EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Marilú Ramírez Quiñones, Juan Feliz Delgado, et al
Recurrida Certiorari
v. 2006 TSPR 100
Awilda Soto Padilla y 168 DPR ____ Ferdinand Morales
Peticionarios
Número del Caso: CC-2005-598
Fecha: 14 de junio de 2006
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Caguas
Juez Ponente:
Hon. Carmen A. Pesante Martínez
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. José A. Morales Arroyo
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. Luis E. Laguna Mimoso
Materia: Deslinde
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurrida
v. CC-2005-598
Awilda Soto Padilla y Ferdinand Morales
Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio 2006
El recurso de epígrafe nos brinda la oportunidad
de examinar los artículos 1358-1361 del Código Civil,
en cuanto reglamentan el problema de la cabida en la
compraventa inmobiliaria. Debemos precisar el
alcance de dichos artículos y su relación con las
acciones de reivindicación y deslinde.
Resolvemos, entre otras cosas, que los artículos
1358-1361 reglamentan la discrepancia debida al error
entre la cabida de los inmuebles pactados en una
compraventa y su real cabida. También aclaramos que
la reducción del precio obtenida al amparo de dichos
artículos no impide necesariamente la posterior
acción reivindicatoria que pretenda el comprador. CC-2005-598 2
I.
Awilda Soto Padilla y Ferdinand Morales (“Soto-
Morales”) solicitan una determinación de que cierta demanda
presentada en su contra debió desestimarse sumariamente.
Los peticionarios y demandados, Soto-Morales,
compraron y adquirieron de Salvatierra Development, el 25
de febrero de 1988 y mediante la escritura pública número
59 otorgada ante el notario Rubén Rivera Vera, una
residencia en el número E-6 de la urbanización Salvatierra
de San Lorenzo. Dicho instrumento contiene la siguiente
descripción del inmueble:
URBANA: Solar Número Seis (6) del Bloque “E” de la urbanización SALVATIERRA…compuesto de [450 metros cuadrados], en lindes por el Norte, con el solar número E-Cinco (E-5) de la misma urbanización en una distancia de treinta metros lineales (30.00); por el Sur, con el solar E- Siete (E-7) de la misma urbanización, en una distancia de treinta metros lineales (30.00); por el Este, con la calle número dos (2) de la misma urbanización en una distancia de quince metros lineales (15.00); y por el Oeste, con el solar número E-Once (E—11), en una distancia de quince metros lineales (15.00).
CONSTA INSCRITO al folio 25 del tomo 227 de San Lorenzo, finca número 11,854.
El precio de compraventa fue $42,000. Apéndice de la
Petición de Certiorari (“Apéndice I”), págs. 13-18.1
Mediante escritura pública con fecha de 31 de enero de
1995, que fue la número 45 otorgada ante el notario
Benjamín Rodríguez Ramón, la recurrida Marilú Ramírez
1 Observamos que la copia en autos de la referida escritura está incompleta, pues falta su página número 6 (de aparentemente 7 páginas). CC-2005-598 3
Quiñones compró y adquirió de Future Lands Developers,
Inc., el referido solar E-5 de la urbanización Salvatierra.
Se describió el inmueble así:
URBANA: Solar número Cinco (5) del Bloque “E” de la Urbanización Salvatierra…compuesto de [450 metros cuadrados], en lindes por el Norte, con la calle Número dos (2), en una distancia de Quince Metros (15.00); por el Sur, con el Solar E-12, en una distancia de Quince Metros (15.00m.); por el Este, con el Solar E-6, en una distancia de Treinta Metros (30.00 m.); y por el Oeste, con el Solar E-4, en una distancia de Treinta Metros (30.00 m.).
…
Consta inscrito al folio 20 del tomo 22 de San Lorenzo, finca número 11,853.
También surge de la escritura, inter alia, que “la
compraventa se efectúa por el convenido y ajustado precio
de . . . $59,825”; que la propiedad se vendió y transmitió
“con todo lo que le es anejo y le forma parte, con todos
sus derechos, edificaciones y accesiones, y en las
condiciones en que dicha propiedad se encuentra, o sea en
‘as-is conditions’”; que la vendedora se obligó al
saneamiento por evicción; y que la vendedora había
adquirido el inmueble mediante una venta judicial.
Apéndice del Memorando en Oposición a Expedición de
Certiorari (“Apéndice II”), págs. 36-41.
El mismo 31 de enero de 1995, la señora Ramírez
Quiñones hizo una declaración jurada de los siguientes
hechos: que había adquirido mediante compraventa la
residencia E-5 de la Urbanización Salvatierra; que el
precio pactado originalmente era $60,455.00; y, que la
vendedora le hizo una rebaja de $630.00, “por razón de que CC-2005-598 4
existe una merma en la cabida del solar de Veintiún Metros
Cuadrados (21.00_m/c)”, siendo el precio de compraventa
$59,825.00. Luego expresó que, debido a esta rebaja, no
tenía reclamación que formular contra la vendedora por
disminución de cabida. Pero se reservó “el derecho de
reclamar contra cualquier colindante que le haya usurpado
el número de metros de terreno que representa la merma
antes mencionada.” Apéndice I, pág. 20.
Así las cosas, Marilú Ramírez Quiñones, Juan Feliz
Delgado y la sociedad legal de gananciales entre ellos
(“Ramírez-Delgado”), presentaron una Demanda contra los
peticionarios, Soto-Morales, el 27 de mayo de 2004.
Solicitaron que el Tribunal “[o]rdene la remoción de la
verja mal colocada y la construcción de la verja en la
colindancia.” Apéndice I, págs. 56-57.2
Los peticionarios contestaron la demanda y presentaron
luego una Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria. En
ésta alegaron que no existía controversia con respecto a
los hechos relevantes.3 Adujeron que, tratándose de una
2 Los demandantes alegaron, inter alia, que habían tenido problemas con la colindancia entre los dos solares; que la controversia había provocado innumerables vistas en los tribunales; que los demandantes habían denunciado a los demandados por alteración a la paz y amenaza; que dicho pleito terminó con una “transacción” a los efectos de que las denuncias se dejarían sin efecto y se permitiría a los demandantes “medir y entonces levantar las verjas en el lugar donde correspondería la colindancia”; que hecha la agrimensura y al comenzar la remoción de la verja existente, comenzaron nuevamente los insultos, las amenazas, y las visitas a los tribunales. Id. 3 Específicamente, alegaron que no existía controversia sobre lo siguiente: la titularidad de las partes sobre los CC-2005-598 5
venta por unidad de medida o número, el artículo 1358 del
Código Civil, 31 L.P.R.A. § 3818, impedía que la demandante
Ramírez Quiñones recuperara de sus colindantes los 21
metros cuadrados, pues al aceptar una reducción en el
precio pactado, la recurrida “pagó por los metros que tiene
en su solar”. Apéndice I, págs. 8-11. Añadieron que,
tratándose de una acción reivindicatoria, procedía su
desestimación porque los demandantes carecen de título y
los demandados “han poseído pública, pacífica y concepto de
dueño de terrenos dentro de sus linderos (verjas) por
espacio de dieciséis (16) años.” Apéndice I, págs. 11-12.
El foro de instancia --con el beneficio de una Réplica
de los demandantes-- declaró no ha lugar la referida
Moción. Destacó en su Orden que la demandante Ramírez
Quiñones se había reservado el derecho de reclamar contra
los colindantes y que existía una controversia sustancial
de hecho sobre “si le perjudica a la demandada o no, la
disminución de la cabida para la demandante.” Apéndice I,
pág. 7.
Tras una moción de reconsideración, los peticionarios
y demandados acudieron oportunamente al Tribunal de ____________________
solares E-5 y E-6; sus descripciones registrales; que la recurrida Ramírez Quiñones era consciente, al comprar el solar E-5, que éste había sufrido una merma de 21 metros cuadrados en su cabida; y que dicha compradora aceptó y recibió del vendedor una reducción del precio de compraventa proporcional a la reducción de cabida. Estas aseveraciones las apoyaron con la referida declaración jurada de Ramírez Quiñones. Alegaron, también, que de “la propia descripción de la propiedad adquirida se desprende que la venta se realizó con expresión de la cabida del inmueble a razón de un precio por unidad de medida.” CC-2005-598 6
Apelaciones mediante recurso de certiorari. El foro a quo
denegó la expedición del auto solicitado. Expresó en su
Resolución, entre otras cosas, que el tribunal de instancia
no incurrió en un abuso de discreción, pues resolvió
correctamente que “hay controversia sobre si la disminución
de cabida de 21 metros cuadrados que pretende la parte
recurrida sobre el terreno propiedad de Soto Padilla y
Morales efectivamente les puede perjudicar o no.” Apéndice
I, págs. 75-87.
Insatisfechos con la Resolución del foro intermedio,
los demandados acudieron ante nosotros mediante recurso de
certiorari. Señalaron que “[e]rró el foro de instancia al
negarse a dictar sentencia sumaria a favor de los
peticionarios en el presente caso.” Emitimos a la parte
demandante y recurrida una orden de mostrar causa por la
cual no debíamos expedir el auto solicitado y revocar la
determinación del Tribunal de Apelaciones. Dicha parte
compareció, por lo que estamos en posición de resolver y
procedemos a ello.
II.
La controversia entre las partes se reduce a si los
demandantes y recurridos tienen el dominio sobre
determinado terreno. Su jurídica resolución exige un
análisis del contrato de compraventa y de las acciones de
deslinde y reivindicación. Comenzamos con la compraventa.
A.
El dominio se adquiere de varias formas, entre ellas
“por consecuencia de ciertos contratos mediante la CC-2005-598 7
tradición.” Artículo 549 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §
1931; véase, también, artículo 1048 del Código Civil, ibid.
§ 3012. Así establece el Código Civil la consabida
doctrina de título y modo.4
Si bien es título todo negocio jurídico obligacional
que sirva de base para la transferencia de un derecho real,
se destaca entre ellos la compraventa, que es un contrato
consensual, oneroso y bilateral, cuyo propósito es servir
de base para la transferencia del dominio sobre bienes
muebles e inmuebles. Véase: J. Castán Tobeñas, Derecho
civil español, común y foral, 12ma ed., Madrid, Reus, 1985,
T. 4, págs. 65-66; L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de
Derecho Civil, 6ta ed., Madrid, Ed. Tecnos, 1989, Vol. II,
pág. 280; J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da
ed., Barcelona, Bosch, 1982, T. II, Vol. 2, págs. 122-123;
E. Vázquez Bote, Tratado teórico, práctico y crítico de
derecho privado puertorriqueño, Oxford, New Hampshire,
Equity, 1992, págs. 148-149. Por supuesto, la doctrina de
título y modo implica que una compraventa perfeccionada no
basta para transferir el dominio, sino que genera
obligaciones de carácter personal: la obligación del
comprador de pagar y la del vendedor de entregar y sanear
la cosa objeto del contrato, según los artículos 1350 y
4 El título es un negocio jurídico obligacional que sirve de base para la transferencia de un derecho real. El modo o tradición es un traspaso posesorio cuya intención es transferir el dominio. L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 2da ed., Madrid, Tecnos, 1981, Vol. III, pág. 77; J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Bosch, 1971, T. III, Vol. 1, pág. 340. CC-2005-598 8
1389 del Código Civil, supra §§ 3801 y 3871.
B.
El propósito de la compraventa, que es la
transferencia del dominio, puede verse frustrado por varias
razones, entre ellas el problema que atienden los artículos
1358-1361 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §§ 3818-3821
(“artículos 1358-1361”). Estos regulan, de forma
dispositiva, la discrepancia debida al error entre la
cabida o calidad pactada en una compraventa inmobiliaria y
la cabida o calidad fáctica.
El propósito de los artículos 1358-1361 es procurar la
estabilidad de los contratos mediante reglas que suplen la
intención de las partes. Hemos señalado, citando a
Manresa, que dichos artículos responden a la función
general de “procurar la estabilidad de los [contratos] sin
merma de los derechos de nadie y sin invadir la esfera
propia de la libre iniciativa de los contratantes.” B & W
Investment v. Soc. de Gananciales, 104 D.P.R. 152, 159
(1975). Ello se logra mediante reglas cuyo contenido
refleja una presunción sobre cual hubiera sido la intención
de los contratantes, presunción que deriva, en última
instancia, de la equidad. B & W Investment v. Soc. de
Gananciales, supra. No empece la referencia al concepto de
equidad, cabe subrayar que la tarea de los preceptos es
remediar la ausencia de intención, no hacer equidad.
El texto de los artículos 1358-1361 revela que
atienden una discrepancia entre la cabida pactada y la que
se ha entregado u ofrecido. Ahora bien, la doctrina CC-2005-598 9
española sugiere que dichos artículos aplican a una
modalidad particular de esta discrepancia. Se trata de una
divergencia entre la cabida pactada y la que realmente
tiene el inmueble objeto del contrato. Tal discrepancia
debe responder a un vicio del consentimiento por error, y
no, por ejemplo, a los cambios que pueda sufrir el objeto
contractual debido al incumplimiento del vendedor.5 G.
García Cantero, “Artículos 1.469-1.472”, en Comentarios al
Código Civil y compilaciones forales, M. Albaladejo y S.
Díaz Alabart (dirs.), 2da ed., Madrid, Revista de Derecho
Privado, 1991, T. XIX, págs. 237-238, 242, 259-260 (también
véase “Artículo 1.468”, pág. 230, nota 6); Díez-Picazo y
Gullón, op. cit., Vol. II, págs. 293-294; Castán Tobeñas,
op. cit., pág. 114; Q. M. Scaevola, Código Civil, Madrid,
Reus, 1970, T. XXIII, pág. 85; A. Madrid Parra, La cabida
en la compraventa de bienes inmuebles, LVI Rev. Crit. Der.
Inmobiliario 58, 65 (1983). De modo que se pretende suplir
la intención de quien prestó su consentimiento pensando,
erroneamente, que la cabida pactada coincidía con la cabida
real del objeto contractual inmobiliario, vicio del
consentimiento que se descubre, típicamente, a partir de la
entrega hecha u ofrecida.
Dentro de su ámbito de aplicación, los artículos 1358-
1361 desplazan las normas generales del derecho
5 Aquí conviene recordar que “[e]l vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.” Artículo 1357 del Código Civil, supra § 3817. CC-2005-598 10
contractual.6 Surten, así, tres principales efectos. En
primer lugar, eliminan los requisitos generales del error
que resulta capaz de afectar la validez de un contrato o
sus consecuencias. En segundo lugar, los artículos 1358-
1361 hacen inaplicable las consecuencias generales del
vicio del consentimiento, colocando en su lugar las normas
que enumeramos más adelante. Por último, el artículo 1361
establece un plazo de 6 meses7 para los remedios
establecidos en los artículos 1358-1360.8
Cabe destacar, finalmente, que los artículos 1358-1361
son de carácter dispositivo y no imperativo. En B & W
Investment v. Soc. de Gananciales, citamos las expresiones
6 Cabe enfatizar que el referido desplazamiento ocurre sólo cuando los artículos 1358-1361 rigen la cuestión. Por ejemplo, la doctrina no se expresa claramente sobre si los artículos 1.469-1.472 del Código Civil español aplican a otros vicios del consentimiento, en particular al dolo. Véase, e.g.: García Cantero, “Artículos 1.469-1.472 en Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, M. Albaladejo y S. Díaz Alabart (dirs.), 2d ed., Madrid, Revista de Derecho Privado, 1991, T IX págs. 238 y 242; Díez-Picazo y Gullón, op. cit., Vol. II, págs. 293-294. Así mismo, dado que los artículos 1.469-1.472 suplen la intención contractual, Díez-Picazo y Gullón sostienen que “no puede por menos de ser relevante una voluntad expresa o tácita de dar relevancia a la cabida indicada en el contrato y, por tanto, a su inexactitud.” Id., pág. 294. No examinos hoy tales asuntos. 7 Los comentaristas del Código Civil español discuten si el plazo es de prescripción o caducidad, cuestión que no consideramos en esta Opinión. B & W Investment, supra, a las págs. 155-156; Díez-Picazo y Gullón, op. cit., Vol. II, pág. 295; García Cantero, op. cit., pág. 260. 8 La controversia de marras no exige que determinemos cuáles son los remedios sujetos al plazo. Según García Cantero, op. cit., págs. 259-260, por ejemplo, se trata de las acciones de rescisión / anulación del contrato y reducción / aumento del precio, acciones estas de carácter personal que competen a las partes o a sus herederos. CC-2005-598 11
del comentarista Badenes y Gasset en cuanto a que estos
artículos “pueden ser derogados por mutuo acuerdo de los
contratantes, si bien el alcance de la derogación en caso
de contienda será apreciado por los tribunales.” 104
D.P.R., a la pág. 159 nota 3 (citando: El Contrato de
Compraventa, 1969, T. I, pág. 555; Manresa, Código Civil
Español, 1969, T. X, Vol. 1, pág. 246). Es preciso añadir
que la facultad de modificar o eliminar la normativa de los
artículos 1358-1361 cede en determinadas circunstancias
ante el interés tutelado, que es la estabilidad de los
contratos. B & W Investment, supra, a las págs. 157-158.
C.
El primer párrafo del artículo 1358 dispone que la
obligación de entregar el objeto vendido incluye la de
poner en poder del comprador todo lo que expresa el
contrato, “mediante las reglas siguientes”. Luego, los
artículos 1358-1360 reglamentan la discrepancia de cabida
según el tipo de compraventa.9
Tenemos, en primer lugar, la compraventa por unidad de
medida o número. Ésta surge cuando las partes han
establecido el precio total como consecuencia directa de la
cabida, expresando el precio de cada unidad de medida o
número así como la cabida total del inmueble delimitado.
García Cantero, op. cit., pág. 245; Díez-Picazo y Gullón,
9 A continuación se discuten las compraventas tipificadas en los artículos 1358-1361. La doctrina ha identificado otras, tales como la compraventa a medida y la compraventa sobre plano, las cuales no consideramos. Véase, e.g., Madrid Parra, op. cit., págs. 108-117. CC-2005-598 12
op. cit., Vol II, pág. 293; Manresa, op. cit., pág. 175;
Madrid Parra, op. cit., pág. 64-65.10 Configurada este tipo
de compraventa, las obligaciones de las partes quedan
sujetas a los artículos 1358 y 1359 del Código Civil,
respectivamente. Establecen dichos preceptos, en apretada
síntesis, que si al vendedor le resulta imposible entregar
la cabida pactada, habrá una reducción o aumento del
precio, a menos que el comprador opte por rescindir el
contrato debido a una merma igual o mayor de una décima
parte de la cabida expresada o un aumento mayor de la
vigésima parte de la cabida expresada. Puig Brutau, op.
cit., T. II, Vol. 2, pág. 168; Manresa, op. cit., págs.
174-178.
Existe, en segundo lugar, la venta a precio alzado.
En ella “el comprador se obliga a pagar determinada
cantidad de dinero por toda la cabida de un inmueble que
resulte existir dentro de unos linderos ya establecidos en
el contrato.” Rodríguez Medina v. Pérez Torres, res. 30 de
marzo de 2005, 163 D.P.R. ___, 2005 T.S.P.R. 36, pág. 5;
véase, además: Soc. de Gananciales v. Srio. de Justicia,
137 D.P.R. 70 (1994); Ruidíaz Barrios v. Salas, 103 D.P.R.
922 (1975).11 Con respecto a las consecuencias de este
10 García Cantero, op. cit. pág. 245, señala, siguiendo el criterio de Albaladejo, que es posible expresar la cabida implícitamente cuando se indican el precio total y el de cada unidad de medida o número. 11 Obsérvese que la expresión de la cabida del inmueble objeto de la compraventa no impide que ésta sea a precio alzado. Ruidíaz Barrios v. Salas, 103 D.P.R. 922 (1975); Soc. de Gananciales v. Srio. de Justicia, 137 D.P.R. 70 CC-2005-598 13
contrato, pautadas en el artículo 1360 del Código Civil,
hemos indicado:
[E]n la venta por precio alzado, el vendedor tiene que entregar la cosa cierta, que es la finca individualizada mediante la descripción de sus linderos. Todo lo que estos comprendan ha de ser entregado a cambio del precio convenido. El fundamento son los linderos, no un tanto por unidad de medida. Cualquier diferencia entre la cabida expresada y la que efectivamente tiene la finca, no da margen a reclamación o indemnización alguna.
Rodríguez Medina, supra, a la pág. 6 (citando a Soc. de
Gananciales v. Srio. de Justicia, supra).12
III.
Entre las acciones protectoras del dominio figuran la
acción reivindicatoria y la de deslinde. Debemos explorar
la distinción entre estas acciones y los criterios
apropiados para realizar un deslinde.
Mediante la acción reivindicatoria, el propietario
reclama su cosa de quien la tenga o posea. Debe
____________________
(1994); Rodríguez Medina, res. 30 de marzo de 2005, 163 D.P.R.__, 2005 T.S.P.R. 36; Velázquez Torres v. Velázquez Morales, 82 D.P.R. 619, 630 (1961); Colón Luna v. Batis Olivera, 34 D.P.R. 648 (1925). 12 Nótese que adjudicamos el recurso de epígrafe sin examinar el segundo párrafo del artículo 1360, cuya infeliz redacción ha provocado desavenencias en la doctrina y la jurisprudencia. Véase, e.g.: García Cantero, op. cit., págs. 257-258; Díez-Picazo y Gullón, op. cit., Vol. II, págs. 293-294; Castán Tobeñas, Derecho civil español común y foral, 12ma. ed., Madrid, Reus, T. 4, págs. 116-117; Manresa y Navarro, Código Español Civil, 1969, T. X, Vol. 1, págs. 182-186; Madrid Parra, op. cit., págs. 98-99 y 103-104; Q. Scaevola, Código Civil, Madrid, Reus, 1970, T. XXIII, págs. 81 y 88; Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 D.P.R. 796, 803-804 (1975); Soc. de Gananciales v. Srio. de Justicia, supra, a la pág. 76. CC-2005-598 14
identificar adecuadamente dicho objeto, probar que es suyo,
y probar que está indebidamente en posesión del demandado.
Artículo 280 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1111; Pérez
Cruz v. Fernández, 101 D.P.R. 365 (1973); Arce v. Díaz, 77
D.P.R. 624, 628-629 (1954). El segundo requisito implica
que el demandante viene obligado a probar su título y no
puede descansar únicamente en los vicios que tenga el
título del demandado. Castrillo v. Maldonado, 95 D.P.R.
885, 891-892 (1968); Meléndez v. Almodóvar, 70 D.P.R. 527,
532 (1949). Cumplida esta obligación probatoria,
corresponde al demandado señalar y probar su mejor título.
Arce v. Díaz, 77 D.P.R. 624, 628-629 (1954) (citando a
Manresa, op. cit, 6ta ed., Reus, 1934, T. 3, pág. 138).
En cambio, la acción de deslinde tiene el propósito de
determinar los linderos confundidos de dos heredades
contiguas. Zalduondo v. Méndez, 74 D.P.R. 637, 641-642
(1953). Es una acción disponible a “todos los propietarios
cuyas propiedades limítrofes tienen confundidos sus
linderos por causas naturales, accidentes fortuitos o actos
voluntarios de tercero, debiendo concurrir todos a un solo
juicio…” Arce v. Díaz., supra, a las págs. 627-628;
Artículo 1319 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1211. La
acción es imprescriptible. Artículo 1865 del Código Civil,
31 L.P.R.A. § 5295. Además, el hecho de haberse intentado
o practicado una acción de deslinde no impide que se vuelva
a hacer, si existen nuevas causas que lo justifiquen. CC-2005-598 15
Zayas v. Autoridad de Tierras, 73 D.P.R. 897, 901 (1952).13
La distinción entre estas acciones ha suscitado varios
criterios doctrinales.14 Ahora bien, nuestra jurisprudencia
establece los siguientes principios. Una sentencia
reivindicatoria declara el derecho dominical del demandante
y ordena que el demandado le entregue la posesión del
objeto. La sentencia de deslinde, en cambio, tiene el
único efecto de precisar las colindancias de determinados
inmuebles. Dicha sentencia “no da ni quita derechos.”
Zalduondo v. Méndez, supra, a la pág. 644; Zayas v.
Autoridad de Tierras, supra, a la pág. 901; La O v.
Rodríguez, 28 D.P.R. 636, 638 (1920).15 Por eso es que no
13 Indicamos en Zalduondo v. Méndez, 74 D.P.R. 637, 641 (1953), que una demanda de deslinde debía alegar: (1) la descripción de la propiedad; (2) el interés que la parte reclame tener en ella; (3) el nombre de la persona en posesión de la propiedad; (4) la razón por la cual se solicita el deslinde; y (5) el requerimiento hecho a la otra parte y la negativa de ésta. Obsérvese que estos requisitos surgían de la Regla 34(b) de las derogadas Reglas de Enjuiciamiento Civil. Ahora bien, los demandantes de epígrafe han cumplido los requisitos enumerados, ello les confiere legitimación activa, y no se ha planteado que las Reglas de Procedimiento Civil de 1979 establecen requisitos distintos. Todo lo cual significa que no hay necesidad de precisar los requisitos especiales, si alguno, para solicitar el deslinde, más allá de los que surgen del Código Civil. 14 Véase: Díez-Picazo y Gullón, op. cit., v. III, págs. 242-243; V. L. Montés Penadés, “Artículos 348 y 349”, en Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, M. Albaladejo (dir.), 2da ed., Madrid, Revista de Derecho Privado, 1990, T. V, Vol. 1, págs. 221-226; Roca Juan, “Artículo 384”, en Albaladejo (dir.), op. cit., págs. 495- 501. 15 En La O v. Rodríguez, 28 D.P.R. 636, 638 (1920), explicamos: “El deslinde . . . no da ni quita derechos; deja intactas las cuestiones de posesión y propiedad y sólo sirve para el fin a que se dirige, esto es, para aclarar y fijar la división y límites de las heredades, evitar que se CC-2005-598 16
perjudica al demandado la norma que impide litigar en el
procedimiento de deslinde la prescripción adquisitiva de
las partes. Zalduondo v. Méndez, supra, a la pág. 644.
Los principios expuestos revelan que la acción de
deslinde tiene dos características distintivas. Una de
ellas resulta evidente: el deslinde pretende individualizar
los inmuebles, sin determinar, directamente, quién es su
dueño. Por otro lado, en esta acción no se discute la
validez ni la eficacia de los títulos, sino que se dirime
su interpretación. Es en virtud de estas características
que el deslinde “no da ni quita derechos”. Cuando el
tribunal debe examinar la validez o eficacia de los
títulos, o cuando el demandante solicita la posesión que
corresponde a su dominio, estamos ante una acción
reivindicatoria.
Es menester señalar, por último, que las acciones de
reivindicación y deslinde pueden acumularse o instarse
sucesivamente. Por ejemplo, el propietario que desea
recuperar un terreno de su colindante podría solicitar el
deslinde para identificar precisamente el terreno.
Los criterios apropiados para dirimir una acción de
deslinde se enumeran en los artículos 320 y 321 del Código
Civil. Resulta pertinente el primero de estos, que
dispone, “[e]l deslinde será en conformidad con los títulos
confundan o desaparezcan los antiguos linderos y prevenir los pleitos que de tal confusión pudieran originarse en lo sucesivo. (citas omitidas). CC-2005-598 17
de cada propietario, y a falta de títulos suficientes, por
lo que resultare de la posesión en que estuvieren los
colindantes.” 31 L.P.R.A. § 1212.16 Roca Juan acata el
tenor literal de este precepto al explicar que se trata de
una jerarquía de métodos de prueba, pues “aplicar el
criterio de la posesión depende de que no haya títulos, o
de que, aún habiéndolos, sean insuficientes.” Roca Juan,
“Artículos 385 a 387”, en Albaladejo (dir.), op. cit., pág.
506.
La preferencia por el deslinde según los títulos
puntualiza el requisito de que sean “títulos suficientes”.
Se discute en la doctrina española si la palabra
“suficiente” exige un documento fehaciente. Indica Roca
Juan que el Tribunal Supremo español ha rechazado tal
condición, exigiendo únicamente que los títulos sean
“suficientemente expresivos” para fijar la colindancia.
Esto significa que deben contener datos capaces de
determinar el límite o área perteneciente a cada
propietario. Así, la insuficiencia de los títulos podría
responder a que sus datos resultan incompletos o producen
colindancias que son incompatibles con las circunstancias
reales del terreno. Roca Juan, “Artículos 385 a 387”, op.
cit., pág. 506.
16 El concepto título aquí utilizado incluye tanto el título obligacional como la tradición. Sin embargo, el recurso de autos no presenta una controversia genuina con respecto al segundo elemento. CC-2005-598 18
La regla de que se practicará el deslinde según los
títulos luce tener más sencillez de la que tiene, pues,
evidentemente, los títulos de hoy reflejan las
colindancias de ayer. Y es posible que un título haga
referencia expresa o tácita a linderos de diferentes clases
–accidentes naturales o artificiales, edificaciones o
signos, líneas imaginarias contenidas en un documento, y
las múltiples modalidades de todos estos.17 Surge así la
pregunta de cuál es el tipo de lindero, identificado en un
título, que será determinante del mismo.
Aquí nuestra jurisprudencia revela un criterio
flexible.18 El caso de Sociedad de Gananciales v. Srio. de
Justicia, supra, ilustra el énfasis en los linderos
materiales. En 1924, el titular de una finca levantó e
inscribió en el Registro de la Propiedad un plano que hacia
constar su cabida de 243.639 cuerdas y colindancia sur con
terrenos de la Guánica Centrale. La finca tuvo otros dos
titulares antes de llegar a los demandantes, en 1952,
mediante una compraventa a precio alzado. Este contrato
expresó que la finca contaba con 243.639 cuerdas y
colindaba por el sur “con los [terrenos] de Guánica
Centrale antes, hoy Departamento Forestal de Puerto Rico.”
17 Sobre los modos de delimitar los inmuebles, véase Roca Juan, “Artículo 384”, op. cit., págs. 479-480. 18 Además de los casos discutidos a continuación, véase, por ejemplo: Velásquez Torres v. Velásquez Morales, 82 D.P.R. 619 (1961); Almodóvar v. Nolla, 85 D.P.R. 771 (1962); Colón Luna v. Batis Olivera, 34 D.P.R. 648 (1925); King v. Fernández, 30 D.P.R. 592 (1922). CC-2005-598 19
Existía al perfeccionarse dicha compraventa una verja
marcando la referida colindancia. No obstante, los
demandantes realizaron una mensura en 1985 y descubrieron
que, según la cabida expresada en el plano de 1924, la
ubicación de dicha verja había causado una merma de 9.1365
cuerdas.
Trabada la controversia eventualmente como un pleito
de reivindicación, el foro de instancia dio entera
credibilidad al plano de 1924, con su método de mensura, y
resolvió a favor de los demandantes. Al revocar, indicamos
que el vendedor había entregado a los Negroni-Carlo “la
totalidad del terreno incluido dentro de los lindes
señalados en la compraventa…”, toda vez que al
perfeccionarse y consumarse el contrato, ya existía una
verja marcando la colindancia. Esto significaba que el
inmueble objeto de dichos negocios jurídicos estaba
delimitado en el sur por una colindancia material,
circunstancia que privaba a los demandantes de título con
respecto a las nueve cuerdas ubicadas al otro lado de la
verja.
En cambio, el recién caso de Rodríguez Medina v. Pérez
Torres, supra, ilustra la importancia de los linderos
ideales. Pérez Torres había comprado un solar, donde sus
arrendatarios edificaron ciertas estructuras. El vendedor
y colindante, Rodríguez Medina, instó una acción de
reivindicación alegando que las estructuras ocupaban un
terreno dentro de su inmueble, dados los linderos del solar
del demandado expresados en la escritura de compraventa. CC-2005-598 20
Éste respondió que había comprado un terreno cercado a
precio alzado y, por ende, que era suya toda el área así
delimitada. Pero el foro de instancia había determinado
que las partes tuvieron la intención de realizar un negocio
cuyo objeto era la finca con sus linderos instrumentales,
no con los que marcaba la cerca. Por no hallar una razón
suficiente para rechazar esta determinación, resolvimos a
favor del demandante.
Al destacar la importancia del factor intencional,
nuestro Opinión en Rodríguez Medina revela porque es
necesario un criterio flexible con respecto a la
determinación de los linderos según los títulos. La
interpretación de los contratos procura determinar cuál fue
la voluntad común de las partes al perfeccionarse el
contrato. Merle v. West Bend Co., 97 D.P.R. 403, 409-410
(1969); Carrillo Norat v. Camejo, 107 D.P.P. 132, 138
(1978); Marcial Burgos v. Tome, 144 D.P.R. 522, 537 (1997);
Unisys v. Ramallo Brothers, 128 D.P.R. 842, 852-853 (1991);
Ramírez, Segal & Látimar v. Rojo Rigual, 123 D.P.R. 161,
173-174 (1989). Por ende, la conexión que establece el
Código Civil entre los linderos y los títulos produce una
sutil reciprocidad entre ambas figuras, reciprocidad que
milita contra la aplicación de reglas formales y precisas
como, por ejemplo, la de que un lindero material siempre
prevalece sobre un lindero inmaterial.
IV.
En el caso de autos, los peticionarios sostienen que
procedía desestimar sumariamente la demanda incoada en su CC-2005-598 21
contra, debido a que los demandantes carecen de derecho
sobre el terreno que reclaman.
Comenzamos nuestro análisis con un vistazo a los
aspectos procesales de esta controversia. Al evaluar una
solicitud de sentencia sumaria, o al revisar su
adjudicación, la evidencia a utilizarse consiste de las
declaraciones juradas y prueba documental admisible que
obren en autos, así como las alegaciones no controvertidas
del demandante. Los hechos que surjan sin controversia de
dicha evidencia se consideran probados; los demás se
consideran sólo para justificar la decisión de no dictar
sentencia sumaria. Evaluada así la evidencia, el tribunal
resolverá si procede dictar sentencia sumaria y, en tal
caso, si la sentencia debe favorecer a la parte promovente
o la opositora. Cabe recordar que se trata de un mecanismo
discrecional y que ciertos litigios suelen ser inapropiados
para el mismo, entre ellos los que exigen determinaciones
de hechos sobre la intención de las partes. Véase, e.g.:
Asociación de Pescadores de Punta Figueras v. Marina de
Puerto del Rey, 155 D.P.R. 906 (2001); Jusino Figueroa v.
Walgreens of San Patricio, 155 D.P.R. 560 (2001); PFZ
Properties v. Gen. Accident Insurance Co., 136 D.P.R. 881
(1994); Medina Morales v. Merck, Sharp & Dhome Química de
P.R., 135 D.P.R. 716 (1994).
Los hechos alegados y la súplica de la Demanda que
instaron los recurridos, Ramírez-Delgado, configuran una
acción de deslinde y reivindicación. Específicamente, CC-2005-598 22
colindancia…” Apéndice I, pág. 57. Exigen así que se
precise la colindancia entre los solares E-5 y E-6, remedio
indicativo de una acción de deslinde. No obstante, los
demandantes solicitan la reubicación de una verja, sin
alegar más derecho que su dominio, y los demandados han
impugnado el título de los demandantes. Son estas las
características de una reivindicación.
En mérito de lo anterior, procedería dictar sentencia
sumaria desestimatoria si la prueba estableciera
incontrovertiblemente el incumplimiento con los requisitos
de las acciones de deslinde y reivindicación. Por otro
lado, procedería resolver sumariamente a favor de los
demandantes si la prueba estableciera incontrovertiblemente
que se han configurado los requisitos de ambas acciones.
Visto el marco procesal de este recurso, es menester
precisar las controversias sustantivas a dirimir. Acabamos
de indicar que la determinación impugnada debe evaluarse
con miras a las acciones de deslinde y reivindicación. Con
respecto al deslinde, la demanda de epígrafe cumple los
requisitos pertinentes.19 Por ende, la primera interrogante
19 Específicamente, se describen los solares E-5 y E-6, se indica el interés que tienen los demandantes en dichos solares, se incluyen los nombres de quienes poseen el solar E-6, se explica que el deslinde resulta necesario debido a frecuentes disputas sobre la colindancia, y se alega que los demandados han desatendido los requerimientos de deslinde. Nada sugiere que haya controversia sobre estos CC-2005-598 23
es si el terreno reclamado ubica dentro del solar E-5,
suponiéndose que son válidos y eficaces los títulos de las
partes.
Con respecto a la acción de reivindicación, el único
de los requisitos en controversia es el de titularidad.20
Ciertamente, la demandante Ramírez Quiñones es dueña del
solar E-5. Pero sostienen los peticionarios que su título
obligacional sobre los 21 metros cuadrados es inválido.
Aducen que si Ramírez Quiñones aceptó una reducción del
precio de su solar, en vez de exigir toda la cabida o
desistir del contrato, mal puede pretender que su título
obligacional incluya los 21 metros cuadrados que reclama.21
Son los méritos de este planteamiento la segunda
controversia sustantiva a dirimir.
La primera pregunta es si los 21 metros reclamados
pertenecen al solar E-5. Cabe subrayar, de entrada, que el
criterio para dirimir la colindancia entre los solares E-5
y E-6 --en esta etapa de los procedimientos-- es el de los
títulos. El artículo 320 del Código Civil, supra, menciona
hechos. 20 La precisa identificación del terreno es innecesaria en esta etapa de los procedimientos: basta precisar la colindancia y solicitar el deslinde. Con relación al tercer requisito, nada sugiere que los peticionarios tengan derecho a poseer el terreno disputado, a no ser que les pertenezca (por ejemplo, no son arrendatarios). 21 Los peticionarios también alegan su mejor título --aún suponiendo que el terreno reclamado ubique dentro del solar E-5— pues lo han adquirido mediante la usucapión. Pero no han probado incontrovertiblemente los requisitos pertinentes. CC-2005-598 24
dos modos de hacer el deslinde: según los títulos y según
la posesión.22 Sin embargo, hemos visto que procede fijar
los linderos según la posesión sólo cuando los títulos no
son suficientemente expresivos. Resulta inapropiado hacer
tal determinación en esta etapa de los procedimientos.23
En virtud de lo anterior, debemos examinar si los 21
metros reclamados pertenecen al solar E-5, según los
títulos. Los peticionarios sostienen que la demandante
Ramírez Quiñones sabía, al adquirir el solar, que la cabida
era de 429 en vez de 450 metros cuadrados. Citan la
declaración jurada que prestó dicha demandante. Petición
de Certiorari, a la pág. 9. De ello se infiere la
intención de celebrar un negocio cuyo objeto fue el solar
E-5 delimitado del solar E-6 por la verja hoy existente.
Sin embargo, no estamos convencidos de que las
expresiones de Ramírez Quiñones revelen
incontrovertiblemente una intención de limitar el alcance
de su negocio jurídico a los 429 metros cuadrados, ni de
que ello implique la voluntad de utilizar una verja como
22 La selección del criterio es medular. Los demandantes reclaman un terreno que alegadamente ubica en su solar. El terreno está en posesión civil de los demandados. Específicamente, surge de los autos que, por más de un año, ha existido una verja cuyo efecto es excluir ese terreno del solar E-5 e incorporarlo al solar E-6. Por ende, si el criterio determinante de la ubicación del terreno fuera la posesión, procedería desestimar sumariamente la demanda. 23 El requisito aludido podría configurarse en el caso de autos. Obsérvese, por ejemplo, que resultan contradictorios los linderos expresados en las dos escrituras de compraventa. No obstante, la determinación de si los títulos son suficientemente expresivos podría verse afectada por la evidencia que en su día presenten las partes, dadas las interrogantes que luego identificaremos. CC-2005-598 25
lindero. La declaración jurada indica, por un lado, que
existía una merma de 21 metros cuadrados en la cabida del
solar, pero alude, por otro lado, a la posibilidad de
reclamar contra el colindante que hubiera usurpado ese
terreno. Una interpretación coherente de tales expresiones
es que contemplan la posibilidad de que una reducción en la
cabida fáctica del solar hubiera alterado sus linderos
jurídicos, no la certeza de ello. Así interpretada, la
declaración revela simplemente que Ramírez Quiñones asumió
el riesgo y el costo de litigar la merma de cabida.
D.
Llegamos entonces al argumento principal de los
peticionarios. Sostienen que el título obligacional de la
demandante Ramírez Quiñones es inválido, con relación al
terreno reclamado, porque ella recibió una reducción en el
precio de compraventa proporcional a la falta de cabida.24
Su planteamiento contiene dos premisas medulares: (1) la
compraventa de la demandante está sujeta al artículo 1358;
(2) éste no permite que el comprador reciba una reducción
proporcional del precio y luego exija la cabida pactada de
los colindantes. Veamos.
1. Conforme la prueba que consta en autos, no cabe resolver, en esta etapa, si la compraventa de la demandante
24 Cabe observar que esta aseveración de los peticionarios resulta curiosa. La reducción en cabida de 21 metros cuadrados corresponde aproximadamente a 4.67% de los 450 metros cuadrados pactados, mientras que la rebaja de $630 corresponde aproximadamente a 1.04% de los $60,455 pactados. CC-2005-598 26
Ramírez Quiñones está sujeta a los artículos 1358-1361.25 Dichos preceptos suplen la intención de quien prestó su consentimiento pensando, erróneamente, que la cabida pactada coincidía con la cabida real del objeto contractual inmobiliario. Veamos si se configuró tal situación. Los autos no permiten la determinación de que hubo una
discrepancia entre la cabida pactada y la real cabida.
Estos sugieren que los solares E-5 y E-6 surgieron a la
vida con 450 metros cuadrados. Véase los documentos
marcados “Plot Plan”, Apéndice I, págs. 72-73, y las
escrituras de compraventa, supra. No se ha probado
incontrovertiblemente que la cabida del solar E-5 hubiera
variado antes de la adquisición o durante el interinato de
Future Land Developers, entidad que lo vendió a Ramírez
Quiñones. Esto revela la posibilidad de que los 21 metros
cuadrados reclamados eran parte del solar E-5 al
perfeccionarse dicha compraventa, la cual, hemos indicado,
posiblemente tuvo por objeto un solar cuyos linderos
incluyen ese terreno. De ser así, no habría una
discrepancia entre la cabida real y la cabida pactada.
Aún si hubiera una discrepancia, los autos no permiten
la determinación de que hubo error. Por un lado, la
declaración jurada de Ramírez Quiñones podría interpretarse
en el sentido de que ésta conocía la discrepancia al
otorgar la escritura de compraventa. Por otro lado, no
25 En virtud de este resultado, es innecesario examinar si el artículo aplicable a la controversia de autos sería el 1358 o el 1360. CC-2005-598 27
está claro cuándo se perfeccionó el contrato de compraventa
original, ni su relación jurídica con dicha escritura, ni
los linderos del solar objeto de ese primer contrato, etc.
Recuérdese que, según la declaración, aparentemente hubo un
contrato perfeccionado con anterioridad al otorgamiento de
la escritura pública. Tales interrogantes podrían afectar
la determinación de si estamos ante un supuesto de error
como vicio del consentimiento.
2.
Los peticionarios sostienen que no puede el comprador
recibir una reducción del precio, conforme el artículo
1358, y luego exigir de los colindantes la cabida pactada.
Arguyen, en particular, que al aceptar una reducción del
precio pactado, proporcional a la falta de cabida, la
demandante y recurrida pagó por 429 metros cuadrados en vez
de 450 y carece, así, de un negocio jurídico obligacional
que justifique la transferencia de los restantes metros.
No les asiste la razón.26
Los peticionarios citan autoridad jurídica ninguna
26 Nótese que esta tesis parte de una premisa cuyo mérito y alcance nos abstenemos de evaluar. Se aduce que Ramírez Quiñones no puede reivindicar porque recibió una reducción del precio. Esto nos da a entender que, según los peticionarios, la vendedora de Ramírez Quiñones podía instar una acción reivindicatoria. Pero los artículos 1358-1361 aplican cuando surge por error una discrepancia entre la cabida pactada y la que realmente tiene el inmueble; además, sus remedios están condicionados a que el vendedor no pueda entregar lo pactado. Por ende, los peticionarios parten de una interpretación amplia con respecto a dicha discrepancia e imposibilidad, interpretación que permite su configuración aún cuando el vendedor era dueño de todo lo que debía entregar. CC-2005-598 28
para apoyar su tesis de que una reducción del precio impide
la posterior acción reivindicatoria.27 Y es que la tarea de
los artículos 1358-1361 no es hacer equidad, procurando una
justa correspondencia entre lo pagado y lo recibido. Su
función es suplir la falta de intención debida al vicio del
consentimiento por error. De hecho, la normativa en
cuestión es de carácter dispositivo –-en vez de
imperativo-- siempre que no se menoscabe el interés social
en la estabilidad de los contratos. Las circunstancias de
este caso no sugieren que sería contrario a dicho interés
un pacto entre Ramírez Quiñones y su vendedora mediante el
cual ésta pagó $630 y aquella aceptó el riesgo y el costo
de reivindicar el terreno alegadamente usurpado.
V.
Por los fundamentos antes expresados, expedimos el
auto solicitado y confirmamos la Resolución del Tribunal de
Apelaciones. Se devuelve el caso al Tribunal de Primera
Instancia para ulteriores procedimientos consistentes con
esta Opinión.
Se dictará sentencia de conformidad.
Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada
27 De hecho, la parte demandante en el caso de Castrillo v. Maldonado, supra, había adquirido el dominio de quien había otorgado un relevo más abarcador que el de autos. Sin embargo, no invocamos el mismo para sostener nuestra conclusión de que era improcedente la reivindicación. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2006
Por los fundamentos expresados en la Opinión que antecede los cuales se incorporan íntegramente a la presente, expedimos el auto solicitado y confirmamos la Resolución del Tribunal de Apelaciones. Se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para ulteriores procedimientos consistentes con esta Opinión.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri concurre en el resultado sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Rebollo López disiente sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Rivera Pérez no intervino.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo