ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VII
UNIVERSIDAD DE Apelación PUERTO RICO procedente del Tribunal de Primera Apelado Instancia, Sala de KLAN202400952 Carolina v. Caso Núm.: JI SITE DEVELOPERS, SJ2023CV09825 LLC Sobre: Apelante Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidenta, la Juez Domínguez Irizarry, el Juez Ronda Del Toro y el Juez Pérez Ocasio
Ronda Del Toro, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de diciembre de 2024.
Comparece ante nos JI Site Developers, LLC (Apelante),
mediante Recurso de Apelación presentado el 22 de octubre de
2024, solicitando que revoquemos la Sentencia del 29 de agosto
de 2024, emitida por el Tribunal de Primera Instancia Sala de
Carolina (TPI). Mediante esta, el TPI-Carolina desestimó una
Reconvención incoada por la apelante en contra de la Universidad
de Puerto Rico (Apelada o UPR), al amparo de la Regla 10.2(5) de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 10.2.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
Confirmamos la Sentencia recurrida.
I.
El 4 de octubre de 2018 se originan los hechos que, hoy,
motivan el presente recurso. En esa fecha, las partes suscribieron
un contrato de arrendamiento sobre un predio ubicado en la UPR
en Carolina. El canon de arrendamiento fue fijado por la cantidad
de $2,000.00 al mes, más aumento de quince por ciento (15%)
Número Identificador SEN2024 _______ KLAN202400952 2
de manera automática con la renovación cada cinco (5) años. A
pesar de realizar los pagos según pactado y, haber comenzado la
construcción de la base para la antena de telecomunicaciones, el
3 de junio de 2022, mediante Sentencia en el caso núm.
CA2021CV01413, el tribunal declaró nulo ab initio el contrato en
controversia. Ello, por no cumplir con el Art. 3.3 de la Ley Núm.
2-2018, conocida como el Código Anticorrupción. De esta manera,
el contrato no logró cobrar vida jurídica, por lo que era uno
inexistente. Esa Sentencia advino final y firme.
Ahora bien, el 19 de octubre del 2023, la UPR presentó
Demanda por desahucio y cobro de dinero contra el aquí apelante.
En esta, la UPR argumentó que la apelante ha ocupado en precario
y sin autorización terrenos pertenecientes a la Universidad de
Puerto Rico. Arguyó que, habiéndose declarado la nulidad radical
del contrato, la apelante se ha mantenido ocupando y sin remover
las facilidades de telecomunicaciones en el predio de manera
ilegal. A su vez, añadió que el apelante dejó de consignar los
pagos por la ocupación del terreno desde el mes de julio de 2023.
Por lo tanto, correspondía declarar Ha Lugar su demanda y, en
consecuencia, ordenar el cobro de dinero adeudado por la
ocupación ilegal, la remoción de las utilidades y la devolución del
predio.
El 18 de junio de 2024, el Tribunal emitió Orden mediante
la cual le concedió términos a las partes para expresarse sobre la
aplicabilidad de edificante de buena fe a una estructura de
telecomunicaciones y sobre los derechos de JI Site para
subarrendar el predio y las instalaciones ante la inexistencia de un
contrato. También concedió al apelante hasta el 19 de julio de este
año para contestar la demanda y presentar la reconvención
anunciada. KLAN202400952 3
Así las cosas, el 19 de julio de 2024, la apelante presentó
escrito titulado Contestación a Demanda y Reconvención. En esta,
aceptó la mayoría de las alegaciones de la demanda, añadió que
fue edificante de buena fe, que dicha edificación tuvo un costo de
$200,000.00 y que ha compensado por más de cinco (5) años a
la apelada con los pagos de $3,000.00 mensuales. Adujo, a su
vez, que la nulidad del contrato fue provocada por la UPR y que,
en consecuencia, ésta no podía exigir el cumplimiento de las
cláusulas de pago de mensualidad. Por lo que, solicitó al Tribunal
que declarara Sin Lugar la demanda presentada por la apelada y,
en consecuencia, declarara Ha Lugar la Reconvención de JI Site,
ordenando a la UPR a vender el predio, luego de pagar el justo
valor, y compensar al apelante por el exceso pagado en concepto
de justa compensación por la ocupación del predio.
El 23 de julio de 2024, la apelada presentó Moción en
Cumplimiento de Orden para expresarse sobre la Orden del
Tribunal del 18 de junio de ese año. Mediante esta argumentó que
JI Site no podía ser edificante de buena fe, toda vez que el
consentimiento que le concede autorización para edificar carece
de un vicio que le hace nulo. Adicional a esto, la apelada aduce
que una de las disposiciones del contrato establecía que la
apelante se comprometía a remover las mejoras y equipos, una
vez finalizado el contrato y que, vencido el contrato, quedaría
obligado a cumplir con sus obligaciones hasta que realizara la
remoción. Por último, añadió que la apelante continuaba
explotando una propiedad pública sin contrato ni autorización, por
lo que procedía el desahucio de esta. De esta manera, la apelada
entiende que, sobre la doctrina de edificante de buena fe, no le
aplica por basarse en la negligencia por error inexcusable del
apelante al no cumplir con las formalidades en ley y haberse KLAN202400952 4
pactado la remoción de esta edificación tras el vencimiento del
contrato. Mientras, sobre los derechos a continuar subarrendando
el predio, razonó que el mismo contrato establecía que, tras su
vencimiento, la apelante se comprometía a continuar pagando
hasta culminar la remoción de las mejoras y equipos.
El 24 de julio de 2024, el apelante presentó su Moción en
Cumplimiento de Orden Postura de JI Site sobre Edificante de
Buena Fe y Derecho de Subarrendamiento. Mediante esta, en
resumen, alegó que la edificación en controversia tenía una base
de treinta (30) pies de profundidad con diez (10) pies de diámetro
y una altura de ciento noventa y cinco (195) pies. Se creó con una
expectativa de vida de 30 años, por lo que, se pactó un contrato
de cinco (5) años con tres (3) renovaciones automáticas para un
total de veinte (20) años. Sostuvo, a su vez, que el convenir la
remoción en el contrato nulo no se eliminó el carácter permanente
de la estructura. Para la apelante, en teoría, podría removerse la
estructura, pero no les queda claro si se pudiera lograr sin dañar
la misma. Adicional, aduce que, si bien es cierto que pactaron la
remoción de la antena finalizado el contrato, dicha obligación de
remoción emana de un contrato nulo y, por lo tanto, no era
oponible. Se mantuvo en su defensa de que era edificante de
buena fe por edificar con el mero conocimiento o tolerancia del
dueño del terreno. Adicional, sostuvo que, como edificante de
buena fe, tiene derecho a retención y a continuar recibiendo frutos
durante la pendencia de la controversia y, hasta que se compense
al edificante o este haga suyo el terreno ocupado.
El 30 de julio de este mismo año, la apelada presentó escrito
titulado Contestación a Reconvención. En síntesis, adujo que JI
Site ha generado ingresos por concepto de alquiler de las
facilidades de telecomunicaciones que sobrepasan el costo de KLAN202400952 5
edificación. Que está impedida por la doctrina de actos propios de
invocar accesión y que la antena y los equipos pueden ser
removidos, por lo que no constituyen edificación permanente. A
su vez, expresó que no es edificante de buena fe, toda vez que la
ignorancia de vicio en el título no puede estar fundamentada en
un error inexcusable. Por lo tanto, solicitó la desestimación de la
reconvención.
El 19 de agosto de 2024, la UPR presentó Moción Solicitando
Desestimación de la Reconvención. Adujo que no aplicaba la
doctrina de edificante de buena fe toda vez que aquel que cuyo
defecto de título fue causado por negligencia inexcusable no
puede ser reputado como edificante de buena fe. A su vez,
expresó que el contrato era claro en que, tras el vencimiento del
contrato, correspondía la remoción de las mejoras y equipos,
como también, que las mejoras no serían objeto de accesión. Por
lo tanto, solicitó la desestimación de la Reconvención al amparo
de la Regla 10.2 (5) supra, sobre dejar de exponer una
reclamación que justifique la concesión de un remedio.
El 29 de agosto de 2024, el apelante respondió a la moción
solicitando la desestimación de la reconvención. Mediante esta,
reiteró los argumentos esbozados previamente en los pasados
escritos.
Finalmente, el mismo día, 29 de agosto de 2024, el Tribunal
emitió Sentencia Parcial declaró Ha Lugar la moción solicitando
desestimación de la reconvención al amparo de la Regla 10.2(5)
de Procedimiento Civil, supra.
El 16 septiembre 2024 el apelante presentó Moción de
Reconsideración y Solicitud de Conclusiones de Derecho Iniciales.
La misma fue declarada No Ha Lugar el 25 de septiembre de 2024. KLAN202400952 6
Inconforme, el apelante acude ante nos en Recurso de
Apelación con los siguientes señalamientos de error:
Erró al no expresar conclusiones de derecho iniciales cuando le fue solicitado y considerando que debió dar las alegaciones de la reconvención como ciertas.
Erró al desestimar la Reconvención de JI Site sin tomar como ciertas las alegaciones y/o sin que se presentara prueba sobre las mismas.
II.
A.
La Regla 42.2 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.
42.2, dispone, en lo pertinente, que “[e]n todos los pleitos el
tribunal especificará los hechos probados y consignará
separadamente sus conclusiones de derecho y ordenará que se
registre la sentencia que corresponda”. No obstante, la referida
regla también incorpora, a modo de excepción que “[n]o será
necesario especificar los hechos probados y consignar
separadamente las conclusiones de derecho: (a) al resolver
mociones bajo las Reglas 10 ó 36.1 y 36.2, o al resolver
cualquier otra moción, excepto lo dispuesto en la Regla 39.2. Íd.
(énfasis nuestro).
De esta manera, queda claro que, en nuestro ordenamiento
jurídico, la referida regla releva a los tribunales de consignar sus
determinaciones de hechos al momento de disponer de una
controversia por la vía sumaria. Pérez Vargas v. Office Depot, 203
DPR 687, 704 (2019).
Afín con lo anterior, la Regla 43.1 de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, R. 43.1, dispone, en lo relativo a las determinaciones
de hechos y conclusiones de derecho adicionales, que:
No será necesario solicitar que se consignen determinaciones de hechos a los efectos de una apelación, pero a moción de parte, presentada a más tardar quince (15) días después de haberse archivado en autos copia de la notificación de la sentencia, el KLAN202400952 7
tribunal podrá hacer las determinaciones de hechos y conclusiones de derecho iniciales correspondientes, si es que éstas no se hubiesen hecho por ser innecesarias, de acuerdo con la Regla 42.2, o podrá enmendar o hacer determinaciones adicionales o podrá enmendar la sentencia en conformidad.
El Tribunal Supremo ha advertido que de la letra clara de la
citada Regla 43.1 de Procedimiento Civil, supra, se desprende y
resulta obvio que el tribunal de instancia no está obligado a hacer
determinaciones de hecho y de derecho adicionales luego de ser
solicitadas por una o más partes; ello, de estimar que las mismas
no proceden. Carattini v. Collazo Sys. Analysis, Inc., 158 DPR 345,
357 (2003); Blás v. Hosp. Guadalupe, 146 DPR 267, 319 (1998).1
Ciertamente, el juez tiene discreción para denegar tal moción,
pues, en esencia, sólo procede para corregir errores manifiestos
de hechos o de derecho. Id.
B.
La Regla 10.2 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 10.2,
permite a una parte que es demandada, mediante la presentación
de una moción debidamente fundamentada a esos fines, solicitar
la desestimación de la demanda instada en su contra. Díaz Ortiz
y otros v. Colón Peña, 2024 TSPR 113, 214 DPR __ (2024);
Inmobiliaria Baleares, LLC y otros v. Bernabé Glez y otros, 2024
TSPR 112, 214 DPR __ (2024); Rivera Candela Et Al v. Universal
Insurance, 2024 TSPR 99, 214 DPR __ (2024); Blassino Alvarado
y otro v. Reyes Blassino, 2024 TSPR 93, 214 DPR __ (2024); Colón
Gorbea v. Sánchez Hernández y otros, 202 DPR 760, 764 (2019).
La referida regla establece que la parte demandada podrá solicitar
1 Estos casos hacen referencia a la antigua Regla 43.3 de las Reglas de Procedimiento Civil de 1979, 32 LPRA Ap. III, R. 43.3 que dispone de forma similar a la actual Regla 43.1 de Procedimiento Civil 2009. KLAN202400952 8
la desestimación de la demanda en su contra por alguno de los
siguientes fundamentos:
1) Falta de jurisdicción sobre la materia. 2) Falta de jurisdicción sobre la persona. 3) Insuficiencia del emplazamiento. 4) Insuficiencia del diligenciamiento del emplazamiento. 5) Dejar de exponer una reclamación que justifique la concesión de un remedio. 6) Dejar de acumular una parte indispensable. (Énfasis suplido). Íd.
En particular, la Regla 10.2(5) de Procedimiento Civil, supra,
dispone que el demandado puede fundamentar su solicitud de
desestimación en que la demanda no expone "una reclamación
que justifique la concesión de un remedio". En tales casos, la
desestimación solicitada se dirige a los méritos de la controversia
y no a los aspectos procesales. Id. Montañez v. Hosp.
Metropolitano, 157 DPR 96, 104 (2002).
Nuestro más alto foro ha expresado que, al resolverse una
moción de desestimación por el fundamento de que la demanda
deja de exponer una reclamación que justifique la concesión de
un remedio, "el tribunal tomará como ciertos todos los hechos bien
alegados en la demanda y que hayan sido aseverados de manera
clara y concluyente, y que de su faz no den margen a dudas”.
Colón Gorbea v. Sánchez Hernández y otros, supra, pág. 765; Aut.
Tierras v. Moreno & Ruiz Dev.Corp., 174 DPR 409, 428 (2008);
Colón v. Lotería, 167 DPR 625, 650 (2006). La especulación no es
suficiente para sostener una causa de acción. El tribunal debe
desestimar la demanda y no permitir que una demanda
insuficiente proceda bajo el pretexto de que con el
descubrimiento de prueba pueden probarse las alegaciones
conclusorias. R. Hernández Colón, Práctica Jurídica de Puerto KLAN202400952 9
Rico, Derecho Procesal Civil, 5ta.Ed., San Juan (2010), pág., pág.
268. (Énfasis nuestro).
Además, se ha señalado que "tales alegaciones hay que
interpretarlas conjuntamente, liberalmente y de la forma más
favorable posible para la parte demandante". López García v.
López García, 200 DPR 50, 70 (2018); Consejo de Titulares v.
Gómez Estremera et. al., 184 DPR 407. 423 (2012); Aut. Tierras
v. Moreno & Ruiz Dev.Corp., supra, págs. 428-429.
No obstante, la liberalidad con que se interpretan las
alegaciones de una demanda, el tribunal puede desestimarla si
luego de evaluar el asunto queda convencido de que en su etapa
final el demandante no habrá de prevalecer.
III.
Por encontrarse relacionados entre sí, los señalamientos de
error se discutirán en conjunto. En estos, el apelante aduce que
incurrió el Tribunal de Primera Instancia al no expresar
determinaciones iniciales de derecho cuando le fueron solicitadas
y, además, desestimar la reconvención sin tomar como ciertas las
alegaciones o sin que se presentara prueba sobre las mismas.
Adelantamos que no le asiste la razón, veamos.
En nuestro estado de derecho, la Regla 10.2(5) de
Procedimiento Civil, supra, permite la desestimación de un recurso
cuando éste deja de exponer una reclamación que justifique la
concesión de un remedio. Este proceso es uno sumario, que no
requiere la celebración de una vista. A través de esta moción, se
le solicita al juzgador que evalúe si de la faz de la demanda se
expone una reclamación que justifica la concesión de remedio
alguno. Al presentarse la moción, la controversia se dirige a los
méritos de las alegaciones en la demanda. Tras la presentación KLAN202400952 10
de la moción de desestimación, el tribunal tomará como ciertos
todos los hechos bien alegados en la demanda y que hayan
sido aseverados de manera clara y concluyente, y que de su faz
no den margen a dudas. De esta manera, no existe espacio para
sostener la demanda por especulación. Es decir, que el Tribunal
debe desestimar y no permitir que se sostenga una demanda bajo
el pretexto de que con el descubrimiento de prueba pueden
probarse las alegaciones conclusorias.
Por otro lado, sabido es que la Regla 42.2 de Procedimiento
Civil, supra, establece que no será necesario consignar los hechos
y el derecho en una sentencia resuelta al amparo de la Regla 10,
la Regla 36.1 o 36.2. De manera que releva al Tribunal de
consignar las determinaciones de hecho correspondientes,
permitiendo al Tribunal hacer suyas y, por lo tanto, sustituir sus
determinaciones por las determinaciones esbozadas en el escrito
que se declare Ha Lugar. La Regla 42 de Procedimiento Civil,
supra, releva al tribunal de realizar separadamente las
determinaciones de hecho y de derecho cuando resuelve por la
vía sumaria al amparo de la Regla 10 de Procedimiento Civil,
supra. Tanto los tribunales estatales como los federales,
incluyendo el Tribunal Supremo de Estados Unidos, han sido
consistentes en que, la concesión de una sentencia por la vía
sumaria a favor de una parte no requiere que el tribunal
sentenciador haga constar las determinaciones de hechos y las
conclusiones de derecho. Véase Pérez Vargas v. Office Depot,
supra, pág. 703.
Del mismo modo, la Regla 43.1, si bien permite a las partes
solicitarle al Tribunal determinaciones de hechos y derechos
iniciales, también es clara al establecer que es un asunto
discrecional del juzgador. Así, el Tribunal no está obligado a KLAN202400952 11
aceptar una moción al amparo de la Regla 43.1 a no ser que lo
estime necesario o frente a un error manifiesto que requiera
corrección.
En el caso ante nos, la apelada presentó una moción de
desestimación de la reconvención al amparo de la Regla 10.2 (5)
de Procedimiento Civil, supra. El Tribunal concedió a las partes los
términos correspondientes, incluso, varias prórrogas, con
intención de que ambas partes presentaran sus respectivos
argumentos. El foro primario declaró Ha Lugar por completo la
moción al amparo de la Regla 10 de Procedimiento Civil, supra,
por lo que, la regla aplicable era la esbozada en la 42.2 de
Procedimiento Civil, supra, relevando al Tribunal de consignar las
respectivas determinaciones.
Según expusimos, ante la presentación de una moción de
desestimación al amparo de la Regla 10.2(5), el Tribunal debe
tomar por ciertas todas las alegaciones bien fundamentadas
de la demanda, en este caso, la reconvención. Ello, no implica que
se tomarán por ciertas todas las alegaciones, sino aquellas
relevantes y bien argumentadas. Si de la faz de la reconvención,
tomando por ciertas las alegaciones bien fundamentadas, no
resultare que se tiene derecho a la concesión de un remedio,
procede la desestimación. El tribunal no puede mantener la
reconvención bajo la idea de que se debe esperar al
descubrimiento de prueba para poder defender lo que, hasta
ahora, son meras alegaciones.
De los hechos que informa esta causa, surge que el contrato
de arrendamiento que las partes suscribieron el 4 de octubre de
2018 fue declarado nulo el 3 de junio de 2022, mediante
Sentencia en el caso núm. CA2021CV01413. Incluso, es un hecho
admitido por ambas partes. El contrato pretendía el KLAN202400952 12
arrendamiento de un predio perteneciente al Estado para la
construcción de la base para la antena de telecomunicaciones.
Cuando un contrato es declarado nulo, no adviene a la vida
jurídica. Se considera, “inexistente en Derecho desde el momento
mismo en que se otorga y, por lo tanto, nunca genera
consecuencias de ley.” Piovanetti v. SLG Touma, SLG Tirado, 178
DPR 745, 773 (2010); Ríos v. Mun. Isabela, 159 DPR 839, 846
(2003); Pérez Mercado v. Martínez Rondón, 130 DPR 134, 150
(1992). Ante ello, la reconvención del apelante no podía prosperar
bajo nuestro estado de Derecho. Lo esencial en este caso era la
nulidad del contrato per se.
Concluimos que el foro primario actuó dentro de sus
facultades y sin indicios de abuso de su discreción al momento de
declarar Ha Lugar la moción para desestimar la reconvención al
amparo de la Regla 10.2(5) de Procedimiento Civil y sin consignar
las correspondientes determinaciones fundamentado en la Regla
42.2
IV.
Por los fundamentos que anteceden, confirmamos la
sentencia recurrida.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria
del Tribunal de Apelaciones. La Juez Domínguez Irizarry disiente
con opinión escrita.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VII
UNIVERSIDAD DE Apelación PUERTO RICO procedente del Tribunal de Primera Apelado Instancia, Sala KLAN202400952 Superior de v. Carolina
JI SITE DEVELOPERS, LLC Sobre: SJ2023CV09825 Apelante Caso Núm. Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidenta, la Juez Domínguez Irizarry, el Juez Ronda del Toro y el Juez Pérez Ocasio
VOTO DISIDENTE JUEZ DOMÍNGUEZ IRIZARRY
Respetuosamente disiento de lo resuelto por la mayoría de los
miembros que componen este Panel en el caso de epígrafe. A mi
juicio, la adjudicación aquí impugnada, y confirmada por mis
compañeros Jueces, es procesalmente errada y suprime el derecho
de la parte que acude a nuestro auxilio de tener su día en corte y de
que su caso se ventile en sus méritos de forma justa. Amaro
González v. First Fed. Savs., 132 DPR 1042, 1052 (1993).
Los documentos que obran en autos acreditan que las partes
de epígrafe se vincularon mediante un contrato suscrito en el año
2018 y que, previo a declararse su nulidad, se cumplieron los
respectivos derechos y obligaciones pactados. Durante dicho
término, y a tenor con lo dispuesto en el convenio en cuestión, la
parte apelante edificó en el inmueble arrendado, mediante la
construcción de la torre de comunicaciones en controversia, a un
costo superior a los $200,00.00, y al amparo de la concesión de
todos los permisos gubernamentales requeridos.
Luego de que la parte apelada, amparada en la nulidad del
contrato, solicitara el desahucio del inmueble, la parte apelante
presentó apelante presentó la Reconvención aquí en controversia.
En esta, expuso lo siguiente:
[…]
4. En virtud del Contrato Núm. 2019-00068 (en adelante, el Contrato), JI Site invirtió aproximadamente $200,000.00 para construir una base en hormigón, una verja de perímetro y una torre de telecomunicaciones en acero galvanizado en el predio arrendado.
5. JI Site ha compensado mensualmente a la parte demandante por más de 5 años en exceso a la justa compensación por la ocupación de un predio de terreno de 3,500p/c.
6. JI construyó la base de cemento, instaló las facilidades de utilidad eléctrica, habilitó el área arrendada y construyó la torre de comunicaciones. Todo ello con conocimiento de la UPR de Carolina.
7.El Contrato fue redactado en su totalidad por la UPR de Carolina y los documentos complementarios entregados por Jl para la contratación fueron aquellos que le fueron requeridos por la UPR de Carolina.
8. El Contrato fue declarado nulo e inexistente por errores de la UPR de Carolina a la hora de su otorgamiento.
9. En virtud de la nulidad del Contrato entre las partes no existe una relación contractual ni términos pactados y/u oponibles.
10.El valor de las obras construidas por JI en el terreno de la UPR de Carolina, sobrepasan considerablemente el valor del predio de terreno de 3,500 p/c donde las mismas están sitas.
11. Las obras construidas por JI en el terreno de la UPR de Carolina contaron con los permisos correspondientes.
12. La justa compensación por la ocupación del predio de terreno de 3,500 p/c donde las obras de JI están sitas, es menor a $3,000.00 mensuales.
C. Primera Causa de Acción: Edificante de Buena Fe:
13. Dado que el valor de las obras construidas de buena fe por JI sobrepasa considerablemente el valor del suelo donde están sitas, JI tiene derecho de adquirir el terreno ocupado mediante el pago de su justo valor.
14. La construcción de las obras de JI y la pérdida del predio de terreno que estas ocupan, no le ocasiona daño alguno a la parte demandante. KLAN202400952 3
15. En la alternativa en que las obras no tengan un valor considerablemente mayor al suelo donde están sitas, JI tiene derecho a ser compensado por el valor de su obra o la parte demandante le puede exigir que adquiera el terreno en cuestión.
16. JI tiene derecho de retener la propiedad hasta que sea compensado por su obra o se le permita adquirir el terreno.
Es mi postura que, dado el escenario antes expuesto, las
alegaciones de la Reconvención, de ser estimadas como ciertas,
exponen la posible existencia de una causa de acción válida a favor
de la parte apelante. Me explico.
Sabido es que, en cuanto a la norma del edificante de buena
fe, el Artículo 297 del ya derogado Código Civil de 19301, establece
lo siguiente:
El dueño del terreno en que se edificare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, previo el pago al dueño de la obra del costo de los materiales y la mano de obra, o del costo de reproducción de la misma al momento en que el dueño del terreno ejercitare su derecho, deduciendo la depreciación, lo que resultare mayor, o a obligar al que fabricó a pagar el precio del terreno.
31 LPRA sec. 1164.
Conforme a dicho articulado, el dueño del terreno en cuestión
tendrá el derecho de elección sobre cómo hará suya la edificación
construida de buena fe, ya sea pagando lo que resulte mayor entre
el costo de los materiales y la mano de obra, o del costo de
reproducción de la estructura al momento de solicitar la accesión de
ésta. El edificante de buena fe sólo tiene derecho a ser indemnizado
y a retener la edificación hasta que ello ocurra. Por su parte, el
Artículo 364 del Código Civil, supra, sec. 1425, establece que la
buena fe se presume siempre.
La Sentencia aquí apelada y confirmada por la mayoría del
Panel, se fundamentó en la nulidad del contrato objeto de litigio para
1 El Código Civil de 1930 quedó derogado mediante la aprobación del Código Civil
de 2020, Ley 55-2020, 31 LPRA sec. 1 et seq. No obstante, hacemos referencia a sus términos, por ser de aplicación al caso de autos. KLAN202400952 4
desestimar la Reconvención de la parte apelante. La mayoría del
Panel adoptó dicha conclusión al indicar en la Sentencia que
suscribe en el caso:
El contrato pretendía el arrendamiento de un predio perteneciente al Estado para la construcción de la base para la antena de telecomunicaciones. Cuando un contrato es declarado nulo, no adviene a la vida jurídica. Se considera, “inexistente en Derecho desde el momento mismo en que se otorga y, por lo tanto, nunca genera consecuencias de ley”. Piovanetti v. SLG Touma, SLG Tirado, 178 DPR 745, 773 (2010); Ríos v. Mun. Isabela, 159 DPR 839, 846 (2003); Pérez Mercado v. Martínez Rondón, 130 DPR 134, 150 (1992). Ante ello, la reconvención del apelante no podía prosperar bajo nuestro estado de Derecho. Lo esencial en este caso era la nulidad del contrato per se.
[…].
Sin embargo, es mi criterio que la nulidad contractual
decretada, no incide en la determinación de si esta puede ser
catalogada como edificante de buena fe y, en consecuencia, de si le
asiste el derecho de compensación que reclama. Ello dado que
conforme la norma expuesta en la materia en controversia, el estado
de derecho no sujeta la doctrina del edificante de buena fe a la
existencia de un contrato válido. Por lo tanto, tomando como ciertas
las alegaciones contenidas en el Reconvención conforme el estándar
requerido al adjudicar una moción de desestimación, bajo la Regla
10.2 (5) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 10.2 (5), se debió
haber denegado la solicitud de desestimación promovida por la
entidad apelada.
IVELISSE DOMÍNGUEZ IRIZARRY Juez de Apelaciones