EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
P.D.C.M. Associates, S.E.
Peticionaria Certiorari v. 2008 TSPR 133 Elías Najul Baez, et al. 174 DPR ____ Recurridos
Número del Caso: CC-2007-93
Fecha: 7 de agosto de 2008
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Aguadilla
Juez Ponente:
Hon. Nydia M. Cotto Vives
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Rodolfo Gluck
Abogados de la Parte Recurrida:
Lcdo. Roberto Cardona Ubiñas Lcdo. Reinaldo Franqui Carlo
Materia: Injuction
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
P.D.C.M. Associates,S.E.
Peticionaria
v. CC-2007-93
Elías Najul Bez, et al.
Recurridos
Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
San Juan, Puerto Rico, a 7 de agosto de 2008
La parte peticionaria nos solicita resolver que
en el presente caso ocurrió una novación modificativa
de los términos de un contrato de opción de
compraventa. Aduce que al aceptar ciertos pagos
tardíos en concepto de las prórrogas pactadas en el
contrato de opción, los aquí recurridos prestaron su
consentimiento tácito para modificar las condiciones
del contrato que sujetaban el ejercicio de las
prórrogas a un requisito de notificación previa
dentro del término pactado y a que la Junta de
Planificación no aprobara el proyecto que se proponía
desarrollar en el inmueble en controversia. Los
tribunales aquí recurridos rechazaron la teoría de CC-2007-96 2
novación y decretaron la resolución del contrato de opción.
Por entender que al aceptar los pagos para ejercer las
prórrogas contenidas en el contrato de opción, los
recurridos modificaron los términos de dicho acuerdo a los
fines de liberar a la peticionaria de cumplir con las
condiciones pactadas, revocamos la sentencia apelada y
ordenamos se cumpla con las disposiciones del contrato de
opción.
I
Los demandados en el caso de epígrafe, el Ingeniero
Roland Cordero Peña (Ingeniero Cordero), el Doctor Elías
Najul Bez (señor Najul Bez), sus hijos, María de los
Ángeles, José Elías, Luisa Priscilla, Neyda Rosa, Zahira
Ivelisse y Yazmín Elizabeth Najul Zambrana y la señora
Marta Romero López (esposa del señor Najul Bez) son dueños
en común pro indiviso de una finca sita en el Municipio de
Isabela.
En el año 1999, los demandados-recurridos otorgaron un
Acuerdo sobre opción de venta con P.D.C.M., Associates,
S.E. (Associates). El acuerdo, con fecha del 18 de marzo
de 1999, refleja que los demandados-recurridos
comparecieron como vendedores de la propiedad localizada en
el Municipio de Isabela. Según los términos del referido
contrato de opción de compraventa, el precio de venta de la
finca sería $195,000.00 y Associates prestaría $19,500.00
por concepto de la opción. El término de la opción sería
de 180 días. Durante los primeros 90 días de la opción, CC-2007-93 3
Associates tendría derecho a retirarse del acuerdo sin
penalidad alguna. Ello, si surgía algún impedimento en
obtener los permisos gubernamentales del proyecto que
Associates proponía desarrollar, si la finca resultaba ser
propicia a inundaciones o si el costo del relleno resultaba
muy oneroso. Pasados estos 90 días, pero antes de los 180
días, Associates podía retirarse con una penalidad de
$9,750.00.
Por otra parte, Associates tendría derecho a ejercer
una extensión de 180 días del término de la opción, sujeto
al pago de un depósito adicional de $9,750.00. Tanscurrido
dicho período de 180 días, Associates podía obtener una
nueva extensión de 90 días, previo el pago de $9, 750.00
adicionales. Associates debía solicitar toda extensión al
período original por escrito, 20 días antes de extinguirse
el plazo que estuviese corriendo en el momento. De no
realizarse la compraventa dentro del último período
adicional, los demandados-recurridos se adjudicarían todo
el dinero depositado.
Finalmente, las partes estipularon que las extensiones
al período original de opción se concederían si a la fecha
de éstas solicitarse, la Junta de Planificación no había
aprobado la consulta del proyecto que Associates pretendía
realizar. Una vez la Junta de Planificación aprobara la
consulta, Associates tendría 30 días calendario para
formalizar la compraventa. CC-2007-93 4
El contrato antes reseñado se formalizó el 18 de marzo
de 1999. Por tanto, el primer término de la opción vencía
el 14 de septiembre de 1999. De solicitar la primera
extensión de 180 días, el contrato estaría vigente hasta el
12 de marzo de 2000 y de ejercer la segunda extensión, el
contrato estaría vigente hasta el 10 de junio de 2000.
El 18 de marzo de 1999, Associates hizo un primer pago
de $19,500.00 por concepto del depósito de la opción. El
referido pago se hizo mediante cheque de P.D.C.M.
Associates S.E., girado a nombre de cada uno de los
demandados-recurridos, quienes lo endosaron. El cheque se
depositó en el banco.
El 12 de noviembre de 1999, vencido el primer término
de la opción, Associates realizó un segundo pago mediante
cheque por la cantidad de $9,750.00. El pago se hizo a
nombre de cada uno de los demandados-recurridos y se hizo
constar que el mismo pretendía cumplir con la extensión de
la opción de compraventa. Todos los demandados-recurridos
endosaron el cheque que también se depositó en el banco.
El 18 de marzo de 2000, luego de que el Ingeniero
Cordero le informara al señor Israel Kopel, dueño y
representante de Associates, que el tiempo de la opción
había expirado, el señor Kopel giró un cheque personal por
la cantidad de $9,750.00. Hizo constar que el cheque era
en concepto del ejercicio de la segunda extensión. Sin
embargo, a diferencia de los primeros dos cheques, éste se
giró a nombre del señor Elías Najul Bez, su esposa, la CC-2007-93 5
señor Marta Romero López y del Ingeniero Cordero Peña.
Éstos endosaron el cheque.
No está en controversia que, previo al envío de los
cheques por concepto del ejercicio de las extensiones de la
opción, Associates no sometió una consulta de ubicación
ante la Junta de Planificación. Tampoco envió una
notificación escrita a los demandados-recurridos
manifestando su intención de extender el término de la
Durante el mes de junio de 2000, el señor Israel Kopel
intercambió comunicaciones escritas con el Ingeniero
Rolando Cordero para tramitar la compraventa. Para ello,
el licenciado Ramón Banuchi Eurite redactó un borrador de
escritura de compraventa. Sin embargo, la compraventa no
se firmó. Surge de las admisiones de las partes en sus
escritos, que una de las demandadas, la señora María de los
Ángeles Najul, se opuso a realizar el negocio.
Ante la imposibilidad de perfeccionar la compraventa,
Associates presentó demanda sobre injunction por
incumplimiento de contrato en contra del Grupo Najul. En
esencia, alegó que ejerció oportunamente su derecho de
opción dentro del término de la primera opción y que no se
otorgó la escritura de compraventa pues la señora María de
los Ángeles Najul Zambrana se negó. Solicitó el
cumplimiento específico del contrato de opción, es decir,
que los demandados otorgaran la escritura de compraventa y CC-2007-93 6
transfirieran el dominio de la finca. Además, reclamó una
partida de daños.
Luego de celebrar el juicio en su fondo, los
demandantes-peticionarios reconocieron que no existía
prueba de daños, por lo que circunscribieron la
controversia al aspecto de la novación de los términos del
contrato de opción. Así las cosas, el Tribunal de Primera
Instancia declaró no ha lugar la demanda. Determinó que no
se configuró una novación en las condiciones del contrato
de opción, pues no hubo prueba de que los demandados Najul
Zambrana consintieran a ella. A la luz de ello, decretó la
disolución del contrato de opción y determinó que los
demandados debían devolver el dinero pagado por Associates
y por el señor Kopel.
Inconforme, Associates acudió al Tribunal de
Apelaciones. Dicho foro apelativo intermedio confirmó la
sentencia apelada. En primer lugar, el tribunal entendió
que en el presente caso no hubo novación, pues aun cuando
el señor Najul Bez recibió los cheques de los demandantes-
peticionarios, no existía prueba de que sus hijos, los
codemandados Najul Zambrana consintieran a recibir dichos
pagos. Es decir, concluyó que el expediente estaba
huérfano de prueba que estableciera la intención clara y
manifiesta de los codemandados Najul Zambrana de novar las
condiciones pactadas.
En segundo lugar, el Tribunal de Apelaciones
puntualizó que el tercer cheque no se hizo a nombre de los CC-2007-93 7
demandados Najul Zambrana y que el mismo no fue suscrito
por Associates, sino por el señor Israel Kopel en su
carácter personal. Ante el hecho que varios de los
comuneros estuvieron ausentes de dicha transacción, el
Tribunal de Apelaciones concluyó que dicha transacción
entre Associates, el señor Najul Bez y el Ingeniero
Cordero, no podía obligar a los codemandados Najul Zambrana
quienes, según dicho foro, tampoco otorgaron un mandato a
favor del señor Najul Bez o del Ingeniero Cordero. Es
decir, el tribunal concluyó que no se podía concluir que
los hermanos Najul Zambrana consintieron a recibir de forma
tardía el tercer pago hecho por el señor Israel Kopel.
Insatisfecho con la determinación del Tribunal de
Apelaciones, Associates presentó recurso de certiorari ante
este Tribunal. El 16 de marzo de 2007, expedimos el auto.
Con el beneficio de los alegatos de ambas partes,
procedemos a resolver.
II
Es la posición de la demandante-peticionaria que en el
presente caso ocurrió una novación de los términos del
contrato de opción. Sostiene que, mediante sus actos, los
recurridos novaron las condiciones pactadas para ejercer
las prórrogas del contrato de opción de compraventa y que
ello tuvo el efecto de liberarla de las condiciones
pactadas. Resalta que los recurridos aceptaron los pagos
tardíos sin objeción alguna, por lo que se debe concluir CC-2007-93 8
que éstos renunciaron a su derecho a resolver el contrato y
están impedidos de negarse a vender la propiedad.
Por otra parte, los demandados-recurridos plantean que
los demandantes-peticionarios no presentaron prueba
tendente a establecer que todos los demandados,
particularmente los hermanos Najul-Zambrana, aceptaron las
actuaciones de los peticionarios a los fines de novar la
obligación original. Es más, aducen que nunca aceptaron
los incumplimientos de la parte peticionaria y que la
omisión de cumplir con las condiciones del contrato de
opción provocó la extinción del derecho de opción.
Veamos las características principales del contrato de
opción y los contornos de la figura de la novación.
III
En ausencia de regulación expresa del contrato de
opción en el Código Civil, hemos acuñado una definición de
dicho contrato. Lo hemos perfilado como el “convenio por
el cual una parte (llamada concedente, promitente u
optatario) concede a la otra (llamada optante), por tiempo
fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se
deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la
celebración de un contrato principal”. Mayagüez Hilton
Corp. v. Betancourt, 156 D.P.R. 234, 246 (2002) (citas
omitidas); Atocha Thom McAn, Inc. v. Registrador, 123
D.P.R. 571, 583 (1989). De este contrato nace un derecho
que le confiere al optante la facultad de decidir, a su
arbitrio, y dentro de un plazo cierto, si celebra el CC-2007-93 9
contrato por el que se opta. Mayagüez Hilton Corp. v.
Betancourt, supra. Véase además, J. P. Brutau, Fundamentos
de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Bosch, 1982, Tomo II,
Vol. II, págs. 48-49.
La opción está atada a un contrato definitivo que las
partes han delimitado previamente. Mayagüez Hilton Corp.
v. Betancourt, supra. Por ejemplo, como ocurre en el
presente caso, el contrato de opción le puede conceder al
optante la posibilidad de decidir unilateralmente si
perfecciona una compraventa, cuyos contornos se han
detallado en el contrato de opción. Mayagüez Hilton Corp.
v. Betancourt, supra, pág. 250; J. P. Brutau, op. cit.,
pág. 50.
Por otro lado, el derecho de opción no sólo le concede
al optante la facultad de perfeccionar el contrato
definitivo mediante la aceptación de la opción, sino que le
impone al concedente la obligación de no frustrar el
derecho del que goza el optante. Mayagüez Hilton Corp. v.
Betancourt, supra, pág. 250. Véase además, J. Castán
Tobeñas, Derecho Civil Español, Común y Foral, 14ta ed.,
Madrid, Reus, 1993, Tomo IV, págs. 54-55.
IV
Es norma claramente establecida en nuestro
ordenamiento que la novación es una causa de extinción de
las obligaciones. Art. 1110 Cód. Civ. P.R., 31 L.P.R.A.
sec. 3151. No obstante, hemos reconocido que la novación
incluye tanto la modalidad que tiene efectos extintivos, CC-2007-93 10
como la novación modificativa en virtud de la cual subsiste
una obligación alterada. Véanse, Municipio de San Juan v.
Professional, 2007 TSPR 95, res. 18 de mayo de 2007, 171
D.P.R. __; United Surety v. Villa, 161 D.P.R. 618 (2004);
Miranda Soto v. Mena Eró, 109 D.P.R. 473, 478 (1980).
La novación extintiva se configura cuando las partes
lo declaran en forma terminante o cuando la intención de
novar se deriva de la incompatibilidad absoluta entre la
obligación original y la nueva. Artículo 1158, Código
Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3242. G. & J., Inc. v. Doré Rice
Mill, Inc., 108 D.P.R. 89, 91 (1978). De otra parte, se
concreta la novación modificativa de una obligación cuando
no exista la intención de extinguir una obligación y
sustituirla por otra, o cuando medie compatibilidad entre
la obligación original y la nueva. United Surety v. Villa,
supra, pág. 619.
El comentarista Manuel Albaladejo indica que cuando
quede patente el ánimo de cambio pero no conste “la
voluntad de que una [obligación] se extinga y otra nazca,
entonces se entiende que subsiste la misma obligación, pero
modific[ada]”. M. Albaladejo, Derecho Civil, 8va ed,
Barcelona, Bosch, 1989, T. II, Vol. 1, pág. 339. En modo
análogo, postula Antonio Hernández Gil que “[l]a novación
meramente modificativa, en cuanto a su constitución, se
rige por las reglas generales de la exteriorización e
interpretación de la voluntad, no requiriéndose, por lo
tanto, un particular animus novandi.” A. Hernández Gil, El CC-2007-93 11
ámbito de la novación objetiva modificativa, 45 Revista de
Derecho Privado, 51, pág. 801 (1961).
El animus novandi es elemento indispensable de la
novación extintiva. Municipio de San Juan v. Professional,
supra. Se trata de la declaración expresa, terminante que
el Artículo 1158 del Código Civil exige para extinguir una
obligación. Warner Lambert Co. v. Tribunal Superior, 101
D.P.R. 378, 389-90(1973). Véase además, A. Hernández Gil,
op. cit., pág. 799. Según indicamos en United Surety v.
Villa, supra, la vertiente modificativa de la novación no
precisa el animus novandi para alterar una obligación. En
dicha ocasión aclaramos que la novación modificativa se
configura cuando falta la voluntad expresa de las partes –
animus novandi- o cuando existe compatibilidad entre las
obligaciones. United Surety v. Villa, supra, pág. 619.
Sin embargo, también señalamos que la modificación de la
obligación no queda al arbitrio de una de las partes. Es
decir, la ausencia del animus novandi no implica que
nuestro ordenamiento admita la modificación unilateral de
una obligación.
En suma, para su constitución, la novación
modificativa no exige encontrar la voluntad expresa de
extinguir una obligación por otra. Empero, es
imprescindible hallar un ánimo de cambio. De esta forma,
al determinar si nos encontramos ante un supuesto de
novación modificativa, es necesario interpretar la voluntad
de las partes. Ello, debido a que la novación encierra un CC-2007-93 12
asunto de intención que debemos inferir de las
circunstancias de cada caso y de la voluntad de las partes.
Warner Lambert Co. v. Tribunal Superior, supra, pág. 389.
En el pasado hemos indicado que no existe novación
extintiva cuando se confieran facilidades para el
cumplimiento de la obligación primitiva como, por ejemplo,
cuando se conceden prórrogas o plazos fraccionados, salvo
que el plazo sea una condición esencial en cuyo caso se
entraría en el ámbito novación por incompatibilidad.
Miranda Soto v. Mena Eró, supra, pás. 479-80. Véase
además, J. Castán Tobeñas, Derecho Civil Español Común y
Foral, 15ta ed., Madrid, Reus S.A., 1988, Tomo III, pág.
441. Hemos reconocido además, que un cambio en la duración
del término de un contrato implica una novación
modificativa pues no comporta una variación en la esencia
de la obligación. Caribe Lumber Corp. v. Marrero, 78 D.P.R.
868, 877 (1955); Atocha Thom McAn, supra, pág. 582 (1989).
V
En el presente caso, la determinación de si ocurrió
una novación modificativa de los términos del contrato de
opción requiere examinar la conducta de las partes a la luz
de la prueba que obra en el expediente. La controversia
medular gira en torno a si la aceptación de los pagos
tardíos por concepto de la prima correspondiente al
ejercicio de las prórrogas tuvo el efecto de extender la
vigencia del contrato de opción a pesar de que la
demandante-peticionaria –como optante- efectuó los pagos CC-2007-93 13
una vez vencidos los plazos correspondientes y sin
satisfacer las condiciones pactadas para ello, a saber,
notificar el ejercicio de la prórroga con veinte días de
anticipación y que la Junta de Planificación no aprobara la
consulta del desarrollo propuesto.
No existe controversia en torno al hecho que los
demandados-recurridos aceptaron un primer pago en concepto
del depósito de la opción. Vencido el término original de
la opción y el término para notificar el ejercicio de la
primera prórroga, Associates realizó un segundo pago
mediante cheque por la suma pactada en el contrato. El
cheque se dirigió a nombre de cada uno de los demandados-
recurridos, quienes lo endosaron. Así, aceptaron este
segundo pago hecho fuera del término concedido en el
contrato de opción. Vencida la primera prórroga de 180
días, se hizo un tercer pago. Esta vez, el señor Israel
Kopel, dueño y accionista principal de Associates,
suscribió el cheque y lo hizo a nombre de tres de los
demandados-peticionarios, a saber, el Ingeniero Cordero, el
señor Najul Bez y la señora Marta Romero. Por tanto, no
incluyó a los demandados Najul Zambrana.
Adviene incontrovertible entonces, que los demandados-
recurridos aceptaron el cheque correspondiente a la primera
prórroga luego de vencido el plazo para ello. No obstante,
existe controversia sobre la aceptación del pago
correspondiente a la segunda prórroga. CC-2007-93 14
Para sustentar su reclamo a los efectos de que los
demandados-peticionarios aceptaron el último cheque, la
peticionaria descansa en el testimonio prestado por el
señor Najul Bez en su deposición. En lo pertinente a la
controversia que nos ocupa, el señor Najul Bez manifestó en
la deposición que sus hijos tenían conocimiento de que él
recibió tres cheques y que también conocían que el tercer
cheque se expidió en relación con la opción. Apéndice del
recurso de certiorari, págs. 116-17. Reconoció además, que
no les explicó a sus hijos que el tercer cheque sólo se
giró a nombre de tres personas. Id., pág. 117. El
Tribunal de Apelaciones le negó “credibilidad” a las
declaraciones del señor Najul Bez en la deposición.
Entendió que “dicho testigo no fue presentado en juicio” y
que para probar la aceptación del tercer pago, la
demandante-peticionaria tenía que haber presentado el
“testimonio vivo” del señor Najul Bez en el juicio. Al así
proceder, incidió el foro apelativo intermedio. Veamos.
La Regla 29.1 de Procedimiento Civil rige la
admisibilidad de una deposición en un juicio de carácter
civil. 32 L.P.R.A., Ap. III, R. 29.1. Dicha Regla
condiciona la admisibilidad de las deposiciones a varios
requisitos de umbral. Además, establece varias condiciones
que regulan los propósitos para los cuales se puede
utilizar una deposición en un juicio o vista.
En primer término, la Regla 29.1 dispone que se podrá
utilizar una deposición o parte de ella en un juicio o CC-2007-93 15
vista, si su contenido es admisible de acuerdo con las
Reglas de Evidencia, aplicadas como si el deponente
estuviera testificando en corte. Dispone además, que sólo
se podrá utilizar una deposición en contra de una parte que
hubiere estado presente o representada en la toma de la
deposición, o hubiere sido debidamente notificada de dicho
acto. Id.
En segundo término, la Regla 29.1 regula las
circunstancias específicas en las cuales se puede utilizar
la deposición. En su inciso b, la referida Regla dispone
que “[l]a deposición de una parte, o la de cualquier
persona que en la fecha en que se tomó la deposición era un
oficial, funcionario, director o agente administrador o
persona designada bajo la Regla 27.5 para testificar a
nombre de una corporación pública o privada, sociedad,
asociación o agencia gubernamental, que sea parte en el
pleito, podrá utilizarse por la parte adversa para
cualquier propósito”. Id. (énfasis nuestro). Es decir, se
podrá utilizar la deposición de una parte para cualquier
propósito, siempre que ésta sea admisible bajo las Reglas
de Evidencia. Nótese que este inciso no sujeta la
admisibilidad de la deposición como prueba sustantiva a la
no disponibilidad del testigo.
En F.D.I.C. v. Caribbean Mktg. Ins. Agency, 123 D.P.R.
247, 256 (1989), aclaramos que la deposición de una parte
adversa es admisible al amparo del inciso b de la Regla
29.1 como prueba directa o sustantiva y que la única CC-2007-93 16
cortapisa a su admisibilidad es que el contenido de ésta
sea admisible bajo las Reglas de Evidencia. En dicho caso,
resolvimos que las declaraciones de los demandados en
ciertas deposiciones eran admisibles bajo la Regla 29.1(b)
y que además, las declaraciones contenidas en dichas
deposiciones eran admisibles a su vez, como admisiones de
parte, puesto que constituían una excepción a la regla de
exclusión de prueba de referencia. Regla 62(a), de las
Reglas de Evidencia, 32 L.P.R.A. Ap. IV.
En el presente caso, el Tribunal de Apelaciones
determinó que la demandante-peticionaria debió presentar el
testimonio del señor Najul Bez en juicio. Aun cuando
podemos discernir que nuestro derecho probatorio favorece
que los testigos comparezcan al juicio y estén sujetos allí
a contra interrogatorio, no podemos olvidar que la Regla
29.1(b) de Procedimiento Civil permite presentar la
deposición de una parte, sin necesidad de que el testigo
comparezca al juicio y sin exigir que el promovente
acredite que el testigo no está disponible en el juicio.
Vemos entonces que por vía de la Regla 29.1 de
Procedimiento Civil, la deposición de una parte es
admisible como excepción a la regla de exclusión de prueba
de referencia.
Reconociendo que nuestro ordenamiento rechaza admitir
declaraciones hechas fuera de corte para probar la verdad
de lo aseverado, puesto que la parte contra quien se ofrece
no ha podido confrontar al declarante mediante su CC-2007-93 17
testimonio en corte bajo juramento, el legislador optó por
permitir que se admita la deposición si la parte contra la
que se ofrece estuvo presente en la deposición, estuvo
representada o recibió una debida notificación sobre la
toma de deposición. Véase sobre la regla de exclusión de
prueba de referencia, E.L. Chiesa, Tratado de Derecho
Probatorio, Publicaciones JTS, República Dominicana, 1998,
Tomo II, págs.615-17.
Así, nuestro ordenamiento le confiere confiabilidad a
la declaración hecha en una deposición en la que la parte
adversa estuvo presente o estuvo representada, por lo que
la deposición será admisible sin necesidad de que el
testigo comparezca a la vista. Ello, claro está, sujeto a
que las declaraciones contenidas en la deposición sean
admisibles conforme a las Reglas de Evidencia. Recordemos
además, que en una deposición, como ocurrió en este caso,
quien testifica está sujeto a ser interrogado y contra
interrogado por los representantes de las partes. Por
tanto, erró el Tribunal de Apelaciones al determinar que no
procedía evaluar el valor probatorio de las declaraciones
del señor Najul Bez en su deposición, bajo el fundamento de
que era necesario presentar su testimonio en corte abierta.
El estudio de la trascripción de la vista celebrada en
el presente caso revela que el foro primario admitió en
evidencia la deposición del señor Najul Bez. El señor
Najul Bez no compareció al juicio debido a su precaria CC-2007-93 18
condición de salud.1 Tras varias argumentaciones de derecho
probatorio, el Tribunal de Primera Instancia admitió la
deposición y ambas partes tuvieron la oportunidad de leer
diferentes partes de ésta para efectos del récord. Véase
Transcripción de la vista del 5 de marzo de 2003, págs. 35-
42; vista del 6 de junio de 2003, págs. 29-38. En virtud
de ello, se admitieron las declaraciones del señor Najul
Bez en torno a que sus hijos conocían que se hizo el tercer
pago en concepto del contrato de opción y a que el señor
Najul Bez no les explicó que el cheque sólo se había girado
a nombre de tres personas. También se admitieron sus
declaraciones a los efectos de que al momento de otorgar la
compraventa, sus hijos se opusieron debido a los
incumplimientos de la demandante con el contrato. Id.,
págs. 37-38.
A la luz del contendido de la deposición del señor
Najul Bez, es menester concluir que la misma era admisible
al amparo de la Regla 29.1 (b) de Procedimiento Civil. No
sólo fue admitida en el juicio como prueba, sino que no
encontramos razón alguna para determinar que era
inadmisible, puesto que se trata de la deposición de una
parte y la misma fue presentada en el juicio por la parte
adversa. Además, los demandados-recurridos estuvieron
1 El representante legal del señor Najul Bez presentó un certificado médico acreditando que su representado no podía comparecer por su condición de salud. Además, se indicó que su avanzada edad también le impedía comparecer al juicio. Apéndice del recurso de certiorari, págs. 28-32. CC-2007-93 19
representados en la toma de deposición por el abogado que
para esa fecha los representaba en el pleito.
Luego de aquilatar el valor probatorio de la
declaración del señor Najul Bez en tanto adujo que sus
hijos, los demandados Najul Zambrana, tenían conocimiento
de que se realizó el tercer pago por concepto de la
prórroga de la opción, entendemos que en efecto, los
demandados-recurridos conocían que la demandante-
peticionaria realizó el pago correspondiente a la tercera
prórroga. A pesar de que el señor Najul Bez hizo esta
declaración en su carácter individual, los demandados Najul
Zambrana no presentaron prueba testifical para rebatirla,
pues sometieron su caso luego de que la demandante-
peticionaria desfiló su prueba. Ante ello, la declaración
del señor Najul Bez estableció que los demandados Najul
Zambrana conocieron que la demandante-peticionaria efectuó
el último pago en concepto de la prórroga.
Lo anterior, en unión a la prueba documental que obra
en autos y a las demás actuaciones de las partes sobre las
que no hay controversia, nos lleva a concluir que los
demandados-recurridos aceptaron los pagos tardíos por
concepto de las prórrogas del contrato de opción y de esta
forma se configuró una novación de los términos y
condiciones de dicho contrato. Veamos.
El plazo original del contrato de opción vencía el 14
de septiembre de 1999. El 12 de noviembre de 1999, los
demandados-peticionarios aceptaron un segundo pago por CC-2007-93 20
concepto de la primera prórroga pactada para el contrato de
opción. En dicho momento los demandados-recurridos no
solicitaron resolver el contrato de opción, ni alegaron que
el plazo de la opción había vencido. Por tanto, prestaron
su consentimiento para extender la vigencia de la opción
por 180 días adicionales, a pesar de que el pago fue tardío
y de que la demandante-peticionaria no cumplió con las
demás condiciones del ejercicio de la prórroga.
Así las cosas, vencida la segunda prórroga, el señor
Kopel, socio administrador y accionista principal de
Associates, efectuó un tercer pago. Giró un cheque de la
cuenta personal que posee con su esposa. A su vez, tres de
los demandados endosaron y cambiaron el cheque. Según
surge de la deposición del señor Najul Bez, los demandados
Najul Zambrana conocían que se había efectuado el tercer
pago en concepto de la opción. A pesar de ello, no fue
hasta el momento en que la demandante-peticionaria intentó
otorgar la escritura de compraventa, que los demandados se
negaron a vender la propiedad, invocando el incumplimiento
de las condiciones pactadas en el contrato de opción. Es
decir, a pesar de conocer que se habían realizado dos pagos
sin cumplir con las condiciones del contrato respecto a las
prórrogas, los demandados-peticionarios, incluyendo a los
hermanos Najul Zambrana, no se opusieron a recibir los
pagos por concepto de la prórroga al contrato de opción.
Todo lo anterior nos lleva a concluir que nos
encontramos ante una novación modificativa tácita de los CC-2007-93 21
términos y condiciones del contrato de opción. Las
circunstancias del presente caso demuestran que los
demandados condonaron los pagos tardíos, la falta de
notificación oportuna y la omisión de acreditar que la
Junta de Planificación no había aprobado la consulta del
proyecto. Conforme indica el comentarista español, Luis
Diez-Picazo, ocurre una declaración de voluntad tácita
cuando “el sujeto no manifiesta de modo directo su voluntad
mediante los signos adecuados para ello, sino que realiza
una determinada conducta que por presuponer necesariamente
tal voluntad es valorada como declaración por el
ordenamiento jurídico”. L. D. Díez-Picazo, Sistema de
Derecho Civil, 7ma ed., Madrid, Tecnos, 1989, Volumen I,
pág.507. Por nuestra parte, hemos indicado que el elemento
crucial del consentimiento tácito es la conducta de la
persona, la cual debe revelar de forma inequívoca, la
voluntad de consentir. Teachers Annuity v. Soc. de
Gananciales, 115 D.P.R. 277, 290 (1984).
La conducta de las partes en este caso demuestra la
voluntad de modificar los términos del contrato de opción.
Los demandados-recurridos recibieron sin objeción los pagos
por concepto de la prórroga del contrato de opción. A
pesar de que los demandados Najul-Zambrana no endosaron el
tercer cheque, la prueba que obra en autos demuestra que
ellos conocían que se había realizado dicho pago por
concepto de la opción y no se opusieron al mismo. Tampoco
solicitaron resolver el contrato de opción, ni alegaron que CC-2007-93 22
el derecho de opción se había extinguido. Al así actuar,
modificaron los términos y condiciones del contrato de
opción y relevaron a la demandante-peticionaria de las
condiciones para el ejercicio de la opción. Como
consecuencia de ello, se mantuvo vigente el contrato
durante los términos pactados para las prórrogas, es decir,
hasta el 10 de junio de 2000. Los recurridos estaban
impedidos de negarse a otorgar la escritura de compraventa.
El hecho que el señor Israel Kopel, en lugar de
Associates, emitiera el tercer cheque no obliga una
determinación distinta. Como es sabido, en nuestro
ordenamiento se reconoce la figura del pago por tercero.
Una vez el tercero con interés paga una deuda, se subroga
en los derechos del acreedor original. Artículo 1163 del
Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3247; Eastern Sands, Inc. v.
Roig Comm. Bank, 140 D.P.R. 703, 713-17 (1996). En calidad
de accionista principal y socio administrador de
Associates, el señor Israel Kopel, efectuó un pago válido
por concepto de la opción. Lo hizo con fondos
pertenecientes a la Sociedad de Bienes Gananciales que
compone junto a su esposa. Sin duda, el señor Israel Kopel
poseía un interés en el cumplimiento de las disposciones
del contrato de opción. Por tanto, el efecto inmediato de
dicho pago es que subrogó al señor Kopel y a la Sociedad de
Bienes Gananciales en los derechos de Associates. El pago
por tercero sólo representó una modificación en la figura
del acreedor, por lo que el pago es válido y tuvo el efecto CC-2007-93 23
de mantener vigente el contrato de opción y la correlativa
obligación de respetarlo.
Por los fundamentos antes expuestos se revoca la
sentencia del Tribunal de Apelaciones y se declara con
lugar la demanda. Se ordena a la parte demandada-recurrida
vender a la demandada-peticionaria el inmueble, según los
términos pactados en el contrato de opción.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Por los fundamentos anteriormente expuestos en la Opinión que antecede, los cuales se incorporan íntegramente a la presente, se revoca la sentencia del Tribunal de Apelaciones y se declara con lugar la demanda. Se ordena a la parte demandada- recurrida vender a la demandada-peticionaria el inmueble, según los términos pactados en el contrato de opción.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo