EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Edish Meléndez Guzmán Apelación Apelante 2008 TSPR 3 v. 173 DPR ____ Felipe Berríos López
Apelado
Número del Caso: AC-2007-34
Fecha: 16 de enero de 2008
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Mayagüez-Aguadilla, Panel IX
Juez Ponente:
Hon. Héctor Cordero Vázquez
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Basilio Torres Colón
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. Felipe Negrón Martínez
Materia: Incumplimiento de Contrato
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Edish Meléndez Guzmán
Apelante
vs. AC-2007-34 APELACIÓN
Felipe Berríos López
OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 16 de enero de 2008
El 25 de noviembre de 1988, Felipe Berríos
López y José A. Colón Guzmán –-este último en
su carácter de corredor de bienes raíces--
suscribieron un contrato de corretaje que
titularon “Autorización de Venta Exclusiva”. En
el mismo, Berríos López autorizó a Colón Guzmán
a vender unos bienes inmuebles de su propiedad:
el Centro Comercial Berríos Cash and Carry,
ubicado en Villalba, y Berríos Cash and Carry,
ubicado en Juana Díaz. Entre las cláusulas y
condiciones del referido contrato, éstos
acordaron que la autorización de venta sería
por un término de ciento veinte días, renovable
por plazos iguales si las partes no
notificaban, por correo AC-2007-34 3
certificado, su interés de desistir del referido acuerdo.
Además, pactaron una comisión de cinco por ciento del
total de la venta, la cual sería pagada a Colón Guzmán una
vez se firmara la escritura de compraventa. En la cláusula
tercera del mencionado contrato, acordaron que toda
transacción relativa a la propiedad objeto del acuerdo
sería canalizada, exclusivamente, a través de Colón
Guzmán.
El 19 de mayo de 1989, Colón Guzmán le remitió una
carta a Berríos López con una lista de clientes
potenciales para la venta de la propiedad; entre ellos se
encontraba José Antonio Martínez. El 8 de agosto de 1989,
Berríos López se acogió a los beneficios de la Ley de
Quiebras. La Corte de Quiebras emitió su decreto final el
30 de septiembre de 1993. El 31 de marzo de 1994, Berríos
López suscribió una escritura pública mediante la cual
vendió la propiedad a Martínez y su esposa por $500,000.
El 11 de julio de 2000, Colón Guzmán radicó una
demanda, sobre incumplimiento de contrato y daños y
perjuicios, contra Berríos López, ante la Sala de Ponce
del Tribunal de Primera Instancia. En la misma alegó que
éste nunca le notificó sobre la venta de la referida
propiedad, en violación a la autorización del contrato de
venta exclusiva suscrito en 1988. A raíz de tal
incumplimiento, solicitó el pago de la comisión pactada,
ascendente al cinco por ciento del total de la venta de la AC-2007-34 4
propiedad y el resarcimiento por los daños, sufrimientos y
angustias mentales que le ocasionó dicho incumplimiento.
Berríos López contestó la demanda negando las
alegaciones fundamentales de la misma. Entre sus defensas
afirmativas adujo que la demanda estaba prescrita.
Posteriormente, el 10 de julio de 2002, Berríos López
solicitó formalmente la desestimación de la demanda bajo
el fundamento que la causa de acción prescribió bajo el
Artículo 1867 del Código Civil. En apoyo a su alegación,
adujo que la propiedad fue vendida el 31 de marzo de 1994
y no fue hasta el 11 de julio de 2000 que Colón presentó
la demanda de epígrafe. Argumentó que Colón Guzmán, como
corredor de bienes raíces, es un “agente” para efectos del
Artículo 1867 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5297, por lo
cual no le era de aplicación el término de quince años
provisto en el Artículo 1864 del Código Civil, 31 L.P.R.A.
§5294, sino el plazo trienal del Artículo 1867 del
referido Código.
Celebrada la vista en su fondo del caso, el 9 de
noviembre de 2004, el tribunal de instancia dictó
sentencia condenando a Berríos López al pago de $25,000,
los intereses legales, así como costas, gastos y
honorarios de abogado. El foro primario concluyó que
Berríos López incumplió con lo pactado en el contrato de
corretaje, por lo cual, procedía la indemnización por AC-2007-34 5
concepto de daños y perjuicios y el pago de la comisión
adeudada.1
Inconforme con tal determinación, Berríos López
recurrió al Tribunal de Apelaciones.2 Tras evaluar las
posiciones de las partes, el foro apelativo intermedio
dictó sentencia revocando la decisión del tribunal de
instancia. De entrada, destacó dicho tribunal que el foro
de instancia había errado al no atender la controversia
relativa a la prescripción. Resolvió que un corredor de
bienes raíces es considerado un agente bajo el Artículo
1867 del Código Civil. Como consecuencia, Colón Guzmán,
quien advino en conocimiento de la venta de la propiedad
en el 1994, tenía tres años desde tal fecha para exigir el
cumplimiento del pago por los servicios prestados. Tomando
en cuenta que la demanda fue presentada transcurridos más
de seis años desde la venta de la propiedad de Berríos
López, la causa de acción estaba prescrita.
Adicionalmente, señaló que no se demostró que Colón Guzmán
hubiese efectuado reclamaciones extrajudiciales que
interrumpieran el término prescriptivo antes reseñado, ya
que no especificó en qué consistieron los alegados
trámites efectuados interruptores de la prescripción.
1 No hizo alusión alguna a la moción de desestimación presentada por Berríos. 2 Luego de presentado dicho recurso, Colón Guzmán falleció, ante lo cual su madre, Edish Meléndez Guzmán, le sustituyó en el pleito. AC-2007-34 6
De tal determinación, la madre de Colón Guzmán acudió
ante este Tribunal mediante recurso de apelación.3 Planteó
que erró el Tribunal de Apelaciones al:
…Concluir que la opinión de un tratadista español prevalece sobre la sentencia del Tribunal Supremo de España; …Determinar que incurrió en incuria por no haber efectuado gestión alguna para cobrar la comisión pactada; …Examinar selectivamente los pasajes de la vista en su fondo; …Aplicar la Ley 10 de 26 de abril de 1994 en lugar de la Ley 139 de 14 de junio de 1980; …Ignorar que el contrato es la ley entre las partes; …Ignorar que el desconocimiento de la ley no exime del cumplimiento con la misma; …No considerar el carácter sui generis del contrato de corretaje, al cual no le son de aplicación de manera estricta las disposiciones del Código Civil; …No tomar en cuenta que el contrato suscrito entre las partes es uno de venta exclusiva que se regía por cláusulas especiales; …Imponerle a uno de los contratantes la responsabilidad del perfeccionamiento de un contrato bilateral; …No considerar que cumplió con todo lo pactado en el contrato mientras Colón utilizó maquinaciones insidiosas y dolo para incumplir con lo pactado; …Emitir una sentencia inconsistente con lo resuelto por la Región Judicial de Guayama del Tribunal de Apelaciones, en Shopping Center Realty v. Plaza Guayama, KLAN0401218.
Expedimos el recurso. Estando en condiciones de
resolver el recurso radicado, procedemos a así hacerlo.
I
Es norma trillada que las acciones prescriben por el
mero transcurso del tiempo fijado por la ley. Artículo
1861 del Código Civil, 31 L.P.R.A. §5291. La figura de la
3 Es preciso aclarar que acogemos el presente recurso como uno de certiorari, por ser éste el apropiado. AC-2007-34 7
prescripción es materia de derecho sustantivo, y no
procesal, regida expresamente por nuestro Código Civil.
Sánchez v. Aut. de Puertos, 153 D.P.R. 559 (2001);
Meléndez v. El Vocero de P.R., 144 D.P.R. 389 (1997);
García v. E.L.A., 135 D.P.R. 137 (1994). Según bien señala
Castán Tobeñas, “[e]l tiempo, con el concurso de otros
factores, puede dar lugar a la adquisición de ciertos
derechos, como consecuencia de su ejercicio continuado, o
a la extinción de un derecho, a consecuencia de su no
ejercicio continuado.” J. Castán Tobeñas, Derecho Civil
Español, Común y Foral, 14ta Ed., Madrid, Ed. Reus, 1984,
pág. 963.
La prescripción es una defensa afirmativa que debe
plantearse de forma expresa y oportuna, o de lo contrario,
se entiende renunciada. Álamo Pérez v. Supermercado
Grande, 158 D.P.R. 93 (2002); Meléndez v. El Vocero de
P.R., ante; Regla 6.3 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A.
Ap.III R. 6.3.
En ocasión de que el transcurso del tiempo extinga un
derecho, nos encontramos ante la prescripción extintiva.
En ésta, “la Ley fija un límite de tiempo para el
ejercicio de los derechos, transcurrido el cual establece
una presunción de renuncia o abandono de la acción para
reclamarlos.” J. Puig Brutau, Caducidad, Prescripción
Extintiva y Usucapión, 3ra Ed., Barcelona, Ed. Bosch,
1996, pág. 92. La prescripción extintiva también persigue
castigar la inercia en el ejercicio de los derechos. AC-2007-34 8
Suárez v. Figueroa, 145 D.P.R. 142 (1998); Meléndez v. El
Vocero de P.R, ante. A tales efectos, hemos expresado que
“el transcurso del periodo de tiempo establecido por ley
sin que el titular del derecho lo reclame, da lugar a la
presunción legal de abandono del mismo…”, a la vez
eliminando la incertidumbre de las relaciones jurídicas.
García v. E.L.A., ante, pág. 142.
Así, cuando transcurre el periodo de tiempo que fija
la ley se extingue la acción para hacer efectivo el
derecho en cuestión y el deudor queda liberado de su
obligación en tanto puede negarse a cumplir con la misma
bajo el fundamento de que ésta fue reclamada tardíamente.
García v. E.L.A., ante. La prescripción extintiva opera en
torno a los derechos reales y a los de crédito. Castán
Tobeñas, op. Cit., pág. 965.
Castán, citando a Coviello, señala tres requisitos
para que se configure la prescripción extintiva, a saber:
(1) la existencia de un derecho que se pueda ejercitar,
(2) la falta de ejercicio o inercia por parte del titular
y (3) el transcurso del tiempo determinado en la ley.
Castán Tobeñas, op. Cit., pág. 973; Véase además J.R.
Vélez Torres, Derecho de Obligaciones: Curso de Derecho
Civil, 2da Ed., San Juan, Ed. Programa de Educación
Jurídica Continua Facultad de Derecho U.I.A, 1997, pág.
371.
Nuestro Código Civil establece los términos
prescriptivos particulares para las diversas acciones, AC-2007-34 9
tanto las reales como las personales. En lo pertinente, el
Artículo 1864 de nuestro Código Civil dispone que las
acciones personales, que no tienen señalado un término
especial de prescripción, prescriben a los quince años. De
otro lado, el Artículo 1867, en su Inciso (1), establece
un término prescriptivo de tres años para el cumplimiento
de la obligación de pagar los honorarios, gastos y
desembolsos que hayan realizado los jueces, abogados,
notarios, peritos, agentes y curiales en el desempeño de
sus cargos.4 El referido plazo comenzará a contarse desde
la fecha en que dejaron de prestarse los servicios
pactados.
Puig Brutau señala que es razonable imponer un
término más corto para el reclamo de la remuneración de
servicios o de trabajo en vista de que un profesional debe
ser diligente en el cobro de su retribución. Puig Brutau,
Caducidad, op. Cit., pág. 171. Además, el referido término
trienal es de aplicación a “créditos cuyo pago es normal
que se haga de manera rápida, inmediata o casi inmediata…”
por surgir de deudas de la vida cotidiana. Vélez Torres,
Derecho de Obligaciones, op. Cit., pág. 393, citando a L.
4 Conforme al Diccionario de la Real Academia Española, un agente, en términos generales, es el “que obra o tiene virtud de obrar” o “que tiene a su cargo una agencia para gestionar asuntos ajenos o prestar determinados servicios”. Por su parte, define un agente comercial como aquel que profesionalmente gestiona por cuenta ajena, mediante comisión, y sujeto a las condiciones estipuladas por el que representa. Mientras, el agente de negocios tiene por oficio gestionar negocios ajenos. AC-2007-34 10
Díez-Picazo, La Prescripción en el Código Civil,
Barcelona, Ed. Bosch, 1964, págs. 199-200.
Ahora bien, la prescripción de un derecho es lo
excepcional, en vista de que su ejercicio o conservación
es lo normal. Meléndez v. El Vocero de P.R, ante; Galib
Frangie v. El Vocero de P.R., 138 D.P.R. 560 (1995). Como
corolario de lo anterior, nuestro ordenamiento jurídico
permite la interrupción de los términos prescriptivos.
Éstos se entienden interrumpidos cuando el titular del
derecho lleva a cabo gestiones que demuestran su interés
en reclamar su acreencia. Puig Brutau, Caducidad, op.
Cit., pág. 92. Sobre el particular, el Artículo 1873 del
Código Civil, 31 L.P.R.A. §5303, dispone que “[l]a
prescripción de las acciones se interrumpe por ejercicio
ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del
acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la
deuda por el deudor.” Una vez el término queda
interrumpido, comenzará a computarse nuevamente desde el
momento en que se produce el acto interruptor. Sánchez v.
Aut. de los Puertos, ante; Suárez v. Figueroa, ante;
García v. E.L.A., ante.
No existen requisitos de forma para una reclamación
extrajudicial, por lo cual, ésta puede ser verbal o
escrita, siempre que sea efectuada dentro del término
prescriptivo. Vélez Torres, Derecho de Obligaciones, op.
Cit., pág. 381; Sánchez v. Aut. de los Puertos, ante;
Maldonado v. Russe, 153 D.P.R. 342 (2001); De León v. AC-2007-34 11
Caparra Center, 147 D.P.R. 797 (1999); Galib Frangie v. El
Vocero de P.R., ante. Incluso, la ley no limita los actos
que pueden ser interruptores, admitiendo todos aquellos en
que la voluntad del acreedor quede patente. Galib Frangie
v. El Vocero de P.R., ante.
Sin embargo, hemos destacado que para que surta un
efecto interruptor, la reclamación extrajudicial debe ser
una manifestación inequívoca de quien, amenazado con la
pérdida de su derecho, expresa su voluntad de no perderlo.
Sánchez v. Aut. de los Puertos, ante; De León v. Caparra
Center, ante; Martínez v. Soc. de Gananciales, 145 D.P.R.
93 (1998); Meléndez v. El Vocero de P.R, ante; García v.
E.L.A., ante; Galib Frangie v. El Vocero de P.R., ante.
En Sánchez v. Aut. de los Puertos, ante, reiteramos
los requisitos para que una reclamación extrajudicial
interrumpa un término prescriptivo, a saber, (1) que se
realice antes de la consumación del plazo; (2) que se haga
por el titular del derecho o acción; (3) que el medio
utilizado sea adecuado o idóneo; y (4) que exista
identidad entre el derecho reclamado y aquél afectado por
la prescripción. Véase además, Maldonado v. Russe,
ante; Galib Frangie v. El Vocero de P.R., ante; De León v.
Caparra Center, ante. Le corresponde al titular del
derecho demostrar el cumplimiento con dichos requisitos.
Sánchez v. Aut. de los Puertos, ante.
De otra parte, en Díaz de Diana v. A.J.A.S. Ins. Co.,
110 D.P.R. 471, 476 (1980), citando a Díez Picazo, AC-2007-34 12
adoptamos la norma de que una reclamación extrajudicial
“es un acto de declaración de voluntad de naturaleza
recepticia. Debe ser dirigido al sujeto pasivo del derecho
y debe ser recibido por éste. De aquí que no pueda
reconocerse eficacia interruptiva a los actos de
afirmación de un derecho que no sean dirigidos al obligado
o sujeto pasivo de la acción, sino a terceros, a personas
distintas, a la generalidad.” Véase Zambrana Maldonado v.
E.L.A., 129 D.P.R. 740 (1992).
II
Hoy nos corresponde resolver si un corredor de bienes
raíces es un “agente” para efectos del Artículo 1867 del
Código Civil y, como consecuencia, le es de aplicación el
plazo trienal allí establecido para reclamar el pago de
sus comisión y otros haberes por sus servicios ó si, por
el contrario, se trata de una acción personal a la cual le
es de aplicación el plazo prescriptivo de quince años que
dispone el Artículo 1864 del Código Civil.
En su recurso la peticionaria Meléndez argumenta, en
síntesis, que Berríos López incumplió con el contrato de
corretaje que suscribió con Colón Guzmán en 1988, al nunca
notificarle sobre la venta de la propiedad a Martínez, uno
de los clientes potenciales provisto por Colón mediante
listado que éste le entregó a Berríos el 9 de mayo de
1989. Por tal motivo, Meléndez aduce que Berríos López le
adeuda el pago de la comisión de 5 por ciento del precio AC-2007-34 13
total de la venta del inmueble, los intereses acumulados,
así como una compensación por concepto de angustias
mentales, daños y perjuicios.
Ahora bien, ante la defensa afirmativa de
prescripción que fue planteada por Berríos López en su
contestación a la demanda y posterior solicitud de
desestimación, Meléndez alega que, en el caso de marras,
es de aplicación el plazo prescriptivo de quince años
provisto en el Artículo 1864. En apoyo a su argumento,
cita fuentes españolas para argüir que, contrario a lo
alegado por Berríos López, un corredor de bienes raíces no
es un “agente” para efectos del plazo trienal del Artículo
1867 del Código Civil.
Más aún, sostiene que el Código Civil es de
naturaleza supletoria y resulta innecesario acudir a sus
disposiciones cuando existen cláusulas especiales en el
contrato de corretaje que rigen, de forma primaria, la
relación jurídica entre las partes. En particular,
incorrectamente sostiene que el asunto de la prescripción
del contrato estaba cubierto en el contrato de corretaje
“de manera detallada”.
En oposición a lo antes expuesto, Berríos López
admite que incumplió con el contrato de corretaje al
venderle la propiedad a Martínez y no pagarle la comisión
pautada a Colón Guzmán. Sin embargo, señala que Colón
Guzmán no fue diligente en el reclamo del pago de los
honorarios que le eran adeudados porque presentó la AC-2007-34 14
demanda transcurridos más de seis años desde la venta del
inmueble y nunca efectuó gestiones para cobrar su
acreencia con anterioridad a la presentación de la
susodicha demanda. En particular, arguye que la
reclamación de los demandantes está prescrita porque se
trata del cobro de los servicios prestados por un corredor
de bienes raíces, el cual es considerado un “agente” bajo
el Artículo 1867 del Código Civil y al cual le es de
aplicación el término trienal que dispone dicho artículo.
Citando tratadistas españoles, indica que un corredor de
bienes raíces es un “agente” en tanto presta un servicio
de intermediario para gestionar negocios ajenos.
Si bien es cierto que el Artículo 1864 del Código
Civil establece un término prescriptivo de quince años
para aquellas acciones personales que no tengan un término
especial de prescripción, hemos señalado que “éste término
no aplica automáticamente cuando la ley no fija un término
particular para una acción personal, pues en tales
situaciones debemos utilizar inicialmente el término de
mayor analogía.” Véase: Maldonado v. Russe, ante, pág.
348. Como consecuencia de lo anterior, al determinar el
plazo prescriptivo para reclamar el pago de las comisiones
pactadas en un contrato de corretaje, primero es preciso
evaluar los orígenes y características de dicha clase de
contrato. AC-2007-34 15
III
A
Este Tribunal ha atendido controversias relativas al
contrato de corretaje en varias ocasiones. Sobre ello,
hemos señalado que el contrato de corretaje es uno de
naturaleza sui generis, que a pesar de no estar regulado
de forma expresa en nuestro Código Civil, está íntimamente
relacionado al contrato de mandato y se rige por las
disposiciones del Código Civil relativas a dicho tipo de
contrato especial. Véase: Colegio Int. Sek PR, Int. V.
Escriba, 135 D.P.R. 647 (1994); Dumont v. Inmobiliaria
Estado, 113 D.P.R. 406 (1982); Torres v. Arbona, 72 D.P.R.
769 (1951).
En ausencia de disposiciones expresas regulando el
contrato de corretaje, en Dumont v. Inmobiliaria, ante,
adoptamos lo expresado por Castán Tobeñas, op. Cit., pág.
567, a los efectos de que:
[e]l contrato de corretaje se ha de regir por las normas establecidas por las partes […] y, en su defecto, como el Código Civil no lo regula en particular, habrá que suplir el vacío legal aplicando las disposiciones generales contenidas en los títulos I y II del libro IV del mismo Código […], los usos y costumbres propios de su naturaleza […] y, en cuanto en cada caso puedan ser oportunas, las reglas que le sean afines de aquellos contratos típicos con los que guarda íntima relación, como el mandato, la comisión mercantil y el arrendamiento de obras y servicios. (Énfasis suplido.)
Véase Colegio Int. Sek PR, Int. V. Escriba, ante; R.
Cintrón Perales, El contrato de corretaje de bienes raíces AC-2007-34 16
y de opción de compraventa de propiedades residenciales,
1ra Ed., San Juan, Ed. Situm, 2006, págs. 3-4.
No obstante sus expresiones en torno a las analogías
entre los contratos de corretaje y mandato, Castán Tobeñas
también señala que aún cuando el contrato de corretaje se
asemeja a los contratos de mandato y a los arrendamientos
de obras y servicios, también posee características que le
diferencian claramente. Castán Tobeñas, op. Cit., pág.
565. A modo de ejemplo, distinto al mandatario, el
corredor no participa en la contratación ni funge como
representante. Del mismo modo, a diferencia del
arrendamiento de obras y servicios, el mediador o corredor
no tiene derecho a la retribución si no se celebra el
contrato que le fue encargado. J. Santos Briz y otros,
Tratado de Derecho Civil: Teoría y Práctica, 1ra Ed.,
Barcelona, Ed. Bosch, 2003, pág. 462.
Frecuentemente, la mediación y los contratos de
corretaje también han sido comparados y discutidos de
forma conjunta. Díez-Picazo resalta que el Código Civil no
regula la prestación de servicios por parte de los
mediadores o los corredores. Asimismo, ni el mediador ni
el corredor fungen como representantes de otro. Además,
ambos tienen el derecho a la retribución sólo cuando el
contrato principal ha sido realizado. L. Díez-Picazo y A.
Gullón, Sistema de Derecho Civil, 6ta Ed., Ed. Tecnos,
Madrid, 1989, pág. 479; Véase J. Santos Briz, Derecho
Civil: Teoría y Práctica, Ed. Revista de Derecho Privado, AC-2007-34 17
Madrid, T. IV, 1973, págs. 455-57; J Santos Briz, Tratado
de Derecho Civil, op. Cit., págs. 461-62.5
En un intento de llenar la laguna jurídica existente
en torno al contrato de corretaje, los tratadistas
españoles lo han definido como aquel en cuya virtud una de
las partes (corredor) se compromete a indicar a la otra
(comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico
con un tercero o a servirle de intermediario a esta
conclusión, a cambio de una retribución, comúnmente
llamada comisión. F. Puig Peña, Compendio de Derecho Civil
Español, 3ra Ed., Madrid, Ed. Pirámides, 1976, pág. 210;
Castán Tobeñas, op. Cit., pág. 563; J. Puig Brutau,
Fundamentos de Derecho Civil: Contratos en Particular, 2de
Ed., Ed. Bosch, 1982, T. II, Vol. II, pág. 480; Díez-
Picazo, Sistema de Derecho Civil, op. Cit., pág. 480.
Dicho contrato ha sido descrito como uno atípico,
innominado, principal, consensual y bilateral, a través
del cual las partes se imponen obligaciones recíprocas
5 Por su parte, en el derecho anglosajón, el mandato es conocido como la figura de la agencia o “agency”, relación fiduciaria mediante la cual una persona se obliga a actuar por la otra. R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: Derecho de Contratos, San Juan, Ed. Revista Jurídica U.I.P.R., 1990, T. IV, Vol. II, pág. 434; Cintrón Perales, op. Cit., pág. 52. Sobre el particular, la jurisprudencia federal ha señalado: “[t]he relation of agency is created as the result of conduct by two parties manifesting that one of them is willing for the other to act for him, and the agent must act or agree to act on the principal's behalf and subject to his control.” Premium Financing Specialists v. Transportation Specialist, 768 F.2d 282 (1985), citando a RESTATEMENT OF AGENCY § 1, comment A; Véase Rufenacht v. Iowa Beef Processors, 656 F.2d 198 (1981). AC-2007-34 18
basadas en la prestación de los servicios de corretaje.
Puig Peña, op. Cit., págs. 211-12; Castán Tobeñas, op.
Cit., pág. 566; Santos Briz, Tratado de Derecho Civil, op.
Cit., pág. 462; Díez-Picazo, Sistema de Derecho Civil, op.
Cit., pág. 480.
Vélez Torres indica que en esencia, el corredor de
bienes raíces se obliga, en virtud de un contrato de
mandato, a gestionar clientes. Consecuentemente, en tanto
el corredor tiene por ocupación el desempeño de servicios
de la especie a que se refiere el mandato, se presume la
obligación de retribuirlo bajo el Artículo 1602 de nuestro
Código Civil, 31 L.P.R.A. §4423. Vélez Torres, Curso de
Derecho Civil, op. Cit., pág. 420.
Surge de todo lo antes expuesto que el contrato de
corretaje posee características que le asemejan al
contrato de mandato, a la mediación y al arrendamiento de
obras y servicios. Sin embargo, también retiene
características particulares a su género que procuran una
evaluación pormenorizada de las normas que le son de
aplicación. De ahí que debemos analizar las diversas
vertientes jurídicas que han sido desarrolladas en torno a
cuál es el término prescriptivo para cobrar la comisión
pactada en un contrato de corretaje.
IV
Al discutir el plazo trienal del Artículo 1.967,
disposición equivalente a nuestro Artículo 1867, Díez- AC-2007-34 19
Picazo indica que dicho término prescriptivo es de
aplicación a las gestiones dirigidas a obtener retribución
o remuneración por servicios que han sido prestados por el
acreedor. L. Díez-Picazo, La Prescripción en el Código
Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 1964, pág. 200; Véase Puig
Brutau, Caducidad, op. Cit., Pág. 170-71. Señala, además,
que el referido artículo de ley denota una diferencia
entre los servicios prestados por un profesional y
aquellos que rinde un no profesional. Sobre ello, apunta
que si los servicios fueron prestados por un profesional,
el crédito para cobrar la acreencia prescribe a los tres
años desde que cesaron los servicios mientras los
servicios prestados por no profesionales prescriben a los
quince años. Díez-Picazo, La Prescripción, op. Cit., pág.
201; Véase Vélez Torres, Derecho de Obligaciones, op.
Cit., pág. 393-94. La aplicación del plazo acortado de
tres años responde a la diligencia que debe desplegar un
profesional en el cobro de su retribución. Díez-Picazo, La
Prescripción, op. Cit., pág. 200; véase Puig Brutau,
Caducidad, op. Cit., Pág. 171. A modo de ejemplo, Díez-
Picazo destaca que el plazo trienal también es de
aplicación a la acción de cobro por los servicios
prestados por un médico. Díez-Picazo, La Prescripción, op.
Cit., pág. 207-08.
El referido tratadista también sostiene que el
término “agente”, en el contexto del citado artículo,
presenta dificultades en tanto el primer inciso del AC-2007-34 20
Artículo 1.967 parece referirse exclusivamente a la
retribución de las profesiones jurídicas; razón por la
cual, podría argumentarse que el término “agente” es
utilizado en referencia a los agentes judiciales. No
obstante, señala que los agentes judiciales en realidad
están comprendidos en la categoría de curiales, y la más
sabia interpretación es que el término “agente” se refiere
a los agentes de negocios. Como consecuencia de ello,
deduce que el plazo trienal aplicable a los “agentes”
puede ser “aplicable a cierto tipo de profesional, que
merecen, al menos socialmente, la consideración de agentes
(por ejemplo de propiedad inmobiliaria, de publicidad, de
patentes y marcas, etc.).” Díez-Picazo, La Prescripción,
op. Cit., pág. 205-06. Díez-Picazo señala, por último,
que mientras la acción para exigir el cobro de ordinario
prescribe a los quince años, cuando el mediador es un
profesional de la mediación, debe aplicar el término
prescriptivo trienal propia de los profesionales. Díez-
Por analogía, el mismo plazo debe ser aplicado a los
corredores de bienes raíces, profesionales licenciados en
nuestra jurisdicción. Adviértase que en nuestra
jurisdicción, el corredor de bienes raíces es un
profesional licenciado para ello bajo la Ley de Negocios
de Bienes Raíces y Profesión de Corredor, Vendedor o
Empresa de Bienes Raíces, Ley Núm. 10 de 26 de abril de
1994, 20 L.P.R.A. §3025 et. Seq., la cual revocó la AC-2007-34 21
antigua Ley de la Junta Examinadora de Corredores de
Bienes Raíces, Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, 20
L.P.R.A. §3001 et. Seq.
En el contrato de corretaje suscrito el 25 de
noviembre de 1988, Berríos López autorizó a Colón a vender
su propiedad, y las partes acordaron las siguientes
cláusulas y condiciones:
PRIMERO: Dicha autorización es por un término renovable de ciento veinte días a partir de la firma de este documento renovable por términos iguales de nos existir notificación por escrita [sic] debidamente certificada por el servicio de correos de los E.E.U.U. de una de las partes desistiendo de dicha contratación a su vencimiento. SEGUNDO: La comisión a ser pagada al corredor por la venta de la propiedad arriba descrita sera [sic] de un 5% (CINCO %) del precio total de la venta. La comisión sera [sic] pagada al firmar las escrituras ante el notario que por acuerdo de las partes seleccionen. TERCERO: Que toda transacción referente a la propiedad arriba descrita sera [sic] canalizada a través del corredor contratado con carácter de exclusividad bajo los mismos términos y condiciones aquí estipuladas. CUARTO: El vendedor propietario se compromete a honrar todo cliente que le haya sido presentado o notificado por el corredor aún cancelada esta autorización así como a pagar al corredor la comisión acordada por las partes. QUINTO: El corredor se compromete a mantener informado al vendedor propietario sobre cualquier gestión de venta referente a la propiedad arriba descrita. (Énfasis suplido.)
En primer término, observamos que si bien el contrato
de corretaje es uno sui generis, al cual le aplican las
disposiciones del Código Civil de forma supletoria,
contrario a lo que sostiene la peticionaria Meléndez, el
referido contrato no contiene disposición alguna relativa AC-2007-34 22
al término dentro del cual se pueden reclamar las
prestaciones allí pactadas. La cláusula primera únicamente
establece que el contrato será renovable por términos de
ciento veinte días hasta que las partes desistan del
acuerdo. Ello no es un término prescriptivo para reclamar
el cumplimiento del contrato. Además, los términos
prescriptivos para entablar una acción no son susceptibles
de ser fijados por las partes contratantes sino están
claramente establecidos en el Código Civil y otras leyes
especiales.
En la cláusula quinta del referido contrato se pactó
de forma clara y contundente que Berríos tenía la
obligación de informarle a Colón sobre cualquier gestión
de venta sobre la propiedad. Durante su testimonio,
Berríos López alegó que no le informó de la venta porque
creyó que al acogerse a la Ley de Quiebras, el contrato de
corretaje había quedado sin efecto. Sin embargo, nunca
presentó documentación alguna que evidenciara que la corte
de quiebras, como parte de los procedimientos ante sí,
haya decretado la cancelación del contrato de corretaje.
En el caso de autos no albergamos duda de que Berríos
López incumplió con el contrato de corretaje porque no le
informó a Colón Guzmán sobre la venta de la propiedad a
Martínez. Así, pues, no existe controversia alguna en
torno a que el contrato de corretaje era uno válido y
Berríos López incumplió con lo allí pactado y nunca le
pagó la comisión adeudada a Colón Guzmán. Como AC-2007-34 23
consecuencia de ello, resulta innecesario atender los
señalamientos de error octavo y noveno en tanto tratan
sobre el incumplimiento del contrato de corretaje.
En resumen, la controversia ante nuestra
consideración se circunscribe a determinar si Colón Guzmán
reclamó oportunamente el pago de la comisión pactada y el
resarcimiento de los daños y perjuicios que le fueron
ocasionados por el incumplimiento del contrato de
corretaje. La respuesta es en la negativa.
Tomando en cuenta las influencias que definen nuestro
ordenamiento jurídico, somos del criterio que un corredor
de bienes raíces --el cual es, ciertamente, una
“profesional”-- funge como “agente” del que lo contrata
con el propósito de que le pueda vender su propiedad a un
tercero. Según bien señala Puig Brutau, “[e]l corredor
interviene para mediar entre dos personas a las que pondrá
en relación para que contraten entre sí. El derecho a
cobrar la comisión depende de la efectiva celebración de
un contrato en el que el corredor no interviene como
parte.” Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, op.
Cit., pág. 480. Entendemos que aplicar el plazo
prescriptivo de quince años que dispone el Artículo 1864 a
esta clase de situaciones, resulta irrazonable. Ello,
ciertamente, no ayudaría a facilitar y fomentar las
transacciones en el campo de bienes raíces. Concluimos, en
consecuencia, que un corredor de bienes raíces es un
“agente” a tenor con el Artículo 1867 del Código Civil, y AC-2007-34 24
como consecuencia, el término trienal que dispone la
referida disposición legal es de aplicación a las acciones
dirigidas a reclamar el pago de la comisión o
resarcimiento por los servicios prestados por un corredor
de bienes raíces en virtud de un contrato de corretaje
válido.
V
Finalmente, nos referimos a las alegaciones, de la
parte demandante, contradictorias entre sí, a los efectos
de que el plazo prescriptivo fue interrumpido.
En Galib Frangie v. El Vocero de P.R., ante, pág.
568, citando a Puig Brutau, destacamos que para que se
interrumpa el término prescriptivo, el acreedor debe
efectuar una reclamación extrajudicial de “forma clara e
inequívoca, que no deje dudas acerca de su intención.”
Además, hemos señalado que no basta que el acreedor le
curse al deudor una notificación limitada a proveer
información, porque ello no constituye una manifestación
inequívoca de quien expresa la voluntad de no perder su
derecho. Galib Frangie v. El Vocero de P.R., ante, citando
a Zambrana v. E.L.A., ante. Es preciso que el acreedor del
derecho identifique claramente tanto al deudor como al
acreedor e indique los elementos necesarios para entablar
su reclamación. De León v. Caparra Center, ante. Además,
el reclamo debe estar dirigido, y debe ser recibido, por
el deudor. Ciertamente, Colón Guzmán nunca le envió una AC-2007-34 25
comunicación a Berríos reclamando el pago de su comisión.
No obra en el expediente prueba alguna sobre ello.
Según destacamos anteriormente, resultan
contradictorias las alegaciones que en su día formuló
Colón Guzmán a los efectos de que, aún cuando desconocía
de la venta del inmueble, por otro lado realizó gestiones
dirigidas a cobrar su comisión. De su propio testimonio
surge que él advino en conocimiento de la venta del
inmueble en el 1994 por medio del hermano del comprador de
la propiedad así como del hermano de Berríos López, por lo
cual conocía sobre la venta de la misma y no realizó
gestiones legalmente efectivas de cobro que hubieran
interrumpido el plazo prescriptivo.6
Tomando en cuenta lo anterior, concluimos que no erró
el tribunal recurrido al determinar que el término
prescriptivo no fue interrumpido mediante una reclamación
extrajudicial. No podemos avalar la desidia en que
incurrió Colón Guzmán en el reclamo de sus derechos, aún
ante el claro incumplimiento de parte de Berríos López.
Resolver lo contrario contravendría los principios básicos
de la figura de la prescripción, elemento esencial de
nuestro ordenamiento jurídico.
6 Las gestiones de cobro alegadamente realizadas por Colón Guzmán, con un contador de Berríos López, no cumplen con los requisitos exigidos por nuestra jurisprudencia. AC-2007-34 26
VI
En mérito de todo lo antes expuesto, procede dictar
Sentencia confirmatoria de la emitida en el presente caso
por el Tribunal de Apelaciones.
Se dictará Sentencia de conformidad.
FRANCISCO REBOLLO LÓPEZ Juez Asociado AC-2007-34 27
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual hacemos formar parte íntegra de la presente, se dicta Sentencia confirmatoria de la emitida por el Tribunal de Apelaciones en el presente caso.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo