si el consentimiento prestado

por la ex esposa del demandado luego de divorciados era

suficiente y válido como para obligarlo al pago de las

cuotas de mantenimiento.35 Resolvimos en la negativa.

Reiteramos que al demandado “la ley le reconoce el

derecho de oponerse al cierre y de no contribuir con los

costos de mantenimiento con su simple silencio”.36 Aunque su

ex esposa era cotitular del inmueble al momento de prestar

su consentimiento por escrito, al existir una comunidad de

bienes post-ganancial entre el demandado y su ex esposa,

determinamos que la autorización al control de acceso

constituía un acto de administración que requería del 35 También tuvimos que resolver si la sección 10 de la Ley de

Control de Acceso, supra, aplicaba al demandado y lo obligaba al pago de las cuotas reclamadas. Determinamos que no. 36 (Énfasis suplido). Asociación de Residentes Urb. Sagrado Corazón, Inc. v. Arsuaga Álvarez, supra, pág. 322. AC-2016-0055 22

consentimiento de la mayoría de los comuneros; en este caso,

de ambos. En otras palabras, aun cuando la ex esposa residía

en el inmueble en ese momento y era su copropietaria cuando

firmó la declaración jurada, resolvimos que la mayoría de

los titulares debía consentir para que la autorización fuera

válida y suficiente en derecho. En vista de ello, concluimos

que el demandado no estaba obligado a contribuir con los

gastos de mantenimiento.

En el caso ante nos, el único consentimiento que se

hizo constar por escrito fue el brindado por el señor Carlos

Alonso, quien no era ni siquiera titular de la propiedad

sino un mero residente. Ahora bien, es harto conocido que el

consentimiento brindado por un tercero no es suficiente si

no se realiza por la persona con autoridad o una persona con

autorización y en representación de quien correspondía

prestar el consentimiento.37 Es decir, debe ser producto de

un mandato o poder conferido por el titular del derecho.

No surge en este caso que el consentimiento brindado

por el señor Carlos Alonso, padre de la peticionaria, fuera

en representación de su hija o por mandato de ésta. Por el

contrario, según consta en el Certificado de

Aceptación/Adopción, la autorización fue prestada bajo la

premisa de que él era el dueño del inmueble; ello a pesar de

que se lo había donado varios años antes a la señora Alonso

37 Véase Art. 1211 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec.

3376; Scotiabank de Puerto Rico v. TCG (The Conerstone Group) Inc., 2017 TSPR 88. Véase además Soto v. Rivera, 144 DPR 500, 517 (1997). En este último caso uno de los cónyuges no consintió por escrito a la enajenación de un inmueble. Como el Código Civil así lo requería, reconocimos que sin el consentimiento escrito de ambos cónyuges el negocio jurídico no era válido pues se trataba de un acuerdo que no había surtido efectos jurídicos, por ende, ultra vires. Íd. AC-2016-0055 23

Piñero. Esto imposibilita que podamos hablar del término de

cuatro años para anular un contrato por vicios en el

consentimiento, como sostiene UNDARE.38 Aquí el padre de la

peticionaria carecía de facultad para aceptar la

implantación del sistema de control de acceso por no ser el

propietario del inmueble. En ese sentido, su consentimiento

no es válido ni suficiente para obligar a la titular del

inmueble a contribuir con los gastos de mantenimiento.

Por esa razón, aunque el Art. 1209, supra, establece

que “[l]os contratos sólo producen efecto entre las partes

que los otorgan y sus herederos”, ese precepto exceptúa

aquellos derechos y obligaciones que no son transmisibles ya

sea por su naturaleza, el propio pacto o por disposición de

ley. No negamos que una persona puede contribuir

voluntariamente y por mera liberalidad pagar cuotas para el

mantenimiento de un sistema de control de acceso. Sin

embargo, la declaración jurada del señor Carlos Alonso no

establece una obligación transmisible a sus herederos, por

ser en todo caso personalísima. No tiene razón UNDARE al

sostener que la peticionaria, como heredera del señor Carlos

Alonso, era responsable de pagar las cuotas de mantenimiento

del control de acceso. No hay duda de que este último no era

el titular del inmueble ni tenía autorización para actuar en

representación de su hija para consentir el cierre de la

urbanización.

38 Véase Art. 1252 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3511. AC-2016-0055 24

Examinado lo anterior, estamos impedidos de aplicar las

doctrinas de incuria y actos propios a este caso. Nos

explicamos.

IV

En primer lugar, es “[c]uando no haya ley aplicable al

caso, [que] el tribunal resolverá conforme a equidad, que

quiere decir que se tendrá en cuenta la razón natural de

acuerdo con los principios generales del derecho, y los usos

y costumbres aceptados y establecidos”.39 Por ello, ante una

situación que ha sido regulada por la Asamblea Legislativa

debemos guiarnos por la norma establecida en el estatuto. En

tal situación no hay cabida para aplicar los principios

generales del derecho, ni los usos y costumbres aceptados y

establecidos para otras instancias.

La doctrina anglosajona de incuria (laches), se ha

definido como la “dejadez o negligencia en el reclamo de un

derecho, los cuales en conjunto con el transcurso del tiempo

y otras circunstancias que causan perjuicio a la parte

adversa, opera como un impedimento en una corte de

equidad”.40 De hecho, según hemos reconocido en el pasado,

“[e]sta doctrina proviene de la máxima que la equidad

auxilia a quien se mantiene vigilante en el reclamo de sus

derechos y no a quien se duerme sobre la corriente sin

39 Íd., sec. 7. 40Consejo de Titulares v. Ramos Vázquez, 186 DPR 311, 340 (2012). Véase, además: Molini Gronau v. Corp. PR Dif. Púb., 179 DPR 674, 687 (2010), citando a Comisión Ciudadanos v. G.P. Real Property, 173 DPR 998, 1019-1020 (2008); IM Winner, Inc. v. Junta de Subastas del Gobierno Municipal, 151 DPR 30, 39 (2000); Aponte v. Srio. de Hacienda, 125 DPR 610, 618 (1990). AC-2016-0055 25

mostrar excusas razonables para ello”.41 Ello estriba en que

como es de esperarse una “reclamación tardía va en

detrimento de la parte contraria, sobre todo cuando se tuvo

oportunidad de reclamar diligentemente sus derechos”.42 Así

pues, “la inacción de la parte por un largo periodo de

tiempo y la legítima confianza de la otra parte, impide que

se provean los remedios solicitados mediante reclamos

tardíos”.43

No obstante, sabido es que esa doctrina no aplica

automáticamente por el mero trascurso del tiempo.44 Su

aplicación dependerá de la situación específica que presente

cada caso. Ello exige que en nuestro análisis consideremos

los factores siguientes: primero, si existe alguna

justificación para la demora; segundo, el perjuicio que esta

acarrea; y tercero, el efecto sobre los intereses privados o

públicos involucrados.45 La evaluación de estos factores es

primordial al considerar resolver conforme a equidad.

Debemos tener presente que “[p]ara oponerse al control

de acceso bajo la ley actual, basta con que el residente no

presente autorización a la asociación para gestionar el

permiso con el municipio”.46 Por ello, la inacción de los

titulares equivale a un acto de oposición a la 41 Consejo de Titulares v. Ramos Vázquez, supra, pág. 341. 42 Íd., pág. 341; IM Winner, Inc. v. Junta de Subastas del Gobierno

Municipal, supra, pág. 39. 43 Consejo de Titulares v. Ramos Vázquez, supra, pág. 341. 44Íd., pág. 341; Comisión Ciudadanos v. G.P. Real Property, supra, pág. 1020. 45Consejo de Titulares v. Ramos Vázquez, supra, pág. 341; Comisión Ciudadanos v. G.P. Real Property, supra, pág. 1020. Véase, además, Srio. DACO v. J. Condominos C. Marti, 121 DPR 807, 822 (1988). 46 Caquías v. Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, supra, pág. 212 AC-2016-0055 26

implementación del sistema de acceso controlado y al pago de

las cuotas para su instalación y mantenimiento. Así, en

supuestos como éste la señora Alonso Piñero no tenía que

hacer nada, ya que la Ley de Control de Acceso aplicable

al caso únicamente requiere el ejercicio de un acto cuando

el propietario se compromete al pago de las cuotas

mencionadas.

Aplicar la doctrina de incuria, para concluir que la

peticionaria se obligó al pago de las cuotas de

mantenimiento del sistema de control de acceso en la

urbanización, requeriría que ignoremos el lenguaje claro de

la ley. Además, conllevaría que incorporemos a nuestro

ordenamiento jurídico una especie de consentimiento tácito

al pago de las cuotas de instalación y mantenimiento de un

sistema de control de acceso. Evidentemente esa posibilidad

fue eliminada por la Asamblea Legislativa. La doctrina solo

hubiera sido aplicable para negar la restitución de las

sumas pagadas por la peticionaria si, luego de ponderar los

factores esbozados anteriormente, se llegaba a la conclusión

de que ésta había incurrido en dejadez o negligencia en su

reclamo. En consecuencia, no procedía aplicar la doctrina de

incuria para concluir que la peticionaria se comprometió al

pago de las cuotas de mantenimiento del sistema de control

de acceso de la urbanización.

Por su parte, el contenido de la norma de que a nadie

es lícito ir contra los actos propios tiene fundamento y AC-2016-0055 27

raíz en el principio general de Derecho que ordena proceder

de buena fe en la vida jurídica.47 La eficacia de la doctrina

y su fuerza vinculante tienen vida y efecto propios, que van

en protección de la confianza depositada en la apariencia,

que es por extensión protección de un interés social o la

consecución de un ideal de justicia. Así pues, la conducta

contradictoria no tiene lugar en el campo del Derecho y debe

ser impedida.48

Al determinar la aplicabilidad de la doctrina, hemos

expresado que

[l]os presupuestos necesarios o elementos constitutivos para la aplicación de la norma jurídica de que nadie puede venir contra sus propios actos pueden resumirse así: (a) Una conducta determinada de un sujeto, (b) que haya engendrado una situación contraria a la realidad, esto es, aparente y, mediante tal apariencia, susceptible de influir en la conducta de los demás, y (c) que sea base de la confianza de otra parte que haya procedido de buena fe y que, por ello, haya obrado de una manera que le causaría un perjuicio si su confianza quedara defraudada.49

Un análisis de la situación ante nuestra consideración

nos lleva a concluir que el hecho de que la señora Alonso

Piñero participara en las asambleas ordinarias de UNDARE no

puede tomarse en consideración para concluir que negarse a

contribuir con los gastos de mantenimiento del sistema es

actuar en contra de sus propios actos. Por el contrario, se

trata del ejercicio legítimo de un derecho que le reconoce

la propia Ley de Control de Acceso, supra.

47 Int. General Electric v. Concrete Builders, 104 DPR 871, 877 (1976). 48 Íd. 49 Íd., pág. 878. AC-2016-0055 28

Así lo reconocimos en Caquías v. Asoc. Res. Mansiones

Río Piedras, supra. En unos de los casos que allí atendimos,

la asociación de residentes le negó ciertos beneficios del

sistema de acceso controlado a varios propietarios que no

autorizaron su implementación. Particularmente, los

residentes que se habían negado a suscribir el contrato de

mantenimiento se vieron privados de los controles remotos y

la llave del portón de entrada. Al examinar la controversia

reconocimos que todos los residentes, sin importar si

favorecieron o no el cierre de la urbanización, gozan de sus

beneficios de igual manera.50 Al así hacerlo expresamos que

[t]anto la Ley Núm. 21, según enmendada, supra, como el Reglamento Núm. 20 consagran el derecho de los residentes a oponerse al control de acceso. Dichos residentes no están obligados a pagar las correspondientes cuotas para “el establecimiento, operación, mantenimiento o remoción (Sec. 15 de la Ley Núm. 21, según enmendada, supra, 23 L.P.R.A. sec. 64g) del sistema; tampoco están obligados a pertenecer a la asociación de residentes, aunque sí tienen derecho de voz y voto en las reuniones que ésta celebre; finalmente, tienen derecho de acceso al área controlada bajo las mismas condiciones que los residentes que hayan favorecido el control de acceso. […]

El efecto neto de las anteriores salvaguardas es que los vecinos que se opongan al sistema de control de acceso tendrán exactamente los mismos derechos que los vecinos que hayan apoyado el sistema y que contribuyan económicamente a su mantenimiento. Esto puede parecer injusto para aquellos residentes que apoyan la gestión. También puede prestarse a abuso por parte de residentes que, de mala fe, se opongan a la implantación del sistema de control de acceso para no tener que contribuir económicamente a su mantenimiento pero que en realidad desean la seguridad y tranquilidad que éste ofrece. No obstante, ese es el balance que nuestro legislador estimó adecuado para

50 Caquías v. Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, supra, pág. 212. AC-2016-0055 29

proteger los intereses en conflicto.51 (Énfasis suplido y énfasis en el original).

Por otro lado, a pesar de que la señora Alonso Piñero

continuó con los pagos que realizaba su padre, UNDARE tenía

que saber que la peticionaria no estaba obligada a

realizarlos ya que no existía un contrato escrito en el que

se comprometiera a ello. Más aún, debemos tomar en

consideración que el texto de la ley es claro e inequívoco

al disponer que el propietario de la residencia es quien

puede comprometerse a contribuir con los gastos y cuotas de

mantenimiento.52

En cuanto al argumento de UNDARE de que la escritura de

donación no le fue notificada y que creyó que el padre de la

peticionaria era el propietario del inmueble, tampoco le

asiste la razón. Surge que la señora Alonso Piñero era la

titular registral desde antes del cierre de la urbanización

y del establecimiento de UNDARE como su administradora.53

Así, conforme el principio de publicidad, debemos imputarle

a UNDARE el conocimiento de las constancias del Registro de

la Propiedad y, por ende, que no ignoraba el hecho de que el

señor Carlos Alonso no era el dueño del inmueble al momento

de suscribir el Certificado de Aceptación/Donación en 1995.54

Como bien señala la señora Alonso Piñero, sus actos no

son ni pueden ser, en conjunto o por separado, equivalentes

51 Íd., págs. 211-212. 52 Véase 23 LPRA secs. 64d-3 y 64g. 53 Véase Asiento de presentación registral, Apéndice de la apelación civil, pág. 321; Certificación, íd., págs. 318-319. 54 García Larrinua v. Lichtig, 118 DPR 120, 137 (1986). Véanse

además: Metropolitan Marble Corp. v. Pichardo, 145 DPR 607, 613 (1998); Sabater v. Corp. Des. Eco. del Pastillo Inc., 140 DPR 497, 504 (1997). AC-2016-0055 30

al compromiso por escrito que la Asamblea Legislativa

requirió para que pudiera asumir la obligación de pagar las

cuotas de instalación, operación y mantenimiento de un

sistema de control de acceso.

V

Por los fundamentos antes expuestos, se resuelve que el

propietario de un inmueble que no autorizó la implementación

de un sistema de acceso controlado en su comunidad,

urbanización o calle, para que se le puedan reclamar las

cuotas de mantenimiento del sistema, tiene que haber asumido

esa obligación mediante contrato escrito posteriormente,

según dispone la Ley de Control de Acceso, supra, y el

Reglamento de Planificación Núm. 20, supra. Como

consecuencia, se revoca la Sentencia recurrida emitida por

el Tribunal de Apelaciones.

Se dictará sentencia de conformidad.

Edgardo Rivera García Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Por los fundamentos expuesto en la Opinión que antecede, la cual se hace formar de la presente Sentencia, se resuelve que el propietario de un inmueble que no autorizó la implementación de un sistema de acceso controlado en su comunidad, urbanización o calle, para que se le puedan reclamar las cuotas de mantenimiento del sistema, tiene que haber asumido esa obligación mediante contrato escrito posteriormente, según dispone la Ley de Control de Acceso, supra, y el Reglamento de Planificación Núm. 20, supra. Como consecuencia, se revoca la Sentencia recurrida emitida por el Tribunal de Apelaciones.

Lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo Interina. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez no intervino.

Sonnya Isabel Ramos Zeno Secretaria del Tribunal Supremo Interina