Alan Thodore Rizer v. Edda Gloria Sustache Peña, Juan Manuel Martínez Sustache, Christian Martínez Sustache
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Opinion
Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
ALAN THODORE RIZER APELACIÓN Procedente del Apelado Tribunal de Primera Instancia, Sala v. TA2025AP00233 Superior de Bayamón EDDA GLORIA SUSTACHE PEÑA, JUAN MANUEL Caso Núm.: MARTÍNEZ SUSTACHE, BY2022CV02529 CHRISTIAN MARTÍNEZ (703) SUSTACHE Sobre: Apelantes Incumplimiento de Contrato
Panel integrado por su presidenta, la Juez Brignoni Mártir, el Juez Candelaria Rosa, la Jueza Álvarez Esnard y la Jueza Díaz Rivera
Álvarez Esnard, jueza ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de mayo de 2026.
Comparece ante nos la señora Edda Gloria Sustache (“Sra.
Sustache”), el señor Juan Manuel Martínez Sustache y el Sr.
Christian Martínez Sustache (“Apelantes” o “Parte Apelante”),
mediante Apelación presentada el 13 de agosto de 2025. Nos
solicitan la revocación de la Sentencia emitida el 27 de junio de
2025, y notificada el 30 de junio de 2025, por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Bayamón (“foro primario”, “foro a quo” o
“tribunal sentenciador”). Por virtud del referido dictamen, el foro
primario declaró Con Lugar la causa de acción sobre incumplimiento
contractual incoada por el señor Alan T. Rizer (“Sr. Rizer”, “Parte
Apelada” o “Apelado”).
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
modificamos la Sentencia, y así modificada, confirmamos. TA2025AP00233 2
I.
En aras de facilitar una cabal comprensión sobre la
controversia que nos ocupa, conviene brindar una relación de
hechos detallada respecto al tracto procesal que rodea al caso
de epígrafe.
Surge del expediente ante nos que, el 16 de mayo de 2022, el
Sr. Rizer instó Demanda sobre incumplimiento contractual en
contra de la Parte Apelante.1 En síntesis, alegó que los demandados,
aquí Apelantes, incumplieron con el contrato de compraventa
suscrito el 9 de octubre de 2020. Adujo que, en virtud de dicho
contrato, aceptó comprar la propiedad en las condiciones en que se
encontraban, mientras que la Sra. Sustache y su fenecido esposo,
el Dr. Martínez, aceptaron vender la misma.2 Según detalló en su
reclamación, la compraventa se pactó por la suma de dos millones
de dólares ($2,000,000.00). Precisó también que, mediante el
referido contrato, ambas partes se comprometieron a actuar de
forma diligente y en el mejor interés de completar la transacción, de
surgir atrasos imprevistos.3 De acuerdo con sus alegaciones, los
vendedores tenían la obligación de entregar la propiedad libre de
deudas y gravámenes, de conformidad con la cláusula sexta
contenida en el arreglo contractual:
SELLERS will transfer to BUYERS the Property described above, free of any liens or debts, including but not limited to, Property taxes (CRIM), Homeowner’s Association Dues, all electric and water charges accrued, etc. Transfer of property will be done according to Puerto Rico law.4
1 Véase SUMAC TPI, Entrada Núm. 1. 2 Véase Exhibit 1 Estipulado, Entrada Núm. 228 SUMAC TPI. El contrato objeto
del litigio establece lo siguiente: The undersigned MANUEL MARTÍNEZ and EDDA SOUSTACHE [sic] (“the SELLERS”) agree to sell, and the Undersigned ALAN THEODORE RIZER and MARIA GABRIELA CORDOBA ARIAS (the “BUYERS”) agree to buy, the property located at 513 Tintillo Hills Road, Guaynabo, PR 00966 (the “Property”). The BUYERS accept to buy the Property in “as is where is condition”. 3 Íd. La cláusula 5 lee así: “Parties agree and understand that unforeseen delays
may occur, but that they will act diligently and in the best interest in completing the transaction.” (Énfasis suplido). 4 SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 1 Estipulado, Cláusula 6 del Contrato. TA2025AP00233 3
Sin embargo, el Apelado adujo que los vendedores
incumplieron con el contrato al no comparecer a otorgar la Escritura
de la Compraventa.5 Al así hacerlo, sostuvo que incurrieron en dolo.
En vista de lo anterior, solicitó al foro primario que ordenara el
cumplimiento específico del contrato y le concediera una
indemnización por los daños y perjuicios experimentados por causa
del incumplimiento contractual. Igualmente, solicitó las costas y los
honorarios de abogados.
Acto seguido, el Sr. Rizer presentó una Urgente solicitud de
orden de anotación preventiva de demanda bajo la Ley del Registro
de la Propiedad Inmobiliaria de Puerto Rico el 18 de mayo de 2022.6
Ese mismo día, el foro a quo concedió la petición mediante Orden.7
Transcurridos varios trámites procesales, los Apelantes
comparecieron ante el foro primario mediante Moción de
Desestimación el 28 de julio de 2022. En esencia, arguyeron que el
foro a quo carecía de jurisdicción sobre sus personas, por defectos
en los emplazamientos.8 Evaluados sus argumentos, el tribunal
sentenciador declaró No Ha Lugar su petición mediante Orden
dictada el 28 de agosto de 2022.9
Continuados los procedimientos, los Apelantes presentaron
Contestación a Demanda el 13 de septiembre de 2022.10 En esta,
adujeron que el contrato había sido novado, y que el comprador
carecía de los fondos para realizar la compraventa. Además,
alegaron que la transacción no se pudo completar, en primera
instancia, por culpa del señor Rizer, y, en segundo lugar, porque el
Departamento de Hacienda no emitió el Certificado de Cancelación
de Gravamen (“Relevo de Cancelación de Gravamen”).
5 Íd., pág. 11. 6 SUMAC TPI, Entrada Núm. 10. 7 SUMAC TPI, Entrada Núm. 12. 8 SUMAC TPI, Entrada Núm. 25. 9 SUMAC TPI, Entrada Núm. 28. 10 SUMAC TPI, Entrada Núm. 32. TA2025AP00233 4
Tras varios trámites judiciales, el 15 de diciembre de 2022, los
Apelantes presentaron Solicitud de Órdenes y Vista sobre Embargo
Preventivo, mediante la cual, entre otras cosas, peticionaron al foro
a quo que se celebrase una vista para dilucidar la procedencia de la
anotación preventiva de embargo.11 A su vez, requirieron la
imposición del pago de una fianza, conforme a las Reglas de
Procedimiento Civil.
Examinada su argumentación, el 24 de enero de 2023, el foro
primario denegó ―en corte abierta― la solicitud de los Apelantes
durante la celebración de la Conferencia Inicial.12
Superada una serie de incidencias procesales, los Apelantes
solicitaron permiso para presentar Contestación enmendada a
Demanda y Reconvención.13 En esta, alegaron, por primera vez, que
el contrato de compraventa estaba sujeto a la aprobación de un short
sale por el Banco Popular. A su vez, adujeron que la anotación
preventiva de demanda les impedía vender la propiedad y saldar su
deuda con el Banco Popular, quien les había demandado en cobro y
ejecución de hipoteca. Específicamente, indicaron que “[l]a
anotación de la demanda del pleito de epígrafe en el Registro de la
Propiedad impide la venta de la propiedad para poder responder al
Banco Popular de las reclamaciones en contra de la parte
demandada y su propiedad inmueble”.14 En vista de ello, solicitaron
dos millones doscientos mil dólares ($2,200,000.00), por razón de
los ingresos dejados de recibir por la anotación de demanda ante el
Registro de la Propiedad. También, peticionaron cien mil dólares
($100,000.00) en concepto de los gastos de los pleitos instados por
11 SUMAC TPI, Entrada Núm. 53, págs. 1-2. Dicha moción también contenía peticiones relacionadas con el descubrimiento de prueba. 12 SUMAC TPI, Entradas Núm. 61 y 62. 13 SUMAC TPI, Entrada Núm. 66. 14 Íd., pág. 6. TA2025AP00233 5
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
ALAN THODORE RIZER APELACIÓN Procedente del Apelado Tribunal de Primera Instancia, Sala v. TA2025AP00233 Superior de Bayamón EDDA GLORIA SUSTACHE PEÑA, JUAN MANUEL Caso Núm.: MARTÍNEZ SUSTACHE, BY2022CV02529 CHRISTIAN MARTÍNEZ (703) SUSTACHE Sobre: Apelantes Incumplimiento de Contrato
Panel integrado por su presidenta, la Juez Brignoni Mártir, el Juez Candelaria Rosa, la Jueza Álvarez Esnard y la Jueza Díaz Rivera
Álvarez Esnard, jueza ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de mayo de 2026.
Comparece ante nos la señora Edda Gloria Sustache (“Sra.
Sustache”), el señor Juan Manuel Martínez Sustache y el Sr.
Christian Martínez Sustache (“Apelantes” o “Parte Apelante”),
mediante Apelación presentada el 13 de agosto de 2025. Nos
solicitan la revocación de la Sentencia emitida el 27 de junio de
2025, y notificada el 30 de junio de 2025, por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Bayamón (“foro primario”, “foro a quo” o
“tribunal sentenciador”). Por virtud del referido dictamen, el foro
primario declaró Con Lugar la causa de acción sobre incumplimiento
contractual incoada por el señor Alan T. Rizer (“Sr. Rizer”, “Parte
Apelada” o “Apelado”).
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
modificamos la Sentencia, y así modificada, confirmamos. TA2025AP00233 2
I.
En aras de facilitar una cabal comprensión sobre la
controversia que nos ocupa, conviene brindar una relación de
hechos detallada respecto al tracto procesal que rodea al caso
de epígrafe.
Surge del expediente ante nos que, el 16 de mayo de 2022, el
Sr. Rizer instó Demanda sobre incumplimiento contractual en
contra de la Parte Apelante.1 En síntesis, alegó que los demandados,
aquí Apelantes, incumplieron con el contrato de compraventa
suscrito el 9 de octubre de 2020. Adujo que, en virtud de dicho
contrato, aceptó comprar la propiedad en las condiciones en que se
encontraban, mientras que la Sra. Sustache y su fenecido esposo,
el Dr. Martínez, aceptaron vender la misma.2 Según detalló en su
reclamación, la compraventa se pactó por la suma de dos millones
de dólares ($2,000,000.00). Precisó también que, mediante el
referido contrato, ambas partes se comprometieron a actuar de
forma diligente y en el mejor interés de completar la transacción, de
surgir atrasos imprevistos.3 De acuerdo con sus alegaciones, los
vendedores tenían la obligación de entregar la propiedad libre de
deudas y gravámenes, de conformidad con la cláusula sexta
contenida en el arreglo contractual:
SELLERS will transfer to BUYERS the Property described above, free of any liens or debts, including but not limited to, Property taxes (CRIM), Homeowner’s Association Dues, all electric and water charges accrued, etc. Transfer of property will be done according to Puerto Rico law.4
1 Véase SUMAC TPI, Entrada Núm. 1. 2 Véase Exhibit 1 Estipulado, Entrada Núm. 228 SUMAC TPI. El contrato objeto
del litigio establece lo siguiente: The undersigned MANUEL MARTÍNEZ and EDDA SOUSTACHE [sic] (“the SELLERS”) agree to sell, and the Undersigned ALAN THEODORE RIZER and MARIA GABRIELA CORDOBA ARIAS (the “BUYERS”) agree to buy, the property located at 513 Tintillo Hills Road, Guaynabo, PR 00966 (the “Property”). The BUYERS accept to buy the Property in “as is where is condition”. 3 Íd. La cláusula 5 lee así: “Parties agree and understand that unforeseen delays
may occur, but that they will act diligently and in the best interest in completing the transaction.” (Énfasis suplido). 4 SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 1 Estipulado, Cláusula 6 del Contrato. TA2025AP00233 3
Sin embargo, el Apelado adujo que los vendedores
incumplieron con el contrato al no comparecer a otorgar la Escritura
de la Compraventa.5 Al así hacerlo, sostuvo que incurrieron en dolo.
En vista de lo anterior, solicitó al foro primario que ordenara el
cumplimiento específico del contrato y le concediera una
indemnización por los daños y perjuicios experimentados por causa
del incumplimiento contractual. Igualmente, solicitó las costas y los
honorarios de abogados.
Acto seguido, el Sr. Rizer presentó una Urgente solicitud de
orden de anotación preventiva de demanda bajo la Ley del Registro
de la Propiedad Inmobiliaria de Puerto Rico el 18 de mayo de 2022.6
Ese mismo día, el foro a quo concedió la petición mediante Orden.7
Transcurridos varios trámites procesales, los Apelantes
comparecieron ante el foro primario mediante Moción de
Desestimación el 28 de julio de 2022. En esencia, arguyeron que el
foro a quo carecía de jurisdicción sobre sus personas, por defectos
en los emplazamientos.8 Evaluados sus argumentos, el tribunal
sentenciador declaró No Ha Lugar su petición mediante Orden
dictada el 28 de agosto de 2022.9
Continuados los procedimientos, los Apelantes presentaron
Contestación a Demanda el 13 de septiembre de 2022.10 En esta,
adujeron que el contrato había sido novado, y que el comprador
carecía de los fondos para realizar la compraventa. Además,
alegaron que la transacción no se pudo completar, en primera
instancia, por culpa del señor Rizer, y, en segundo lugar, porque el
Departamento de Hacienda no emitió el Certificado de Cancelación
de Gravamen (“Relevo de Cancelación de Gravamen”).
5 Íd., pág. 11. 6 SUMAC TPI, Entrada Núm. 10. 7 SUMAC TPI, Entrada Núm. 12. 8 SUMAC TPI, Entrada Núm. 25. 9 SUMAC TPI, Entrada Núm. 28. 10 SUMAC TPI, Entrada Núm. 32. TA2025AP00233 4
Tras varios trámites judiciales, el 15 de diciembre de 2022, los
Apelantes presentaron Solicitud de Órdenes y Vista sobre Embargo
Preventivo, mediante la cual, entre otras cosas, peticionaron al foro
a quo que se celebrase una vista para dilucidar la procedencia de la
anotación preventiva de embargo.11 A su vez, requirieron la
imposición del pago de una fianza, conforme a las Reglas de
Procedimiento Civil.
Examinada su argumentación, el 24 de enero de 2023, el foro
primario denegó ―en corte abierta― la solicitud de los Apelantes
durante la celebración de la Conferencia Inicial.12
Superada una serie de incidencias procesales, los Apelantes
solicitaron permiso para presentar Contestación enmendada a
Demanda y Reconvención.13 En esta, alegaron, por primera vez, que
el contrato de compraventa estaba sujeto a la aprobación de un short
sale por el Banco Popular. A su vez, adujeron que la anotación
preventiva de demanda les impedía vender la propiedad y saldar su
deuda con el Banco Popular, quien les había demandado en cobro y
ejecución de hipoteca. Específicamente, indicaron que “[l]a
anotación de la demanda del pleito de epígrafe en el Registro de la
Propiedad impide la venta de la propiedad para poder responder al
Banco Popular de las reclamaciones en contra de la parte
demandada y su propiedad inmueble”.14 En vista de ello, solicitaron
dos millones doscientos mil dólares ($2,200,000.00), por razón de
los ingresos dejados de recibir por la anotación de demanda ante el
Registro de la Propiedad. También, peticionaron cien mil dólares
($100,000.00) en concepto de los gastos de los pleitos instados por
11 SUMAC TPI, Entrada Núm. 53, págs. 1-2. Dicha moción también contenía peticiones relacionadas con el descubrimiento de prueba. 12 SUMAC TPI, Entradas Núm. 61 y 62. 13 SUMAC TPI, Entrada Núm. 66. 14 Íd., pág. 6. TA2025AP00233 5
el acreedor hipotecario, más la concesión de cien mil dólares
($100,000.00) por los daños y perjuicios experimentados.15
Seguidamente, el 8 de junio de 2023, los Apelantes radicaron
Moción de Desestimación de Desestimación por Incumplimiento con el
Descubrimiento de Prueba y Anotación de Rebeldía. En esta,
solicitaron al foro primario que desestimara el pleito por
incumplimiento con el descubrimiento de prueba, y requirieron,
además, que se le anotase la rebeldía a la Parte Apelada, por no
haber contestado la reconvención.16
Por su parte, el 23 de junio de 2023, el señor Rizer radicó
Oposición a Moción de Desestimación y Anotación de Rebeldía y
Solicitud de Breve Prórroga para Presentar Alegación Responsiva.17
No obstante, el foro a quo dictó Orden, en la cual declaró No Ha
Lugar la petición de desestimación sometida por los Apelantes.18 En
consecuencia, dispuso que “tiene la parte demandante 3 días para
hacer alegación responsiva sobre la Reconvención, so pena de
anotar la rebeldía”.19
Así las cosas, el 26 de junio de 2023, el Apelado solicitó una
Moción de Desestimación de la Reconvención.20 No obstante, el foro
primario declaró No Ha Lugar tal petición en virtud de la Orden
emitida el 18 de julio de 2023.21
Mientras el foro a quo consideraba las mociones dispositivas
sobre la reconvención presentada, el señor Rizer solicitó que se
emitiera una orden al Departamento de Hacienda para que le
suministrara una copia de la Planilla Final de Contribución sobre
Caudal Relicto concerniente a los bienes de la Sucesión de Manuel
José Martínez Colón, así como del Certificado de Cancelación de
15 Íd., pág. 7. 16 SUMAC TPI, Entrada Núm. 72. 17 SUMAC TPI, Entradas Núm. 74 18 SUMAC TPI, Entradas Núm. 75. 19 Íd. 20 SUMAC TPI, Entrada Núm. 76. 21 SUMAC TPI, Entrada Núm. 94. TA2025AP00233 6
Gravamen emitido conforme a la Sección 2054.02 del Código de
Rentas Internas, así como del Certificado de Cancelación de
Rentas Internas, Ley Núm. 1-2011, según enmendada, 13 LPRA sec.
31162.22
En desacuerdo, los Apelantes sometieron la Oposición a
Solicitud de Orden y Solicitud de Orden Protectora, en la que alegaron
que la petición sometida por el señor Rizer era irrelevante, pues
versaba sobre documentos confidenciales, por lo cual, no procedía
su expedición.23 Asimismo, solicitaron un término para peticionar
ante el Departamento de Hacienda una certificación negativa
cancelación de gravamen contributivo.
Evaluados sus respectivos argumentos, el 7 de julio de 2023,
el foro primario acogió la petición del Apelado. Consecutivamente,
emitió Orden, mediante la cual requirió que el Departamento de
Hacienda produjera las certificaciones solicitadas en cuanto al
caudal relicto, así como la expedición del certificado de cancelación
de gravamen.24
Así las cosas, y posterior a varios trámites procesales, los
cuales incluyeron la presentación de una petición de certiorari ante
este foro intermedio, ambas partes presentaron mociones de
sentencia sumaria. Tras examinar sus respectivas solicitudes, el
foro a quo dictó Resolución emitida el 23 de mayo de 2024. Mediante
dicho dictamen, el tribunal formuló ciertas determinaciones de
hechos incontrovertidos, y en su consecuencia, ordenó la
celebración de un juicio para dirimir aquellos hechos que están
controversia.
22 SUMAC TPI, Entrada Núm. 77. 23 SUMAC TPI Entrada Núm. 88. 24 SUMAC TPI Entrada Núm. 89. TA2025AP00233 7
En desacuerdo, los Apelantes presentaron Moción de
Reconsideración el 7 de junio de 2024. Sin embargo, en igual fecha,
el tribunal sentenciador emitió Orden, mediante la cual declaró No
Ha lugar su solicitud. Inconformes, estos acudieron ante este foro
intermedio y al Tribunal Supremo de Puerto Rico mediante
solicitudes de certiorari, las cuales fueron denegadas.
Acontecidas tales incidencias procesales, el foro a quo celebró
juicio los días 19 y 20 de mayo de 2025. A este proceso,
comparecieron como testigos de la Parte Apelada las siguientes
personas: el señor Rizer, y la señora Nicole Franceschini, quien es
la corredora de bienes raíces contratada por el demandante, aquí,
Apelado. Por su parte, los Apelantes presentaron el testimonio de la
Sra. Sustache. Una vez sometido el caso, estos desistieron con
perjuicio de la Reconvención.25
Evaluada la prueba oral y testifical desfilada durante la
celebración del juicio, el foro primario dictó Sentencia el 27 de junio
de 2025, notificada el 30 de junio de 2025, en la cual declaró Con
Lugar la Demanda por incumplimiento contractual. En virtud del
referido dictamen, el foro primario formuló las siguientes
determinaciones de hechos:
1. El demandante Sr. Alan T. Rizer obtuvo un bachillerato en finanzas y matemáticas de la Universidad de Miami en el año 2007. 2. El señor Rizer está casado bajo el régimen de separación de bienes con la Sra. María Gabriela Córdova. 3. El señor Rizer se mudó a Puerto Rico en o alrededor del mes de abril de 2018 debido a que el primer idioma de su esposa es el español y buscaban empezar una familia en un lugar donde pudieran disfrutar de la playa, el clima y la cultura latina. 4. La codemandada Sra. Edda Sustache Peña tiene un bachillerato en ciencias y maestrías e biología y administración de negocios con concentración de servicios de salud.
25SUMAC TPI Entrada Núm. 236 (“Culminado el turno de prueba de la parte demandada, se dio por sometido el asunto. El licenciado Baralt Suárez [Apelados] manifestó que la parte demandante reconvenida interesa adjuntar una moción y amentarla bajo la Regla 39.2, esto en cuanto a la reconvención. El licenciado Méndez Solís [Apelantes] manifestó en cuanto a la solicitud de la parte demandante que se allana y la retira”.). TA2025AP00233 8
5. El codemandado Sr. Jua Manuel Martínez Sustache, hijo del Dr. Martínez Colón y la Sra. Sustache Peña, es experto en financiamiento e inversiones en propiedades de bienes raíces. Posee un bachillerato y maestría en Georgia Tech, así como una maestría en administración de empresas de la prestigiosa escuela de negocios Wharton de la Universidad de Pensilvania. 6. Como parte de sus trabajos relacionados a los bienes raíces, el codemandado Juan Manuel Martínez Sustache ha trabajado con Prisa Group, CPG Island Servicing, Carlyle Development Group, Crossman & Company, Courtelis, Aspen Heights Group, USA Real Estate Company y con Waypoint. Actualmente reside y trabaja en Texas. 7. El codemandado Juan Manuel Martínez Sustache ha trabajado como corredor de bienes raíces y obtuvo una licencia para ello. 8. El codemandado Sr. Christian Martínez Sustache, hermano de Juan Manuel Martínez Sustache e hijo del Dr. Martínez Colón y la Sra. Sustache Peña, es CPA, estudió finanzas y contabilidad en University of Miami. Además, tiene una maestría en auditoria de la universidad de FIU. 9. El codemandado Christian Martínez Sustache ha trabajado en bancos, firmas de finanzas que manejan préstamos y como auditor. Además, ha sido manejador de inversiones e inversionista profesional (“Day Trader”). 10. El 29 de mayo de 1992, el doctor Manuel Martínez Colón y la Sra. Edda Sustache Peña adquirieron el inmueble localizado en 513 Tintillo Hills, Guaynabo, Puerto Rico como su residencia principal. 11. La descripción registral de la propiedad es: RÚSTICA: Predio de terreno radicado en el Barrio Juan Sánchez del término municipal de Bayamón, Puerto Rico, compuesto de dos punto cinco mil setecientos cuarenta y una cuerdas (2.5741) equivalentes a diez mil ciento diecisiete punto once metros cuadrados; en lindes por el NORTE, con los terrenos de Estados Unidos de América y terrenos de W.F. Ramson; por el SUR, con terrenos del licenciado Cruz Rosario; por el ESTE, con terrenos de Antonio Arias y Jan Pierre Segarra; y por el OESTE, con terrenos de Cornelius Conrad y camino municipal conocido como Calle Tintillo. Enclava en esta parcela una casa de residencia de planta y media de concreto armado con techo del mismo material, teniendo la planta baja garage para dos carros, un dormitorio con baño y laundry, y en la planta alta sala-comedor, dos dormitorios con dos baños y cocina. La finca es la núm. 8437 inscrita al folio 161 del Tomo 276 de Bayamón Norte, Registro de la Propiedad de Bayamón, Sección Tercera. 12. El doctor Martínez Colón y su esposa, la señora Sustache Peña, decidieron poner a la venta la propiedad objeto de este litigio alrededor de dos años antes de que él falleciera. 13. El doctor Martínez Colón y su esposa querían vender la propiedad porque para ellos era un “dolor de cabeza” debido al alto costo de mantenimiento y porque el doctor estaba enfermo. 14. El doctor Martínez Colón y la señora Sustache Peña contrataron a la corredora de bienes raíces Sra. Ana Castañer, quien era su vecina y amiga, para ayudarlos a TA2025AP00233 9
vender la propiedad en 513 Tintillo Hills, Guaynabo, Puerto Rico. 15. En otoño de 2020, el señor Rizer y su esposa, Sra. María Gabriela Córdova, decidieron que querían comprar una residencia en el área de Guaynabo. 16. La Sra. Nicole Franceschini fue contratada por el Sr. Rizer y su esposa para asistirles en la búsqueda de una residencia familiar en Guaynabo, Puerto Rico. 17. El Sr. Rizer visitó por primera vez la propiedad en 513 Tintillo Hills, Guaynabo, a principios de octubre de 2020. En dicha visita, además del señor Rizer y su esposa, estuvieron presente su corredora de bienes raíces, la Sra. Nicole Franceschini, así como la corredora de bienes raíces de los vendedores, la Sra. Ana Castañer 18. Al momento en que el Sr. Rizer visitó la propiedad, el precio de venta de esta era de $2,200,000.00. 19. El señor Rizer describió la propiedad como la casa de sus sueños y pensó que era única por su vegetación, jardines, piscina, cancha de tenis y por tener vista a la bahía de San Juan y El Morro. 20. El señor Rizer presentó una oferta de $1,900,000.00 para la compra de la propiedad. En reacción a la referida oferta, el doctor Martínez Colón y la señora Sustache Peña hicieron una contraoferta por la suma de $2,000,000, la cual fue aceptada por el señor Rizer. 21. El 9 de octubre de 2020, el señor Rizer y su esposa, como compradores, y el doctor Martinez Colón y la señora Sustache Peña, como vendedores, suscribieron un contrato (en adelante, el “Contrato”) para la venta de la propiedad en 513 Tintillo Hills, Guaynabo por la suma de $2,000,000.00. 22. De acuerdo con los términos del Contrato, las partes tendrían un término de 60 días, es decir, hasta el 9 de diciembre de 2020, para otorgar la escritura de compraventa. 23. En el referido Contrato otorgado el 9 de octubre de 2020, el doctor Martínez Colón y la señora Sustache Peña se obligaron a vender la propiedad en 513 Tintillo Hills, Guaynabo, mientras que el señor Rizer y su esposa se obligaron a comprar la misma en “as is, where is condition.” 24. La parte vendedora se obligó a transferir la propiedad a la parte compradora libre de cargas, deudas y gravámenes. 25. Además, las partes acordaron que, de surgir algún retraso imprevisto, las partes actuarían diligentemente para finiquitar la transacción y otorgar la escritura de compraventa. En específico, el Contrato dispone que “[the] Parties agree and understand that unforeseen delays may occur, but that they will act diligently and in the best interest in completing the transaction.” 26. Asimismo, las partes pactaron que, en caso de que la parte compradora estuviese lista para otorgar la escritura de compraventa, pero la parte vendedora no lo hiciera, la parte compradora tendría el derecho a reclamar el cumplimiento específico del Contrato, así como un remedio de daños: If Buyers are ready, willing and able to execute the deed of sale and other closing documents and to pay the cash portion of the purchase price and other adjustments TA2025AP00233 10
provide[d] for above, but the Sellers do not execute the deed of sale, the Buyers shall have the right to specific performance of this contract plus damages, if any, or at their option, cancel this contract and receive the earnest money as total compensation. In either case, Sellers shall remain liable to pay the broker(s) the full commission provided herein. 27. En atención a la condición de salud del doctor Martínez Colón, quien ya estaba enfermo al momento de otorgar el Contrato, las partes negociaron expresamente y acordaron, como una condición esencial del Contrato, que los términos de éste obligaban a los sucesores y herederos de las partes. Para ello, el Contrato dispone en mayúsculas (“THIS IS A LEGALLY BINDING DOCUMENT AND IT SHALL INURE TO THE BENEFIT OF THE PARTIES HERETO, AND THEIR HEIRS, ADMINISTRATORS, SUCCESSORS, AND THEIR ASSIGNS.”) 28. Además, se acordó que los términos estipulados en el Contrato comprendían la totalidad de los acuerdos entre las partes y que cualquier enmienda debía ser otorgada por escrito (“Once accepted this contract will constitute the entire agreement between the parties. No other verbal agreement will modify this contract and any change shall be submitted in writing.”) 29. Aunque el primer borrador del Contrato otorgado por las partes el 9 de octubre de 2020 fue preparado por la parte vendedora, los términos de este fueron negociados por las partes. 30. El Sr. Rizer entregó un depósito de $80,000.00 a la corredora de bienes raíces de los demandados, la Sra. Ana Castañer quien todavía lo tiene bajo su custodia. 31. El Contrato firmado el 9 de octubre de 2020 no tenía condiciones suspensivas. 32. El Contrato otorgado por las partes el 9 de octubre de 2020 no estaba condicionado a la aprobación de una transacción de “short-sale” por parte de Banco Popular de Puerto Rico. 33. El señor Rizer y la señora Franceschini, como corredora de bienes raíces y representando al señor Rizer en la transacción, conocían que el Banco Popular de Puerto Rico había aprobado un “short-sale” de la propiedad a solicitud de los vendedores, pero desconocían los detalles de este y no formaron parte de las conversaciones con la entidad bancaria. 34. Para la fecha en que se otorgó el Contrato, el “short sale” había sido aprobado por el Banco Popular y tanto los compradores como los vendedores desconocían hasta que fecha estaría vigente esa aprobación. 35. La expectativa del señor Rizer al momento de otorgar el Contrato era que, independientemente de la relación contractual entre el Banco Popular y los vendedores, estos honrarían el compromiso de entregar la propiedad libre de deudas, cargas y gravámenes. 36. Luego de firmar el Contrato para la compra de la propiedad en 513 Tintillo Hills, Guaynabo, el señor Rizer comenzó a realizar las gestiones para obtener financiamiento para la compra de la propiedad con Banco Popular de Puerto Rico. Más tarde determinó utilizar los servicios de otra entidad, Preferred Mortgage, para este propósito. TA2025AP00233 11
37. El señor Rizer tenía el capital para comprar la propiedad sin financiamiento, pero prefería obtener una hipoteca por razones de negocio debido a que en ese momento los intereses hipotecarios eran históricamente bajos. 38. Durante el periodo de tiempo relevante a la compraventa entre el 2020 y el 2021, el señor Rizer tenía una cuenta de inversiones con acciones valoradas en cerca de $4,000,000.00 que podía vender de un momento a otro y convertir el capital en efectivo para cerrar la compraventa pactada en $2,000,000.00. 39. El 19 de octubre de 2020, las partes firmaron una enmienda al Contrato para eliminar a la esposa del Sr. Rizer, la Sra. María Gabriela Córdova, como parte compradora. 40. Alrededor de esa fecha, el señor Rizer y su esposa otorgaron una escritura de capitulaciones post- matrimoniales. 41. El 4 de diciembre de 2020, el señor Rizer y la señora Sustache Peña, ésta por sí y en representación del doctor Martínez Colón en virtud de un poder especial otorgado a su favor, otorgaron una enmienda al Contrato mediante el cual acordaron extender el término para otorgar la escritura de compraventa por 90 días adicionales. 42. El doctor Martínez Colón falleció el 28 de diciembre de 2020 en el estado de Texas. Sus únicos herederos son los aquí codemandados, la Sra. Edda Sustache Peña y sus hijos, los Sres. Christian y Juan Manuel Martínez Sustache, según surge de su Declaratoria de Herederos, emitida el 31 de marzo de 2021, en el caso núm. BY2021CV01191. 43. El 24 de febrero de 2021, el señor Rizer, la señora Sustache Peña, el Sr. Juan Manuel Martínez Sustache y el Sr. Christian Martínez Sustache suscribieron una enmienda al Contrato con el propósito de extender hasta el 7 de junio de 2021 el término para que las partes otorgaran la escritura de compraventa. Además, los suscribientes de la referida enmienda al Contrato, a saber, el demandante y todos los codemandados, ratificaron y confirmaron todos los términos del Contrato (“Except as expressly amended hereby, all of the terms and conditions of the Agreement are, as hereby amended, ratified and confirmed in all respects.”) 44. El 1ro de abril de 2021, la señora Sustache Peña informó por medio de correo electrónico que, una vez recibieran la Resolución sobre Declaratoria de Herederos, su contable radicaría la Planilla Informativa de Caudal Relicto porque ya tenían en su poder toda la información necesaria para radicar dicha Planilla. Esa Planilla les permitiría obtener el Relevo de Hacienda necesario para cerrar la compraventa. 45. El 7 de mayo de 2021, la señora Franceschini cursó una comunicación por correo electrónico a la Sra. Castañer, informándole que Preferred Mortgage había aprobado un financiamiento hipotecario al señor Rizer para la compra de la propiedad y que, por parte de los compradores, estaban listos para cerrar la transacción y otorgar la escritura de compraventa. 46. El señor Rizer testificó, y así este tribunal le mereció credibilidad, que había obtenido el financiamiento para comprar la propiedad con una hipoteca en mayo de 2021, además de tener el capital disponible para comprarla sin financiamiento. TA2025AP00233 12
47. El 12 de mayo de 2021, el señor Rizer, la señora. Sustache Peña, el Sr. Juan Manuel Martínez Sustache y el Sr. Christian Martínez Sustache suscribieron una enmienda al Contrato con el propósito de extender hasta el 7 de agosto de 2021 el término para que las partes otorgaran la escritura de compraventa. Nuevamente, los comparecientes ratificaron y confirmaron los demás términos del Contrato. 48. El 1ro de junio de 2021 la señora Franceschini envió un correo electrónico a la señora Castañer con la carta de aprobación de Preferred Mortgage (“Here is the letter of approval from the bank”) y solicitando se le actualice sobre la presentación de la Planilla Informativa de Caudal Relicto y la solicitud del Relevo de Hacienda. 49. Ese mismo día, la señora Castañer le envió por correo electrónico a la señora Franceschini copia de la enmienda al Contrato de 12 de mayo de 2021 firmada por los demandados. Además, le informó que esperaban recibir pronto el Relevo de Hacienda (“Hopefully we get the relevo soon.”). 50. El 23 de junio de 2021, 78 días luego de que el tribunal emitiera la Resolución de Declaratoria de Herederos, la señora Franceschini le cursó un correo electrónico a la corredora de bienes raíces de los demandados, en el que le solicitó nuevamente una actualización sobre el estado del Relevo de Hacienda. 51. El 29 de junio de 2021, la señora Franceschini nuevamente le dio seguimiento a la señora Castañer en cuanto al Relevo de Hacienda y le ofreció los servicios de un gestor para que asistiera a los vendedores en el proceso de obtener el Relevo de Hacienda, con el propósito de poder lograr el cierre de la compraventa a la mayor brevedad posible, según pactado. 52. El 8 de julio de 2021, la señora Franceschini le dio seguimiento a la señora Castañer en relación con el Relevo de Hacienda y le solicitó una explicación en cuanto a las razones por las que el proceso ante el Departamento de Hacienda se estaba demorando tanto. Esto, con el propósito de poder lograr el cierre de la compraventa a la mayor brevedad posible, según pactado. 53. El 26 de julio de 2021, la señora Franceschini le informó, por medio de correo electrónico, a la señora Castañer que el señor Rizer se encontraba comprometido con finiquitar la transacción y le ofreció cualquier ayuda que necesitaran los vendedores para poder llevar a cabo la misma, con el propósito de poder lograr el cierre de la compraventa a la mayor brevedad posible, según pactado 54. El 3 de agosto de 2021, la señora Franceschini le informó a la señora Castañer que el señor Rizer estaba dispuesto a pagar por los servicios de un gestor para agilizar el proceso de los vendedores de obtener el Relevo de Hacienda (“As I mentioned, I have a contact for a “gestor”, “facilitator”, that might be able to help us moving forward. I am including the information below in the event that we wish to use the services. We are willing to pay for this, if the accountant finds that this could be useful.”). Le reiteró, además, que el señor Rizer continuaba comprometido con cerrar la transacción (“And lastly, we just want to reaffirm our commitment to this process. We have made every effort to keep this moving forward and we are ready to help in any way we can.”). 55. Para el 7 de agosto de 2021, fecha en la que vencía la enmienda al Contrato firmada por las partes, el señor TA2025AP00233 13
Rizer se encontraba listo para cerrar la transacción y firmar la escritura de compraventa, y así se lo había informado a la parte vendedora y la señora Castañer en múltiples ocasiones, sin que los vendedores comparecieran al cierre de la compraventa. 56. La señora Franceschini testificó, y este tribunal así le dio credibilidad que, además de los correos electrónicos, habló por teléfono con la señora Castañer y le solicitó que los demandados comparecieran al cierre de la compraventa. 57. Al 7 de agosto de 2021, el señor Rizer y la señora. Franceschini entendían que los vendedores habían solicitado el Relevo de Hacienda y que dicha solicitud se encontraba pendiente ante el Departamento de Hacienda. 58. Además, a esa fecha, el señor Rizer y la señora Franceschini entendían que, en cumplimiento con el Contrato, los vendedores estaban siendo diligentes para resolver la dilación imprevista de necesitar obtener el Relevo de Hacienda y, una vez obtenido, finiquitar la compraventa. 59. Al 7 de agosto de 2021, ni los demandados ni la señora Castañer le habían informado al señor Rizer o a la señora Franceschini que el Relevo de Hacienda aún no se había solicitado al Departamento de Hacienda. 60. Al 7 de agosto de 2021, los vendedores tampoco habían informado al señor Rizer que se necesitara de alguna aprobación adicional del Banco Popular de Puerto Rico para finiquitar la transacción. 61. En o alrededor del 26 de julio de 2021, el señor Rizer firmó una enmienda al Contrato con el propósito de extender hasta el 7 de octubre de 2021 el término para que las partes otorgaran la escritura de compraventa. La señora Sustache Peña, el Sr. Juan Manuel Martínez Sustache y el Sr. Christian Martínez Sustache también firmaron la referida enmienda. No obstante, éstos añadieron por primera vez por separado un adendum indicando que el Contrato estaba sujeto a la aprobación del banco del “short-sale” de la propiedad por la suma de $2,000,000.00. 62. El señor Rizer no firmó el referido adendum por entender que esa condición nunca fue parte del Contrato. 63. El 15 de septiembre de 2021, la señora Sustache Peña le envió una comunicación a la señora Castañer dirigida al señor Rizer en la que le confirmó que ella y sus hijos interesaban finiquitar la transacción a la mayor brevedad y que informarían al señor Rizer tan pronto recibieran el Relevo de Hacienda que estaban supuestamente esperando (“Please let Buyers know that it is to our Benefit to close this transaction as soon as posible. As soon as we have the papers from Hacienda we will notify the bank and the purchaser.”). 64. El 27 de octubre de 2021, la parte demandada comenzó por primera vez a realizar los trámites ante el Departamento de Hacienda en cuanto a la Planilla Informativa de Caudal Relicto con el fin de obtener el Relevo de Hacienda con relación al Dr. Manuel Martínez Colón. No obstante, no completaron la solicitud requerida por el Departamento de Hacienda sino hasta el 20 de julio de 2023, catorce meses después de comenzado este pleito. TA2025AP00233 14
65. El 24 de noviembre de 2021, la señora Franceschini le envió un correo electrónico a la señora Castañer expresando su frustración ante la poca información que estaban recibiendo de parte de los vendedores en cuanto a la solicitud del Relevo de Hacienda y, una vez más, ofreciendo su ayuda e, incluso, cubrir los costos legales para agilizar el proceso (“It’s been difficult for the buyers when there is very little information being shared with them so that they can understand where we are in this process. We would like to help, and would even be willing to assume the legal costs in order to help facilitate the process.”). 66. El 3 de diciembre de 2021, el señor Rizer, a través de su representación legal, envió una carta a los demandados reiterando su exigencia de que cumplieran con sus obligaciones contractuales y le vendieran la propiedad, e informaran una fecha hábil para otorgar la Escritura de Compraventa. 67. La referida carta fue contestada por los demandados, por conducto de la Lcda. Mercybelle Redondo, el 13 de diciembre de 2021. En esta carta, los demandados asumieron por primera vez la postura de que el Contrato expiró el 8 de diciembre de 2020. 68. El señor Rizer se sorprendió por esta respuesta debido a que los demandados habían ratificado el Contrato y firmado varias enmiendas extendiendo su vencimiento durante el 2021. 69. El 25 de abril de 2022, el señor Rizer envió una carta a los demandados en la que, nuevamente, insistió en que se cumplieran las obligaciones contractuales y otorgaran la escritura de compraventa. El señor Rizer también se reiteró en su intención de evitar un pleito judicial a toda costa. 70. El 22 de octubre de 2022 y 22 de diciembre de 2022 el Banco Popular de Puerto Rico instó los pleitos de ejecución de hipotecas contra los demandados para el cobro de dinero de las hipotecas que gravan la propiedad. (Civil número BY2022CV05316, consolidado con BY2023CV02750 y BY2022CV06522). 71. El 20 de julio de 2023, los demandados finalizaron el proceso de radicación de la Planilla Informativa de Caudal Relicto ante el Departamento de Hacienda. 72. El 21 de julio de 2023, el Departamento de Hacienda emitió el Certificado de Cancelación de Gravamen Contributivo (Relevo de Hacienda) del doctor Martínez Colón. 73. De acuerdo con el testimonio del Sr. Rizer, al cual este tribunal le brinda entera credibilidad, luego de que los demandados recibieran el Relevo de Hacienda, este solicitó a través de su abogado que cumplieran con el Contrato y otorgaran la escritura de compraventa, pero estos le respondieron que no honrarían el precio de compraventa de $2,000,000.00 acordado en el Contrato y que el precio de compraventa ahora sería de $5,000,000.00. Nótese que la parte demandada renunció a presentar el testimonio de los dos hijos del doctor Martínez para refutar este hecho. Tampoco fue refutado por la señora Sustache en su testimonio. 74. Actualmente la señora Sustache Peña y el codemandado Sr. Christian Martínez Sustache residen en la propiedad objeto de este litigio. De hecho, la Sra. Sustache Peña ha vivido ininterrumpidamente en la propiedad por 34 años, TA2025AP00233 15
esto a pesar de que no ha realizado pago alguno por concepto de las deudas hipotecarias desde el año 2016. La señora Sustache Peña admitió que, entre el verano de 2021, fecha en que el señor Rizer debió adquirir la propiedad y el presente, se ha ahorrado sobre medio millón de dólares en el pago de hipotecas mientras continúa viviendo la propiedad. 75. Luego del fallecimiento del doctor Martínez Colón, los actos cometidos por sus herederos daban la impresión al señor Rizer que éstos tenían interés en honrar el Contrato y que solo restaba recibir la declaratoria de herederos y el Relevo de Hacienda para otorgar la escritura. 76. Los demandados nunca comparecieron al cierre de la compraventa según requerido por el señor Rizer y su corredora de bienes raíces, la señora Franceschini. 77. El señor Rizer se vio forzado a pagar $98,900.00 por concepto de renta como resultado directo de no haber podido adquirir la propiedad según pactado por los demandados ni finiquitar la compraventa. 78. El señor Rizer sufrió angustias mentales consistentes en daño emocional, ansiedad y disputas conyugales al no saber durante varios años si los demandados finalmente cumplirían sus obligaciones contractuales, lo cual lo llevó a retrasar el tener hijos con su esposa y empezar su familia.26
En virtud de tales determinaciones, el foro primario concluyó
que los Apelantes incumplieron con el contrato de compraventa
pactado con el Apelado e incurrieron en dolo contractual. Por lo
anterior, decretó que procede el cumplimiento específico del
contrato mediante la venta de la propiedad libre de cargas y
gravámenes. No obstante, adelantó que, en caso de que el
cumplimiento específico no resulte viable procedería acatar la
siguiente orden:
En caso de que el cumplimiento específico no sea viable, sea por determinación del demandante o del acreedor hipotecario, se ordena la indemnización en daños por incumplimiento contractual. Se le ordena a la parte demandada a requerirle a la Sra. Ana Castañer que entregue al Sr. Rizer el depósito por la suma de $80,000.00, más los intereses acumulados, si alguno se haya generado en dicha cuenta. Además, se le ordena a la parte demandada al resarcimiento de los daños y perjuicios resultantes de su incumplimiento contractual al verse impedido el demandante de disfrutar el aumento en el valor de la propiedad frente al precio pactado de venta. Se les ordena a los demandados al pago de la suma de $2,000,000.00 por este concepto. Asimismo, se les ordena a los demandados al pago de $98,900.00 por concepto de renta pagada por el demandante como resultado directo del incumplimiento de los demandados con el Contrato. Se le ordena, también, a los demandados al pago de $15,000.00 por concepto de angustias mentales, las costas, intereses pre-sentencia a
26 SUMAC TPI, Entrada Núm. 241, págs. 7-17. TA2025AP00233 16
razón del 8.75% y la cantidad de $15,000.00 por concepto de honorarios por temeridad. La suma total generará intereses legales desde esta fecha hasta que sea satisfecha a razón del 8.75%. Las sumas anteriores representan una obligación solidaria de los codemandados.27
Oportunamente, el 13 de julio de 2025, la Parte Apelante
sometió Moción de Reconsideración de Sentencia. Tras revisar su
escrito, el foro primario declaró No Ha Lugar dicha petición el 14 de
julio de 2025.28
Inconformes, el 13 de agosto de 2025, los Apelantes acuden
ante nosotros y aducen los siguientes señalamientos de error:
PRIMER ERROR: ERRÓ EL FORO RECURRIDO AL DICTAR SENTENCIA RESOLVIENDO QUE LOS DEMANDADOS-APELANTES INCURRIERON EN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL Y ORDENANDO A LOS DEMANDADOS-APELANTES EL CUMPLIMIENTO ESPECÍFICO DEL CONTRATO O, EN SU DEFECTO, EL PAGO DE LA SUMA DE $2,000,000 AL DEMANDANTE- APELADO RIZER POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS RESULTANTES DEL ALEGADO INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. SEGUNDO ERROR: ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN Y, POR TANTO, ERRÓ EL FORO RECURRIDO AL DICTAR SENTENCIA RESOLVIENDO QUE LOS DEMANDADOS INCURRIERON EN DOLO Y MALA FE EN EL CUMPLIMIENTO DE SU OBLIGACIÓN CONTRACTUAL CON EL DEMANDANTE-APELADO RIZER. TERCER ERROR: ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN Y, POR TANTO, ERRÓ EL FORO RECURRIDO AL ORDENARLE A LOS DEMANDADOS-APELANTES EL PAGO DE $15,000 A FAVOR DEL DEMANDANTE-APELADO RIZER POR ANGUSTIAS MENTALES. CUARTO ERROR: ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN Y, POR TANTO, ERRÓ EL FORO RECURRIDO AL ORDENARLE A LOS DEMANDADOS-APELANTES EL PAGO DE $98,900 A FAVOR DEL DEMANDANTE-APELADO RIZER POR CONCEPTO DE SU PAGO DE RENTA. QUINTO ERROR: ABUSÓ DE SU DISCRECIÓN Y, POR TANTO, ERRÓ EL FORO RECURRIDO AL IMPONERLE A LOS DEMANDADOS-APELANTES EL PAGO DE $15,000 EN HONORARIOS DE ABOGADOS POR ALEGADA TEMERIDAD.
Sometido su recurso, el señor Rizer radicó Alegato en
Oposición el 5 de diciembre de 2025. Con el beneficio de la
comparecencia de ambas partes, procedemos a exponer la
27 SUMAC TPI, Entrada Núm. 241, pág. 34. 28 SUMAC TPI, Entradas Núm. 247 y 251. TA2025AP00233 17
normativa jurídica aplicable a la controversia ante nuestra
consideración.
II. A. Estándar de revisión de apreciación de prueba
En nuestro ordenamiento jurídico, como norma general, los
tribunales revisores no intervenimos en la apreciación de la prueba,
la adjudicación de credibilidad y las determinaciones de hechos que
realiza ese foro Sucn. Rosado v. Acevedo Marrero, 196 DPR 844, 917
(2016). Esta limitación responde al hecho de que “no celebramos
juicios plenarios, no presenciamos el testimonio oral de los testigos,
no dirimimos credibilidad y no hacemos determinaciones de
hechos”. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 770 (2013)
Así, pues, la “tarea de adjudicar credibilidad y determinar lo que
realmente ocurrió depende en gran medida de la exposición del juez
o la jueza a la prueba presentada”. Gómez Márquez et al. v. El
Oriental, 203 DPR 783, 792 (2020). Esto “incluye, entre otros
factores, ver el comportamiento del testigo mientras ofrece su
testimonio y escuchar su voz”. Íd. (citando a Dávila Nieves v.
Meléndez Marín, supra, pág. 771).
Sin embargo, la deferencia judicial brindada por los foros
revisores descansa en un marco de discreción. Pueblo v. Rivera
Montalvo, 205 DPR 352, 373 (2020). La discreción es “una forma de
razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para llegar a una
conclusión justiciera”. Medina Nazario v. McNeil Healthcare LLC,
194 DPR 723, 729 (2016). Así que, ese juicio discrecional “no es en
función al antojo o voluntad de uno, sin tasa ni limitación alguna”.
Pueblo v. Rivera Montalvo, pág. 373; Santa Aponte v. Srio. Del
Senado, 105 DPR 750, 770 (1977). Por tanto, los tribunales revisores
tenemos facultad para sustituir el criterio que utilizó el foro primario
por el nuestro únicamente cuando existen circunstancias
extraordinarias en las que se pruebe que el foro primario “actuó con TA2025AP00233 18
prejuicio o parcialidad o incurrió en craso abuso de discreción o en
error manifiesto”. Citibank et al. v. ACBI et al., 200 DPR 724, 736
(2018).
Sobre este aspecto, la jurisprudencia vigente reconoce que un
tribunal incurrió en un error manifiesto “cuando, de un análisis de
la totalidad de la evidencia, el tribunal apelativo queda convencido
de que se cometió un error, aunque haya evidencia que sostenga las
conclusiones de hecho del tribunal”. Gómez Márquez et al. v. El
Oriental, supra, pág. 793. Esto implica que “la apreciación de esa
prueba se distancia de la realidad fáctica o es inherentemente
imposible o increíble”. Íd. Dicho estándar de revisión, “restringe
nuestra facultad para sustituir el criterio del foro primario a
escenarios en los que de la prueba admitida no exista base suficiente
que apoye tal determinación”. Pueblo v. Toro Martínez, 200 DPR 834,
859 (2018).
Por otro lado, el juzgador incurre en pasión, prejuicio o
parcialidad si actúa “movido por inclinaciones personales de tal
intensidad que adopta posiciones, preferencias o rechazos con
respecto a las partes o sus causas que no admiten cuestionamiento
sin importar la prueba recibida en sala e incluso antes de que se
someta prueba alguna”. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra,
pág. 782. De otra parte, un tribunal puede actuar en abuso de
discreción cuando el juez: (1) ignora sin fundamento algún hecho
material importante que no podía pasar por alto, (2) concede
demasiado peso a un hecho inmaterial y funda su decisión
principalmente en ese hecho irrelevante, (3) a pesar de examinar
todos los hechos del caso, hace un análisis liviano y la
determinación resulta irrazonable. (Citas omitidas). Pueblo v.
Sanders Cordero, 199 DPR 827, 841 (2018). TA2025AP00233 19
B. Los contratos
El Art. 1042 del Código Civil de Puerto Rico de 1930 (“Código
Civil”) enumera las fuentes de las obligaciones reconocidas por
nuestro ordenamiento jurídico.29 En específico, el referido artículo
dispone que “[l]as obligaciones nacen de la ley, de los contratos y
cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que
intervenga cualquier género de culpa o negligencia”. 31 LPRA ant.
sec. 2992.
Sobre las obligaciones de naturaleza contractual, el Art. 1206
del Código Civil, supra, establece que un “contrato existe desde que
una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u
otras, a dar alguna cosa, o prestar algún servicio”. 31 LPRA ant. sec.
3371. Ahora bien, para que un contrato sea fuente de obligaciones
es necesario que concurran los siguientes requisitos, a saber: (1)
consentimiento de los contratantes; (2) objeto cierto que sea materia
del contrato, y (3) causa de la obligación que se establezca. Arts.
1213 y 1230 del Código Civil, 31 LPRA ant. secs. 3391 y 3451. De
concurrir tales criterios, adviene a la vida jurídica una obligación de
naturaleza contractual.
En cuanto a este particular, el Artículo 1210 del Código Civil,
supra, dispone que “[l]os contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento
de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias
que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la
ley”. 31 LPRA ant. sec. 3375. Al interpretar el equivalente de este
artículo en el Código Civil Español, el tratadista José María Manresa
y Navarro explica que “[l]a perfección viene a significar el nacimiento,
la aparición del contrato como tal vínculo obligatorio, resultado de
la conformidad a que se llega”. José M. Manresa, Comentarios al
29 Hacemos referencia a las disposiciones del Código Civil (1930) derogado por ser
la ley vigente a la fecha que ocurrieron los hechos que hoy se dilucidan. TA2025AP00233 20
Código Civil Español, 6ta ed., Madrid, Ed. Reus, 1967, T. VIII, Vol.
II, pág. 434.
Por otro lado, el perfeccionamiento de un contrato es
distinguible de su consumación. El primero denota el momento en
que el contrato toma vida jurídica, mientras que el segundo
“significa su extinción, debida al cumplimiento de las obligaciones
que engendró [el contrato]”. Íd., pág. 435. Es decir, ambos conceptos
aluden a distintas etapas dentro de la vigencia de un contrato. Así
pues, una vez el contrato es perfeccionado, se torna obligatorio entre
las partes.
En consonancia con lo anterior, es importante establecer que,
las relaciones contractuales en nuestra jurisdicción se rigen por el
principio de pacta sunt servanda. El referido principio, estatuido en
el Art. 1044 del Código Civil, supra, preceptúa que las obligaciones
que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes
contratantes, y deben cumplirse al tenor de estos. 31 LPRA sec.
2994. En esa dirección, los tribunales no pueden relevar a una
parte de cumplir con lo que se obligó a hacer, mediante
contrato, cuando este es legal y válido y no contiene vicio
alguno. De Jesús González v. A.C., 148 DPR 255, 271 (1999).
C. El contrato de compraventa
“Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se
obliga entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un
precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. 31 LPRA ant. sec.
3741. Cónsono con esta normativa, se ha categorizado el contrato
de compraventa como un negocio jurídico bilateral, el cual crea
obligaciones recíprocas. Martínez v. Colón Franco, 125 DPR 15, 32
(1989). Este arreglo contractual se formaliza cuando las partes
alcanzan un acuerdo en cuanto a la cosa y el precio, “siendo estos
últimos los elementos objetivos o reales de dicho contrato”. Bco.
Popular v. Registrador, 181 DPR 663, 672 (2011). TA2025AP00233 21
Según discute el tratadista José Manresa, el contrato de
compraventa es consensual, y el único requisito para su
perfeccionamiento es que haya consentimiento sobre el precio y la
cosa. José M. Manresa, Comentarios al Código Civil Español, op. cit.,
pág. 11. “[B]asta para que exista el contrato de compraventa que
recíprocamente se obliguen el vendedor a entregar una cosa
determinada y el comprador a pagar por ella un precio cierto,
quedando con esto perfecto el contrato, aun no habiéndose hecho
entrega de la cosa y el precio”. Íd. (Énfasis nuestro). Por ello, solo
se necesita el consentimiento de las partes para que nazcan las
respectivas obligaciones.
D. Incumplimiento contractual y daños ex contractus
Una acción de incumplimiento de contrato le permite a la
parte perjudicada solicitar el cumplimento específico de lo pactado
o exigir la resolución del contrato e indemnización de daños. Véase
Artículo 1077, 31 LPRA ant. sec. 3052. “[L]a responsabilidad
contractual se basa en el quebrantamiento de un deber que surge
de un contrato expreso o implícito”. Rivera Sanfeliz et al. v. Jta. Dir.
First Bank, 193 DPR 38, 56 (2015) (citando a Soc. de Gananciales v.
Vélez & Asoc., 145 DPR 508, 521 (1998)).
Al amparo del Artículo 1055 del Código Civil, supra, “[l]a
responsabilidad procedente del dolo es exigible en todas las
obligaciones”. 31 LPRA ant. sec. 3019. Por tanto, “[q]uedan sujetos
a la indemnización de los daños y perjuicios causados, los que en el
cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o
morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de
aquéllas”. 31 LPRA ant. sec. 3018. Específicamente, el deudor
deberá compensar en daños y perjuicios en el siguiente contexto, de
conformidad con el Artículo 1060 de la precitada legislación:
Los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever TA2025AP00233 22
al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento. En caso de dolo responderá el deudor de todos los que conocidamente se deriven de la falta de cumplimiento de la obligación. (Énfasis nuestro). 31 LPRA ant. sec. 3024. Cónsono con lo discutido, una acción de daños ex contractus
es aquella mediante la cual se reclaman daños derivados del
incumplimiento contractual. Maderas Tratadas v. Sun Alliance, 185
DPR 880, 909 (2012). En esa línea, el Tribunal Supremo de Puerto
Rico ha establecido que “estas reclamaciones tienen por objeto que
se cumpla con las promesas contractuales sobre las cuales las
partes prestaron su consentimiento. Se exige, por lo tanto, que al
daño le preceda una relación jurídica entre las partes concernidas”.
Íd. Por último, en caso de incumplimiento contractual, un
perjudicado puede: exigir el cumplimiento específico de la obligación
o la resolución de este; solicitar el cumplimiento mediante la
obtención del equivalente económico de la prestación debida y, a la
vez, pedir la indemnización de daños y perjuicios resultantes del
incumplimiento. Master Concrete Corp. v. Fraya, S.E., 152 DPR 616,
625 (2000).
E. El dolo contractual
En nuestro estado de derecho, el dolo puede manifestarse en
dos (2) etapas distintas del curso de los negocios jurídicos, a saber:
(1) en el origen o la formación de estos, tomando la forma de un vicio
de consentimiento y (2) en la ejecución de las obligaciones ya
existentes. Colón v. Promo Motor Imports, Inc., 144 DPR 659, 668-9
(1997). En cuanto al segundo, “surge, no en la etapa de la
contratación, sino en el curso de la consumación del contrato” y
“consiste en la omisión consciente, intencionada y voluntaria de
eludir el cumplimiento de la obligación, con conocimiento de que se
realiza un acto injusto”. Íd., pág. 668.
Ahora bien, el dolo no se presume, por lo cual, no se puede
establecer mediante meras alegaciones, sino “corresponde a quien TA2025AP00233 23
reclama dicha conducta dolosa la responsabilidad de la prueba”.
Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 253 (2002). En
tal sentido, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha precisado que la
determinación de dolo es “una cuestión de hecho que no se
sustenta con la mera alegación del reclamante, sino que hace
falta aportar prueba, la cual deberá ser valorada exclusivamente
por el juez de instancia”. Íd. (Énfasis nuestro).
F. Daños por angustias mentales
Nuestro ordenamiento jurídico reconoce que “[e]l que por
acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o
negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. 31 LPRA ant.
sec. 5141. Por consiguiente, una acción de daños requiere que
concurran tres requisitos, a saber: (1) tiene que haber un daño real;
(2) debe existir nexo causal entre el daño y la acción u omisión de
otra persona, y (3) el acto u omisión tiene que ser culposo o
negligente. López v. Porrata Doria, 169 DPR 135, 150 (2006) (citando
a Bonilla v. Chardón, 118 DPR 559, 610 (1987)).
Ahora bien, el concepto de daño se entiende como “todo
menoscabo material o moral causado contraviniendo una norma
jurídica, que sufre una persona y del cual haya de responder otra”.
Sagardía de Jesús v. Hosp. Aux. Mutuo, 177 DPR 484, 505 (2009).
En ese sentido, nuestro más Alto Foro ha precisado la división
existente entre los daños patrimoniales y los no patrimoniales.
Rivera v. S.L.G. Díaz, 165 DPR 408, 428 (2005). Así, pues, el daño
patrimonial es aquel menoscabo valorable en dinero sobre el
patrimonio de la persona que ha sido perjudicada. Sagardía de
Jesús v. Hosp. Aux. Mutuo, supra, pág. 506. Por otro lado, el daño
no patrimonial es aquel que en principio “no tiene base equivalencial
que caracteriza a los patrimoniales, por afectar precisamente a
elementos o intereses de difícil valoración pecuniaria”. Íd. (citando a TA2025AP00233 24
J. Santos Briz, Tratado de Derecho Civil, Barcelona, Ed. Bosch,
2003, T. III, pág. 460).
Como parte de los daños no patrimoniales, se desprenden los
daños morales los cuales son los “infligidos a las creencias, los
sentimientos, la dignidad, la estima social o la salud física o psíquica
del perjudicado”. Rivera v. SLG Díaz, supra, pág. 428 (2005). El
Tribunal Supremo de Puerto Rico ha establecido que este concepto
es amplio y abarca distintitas vertientes de la naturaleza del ser
humano que van desde “el dolor físico o corporal,
las angustias mentales, hasta los daños o las lesiones corporales”.
Sagardia De Jesús v. Hosp. Aux. Mutuo, supra, pág. 507.
En consecuencia, nuestro ordenamiento jurídico reconoce
que las angustias mentales presuponen la concesión de un daño.
Cintrón Adorno v. Gómez, 147 DPR 576, 597 (1999). Aquellas
partidas que vayan dirigidas a indemnizar esas angustias y
sufrimiento mentales tienen como finalidad remediar el dolor y los
sufrimientos tanto físicos como mentales que padece una persona
como consecuencia de un acto culposo o negligente. Íd.
Para que una reclamación de este tipo proceda, es
imprescindible probar sufrimientos y angustias morales profundas.
Rivera v. S.L.G. Díaz, supra, pág. 432. Por consiguiente, es necesario
que la parte afectada presente prueba para que el juzgador pueda
determinar el valor razonable de los daños morales, probando que
no se trata de una simple pena pasajera. Íd.
G. Temeridad
La Regla 44.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.
44.1(d), otorga a los tribunales la facultad de imponer honorarios de
abogado, en caso de que cualquier parte o su abogado o abogada
haya procedido con temeridad o frivolidad. 32 LPRA Ap. V, R.
44.1(d). Puesto que la determinación de “si ha mediado o
no temeridad recae sobre la sana discreción del tribunal TA2025AP00233 25
sentenciador[,] solo se intervendrá con ella en casos en que ese foro
haya abusado de tal facultad”. Maderas Tratadas v. Sun Alliance et
al., supra, pág. 926.
El concepto de temeridad se ha descrito como uno amplio.
Torres Montalvo v. Gobernador ELA, 194 DPR 760, 778 (2016). De
conformidad con lo anterior, el Tribunal Supremo ha establecido que
la temeridad constituye aquel comportamiento que incide en los
procesos judiciales y afecta, tanto el buen funcionamiento de los
tribunales, como la administración de la justicia. Íd. Por tanto, su
imposición sirve como una penalidad cuando la parte actúa con
“terquedad, obstinación, contumacia e insistencia”,
particularmente, cuando “en una actitud desprovista de
fundamentos, obliga a la otra parte, innecesariamente, a asumir las
molestias, gastos, trabajo e inconveniencias de un pleito”. Íd.
A modo ilustrativo, nuestro Máximo Foro ha considerado las
siguientes circunstancias como temeridad, a saber:
(1) contestar una demanda y negar responsabilidad total, aunque se acepte posteriormente; (2) defenderse injustificadamente de la acción; (3) creer que la cantidad reclamada es exagerada y que sea esa la única razón que se tiene para oponerse a las peticiones del demandante sin admitir francamente su responsabilidad, pudiendo limitar la controversia a la fijación de la cuantía a ser concedida; (4) arriesgarse a litigar un caso del que se desprendía prima facie su responsabilidad, y (5) negar un hecho que le conste es cierto a quien hace la alegación. C.O.P.R. v. S.P.U., 181 DPR 299, 342 (2011). (Cita omitida).
De manera similar, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
reconocido que existe temeridad cuando una parte: (1) insiste en
alegar algo sin alguna prueba fehaciente, (2) niega los hechos que le
constan o son de fácil corroboración y (3) dilata los procedimientos
judiciales para no responder por sus obligaciones. Consejo Titulares
v. MAPFRE, 2024 TSPR 140, 215 DPR ___ (2024); SLG González-
Figueroa v. SLG et al, 209 DPR 138, 149-150 (2022). No obstante,
esta no es una lista taxativa, pues la determinación de temeridad
descansa en la discreción del tribunal, al considerar los siguientes TA2025AP00233 26
factores, a saber: (1) el grado de temeridad; (2) el trabajo realizado;
(3) la duración y naturaleza del litigio; (4) la cuantía involucrada, y
(5) el nivel profesional de los abogados. Íd., págs. 342-343 (citando
a R. Hernández Colón, Derecho Procesal Civil, San Juan, Ed.
LexisNexis, 2010, Sec. 4402).
Ahora bien, la imposición de honorarios de abogado no
procede en todos los casos. PR Fast Ferries et al. v. AAPP, 213 DPR
103, 115 (2023). Por tanto, su concesión está limitada a la
determinación de temeridad o frivolidad por parte del tribunal,
según lo establece la Regla 44(d) de Procedimiento Civil, supra. Así
que, la imposición de honorarios no opera automáticamente, puesto
que depende de la determinación discrecional que haga el tribunal
en torno a si la parte perdidosa o su abogado actuó con temeridad o
frivolidad. PR Fast Ferries et al. v. AAPP, supra, pág. 115. En ese
sentido, la jurisprudencia vigente establece que no existe temeridad
cuando el litigante actúa, a la luz de una apreciación errónea de una
cuestión de derecho, y no hay precedentes sobre la cuestión, o
cuando existe alguna desavenencia honesta en cuanto a quién
favorece el derecho aplicable según los hechos del caso. Consejo
Titulares v. MAPFRE, supra (citando a Oliveras, Inc. v. Universal Ins.
Co., 141 DPR 900, 936 (1996)). Tampoco procede la concesión de
honorarios en aquellos litigios que encierran planteamientos
complejos y novedosos aun no resueltos en nuestra jurisdicción.
Meléndez Vega v. El Vocero De PR, 189 DPR 123, 212 (2013);
Maderas Tratadas v. Sun Alliance et al., 185 DPR 880, 926 (2012).
III.
En el recurso de epígrafe, los Apelantes argumentan que no
incurrieron en incumplimiento contractual y dolo. Por tanto,
sostienen que el foro primario incidió al imponer el pago en concepto
daños por angustias mentales y al ordenarles compensar al Apelado
por los gastos asumidos en cuanto a la renta de unas propiedades TA2025AP00233 27
inmuebles. Por último, también arguyen que el foro a quo erró al
concluir que desplegaron una conducta temeraria. En vista de ello,
nos peticionan la revocación de la Sentencia apelada.
En oposición, el señor Rizer nos invita a confirmar el dictamen
impugnado. Alega que los Apelantes se obligaron a venderle una
propiedad inmueble, y este acordó comprarla. Sin embargo, sostiene
que estos no actuaron con diligencia para completar el proceso de
la compraventa, según estipulado por ambas partes. Por lo que,
argumenta que incurrieron en incumplimiento contractual y dolo.
Luego de un análisis sosegado del recurso presente, a la luz
del estado de derecho vigente al momento de los hechos,
determinamos que el foro primario actuó correctamente al resolver
que la Parte Apelante incurrió en incumplimiento contractual.
Adelantamos que el dictamen aquí cuestionado descansa en la
totalidad de la prueba desfilada en la celebración del juicio, y a su
vez, es consistente con el derecho discutido en el acápite anterior.
Veamos.
En el señalamiento de error (1), los Apelantes arguyen que el
foro a quo incidió al determinar que estos incurrieron en
incumplimiento contractual. En aras de prevalecer en su
contención, indican que los atrasos en la consumación del contrato
no constituyen incumplimiento contractual. Aseveran que no se
celebró la transacción final porque el negocio jurídico estaba
condicionado a la aprobación de un short sale. No les asiste la razón.
Surge del expediente ante nuestra consideración que, las
partes pactaron un contrato de compraventa el 9 de octubre de
2020, cuyos términos son claros y no se prestan para
interpretaciones arbitrarias e irrazonables. Particularmente, dicho
arreglo contractual establece la siguiente obligación:
The undersigned MANUEL MARTÍNEZ and EDDA SOUSTACHE [sic] (“the SELLERS”) agree to sell, and the Undersigned ALAN THEODORE RIZER and MARIA TA2025AP00233 28
GABRIELA CORDOBA ARIAS (the “BUYERS”) agree to buy, the property located at 513 Tintillo Hills Road, Guaynabo, PR 00966 (the “Property”).
The BUYERS accept to buy the Property in “as is where is condition.30 (Énfasis nuestro).
De expediente se desprende, además que, la compraventa se
acordó por el precio cierto de dos millones de dólares
($2,000,000.00).31 A tales efectos, la cláusula seis (6) del aludido
contrato dispone que los vendedores tendrán la obligación de
entregar la propiedad libre de deudas y gravámenes, según se
esboza a continuación:
SELLERS will transfer to BUYERS the Property described above, free of any liens or debts, including but not limited to, Property taxes (CRIM), Home Owner’s Association Dues, all electric and water charges accrued, etc. Transfer of property will be done according to Puerto Rico law.32 (Énfasis nuestro).
Por su parte, la cláusula cinco (5) del referido contrato
prescribe que ambas partes se comprometerán a actuar de manera
diligente y en el mejor interés para completar la transacción:
Parties agree and understand that unforeseen delays may occur, but that they will act diligently and in the best interest in completing the transaction. Possession shall be given to BUYER within 15 days from the day of the closing, unless otherwise agreed in writing by both parties. SELLERS will pay BUYERS a prorated fee from the monthly payment of the mortgage and maintenance (HOA) expense from the closing until the date the Property is actually transferred to the BUYERS.33 (Énfasis nuestro).
A la luz de lo anterior, concluimos que no surge del aludido
contrato, ni de las extensiones firmadas por las partes que la venta
estuviera sujeta a la aprobación de un short sale ante el Banco
Popular.34 En consecuencia, razonamos que, ante la ausencia de
dicha condición, los Apelantes incurrieron en incumplimiento
contractual, pues no procedieron de manera diligente y de buena fe
30 Entrada Núm. 228 SUMAC TPI, Anejo I, Exhibit 1 (Estipulado). 31 Íd. 32 Íd. 33 Íd. 34 Íd. Anejos II, III, y IV, Exhibits 2, 3, 4, 5, (Estipulados). TA2025AP00233 29
para acatar los términos, según estipulados en el contrato en
cuestión.
Por cierto, notamos que, para justificar su dilación, la Parte
Apelante aduce que su demora se produjo por el retraso en la
expedición del Relevo de Cancelación de Gravamen ante el
Departamento de Hacienda. En otras palabras, razonan que su
dilación no responde al incumplimiento contractual señalado, sino
a causas ajenas a su voluntad. No obstante, luego de examinar con
sumo cuidado la totalidad del expediente, colegimos que esta
alegación tampoco se sustenta por la prueba que describimos a
continuación.
Consta en el expediente ante nos que, los Apelantes no
desplegaron la diligencia requerida para completar la transacción,
de conformidad con la cláusula cláusula cinco (5) del referido
contrato. Así pues, no actuaron de manera oportuna en la
tramitación del Relevo de Cancelación de Gravámenes, lo cual
impidió que se celebrara el cierre de la compraventa pactada. Así,
pues, la Certificación del Departamento de Hacienda nos revela que
la Parte Apelante inició los trámites ante la aludida agencia el 27 de
octubre de 2021, es decir, seis (6) meses y veintiséis (26) días, luego
de haber recibido la Declaratoria de Herederos.35 Asimismo, dicha
Certificación devela también que los Apelantes abandonaron el
proceso, por lo cual tuvieron que reiniciar el trámite el 15 de julio
de 2023.36 Ante tal contexto, reiteramos que no se encontraban a la
merced del Departamento de Hacienda, sino que no procedieron
diligentemente ante dicho foro administrativo para garantizar el
35 Sentencia, pág. 15. Ver también SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 6 Estipulado (“El 27 de octubre de 2021 comenzaron a completar la Planilla Informativa de caudal Relicto para el causante Manuel Martínez Colón”). 36 SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 6 Estipulado (“Ante esta situación el
usuario debe comenzar nuevamente el proceso de radicación de la planilla, cumpliendo con todos requisitos establecidos. El 15 de julio de 2023 crean nuevamente el borrador de la planilla”). TA2025AP00233 30
cumplimiento del acuerdo contractual pactado con el señor Rizer.37
Según reseñamos, la conducta adoptada por los Apelantes impidió
que se celebrara el cierre de la compraventa. Por consiguiente,
puntualizamos que no estamos ante una dilación proveniente de
causas ajenas a la voluntad de los Apelantes. Al contrario, ha
quedado demostrado que, estos no actuaron con la diligencia, según
pactada en el contrato, debido a que iniciaron tardíamente el
proceso para obtener el Relevo de Cancelación de Gravámenes.
En consideración a tales circunstancias, la cláusula (10) del
contrato establece que el señor Rizer tiene derecho a requerir el
cumplimiento específico del arreglo contractual y solicitar
indemnización en concepto de daños y perjuicios, tal como se detalla
a continuación:
If BUYERS are ready, willing and able to execute the deed of sale and other closing documents and to pay the cash portion of the purchase price and other adjustments provide for above, but the SELLERS do not execute the deed of sale, the BUYERS shall have the right to specific performance of this contract plus damages, if any, or at their option, cancel this contract and receive the earnest money as total compensation. In either case, SELLERS shall remain liable to pay the broker(s) the full commission provided herein.38 (Énfasis nuestro).
A esos efectos, contemplamos que, el foro primario recibió
prueba testimonial y documental que demostró que el Apelado
cumplió con sus obligación contractual, pues obtuvo el
financiamiento necesario para adquirir la propiedad inmueble.39 Así
se evidenció mediante el testimonio de la Sra. Nicole Franceschini,
corredora de bienes raíces, quien constató que este obtuvo el
financiamiento correspondiente.40 Sin embargo, la prueba
presentada, también evidenció que los Apelantes, en cambio, no
acataron su obligación e impidieron la celebración de la fase final de
37 Sentencia, pág. 13, pár. 49. 38 SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 1, cl. 10. 39 Sentencia, pág. 12, pár. 45 y 46. 40Véase, Regrabación Juicio, 19 de mayo de 2025, del min. 49:45 a 51:18. También ver Regrabación Juicio, 20 de mayo de 2025, del min. 12:00 a 12:55. Véase, también, SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibits 21 y 22 de la parte Demandante. TA2025AP00233 31
la compraventa. A la luz de lo dispuesto, concluimos que el foro
primario no incurrió en prejuicio, parcialidad, abuso de discreción
o error manifiesto respecto a esta conclusión, la cual está
fundamentada en la totalidad de la prueba que tuvo ante su
consideración. Por tanto, nos compete ser deferentes frente al
ejercicio de la apreciación de la prueba asumido por el tribunal
sentenciador, el cual le condujo a determinar que los Apelantes
incumplieron su obligación contractual. Por tanto, colegimos que el
primer señalamiento de error no se cometió.
Resuelto lo anterior, procedemos a atender el señalamiento de
error (2), en el cual la Parte Apelante alega que el foro a quo incidió
al determinar que incurrió en dolo contractual y mala fe.
Nuevamente, no le asiste la razón. Recordemos pues, que, el dolo
puede manifestarse en dos (2) etapas distintas del curso de los
negocios jurídicos, a saber: (1) en el origen o la formación de estos,
tomando la forma de un vicio de consentimiento y (2) en la ejecución
de las obligaciones ya existentes. Colón v. Promo Motor Imports, Inc.,
supra, pág. 668-669. Respecto a este último, enfatizamos que,
“surge, no en la etapa de la contratación, sino en el curso de la
consumación del contrato” y “consiste en la omisión
consciente, intencionada y voluntaria de eludir el cumplimiento
de la obligación, con conocimiento de que se realiza un acto
injusto”. Íd., pág. 668. (Énfasis nuestro).
A tenor con la normativa esbozada, observamos que, el foro
primario les imputó a los Apelantes el dolo contractual que se
manifiesta en el curso de la consumación del contrato. De acuerdo
con la prueba presentada, la Parte Apelante procedió de modo
descuidado en la tramitación del Relevo de Cancelación de
Gravámenes, y, además, no mantuvo adecuadamente informado al TA2025AP00233 32
señor Rizer respecto a este a asunto.41 De hecho, durante el
trascurso del año 2021, los Apelantes le manifestaron a la Parte
Apelada que se encontraban en la espera de que el Departamento
de Hacienda atendiera la solicitud de su trámite. Sin embargo, estos
ni siquiera habían iniciado el proceso ante dicha agencia.42 No
obstante, próximo a culminar ese año, la Parte Apelante comenzó
los trámites ante la aludida agencia el 27 de octubre de 2021, seis
(6) meses y veintiséis (26) días, luego de haber recibido la
Declaratoria de Herederos.43 A su vez, la prueba presentada
constató que el proceso ante el Departamento de Hacienda no se
completó inicialmente por la falta de iniciativa de los solicitantes.
Por consiguiente, ante su inacción, el trámite administrativo se
reinició el 15 de julio de 2023, lo cual impidió la consumación del
contrato objeto del litigio.44
Ahora bien, somos conscientes de que tales circunstancias no
son las únicas que evidencian dolo contractual por parte de los
Apelantes. En un intento de prevalecer en la contienda legal, estos
sostienen que el foro a quo identificó erróneamente que incurrieron
en dolo al pretender vender la propiedad inmueble a un precio mayor
al pactado. Para refutar dicha conclusión, alegan que la aprobación
del short sale había expirado, por lo que, razonan que el precio de la
venta quedó sujeto a la tasación que ordenase la institución
bancaria financiera. Sin embargo, tras evaluar la totalidad de la
prueba, no identificamos prueba que nos permita acoger tal
argumento.
41 Sentencia, pág. 24. 42 Sentencia, págs. 13-15. Véase, también, SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 17 Demandante (correo electrónico notificando que habían recibido la Declaratoria de Herederos, por lo cual podían iniciar los trámites con Hacienda), Exhibit 23 Demandante (correo electrónico donde afirman que “esperan recibir el Relevo pronto”) y Exhibit 5 Estipulado (carta donde la Sra. Sustache manifiesta que tienen el interés de vender la casa y que están a la espera de Hacienda). 43 Sentencia, pág. 15. Véase, también SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 6
Estipulado (“El 27 de octubre de 2021 comenzaron a completar la Planilla Informativa de caudal Relicto para el causante Manuel Martínez Colón”). 44 SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 6 Estipulado. TA2025AP00233 33
En primer lugar, destacamos que, el tribunal a quo tuvo ante
sí evidencia documental y oral, la cual demostró que la cuantía
acordada sobre la compraventa correspondió a una serie de
negociaciones gestionadas por las partes.45 Así lo corroboró
particularmente el testimonio del Sr. Rizer, el cual mereció entera
credibilidad por parte del foro primario.46. En segundo lugar,
puntualizamos que, celebradas tales negociaciones, el contrato en
cuestión se pactó por el precio cierto de dos millones de dólares
($2,000,000.00).47 Por tanto, una lectura cuidadosa del arreglo
contractual nos permite concluir que el precio estipulado por las
partes no estaba limitado a las condiciones impuestas por una
institución financiera, ni tampoco estaba sujeto a otras
consideraciones no contempladas en el referido contrato.
Asimismo, resaltamos que, ante el foro primario el Apelado
declaró que intentó finiquitar la transacción, luego de la expedición
de Relevo de Relevo de Cancelación de Gravámenes. Sin embargo,
este testificó que los Apelantes le indicaron que el precio de la
compraventa ya no sería por la cantidad pactada.48 Ciertamente, lo
anterior es reflejo del comportamiento constitutivo de dolo
contractual, exhibido por la Parte Apelante, para eludir de manera
intencional el cumplimiento de su obligación contractual, en
evidente contravención del principio de buena fe imperante en
nuestro ordenamiento jurídico.49 En consecuencia, concluimos que
tampoco se cometió el segundo error.
45 Sentencia, pág. 9. Véase, además., Regrabación Juicio, 19 de mayo de 2025,
del minuto 40 hasta el minuto 42. 46 Íd. 47 SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 1 Estipulado. 48 Sentencia, en las págs. 16-7. Véase, también Regrabación, Juicio 19 de mayo
de 2025, del 2:23:40 hasta el 2:24:05. 49 El tratadista Manresa nos recuerda que el dolo “no exige que el agente quiera
el resultado por el daño o el perjuicio que causare, bastando con que no le importe que se produzca, con tal de obtener las ventajas del incumplimiento, siempre que realice los actos u omisiones precisos, con conciencia de la producción del mal”. José M. Manresa, Comentarios al Código Civil Español, op. cit., pág. 213. TA2025AP00233 34
Atendido lo anterior, nos compete discutir los señalamientos
de error (3) y (4), por estar intrínsecamente relacionados. En virtud
de estos, los Apelantes aducen que el foro primario erró al
imponerles el pago de quince mil dólares ($15,000.00), producto de
las angustias mentales sufridas por el Apelado, más noventa y ocho
mil, novecientos dólares ($98,900.00), en concepto de las rentas
asumidas por el Apelado como consecuencia del incumplimiento
contractual. En cuanto a la partida por angustias mentales,
consideran que no se probó la existencia de los daños, puesto que
la Parte Apelada compró tres (3) residencias desde el 2022.
Evaluado con detenimiento el expediente, determinamos que
el Apelado demostró, mediante prueba suficiente, que experimentó
daños y angustias mentales como consecuencia directa del
incumplimiento contractual provocado por la Parte Apelante a
finales de los años 2020 y 2022. Surge particularmente del
expediente que, el Sr. Rizer sufrió los daños derivados del
incumplimiento contractual durante el periodo previo al año 2023.
Al respecto, conviene destacar el siguiente pronunciamiento emitido
por el foro primario en atención a los daños sufridos por dicha parte:
[E]l Tribunal considera probado el sufrimiento de angustias mentales por parte del demandante. El testimonio del señor Rizer fue convincente y demuestra que experimentó ansiedad, incertidumbre emocional y afectaciones a su proyecto de vida familiar a raíz del prolongado incumplimiento por parte de los demandados. La evidencia establece que esta situación lo llevó a posponer la planificación de su familia, generando un desgaste emocional significativo durante varios años. Según el testimonio creído por este Tribunal, el Sr. Rizer no meramente sufrió de una pena pasajera. Estuvo años en la incertidumbre continua de esperar por los demandados para comprar lo que sería su vivienda familiar.50 (Énfasis nuestro).
Por tanto, examinada con sumo cuidado la totalidad de la
prueba presentada ante nos, resolvemos que, no identificamos
evidencia que contradiga esta determinación. En efecto, estamos
50 Sentencia, pág. 25. TA2025AP00233 35
impedidos de sustituir el criterio adoptado por el foro a quo, por lo
que, no revocaremos la partida concedida en concepto de daños y
perjuicios, derivada del incumplimiento contractual.
En esa misma línea, notamos que los Apelantes indican que
el foro primario incidió al otorgar una partida por el pago de rentas
de unas propiedades sin precisar adecuadamente el periodo de tales
gastos. A su vez, arguyen que el tribunal sentenciador erró al
dictaminar que el señor Rizer se vio forzado a pagar noventa y ocho
mil novecientos dólares ($98,900.00) en concepto de renta, como
resultado directo de no haber adquirido la propiedad.
En atención a este argumento, reconocemos, como bien
señalan los Apelantes que el foro primario no delimitó el periodo por
el cual el Apelado recibiría la compensación en concepto de las
rentas, lo cual le condujo erróneamente a imponer contra estos una
suma excesiva noventa y ocho mil novecientos dólares ($98,900.00).
Por tanto, debemos pronunciarnos al respecto. A esos efectos,
precisamos que, el testimonio del Sr. Rizer y los documentos
presentados evidencian que el Apelado se vio obligado a gastar
cincuenta un mil quinientos dólares ($51,500.00), durante los
periodos de 12 de enero de 2021 y el 11 de marzo de 2022, como
resultado de las transacciones provenientes de las rentas de unas
propiedades inmuebles.51
Ante tales circunstancias, debemos reducir de la partida
global de noventa y ocho mil novecientos dólares ($98,900.00),
los cuarenta y siete mil cuatrocientos dólares ($47,400.00),
asumidos por el Apelado el 31 de marzo de 2023, en virtud de
un contrato de arrendamiento de una propiedad en Guaynabo.52
Ello, pues, tal gasto no guarda relación con las consecuencias
51 SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 7 Demandante. Véase, también Regrabación Juicio, 19 de mayo de 2025, del min. 19:30 a 20:03 y 2:32:40 a 2:34:16. 52 SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 8 Demandante. TA2025AP00233 36
derivadas del incumplimiento contractual imputado a los
Apelados.53 Por consiguiente, eliminada tal partida, la Parte
Apelante deberá pagar cincuenta un mil quinientos dólares
($51,500.00), correspondiente a los periodos aludidos, los
cuales están directamente relacionados con el incumplimiento
contractual.
Por último, debemos atender el señalamiento de error (5). En
virtud de este, los Apelantes argumentan que el foro primario erró
al imponerles una sanción de $15,000.00 por temeridad. Aducen
que la determinación de temeridad se fundamentó principalmente
en su desistimiento de la reconvención. De nuevo, no les asiste la
razón.
Tras un examen detenido del historial procesal que rodea al
caso de epígrafe, colegimos que la determinación del tribunal
sentenciador respondió a una serie de elementos debidamente
precisados, constitutivos de temeridad, concernientes a la conducta
desplegada por los representantes legales de la Parte Apelante. Así,
pues, notamos que, los Apelantes peticionaron inicialmente una
orden protectora para impedir que se descubrieran los trámites
realizados ante el Departamento de Hacienda. A su vez, observamos
que, solicitaron que se revocara la anotación preventiva de embargo.
Sin embargo, advertimos que tal solicitud, a todas luces resultaba
improcedente, pues solo constaba ante el Registro de la Propiedad
una anotación preventiva de demanda, es decir, nunca estuvo
inscrita una anotación de enajenación en su contra. A pesar de lo
anterior, los Apelantes insistieron en continuar su reclamación
desprovistos de fundamentos válidos.54
53 Véase, Regrabación Juicio, 19 de mayo de 2025, del 3:43:54 a 3:44:50. 54 Como bien señala el foro primario en la Sentencia impugnadas, no es la presentación de estos recursos de por sí lo que representa la conducta temeraria, sino que, lo que
[R]esulta temerario es insistir en sus argumentos durante todo el transcurso del litigio, forzando al demandante a incurrir en TA2025AP00233 37
Igualmente, destacamos que, los Apelantes incurrieron en
temeridad en la etapa del descubrimiento de prueba. Por ende,
acogemos el razonamiento brindado por el foro a quo, en atención a
la conducta desplegada durante la celebración de dicho proceso:
[E]l curso de acción adoptado por los demandados deliberadamente también demuestra temeridad procesal. Su negativa injustificada a cumplir el Contrato, su cambio de postura una vez el bien aumentó de valor, y su alegación infundada de que el Contrato había expirado desde antes de que ellos lo ratificaran por escrito en varias ocasiones, provocaron innecesariamente este litigio.55
Cónsono con lo antes expuesto, concluimos que el
comportamiento contumaz y obstinado desplegado por la Parte
Apelante generó una dilación injustificada de los trámites judiciales,
e implicó una serie de gastos innecesarios sobre la Parte Apelada.
Por consiguiente, debemos sostener la cuantía impuesta en
concepto de honorarios por temeridad.
IV.
Por los fundamentos que anteceden, modificamos el
dictamen apelado a los únicos fines de reducir la partida
concedida, en concepto de rentas, a cincuenta y un mil
quinientos dólares ($51,500.00), para que así refleje
exclusivamente los gastos asumidos por el señor Rizer durante
los periodos del 12 de enero de 2021 y el 11 de marzo de 2022,
como consecuencia directa del incumplimiento contractual de
la Parte Apelada.56 Así modificada, confirmamos la Sentencia
en sus demás extremos, toda vez que no reviste abuso de
discreción, prejuicio, parcialidad, error manifiesto, por parte
del Tribunal de Primera Instancia.
honorarios de abogado y gastos para presentar múltiples mociones y escritos apelativos y ante este foro de primera instancia para luego, al final del juicio, solicitar al Tribunal desistir con perjuicio de su Reconvención.
55 Íd., pág. 32. 56 SUMAC TPI, Entrada Núm. 228, Exhibit 7 Demandante. Véase, también Regrabación Juicio, 19 de mayo de 2025, del min. 19:30 a 20:03 y 2:32:40 a 2:34:16. TA2025AP00233 38
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
LCDA. LILIA M. OQUENDO SOLÍS Secretaria del Tribunal de Apelaciones
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Alan Thodore Rizer v. Edda Gloria Sustache Peña, Juan Manuel Martínez Sustache, Christian Martínez Sustache, Counsel Stack Legal Research, https://law.counselstack.com/opinion/alan-thodore-rizer-v-edda-gloria-sustache-pena-juan-manuel-martinez-prapp-2026.