Echandi Otero Y Otros v. Stewart Title Guaranty Co.

2008 TSPR 126

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: July 22, 2008
• Docket: AC-2006-0049
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Efraín Echandi Otero y otros Certiorari Peticionaria 2008 TSPR 126 vs. 174 DPR ____ Stewart Title Guaranty Co.

Recurrido

Número del Caso: AC-2006-49

Fecha: 22 de julio de 2008

Tribunal de Apelaciones:

Región Judicial de San Juan Panel V

Juez Ponente:

Hon. Héctor Urgell Cuebas

Abogado de la Parte Peticionaria:

Lcdo. Allan E. Charlotten Rivera

Abogada de la Parte Recurrida:

Lcda. Michelle Pirallo-Di Cristina

Materia: Incumplimiento de Contrato y Daños

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Efraín Echandi Otero y otros

Peticionaria

vs. AC-2006-49 CERTIORARI

Stewart Title Guaranty Co.

OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ

San Juan, Puerto Rico, a 22 de julio de 2008

El 26 de septiembre de 2003, el Sr. Efraín

Echandi Otero y su esposa Nydia Rosa Guzmán

presentaron una demanda sobre incumplimiento de

contrato y daños y perjuicios contra Stewart Title

Guaranty Company, Inc., Stewart Title of Puerto

Rico, Inc., San Juan Abstract Corporation y otros,

ante el Tribunal de Primera Instancia, . En la

misma, alegaron que los demandados incumplieron

con los términos de un contrato de seguro de

título al denegarles representación legal y

cubierta. Por su parte, los codemandados

contestaron la demanda negando las alegaciones y

aduciendo que las circunstancias del presente caso

no eran indemnizables bajo los términos de la

póliza. Resolvemos. AC-2006-49 2

I

El 7 de junio de 2002, los esposos Echandi-Guzmán

compraron un solar segregado de una finca matriz, propiedad

de Vista Bahía Culebra, Inc. En la escritura de segregación

y compraventa, la Notaria le advirtió a los compradores que

se había instado un pleito civil, Ramos v. Rivera, en el

cual se cuestionaba la legalidad de los permisos

gubernamentales concedidos en relación con el proyecto Vista

Bahía Culebra.1 El mismo día en que se otorgó el documento

1 La mencionada advertencia hecha por la Notaria, que consta en la escritura, lee de la siguiente forma:

La Notaria le advierte a la PARTE COMPRADORA que ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, se ha presentado un pleito bajo el número civil KPE 2002-0190(904) sobre Mandamus, Solicitud de Orden Provisional Temporera de Cese y Desista, Injunction Preliminar y Permanente, Daños y Perjuicios y Sentencia Declaratoria seguido por Ana Ramos Toro y otros contra Carlos A. Rivera Bustamante y otros, donde se ha cuestionado la legalidad de los permisos gubernamentales concedidos en relación con el proyecto. Manifiesta la PARTE VENDEDORA que a esta fecha el Tribunal denegó la expedición de la orden de Mandamus e Injunction Preliminar y el pleito continúa bajo el trámite ordinario. La Notaria les ha advertido a los comparecientes que no ha tenido oportunidad de examinar el expediente legal del referido caso y que está descansando en las manifestaciones de las partes por lo que recomienda a la PARTE COMPRADORA de la conveniencia de examinar los autos del mencionado caso previo al otorgamiento de esta escritura, en cuyo caso se puede posponer el cierre para brindar la oportunidad necesaria para ello.

En un acápite anterior la Notaria le informó a los compradores sobre la conveniencia de adquirir una póliza de título que les garantizara su derecho de propiedad y les indemnizara en caso de que sufrieran una pérdida o menoscabo en el mismo. Ahora bien, dicha orientación se realizó porque (Continúa . . .) AC-2006-49 3

público, con el propósito de asegurar su derecho sobre el

solar adquirido y para proveerle mercadeabilidad al mismo,

los esposos Echandi-Guzmán suscribieron un contrato de

seguro de título con San Juan Abstract Company mediante el

cual adquirieron una póliza emitida por Stewart Title

Guaranty Company a través de Stewart Title of Puerto Rico.

Un año después, el tribunal de instancia, en el caso

Ramos v. Rivera, emitió una sentencia parcial en la cual

declaró nula la autorización de desarrollo de Vista Bahía

Culebra y, por ende, todas las transacciones realizadas

referentes a la finca matriz de la cual provenía el solar

adquirido por los esposos Echandi-Guzmán.2 Tan pronto el

matrimonio demandante se enteró de la sentencia dictada le

informó a San Juan Abstract Company y a Stewart Title de la

misma.

Mediante comunicación de 27 de febrero de 2003, el

matrimonio Echandi-Guzmán solicitó a las antes mencionadas

compañías aseguradoras le brindaran representación legal.

_______________________ la finca matriz, de donde se segregó la parcela que se le vendía a los compradores, no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad, a pesar de que los documentos habían sido presentados. Por lo tanto, la razón para que la Notaria le recomendara a los compradores adquirir un seguro de título no respondía a la existencia del pleito sobre los permisos gubernamentales de la finca matriz. 2 El tribunal de instancia determinó, en dicho caso, que ARPe actuó sin jurisdicción al aprobar una solicitud de desarrollo preliminar que contenía una variación de cabida que, a su vez, constituía un cambio en el distrito de zonificación. Tal poder de alterar el uso de la tierra lo posee la Junta de Planificación y no la agencia que tomó la decisión. AC-2006-49 4

Además, éstos solicitaron le proveyeran toda la información

que tuvieran sobre la sentencia que afectaba sus derechos.

Los demandados no contestaron tales solicitudes.

Así las cosas, y para asegurar su interés propietario,

el matrimonio Echandi-Guzmán intervino en el caso Ramos v.

Rivera, en el cual solicitó y obtuvo una orden de

prohibición de enajenar la finca matriz propiedad de Vista

Bahía. La referida orden fue debidamente inscrita en el

Registro de la Propiedad. Posteriormente, los esposos

Echandi-Guzmán reclamaron, nuevamente, a San Juan Abstract y

a Stewart Title, la cubierta de la póliza de seguros

adquirida. Les solicitaron, a su vez, que le reembolsaran

los gastos legales incurridos.

Los aquí demandados nunca contestaron tales

requerimientos. Por dicha razón, los esposos Echandi-Guzmán

presentaron la demanda que origina el recurso de epígrafe.

Además de reclamar los gastos legales incurridos y el valor

asegurado de la póliza, el matrimonio demandante adujo que

el incumplimiento de los demandados les había causado

profundos sufrimientos y angustias mentales, por lo cual

solicitaron remuneración económica. Solicitaron, a su vez,

retribución por pérdida de ingresos y que se les concedieran

honorarios de abogado.

Stewart Title contestó la demanda y levantó como

defensa afirmativa que el seguro de título emitido no cubría

los daños reclamados. Adujeron, que los esposos Echandi-

Guzmán asumieron el riesgo al adquirir la propiedad con AC-2006-49 5

conocimiento de que el pleito, en el cual se impugnaron los

permisos otorgados para el proyecto, estaba en proceso. Poco

tiempo después, Stewart Title solicitó la desestimación de

la demanda, basándose en que el seguro de título no proveía

cubierta para situaciones en que los asegurados consentían o

asumían el riesgo.3 En apoyo a tal petición citó el texto de

la póliza, en particular la sección que enumera las

exclusiones a la cobertura. El aparte en controversia, en lo

pertinente, lee como sigue:

The following matters are expressly excluded from the coverage of this policy and the Company will not pay loss or damage, costs, attorney’s fees or expenses which arise by reason of:

1.(a) Any law, ordinance or governmental regulation (including but not limited to building and zoning laws, ordinances or regulations) restricting, regulating, prohibiting or relating to (i) the occupancy, use or enjoyment of the land; (ii) the character, dimensions or location of any improvement now or hereafter erected on the land; (iii) a separation in ownership or a change in the dimensions or area of the land or any parcel of which the land is or was a part; or (iv) environmental protection or the effect of any violation of these laws, ordinances or governmental regulations, except to the extent that a notice of the enforcement thereof or a notice of a defect, lien or encumbrance resulting from a violation affecting the land has been recorded in the public records at date of Policy.4

3 San Juan Abstract Corporation, la compañía que llevó a cabo el estudio de título, contestó la demanda separadamente y también solicitó la desestimación de la demanda en cuanto a ella se refiere. Adujo que su función no incluía proveer seguro para pérdidas y que el estudio de título claramente informó sobre la demanda, por lo que no fue negligente. 4 La definición de “public record” que provee la póliza es la siguiente:

(Continúa . . .) AC-2006-49 6

(b)… 2.… 3. Defects, liens, encumbrances, adverse claims or other matters: a) created, suffered, assumed or agreed to by the insured claimant; b)… c)… d)…; or e)…

Stewart Title argumentó que el contrato de seguro

tampoco le obligaba a representar legalmente a los

demandantes. Para fundamentar su alegación, Stewart Title se

refirió, nuevamente, a la póliza de seguro otorgada. Indicó

que según los términos y condiciones del referido contrato,

la compañía aseguradora estaba obligada a defender a un

asegurado de una acción en su contra cuando las causas de

acción del litigio se refieren a un defecto, gravamen, carga

u otro asunto asegurado en la póliza.5 Dicho de manera

_______________________ …records established under states statutes at Date of Policy for the purpose of imparting constructive notice of matters relating to real property to purchasers for value and without knowledge. With respect to Section 1(a)(iv) of the Exclusions from Coverage, “public record” shall also include environmental protections liens filed in the records of the clerk of the United States district court for the district in which the land is located. 5 La cláusula a la que hace referencia Stewart Title, sobre su obligación a proveerle representación legal a los demandantes, es la siguiente:

DEFENSE AND PROSECUTION OF ACTIONS; DUTY OF INSURED CLAIMANT TO COOPERATE. (a) Upon written request by the insured and subject to the options contained in Section 6 of these Conditions and Stipulations, the Company, at its own cost and without (Continúa . . .) AC-2006-49 7

simple, conforme razonó Stewart Title, la póliza

específicamente excluye el pago de costas, honorarios y

gastos incurridos por el asegurado en la defensa de causas

de acción donde se alegan asuntos que no están cubiertos por

el contrato.

Oportunamente, los esposos Echandi-Guzmán se opusieron

a la desestimación solicitada. En el escrito que a esos

efectos radicaron, expusieron hechos materiales que

entendieron estaban en controversia. Como alternativa,

solicitaron que se dictara sentencia sumaria a su favor

basándose en que los hechos incontrovertidos representan una

de las excepciones a las cláusulas de exclusión.

_______________________ unreasonable delay, shall provide for the defense of an insured in litigation in which any third party asserts a claim adverse to the title or interest as insured, but only as to those stated causes of action alleging a defect, lien or encumbrance or other matter insured against by this policy. The Company shall have the right to select counsel of its choice (subject to the right of the insured to object for reasonable cause) to represent the insured as to those stated causes of action and shall not be liable for and will not pay the fees of any other counsel. The Company will not pay any fees, costs or expenses incurred by the insured in the defense of those causes of action which allege matter not insured against by this policy. (b) [Stewart Title] shall have the right, at its own cost, to institute and prosecute any action or proceeding or to do any other act which in its opinion may be necessary or desirable to establish the title to the estate or interest, as insured, or to prevent or reduce loss or damage to the insured… AC-2006-49 8

Luego de varios trámites procesales, el tribunal de

instancia emitió una resolución interlocutoria en la cual

determinó que los hechos del caso estaban cubiertos por la

póliza del seguro de título.6 Entendió el tribunal inferior

que aunque los hechos del caso estaban excluidos por el

párrafo 1(a) de las exclusiones de la póliza, era de

aplicación la excepción a la exclusión.7 En consecuencia,

concluyó que Stewart Title había incumplido el contrato al

negarse a proveer representación legal e indemnizar a los

esposos Echandi-Guzmán por la pérdida que sufrieron

relacionada al defecto en el título del inmueble que

adquirieron. Dispuso, finalmente, que señalaría una vista

para determinar la valorización de los daños.

Insatisfecho con la decisión, Stewart Title Company

acudió al Tribunal de Apelaciones. En el recurso que

radicara señaló, en síntesis, que incidió el tribunal de

instancia al concluir que era responsable bajo la póliza a

proveerle representación legal al asegurado y a indemnizarle

6 A pesar de que el tribunal de instancia concluyó expresamente que no existía razón para posponer dictar sentencia sobre la reclamación y ordenó que se registrara la sentencia parcial sumaria, dicha determinación constituyó una resolución interlocutoria. Es decir, el dictamen del tribunal de instancia no es una sentencia porque no resuelve finalmente la cuestión litigiosa en forma tal que no quede pendiente nada más que la ejecución de la sentencia. Véase: García v. Padró, res. el 14 de julio de 2005, 2005 T.S.P.R. 105. 7 El tribunal de instancia determinó que la presentación de la demanda era, por si mismo, un “notice” en un “public record,” por lo que no aplicaba la exclusión 1(a) de la póliza. AC-2006-49 9

en daños. El 28 de febrero de 2006, el foro apelativo

intermedio emitió una sentencia en la cual revocó al

tribunal de instancia y desestimó la demanda. Concluyó que

los esposos Echandi-Guzmán suscribieron el contrato de

compraventa con pleno conocimiento de la existencia y

naturaleza del pleito sobre los permisos gubernamentales

para la segregación de la finca matriz, razón por la cual

asumieron voluntariamente y consintieron al riesgo. En

consecuencia, el tribunal apelativo intermedio encontró que

Stewart Title no incumplió las obligaciones que alegadamente

había asumido en el contrato de seguros, toda vez que los

asuntos reclamados por la demandante no estaban cubiertos

por los términos y condiciones de la póliza.

Inconformes, los esposos Echandi-Guzmán acudieron

–-mediante recurso de apelación—- ante este Tribunal.

Aducen, que procede revocar la sentencia emitida por el foro

apelativo intermedio debido a que este incidió al:

…ordenar la desestimación de la demanda de forma contraria al estado de derecho vigente referente al deber de ofrecer representación legal al asegurado.

…ordenar la desestimación de la demanda contrario al estado de derecho vigente referente al contrato de seguros entre las partes y la interpretación del Honorable Tribunal Supremo en torno a las cláusulas de exclusión de responsabilidad.

…obviar la doctrina vigente de _tronéis en esta jurisdicción.

…obviar la doctrina vigente de la Buena Fe y el Deber de Lealtad. AC-2006-49 10

…ordenar la desestimación de la demanda contrario a la Falsa Representación aplicable a la presente situación de hechos.

Habiendo acogido el recurso radicado como uno de

certiorari, por ser el adecuado8, expedimos el mismo.

Estando en posición de resolverlo, procedemos a hacerlo.

II

La sentencia sumaria es el mecanismo procesal mediante

el cual se le confiere discreción al juzgador para dictar

sentencia sobre la totalidad de una reclamación o sobre

cualquier controversia comprendida en ésta, sin la necesidad

de celebrar una vista evidenciaria. 32 L.P.R.A. Ap. III R.

36; Nissen Holland v. Genthaller, res. el 7 de noviembre de

2007, 2007 TSPR 197. Procede dictar sentencia sumaria si de

los documentos que acompañan la solicitud o que obran en el

expediente del tribunal surge que no hay controversia real

sustancial en cuanto a ningún hecho material y como cuestión

8 Los Incisos (b) y (c) del Artículo 3.002 de la Ley de la Judicatura de 2003, 4 L.P.R.A. sec. 24s (b) y (c), disponen que este Tribunal tendrá jurisdicción en apelación sobre sentencias de casos civiles apelados ante el Tribunal de Apelaciones en dos instancias: (1) cuando el tribunal intermedio apelativo determine la inconstitucionalidad de una ley, resolución conjunta, resolución concurrente, regla o reglamento de una agencia o instrumentalidad pública, u ordenanza municipal; o (2) cuando se plantee la existencia de un conflicto entre sentencias del Tribunal de Apelaciones. En el presente recurso no se presenta ninguna de las circunstancias, antes enumeradas, bajo las cuales el mismo deba ser considerado una apelación. Por tal razón, procedemos a entender en el recurso, como uno de certiorari. AC-2006-49 11

de derecho debe dictarse sentencia a favor de la parte

promoverte. López Colón v. Miranda Marín, res. el 16 de

diciembre de 2005, 2005 TSPR 197.

El tribunal no dictará sentencia sumaria cuando: (1)

existen hechos materiales y esenciales controvertidos; (2)

hay alegaciones alternativas en la demanda que no han sido

refutadas; (3) surge de los propios documentos que se

acompañan con la moción una controversia real sobre algún

hecho material y esencial; (4) como cuestión de derecho no

procede. Vera Morales v. Bravo Colón, 161 D.P.R. 308 (2004).

Asimismo, hemos resuelto que, en el sano ejercicio de su

discreción, un tribunal no debe resolver sumariamente casos

complejos o casos que envuelven cuestiones de interés

público. Jusino v. Walgreens, 155 D.P.R. 560 (2001).

En conclusión, el uso de este mecanismo debe ser

mesurado, porque su utilización irrestricta constituiría una

violación al debido proceso de ley, al despojar a un

litigante de su día en corte. E.L.A. v. Cole Vázquez, res.

el 13 de abril de 2005, 2005 TSPR 46.

III

El negocio de seguros es uno revestido de un alto

interés público. Molina Texidor v. Centro Recreativo Plaza

Acuática, res. el 21 de noviembre de 2005, 2005 T.S.P.R.

172. Por tal razón ha sido regulado ampliamente por el

Estado, principalmente mediante el Código de Seguros de

Puerto Rico, Ley Núm. 77 del 19 de junio de 1957, 26 AC-2006-49 12

L.P.R.A. sec. 101 et seq. El referido estatuto establece la

norma de hermenéutica aplicable a la interpretación de las

pólizas de seguros. La misma dispone que todo contrato de

seguro debe interpretarse globalmente, a base del conjunto

total de sus términos y condiciones, según se expresen en la

póliza y según se hayan ampliado, extendido o modificado por

aditamento, endoso o solicitud que sean añadidos a la póliza

para formar parte de ésta. Artículo 11.250 del Código de

Seguros de Puerto Rico, 26 L.P.R.A. sec. 1125. Véase,

además: Molina Texidor v. Centro Recreativo Plaza Acuática,

ante; Díaz Ayala v. E.L.A., 153 D.P.R. 675 (2001). Las

normas generales del Código Civil, sobre interpretación de

los contratos, aplicarán sólo de manera supletoria. Banco de

la Vivienda v. Underwriters, 111 D.P.R. 1 (1981); Molina

Texidor v. Centro Recreativo Plaza Acuática, ante; Artículos

1233 a 1241 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 3471-3479.

Al igual que todo contrato, el contrato de seguro

constituye la ley entre las partes. López Castro v. Atlantic

Southern Ins. Co., 158 D.P.R. 562 (2003); Monteagudo Pérez

v. E.L.A., res. el 16 de agosto de 2007, 2007 TSPR 153. Sin

embargo, hemos resuelto que el mismo es un contrato de

adhesión9, por lo cual debe interpretarse liberalmente en

beneficio del asegurado. Molina Texidor v. Centro Recreativo

Plaza Acuática, ante; Monteagudo Pérez v. E.L.A., ante. No

9 Un contrato de adhesión es aquel en que una sola de las partes dicta las condiciones del contrato, condiciones que ha de aceptar la otra parte contratante. Véase: Zequeira v. C.R.U.V., 83 D.P.R. 878, 880 (1961). AC-2006-49 13

obstante, si los términos del contrato de seguro son claros,

específicos y no dan margen a ambigüedades o diferentes

interpretaciones, se hará valer la clara voluntad de las

partes. Quiñones López v. Manzano, 141 D.P.R. 139 (1996);

López Castro v. Atlantic Southern Ins. Co., ante;

Cooperativa de Ahorro y Crédito Oriental v. Oquendo Camacho,

158 D.P.R. 723 (2003). Véase, además: Artículo 1233 del

Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3471.

Por otro lado, los términos de las pólizas de seguro

deben ser generalmente entendidos en su más corriente y

usual significado, sin atender demasiado al rigor

gramatical, sino al uso general y popular de las voces.

Morales Garay v. Roldán Coss, 110 D.P.R. 701 (1981); Molina

Texidor v. Centro Recreativo Plaza Acuática, ante. De esta

manera, el asegurado que adquiere una póliza tiene derecho a

confiar en la cubierta que se le ofrece leyendo las

cláusulas del contrato a la luz del sentido popular de sus

palabras. Id; Barrera v. Tribunal, 87 D.P.R. 227 (1963);

Pagán Caballero v. Silva Ortíz, 122 D.P.R. 105 (1988).

El propósito de todo contrato de seguros es la

indemnización y protección en caso de producirse el suceso

incierto previsto en el mismo. Artículo 11.250 del Código de

Seguros, 26 L.P.R.A. sec. 1125. Al determinar cuáles son los

riesgos cubiertos por una póliza de seguro es necesario

considerar si en el contrato figura una cláusula de

exclusión. Monteagudo Pérez v. E.L.A., ante. Estas cláusulas

tienen el propósito de limitar la cubierta establecida en el AC-2006-49 14

acuerdo principal y disponen que el asegurador no responderá

por determinados eventos, riesgos o peligros. Id. Por dicha

razón, hemos resuelto que las exclusiones se han de

interpretar restrictivamente a favor del asegurado, para así

cumplir con el propósito de todo seguro de ofrecer la mayor

protección a la persona asegurada. R. Cruz, Derecho de

Seguros, San Juan, Publicaciones JTS, 1999, pág. 167; Molina

Texidor v. Centro Recreativo Plaza Acuática, ante; Marín v.

Internacional Ins. Co., 137 D.P.R. 356 (1994); Rivera Robles

v. Ins. Co. of Puerto Rico, 103 D.P.R, 91 (1974). No

obstante, y acorde con la norma general, si una cláusula de

exclusión aplica claramente a determinada situación, la

aseguradora no está obligada a responder por los riesgos

expresamente excluidos. Marín v. American International Ins.

Co. of P.R., 137 D.P.R. 356 (1994); Molina Texidor v.

Centro Recreativo Plaza Acuática, ante.

IV

Constituye una práctica usual que los contratos de

seguros, además de disponer para indemnización en daños en

algunas circunstancias, incluyen cláusulas para establecer

la obligación de la compañía aseguradora de proveer

representación legal al asegurado. PFZ Properties v. General

Accident Ins. Co., 136 D.P.R. 881 (1994). Como expresáramos

antes, el propósito de una póliza de seguro es brindar

protección al asegurado, razón por la cual el deber de

representarlos legalmente es parte esencial de la cubierta AC-2006-49 15

que se contrata con la compañía aseguradora. Id; Pagán

Caraballo v. Silva Ortíz, 122 D.P.R. 105 (188).

Reiteradamente, este Tribunal ha resuelto que el deber

de una aseguradora de proveer representación legal al

asegurado es más extenso que la obligación de indemnizar por

daños, en la medida en que éstos estén cubiertos por una

póliza de seguros. Vega v. Pepsi- Cola Bot. Co., 118 D.P.R.

661 (1987); Pagán Caraballo v. Silva Ortíz, 122 D.P.R. 105

(1988); PFZ Properties v. General Accident Ins. Co., ante.

Este deber existe, en algunas circunstancias, aun cuando la

aseguradora no esté obligada a indemnizar los daños causados

por el asegurado a un tercero. Id. Cualquier duda sobre si

existe el deber de asumir la defensa en un caso en

particular tendrá que ser resuelta a favor del asegurado.

Id.

El deber del asegurador de defender al asegurado de

acciones bajo la cubierta del contrato se mide, en primer

lugar, por las alegaciones del demandante. PFZ Properties v.

General Accident Ins. Co., ante. Éstas tienen que describir

hechos que coloquen el daño dentro de la cubierta de la

póliza, independientemente de la responsabilidad que en

última instancia tenga el asegurado para con el demandante.

Id; Fernández v. Royal Indemnity Co., 87 D.P.R. 859 (1963).

Así, la obligación de la compañía aseguradora de asumir

la representación legal de su asegurado surgirá cuando de

una interpretación liberal de las alegaciones surja la

posibilidad de que el asegurado esté protegido por la póliza AC-2006-49 16

expedida, independientemente de cuál sea la adjudicación

final del caso. Ahora bien, si la cubierta de póliza

claramente excluye los daños reclamados en las alegaciones

no podrá imponerse a la aseguradora el deber de defender.

Martínez Pérez v. U.C.B., 143 D.P.R. 554 (1997); PFZ

Properties v. General Accident Ins. Co., ante. Según lo

antes expuesto, cualquier duda sobre si existe el deber de

proveer defensa debe resolverse a favor del asegurado; sin

embargo, una reclamación que claramente queda excluida de la

cubierta de la póliza no se convierte en un riesgo cubierto

en virtud de unas alegaciones diseñadas para que se ajusten

al lenguaje de la póliza. Aguilar Pérez v. Universal

Insurance Company, ante, citando a Coach on Insurance 3d

Sec. 126:2 (1995).

Los tribunales deben examinar, caso a caso, las

alegaciones o reclamaciones del asegurado y compararlas con

las cláusulas del contrato de seguro del caso en particular,

para así poder determinar el deber, si alguno, de la

compañía aseguradora de ofrecer representación legal al

asegurado. Aguilar Pérez v. Universal Insurance Company,

ante. Sin embargo, aun en aquellos casos en que el

asegurador no esté obligado a asumir la representación legal

del asegurado, no queda liberado de notificar a éste de su

negativa a proveer tal representación, cuando la misma le

fue solicitada. González v. The Commonwealth Ins. Co., 140

D.P.R. 673 (1996). Tal deber de notificación es consecuencia

del principio de buena fe de los contratantes. Id. AC-2006-49 17

Finalmente, en nuestra jurisdicción prevalece la norma

de que cuando un asegurador incumple su deber contractual de

asumir la representación legal del asegurado, este último

podrá demandarlo por incumplimiento de contrato y recobrar

las costas del litigio y los honorarios de abogados en la

litigación. PFZ Properties v. General Accident Ins. Co.,

ante.

V

A

Expuesta la normativa general vigente en materia de

seguros, pasamos a examinar el contrato de seguro de título,

en particular. La póliza de título es la única forma de

seguro que se originó en los Estados Unidos, específicamente

en la segunda mitad del Siglo XIX. 1 Palomar, Title Ins. Law

Sec. 1:1; 1-1 Appelman on Insurance Sec. 1.31. La misma

surgió con el propósito de garantizar las transferencias de

propiedad inmobiliaria y, por ende, que el título asegurado

se pudiera mercadear, ello porque en el sistema de derecho

del “common law” no se contemplan registros confiables de

bienes inmuebles y tanto los “title abstracts” como los

“attorney title opinions” y los “title guarantees” habían

advenido insuficientes.10 E. Vázquez Boté, El denominado

10 Los title abstracts eran opiniones escritas de escribanos del common law, basadas en la investigación del historial de un inmueble en los archivos aplicables. A su vez, las opiniones de abogados eran producto del análisis que hiciera el letrado del title abstract. Si se evidenciaba que el (Continúa . . .) AC-2006-49 18

seguro de títulos: Ventajas e inconvenientes de su adopción

en el Derecho español, XCII Rev. Der. Not. 221 (1976); A.W.

Beatie & A.R. Kleven, The Devil in the details: Water Rights

and Title Insurance, 7 U. Denv. Water. L. Rev. 381 (2004);

C.B. DeWit, Title Insurance: A Primer, 3 Tenn J. Prac. &

Proc. 15 (2000).

El seguro de título ha sido definido como un contrato

en cuya virtud el asegurado le paga una prima al asegurador

a cambio del compromiso de este último de indemnizarle en

caso de que el primero sufra una pérdida, causada por

gravámenes o defectos, en un título inmobiliario sobre el

cual obtiene un interés. 1 Palomar, ante, Sec. 1:8. Véase,

además: 1-1 Appleman on Insurance Sec. 1.31; Pérez Sánchez

v. Advisors Mortgage Investors, Inc., 130 D.P.R. 530. El

seguro de título, también, ha sido frecuentemente descrito

como:

the opinion of the insurer concerning the validity of the title, backed by an agreement to make that opinion good if it should prove to be mistaken and a loss should result in consequence. Id. Laabs v.

_______________________ abogado o el escribano habían cometido un error el comprador tenía una acción en daños, pero solamente si los primeros habían actuado de modo negligente. Véase: 1 Palomar, ante, Sec. 1:3; A.W. Beatie & A.R. Kleven, ante. Por otro lado, las title guarantees eran emitidas por compañías que garantizaban al adquirente que su interés sobre el inmueble no tenía defectos, salvo aquellos gravámenes enlistados. Hosak, California Title Ins. Practice 2 (1980). La única diferencia entre las title guarantees, los title abstracts y las attorney opinions es que en la primera el adquirente no tenía que demandar por negligencia para recobrar la indemnización como ocurría en los últimos dos casos. Sin embargo, ninguno de estos métodos protegía al adquirente más allá de lo que surgiera de los archivos públicos inmobiliarios. 1 Palomar, ante, Sec. 1:4. AC-2006-49 19

Chicago Title Ins. Co., 241 N.W. 2d 434, 438 (1976).

No obstante, y a pesar de ser cierto que las compañías

que emiten este tipo de seguro realizan un estudio de título

antes de redactar la póliza, a diferencia de los “title

abstracts” o “_tronéis opinions”, dicha investigación tiene

como propósito el propio beneficio de la empresa. 1 Palomar,

ante, Sec. 1:8. Ello, porque el descubrimiento de un defecto

en particular durante el estudio tiene el solo propósito de

que la compañía aseguradora decida corregirlo antes de

emitir la póliza, exceptuarlo de la misma o asumirlo. Id.

Como podemos deducir de lo antes expuesto, los seguros

de título, a diferencia de otros tipos de seguros, se

caracterizan por tener un elemento de prevención o

eliminación de riesgo más allá de la asunción o distribución

del mismo. 1 Palomar, ante, Sec. 1.15. Esto es, como norma

general, los seguros de título ofrecen cubierta por pérdidas

futuras a causa de gravámenes o defectos en el título

anteriores a la fecha de emisión de la póliza. 1 Palomar,

ante, Sec. 1.16. Dicho de otra manera, el seguro de título

“proporciona cobertura al asegurado contra el riesgo de que,

después de la adquisición, se descubra que en el título del

enajenante ya existía, en el momento de contratar el seguro,

un defecto que podía privar de su derecho al adquirente.” J.

Puig Brutau, El seguro a favor del adquirente de bienes

inmuebles en los Estados Unidos, XCIII-XCIV Rev. Der. Not.

254 (1976). AC-2006-49 20

B

En Puerto Rico, el seguro de título no ha sido regulado

más allá de la siguiente definición que ofrece el Código de

Seguros:

…el seguro de dueños de propiedad inmueble o mueble u otros que tengan interés o gravámenes o cargas sobre la misma, contra pérdida por gravamen, títulos defectuosos o invalidez o reclamación adversa al título, y los servicios correspondientes. Art. 4.100 del Código de Seguros, 26 L.P.R.A. sec. 410.

En Pérez Sánchez v. Advisors Mortgage Investors, ante,

afirmamos que, de la definición antes citada, se desprende

que existe más de una modalidad del seguro de título; la más

común de ellas, y sobre la cual nos pronunciamos en el

citado caso, es el seguro de hipoteca. Éste tiene el

propósito de indemnizar al asegurado prestamista en caso de

pérdida de la prioridad registral de la hipoteca. Id. Véase:

J.M. Pedowitz, Title Insurance and You: What Every Lawyers

Should Know!, ABA Press, (1979).

La otra clase de seguro de título, y sobre la cual hoy

nos expresamos por primera vez, es el seguro de dueño o el

contrato de seguro con póliza de propietario, el cual se

utiliza para cubrir riesgos en los negocios de transmisión

de un interés inmobiliario, excepto en aquellos ya cubiertos

por el seguro de hipoteca. Vázquez Bote, ante, pág. 287;

Pérez Sánchez v. Advisors Mortgage Investors, ante. En otras

palabras, estas pólizas se utilizan para garantizarle el AC-2006-49 21

título al adquirente de una propiedad inmueble en caso de

que sufriera una pérdida o menoscabo en su derecho. Id.

Al igual que en otros países donde predomina el derecho

registral inmobiliario de índole civilista, en Puerto Rico

se ha cuestionado la necesidad o conveniencia de los seguros

de título debido a la existencia, en nuestro ordenamiento,

del Registro de la Propiedad y sus garantías. A pesar de

ello, se ha entendido que la protección que ofrece el seguro

de título es más extensa que la brindada por tal registro

inmobiliario. Pérez Sánchez v. Advisors Mortgage Investors,

Además, el seguro de título le brinda tranquilidad al

asegurado por errores o inadvertencias en el estudio de

título, así como por inexactitudes provocadas por documentos

presentados con posterioridad a la investigación en el

Registro de la Propiedad. Un seguro de este tipo, a su vez,

provee seguridad al adquirente de un título presentado en el

registro que aun no ha sido calificado e inscrito.11 B.

Arruñada, A Transaction-Cost View of Title Insurance and its

Role in Different Legal Systems, The Geneva Papers of Risk

and Insurance, Sec. 27:4, (2002). Las aseguradoras privadas

11 Este fundamento tiene mayor sentido ante los considerables retrasos que enfrenta el Registro de la Propiedad en la inscripción de documentos. Véase: Informe especial sobre evaluación de las secciones que componen el Registro de la Propiedad de Puerto Rico sobre la efectividad de su función, Oficina del Contralor de Puerto Rico, 1 de octubre de 2007. AC-2006-49 22

cubren el riesgo en el periodo que media entre la

presentación y la calificación.12 Id.

Por último, y en relación al seguro de hipoteca, se ha

afirmado que éste responde a una necesidad del mercado para

que los prestamistas en Puerto Rico puedan vender las

hipotecas aquí autorizadas en los Estados Unidos. J.E.

Fernández Seín, Las pólizas de seguro de título de la

propiedad en Puerto Rico:¿Son realmente necesarias?, Tesis,

Facultad de Derecho, U.P.R., 1966.

C

Con el anterior trasfondo doctrinal en mente, pasamos a

analizar las cláusulas de exclusión que son motivo de la

controversia de epígrafe.

La función de las cláusulas de exclusión de una póliza

de seguro es eliminar la responsabilidad que tiene el

asegurador de indemnizar por pérdidas resultantes de los

riesgos excluidos. 1 Palomar, ante, Sec. 6.1. Para evitar

que las compañías aseguradoras sean responsables por

defectos en el título de los asegurados que, comúnmente, no

12 De hecho, en Puerto Rico las pólizas son, en promedio, un 20% más baratas que en los Estados Unidos, quizás como consecuencia de que aseguran, principalmente, el periodo entre la presentación y la calificación. B. Arruñada, El seguro de títulos de propiedad: naturaleza y perspectivas de desarrollo en los Estados Unidos y en Europa, XIII Congreso del Centro Internacional de Derecho Registral, Punta del Este, marzo de 2001. Ello, claro está, debido a la naturaleza de las pólizas de título en las que normalmente se paga una única prima que provee cobertura indefinida. 1 Palomar, ante, Sec. 1:17. AC-2006-49 23

pueden ser descubiertos mediante una investigación de título

o por defectos que fueron en parte producto de las

actuaciones del propio asegurado, la American Land Title

Association (ALTA) ha diseñado unas pólizas estándares que

contienen exclusiones preimpresas a tales efectos.

En aquellos casos en que la aseguradora interesa

exceptuar de la cubierta un riesgo particular, no excluido

en la póliza preimpresa, tiene que hacerse constar mediante

el endoso correspondiente.13 Por el contrario, cuando existe

algún defecto en el título que queda excluido por la póliza

estándar y los contratantes acuerdan incluirlo en la

cobertura, se tiene que hacer un endoso con dicho propósito.

Véase: 1 Palomar, ante, Cap. 9.

La póliza de seguro de título hoy ante nuestra

consideración es una estándar o impresa igual a las emitidas

por la ALTA. Por consiguiente, las cláusulas de exclusión

que analizaremos han sido discutidas extensamente por los

tratadistas y los tribunales en Estados Unidos. Al respecto,

debe recordarse que es norma reiterada por este Tribunal

que, al resolver controversias sobre interpretación de

cláusulas de pólizas de seguros, las normas de derecho

angloamericano son de gran valor persuasivo en nuestra

jurisdicción, ello porque las pólizas de seguro que se

13 Un endoso es el acuerdo por escrito que se adhiere a la póliza para que forme parte del contrato con el propósito de alterar, ampliar o restringir la cubierta que dispone la póliza. R. Cruz, Derecho de Seguros, San Juan, Publicaciones JTS, 1999, pág. 368. AC-2006-49 24

mercadean en Puerto Rico, de ordinario, son modelos

semejantes o idénticos a las que venden las compañías de

seguros de los Estados Unidos. Domínguez Vargas v. Great

American Life Assurance Company of Puerto Rico, Inc., 157

D.P.R. 690 (2002). Meléndez Piñero v. Levitt & Sonso of

Puerto Rico, 129 D.P.R. 521 (1991); máxime cuando nos

referimos a los seguros de títulos que, como expresáramos

antes, es la única forma de seguro que nació y se

desarrolló, primordialmente, en los Estados Unidos.

Antes de analizar cada cláusula por separado, es

menester señalar que es el asegurador quien debe demostrar,

por preponderancia de la evidencia, que el defecto o

gravamen queda excluido de la póliza. First Nat. Bank of

Minneapolis v. Fidelity nat. Title Ins. Co., 572 F.2d 155

(1978). De la misma forma, el asegurado tiene que probar que

concurren los hechos necesarios para que proceda una

excepción a una exclusión.

La primera cláusula que analizaremos es aquella que

excluye de la cobertura pérdidas que sean producto de

violaciones a regulaciones estatales sobre el uso del

terreno, como lo son las ordenanzas de zonificación y los

códigos de edificación. Tal exclusión, a su vez, encuentra

una excepción cuando el defecto o gravamen que causa la

pérdida surgiera, a la fecha de emitirse la póliza, de los

archivos públicos (“public records”).

Los tribunales federales han interpretado que una

violación a una ordenanza de zonificación, a diferencia de AC-2006-49 25

la mera existencia de la regulación, constituye un gravamen

que torna el título inmercadeable. Véase: Hunter

Broadcasting, Inc. v. City of Burlington, 670 A. 2d 836

(1995); New England Federal Credit Union v. Stewart Title

Guarantee Co., 765 A 2d 450 (2000). Una segregación

contraria a la zonificación del área, en definitivo, es una

violación a las ordenanzas estatales sobre el uso del

terreno. Véase: Nishiyama v. Safeco Title Ins. Co., 85 Cal.

App. 3d Supp. 1 (1978); Bush v. Nervik, 687 P. 2d 872

(1984); Bianchi v. Lorenz, 701 A 2d 1037 (1997). En dicha

situación, el título del inmueble es inmercadeable porque,

inclusive, el mismo no es legalmente transferible.14 New

England Federal Credit Union v. Stewart Title Guarantee Co.,

Al tratarse de un gravamen que convierte el título en

inmercadeable, la compañía aseguradora estaría obligada a

indemnizar si el defecto no se excluyera de la cobertura.

Por lo tanto, debemos examinar qué constituyen archivos

públicos (“public records”) a los fines de identificar

cuáles defectos quedarían exceptuados de la exclusión.

Antes de 1992, se entendía que los archivos públicos

eran “aquellos que por ley impartían conocimiento

14 Un título mercadeable es aquel que una persona razonable no dudará en adquirir porque garantiza que la propiedad está libre de gravámenes. Véase: Blacks Law Dictionary 711 (2d Pocket ed 2001); J.P. Wilde, Comment: Violations of Zoning Ordinances, the Covenant Against Encumbrances and Marketability of Title: How Purchasers can be Protected?, 23 Touro L. Rev. 199 (2007). AC-2006-49 26

constructivo sobre materias relacionadas a la propiedad

inmueble.” (Traducción nuestra.) Al interpretar esta

definición, en Hahn v. Alaska Title Guaranty Co., 557 P. 2d.

143 (1976), se resolvió que el concepto archivo público no

excluía una orden de propiedad de dominio público archivada

en la oficina del Federal Registrar en Washington DC. Por

otro lado, en Rodavanov v. Land Title Co. of Am., 545 N.E.

2d 351 (1989), se interpretó que los archivos públicos

incluían los registros del tribunal de circuito del condado.

Con el propósito de limitar la extensión del

significado de los public records, en 1992 la ALTA enmendó

la definición del mismo en las pólizas estándares. La nueva

versión, que es la incluida en la póliza hoy en

controversia, lee de la siguiente forma:

…los archivos establecidos por estatutos estatales a la fecha de emisión de la póliza con el propósito de impartir conocimiento constructivo, sobre las materias relativas a la propiedad inmobiliaria, a los compradores por valor y sin conocimiento actual. (Traducción nuestra.)

Al interpretar esta definición, en New England Federal

Credit Union v. Stewart Title Guarantee Co., ante, no

obstante aceptar que el concepto era más limitado que el

analizado por los tribunales de Illinois y Alaska, concluyó

que el texto enmendado claramente incluía los archivos de

una agencia pública que prohibía emitir ciertos permisos de

construcción. Es decir, el tribunal resolvió que los

archivos que impartían conocimiento constructivo bajo los AC-2006-49 27

estatutos de Vermont no se limitaban a los documentos que

surgían del archivo municipal de propiedad inmueble.

Al así concluir, el tribunal distinguió el caso ante su

consideración de lo resuelto en Somerset Savings Bank v.

Chicago Title Ins. Co., 649 N.E. 2d 1123 (1995), a los

efectos de que los archivos de zonificación no constituían

archivos públicos desde el punto de vista de la excepción de

la póliza ya que en Somerset la propia póliza interpretada

afirmaba que la definición de archivo público no incluía

archivos en oficinas locales, estatales o federales de

protección ambiental, zonificación, edificación, seguridad o

salud pública. Id.

En el presente caso nos corresponde analizar la

interpretación que se le ha dado a una de las cláusulas más

litigadas en materia de contratos de seguro de título, esto

es, aquella que excluye de la cobertura de la póliza

materias creadas, toleradas, asumidas o acordadas por el

demandado. Como umbral, debe enfatizarse que la mayoría de

los tribunales han decidido que las compañías aseguradoras

no pueden invocar esta excepción salvo que la conducta del

asegurado, que causó la pérdida, fuera una intencional o con

conocimiento. 1 Palomar, ante, Sec. 6.10. Véase, además:

National Mortg. Corp. v. American Title Ins. Co., 255 S.E 2d

622 (1979); American Sav. and Loan Association v. Lawyers

Title Ins. Corp., 793 F.2d 780 (6th Cir 1986). Más aun, la

mayoría de las decisiones han requerido, como norma general,

que el asegurado conozca los hechos y prevea los resultados AC-2006-49 28

del caso. Mid-South Title Ins. Corp. v. Resolution Trust

Corp, 840 F. Supp. 522 (1993). National Credit Union

Administration v. Tcor Title Ins. Co., 873 F. Supp. 718

(1995).

El concepto del daño creado por el asegurado ha sido

interpretado de manera que requiere un acto consciente,

deliberado y afirmativo del asegurado, dirigido a producir

la reclamación en controversia. Safeco Title Ins. Co. v.

Moskopoulos, 116 Cal. App. 3d 658 (1981); Sims v. Sperry,

835 P. 2d 565 (1992). Además, es necesario que dicho acto

haya causado el defecto, gravamen o reclamación adversa del

título asegurado. American Sav. and Loan Association v.

Lawyers Title Ins. Corp., ante.

Por otro lado, el término tolerado (suffered) por el

asegurado se ha entendido que es sinónimo de permitir, dejar

o acceder. National Credit Union Administration v. Tcor

Title Ins. Co., ante. Se ha interpretado que dicho concepto

parece suponer una omisión de parte del asegurado de actuar

para prevenir la reclamación. Mid-South Title Ins. Corp. v.

Resolution Trust Corp, ante.

El tercer concepto que incluye la cláusula es el de

asumir. Sobre el mismo se ha afirmado que se requieren

ambos, conocimiento e intención, para asumir un defecto

específico. First Nat. Bank and Trust Co. of Port Chester v.

New York Title Ins. Co., 12 N.Y.S. 2d 703 (1939). En Mid-

South Title Ins. Corp. v. Resolution Trust Corp, ante, se

resolvió que un asegurado no asume un gravamen meramente AC-2006-49 29

porque haya tomado la propiedad “sujeta a” cualquier

gravamen. Ello quiere decir que se requiere el conocimiento

específico del defecto asumido. National Credit Union

Administration v. Ticor Title Ins. Co., ante. Sobre el

particular, en Arizona Title Insurance & Trust Co. v. Smith,

219 P. 2d 860 (1974), se estableció que para que proceda la

exclusión, la aseguradora tiene que demostrar que el

contrato específicamente describía el gravamen o que el

asegurado tenía conocimiento actual del mismo antes de la

compra.

Por último, debemos considerar el tratamiento que se le

ha dado al vocablo acordar (agreed). El mismo se ha

entendido que concurre cuando las partes acuerdan aceptar un

gravamen o defecto particular en el título, con conocimiento

de su extensión y cantidad. First Nat. Bank of Minneapolis

v. Fidelity nat. Title Ins. Co., ante. Este término tiene

connotaciones de “contratado,” es decir, que el asegurado

contrató para aceptar el gravamen conocido. National Credit

Union Administration v. Ticor Title Ins. Co., ante.

Algunas de las circunstancias que los tribunales

estadounidenses han identificado para colegir si un

asegurado ha asumido o acordado un defecto o gravamen en su

título, son las siguientes: si antes de la compra el

asegurado está consciente del gravamen; si el asegurado

acuerda expresamente en el contrato asumir el gravamen; si

obtuvo una reducción en el precio de compra por asumir el

riesgo; o si descansó en la aseguradora para que cubriese el AC-2006-49 30

defecto o gravamen. Véase: Green v. Sams, 433 S.E. 2d 678

(1993); Malkin v. Realty Title Ins. Co., 223 A. 2d 155

(1966).

En conclusión, la mayoría de los casos que confeccionan

los cuatro conceptos que acabamos de discutir, con el

propósito de decidir si la póliza ofrece cobertura por la

pérdida sufrida, se han enfocado en: (1) si el lenguaje en

el contrato o escritura de compraventa sugiere que el

asegurado conocía del gravamen o defecto y su intención de

recibir el título sujeto al mismo; y en (2) si el asegurado

asumió contractualmente una obligación para efectuar algún

acto y luego no lo hizo. 1 Palomar, ante, Sec. 6.12, citando

a Eliis, Title Insurance Law Handbook, 335 (1987).

En esencia, en el presente caso debemos resolver si

quedan excluidas de la cobertura de un seguro de título

pérdidas causadas por un defecto en el título de propiedad

de un inmueble, relacionado a una violación de una ordenanza

de zonificación, cuando tal defecto surgía de los archivos

públicos de la Junta de Planificación. Nos toca decidir,

además, si una advertencia en la escritura de compraventa de

un inmueble, sobre la existencia de un defecto en el título,

significa que el adquirente asumió o acordó tal gravamen.

Por último, debemos pronunciarnos sobre si, ante las

circunstancias descritas, una compañía aseguradora tenía la AC-2006-49 31

obligación de ofrecer representación legal al asegurado en

un pleito relacionado al defecto en cuestión.15

No existe controversia sobre si el defecto en el título

de los esposos Echandi-Guzmán era producto de una violación

a la zonificación del área donde estaba ubicado el inmueble

que adquirieron. A su vez, la póliza excluye de la cubierta

del seguro aquellos defectos relacionados con ordenanzas de

zonificación. Por consiguiente, a primera vista parece ser

que las pérdidas que sufriera el asegurado se encuentran

excluidas por dicha cláusula. No obstante, el contrato de

seguro, a su vez, hace una excepción a la exclusión

referida: cuando el defecto surge de los archivos públicos,

establecidos por leyes estatales vigentes a la fecha de

emisión de la póliza con el propósito de impartir

conocimiento constructivo sobre materias relacionadas a

propiedades inmuebles.

15 Stewart Title nos solicita que excluyamos y no consideremos en nuestro análisis los últimos tres errores señalados por el peticionario, ya que los mismos no fueron presentados ante el tribunal de instancia, ni ante el Tribunal de Apelaciones. Es norma vigente en nuestra jurisdicción que en apelación nos abstendremos de adjudicar cuestiones no planteadas ante el tribunal de instancia. Trabal Morales v. Ruíz Rodríguez, 125 D.P.R. 340 (1990); Dorante v. Wrangler of P.R., 145 D.P.R. 408 (1998) (Op. Concurrente del Juez Rebollo López). Encontrándonos impedidos en etapa de revisión de pasar juicio sobre cuestiones no presentadas ni atendidas por los tribunales inferiores, los referidos errores no serán considerados al disponer del presente recurso. AC-2006-49 32

Ante tal situación, debemos evaluar la extensión del

concepto archivo público a los efectos de la póliza de

seguro. Alega Stewart Title que el referido término se

limita en Puerto Rico al Registro de la Propiedad. Sin

embargo, y como expresáramos antes, los tribunales

estadounidenses han resuelto que dicho concepto incluye los

archivos públicos que conserva el Estado relativos a la

zonificación o edificación del territorio, salvo que quede

expresamente excluido de la póliza. Definitivamente, los

archivos públicos que mantiene la Junta de Planificación

sobre la zonificación de Puerto Rico son establecidos por

estatutos estatales que existían a la fecha de la emisión de

la póliza con el propósito de dar publicidad sobre materias

relacionadas a propiedad inmobiliaria.

Además, el procedimiento de obtención de un mapa

certificado de zonificación en Puerto Rico es uno bastante

sencillo y económico. Para conseguirlo sólo hay que visitar

la oficina de la Junta de Planificación, en el Centro de

Gobierno Roberto Sánchez Vilella, con la descripción exacta

del inmueble y pagar una tasa de siete dólares. Esto,

definitivamente, no es una exigencia que podamos catalogar

como onerosa para una compañía aseguradora.

Es un arraigado principio de interpretación de

contratos de seguros, que éstos siempre deben ser

interpretados a favor del asegurado. También, las cláusulas

de exclusión deben interpretarse restrictivamente.

Existiendo dos posibles interpretaciones, debemos AC-2006-49 33

seleccionar aquella más favorable al asegurado. Por ende,

somos del criterio que el término archivo público incluye

aquellos que conserva la Junta de Planificación en sus

oficinas. A pesar de que el defecto que tienen los Echandi-

Guzmán en su título de propiedad es uno relativo a la

zonificación del inmueble, lo cual queda excluido de la

póliza, aquí opera la excepción a dicha exclusión. Ello

porque al momento de la emisión de la póliza, el defecto en

cuestión surgía de los archivos públicos de la Junta de

Planificación.

La compañía aseguradora, además, alega que las pérdidas

causadas por el defecto en el título no están cubiertas por

la póliza de seguro ya que el asegurado acordó o asumió

indirectamente el defecto en el título, al suscribir una

escritura de compraventa que le advertía sobre el mismo.16

Al observar el significado que se le ha dado a los términos

creado y tolerado, resulta claro que no son de aplicación a

la presente situación. Por ende, debemos resolver si el aquí

asegurado acordó o asumió el defecto, de acuerdo a la

doctrina antes esbozada.

Según surge de la situación de hechos, el presente caso

fue resuelto de manera sumaria por los tribunales

16 No está en controversia que la compañía aseguradora también conocía del defecto en el título al momento de emitir la póliza de seguro. AC-2006-49 34

inferiores, es decir, no se ha celebrado una vista en su

fondo sobre las controversias planteadas. Stewart Title

solicitó que se dictara sentencia sumaria descansando

solamente en la escritura de compraventa y en la póliza de

seguro de título. Los tribunales que se han enfrentado a

cláusulas idénticas a la aquí en cuestión, en su mayoría,

han resuelto que para entender que un asegurado asumió o

acordó un defecto o gravamen es necesario que se pruebe que

este último conocía del mismo y que, además, tenía intención

de asumirlo o acordarlo.

La compañía aseguradora alega que en la escritura de

compraventa, que suscribió el asegurado, la Notaria hizo una

advertencia sobre el defecto en el título. No obstante, de

los documentos en el expediente no surge que el asegurado

conocía la extensión y efectos que podía causar dicho

defecto. Tampoco se puede colegir que los Echandi-Guzmán

estaban conscientes del defecto antes de la compraventa. Por

último, de los documentos que acompañan la moción de

sentencia sumaria no se puede inferir que los peticionarios

tenían la intención de asumir o acordar los riesgos en torno

al defecto. Adviértase que hemos resuelto reiteradamente

que, en el sano ejercicio de su discreción, un tribunal debe

abstenerse de resolver sumariamente controversias sobre

temas de alto interés público, como lo son aquellas

relativas a contratos de seguros.

En vista de todo lo antes expuesto, procede devolver el

caso al tribunal de instancia para que celebre una vista en AC-2006-49 35

su fondo en la que se determine, de acuerdo a la doctrina

aquí esbozada, si los esposos Echandi-Guzmán asumieron o

acordaron el gravamen en cuestión. Si lo hicieron, procede

declarar que la póliza de seguros no ofrece cobertura por

las pérdidas sufridas en su título a causa del defecto. Si,

por el contrario, el matrimonio no acordó ni asumió el

defecto aquí en cuestión, procede declarar que la póliza de

seguros les ofrece cobertura por las pérdidas resultantes

del mismo.

Nos queda por resolver si la compañía aseguradora

incumplió con su obligación de proveer representación legal

al asegurado. Como norma general, un tribunal debe analizar

si de una interpretación liberal de las alegaciones de la

demanda surge que el daño esta cubierto por la póliza, o si

por el contrario, la cubierta de póliza claramente lo

excluye. Es menester recordar que cualquier duda sobre si

A diferencia de los casos donde hemos desarrollado

dicha norma, en los hechos particulares hoy ante nuestra

consideración no se trataba de una demanda incoada contra

los asegurados, sino de una sentencia parcial emitida por un

tribunal que afectaba negativamente a éstos. Por lo tanto,

el interés de los asegurados era intervenir en el pleito

para proteger su título. Con dicho propósito, los asegurados AC-2006-49 36

se comunicaron insistentemente con la aseguradora, de

acuerdo a lo requerido en el contrato. Sin embargo, Stewart

Title ni siquiera contestó las cartas que le enviaron los

esposos Echandi-Guzmán solicitándole representación legal.

La compañía aseguradora nunca les informó a sus clientes su

posición al respecto, es decir, que alegadamente no estaba

obligada a brindarle cobertura ni representación legal

tomando en cuenta los hechos del caso, todo ello en

contravención al principio general de la buena fe reconocido

en nuestro ordenamiento.

Ante la falta de contestación de Stewart Title a sus

súplicas, los esposos Echandi-Guzmán tuvieron que intervenir

en el pleito Ramos v. Rivera, para proteger su derecho. Es

cierto que la póliza de seguro expone que es la compañía

aseguradora quien tiene el derecho de presentar una acción o

iniciar un procedimiento para proteger el título del

asegurado, cuando éste no ha sido demandado. Sin embargo, en

una situación como la presente, en la cual la compañía

aseguradora se ha cruzado de brazos ante la notificación del

asegurado, ésta debe pagar por los gastos, costas y

honorarios en que incurra el mismo para defender su derecho.

Por otro lado, al momento en que los esposos Echandi-

Guzmán le solicitaron a la compañía aseguradora

representación legal no estaba claro si la póliza de seguro

cubría o no las pérdidas causadas. Todavía ello no ha sido

resuelto. AC-2006-49 37

Por los fundamentos expuestos, resolvemos que Stewart

Title debe reembolsarle a los esposos Echandi-Guzmán las

sumas que estos invirtieron en costear su intervención en el

pleito Ramos v. Rivera. Tal monto incluirá los gastos y

honorarios de abogados.

VI

En mérito de todo lo antes expuesto, procede dictar

Sentencia revocatoria de la emitida por el Tribunal de

Apelaciones y devolver el caso al Tribunal de Primera

Instancia para procedimientos ulteriores consistentes con lo

aquí resuelto.

Se dictará Sentencia de conformidad.

FRANCISCO REBOLLO LÓPEZ Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

SENTENCIA

Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, se dicta Sentencia revocatoria de la emitida en el presente caso por el Tribunal de Apelaciones y se devuelve al Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, para procedimientos ulteriores consistentes con lo aquí resuelto.

Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente señor Hernández Denton disintió sin opinión escrita. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez emitió Opinión disidente.

Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Apelantes

v. AC-2006-49

Stewart Title Guaranty Company y otros

Apelados

Opinión disidente emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez

San Juan, Puerto Rico, a 22 de julio 2008

Este caso nos brinda la oportunidad de

expresarnos nuevamente sobre la naturaleza y alcance

de la figura estadounidense del seguro de título.

Tenemos ante nuestra consideración la modalidad del

seguro de título que se denomina “el seguro de dueño

o el contrato de seguro con póliza de propietario”,

que se utiliza para cubrir riesgos en los negocios de

transmisión de un interés inmobiliaro. Véase, Pérez

v. Advisors Mortage Investors, 130 DPR 530, 540

(1992). Específicamente, debemos pasar juicio sobre

la cláusula de exclusión de este contrato.

Contrario a la conclusión a que llega la mayoría,

soy del criterio que uno de los incisos de la AC-2006-49 2

cláusula de exclusión del contrato de seguro que

interpretamos veda la cobertura en este caso. En

consecuencia, disiento del dictamen de este Tribunal y

confirmaría al Tribunal de Apelaciones.

Los hechos de este caso se encuentran resumidos en la

Opinión mayoritaria por lo que estimo innecesario repasarlos

en estos momentos.

La aparición de los seguros de títulos acontece en los

en Estados Unidos a finales del siglo XIX. Su finalidad fue

la de cubrir el riesgo económico inherente a la inseguridad

que pesaba sobre los títulos. Tanto propietarios, como

acreedores que prestaban con garantía hipotecaria, exigían

de un seguro contra los defectos que el título pudiera

padecer y que a la vez, amparara los costes de defenderlo

judicialmente.

El seguro de título ha sido definido como “un contrato

por el cual una entidad aseguradora se compromete a

indemnizar al titular de un derecho real en caso de que el

título asegurado se demuestre defectuoso y a asumir, en su

caso, la defensa jurídica de derecho título.” B. Arruñada,

El seguro de título de propiedad, 80 Revista Crítica de

Derecho Inmobiliario 53 (2004). El contrato de seguro de

título es, en su esencia, un convenio de indemnización, pues

“la aseguradora se obliga a indemnizar al asegurado en el

caso de que éste tuviera alguna pérdida causada por acciones

incoadas por un tercero.” C. Odriozola Maariscal, El Seguro AC-2006-49 3

de Título Inmobiliario, J.M. Bosch Editor, Editorial

México Universitario, México D.F., 2006, pág. 39.

“Consecuentemente, un asegurador de título no ‘garantiza’

el estatus del título del garante. Como un contrato

indemnizatorio, el asegurador se obliga a cubrir al

asegurado las pérdidas o daños resultado de problemas en

el título, en cuanto que la cobertura de esos daños no se

encuentre excluida en la póliza.” Íbid, pág. 38, n. 6.

En Pérez v. Advisors Mortage Investors, supra, pág.

539, dijimos, que este seguro proporciona cobertura al

asegurado contra el riesgo de que, “después de la

adquisición, se descubra que en el título del enajenante

ya existía, en el momento de contratar el seguro, un

defecto que podía privar de su derecho al adquirente.”

A pesar de su importancia, llama la atención la escasa

regulación a que ha sido sometido, muy en particular en

Puerto Rico. E. Vázquez Bote, El denominado seguro de

títulos, Ventajas e incontentes de su adopción en el

Derecho español, Revista de Derecho Notarial, 1976, núm.

XCII, 221, 275.

Luego de estos lineamientos generales sobre el seguro

de título, paso a discutir la cláusula de exclusión de

cubierta objeto de litigación.

Soy del criterio que la sección 3(a) de la cláusula

de exclusión del contrato de seguro de título aplica en

este caso, y como resultado de ello, el asegurado no tiene

un reclamo válido en contra de su aseguradora. La cláusula en

cuestión dispone: AC-2006-49 4

The following matters are expressly excluded from Coverage of this policy and the Company will not pay loss or damage, costs, attorneys’ fees or expenses which arise by reason of:

. . . 3. Defects, liens, encumbrances, adverse claims or other matters:

(a) Created, suffered, assumed or agreed to by the insured claimant.

(b) Not known to the company, not recorded in the public records at the date of policy, but known to the insured claimant and not disclosed in writing to eh Company by the Insured claimant prior to the date the insured claimant became an insured under this policy.

Por defectos o reclamaciones adversas según descritas

en la cláusula que antecede, debemos entender, “la

existencia de cualquier vicio que afecte la validez del

título de propiedad, . . ., siempre que ese defecto sea

desconocido a la fecha de expedición de la póliza.”

Odriozola, op. cit., pág. 93. Es decir, el conocimiento

del asegurado del vicio que pesa sobre su título opera para

denegar cubierta. Ese conocimiento hace del riesgo uno no

asegurado pues ha sido asumido por el asegurado. Con lo

cual, somos del criterio que si de la escritura de

compraventa suscrita en este caso surge que el asegurado

conocía del defecto o de la reclamación adversa que pesaba

sobre el inmueble que se adquiría y no obstante asumió el

riesgo es decir, que su intención fue la de recibir el

título sujeto a ese defecto, por lo que el seguro de título

adquirido no cubre ese riesgo conocido y asumido. AC-2006-49 5

En este caso, cuando los peticionarios otorgaron la

escritura de compraventa número 18 y se expidió la póliza

de seguro de título, se había ya instado un pleito en el

Tribunal de Primera Instancia, del cual se desprendía el

potencial vicio que se ceñía sobre el título del inmueble

que se adquiría. En esta demanda se había impugnado los

permisos que aprobaron el desarrollo de Vista Bahía y, en

consecuencia, la validez de la segregación del solar de

mil metros de la finca principal, cuya segregación y

compraventa se pretendía llevar a cabo mediante la

escritura número 18. Véase, Ana Ramos Toro v. Carlos A.

Rivera Bustamante, KPE2002-0190 (904). En la propia

escritura de compraventa, la notario hizo referencia al

referido litigio indicando, entre otras cosas, que en el

mismo, “se ha cuestionado la legalidad de lo [sic]

permisos gubernamentales concedido [sic] en relación con

el proyecto.” La notario a su vez, le informó a la parte

compradora “de la conveniencia de examinar los autos del

mencionado caso previo al otorgamiento de esta escritura,

en cuyo caso se puede posponer el cierre….” No hay duda

entonces que el referido litigio arrojaba peligrosa sombra

sobre la validez del título que se adquiría y ese hecho

era conocido por los compradores. Siendo así, éstos lo

asumieron.

De ordinario, establecer el conocimiento real del

asegurado dependerá de la credibilidad que le merezca al

juzgador el testimonio vertido en corte, salvo, claro está,

que exista prueba escrita sobre el particular. Precisamente

esa es la situación en este caso como ya vimos. Couch on AC-2006-49 6

Insurance, 3d, sec. 159:81 (“Actual knowledge is extremely

difficult to prove, and generally is base don the credibility

of the insures. Absent written documentation, actual

knowledge can only be proven through detailed depositions of

the insured and related parties.”) Necesariamente entonces,

los compradores tuvieron conocimiento del riesgo potencial

que se cernía sobre la propiedad que adquirían y asumieron el

mismo, es decir consistieron a las consecuencias de la

situación o riesgo expuesto en la escritura de compraventa,

lo que es suficiente bajo los términos del contrato de seguro

de título para negarle cubierta. Véase, Couch on Insurance,

sec. 159:81(“Actual knowledge of the insured is obviously

sufficient to establish the applicability of the provisions

excluding defects, claims or encumbrances existing at the

date of the policy and known to the insured.”)

Por su propia naturaleza, la póliza de seguro de título

cubre los riesgos desconocidos por el comprador a la fecha de

su adquisición y no asumir cualquier riesgo que pueda existir

sobre la propiedad, más aún, cuando esos defectos o riesgos

se excluyen expresamente en la cubierta y son conocidos

por el adquirente.

El peticionario, invocando el inciso (b) de la sección 3

antes transcrita arguye, que la aseguradora conocía del

referido pleito por lo cual no cabe hablar de que la póliza

no ofrece la cubierta que se reclama. No coincidimos

con esta interpretación, los incisos (a) y (b) de la sección

3 de la cláusula de exclusión, son separados y cubren

distintos asuntos. Es decir, no se requiere que se cumpla AC-2006-49 7

con lo dispuesto en el inciso (a) para activar la inciso

(b). Con lo cual, la sección 3(a) tiene vida propia y

separada de la sección 3(b). Los asuntos consentidos por

el asegurado están expresamente excluidos de cubierta

conforme la sección 3(a), independientemente que se los

informara o no a su aseguradora. En estos casos, para que

el asegurado tenga cubierta, tiene que haberse provisto de

un endoso especial o declaración afirmativa de cubierta

que incluya el riesgo conocido.

Además, una póliza asegura aquello que se describe o

se incluye en el anejo a la póliza, denominado Schedule

A. Es decir, el Schedule A define el título asegurado, la

póliza de seguros no asegura un título más allá de lo allí

provisto. En este caso este anejo hacía referencia a la

escritura de compraventa, la aseguradora por lo tanto no

aseguró un título más abarcador que el que adquirió la

parte peticionaria mediante dicha escritura, con las

limitaciones y riesgos aceptados en la misma escritura.

Sostener lo contrario implicaría que con el seguro lo que

se busca es “asegurar” las resultas del litigio.

En conclusión, soy del criterio que el propósito de las

pólizas de seguro de título es cubrir solamente los riesgos

desconocidos por el comprador a la fecha en que éste adquiere

la póliza. El hecho de que los peticionarios consintieron

al contrato de compraventa con pleno conocimiento de la

existencia y naturaleza del pleito KPE2002-0190 (904),

implica que ellos voluntariamente asumieron y consintieron al

riesgo, en relación al seguro de título, de un resultado AC-2006-49 8

adverso en este pleito. Ante la ausencia de un endoso

especial que pudiera cubrir este riesgo, forzoso es

concluir que procedía desestimar el reclamo instado por

los aquí peticionarios.

Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada