ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
EDGAR FRANCISCO Apelación MORALES RAMÍREZ Y procedente del OTROS Tribunal de Primera Instancia Apelante Sala Superior de San Juan v. TA2025AP00310 Civil Núm. CONSEJO DE SJ2023CV02254 TITULARES DEL CONDOMINIO Sobre: COBIAN´S PLAZA Cobro de Dinero; Ley de Condominios Apelada (Cuota de Mantenimiento Vencidas)
Panel integrado por su presidenta la Jueza Ortiz Flores, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Martínez Cordero.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de octubre de 2025.
Comparece ante este foro el Sr. Edgar Francisco
Morales Ramírez (señor Morales o “el apelante”) mediante
el recurso de Apelación presentado el 3 de septiembre de
2025, y nos solicita que revoquemos la Sentencia emitida
por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
San Juan, notificada el 24 de abril de 2025. En el
aludido dictamen, el foro de instancia declaró Con Lugar
la Demanda presentada por el Consejo de Titulares del
Condominio Cobian’s Plaza y Sin Lugar la Reconvención
presentada por el señor Morales, imponiéndole a este
último el pago de $70,681.85 en concepto de cuotas de
mantenimiento, seguro, intereses y penalidades; y
$500.00 de honorarios por temeridad. Por otro lado, el
señor Morales nos solicita que revoquemos la Resolución
emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de San Juan, notificada el 4 de agosto de 2025.
En el referido dictamen, el foro primario declaró No Ha TA2025AP00310 2
Lugar la Moción de Reconsideración presentada por el
apelante.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
CONFIRMAMOS y MODIFICAMOS el dictamen apelado.
I.
El 13 de marzo de 2023, el Consejo de Titulares del
Condominio Cobian’s Plaza (Consejo de Titulares o “parte
apelada”) presentó una Demanda sobre cobro de dinero por
cuotas de mantenimiento vencidas contra el señor
Morales.1 En esencia, alegó que el señor Morales era
dueño del Apartamento número 2104 o PH-4 del Condominio
Cobian’s Plaza. Adujo que, adeudaba la suma de
$38,740.06 por concepto de pagos no devengados de
mantenimiento vencidos, derramas, seguros, intereses y
recargos legales correspondientes. Asimismo, dispuso
que a pesar de realizar gestiones con el apelante para
que pagara, no había satisfecho la cantidad adeuda,
vencida, líquida y exigible. Por tal razón, solicitó el
pago de la suma de $38,740.06, más el embargo preventivo
del Apartamento número 2104.
En respuesta, el 10 de junio de 2023, el señor
Morales presentó su Contestación a la Demanda y
Reconvención.2 Mediante la cual, realizó sus alegaciones
responsivas, en específico, y referente a su dirección,
expresó que el apartamento número 2104 no era su única
dirección conocida por la parte apelada, pues era dueño
de otras unidades en el Condominio Cobian’s Plaza.
Arguyó que no adeudaba al Consejo de Titulares
cantidades por cargos vencidos o por mora y de existir
1 Demanda, entrada núm. 1 del caso núm. SJ2023CV02254, en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 2 Contestación a la Demanda y Reconvención, entrada núm. 12 del caso
núm. SJ2023CV02254, en el SUMAC. TA2025AP00310 3
alguno, los apelados mantenían en su poder dinero que le
pertenecía, lo cual podría cubrirlas. Entre las
defensas afirmativas que levantó, estaban las figuras de
pago y compensación, pues alegó que el Consejo de
Titulares retenía el pago realizado por el seguro MAPFRE
hacía este por los daños sufridos debido al paso del
Huracán María.
En su Reconvención, adujo que el 29 de noviembre de
2018, el Consejo de Titulares aprobó la oferta de
indemnización y pago de MAPFRE bajo la póliza
1600178002704. Arguyó que, como parte de la oferta de
indemnización y pago, la parte apelada retenía la
cantidad de $38,621.00 por el apartamento número 2104 y
$3,166.59 por el apartamento número 1104 ambos siendo
parte de sus propiedades. Alegó que, el Consejo de
Titulares se había negado a desembolsar los fondos, pues
él se había negado a firmar un relevo. A su vez, planteó
que no estaba obligado a firmar el aludido relevo, puesto
que, una vez fijada la cuantía de una pérdida bajo una
póliza, el beneficiario, aunque no estuviese de acuerdo
con la cuantía podía recibirla. Añadió que, debido a la
negativa del Consejo de Titulares al desembolsar el
dinero adeudado, se vio imposibilitado de realizar las
reparaciones necesarias al apartamento 2104. Por tal
razón, solicitó al tribunal que impusiera a la parte
apelada el pago de $100,000.00 por los daños causados
ante la negativa de entregar el dinero de la póliza.
Además, de $250,000.00 por angustias mentales y que se
declarara no ha lugar a la reclamación presentada por el
Consejo de Titulares.
Luego de varios trámites procesales, el 27 de enero
de 2025, el Consejo de Titulares presentó una Moción TA2025AP00310 4
Solicitando se dicte Sentencia Sumaria.3 En esencia,
estableció doce (12) hechos sobre los cuales adujo que
no existía controversia, por lo que, solicitó se dictara
sentencia por la vía sumaria. Alegó que, había quedado
evidenciado que el señor Morales había incumplido con
los pagos de las cuotas de mantenimiento, seguro y
penalidades de los apartamentos número 1104, 2104 y
1405, adeudando la cantidad total de $70,681.85. Alegó
que la razón por la cual retuvo el dinero perteneciente
a la compensación por pérdida bajo la póliza MAPFRE del
apelante sobre los apartamentos número 2104 y 1104, fue
debido a que el propio apelante se negó a firmar un
relevo. Expresó que, la creación del aludido relevo
había sido para contar con evidencia de las gestiones
fiscales y administrativas del Consejo. No obstante,
adujo que, sobre los apartamentos número 1107 y 1405, la
parte apelante no presentó reclamo alguno y firmó de
manera libre y voluntaria el relevo, recibiendo del
mismo modo su compensación.
Del mismo modo, el Consejo de Titulares, arguyó que
la reconvención presentada por el señor Morales se debía
desestimar pues su causa de acción se encontraba
prescrita. Plantearon que, el 29 de noviembre de 2018,
fue aprobada la oferta de Indemnización y Pago de MAPFRE
bajo la póliza 1600178002704 y la reconvención
presentada por el demandado fue realizada el 10 de junio
de 2023. Adujo que, el apelante tenía 30 días o 2 años
para impugnar la oferta de Indemnización y Pago de MAPFRE
ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo)y
no lo hizo, por lo que, su causa de acción estaba
3 Moción Solicitando se Dicte Sentencia Sumaria, entrada núm. 62 del caso núm. SJ2023CV02254, en el SUMAC. TA2025AP00310 5
prescrita. Finalmente, mencionó que el apelante debió
ser sancionado, pues no cumplió con la obligación de
pagar la cuota de mantenimiento establecida en el
Artículo 59 de la Ley Núm. 129-2020, Ley de Condominios
de Puerto Rico, 31 LPRA sec.1923d.
En respuesta, el 17 de febrero de 2025, el señor
Morales presentó su Moción en Oposición a Solicitud de
Sentencia Sumaria.4 En primer lugar, esbozó que la
Demanda presentada por la parte apelada era en torno a
la deuda del apartamento número 2104 y no sobre las
alegadas deudas de otros apartamentos. A su vez, reiteró
su postura en que el Consejo de Titulares retenía de
manera ilegal la cantidad de $41,787.59 en concepto de
indemnización a los apartamentos 1104 y 2104. Alegó
que, no procedía se dictara sentencia sumaria a favor de
la parte apelada pues existían hechos en controversia.
Adujo que firmó los relevos de responsabilidad
correspondientes a los apartamentos número 1107 y 1405,
pues estaba de acuerdo con los montos asignados por
MAPFRE a estos. Sin embargo, que no estaba de acuerdo
que le cobrasen los interés y penalidades que fueron
condonadas a todos los titulares tras el paso del Huracán
María, pues de la Demanda surgía que se intentó cobrar
intereses y penalidades a partir del 2017 hasta el mes
de junio de 2021.
El 13 de marzo de 2025 la parte demandante presentó
su Dúplica a Moción en Oposición a Solicitud de Sentencia
Sumaria.5
4 Moción en Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria, entrada núm. 63 del caso núm. SJ2023CV02254, en el SUMAC. 5 Dúplica a Moción en Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria,
entrada núm. 65 del caso núm. SJ2023CV02254, en el SUMAC. TA2025AP00310 6
Evaluadas las mociones presentadas, el 23 de abril
de 2025, el foro primario emitió una Sentencia mediante
la cual declaró Con Lugar la Demanda presentada por el
Consejo de Titulares y Sin Lugar la Reconvención
mantenimiento, seguro, intereses y penalidades.6 El foro
primario emitió las siguientes determinaciones de hechos
incontrovertidos:
1. El Condominio Cobian´s Plaza fue sometido al Régimen de Propiedad Horizontal por virtud de la escritura número 289, otorgada el 14 de noviembre de 1975 ante el notario Orlin Goble. Entrada 62-1.
2. Morales es titular, hoy día, de los apartamentos 2104, 1405 y 1104. Hecho Estipulado.
3. El 29 de noviembre de 2018, el Consejo aprobó la oferta de indemnización y pago de la Aseguradora MAPFRE, donde se asignó una cantidad de dinero, por daños ocasionados a los apartamentos del Demandado tras el paso del huracán María. Hecho Estipulado.
4. Para el desembolso de las partidas asignadas a cada unidad, el Consejo requirió la firma de un relevo. Entrada 63- 4, Contestación a los Interrogatorios 22, 23, 26.
5. El 13 de diciembre de 2018, Morales firmó el acuerdo y relevo que le fue presentado por el Consejo para recibir el cheque por la indemnización de seguro relacionada al apartamento 1107, que a esa fecha pertenecía a Morales. Entrada 62-2.
6. El 13 de diciembre de 2018, el demandado firmó el acuerdo y relevo que le fue presentado por el Consejo, para recibir el cheque por la indemnización del seguro relacionada a su apartamento 1405 a raíz del paso del Huracán María. Entrada 62-3.
7. Morales se negó a firmar los relevos relacionados a las partidas de indemnización correspondientes a los Apartamentos 1104 y 2104, por lo cual el Consejo no le ha desembolsado los fondos de
6 Sentencia, entrada núm. 66 del caso núm. SJ2023CV02254, en el SUMAC. TA2025AP00310 7
$3,166.59 y $38,621.00, respectivamente, para un total de $41,787.59. Entada 63-4 y 63-5 (solicitando desembolso en concepto de adelanto sin perjuicio de su reclamación contra Mapfre y el Consejo). Entrada 63-1.
8. Morales ya no reside en el apartamento 2104, debido a que desde los estragos del Huracán María el apartamento no está habitable. Entrada 63-1.
9. El 3 de diciembre de 2019, el demandado notificó a la administradora del condominio: “Favor de hacerme entrega de los cheques correspondientes a los aptos. PH-4 y 1104. No firmaré Relevo alguno ya que estoy en Proceso Legal contra MAPHRE por la cuantía.” Entrada 62-3.
10. El 18 de julio de 2022, al demandado, por medio de su representante legal, se le reclamo de pago de lo adeudado al demandante Consejo. Hecho Estipulado.
11. El demandado ha incumplido con su responsabilidad de pagar la cuota de mantenimiento, cuota de seguro y penalidades por el apartamento 1104, adeudando al mes de enero de 2025 la cantidad de $3,600.28. Entrada 62-6.
12. El demandado ha incumplido con su responsabilidad de pagar la cuota de mantenimiento, cuota de seguro y penalidades por el apartamento 2104, adeudando al mes de enero de 2025 la cantidad de $64,143.99. Entrada 62-7.
13. El demandado ha incumplido con su responsabilidad de pagar la cuota de mantenimiento, cuota de seguro y penalidades por el apartamento 1405, adeudando al mes de enero de 2025 la cantidad de $2,937.58. Entrada 62-8.
14. El Demandado ha incumplido con su responsabilidad de pagar la cuota de mantenimiento, cuota de seguro y penalidades por los apartamentos, 1104, 2104 y 1405, adeudando al mes de enero de 2025, la cantidad total de $70,681.85.
En esencia, el Tribunal de Primera Instancia
resolvió que la impugnación sobre la determinación del
Consejo de Titulares para requerir un relevo previo a la
entrega de los cheques de desembolsos aplicables a los
apartamentos, presentada por el señor Morales en la
reconvención estaba prescrita, debido a que, conforme TA2025AP00310 8
dispone el Artículo 65 de la Ley Núm.129-2020, 31 LPRA
sec.1923j, el señor Morales tenía un plazo de 30 días a
2 años para impugnarlo ante el DACo, lo cual no ocurrió.
Del mismo modo, el foro de instancia resolvió que no
procedía la causa de acción sobre daños y perjuicios
presentadas por el apelante en su reconvención debido a
que este último no logró demostrar cuáles fueron los
aludidos daños sufridos a consecuencia de no haber
recibido la indemnización retenida por el Consejo de
Titulares. Por otro lado, concluyó que la parte apelada
logró demostrar que el señor Morales adeudaba la
cantidad $70,681.85 por concepto de cuota de
mantenimiento, seguro, intereses y penalidades conforme
al Artículo 59 de la Ley Núm.129-2020, supra.
Finalmente, determinó que la posición del señor Morales
sobre que no pagó las cuotas de mantenimiento ante el
Consejo de Titulares, pues estos le debían compensar la
cantidad de $41,787.59 que tenían retenidos cuando se
presentó la Demanda, no era temeraria. No obstante,
resolvió que debido a que el apelante no continuó los
pagos de las cuotas una vez se consumó el dinero que
estaba retenido, se denotó pretexto y temeridad
litigiosa por lo que le impuso una sanción de $500.00 en
honorarios por temeridad.
En desacuerdo, el 9 de mayo de 2025, el señor
Morales presentó una Moción en Reconsideración.7 La
aludida moción fue declarada No Ha Lugar por el Tribunal
de Primera Instancia mediante una Resolución notificada
el 4 de agosto de 2025.
7 Moción en Reconsideración, entrada núm. 68 del caso núm. SJ2023CV02254, en el SUMAC. TA2025AP00310 9
Aún inconforme, el 3 de septiembre de 2025, el
apelante presentó el recurso de epígrafe y formuló los
siguientes señalamientos de error:
ERRÓ EL TPI AL RECHAZAR LA DEFENSA DE COMPENSACIÓN Y AL IMPUTAR TEMERIDAD SOBRE LA PREMISA ERRÓNEA DE QUE SE “CONSUMIERON” LOS $41,787.59 RETENIDOS.
ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA EN EL CÓMPUTO DE LA DEUDA DESCANSANDO EN PARTIDAS CORRESPONDIENTES A OTRAS UNIDADES CUANDO LA DEMANDA ERA EN CUANTO A LA UNIDAD 2104.
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DICTAR SENTENCIA SUMARIA CUANDO EXISTIÁN CONTROVERSIAS MATERIALES EN DISPUTA.
El 3 de octubre de 2025, el Consejo de Titulares
presentó su alegato en oposición.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procedemos a resolver el recurso de epígrafe. Veamos.
II.
-A-
En nuestro ordenamiento, el mecanismo
de sentencia sumaria procura, ante todo, aligerar la
adjudicación de aquellos casos en los cuales no existe
una controversia de hechos real y sustancial que exija
la celebración de un juicio en su fondo. Rodríguez
García v. UCA, 200 DPR 929 (2018). Este mecanismo, está
instituido en la Regla 36 de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, R. 36, y su función esencial es el permitir
que, en aquellos litigios de naturaleza civil, una parte
pueda mostrar, previo al juicio, que tras las partes
contar con la evidencia que ha sido debidamente
descubierta, no existe una controversia material de
hecho que deba ser dirimida en un juicio plenario; y
que, por tanto, el tribunal está en posición de aquilatar TA2025AP00310 10
esa evidencia para disponer del caso ante sí. Rodríguez
Méndez, et als v. Laser Eye, 195 DPR 769 (2016).
La solicitud de sentencia sumaria puede ser
interpuesta por cualquiera de las partes que solicite un
remedio por medio de una moción fundamentada en
declaraciones juradas o en aquella evidencia que
demuestre la inexistencia de una controversia sustancial
de hechos esenciales y pertinentes. Regla 36.2 de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.2. Por
consiguiente, se dictará sentencia sumaria, si las
alegaciones, deposiciones, contestaciones a
interrogatorios y admisiones ofrecidas, junto a
cualquier declaración jurada que se presente, si alguna,
demostrasen que no hay controversia real y sustancial
sobre algún hecho esencial y pertinente y que; como
cuestión de derecho, procediese hacerlo. Regla 36.3(e)
de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(e);
SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414
(2013).
En cuanto a los hechos esenciales y pertinentes a
los que se refieren el precitado cuerpo de Reglas, es
conocimiento que estos son los que se conocen como hechos
materiales. Regla 36.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V, R. 36.1. Al respecto, un hecho material es aquel
que puede afectar el resultado de la reclamación de
acuerdo con el derecho sustantivo aplicable. Además, la
controversia sobre el hecho material tiene que ser
real. Esto es, que una controversia no es siempre real
o sustancial o genuina. Por ello, la controversia
deberá ser de una calidad suficiente como para que sea
necesario que un juez la dirima a través de un juicio
plenario. Regla 36.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA TA2025AP00310 11
Ap. V, R. 36.1; Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200,
213-214 (2010).
En lo particular, la Regla 36.3 de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3, detalla el procedimiento
a seguir por las partes al momento de solicitarle al
tribunal que dicte sentencia sumariamente a su favor. A
esos efectos, la mencionada regla establece que una
solicitud a su amparo, deberá incluir lo siguiente: (1)
una exposición breve de las alegaciones de las partes;
(2) los asuntos litigiosos o en controversia; (3) la
causa de acción, reclamación o parte respecto a la cual
es solicitada la sentencia sumaria; (4) una relación
concisa, organizada y en párrafos enumerados de todos
los hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no
hay controversia sustancial, con indicación de los
párrafos o las páginas de las declaraciones juradas u
otra prueba admisible en evidencia donde se establecen
estos hechos, así como de cualquier otro documento
admisible en evidencia que se encuentre en el expediente
del tribunal; (5) las razones por las cuales debe ser
dictada la sentencia, argumentando el derecho aplicable;
y (6) el remedio que debe concederse. Regla 36.3(a) (1-
6) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(a) (1-
6).
Por otro lado, la parte que se oponga a que se
dicte sentencia sumaria deberá controvertir la prueba
presentada por la parte que la solicita. Para ello,
deberá presentar su contestación a la moción
de sentencia sumaria dentro del término de veinte (20)
días de su notificación. Dicho escrito, además de
cumplir con los mismos requisitos con los que tiene que
cumplir el proponente, deberá contener: TA2025AP00310 12
[…]
(b) […]
(2) [U]na relación concisa y organizada, con una referencia a los párrafos enumerados por la parte promovente, de los hechos esenciales y pertinentes que están realmente y de buena fe controvertidos, con indicación de los párrafos o las páginas de las declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se establecen los mismos, así como de cualquier otro documento admisible en evidencia que se encuentre en el expediente del tribunal;
(3) una enumeración de los hechos que no están en controversia, con indicación de los párrafos o las páginas de las declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se establecen estos hechos, así como de cualquier otro documento admisible en evidencia que se encuentre en el expediente del tribunal;
(4) las razones por las cuales no debe ser dictada la sentencia, argumentando el derecho aplicable. Regla 36.3 (b) (1- 4)), 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(b) (1-4).
Ahora bien, cuando se presente una moción
de sentencia sumaria y se sostenga en la forma que
establece la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, la
parte contraria no podrá descansar solamente en las
aseveraciones o negaciones contenidas en sus
alegaciones; sino que dicha parte estará obligada a
contestar en forma tan detallada y específica como lo
haya hecho la parte promovente. De no hacerlo así, se
dictará la sentencia sumaria en su contra, si
procede. Regla 36.3(c) de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V, R. 36.3(c). Por tanto, el oponente deberá
controvertir la prueba presentada con evidencia
sustancial y no podrá simplemente descansar en sus
alegaciones. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 199 DPR
66 (2018). TA2025AP00310 13
Quiere decir que, para derrotar una solicitud
de sentencia sumaria, la parte opositora deberá
presentar contradeclaraciones juradas y
contradocumentos que pongan en controversia los hechos
presentados por el promovente. Ramos Pérez v.
Univisión, supra, pág. 215. Si el oponente no
controvierte los hechos propuestos de la forma en que lo
requiere la Regla aplicable, tales hechos se podrán
considerar como admitidos y se dictará la sentencia en
su contra, si procediese. Roldán Flores v. M. Cuebas,
Inc., supra. De igual forma, si la parte contraria no
presenta su contestación a la sentencia sumaria en el
término reglamentario provisto, se entenderá que la
moción de sentencia sumaria quedó sometida para la
consideración del tribunal. Regla 36.3 de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, Regla 36.3.
Por último, es preciso recordar que nuestro Máximo
Foro ha dispuesto que, como Tribunal de Apelaciones, nos
encontramos en igual posición que el Tribunal de Primera
Instancia para evaluar la procedencia o no de conceder
una solicitud de sentencia sumaria. Meléndez González
et al. v M. Cuebas, 193 DPR 100, 122 (2015). A tales
efectos, nuestra revisión será una de novo y el análisis
que realizaremos se regirá por las disposiciones
contenidas en la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra,
y su jurisprudencia interpretativa.
Por ello, de entender que procede revocar
una sentencia sumaria, debemos indicar cuáles hechos
esenciales y pertinentes están en controversia, e
igualmente decir cuáles están incontrovertidos. Por el
contrario, si encontramos que los hechos materiales
realmente están incontrovertidos, nuestra revisión se TA2025AP00310 14
limitará a revisar de novo si procedía en derecho su
concesión. Es decir, si el Tribunal de Primera
Instancia aplicó correctamente el derecho o no. Íd,
págs. 118-119.
-B-
La parte promovente de una acción de cobro de dinero
sólo tiene que demostrar la existencia de una deuda
válida, que la misma no se ha pagado, que es la persona
o entidad acreedora, y que la persona o entidad demandada
es su deudora. General Electric v. Concessionaires,
Inc., 118 DPR 32, 43 (1986). Asimismo, deberá probar
que la deuda que reclama es líquida, vencida y exigible.
Ramos y otros v. Colón y otros, 153 DPR 534, 546 (2001);
Rivera Rodríguez & Co. v. Lee Stowell, etc., 133 DPR
881, 900 (1993).
Una deuda se considera “líquida” cuando la suma de
dinero que se adeuda es “cierta” y “determinada”. Ramos
y otros v. Colón y otros, supra, citando a M.A. Del Arco
Torres y M. Pons González, Diccionario de Derecho Civil,
Navarra, Ed. Aranzadi, 1984, T. II, pág. 168; Freeman v.
Tribunal Superior, 92 DPR 1, 25 (1965); véase, además,
Rivera Rodríguez & Co. v. Lee Stowell, etc., supra. Por
otra parte, la deuda es “exigible” cuando está vencida
y, por lo tanto, puede demandarse el cumplimiento de la
obligación. Guadalupe v. Rodríguez, 70 DPR 958, 966
(1950).
Una vez probado que existe una obligación de pago,
la prueba de extinción de una obligación le corresponde
al que se opone. Véanse, Cochón v. Correa, 32 DPR 734
(1924); Art. 1168 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3261. TA2025AP00310 15
-C-
La compensación ocurre cuando dos personas, por
derecho propio, son recíprocamente acreedoras y deudoras
entre sí. Artículo 1144 del Código Civil de Puerto Rico
2020 (Código Civil), 31 LPRA sec. 9221. El efecto que
tiene la compensación es extinguir una o más deudas “…en
la cantidad concurrente, aunque no tengan conocimiento
de ella ni el acreedor ni el deudor”. Id. El Tribunal
Supremo ha expresado que bajo la figura de compensación
“[c]ada uno de los acreedores se paga reteniendo lo que
debe”. Ramos v. Caparra Dairy, Inc., 116 DPR 60, 65
(1985).
El Artículo 1145 del Código Civil, 31 LPRA 9222,
establece los requisitos para que se configure la
compensación. En específico, el artículo establece que:
(a) cuando cada una de las personas obligadas lo está principalmente, y es, a la vez, acreedora principal de la otra;
(b) ambas deudas consisten en una cantidad de dinero o, si las cosas debidas son fungibles, de la misma especie y la misma calidad, cuando esta se ha designado;
(c) ambas deudas son líquidas, vencidas y exigibles;
(d) sobre ninguna de ellas hay suspensión de pago o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor;
y (e) no existe una prohibición legal.
-D-
El Artículo 2 de la Ley de Condominios de Puerto
Rico (Ley de Condominios), Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA
sec. 1921a, establece que, la ley se aprobó con el
propósito, entre otros, de viabilizar la propiedad
individual sobre un apartamento, que forma parte de un
edificio o inmueble sometido al Régimen de Propiedad TA2025AP00310 16
Horizontal. A su vez, provee mecanismos para los
conflictos inevitables que surgen del modus vivendi bajo
un régimen de propiedad horizontal. Srio. DACo v. J.
Condóminos C. Martí, 121 DPR 807, 814 (1988). Además,
dispone la creación de un marco organizacional de un
gobierno interno y canalización de los problemas de la
vida comunitaria. Íd., pág. 815. La ley detalla el
marco organizacional del gobierno interno, cuyo
organismo rector y deliberativo es el Consejo de
Titulares que a su vez rige, según la Ley de Propiedad
Horizontal, la escritura matriz y el reglamento. Íd.
Conforme el Artículo 59 de la Ley de Condominios,
31 LPRA sec. 1923d, los titulares de los apartamentos
del inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal
vienen obligados a contribuir, de manera proporcional,
a los gastos de administración, conservación y
reparación de los elementos comunes generales del
inmueble, los elementos comunes limitados y los que sean
legitimante acordados. El precitado artículo establece
que:
En aquellos casos donde un condominio comparta el uso de áreas o instalaciones de acceso, seguridad, recreativas, educativas, de servicios o de otro tipo para que sus titulares y residentes las usen en común con otros condominios, urbanizaciones y/u otros proyectos o áreas de desarrollo, el Consejo de Titulares del referido condominio contribuirá a los gastos de operación, mantenimiento, seguridad, reparación, pago de utilidades y servicios, seguros y otros relacionadas con dichas áreas e instalaciones, según las disposiciones que se establezcan para ello en la escritura matriz del condominio[.]… Íd.
A raíz de esta disposición, ningún titular podrá
librarse de contribuir a los gastos antes mencionados
independientemente de si renunció al uso o disfrute de TA2025AP00310 17
los elementos comunes, si abandonó la unidad que le
pertenezca, si presentó una reclamación administrativa
o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de
Directores por hechos relacionados a la administración
o el mantenimiento de las áreas comunes, excepto cuando
el tribunal o organismo administrativo así lo autorice.
Íd.
Del mismo modo, el Artículo 59 de la Ley de
Condominios, supra, faculta a la administración del
inmueble, en las instancias en las cuales un titular no
contribuya a los gastos comunes, a cobrar una penalidad
del diez por ciento de la cuota que no ha sido satisfecha
si transcurren quince días del vencimiento de la
mensualidad. Íd. Si el incumplimiento por parte del
titular excede de tres o más plazos, se podrá imponer
una penalidad adicional equivalente al uno por ciento
mensual del total adeudado. Íd.
Por otro lado, los Artículos 65 y 66 de la Ley de
Condominios, así como la Regla 23 del Reglamento de
Condominios, Reglamento Núm. 9386 de 6 de junio de 2022,
conceden jurisdicción primaria y exclusiva al DACo para
conocer y adjudicar acciones de impugnación que radiquen
los titulares de un condominio en que haya al menos una
unidad destinada a vivienda contra los acuerdos,
omisiones, o actuaciones de la Junta de Directores, del
administrador interino, del presidente y el secretario,
concernientes a la administración del inmueble y su
escritura matriz y reglamento. Ley Núm. 129-2020, 31
LPRA secs. 1923j-1923k; Reglamento de Condominios,
Reglamento Núm. 9386 de 6 de junio de 2022.
Así pues, el Artículo 65 de la Ley de Condominios
establece que estos acuerdos, omisiones, o actuaciones TA2025AP00310 18
podrán ser impugnados por los titulares en los
siguientes supuestos:
a. cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio;
b. cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular;
c. cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra. Art. 65 de la Ley Núm. 129- 2020, supra.
Sobre el término disponible para el ejercicio de
esta acción ante el DACo, el Artículo 65 dispone lo
siguiente:
Para todo tipo de impugnación se tendrán treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación.
En el caso de que la acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares, constituyan violaciones a las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años. El término se computará a partir de la fecha en que se tomó la acción, omisión o acuerdo si fue en la presencia del titular o a partir de la notificación de este si no fue en su presencia. El acuerdo tiene que haberse notificado conforme a las disposiciones de esta Ley. (Énfasis Nuestro) Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, supra.
-E-
La Regla 44.1(d) de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V, R. 44.1(d), faculta a los tribunales a imponer el
pago de una cuantía por concepto de honorarios de
abogado. TA2025AP00310 19
Una vez un tribunal determina que se ha incurrido
en temeridad, está obligado a imponer a la parte que así
haya actuado el pago de cierta cantidad de dinero en
concepto de honorarios de abogado. A tal fin, la Regla
44.1 (d) de Procedimiento Civil, supra, dispone como
sigue:
(d) Honorarios de abogado - En caso de que cualquier parte o su abogado o abogada haya procedido con temeridad o frivolidad, el tribunal deberá imponerle en su sentencia al responsable el pago de una suma por concepto de honorarios de abogado que el tribunal entienda correspondan a tal conducta. En caso de que el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, sus municipios, agencias o instrumentalidades haya procedido con temeridad o frivolidad, el tribunal deberá imponerle en su sentencia una suma por concepto de honorarios de abogado, excepto en los casos en que esté expresamente exento por ley del pago de honorarios de abogado.
El concepto de temeridad es uno amplio. Torres
Montalvo v. García Padilla, 194 DPR 760 (2016).
La temeridad constituye aquel patrón de conducta que
lleva a una de las partes a incurrir en los gastos de un
litigio cuya controversia pudo haberse resuelto fuera de
los tribunales. Blás v. Hosp. Guadalupe, 146 DPR 267
(1998); Torres Ortiz v. ELA, 136 DPR 556 (1994); Elba
ABM v. UPR, 125 DPR 294 (1990). Una parte ha incurrido
en temeridad cuando está presente alguna de las
siguientes circunstancias: 1) contestar una demanda y
negar responsabilidad total; 2) defenderse
injustificadamente de la acción en su contra; 3) creer
que la cantidad reclamada es exagerada y que tal sea el
único motivo por el cual se opone a las alegaciones del
demandante, pudiendo limitar la controversia a la
fijación de la correspondiente cuantía; 4) incurrir en
un litigio del cual prima facie se desprende su TA2025AP00310 20
responsabilidad; y, 5) negar un hecho cuya veracidad
conste. Blás v. Hosp. Guadalupe, supra; Fernández v.
San Juan Cement Co., Inc., 118 DPR 713 (1987).
El propósito de este mecanismo es penalizar al que
con su conducta ha obligado a la parte adversa en un
litigio a incurrir en gastos y con ello le ha causado
innecesariamente molestias e inconvenientes. S.L.G.
Flores-Jiménez v. Colberg, 173 DPR 843, 867
(2008); Rivera v. Tiendas Pitusa, Inc., 148 DPR 695, 702
(1999). Persigue imponer una penalidad a un litigante
perdidoso que, por su terquedad, obstinación, contumacia
e insistencia en una actitud desprovista de fundamentos,
obliga a la otra parte, innecesariamente, a asumir las
molestias, gastos, trabajo e inconveniencias de un
pleito. Montalvo v. García Padilla, supra, citando
a Andamios de PR v. Newport Bonding, 179 DPR 503, 520
(2010).
En fin, la temeridad es una conducta que afecta el
buen funcionamiento de los tribunales y la
administración de la justicia. Montalvo v. García
Padilla, supra. La imposición del pago de honorarios de
abogado, de conformidad con la Regla 44.1 de
Procedimiento Civil, supra, supone que el tribunal haga
una determinación de temeridad.
El juzgador tendrá que adjudicar el monto
correspondiente al grado de temeridad desplegado por el
actor. Ello, mediante el ejercicio de su sano
juicio. Así, la determinación que en su día emita sólo
será objeto de revisión si ha mediado abuso de discreción
en el ejercicio de su ministerio. Colón Santos v. Coop.
Seg. Múlt. PR, 173 DPR 170 (2008); Blás v. Hosp. TA2025AP00310 21
Guadalupe, supra; Fernández v. San Juan Cement
Co., supra.
III.
Mediante el presente recurso la parte apelante nos
solicita que revoquemos la Sentencia emitida el 23 de
abril de 2025 por el Tribunal de Primera Instancia y la
Resolución emitida el 4 de agosto de 2025. Mediante la
cual, declaró Con Lugar la Demanda instada por el Consejo
de Titulares y Sin Lugar la Reconvención del señor
Morales, condenándolo a pagar $70,681.85, cuya suma
acumula intereses a razón de la tasa legal (8.75%) a
partir de la notificación de esta sentencia hasta su
saldo. A su vez, le impuso honorarios por temeridad por
la cuantía de $500.00, más costas.
En el caso de autos, el apelante planteó tres
señalamientos de error. A continuación, comenzamos
examinando el tercer señalamiento de error, dado que,
como foro apelativo debemos examinar, si la solicitud de
remedio sumario, así como su oposición cumplen con los
requisitos de forma que establece la Regla 36 de
Procedimiento Civil, supra. Por lo tanto, luego de
revisar la moción de sentencia sumaria instada por el
Consejo de Titulares, como su oposición, este Foro
concluye que los escritos cumplieron con los requisitos
de forma codificados en la Regla 36 de Procedimiento
Civil, supra.
A su vez, retomando la función de novo que nos
corresponde asumir al verificar la moción de sentencia
sumaria que el foro primario tuvo ante sí, acogemos como
hechos incontrovertidos las determinaciones de hechos
formuladas por el foro primario en el dictamen apelado
con excepción de las determinaciones número 11, 13 y 14. TA2025AP00310 22
Por consiguiente, hacemos formar las restantes
determinaciones de hechos parte de la presente
determinación. Sin embargo, no acogemos las
determinaciones de hechos número 11, 13 y 14, en la
medida en que se refieren a las alegadas deudas
correspondientes a apartamentos que no fueron parte de
la Demanda.
Siguiendo la misma línea, en el segundo
señalamiento de error, la parte apelante alega que
incidió el foro primario en el cómputo de la deuda
descansando en partidas correspondientes a otras
unidades cuando la Demanda era en cuanto a la unidad
número 2104.
Según surge del expediente, la parte apelada
presentó una Demanda sobre cobro de dinero por cuotas de
mantenimiento vencidas del apartamento número 2104.8 Por
su lado, el apelante realizó sus alegaciones responsivas
y presentó una Reconvención, en la cual planteó que el
apartamento número 2104 no era su única dirección
conocida por la parte apelada, pues era dueño de otras
unidades en el Condominio Cobian’s Plaza, entre ellas
del apartamento número 1104.9 A su vez, adujo en su
reconvención que, como parte de la oferta de
indemnización y pago, la apelada retenía la cantidad de
$38,621.00 por el apartamento número 2104 y $3,166.59
por el apartamento número 1104 ambos siendo de su
propiedad.
De una lectura de las alegaciones formuladas por
las partes, las propiedades por las cuales existía una
8 Véase, Demanda, entrada núm. 1 del caso núm. SJ2023CV02254, en el SUMAC. 9 Véase, Contestación a la Demanda y Reconvención, entrada núm. 12
del caso núm. SJ2023CV02254, en el SUMAC. TA2025AP00310 23
controversia eran las unidades número 2104 y 1104. Sin
embargo, el apartamento número 1104 fue mencionado por
el apelante, solamente con el propósito de reclamar el
seguro. Mientras que, el apartamento número 2104 fue el
único por el cual el Consejo de Titulares presentó una
Certificación de Deuda.
Por lo que, incidió el foro primario al emitir una
Sentencia en la cual formuló determinaciones de hecho
haciendo referencia a una alegada deuda por los
apartamentos número 1104 y 1405. Sobre dichos
apartamentos, la parte apelada no realizó alegaciones de
deuda, ni solicitó enmendar su demanda para incluirlas.
Consecuentemente, el foro primario estaba impedido de
sumar a la cantidad final adeudada, la supuesta deuda de
$3,600.28 por el apartamento número 1104, y $2,937.58
por la unidad número 1405. Por ello, la responsabilidad
del apelante de pagar la cuota de mantenimiento, seguro
y penalidad por el apartamento número 2104, adeudado al
mes de enero de 2025, debía ser por la cantidad total de
$64,143.99.
Finalmente, el señor Morales alega que incidió el
foro primario al rechazar la defensa de compensación e
imputarle temeridad sobre la premisa errónea sobre que
se “consumieron” los $41,787.59 retenidos por la parte
apelada. No le asiste razón. Veamos.
En nuestro ordenamiento jurídico, la figura de la
compensación ocurre cuando dos personas, por derecho
propio, son recíprocamente acreedoras y deudoras entre
sí. El efecto que tiene la compensación es extinguir
una o más deudas en la cantidad concurrente, aunque no
tengan conocimiento de ella ni el acreedor ni el deudor. TA2025AP00310 24
De la misma forma, el Artículo 59 de la Ley de
Condominios, supra, establece que los titulares de los
apartamentos del inmueble sometido al Régimen de
Propiedad Horizontal vienen obligados a contribuir, de
manera proporcional, a los gastos de administración,
conservación y reparación de los elementos comunes
generales del inmueble, los elementos comunes limitados
y los que sean legitimante acordados. A raíz de esta
disposición, ningún titular podrá librarse de contribuir
a los gastos antes mencionados, independientemente de si
renunció al uso o disfrute de los elementos comunes, si
abandonó la unidad que le pertenezca, si presentó una
reclamación administrativa o judicial contra el Consejo
de Titulares o la Junta de Directores por hechos
relacionados a la administración o el mantenimiento de
las áreas comunes, excepto cuando el tribunal o
organismo administrativo así lo autorice.
Por otro lado, la temeridad constituye aquel patrón
de conducta que lleva a una de las partes a incurrir en
los gastos de un litigio cuya controversia pudo haberse
resuelto fuera de los tribunales. El juzgador de los
hechos tendrá que adjudicar el monto correspondiente al
grado de temeridad desplegado por el actor, mediante el
ejercicio de su sano juicio. Así, la determinación que
en su día emita sólo será objeto de revisión si ha
mediado abuso de discreción en el ejercicio de su
ministerio.
En el caso ante nuestra consideración, el foro
primario falló en contra del apelante concluyendo que no
había realizado los pagos de la cuota de mantenimiento,
seguro, intereses y penalidades, conforme dispone el TA2025AP00310 25
Artículo 59 de la Ley de Condominios, supra.10 A su vez,
concluyó que si bien era cierto que al momento de la
presentación de la Demanda la posición del apelante no
era temeraria, luego de consumidos los $41,787.59 y
debido a que el apelante no continuó realizando los pagos
adeudados, quedó denotada la temeridad litigiosa del
señor Morales.
Por consiguiente, concluimos que no incidió el
Tribunal de Primera Instancia, puesto que, después de
presentada la reclamación y luego de haberse consumido
los $41,787.59, el apelante continuó incumpliendo con
los pagos de la cuota de mantenimiento, seguro,
intereses y penalidades conforme lo requiere el Artículo
59 de la Ley de Condominios, supra, demostrando a su vez
pretexto y temeridad litigiosa.
IV.
Por los fundamentos que nos anteceden, CONFIRMAMOS
y MODIFICAMOS el dictamen apelado, a los fines de reducir
a $64,143.99 la cantidad total de la deuda al mes de
enero de 2025 por el apartamento 2104.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
10Véase, Sentencia, entrada núm. 66 del caso núm. SJ2023CV02254, en el SUMAC.