EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Michael G. Nissen Holland Certiorari Demandante-peticionario 2007 TSPR 197 vs. 172 DPR ____ Frederick K. Genthaller
Demandado-recurrido
Número del Caso: CC-2006-552
Fecha: 7 de noviembre de 2007
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de San Juan
Juez Ponente:
Hon. Dolores Rodríguez de Oronoz
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Ignacio Rivera
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. Winston Vidal Gámbaro
Materia: Desahucio, Daños, Incumplimiento de Contratos
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Michael G. Nissen Holland
Demandante-peticionario
vs. CC-2006-552 CERTIORARI
Frederick K. Genthaller
OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 7 de noviembre de 2007
El Condominio Stella Maris, sito en el área
del Condado, es un edificio residencial sometido al
régimen de propiedad horizontal. Éste consta de 36
unidades de vivienda y 21 estacionamientos. En la
escritura matriz del condominio se identificaron
específicamente los 21 apartamentos con el uso
exclusivo a un estacionamiento. En lo aquí
pertinente, se estableció que el Apartamento 4-A
tendría el uso exclusivo del estacionamiento 4-A,
mientras que el Apartamento 4-D no figura entre los
21 apartamentos con el uso exclusivo a un
estacionamiento.1
1 El Condominio Stella Maris quedó sometido al régimen de propiedad horizontal mediante la Escritura Número 166 otorgada el 11 de febrero de (Continúa . . .) CC-2006-552 2
⋅ Debemos señalar que, a pesar de que en la escritura
matriz cada estacionamiento aparece identificado por
número de apartamento, los estacionamientos fueron
físicamente identificados utilizando una numeración del 1
al 21. Según surge de un memorando emitido por la Junta de
Directores del Condominio, de fecha 29 de diciembre de
1984, al Apartamento 4-A le corresponde el uso exclusivo
del estacionamiento número 16.2
Así las cosas, el 17 de octubre de 2002 Michael
Nissen Holland, entonces dueño del Apartamento 4-A,
presentó ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de San Juan, una demanda en contra de Frederick
K. Genthaller, dueño del Apartamento 4-D. En ésta alegó
que como dueño del Apartamento 4-A le corresponde el
estacionamiento número 16 y que Frederick Genthaller
ocupaba dicho estacionamiento sin su consentimiento.
1969 ante el notario Carlos J. Faure. En esta escritura se ⋅
estableció lo siguiente respecto a los espacios de estacionamiento: “[t]he building has twenty one (21) parking spaces for motor vehicles and the following apartments shall have the exclusive use of the space marked with a like number. … APARTMENT NUMBER FOUR-A (4-A) --- SPACE NUMBER FOUR–A (4-A), APARTMENT NUMBER FOUR-B (4- B) SPACE NUMBER FOUR-B (4-B), APARTMENT NUMBER FOUR-C (4- C) SPACE NUMBER FOUR-C (4-C), APARTMENT NUMBER FIVE-A (5- A) SPACE NUMBER (5-A)…. 2 Previo a ello, el DACO emitió una Resolución ordenándole a la Junta de Directores del Condominio Stella Maris asignar y correlacionar los estacionamientos enumerados del 1 al 21 a los apartamentos que aparecen en la escritura matriz con uso exclusivo de un estacionamiento. Ello ante una querella presentada por el entonces dueño del Apartamento 6-B con respecto a la asignación e identificación de los estacionamientos. CC-2006-552 3
Frederick Genthaller contestó la demanda y negó que
el estacionamiento número 16 le correspondiese a Michael
Nissen Holland. Posteriormente, Nissen Holland presentó
demanda enmendada para añadir como codemandantes a Michael
John Myers y a Gabriela Guzmán Ortiz, nuevos adquirentes
del Apartamento 4-A.3
Luego de varios trámites procesales, Frederick
Genthaller presentó una solicitud de sentencia sumaria. En
ésta adujo que él, y todos sus antecesores con interés
respecto al Apartamento 4-D, han tenido el estacionamiento
número 16 específicamente identificado en sus contratos de
venta y que todos ellos han poseído y utilizado dicho
estacionamiento de forma continua, sin interrupciones,
abierta, notoria y pacíficamente por aproximadamente 35
años.4 Alegó, en síntesis, que conforme a los hechos
3 En dicha demanda enmendada también se añadió a la Junta de Directores del Condominio Stella Maris como parte codemandada. No obstante, el 20 de agosto de 2004 la parte demandante solicitó el desistimiento, con perjuicio, de la acción en contra de la Junta de Directores. 4 De las determinaciones de hecho del tribunal de instancia surge que mediante un primer contrato de venta la desarrolladora del Condominio Stella Maris le vendió al señor Bravo Torruella el Apartamento 4-A. De dicho contrato surge que el apartamento tiene estacionamiento asignado, mas no se menciona el número específico del estacionamiento. Posteriormente, durante la construcción del edificio, la designación de las letras de los apartamentos fue invertida, de manera que el Apartamento 4-D se convirtió en el Apartamento 4-A y viceversa. Para el momento en que se otorgó la escritura de compraventa del señor Bravo Torruella, éste adquirió el Apartamento 4- D. De dicha primera inscripción en el Registro, no surge que el Apartamento 4-D goce de derecho de uso de estacionamiento. No es hasta la tercera inscripción en el (Continúa . . .) CC-2006-552 4
admitidos por el propio Nissen Holland en un requerimiento
de admisiones, al momento de presentarse la demanda ya se
había consumado a su favor la prescripción adquisitiva
ordinaria o, en la alternativa, la prescripción
adquisitiva extraordinaria.
Michael Nissen Holland, Michael J. Myers y Gabriela
Guzmán Ortiz presentaron oportuna oposición al respecto y
adujeron que en el presente caso existe controversia
material sobre el cumplimiento de los requisitos
necesarios para la configuración de la prescripción
adquisitiva, específicamente, la posesión ininterrumpida.
Señalaron que siempre ha existido una pugna real,
constante e incontrovertible sobre la titularidad del
estacionamiento número 16 y que la sentencia sumaria no es
el vehículo apropiado para determinar si se configuró la
prescripción adquisitiva alegada.
El 30 de noviembre de 2005 el Tribunal de Primera
Instancia dictó sentencia en la cual declaró con lugar la
solicitud de sentencia sumaria, resolviendo que el derecho
___________________________ Registro --mediante la cual se hace constar que el señor Egon Richar Heinz compró el Apartamento 4-D del señor Bravo Torruella-- que se señala que el Apartamento 4-D tiene derecho al uso del estacionamiento número 16. Mientras, la escritura matriz del Condominio Stella Maris, la primera inscripción en el Registro del Apartamento 4-A y sus subsiguientes inscripciones indican que el Apartamento 4-A tiene el derecho de uso del estacionamiento número 4-A. Por lo cual, el mismo estacionamiento aparece inscrito en el Registro de la Propiedad a favor del Apartamento 4-A como estacionamiento número 4-A y a favor del Apartamento 4-D como estacionamiento número 16. CC-2006-552 5
de uso del estacionamiento número 16 pertenece con
exclusividad al propietario del Apartamento 4-D, el señor
Frederick Genthaller. Determinó que Genthaller advino
titular del estacionamiento en cuestión mediante
prescripción adquisitiva ordinaria, puesto que cumplió con
todos y cada uno de los requisitos para su consumación
previo a que Nissen Holland presentara su demanda. En lo
pertinente, señaló que la posesión fue ininterrumpida
debido a que, con excepción del señor Nissen Holland,
ningún propietario del Apartamento 4-A presentó
reclamación judicial para reivindicar su derecho sobre el
estacionamiento.
De dicha determinación, Nissen Holland, Myers y
Guzmán Ortiz acudieron –-mediante recurso de apelación--
ante el Tribunal de Apelaciones. Señalaron que no era
procedente la sentencia sumaria dictada por el tribunal de
instancia debido a que existen dudas, avaladas con la
extensa documentación presentada, sobre la interrupción de
la prescripción adquisitiva. Adujeron que el tribunal de
instancia debió celebrar vista evidenciaria en la cual se
pasara testimonio oral y documental sobre diversas
reclamaciones extrajudiciales entre los respectivos dueños
de los Apartamentos 4-A y 4-D sobre el estacionamiento 16
en cuestión. Solicitaron la revocación de la sentencia
sumaria emitida y la devolución del caso al foro de
instancia para la celebración de una vista en los méritos CC-2006-552 6
sobre la titularidad del estacionamiento 16 del Condominio
Stella Maris.
El 16 de mayo de 2006 el foro apelativo intermedio
emitió sentencia en la cual confirmó el dictamen del
tribunal de instancia, aunque por fundamentos distintos.
Determinó que en el presente caso no existen hechos
medulares en controversia que impidan la resolución
sumaria del mismo y que se consumó la prescripción
adquisitiva, pero por la vía extraordinaria. Señaló que
independientemente de las disputas que a través de largos
años ha habido con los sucesivos dueños del Apartamento 4-
A por el estacionamiento, nunca se había radicado un
pleito ante los tribunales hasta que Michael Nissen
Holland entabló la demanda del caso de epígrafe el 17 de
octubre de 2002; esto es, luego de haber transcurrido más
de 30 años desde que en el 1969 el primer adquirente y,
posteriormente, los sucesivos dueños del Apartamento 4-D
comenzaron a poseer ininterrumpidamente el estacionamiento
en disputa. Expuso, además, que las distintas
reclamaciones extrajudiciales aducidas por Nissen Holland
no constituyen una citación judicial hecha al poseedor
capaz de interrumpir civilmente la posesión conforme al
Artículo 1845 del Código Civil. Ello debido a que
únicamente la presentación oportuna de una demanda ante el
Tribunal de Primera Instancia, y el diligenciamiento del
correspondiente emplazamiento al demandado, puede
interrumpir civilmente la posesión. CC-2006-552 7
Inconformes, Michael Nissen Holland, Michael John
Myers y Gabriela Guzmán Ortiz acudieron –-mediante recurso
de certiorari-- ante este Tribunal. Aducen que procede
revocar la sentencia emitida por el foro apelativo
intermedio debido a que éste incidió:
… al determinar que el tribunal de instancia estuvo acertado al conceder la sentencia sumaria del recurrido Genthaller cuando había hechos en controversia que ameritaban una vista plenaria.
… al dictaminar que ante la prescripción extraordinaria solamente una acción judicial interrumpe dicho término.
Expedimos el recurso. Con posterioridad a la
comparecencia de las partes mediante sus respectivos
alegatos, le concedimos permiso a la parte demandante-
peticionaria para presentar un alegato complementario
respecto a que tampoco procede la disposición sumaria del
presente caso debido a que existe controversia material
respecto a si el uso exclusivo de los espacios de
estacionamiento concedido en la escritura matriz es o no
una servidumbre predial discontinua la cual, por
disposición expresa del Artículo 1653 del Código Civil, no
puede adquirirse mediante prescripción adquisitiva.
Solicitan que revoquemos la sentencia emitida por el
Tribunal de Apelaciones y que se ordene la celebración de
una vista plenaria ante el Tribunal de Primera Instancia.
Resolvemos. CC-2006-552 8
I
La sentencia sumaria es el mecanismo procesal
mediante el cual se le confiere discreción al juzgador
para dictar sentencia sobre la totalidad de una
reclamación o sobre cualquier controversia comprendida en
ésta, sin la necesidad de celebrar una vista evidenciaria.
Véase Regla 36 de las de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A.
Ap. III. Para que proceda dictar sentencia por la vía
sumaria, es imprescindible que, de los documentos que
acompañan la solicitud o que obran en el expediente del
tribunal, no surja controversia legítima sobre hechos
materiales del caso y que, por ende, sólo reste aplicar el
derecho. Pérez Rosado v. El Vocero, 149 D.P.R. 427
(1999).
“El tribunal no dictará sentencia sumaria cuando: (1)
existen hechos materiales y esenciales controvertidos; (2)
hay alegaciones afirmativas en la demanda que no han sido
refutadas; (3) surge de los propios documentos que se
acompañan con la moción una controversia real sobre algún
hecho material y esencial; o (4) como cuestión de derecho
no procede”. Vera Morales v. Bravo Colón, res. el 27 de
febrero de 2004, 2004 TSPR 30.
Es norma reiterada que este mecanismo procesal es un
remedio discrecional y que su uso debe ser mesurado. Sólo
cuando el tribunal esté claramente convencido de la
ausencia de controversia respecto a hechos materiales del
caso y de que la vista evidenciaria es innecesaria, CC-2006-552 9
procederá dictar sentencia sumaria. Incluso, aun cuando no
se presente prueba que controvierta la presentada por el
promovente, no significa necesariamente que procede la
sentencia sumaria. Vera Morales v. Bravo Colón, ante;
Sucesión Maldonado Ortiz v. Sucesión Maldonado Hernández,
res. el 9 de noviembre de 2005, 2005 TSPR 166.
“En los casos en que no exista una clara certeza
sobre los hechos materiales y esenciales de la
controversia, no procede una sentencia sumaria.” Sucesión
Maldonado Ortiz v. Sucesión Maldonado Hernández, ante.
De otro modo, el uso irrestricto del mecanismo de
sentencia sumaria constituiría una violación al debido
proceso de ley, pues “[t]omando en consideración que la
sentencia sumaria es un remedio extraordinario y que su
concesión está a discreción del tribunal, el sabio
discernimiento es el principio rector para su uso porque,
mal utilizada, puede prestarse para despojar a un
litigante de su día en corte, principio elemental del
debido proceso de ley”. E.L.A. v. Cole Vázquez, res. el 13
de abril de 2005, 2005 TSPR 46.
II
Conforme a los hechos y el derecho antes esbozado,
nos corresponde resolver si en el caso ante nuestra
consideración existe controversia sobre algún hecho
material que impida su resolución sumaria y amerite la CC-2006-552 10
celebración de una vista plenaria ante el Tribunal de
Primera Instancia. Veamos.
En primer término, la parte demandante-peticionaria
nos señala que existe controversia respecto a si se
interrumpió la prescripción adquisitiva en cuestión. Aduce
en apoyo a su señalamiento que debe celebrarse una vista
plenaria en la que se pase prueba sobre las distintas
reclamaciones extrajudiciales habidas entre los
respectivos dueños de los Apartamentos 4-A y 4-D, las
cuales entiende fueron suficientes para impedir que los
distintos dueños del Apartamento 4-D hayan poseído
ininterrumpidamente el estacionamiento número 16 durante
el tiempo que requiere la ley.
Sabido es que la prescripción adquisitiva, también
denominada usucapión, “consiste en la adquisición del
dominio u otro derecho real poseíble por medio de la
posesión civil mantenida durante el tiempo y con arreglo a
las condiciones que requiere la ley”. J.R. Vélez Torres,
Curso de Derecho Civil, Los bienes los derechos reales,
Tomo II, Puerto Rico, 1983, p. 263. Véase además Artículo
1830 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5241. Para que se
entienda consumada la usucapión, independientemente de que
sea por la vía ordinaria o la extraordinaria, deben
siempre coincidir ciertos requisitos, a saber: 1.
capacidad de los sujetos involucrados, entiéndase, del que
pierde el derecho real de que se trate y de aquel que lo
adquiere o usucapiente; 2. que recaiga sobre cosas CC-2006-552 11
susceptibles de usucapión; y 3. que la posesión sea en
concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida por
todo el tiempo que establece la ley. Véase J.R. Vélez
Torres, ante, p. 266-276. Véase además Artículo 1841 del
Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5262.
Con respecto a la interrupción de la usucapión, el
Artículo 1843 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5264,
específicamente establece que la “posesión se interrumpe
para los efectos de la prescripción, natural o
civilmente”. En lo aquí pertinente, el Código Civil
dispone que se interrumpe civilmente la posesión: 1. por
la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por
mandato de tribunal o juez incompetente5; 2. por el
requerimiento judicial o notarial, siempre que dentro de
dos meses de practicado se presente ante el tribunal o
juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa
cuestionada; y 3. por el reconocimiento expreso o tácito
que el poseedor hiciere del derecho del dueño. Véase
Artículo 1845, 1847 y 1848 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §
5266, 5268 y 5269.
De una lectura de lo antes expuesto, se deduce que
las reclamaciones extrajudiciales, capaces de interrumpir
5 Por disposición expresa del Artículo 1847 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5267, “[s]e considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial: (1) Si fuere nula por falta de solemnidades legales. (2) Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia. (3) Si el poseedor fuere absuelto en la demanda”. CC-2006-552 12
la prescripción extintiva, no interrumpen la prescripción
adquisitiva. Ello debido a que “la interrupción… civil es
de derecho estricto y sólo tiene lugar cuando concurre
alguna de las causas taxativamente marcadas por la ley”.
Sucesión Carrera v. Sucesión Castillo, 105 D.P.R. 691, 694
(1977).
Frente a la prescripción adquisitiva “… no es
justificado invocar, pese a su similitud, el artículo 1973
[del Código Civil de España, Artículo 1873 nuestro,]
relativo a los modos de interrumpir la prescripción
extintiva, ya que sus mandatos no pueden proyectarse
frente a la prescripción del dominio”. J. Santos Briz,
Derecho de Cosas, Derecho Civil, Teoría y Práctica, Tomo
II, Madrid, 1973, p. 246.6 Según expusimos en Sucesión
Carrera v. Sucesión Castillo, ante, p.694-695, citando a
Manresa:
en la prescripción extintiva se comprende fácilmente que cualquier gestión del interesado, aunque sea extrajudicial, baste para que surta el efecto de interrumpir la posesión, pues su objeto es asegurar la subsistencia de una acción o de un derecho que forma parte del patrimonio del que interrumpe y que en tal concepto la ley debe amparar y hacer respetar, dando todas las posibles facilidades para mantener su virtualidad y efectos. Por eso el Código,… autoriza en su Art. 1.973 [Artículo 1873 nuestro] que la simple reclamación particular o extrajudicial del acreedor interrumpa el curso de la prescripción citada. Pero en la
6 El Artículo 1873 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 5303, establece que: “[l]a prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial al acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.” CC-2006-552 13
adquisitiva son distintas las circunstancias y la razón legal, pues como el fin de la misma es la adquisición del dominio o de algún derecho real que antes de ella no se tiene, o no forma parte del patrimonio del que prescribe,… y cuya adquisición viene a favorecer la ley por … motivos de interés social …, desde luego resulta de una evidencia indiscutible, que en vez de facilidades debe poner trabas la ley a la interrupción para no impedir el perfeccionamiento y la plena constitución o creación del derecho que concede al poseedor por consecuencia de la posesión continuada, sin contradicción eficaz, por el plazo establecido por la misma con dicho objeto.
En el presente caso, no existe controversia alguna
respecto a la naturaleza extrajudicial de las
reclamaciones aducidas por la parte demandante-
peticionaria. Dicha parte así lo admite en sus distintos
escritos y no se deduce otra cosa de una lectura del
expediente.7 Resulta evidente, entonces, que no existe
7 Entre las reclamaciones extrajudiciales aducidas por la parte demandante-peticionaria se señalan las siguientes: 1. memorandos emitidos por la Junta de Directores del Condominio Stella Maris que le adjudican el estacionamiento 16 al Apartamento 4-A; 2. cartas del Presidente de la Junta de Directores cuestionando el reclamo de los dueños del Apartamento 4-D a un estacionamiento; 3. certificaciones del Registro de la Propiedad; 4. notificaciones en la cual se les solicita derrama a los condóminos de acuerdo con la participación porcentual de los titulares en las cuales el Apartamento 4-A aparece con un mayor porcentaje debido al estacionamiento; 5. el reglamento del Condominio Stella Maris; y 6. carta de Michael Nissen Holland dirigida a la Junta de Directores reclamando el estacionamiento. La parte demandante-peticionaria también señala que existe una resolución del DACO en la cual se le reconoce al Apartamento 4-A el uso exclusivo de un estacionamiento. No obstante, de un examen de la referida resolución surge que en ésta no se le adjudicó derecho alguno de estacionamiento al Apartamento 4-A. La resolución emitida por el DACO fue resultado de un pleito entre los dueños de (Continúa . . .) CC-2006-552 14
controversia material sobre la posesión ininterrumpida de
los dueños del Apartamento 4-D respecto al
estacionamiento. Las reclamaciones extrajudiciales
señaladas por la parte demandante-peticionaria resultaron
insuficientes para lograr interrumpir dicha posesión,
pues, según expusimos anteriormente, las reclamaciones
extrajudiciales no interrumpen la posesión de la
prescripción adquisitiva.
Por consiguiente, no erraron los tribunales
recurridos al estimar que no existe controversia sobre la
posesión ininterrumpida del estacionamiento número 16 por
parte de los distintos dueños del Apartamento 4-D y al no
celebrar una vista plenaria al respecto.
III
Ahora bien, la parte demandante-peticionaria aduce,
además, que existe controversia respecto a si el uso
exclusivo de los estacionamientos es un bien susceptible
de ser usucapido. Entiende que debe celebrarse una vista
plenaria para dilucidar si el uso exclusivo a los
estacionamientos es o no una servidumbre predial
discontinua, la cual, por disposición de ley, no puede ser
___________________________ los apartamentos 6-B y 6-C y los entonces dueños de los apartamentos 4-A y 4-D no formaron parte de dicho proceso. Por ende, resulta innecesario discutir si un proceso ante el DACO constituye una citación judicial capaz de interrumpir la prescripción adquisitiva. CC-2006-552 15
adquirida mediante prescripción adquisitiva.8 Coincidimos
en que en las circunstancias particulares de este caso se
debe celebrar un juicio plenario para determinar si el uso
del estacionamiento es un bien susceptible de ser
usucapido.
Según señaláramos anteriormente, la usucapión sólo
puede recaer sobre cosas susceptibles de ser adquiridas
mediante usucapión. De no serlas, no podrá consumarse la
usucapión sobre ellas, independientemente de que se
cumplan los demás requisitos dispuestos en la ley.
De un análisis del expediente surge que existe
controversia sobre la susceptibilidad de que el uso
exclusivo de los estacionamientos pueda ser adquirido
mediante usucapión. Los documentos que forman parte del
expediente no nos permiten concluir con certeza la
naturaleza del derecho concedido en la escritura matriz
respecto a los estacionamientos. Esto es, si se trata de
un derecho de propiedad u otro derecho real, o de una
relación de servidumbre entre cada apartamento, como
predio dominante, y cada espacio de estacionamiento, como
predio sirviente.
En Pellón Lafuente v. O’Clare, 98 D.P.R. 692 (1970),
reconocimos que los titulares del Condominio San Jorge
8 El Artículo 475 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 1653, sobre servidumbres que sólo se adquieren por título, dispone que: “[l]as servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.” CC-2006-552 16
tenían derecho a un espacio de estacionamiento. Señalamos
que no era necesario resolver si el derecho a un
estacionamiento era un derecho de propiedad, una relación
de servidumbre entre cada apartamento y cada local de
estacionamiento, u otra clase de derecho real debido a que
la escritura matriz del condominio expresamente establecía
la naturaleza privada de las áreas destinadas a
estacionamiento y el derecho de cada condómino a, al
menos, un espacio de estacionamiento.
No obstante, el caso hoy ante nuestra consideración
presenta una situación completamente distinta. La
escritura matriz del Condominio Stella Maris se limita a
hacer referencia a un “uso exclusivo de los
estacionamientos”, sin adjudicar expresamente la
titularidad de los mismos a los apartamentos. Tampoco se
hace referencia a los estacionamientos al describir las
cabidas de los apartamentos con el uso exclusivo a un
estacionamiento, ni se designan como elemento común del
condominio. Resulta aún más confuso que en algunos
documentos que forman parte del expediente se enuncia que
los apartamentos tienen derecho al “uso exclusivo de un
estacionamiento”, lo que puede sugerir que el uso de los
estacionamientos es una servidumbre predial discontinua;
mientras que en otros documentos se utilizan vocablos de
los cuales se puede inferir que los estacionamientos son CC-2006-552 17
propiedad privada, susceptible de ser adquirida mediante
usucapión.9
Siendo así, no estamos claramente convencidos de que
no exista controversia sobre el hecho de que los
estacionamientos puedan, o no, ser adquiridos mediante
usucapión y de que no sea necesaria una vista evidenciaria
al respecto. Esto es un hecho material y necesario para la
correcta disposición del presente caso, pues, según antes
expuesto, la susceptibilidad a que la cosa pueda ser
usucapida es un requisito indispensable para que la
prescripción adquisitiva se entienda consumada.
El Tribunal de Primera Instancia debió haberse
percatado de que de los documentos que forman parte del
expediente surge controversia sobre el cumplimiento de
dicho requisito, en vez de decretar la consumación de la
prescripción adquisitiva enfocándose únicamente en si la
posesión por parte de los distintos dueños del Apartamento
4-D fue en concepto de dueño, pública, pacífica e
ininterrumpida por el tiempo establecido en la ley. El
propio demandado Frederick Genthaller, en su solicitud de
sentencia sumaria, trajo a la atención del Tribunal de
Primera Instancia, como un hecho alegadamente
9 En la escritura matriz, se utiliza la frase “apartments shall have the exclusive use of the space marked with a like number”. En la Resolución emitida por el DACO se utiliza la frase “use of parking space”. En documentos emitidos por la Junta de Directores se utilizan las frases “exclusive use”, “parking right” o se hace referencia a los estacionamientos como un “non-transferable addition to the particular apartment”. CC-2006-552 18
incontrovertido, el que la normas aplicables a las
servidumbres prediales discontinuas, entre éstas su
insusceptiblidad de ser adquiridas por usucapión, no eran
aplicables al presente caso. Sin embargo, de los
documentos que forman parte del expediente no surge con
claridad y certeza que las normas relativas a las
servidumbres prediales discontinuas sean inaplicables a la
presente situación de hechos.
En consecuencia, somos del criterio que en el caso
ante nuestra consideración existe una controversia
legítima sobre un hecho material que impide la resolución
sumaria del mismo y que, por ende, procede devolver el
caso ante el Tribunal de Primera Instancia para la
celebración de una vista plenaria sobre la susceptibilidad
de los estacionamientos a ser adquiridos mediante
usucapión.
La ambigüedad del lenguaje utilizado en la escritura
matriz, unida al lenguaje confuso de los restantes
documentos que forman parte del expediente, requiere que
ante el Tribunal de Primera Instancia se presente prueba
sobre la intención que tuvieron las partes involucradas al
momento de redactarse la escritura matriz del Condominio
Stella Maris. Claro está, tomando en consideración los
actos anteriores, coetáneos y posteriores de los
contratantes, al igual que el uso o la costumbre y demás
circunstancias indicativas de la intención contractual,
conforme a lo establecido en los Artículos 1234 y 1239 del CC-2006-552 19
Código Civil, 31 L.P.R.A. § 3472 y 3477, y en nuestra
jurisprudencia.10 Sabido es que cuando no es posible
determinar la voluntad o intención de los contratantes con
la mera lectura literal de las cláusulas contractuales,
deberá recurrirse a evidencia extrínseca para juzgarla,
utilizando principalmente los actos anteriores, coetáneos
y posteriores de los contratantes, el uso o costumbre y
demás circunstancias indicativas de la intención
contractual, incluyendo la ocasión, circunstancias,
personas y el acuerdo que se intentó llevar a cabo.
Municipio de Mayagüez v. Lebrón, res. el 21 de abril de
2006, 2006 TSPR 70; Irizarry López v. García Cámara, 155
D.P.R. 713 (2001).
10 El Artículo 1234 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 3472, dispone que: “[p]ara juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos coetáneos y posteriores al contrato”. También podrá tomarse en consideración los actos anteriores a la contratación y demás circunstancias indicativas de la intencion contractual. Véase, Municipio de Mayagüez v. Lebrón, res. el 21 de abril de 2006, 2006 TSPR 70; Ramírez, Segal & Latimer v. Rojo Rigual, 123 D.P.R. 161 (1989); Cooperativa La Sagrada Familia v. Castillo, 107 D.P.R. 405 (1978); y Hoffman v. Cuadrado, 14 D.P.R. 590 (1908). Por otro lado, el Artículo 1239 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 3477, establece que: “[e]l uso o costumbre del país se tendrá en cuenta para interpretar las ambigüedades de los contratos, supliendo en éstos la omisión de cláusulas que de ordinario suelen establecerse”. CC-2006-552 20
Ciertamente, resolver lo contrario sería despojar a
una parte de su día en corte, en clara violación al debido
proceso de ley.11
IV
En mérito de lo antes expuesto, procede revocar las
sentencias recurridas y devolver el caso al Tribunal de
Primera Instancia para que se celebre una vista plenaria
para dilucidar cuál es el derecho aplicable en los
estacionamientos en controversia y si con respecto a ese
derecho se configuran los requisitos de la usucapión.
11 Frederick Genthaller --mediante alegato adicional ante este Tribunal-- alega que no debemos considerar los argumentos aducidos por la parte demandante-peticionaria respecto a la posible aplicación de las normas sobre servidumbres prediales discontinuas al presente caso, debido a que dicho asunto no fue traído ante el Tribunal de Primera Instancia. No le asiste la razón.
Según señaláramos antes, el propio Frederick Genthaller trajo a la atención del tribunal de instancia dichas normas alegando su inaplicabilidad y aunque la parte demandante-peticionara se enfocó en discutir que existía controversia respecto a la posesión ininterrumpida, era deber del tribunal considerar si los estacionamientos son un bien susceptible de usucapirse, pues ello es un requisito esencial para decretar la consumación de la prescripción adquisitiva. Además, es norma reiterada que, aun cuando no se presente prueba que controvierta la presentada por el promovente de una sentencia sumaria, no significa que proceda la misma si de la totalidad de los documentos que acompañan la solicitud o que obran en el expediente surge una controversia legítima sobre un hecho material, como, en efecto, ocurrió en este caso. CC-2006-552 21
Se dictará Sentencia de conformidad.
FRANCISCO REBOLLO LÓPEZ Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, se dicta Sentencia revocatoria de las emitidas tanto por el Tribunal de Apelaciones como por el Tribunal de Primera Instancia, devolviéndose el caso a este último foro para que celebre una vista plenaria donde deberá dilucidar cuál es el derecho aplicable en los estacionamientos en controversia y si con respecto a ese derecho se configuran los requisitos de la usucapión.
Así lo pronunció, manda el tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri no intervino. El Juez Asociado señor Rivera Pérez no interviene.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo