ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
FINANCE OF AMERICA REVERSE LLC. APELACIÓN procedente del Parte Apelada Tribunal de Primera Instancia, v. Sala Superior de San Juan FRANCIS ANA DEL CARMEN LEÓN COLLAZO T/C/C FRANCIS A. DEL CARMEN LEÓN COLLAZO T/C/C FRANCIS LEÓN COLLAZO; MARIO DEL Civil Núm.: PERPETUO SOCORRO ARRUE TA2025AP00634 SJ2019CV02371 GONZÁLEZ T/C/C MARIO ARRUE GONZÁLEZ T/C/C MARIO ARRUE; Y LA SOCIEDAD LEGAL DE BIENES GANANCIALES COMPUESTA ENTRE AMBOS; Sobre: Ejecución de OLYMPUS INVESTMENT Hipoteca CORPORATION; ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA
Parte Apelante Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Martínez Cordero
Ortiz Flores, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 16 de marzo de 2026.
Comparece ante nos la corporación Olympus Investment
Corporation (parte apelante) mediante recurso de Apelación y nos solicita
la revisión de una Sentencia emitida el 8 de agosto de 2025 y
posteriormente enmendada Nunc Pro Tunc el 18 de agosto de 2025, por el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan. Mediante el
referido dictamen, el foro primario dictó sentencia sumaria declarando Con
Lugar la demanda de título.
Por los fundamentos que expondremos, se confirma la Sentencia
apelada.
I
El caso de epígrafe comenzó el 8 de marzo de 2019, cuando la
corporación Finance of America Reverse LLC. (FAR o la parte apelada) TA2025AP00634 2
presentó una Demanda1 sobre ejecución de hipoteca contra Mario Del
Perpetuo Socorro Arrue González; Francis Ana del Carmen León Collazo;
la Sociedad Legal de Bienes Gananciales Compuesta por ambos
(matrimonio Arrue-León); Olympus Investment Corporation, y el gobierno
de los Estados Unidos de América. En síntesis, adujo que el 13 de julio de
2014, el matrimonio Arrue-León suscribió un pagaré hipotecario revertido a
favor de R.F. Mortgage and Investment Corporation, garantizado por la
Administración Federal de Vivienda (FHA). Mediante el mismo, se le
concedió un préstamo al matrimonio por la cantidad de novecientos treinta
y ocho mil doscientos cincuenta dólares ($938,250.00) y, mediante
escritura, se constituyó la hipoteca sobre un inmueble de su propiedad
radicado en el Reparto Santa María, Barrio Monacillos de Río Piedras (la
propiedad). Manifestó que los deudores obligacionales incurrieron en
incumplimiento, conforme a los términos y condiciones de la hipoteca, al
dejar de mantener la propiedad asegurada y transferir el título de la
propiedad a favor de Olympus Investment Corporation. Por consiguiente,
arguyó que procedía el cobro de la totalidad de la deuda vencida, la cual
ascendía a doscientos tres mil ciento cuarenta y un dólares y ochenta
centavos ($203,141.80) de principal; intereses al 5.060%; y noventa y tres
mil ochocientos veinticinco dólares ($93,825.00) para gastos, costas y
honorarios de abogado. Asimismo, solicitó la ejecución y venta en pública
subasta del bien inmueble garantizado hipotecariamente y la concesión de
cualquier remedio que procediese en derecho.
Luego de varios trámites procesales, el 11 de agosto de 2022, la
parte apelada presentó una Moción para Reabrir el Caso, Enmendar la
Demanda y para que se Expida Emplazamiento al Banco Popular de Puerto
Rico.2 La referida moción fue acompañada de una Demanda Enmendada,3
a los fines de incluir como demandado al Banco Popular. Posteriormente,
el 27 de septiembre de 2022, la parte apelada presentó una Moción
1 Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos en el Tribunal de Primera Instancia (SUMAC TPI), a la Entrada Núm. 1. 2 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 40. 3 Id., al Anejo 1. TA2025AP00634 3
Solicitando Anotación de Rebeldía.4 Alegó que, a excepción del Banco
Popular quien solicitó término adicional para contestar la demanda
enmendada, había transcurrido el término para que las partes restantes en
el pleito presentasen una alegación responsiva. Dado lo anterior, solicitó
que se le anotase rebeldía a la parte apelante.
En consecuencia, el 21 de octubre de 2022, compareció Olympus
mediante Contestación a la Demanda Enmendada.5 En la referida, negó
muchas de las alegaciones, admitió su titularidad sobre la propiedad objeto
de la controversia y las constancias del Registro de la Propiedad.
Asimismo, esbozó que era un tercero registral y que, además, en el caso
KCD2015-0077 se dilucidaban asuntos cuyo resultado podía incidir en los
reclamos del caso de título. A tenor, solicitó que se desestimase la
demanda y que se ordenase el pago de costas, gastos y honorarios de
abogados.
Posteriormente, el 15 de agosto de 2023, FAR presentó una Moción
en Solicitud de Anotación de Rebeldía.6 Mediante la referida, reiteró que el
matrimonio Arrue-León fue debidamente emplazado y solicitó que se
dictara sentencia en rebeldía en contra de este. En la misma fecha, la parte
apelada presentó Moción de Sentencia Sumaria.7 Esbozó que no existían
hechos en controversia y que, de los propios hechos incontrovertidos,
surgía el incumplimiento del matrimonio con los términos del pagaré
hipotecario. A tenor, solicitó al foro primario que declarase Con Lugar la
demanda; ordenase la ejecución y venta pública de la propiedad y,
ordenase la cancelación de todos los créditos o cargos conforme a
derecho.
Tras varios trámites procesales, el 10 de enero de 2025, la parte
apelante compareció mediante Oposición a Moción de Sentencia Sumaria.8
Reiteró que, debido a la existencia del pleito civil en el caso
4 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 50. 5 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 57. 6 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 82. 7 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 83. 8 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 122. TA2025AP00634 4
KCD2015-0077, donde el Banco Popular levantó un reclamo sobre la
existencia de un gravamen preferente sobre la propiedad en controversia,
la moción de sentencia sumaria era una prematura. Sostuvo que los
procedimientos debían paralizarse en tanto se dilucidaba el pleito
pendiente.
Por consiguiente, el 30 de abril de 2025 con notificación el 6 de mayo
de 2025, el Tribunal de Primera Instancia emitió Sentencia Parcial.9
Mediante el referido dictamen, el foro primario concluyó que el matrimonio
Arrue-León incumplió los términos y condiciones de la hipoteca revertida al
transferir su título y dominio a Olympus. En virtud de lo anterior, dictó
sentencia en rebeldía y declaró Ha Lugar la demanda. Asimismo, dispuso
que ante la eventualidad de que el matrimonio no hiciera efectivo el pago
de las sumas adeudadas dentro del término establecido por ley, se
ordenaría la venta en pública subasta de la propiedad hipotecada.
Inconforme, el 20 de mayo de 2025, Olympus presentó una Moción
de Reconsideración.10 Sostuvo que existía un pleito paralelo en el cual se
discutía la validez y prelación de los gravámenes sobre la propiedad en
controversia anteriormente. Arguyó que el resultado de dicho litigio podía
invalidar la hipoteca de FAR, si la hipoteca del Banco Popular era validada
como una preferente. Planteó que la hipoteca cuya ejecución se pretendía
ejecutar, había sido constituida sin probarse que la misma cumpliera con
los requisitos esenciales del reglamento federal aplicable. A tenor, solicitó
al foro primario que reconsiderase la sentencia parcial. Asimismo, solicitó
que se suspendiera el procedimiento de ejecución de hipoteca hasta que
se completase el proceso de descubrimiento de prueba solicitado y se
dilucidase la validez del gravamen.
En respuesta, el 9 de junio de 2025, FAR instó Oposición a “Solicitud
de Reconsideración”.11 Arguyó que el incumplimiento con los requisitos
reglamentarios del Housing and Urban Development (HUD) no confería
9 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 132. 10 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 134. 11 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 141. TA2025AP00634 5
derecho alguno a terceros no signatarios del préstamo asegurado. Sostuvo
que la parte apelante, como tercero adquirente de la propiedad y parte no
signataria del contrato hipotecario, carecía de legitimación activa para
invocar el incumplimiento de los requisitos del programa federal. Expuso
que Olympus fue incluido en la reclamación por constar como titular inscrito
en el registro. A tenor, solicitó que se declarase No Ha Lugar la
reconsideración solicitada y, por consiguiente, se ordenase la ejecución de
la hipoteca.
Conforme lo anterior, el 8 de agosto de 2025, el foro primario emitió
una Resolución12 mediante la cual declaró No Ha Lugar la reconsideración
solicitada por la parte apelante. Posteriormente, el 14 de agosto de 2025,
notificada el 18 de agosto de 2025, el Tribunal de Primera Instancia emitió
una Sentencia (Enmendada Nunc Pro Tunc).13 Mediante su dictamen, el
foro primario determinó que, a pesar de la existencia de un pleito iniciado
por el Banco Popular, este no se opuso a la solicitud de sentencia sumaria.
Concluyó que, dado el incumplimiento irrefutado e incontrovertido del
matrimonio Arrue-León, procedía declarar Con Lugar la demanda de título.
Además, modificó las cantidades adeudadas y dispuso que se adeudaba
la suma principal de trescientos sesenta y cinco mil seiscientos cuarenta y
dos dólares y veintitrés centavos ($365,642.23); los intereses sobre dicha
suma al 5.060%; la suma estipulada de noventa y tres mil ochocientos
veinticinco dólares ($93,825.00) por concepto de gastos, costas y
honorarios de abogado y, una suma adelantada por FAR por concepto de
contribuciones sobre la propiedad, primas de seguro, tasaciones,
inspecciones y otros gastos asociados con la protección de su interés o
pagos en tal concepto.
Inconforme, el 25 de agosto de 2025, el apelante compareció
mediante Solicitud de Reconsideración en Torno a Sentencia Sumaria,
Luego Enmendada Nunc Pro Tunc.14 Adujo que la parte apelada no había
12 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 147. 13 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 154. 14 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 156. TA2025AP00634 6
producido prueba alguna que demostrase que el gravamen hipotecario
fuese constituido conforme a derecho. A tenor, solicitó al foro primario que
reconsiderase su determinación.
Por su parte, el 25 de septiembre de 2025, el apelado presentó
Oposición a “Solicitud de Reconsideración” SUMAC #156.15 Asimismo, el
25 de septiembre de 2025, el Banco Popular instó Moción en Cumplimiento
de Orden sobre Moción de Reconsideración Presentada por Olympus
Investment Corporation.16 El 26 de septiembre de 2025, Olympus
compareció nuevamente mediante Réplica a “Oposición a “Solicitud de
Reconsideración” SUMAC #156”.17 Consecuentemente, mediante
Resolución18 emitida el 4 de noviembre de 2025, el foro primario declaró
No Ha Lugar la solicitud de reconsideración presentada por el apelante.
Aún inconforme, el 4 de diciembre de 2025, comparece el apelante
ante nos mediante Apelación,19 y nos señala la comisión de un error por
parte del foro primario, como sigue:
Erró el Tribunal de Primera Instancia al dictar sentencia sumaria y autorizar la ejecución hipotecaria sin resolver la controversia medular sobre la validez e inscripción legal del gravamen frente al dominio de Olympus, y sin permitir la culminación del descubrimiento de prueba dirigido precisamente a ese punto, a pesar de que Olympus posee legitimación activa para impugnar una inscripción hipotecaria que afecta directamente su título.
El 11 de diciembre de 2025, emitimos Resolución20 en la cual se
concedió a la parte apelada hasta el 20 de enero de 2026 para presentar
su alegato. Compareció el apelado, el 29 de diciembre de 2025, mediante
Moción de Desestimación.21 Por su parte, el 8 de enero de 2026,
compareció el Olympus mediante Oposición a Moción de Desestimación.22
De igual forma, el 20 de enero de 2026, compareció la parte apelada
15 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 169. 16 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 170. 17 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 171. 18 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 178. 19 Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos en el Tribunal de Apelaciones
(SUMAC TA), a la Entrada Núm. 1. 20 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 3. 21 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 4. 22 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 6. TA2025AP00634 7
mediante Alegato de la Parte Apelada.23 Contando con la comparecencia
de las partes, procedemos a resolver.
II
A. Sentencia Sumaria
Nuestro ordenamiento jurídico define los parámetros de la sentencia
sumaria bajo la Regla 36 de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V.,
R. 36. La sentencia sumaria es aquel mecanismo que “posibilita una
disposición ágil de casos sin la celebración de un juicio, siempre que no
presenten controversias genuinas de hechos materiales”. Birriel Colón v.
Econo y Otros, 213 DPR 80, 90 (2023). Conforme la letra de la Regla 36. 1
de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.1, para poder adjudicar en
sus méritos una moción de sentencia sumaria a favor del reclamante, lo
que se requiere es que se presente “una moción fundada en declaraciones
juradas o en aquella evidencia que demuestre la inexistencia de una
controversia sustancial de hechos esenciales y pertinentes, para que el
tribunal dicte sentencia sumariamente”, ya sea sobre la totalidad de la
reclamación o parte de esta. En este sentido, un hecho material “es aquel
que puede afectar el resultado de la reclamación de acuerdo con el derecho
sustantivo aplicable”. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR
100, 110 (2015). Por ello, “[l]a controversia debe ser de una calidad
suficiente como para que sea necesario que un juez la dirima a través de
un juicio plenario”. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213 (2010).
Conforme lo anterior, la sentencia sumaria solo debe dictarse en
casos claros. Si no existe certeza sobre todos los hechos materiales en la
controversia, no procede que se dicte sentencia sumaria. Sin embargo, se
ha establecido que la sentencia sumaria, “[p]rocede, aunque se hayan
alegado hechos que aparenten estar en controversia, pero cuando el
promovente logre demostrar preponderantemente, y mediante dicha
prueba documental, que en el fondo no existe controversia sobre los
hechos medulares”. Jusino et als. v. Walgreens, 155 DPR 560, 577 (2001).
23 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 7. TA2025AP00634 8
Ante esta situación, la parte promovida debe “defenderse de la misma
forma, es decir, apoyándose a su vez de documentos u otra evidencia
admisible”. Id.
Asimismo, la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.
36.3, establece unos requisitos de forma a ser cumplidos por la parte
promovente y la parte promovida. Sobre los requisitos a cumplir por la parte
promovente, la Regla 36.3 en su inciso (a) de Procedimiento Civil, supra,
establece lo siguiente:
(1) una exposición breve de las alegaciones de las partes; (2) los asuntos litigiosos o en controversia; (3) la causa de acción, reclamación o parte respecto a la cual es solicitada la sentencia sumaria; (4) una relación concisa, organizada y en párrafos enumerados de todos los hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no hay controversia sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas de las declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se establecen estos hechos, así como de cualquier otro documento admisible en evidencia que se encuentre en el expediente del tribunal; (5) las razones por las cuales debe ser dictada la sentencia, argumentando el derecho aplicable; (6) el remedio que debe ser concedido.
Si el promovente incumple con los requisitos de forma, “el tribunal
no estará obligado a considerar su pedido”. Meléndez González v. M.
Cuebas, supra, pág. 111. Del mismo modo, si el promovido es quien
incumple dichos requisitos “el tribunal puede dictar Sentencia Sumaria a
favor de la parte promovente, si procede en derecho”. Id.
Por otro lado, la Regla 36.6 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,
R. 36.6, establece el procedimiento a seguir cuando no es posible
conseguir declaraciones juradas, en específico la regla versa de la
siguiente manera:
Si de las declaraciones juradas de la parte que se oponga a la moción resulta que ésta no puede, por las razones allí expuestas, presentar mediante declaraciones juradas hechos esenciales para justificar su oposición, el tribunal podrá denegar la solicitud de sentencia o posponer su consideración, concediéndole a la parte promovida un término razonable para que pueda obtener las declaraciones juradas, tomar deposiciones, conseguir que la otra parte le facilite cierta evidencia o dictar cualquier otra orden que sea justa. TA2025AP00634 9
En fin, toda vez que la sentencia sumaria es un remedio de carácter
discrecional, “[e]l sabio discernimiento es el principio rector para su uso
porque, mal utilizada, puede prestarse para despojar a un litigante de ‘su
día en corte’, principio elemental del debido proceso de ley”. Mgmt. Adm.
Servs. Corp. v. E.L.A., 152 DPR 599, 611 (2000). Siendo esto así, solo
procede que se dicte la sentencia sumaria “cuando surge de manera clara
que, ante los hechos materiales no controvertidos, el promovido no puede
prevalecer ante el Derecho aplicable y el Tribunal cuenta con la verdad de
todos los hechos necesarios para poder resolver la controversia”. Meléndez
González v. M. Cuebas, supra, págs. 109-110, que cita a: Const. José
Carro v. Mun. de Dorado, 186 DPR 113 (2012).
Según se ha reiterado jurisprudencialmente, este tribunal revisor se
encuentra en la misma posición que el foro de primera instancia al
determinar si procede o no una sentencia sumaria. in embargo, al revisar
la determinación del tribunal primario, estamos limitados a: (1) considerar
solamente los documentos que se presentaron ante el foro de primera
instancia; y (2) determinar si existe o no alguna controversia genuina de
hechos materiales y esenciales, y (3) comprobar si el derecho se aplicó de
forma correcta. Esto es, estamos impedidos de adjudicar los hechos
materiales esenciales en disputa. Birriel Colón v. Econo y Otros, supra,
pág. 91; Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 334-335 (2004). El deber de
adjudicar hechos materiales y esenciales es una tarea que le compete al
Tribunal de Primera Instancia y no al foro intermedio.
A esos efectos, el Tribunal Supremo de Puerto Rico estableció el
estándar específico que debemos utilizar como tribunal revisor al momento
de evaluar determinaciones del foro primario en las que se conceden o
deniegan mociones de sentencia sumaria. En lo pertinente, dispuso que
“[l]a revisión del Tribunal de Apelaciones es una de novo y debe examinar
el expediente de la manera más favorable a favor de la parte que se opuso
a la Moción de Sentencia Sumaria en el foro primario, llevando a cabo todas
las inferencias permisibles a su favor”. Meléndez González v. M. Cuebas, TA2025AP00634 10
supra, pág. 118. Además, reiteró que por estar en la misma posición que el
foro primario, revisaremos que la moción de sentencia sumaria y su
oposición, cumplan con los requisitos de forma recopilados en la Regla 36
de Procedimiento Civil. Id. Por lo cual, luego que culminemos nuestra
revisión del expediente, de encontrar que en realidad existen hechos
materiales y esenciales en controversia, debemos tener en cuenta el
cumplimiento de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.
36.4, y exponer concretamente cuáles hechos materiales están
controvertidos y cuáles están incontrovertidos. Por el contrario, de resultar
que los hechos materiales y esenciales realmente están incontrovertidos,
entonces nos corresponde revisar de novo si el foro impugnado aplicó
correctamente el derecho a los hechos incontrovertidos. Id.
B. Hipoteca
La hipoteca es un derecho real de garantía que sujeta lo hipotecado,
con independencia de su titular, a la facultad de eventualmente exigir su
realización en valor, así como de tomar las medidas que resulten
necesarias para salvaguardarlo, todo en aras de hacer valer la efectividad
de una obligación dineraria principal. R&G v. Registradora, 162 DPR 602,
607 (2004). El derecho de hipoteca es de carácter accesorio, indivisible, de
constitución registral y grava bienes inmuebles enajenables que
permanecen en posesión de su propietario o titular. Dist. Unidos Gas. v.
Sucn. Declet Jiménez, 196 DPR 96 (2016); Soto Solá v. Registradora, 189
DPR 653 (2013).
El Artículo 1014 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 8734,
requiere que, como condición para la validez de la hipoteca, la misma debe
constar inscrita en el Registro de la Propiedad. Crespo Rodríguez v.
González González, 208 DPR 557, 574(2022); SLG Haedo-López v. SLG
Roldán-Rodríguez, 203 DPR 324, 341-342 (2019); Dist. Unidos Gas v.
Sucn. Declet Jiménez, supra, págs. 110-111. Una vez la hipoteca queda
inscrita, esta subsiste respecto a tercero, mientras no se cancele la
inscripción en el Registro. Ley Núm. 210-2015, según enmendada, TA2025AP00634 11
conocida como Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico, 30 LPRA sec. 6120 (Ley del Registro de la
Propiedad). Así, pues, toda hipoteca que esté debidamente constituida
permite a su titular a perseguir el bien hipotecado hasta que se produzca
su liquidación en caso de incumplirse la obligación que garantiza. Lo
anterior opera con independencia de quién sea el propietario del bien,
puesto que, al ser un derecho real oponible a terceros, la transmisión
posterior del título de la cosa no afecta los derechos del acreedor. Campos
del Toro v. Ame. Transit Corp., 113 DPR 337 (1982).
De otro lado, una de las formas en que el acreedor hipotecario puede
hacer valer su crédito es mediante un procedimiento ordinario de ejecución
de hipoteca. En lo concerniente, respecto al antes mencionado
procedimiento, el trámite exige que se demande al titular inscrito del
inmueble gravado. Housing Inv. Corp. v. Registrador, 110 DPR 490 (1980);
Ley del Registro de la Propiedad, supra, sec. 6133. Por titular registral o
inscrito se entiende a “aquella persona a quien pertenece el derecho sobre
el inmueble según el Registro de la Propiedad”. Pagán Rodríguez v.
Registradora, 177 DPR 522, 543 (2009). A tenor con ello, para identificar el
titular registral del inmueble en litigio, el acreedor hipotecario debe
investigar los datos registrales para así comenzar su ejecutoria. Housing
Inv. Corp. v. Registrador, supra.
C. Ejecución de Hipoteca
En nuestro ordenamiento jurídico se reconocen tres vías procesales
distintas mediante las cuales un acreedor hipotecario puede hacer efectivo
su crédito y ejecutar su derecho real. Atancia Corp. v. J.M. Saldaña, Inc.,
133 DPR 284, 292 (1993). Entre estas, se encuentra el procedimiento de
ejecución de hipoteca por la vía ordinaria. Id. El Tribunal Supremo ha
expresado que la acción de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria es de
naturaleza mixta, es decir, es una acción personal y real al mismo tiempo.
First Fed. Savs. v. Nazario et als., 138 DPR 872, 879 (1995). Mediante la
vía ordinaria, el acreedor puede optar en obtener la satisfacción de su TA2025AP00634 12
sentencia, que reconoce su crédito hipotecario, mediante el requerimiento
de pago personal al deudor o mediante la ejecución de la garantía
hipotecaria. Id., pág. 880. Este procedimiento es el más utilizado porque
permite acumular la acción real y la personal, de modo que, si la deuda
resulta ser por una cantidad mayor a la que está garantizada por hipoteca,
el acreedor puede optar en intentar cobrar el exceso persiguiendo el
patrimonio del deudor. J.L. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario
Puertorriqueño, 3ra ed. rev., San Juan, Puerto Rico, Jurídica Editores,
2012, pág. 597 citando a Campos v. Cía. Fom. Ind., 153 DPR 137 (2001).
Por otro lado, la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, supra,
en su sec. 6131, regula en parte el procedimiento de ejecución de hipoteca.
En su Artículo 94 establece, entre otras cosas, que una hipoteca vencida
en todo o en parte, o sus intereses, puede ser ejecutada por vía judicial.
Del mismo modo, la Regla 51.3 (b) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V.,
R. 51.3, establece el procedimiento a seguir en la ejecución de hipoteca
por la vía ordinaria. Respecto al mismo establece lo siguiente:
Toda sentencia dictada en pleitos sobre ejecución de hipoteca y otros gravámenes ordenará que la parte demandante recupere su crédito, intereses y costas mediante la venta de la finca sujeta al gravamen. Al efecto, se expedirá un mandamiento al alguacil o a la alguacila, para que lo entregue a la parte interesada, en el que se disponga que proceda a venderla para satisfacer la sentencia en la forma prescrita por la ley para la venta de propiedad bajo ejecución. Si no se encuentra la finca hipotecada o si el resultado de su venta resulta insuficiente para satisfacer la totalidad de la sentencia, el alguacil o la alguacila procederá a recuperar el resto del dinero o el remanente del importe de la sentencia de cualquiera otra propiedad de la parte demandada, como en el caso de cualquiera otra ejecución ordinaria.
El Tribunal Supremo ha expresado que las hipotecas presuponen la
existencia de una obligación por la cual el deudor hipotecario respondería
con todos sus bienes presentes y futuros. Romero v. S.L.G. Reyes, 164
DPR 721, 737 (2005). Por lo que el acreedor hipotecario tiene derecho de
hacer valer su crédito hipotecario contra “todo el patrimonio del deudor y,
además, posee un derecho real sobre un bien determinado que responde
de la deuda[,] aunque haya pasado a manos de un tercero”. Id. TA2025AP00634 13
D. Préstamo Hipotecario Revertido
El préstamo hipotecario revertido (“reverse”) o “Home Equity
Conversion Mortgage” (HECM), está asegurado a través de un programa
del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano del gobierno federal
(HUD). 12 USC sec. 1715z–20 (Ley orgánica), 24 CFR sec. 206.1 et seq.
(Reglamento). Este tipo de programa no provee una hipoteca directamente,
sino que sirve como garantizador a acreedores quienes proveen préstamos
descansando en las ganancias (equity) generadas por la propiedad a
prestatarios sobre la edad de setenta y dos (62) años. 12 USC sec. 1715z–
20(b)(1); 24 CFR sec. 206.33. El programa está diseñado para hacer este
tipo de préstamos más accesible a personas de esta edad, protegiendo a
su vez al prestamista del riesgo que representa la transacción. 12 USC sec.
1715z–20(a). Se trata de un producto complejo y altamente regulado por el
gobierno federal.
Ahora bien, en el ámbito federal, se ha establecido que los
reglamentos del HUD no están diseñados para ser invocados por los
deudores hipotecarios en pleitos contra los acreedores. Garey v. BWW Law
Group, LLC, Case No. 8:19-cv-03112-PWG (Md. 2021). Asimismo, en
cuanto a las regulaciones del programa de seguro de la FHA, se ha
dispuesto lo siguiente:
“[T]he regulations do not control directly the relationship between the mortgagor and mortgagee and may not be invoked by the mortgagor as a sword in an offensive cause of action against the mortgagee.” Garey v. BWW Law Group, LLC, Case No. 8:19-cv- 03112-PWG (Md. 2021).
Las regulaciones de HUD están dirigidas principalmente a regir la
relación entre el prestamista de hipotecas inversas y HUD. Por ende, las
regulaciones de HUD no otorgan al prestatario un derecho privado de
acción, a menos que las regulaciones estén expresamente incorporadas
en el acuerdo entre el prestamista y el prestatario. Johnson v. World
Alliance Fin. Corp., 830 F.3d 192, 196 (Jul 18, 2016). Véase, además,
Smith v. JPMorgan Chase Bank, N.A., 519 Fed.Appx. 861, 864 (5th Cir.
2013). TA2025AP00634 14
III
En el caso de marras, comparece Olympus Investment Corporation
y nos solicita la revisión de una sentencia del Tribunal de Primera Instancia.
En su petitorio, la parte apelante nos plantea que incidió el foro primario al
dictar sentencia sumaria y autorizar la ejecución hipotecaria sin resolver
una controversia sobre la validez e inscripción legal del gravamen frente al
dominio de Olympus, y sin permitir la culminación del descubrimiento de
prueba, a pesar de que el apelante posee legitimación activa para impugnar
una inscripción hipotecaria que afecta directamente su título. Resolvemos.
Como es sabido, procede un dictamen de sentencia sumaria,
aunque se hayan alegado hechos que aparenten estar en controversia,
cuando el promovente logra demostrar preponderantemente, y mediante
prueba documental que no existe controversia sobre los hechos
medulares”. Jusino et als. v. Walgreens, supra. Asimismo, procede que se
dicte sentencia sumaria cuando el promovido no puede prevalecer ante el
Derecho aplicable y el Tribunal cuenta con la verdad de todos los hechos
necesarios para poder resolver la controversia. Meléndez González v. M.
Cuebas, supra. De una revisión de novo y un examen del expediente de la
manera más favorable para la parte apelante, surge claramente que la
solicitud de sentencia sumaria presentada por FAR cumplió cabalmente
con los requisitos recopilados en la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra.
Los hechos y la prueba ofrecida por la parte apelada no fueron
debidamente controvertidos por las alegaciones contenidas en la oposición
a la sentencia sumaria, ni por la prueba ofrecida por Olympus. Dado lo
anterior, nos corresponde revisar de novo si el foro impugnado aplicó
correctamente el derecho a los hechos incontrovertidos.
La controversia medular en la demanda de título gira en torno al
incumplimiento del matrimonio Arrue-León con sus obligaciones
contractuales, según pactadas en el pagaré y la escritura de hipoteca que
fueron suscritos entre estos y FAR. Conocido es que, una inscripción
hipotecaria constituye un derecho real con trascendencia registral que TA2025AP00634 15
afecta a terceros desde el momento mismo de su inscripción. Dicho lo
anterior, es importante resaltar que Olympus no fue parte contratante en el
préstamo concedido entre las partes, ni en la constitución de la garantía
hipotecaria en cuestión. Por tanto, como tercero adquiriente y parte no
signataria, Olympus carece de legitimación.
Ahora bien, contrario a lo alegado por el apelante, la hipoteca es
válida y ejecutable, toda vez que consta inscrita en el registro. El apelante
adquirió la titularidad de la propiedad en controversia con conocimiento
registral de la existencia de la hipoteca revertida a favor de la parte apelada.
Por tanto, quedó sujeto a los gravámenes previamente inscritos. Además,
la adquisición de dicha titularidad, en sí, constituye prueba del
incumplimiento del matrimonio Arrue-León con los términos contractuales
según pactados. En consecuencia, FAR como acreedor hipotecario tiene
derecho a reclamar las cantidades adeudadas por estos y exigir la
ejecución de hipoteca.
Por todo lo anterior, es forzoso concluir que los argumentos del
apelante carecen de méritos. No habiéndose cometido el error señalado
por el apelante, procedemos a confirmar el dictamen apelado.
IV
Por los fundamentos que anteceden, se confirma la Sentencia
Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones