ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
ANYELO ALFONSO JUNCO Apelación Apelante procedente del Tribunal de Primera v. Instancia, Sala Superior KLAN202400839 de Añasco BERC SARAFIAN Apelado Civil Núm.: AÑ2021CV00021
Sobre: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA
Panel integrado por su presidente, el Juez Figueroa Cabán, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Monge Gómez
Figueroa Cabán, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 14 de enero de 2025.
Comparece el señor Anyelo Junco Michel, en
adelante el señor Junco o el apelante, quien solicita
que revisemos la Sentencia emitida el 5 de junio de
2024 y notificada el día 6 del mismo mes y año por el
Tribunal de Primera Instancia, Sala de Añasco, en
adelante TPI. Mediante la misma, el TPI declaró sin
lugar la Demanda y determinó que el apelante no tiene
derecho al cumplimiento específico de un contrato de
opción.
Por los fundamentos que expondremos a
continuación, se devuelve el caso al Tribunal de
Primera Instancia para que atienda la Reconvención y
resuelva lo que en derecho corresponda. Se confirma la
Sentencia en todo lo demás.
Número Identificador
SEN2025_________________ KLAN202400839 2
-I-
El señor Junco presentó una Demanda sobre
incumplimiento de contrato contra la Sucesión
Sarafian, compuesta por Linda Shirvanian, Berc
Sarafian, en adelante el señor Sarafian o el apelado,
Steven y Ara, ambos de apellidos Sarafian, en conjunto
los apelados. Adujo, en síntesis, que mediante
contrato de opción las partes acordaron la compraventa
de un bien inmueble localizado en el Barrio Playa de
Añasco por el precio de $117,000.00. Que la
transacción se mantuvo en suspenso por dificultades
registrales del inmueble en controversia y
posteriormente, el señor Sarafian notificó al apelante
del vencimiento del contrato de opción de compraventa.
Acto seguido, le ofreció vender el inmueble por un
precio mayor al originalmente convenido.1
Arguyó, además, que efectuó una cantidad
considerable de pagos como parte de las
contraprestaciones de la compraventa, por lo cual
“tácitamente se realizó la compraventa a precio
aplazado”. En consecuencia, como sufrió “pérdidas
económicas”, solicita que “se decrete la celebración
de la firma de[la] escritura pública”, más “el pago de
honorarios de abogado, costas y gastos…”.2
Esta Demanda se enmendó a los únicos efectos de
incluir determinadas sumas de dinero, alegadamente
desembolsadas por el apelante, relacionadas con el
inmueble objeto de la compraventa.3
1 Apéndice del apelante, págs. 13-16. 2 Id. 3 Id., págs. 17-21. KLAN202400839 3
Por su parte, el señor Sarafian contestó, tanto
la Demanda Enmendada4 como la Segunda Demanda
Enmendada5 y en ambos casos presentó una Reconvención.
En ambas contestaciones, aceptó unas alegaciones, negó
otras y alegó, en esencia, que el contrato de opción
de compraventa “expiró por sus propios términos” y que
le ofreció al señor Junco el dinero pagado “pero este
no lo aceptó”. En la Reconvención reclamó la pérdida
de ganancias resultante de la venta frustrada del
inmueble, producto de una anotación de demanda
presentada por el apelante sobre la propiedad.6
Luego de varios trámites que no hay que relatar
para adjudicar la controversia ante nuestra
consideración, el TPI emitió unas Determinaciones de
Hechos, Conclusiones de Derecho y Sentencia.7 En
estas, declaró sin lugar la Demanda y, en
consecuencia, resolvió que el apelante no tiene
derecho al cumplimiento específico del contrato de
opción. Además, ordenó a la parte apelada consignar
en el Tribunal la suma de $88,500.00 y al Registrador
de la Propiedad de Mayagüez a cancelar la Demanda
inscrita sobre la finca en controversia.
En lo aquí pertinente, el TPI consideró probados
los siguientes hechos:
1. La propiedad objeto de esta acción está localizada en la Carr. 401 del Km. 2.4 en el Barrio Playa de Añasco.
[…]
4. El demandante y el demandado se reunieron en un restaurante en el barrio Playa de Añasco y llegan a un acuerdo para la venta de la propiedad…
4 Id., págs. 22-24. 5 Id., págs. 25-27. 6 Id., págs. 23-24 y 26-27. 7 Id., págs. 1-9. KLAN202400839 4
6. No teniendo el tiempo y el conocimiento para atender esto, el demandado acordó con el demandante que este, a través de sus abogados, atendería el asunto legal y que se cerraría para el 22 de abril de 2017.
7. … El contrato de opción indicaba: “Deed of Sale is to be prepared by attorney of Buyers’ choice and executed in said attorney’s office no[sic] later than April 22, 2017.”
8. A esos efectos, se firmó un contrato de opción en la [sic] que aparece firmando el demandante y el demandado…
9. El contrato de opción establecía un precio de venta de $117,000 pagadero de la siguiente manera: $8,000 que ya había sido pagado, $59,000 para el 5 de diciembre de 2016 y $50,000 para la fecha de cierre pactada del 22 de abril de 2017.
12. Llegó el 5 de diciembre de 2016 y el demandante no pagó la suma de $59,000 según el contrato y tampoco ejerció la opción con los pagos acordados para el 22 de abril de 2017.
13. … el demandado ofreció extender el contrato por un año más. Durante ese tiempo, el demandado recibió varias sumas de dinero del demandante para abonarse al precio de venta. Específicamente, los siguientes pagos se acreditaron al precio de venta:
a. El 16 de julio de 2016 se le pagó la cantidad de $8,000.00 dólares.
b. El 1 de febrero de 2017 se pagó la cantidad de $20,000.00 dólares.
c. El 7 de agosto de 2017 se le pagó la cantidad de $20,000.00 dólares.
d. El 5 de septiembre de 2017 se le pagó la cantidad de $20,000.00 dólares.
e. El 9 de enero de 2018 se le pagó la cantidad de $9,000.00 dólares.
f. El 12 de abril de 2018 se le pagó la cantidad de $2,000.00 dólares para pagar en su nombre servicios de mantenimiento.
g. El 18 de abril de 2018 se le pagó la cantidad de $9,500.00 dólares; para un total de $88,500.00.
14. La parte demandante reclama el derecho a que se le reconozca como abono al precio de KLAN202400839 5
venta: a) pagos hechos por el demandante al Sr. Reinaldo Crespo por la suma de $22,100.00 entre los meses de marzo 2018 a marzo 2019 por material de relleno a raíz de los daños causados por el Huracán María; y b) pagos efectuados por el demandante al Sr. Carlos Chaparro Vélez por la suma de $3,100.00 a razón de $100.00 mensuales. Este Tribunal determina que no procede acreditar dichos pagos como parte del precio de venta, toda vez que el demandado no tenía conocimiento de los mismos y nunca le fue solicitado que fuesen acreditados. El demandante no ofreció prueba verbal o escrita que hubiese tal ofrecimiento u aceptación. Además, los trabajos efectuados fueron hechos tanto en la propiedad objeto de este caso como en la propiedad de Swanson comprada por el demandante que no es objeto de este caso.
15. El año transcurrió y el demandante no ejerció la opción y el demandado ofreció al demandante devolver el dinero pagado, pero este no aceptó…
16. No hubo prueba alguna ofrecida por la parte demandante de que el demandado acordó extender el contrato de opción de forma indefinida o por un término adicional. Al contrario, se admitió en evidencia prueba documental en donde el Sr. Sarafian en varias ocasiones luego de vencido el contrato ofrece devolverle el dinero a la parte demandante.
18. El Sr. Sarafian pone la propiedad a la venta y el 25 de febrero de 2021, le envía un mensaje de texto al demandante Anyelo Junco en la que le indica que tenía un comprador precalificado que había ofrecido $200,000.00[.] Le indica que estaba dispuesto a no aceptar la oferta si a Junco le interesaba la propiedad y ofrecía por lo menos $190,000.00.
19. El Sr. Junco no contesta y el 30 de abril de 2021 el Sr. Sarafian le escribe otro mensaje de texto en la [sic] que le solicita su dirección para devolverle su dinero por medio de cheque certificado.
20. El 4 de marzo de 2021, el Sr. Sarafian firmó un contrato de venta con el Sr. Oscar L. Ruiz Bermúdez y Arlene Hernández Medina por la suma de $185,000.00 pero no se pudo cerrar porque el demandante presentó la demanda de este caso en el Registro de la Propiedad como un embargo preventivo.8
En desacuerdo, el señor Junco presentó una solicitud
de reconsideración, que el TPI declaró No Ha Lugar.9
8 Id., págs. 3-6. 9 Id. pág. 10. KLAN202400839 6
Nuevamente inconforme, el apelante presentó una
Apelación en la que alega la comisión de los
siguientes errores:
ERRÓ EL TPI AL NO DETERMINAR QUE EL ACUERDO EN CONTROVERSIA NO PODÍA ESTAR CONDICIONADO A QUE EL OPTANTE RESOLVIERA LA SITUACIÓN TITULAR O HEREDITARIA O REGISTRAL DE LA PROPIEDAD AL MOMENTO DE LA OPCIÓN.
ERRÓ EL TPI AL DETERMINAR QUE EL ACUERDO SUSCRITO POR LAS PARTES NO CONSTITUYÓ UNA NOVACIÓN EN EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA LUEGO DE QUE LA PARTE DEMANDANTE REALIZARA EL PAGO DE $88,500.00 DÓLARES DEL TOTAL DE LOS $117,000.00 PACTADOS Y QUE LA PARTE DEMANDADA LOS RECIBIERA Y CAPITALIZARE SIN REPARO ALGUNO.
ERRÓ EL TPI AL DECLARAR LA RESOLUCIÓN DEL ACUERDO OTORGADO ENTRE LAS PARTES Y NO EL CUMPLIMIENTO EN ESPECÍFICO DEL MISMO.
Examinados los escritos de las partes, el
expediente, la transcripción de la prueba oral
estipulada y la prueba documental, estamos en posición
de resolver.
-II-
A.
Reiteradamente se ha resuelto que en materia de
obligaciones y contratos rige el principio de la
autonomía contractual entre las partes. Esto implica
que las partes pueden establecer los pactos, cláusulas
y condiciones que tengan por convenientes, siempre que
no sean contrarios a las leyes, la moral y el orden
público.10 Asimismo, el Artículo 1044 del Código Civil
de Puerto Rico de 1930,11 vigente al momento en que
ocurrieron los hechos, establece el principio general
de que las obligaciones que nacen de los contratos
tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y
deben cumplirse según lo contratado. De modo que,
cuando las partes acuerdan mediante su consentimiento
10 Demeter Int´l v. Srio. Hacienda, 199 DPR 706, 727-728 (2018); Oriental Bank v. Perapi et al., 192 DPR 7, 15 (2014). 11 31 LPRA sec. 2994. KLAN202400839 7
libre y voluntario, obligarse a cumplir determinadas
prestaciones, surge entonces el contrato.12 Ello
representa que se perfeccionó el contrato y desde
entonces obliga, no solo al cumplimiento de lo
expresamente pactado, sino también a todas las
consecuencias que según su naturaleza sean conformes a
la buena fe, al uso y a la ley.13
Finalmente, la parte que se vea afectada por el
incumplimiento de los términos pactados tiene como
remedios el cumplimiento específico de la obligación
incumplida, o pedir la resolución del acuerdo y, en
ambos casos, el resarcimiento de los daños causados.14
B.
La novación está regulada en los Arts. 1157 a
1167 del Código Civil de 1930.15
Así pues, el Art. 115716 establece que las
obligaciones pueden modificarse (1) variando su objeto
o condiciones principales, o (2) sustituyendo la
persona del deudor o (3) subrogando a un tercero en
los derechos del acreedor. Una obligación se extingue
cuando otra la sustituye y así se declara
terminantemente, o cuando la antigua y la nueva
obligación son de todo punto incompatibles.17
Finalmente, la novación tradicionalmente es la
sustitución de una relación obligatoria por otra que
la extingue. La misma puede ser modificativa o
extintiva. Ahora bien, el deslinde entre ambos tipos
de novación tiene que estar basado en un análisis de 12 31 LPRA sec. 3371. Véase, además, Amador v. Conc. Igl. Univ. De Jesucristo, 150 DPR 571, 581-582 (2000). 13 Art. 1210 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA sec.
3375. 14 31 LPRA sec. 3052; Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 19 (2005);
Master Concrete Corp. v. Fraya, S.E., 152 DPR 616, 625 (2000). 15 31 LPRA secs. 3241-3251. 16 31 LPRA sec. 3241. 17 31 LPRA sec. 3242. KLAN202400839 8
cuál ha sido la voluntad de las partes y el
significado económico de la modificación. De modo que,
la voluntad de novar se presume, cuando existe total
incompatibilidad entre dos obligaciones. Bajo este
supuesto, la discrepancia existente extingue la
obligación primitiva y ocasiona el nacimiento de otra
nueva obligación en su lugar.18
C.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico, en adelante
TSPR, define el contrato de opción como un convenio
por el cual una parte concede a la otra, por tiempo
fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que
se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir
respecto a la celebración de un contrato principal.19
Los elementos esenciales del contrato de opción a
compra son: (a) la concesión por una parte a la otra
de la facultad de decidir sobre la celebración o no
del contrato principal, sin obligación alguna de ésta;
(b) la concesión de modo exclusivo; (c) por plazo
cierto; y (d) sin otra condición que el propio juicio
del optante.20
Por otro lado, el contrato de opción termina si
se observan algunas de las siguientes circunstancias:
(1) mediante su ejercicio positivo y (2) por el
transcurso del término pactado, sin que el optante
ejerza tal derecho.21
Finalmente, en el caso específico del contrato de
opción de compraventa, nada impide a, “los
18 Municipio de San Juan v. Prof. Research, 171 DPR 219, 220-221 (2007). 19 Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 799 (1975); PDCM Asoc.
v. Najul Bez, 174 DPR 216 (2008); Atocha Thom MacAn Inc. v. Registrador, 123 DPR 571, 583 (1942). 20 SLG Irizarry v. SLG García, 155 DPR 713, 722 (2001). 21 Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 246 (2002). KLAN202400839 9
contratantes… incluir en el acuerdo de la opción de
compra cláusulas que exijan que el optante ejecute
ciertos actos simultáneos al ejercicio de la
opción, de forma tal, que de no realizarse, se
estimará como no ejercido el derecho de opción”.22
D.
Como regla general, un tribunal apelativo no debe
intervenir con las determinaciones de hechos ni con la
adjudicación de credibilidad que haya efectuado el
juzgador de los hechos, ni tiene facultad de sustituir
por sus propias apreciaciones, las determinaciones del
foro de instancia.23 Esto es, los tribunales apelativos
deben mantener deferencia para con la apreciación de
la prueba que realiza un tribunal de instancia.24 El
fundamento de esta deferencia es que el juez de
primera instancia tuvo la oportunidad de observar toda
la prueba presentada y, por lo tanto, se encuentra en
mejor situación que el tribunal apelativo para
considerarla.25 En vista de esta deferencia, los
tribunales apelativos no intervendremos con la
apreciación de la prueba reflejada en las
determinaciones de hechos del tribunal apelado en
ausencia de circunstancias extraordinarias o indicios
de pasión, prejuicio o parcialidad, o que cometió un
error manifiesto.26
No obstante, cuando las conclusiones de hecho se
basan en prueba pericial o documental, el tribunal de
apelaciones se encuentra en la misma posición que el
22 Matos Lorenzo v. Rivera Tirado, 181 DPR 835, 845-846 (2011). 23 Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 741 (2007); Rolón v. Charlie Car Rental, Inc., 148 DPR 420, 433 (1999). 24 McConnel v. Palau, 161 DPR 734, 750 (2004). 25 Argüello v. Argüello, 155 DPR 62, 78-79 (2001). 26 Véase, Gómez Márquez et al. v. El Oriental, 203 DPR 783, 793
(2020). KLAN202400839 10
tribunal de instancia.27 De modo, que el tribunal
intermedio no está obligado a conceder deferencia a la
apreciación de la prueba del foro sentenciador.
-III-
El apelante alega, que anterior al descubrimiento
de prueba, el apelado no reveló, ni al señor Junco ni
a los notarios seleccionados por este, que en virtud
de un “quit claim deed”, suscrito en el estado de
Florida, pasó a ser el titular de la propiedad en
controversia. Además, el apelante opina que
correspondía al señor Sarafian “resolver los problemas
notariales” para culminar la compraventa. Así pues,
sostiene que por haber aceptado “los pagos tardíos sin
objeción alguna”, se “novaron las condiciones pactadas
para ejercer las prórrogas del contrato… y [el señor
Sarafian está impedido] de negarse a venderle la
propiedad”. Finalmente, sostiene que estuvo preparado
para el cierre y que de haber existido tracto
registral, hubiese comprado el inmueble
inmediatamente.
En cambio, el apelado aduce que las
determinaciones del TPI a los efectos de que el
contrato de opción de compraventa estaba condicionado
a que los abogados del señor Junco resolvieran la
situación registral de la propiedad; y de que no hubo
voluntad de las partes para extender el término del
contrato por un término adicional al año extendido;
están basadas en “la prueba estipulada, la prueba
admitida, la prueba verbal, el comportamiento
(“demeanor”) de los testigos y la prueba documental”.
27 Sucn. Rosado v. Acevedo Marrero, 196 DPR 884, 918 (2016). KLAN202400839 11
Luego de revisar independiente la totalidad de la
prueba, corresponde confirmar la Sentencia apelada.
Veamos.
El 20 de octubre de 2016 las partes suscribieron
un “Contract of Option”, en adelante el contrato de
opción de compraventa.28 En virtud del mismo, el señor
Sarafian vendería el inmueble que se describe a
continuación:
RUSTICA: Solar número nueve (9) con cabida de MIL TREINTA Y SIETE PUNTO SETENTA Y TRES (1037.73) metros cuadrados, radicado en el Barrio Playa del término municipal de Añasco. En lindes por el NORTE, en sesenta y nueve punto noventa y uno (69.91) metros con el solar número ocho (8); por el SUR, en setenta punto sesenta y cinco (70.65) metros con el solar número diez (10); por el ESTE en dieciséis (16) metros con la carretera estatal número cuatrocientos uno (401); y por el OESTE, en trece punto treinta y tres (13.33) metros con la parcela dedicada a uso público letra B.29
El precio del inmueble sería $117,000.00 y el
apelante tendría que efectuar los pagos
correspondientes conforme al siguiente itinerario:
Earnest money advanced $8,000
Money credited Dec 5,2016 $59,000
Certified check at closing $50,000
Total Price $117,00030
La compraventa tendría que celebrarse no más
tarde de 22 de abril de 2017.31
En el marco del contrato de opción de compraventa
el apelante efectuó pagos ascendentes a $88,500.00.32
El 5 de diciembre de 2016, el apelante no pagó la
cantidad de $59,000.00 convenida en el contrato de
28Apéndice del apelante, págs. 11-12. Véase, además, Transcripción de la Prueba Oral, en adelante TPO, de la vista celebrada el 3 de abril de 2024, pág. 87. 29 Apéndice del apelante, págs. 11-12. 30 Id. Véase, además, TPO de la vista celebrada el 3 de abril de
2024, pág. 89 y TPO de la vista celebrada el 4 de abril de 2024, págs. 107-110. 31 Apéndice del apelante, pág. 11. 32 Id., pág. 4. Véase, además, TPO de la vista celebrada el 4 de
abril de 2024, págs. 158-159. KLAN202400839 12
opción de compraventa. Igualmente, no ejerció la
opción con los pagos convenidos en o antes del 22 de
abril de 2017. En dicho contexto, el apelado le
ofreció al señor Junco el reembolso de las cantidades
desembolsadas.33
Posteriormente, el señor Sarafian prorrogó el
contrato de opción de compraventa del inmueble en
cuestión por 1 año.34
Sin embargo, el apelado no extendió el contrato
de opción de compraventa por un término adicional a la
prórroga de 1 año previamente concedida.35
De lo anterior, es forzoso concluir que el señor
Junco incumplió con el término del contrato de opción
de compraventa y de su extensión. En consecuencia, no
procede concederle remedio alguno, incluyendo el
cumplimiento específico del negocio jurídico en
cuestión.
Tampoco se configuró una novación del contrato de
opción de compraventa. Esto es así, porque dicho
negocio jurídico expiró el 22 de abril de 2018 y la
oferta de la compraventa de la propiedad por un precio
mayor se perfeccionó después que la opción de
compraventa se había extinguido. Por lo tanto, al
originarse la compraventa no existía una relación
obligatoria válida en derecho que pudiera ser novada.36
Lo anterior se confirma con la siguiente
comunicación de 24 de julio de 2018, dirigida al señor
Junco y a su representante legal:
33 Id. Véase, además, TPO de la vista celebrada el 3 de abril de 2024, págs. 89 y 92; TPO de la vista celebrada el 4 de abril de 2024, págs. 109-110, 117-118 y 124-126. 34 TPO de la vista celebrada el 4 de abril de 2024, págs. 109-110. 35 TPO de la vista celebrada el 4 de abril de 2024, pág. 110. 36 Vázquez Bote, Tratado Teórico Práctico y Crítico de Derecho
Privado Puertorriqueño, New Hampshire, Equity Publishing Company (1991), T. V, págs. 395-396. KLAN202400839 13
Anjelo Junco & I are out of contract. The original terms were closing by April 22,2017. We had come to an agreement to sell my property for $117,500 in June of 2016. At that time I set a low price to sell because of my IRS debt.
I am no longer under financial duress; therefore, I am not willing to release that property at such low price as we originally agreed upon.
My current price to sell is $200,000.
If Anjelo agrees, we can proceed. If not, I am happy to refund what he had forwarded as partial payment…
Berc Sarafian37
Como si lo anterior fuera poco, entre las partes
no hubo animus novandi. Ello responde a que en todo
momento el señor Sarafian tenía claro que el contrato
de opción de compraventa se había extinguido el 22 de
abril de 2018, al punto que ofreció al apelante, en
varias ocasiones, devolver las cantidades
desembolsadas.38
En esta etapa conviene mencionar que la
determinación de si existe o no la novación es una
cuestión de hecho, que corresponde hacer al foro
sentenciador.39 Al respecto concluimos, que luego de
revisar cuidadosamente la totalidad de la prueba no
encontramos razón alguna para intervenir con la
determinación que sobre el particular hizo el foro
recurrido.
Finalmente, en nuestra opinión, el TPI no
adjudicó la totalidad de la controversia, ya que no se
pronunció de forma alguna sobre la reconvención
presentada por el apelado.
37 Apéndice del apelante, pág. 34. (Énfasis suplido). 38 Vázquez Bote, op. cit., págs. 395-396. 39 Id, pág. 398. KLAN202400839 14
En consecuencia, corresponde devolver el caso al
Tribunal de Primera Instancia para que atienda los
méritos de la Reconvención del señor Sarafian.40
-IV-
Por los fundamentos previamente expuestos, se
devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para
que atienda la Reconvención y determine lo que proceda
en derecho. Se confirma la Sentencia en todo lo demás.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
40 Vizcarrondo Morales v. MVM, Inc., 174 DPR 921, 937 (2008).