EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Asociación de Condómines Condominio Balcones de Santa María Certiorari Demandante-Recurrida 2001 TSPR 116 v. 154 DPR ____ Los Frailes, S.E. et al. Demandada-Peticionaria
Número del Caso: CC-1997-736
Fecha: 21/agosto/2001
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional I
Juez Ponente: Hon. Ramos Buonomo
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Eduardo A. Betancourt
Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Ricardo Collazo Suarez
Materia:
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Asociación de Condómines Condominio Balcones de Santa María
Demandante Recurrida
v. CC-1997-736
Los Frailes, S.E. et al.
Demandada Peticionaria
Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora NAVEIRA DE RODÓN
San Juan, Puerto Rico, a 21 de agosto de 2001
Los Frailes S.E. (en adelante Los Frailes) recurre ante
este Tribunal mediante recurso de certiorari de una sentencia
del Tribunal de Circuito de Apelaciones (en adelante Tribunal
de Circuito). Dicho foro resolvió que la obligación por el
pago de los gastos de administración y conservación,
comúnmente conocidos como cuota de mantenimiento, del titular
original de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad
Horizontal surge desde la fecha en la cual dicho inmueble es
sometido al régimen. Como resultado, el titular original o
administrador interino es responsable por el pago de las
cuotas de mantenimiento de aquellos apartamentos en los
cuales éste aparezca como dueño y que no hayan sido
enajenados o individualizados como finca independiente, aun
cuando éstos no estén físicamente construidos.
I El condominio Balcones de Santa María es un inmueble
compuesto de ciento veintiséis (126) apartamentos
residenciales distribuidos en diez (10) edificios tipo “walk
up”. La construcción del mismo comenzó en 1988 y fue
progresando paulatinamente.
El 21 de diciembre de 1989, la Administración de
Reglamentos y Permisos (en adelante ARPE) otorgó permisos de
uso para los primeros edificios terminados, integrados por
dieciocho (18) apartamentos. Según fue progresando la
construcción, ARPE concedió los permisos de uso
correspondientes a cada apartamento, otorgándose el último
permiso el 8 de mayo de 1991.
El inmueble fue sometido al Régimen de Propiedad
Horizontal, mediante inscripción de su escritura matriz en el
Registro de la Propiedad, el 28 de diciembre de 1989. Con el
otorgamiento de la escritura de constitución del Régimen, Los
Frailes asumió la administración interina del condominio.
Durante su administración, Los Frailes pagó al condominio el
mantenimiento correspondiente a los apartamentos de los
cuales era titular desde la fecha en que se emitieron los
respectivos permisos de uso para cada apartamento hasta que
los mismos fueron vendidos.
A principios de 1990, un grupo de titulares residentes
de los dos edificios terminados para ese momento, solicitó a
la administración interina que contratara los servicios de un
guardia de seguridad, a lo cual Los Frailes accedió.1
El 2 de enero de 1990 Los Frailes dio instrucciones al
Banco Popular de Puerto Rico (en adelante Banco), entidad que
brindó financiamiento al proyecto, para que al cierre de la
venta de cada apartamento retuviese dos mensualidades de
1 El costo de los guardias de seguridad del condominio estaba incluido en el presupuesto mensual sugerido de la administración interina, a un costo de $3,899.70. cuotas mantenimiento, equivalentes a $128.00, para
depositarlas en una cuenta de ahorros en dicho Banco, con el
propósito de iniciar el fondo de reserva requerido en el
capítulo 12 del Reglamento del Condominio.
A pesar de dichas instrucciones, el Banco solamente
retuvo para el fondo de reserva la cantidad de $64.00 de cada
uno de los ciento dieciséis (116) compradores a los cuales
brindó financiamiento. Esta acción resultó en una
deficiencia de $7,424.00 en la referida cuenta. Surge del
testimonio del perito de la demandada que dichos fondos
fueron depositados en la cuenta operacional de Los Frailes.
Entretanto los dueños de apartamentos celebraron una
Asamblea Extraordinaria y eligieron una Junta de Directores,
la cual Los Frailes se negó a aceptar. La Junta inició
entonces un procedimiento administrativo ante el Departamento
de Asuntos del Consumidor (en adelante DACO), el cual resultó
en una orden para que Los Frailes transfiriera la
administración del condominio a la Junta de Directores
electa. El 12 de octubre de 1991 la Junta de Directores
asumió la administración definitiva del condominio.
El 8 de abril de 1992, DACO determinó que Los Frailes
omitió pagar cuotas de mantenimiento durante su
administración, le impuso sanciones y una multa
administrativa. Los Frailes solicitó reconsideración de
dicha determinación. DACO entonces determinó que el caso era
uno de cobro de dinero que debía ser llevado ante el
Tribunal.
Así las cosas, el 27 de octubre de 1992, la Asociación
de Condómines2 del Condominio Balcones de Santa María (en
2 Utilizamos el vocablo ‘condómines’ únicamente al referirnos al nombre oficial de la asociación. Cuando no es este el caso, utilizamos el término ‘condóminos’ por ser el correcto. adelante Asociación) instó una demanda en cobro de dinero
ante el Tribunal de Primera Instancia, reclamando las
siguientes partidas: (1) $19,370 por concepto de dineros
alegadamente mal utilizados en el pago de seguridad del
condominio; (2)$1,000 por gastos de mantenimiento de las
áreas comunales y de piscina; (3) $7,424 por alegadas
deficiencias en el fondo de reserva del condominio y; (3)
$69,440 por cuotas de mantenimiento dejadas de pagar por Los
Frailes.
El tribunal de instancia dictó una sentencia mediante la
cual declaró con lugar la demanda por todas las partidas
reclamadas. Los Frailes apeló esta sentencia ante el
Tribunal de Circuito. Éste confirmó la sentencia del
tribunal de instancia en todos sus términos,3 excepto en la
responsabilidad por honorarios de abogado, ya que dicho foro
determinó que Los Frailes no fue temeraria. De esta
sentencia recurrió Los Frailes ante nos, señalando que:
Erró el ilustrado foro apelativo:
a. al concluir que la desarrolladora demandada est[á] obligada a pagar el mantenimiento correspondiente a apartamentos no construidos;
b. al determinar que la desarrolladora está obligada a pagar al condominio ciertas cantidades no depositadas en la cuenta de reserva comunal por el banco que estuvo obligado a hacerlo; y
c. al responsabilizar a la desarrolladora con gastos de vigilancia y seguridad del condominio incurridos durante la administración interina.4
Decidimos expedir el recurso y concedimos a la parte
recurrida diez (10) días para presentar su alegato. Dicha
3 No obstante, el Tribunal de Circuito devolvió el caso al tribunal de instancia, ya que determinó que de la sentencia del tribunal apelado no surgía con claridad de qué manera se había computado la responsabilidad de Los Frailes por concepto de cuotas de mantenimiento, ni tampoco el por ciento de participación que le correspondía a Los Frailes en los gastos comunes del inmueble. Esta información tampoco surgía de la escritura matriz del condominio que obraba en los autos del Tribunal de Circuito, ya que ésta estaba incompleta. parte ha comparecido, y con el beneficio de sus argumentos
procedemos a resolver.
II
Como ya expresáramos, la controversia principal que
plantea este recurso es determinar si el titular de un
apartamento proyectado y no construido está en la obligación
legal de contribuir a los gastos comunes del condominio
mediante el pago de cuotas de mantenimiento.
Para someter un inmueble al régimen de propiedad
horizontal la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm, 104 de 23
de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. secs. 1291 y
siguientes (en adelante Ley de Propiedad Horizontal), exige
que se haga constar la voluntad de los titulares en escritura
pública y la inscripción de ésta en el Registro de la
Propiedad, 31 L.P.R.A. sec. 1291. Por tanto, para resolver
la controversia que nos ocupa debemos atender en primer lugar
la interrogante de si un edificio proyectado y no comenzado a
fabricar es susceptible de constitución en el régimen de
propiedad horizontal mediante inscripción en el Registro de
la Propiedad, ya que si no pudiese constituirse el régimen en
un edificio meramente proyectado y no construido, no cabe
hablar de responsabilidad alguna por concepto de cuotas de
mantenimiento.
En cuanto a la inscripción de los apartamentos de un
condominio, el Art. 82 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A.
sec. 2303, establece que éstos “se inscribirán separadamente,
con número distinto, con sujeción a las leyes especiales
sobre la materia”. En cuanto a este particular, la Ley de
Propiedad Horizontal establece en su Art. 27 que “mientras
4 Petición de certiorari, pág. 4. las obras no estén comenzadas sobre el suelo respectivo, no
podrá inscribirse éste como finca filial o independiente.” 31
L.P.R.A. sec. 1292e. Quiere esto decir que de acuerdo con la
Ley Hipotecaria y la Ley de Propiedad Horizontal, un
apartamento proyectado ubicado en un inmueble aún no
comenzado a construir no puede ser objeto de inscripción.
No obstante, los comentaristas están de acuerdo en que
la Ley de Propiedad Horizontal vigente, aunque no permite la
inscripción de un apartamento meramente proyectado, sí
permite que un edificio proyectado se someta al Régimen de
la Propiedad. En este sentido, Vázquez Bote señala que:
“...solamente es Puerto Rico, con Brasil, el país que admite un edificio proyectado como fundamento fáctico de la propiedad horizontal.”5
Godreau opina que “la delimitación del espacio aéreo por
medio de un diseño arquitectónico concretado en unos planos
específicos, junto con las correspondientes autorizaciones y
permisos de las agencias concernidas, constituye un bien de
valor económico significativo. De ahí que la ley permita la
inscripción del edificio proyectado, independientemente de
que la construcción del inmueble haya comenzado.”6.
En apoyo a su posición, Godreau explica que aunque la
redacción del Art. 257 de la Ley de Propiedad Horizontal
parece indicar que es necesaria la existencia real del
edificio o la estructura para someter el inmueble al régimen,
5 Eduardo Vázquez Bote, Prolegómenos al régimen de la horizontalidad en el derecho puertorriqueño, Rev. Jur. UIA, Vol 12, 1977-78. Pág. 80. 6 Michel J. Godreau, El Condominio, San Juan, 1992, pág. 55. 7 El Art. 25 de la Ley dispone que “la inscripción de lo construido en el terreno se llevará a efecto en la finca en que aparezca inscrito y se denominará finca matriz” 31 L.P.R.A. sec. 1292c. otras disposiciones de la Ley llevan a la conclusión de que
tal interpretación no es acertada. Específicamente este
autor señala que el Art. 26 de la Ley de Propiedad Horizontal
establece que “al inscribirse el inmueble en la finca matriz
se expresarán las obras en proyecto, las comenzadas y las
realizadas según sea el caso.” 31 L.P.R.A. sec. 1292d
(Énfasis suplido.) Por otra parte, el Art. 28 indica que
“las obras en proyecto o comenzadas, que hayan sido objeto de
inscripción bajo esta ley... deberán declararse a su
terminación en escritura pública.” 31 L.P.R.A. sec. 1292f.
Fundamentándose en estas disposiciones, Godreau concluye que
“la ley contempla, pues, la posibilidad de inscribir un
edificio proyectado”.8
Por su parte, Vázquez Bote también admite la posibilidad
de constituir propiedad horizontal en un inmueble meramente
proyectado, señalando lo siguiente:
El cubo de aire, polígono regular o irregular, que expresa el vuelo o columna sobre la superficie del suelo, puede quedar perfectamente delimitado como cosa...9
y más adelante concluye diciendo:
Ese cubo de aire es una realidad del mundo exterior, susceptible de ser apropiada... [L]uego el cubo de aire vale, vale dinero, vale económicamente, vale jurídicamente. Su susceptibilidad de valor queda reconocida, tiene potencialidad para ello, pero sobre todo, tiene reconocido el Derecho su valor.10
8 Godreau, op.cit., pág. 56. Godreau explica que el Reglamento Hipotecario dispone que en casos de propiedad horizontal, cuando se solicite constancia de la edificación sobre la finca inmatriculada, es necesaria un acta notarial en la cual se dé fe de la existencia del edificio, 30 L.P.R.A. sec. 2003-198. No obstante, esta disposición del reglamento hipotecario no impide que se inscriba un edificio proyectado, pues la sec. 2003-198 es aplicable a los casos en que se pretende la inscripción de edificios ya construidos. 9 Eduardo Vázquez Bote, Tratado teórico, práctico y crítico de derecho privado puertorriqueño, Tomo VIII, (1993), pág. 101. 10 Íd. Pág. 104. Así pues, Vázquez Bote concluye que el edificio
proyectado no es sino polígono de aire y “cuando se hace
referencia a ese edificio proyectado, lo que se contiene en
la denominación no es la idea edificable, sino el polígono de
aire que en su momento recogerá el edificio construido.
Polígono de aire que, en cuanto cosa, puede ser basamento de
un derecho real”.11
De acuerdo con esta doctrina interpretativa de nuestra
Ley de Propiedad Horizontal, la cual adoptamos, podemos
concluir que la ley permite que se constituya el régimen en
un edificio proyectado, siempre que la delimitación del mismo
surja claramente de los planos y permisos correspondientes.
III
Nos corresponde ahora evaluar la controversia principal
planteada en este caso: si un apartamento proyectado, es
decir, no construido aún, está sujeto al pago de cuotas de
El Condominio Balcones de Santa María es un condominio
de la modalidad “walk up”. Por la naturaleza de este tipo de
estructura, al someterse el proyecto al régimen de propiedad
horizontal, los edificios que contendrán los apartamentos van
construyéndose escalonadamente.
Los Frailes, administradora interina del condominio
Balcones de Santa María, adoptó como práctica el comenzar a
pagar las cuotas de mantenimiento de los apartamentos de los
cuales era titular una vez ARPE otorgaba los permisos de uso
de los apartamentos, y continuaba pagando dichas cuotas hasta
que los apartamentos eran enajenados. Alega Los Frailes que
“en los condominios constituidos por varios edificios que van
11 Vázquez Bote, op. cit.,pág. 105. terminándose por etapas, el mantenimiento correspondiente a
cada unidad sólo puede ser exigible cuan[d]o éstas son
terminadas de fabricar y declaradas habitables con el
correspondiente permiso de ARPE.”12
Por su parte, los recurridos indican que no existe
disposición alguna en la Ley, su reglamento, en la escritura
matriz del condominio o el reglamento del condominio que
exima a Los Frailes de cumplir con su obligación de pagar
cuotas de mantenimiento. Sostienen que la ley y el
reglamento imponen responsabilidad al titular del apartamento
por el pago de cuotas de mantenimiento, sin excepción alguna.
Los recurridos también fundamentan su posición en las
disposiciones contenidas en el Reglamento sobre Condominio
promulgado por DACO el 2 de abril de 1978. La sec. 15 de
dicho reglamento indica lo siguiente respecto a la
responsabilidad del administrador interino:
En el momento del traspaso del inmueble, del Administrador Interino a la comunidad de titulares, deberá entregar todos los libros debidamente auditados y certificados por un contador público autorizado...; específicamente desglosando las deudas vigentes y las cuotas de mantenimiento que por ley venga obligada a aportar el Administrador Interino y no hayan sido pagadas. (Énfasis suplido)
Lo que debemos determinar en este caso es precisamente
si el administrador interino viene obligado por ley a pagar
cuotas de mantenimiento por apartamentos no construidos de
los cuales es titular, según la escritura matriz y los planos
del condominio. Esto a la luz del principio de que “[L]a
interpretación de la Ley de la Propiedad Horizontal debe ser
“constructiva e imaginativa.” Castle Enterprises, Inc. v.
Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963). Dicha interpretación debe
ajustarse a la esencia de la horizontalidad: la coexistencia
de diversos pisos de dominio exclusivo con el condominio
12 Petición de Certiorari, pág. 4. forzoso e inescapable de elementos comunes. Álvarez
Figueredo v González Lamela, 138 D.P.R. 958 (1995); Consejo
de Tit. Cond. McKinley v. Rullán, 126. D.P.R. 387 (1990).
A.
La Ley de la Propiedad Horizontal establece lo siguiente
en cuanto a la obligación de contribuir a los gastos comunes:
(e) Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamento en la escritura de constitución, y a lo especialmente establecido, conforme al inciso (e) del Artículo 38, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades. 31 L.P.R.A. sec. 1291m.
Esta obligación también está contemplada en el Art. 39
de la ley:
Los titulares de los apartamentos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como cuantos más fueren legítimamente acordados. 31 L.P.R.A. sec. 1293C.
Este mismo artículo también establece que “ningún
titular podrá liberarse de contribuir a tales gastos por
renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por
abandono del apartamiento que le pertenezca”. 31 L.P.R.A.
sec. 1293c. Así pues “la deuda tiene, por consiguiente, un
carácter de verdadera obligación personal y no de las
llamadas ‘propter rem’, pues sabido es que con respecto a
estas últimas la renuncia al derecho que se ostenta sobre la
cosa, liberará al ex-titular de las deudas surgidas por razón
de la misma cosa.”13
El principio de contribución a dichos gastos es medular
en el esquema establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.
13 Godreau, op. cit., pág. 153. Este Tribunal se ha expresado sobre la función e importancia
que tienen las cuotas de mantenimiento para el adecuado
sostenimiento de un inmueble sometido al régimen. En ese
sentido, hemos señalado que "las cuotas que los titulares
vienen obligados a satisfacer son precisamente para preservar
las mejores condiciones de los elementos comunes, facilitar
su uso y, sobre todo, garantizar el buen funcionamiento del
régimen. Sin la aportación proporcional a las expensas del
inmueble el régimen no puede sobrevivir y se derrotaría la
política pública al respecto." Maldonado v. Consejo de
Titulares, 111 D.P.R. 427 (1981); Álvarez Cintrón v. J. Dir.
Cond. Villa Caparra, 140 D.P.R. 763 (1996).
La especial naturaleza de esta obligación queda
demostrada en el hecho de que la Ley de Propiedad Horizontal
de 1958 fue enmendada sustancialmente con el propósito de
facilitar el cobro de las cuotas de mantenimiento.14 Entre
las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal vigente
que adelantan este propósito se encuentran el Art. 40 de la
ley, 31 L.P.R.A. sec. 1293d, el cual otorga preferencia al
Consejo de Titulares frente a cualquier otro acreedor por la
deuda por concepto de cuotas de mantenimiento, y el Art. 41,
que dispone que dicha deuda será un gravamen sobre cada
apartamento, impone responsabilidad solidaria al adquirente
de un apartamento que adeude cuotas de mantenimiento, y
establece que la obligación del titular de un apartamento por
su parte proporcional de los gastos comunes:
[S]erá exigible a quien quiera que sea titular de la propiedad que comprende el apartamento, aun cuando el mismo no haya sido segregado e inscrito como finca filial en el registro de la propiedad, o enajenado a favor de persona alguna. 31 L.P.R.A. sec. 1293e.
14 Sustitutivo al P. de la C. 1862, pág. 8. Vemos pues como la Ley de Propiedad Horizontal vigente
no deja dudas sobre el hecho de que el titular original del
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal tiene la
obligación de contribuir a los gastos comunes del mismo
mientras existan apartamentos que no hayan sido enajenados,
independientemente de si los mismos han sido objeto o no de
inscripción. No obstante, la ley no especifica cuál es la
responsabilidad del titular original, si alguna, por el pago
de cuotas de mantenimiento cuando el edificio que se somete a
propiedad horizontal no ha comenzado a construirse, o su
construcción no a finalizado.
La doctrina no contempla específicamente este
particular. En países de jurisdicciones civilistas, como
España, la legislación sobre propiedad horizontal no parece
contemplar la posibilidad de someter al régimen edificios o
apartamentos no construidos y la legislación cubana, de la
cual se deriva nuestra ley original de propiedad horizontal,
tampoco contiene disposición alguna de la cual se pueda
derivar la conclusión de que es posible la propiedad
horizontal en apartamentos no construidos. Es por esta razón
que no hemos podido encontrar casuística o doctrina que
arroje luz sobre la controversia ante nos. Los comentaristas
sobre nuestra ley de propiedad horizontal tampoco discuten la
particular situación presentada en este recurso.
No obstante, este Tribunal tiene el deber de llenar las
lagunas existentes en la ley, conforme al mandato del Art. 7
del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 7. Cuando hay una laguna
en la ley el juez no puede dejar de resolver un caso; éste
deberá recurrir a la facultad de aplicar los principios de
equidad. Toppel v. Toppel, 114 D.P.R. 775 (1983), Ef.
Litográficos v. National Paper & Type Co., 112 D.P.R. 389
(1982). “Los tribunales estamos autorizados a interpretar las leyes cuando, entre otras, éstas no son claras o
concluyentes sobre un punto en particular; cuando el
objetivo, al realizarlo, es el de suplir una laguna en la
misma; o cuando, con el propósito de mitigar los efectos
adversos de la aplicación de una ley a una situación en
particular, la justicia así lo requiere....” Banco Popular
de P.R. v. Municipio de Aguadilla, Op. de 29 de diciembre de
1997, 97 J.T.S. 152 (1997), Pueblo v. Ortega Santiago, 125
D.P.R. 203, 214 (1990).
Con este trasfondo fáctico y normativo analicemos la
controversia de autos.
B.
Un análisis integral de las disposiciones de la Ley de
Propiedad Horizontal antes expuestas con respecto a la
responsabilidad por el pago de cuotas de mantenimiento nos
lleva a la conclusión de que el criterio crítico para imponer
dicha responsabilidad es la titularidad que sobre el
apartamento se ostenta, y no el estado físico de éste.
La participación en los elementos comunes se establece
en una proporción “equivalente al porcentaje que represente
la superficie del apartamento en la superficie de la
totalidad de apartamientos en el inmueble.” 31 L.P.R.A. sec.
1291f. Así, para fijar la cuota de mantenimiento sólo es
necesaria la escritura original en la cual se constituye el
régimen, ya que en ésta constará la superficie de cada
apartamento, haciendo posible la determinación de la
proporción en los elementos comunes que corresponde a cada
uno, sin que sea necesario que el apartamento esté construido
para determinar dicha cuota.
Como ya señaláramos, la Ley de Propiedad Horizontal
dispone que “los titulares de los apartamientos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos parar
la administración, conservación y reparación de los elementos
comunes...” 31 L.P.R.A. § 1293c. El Art. 41 reitera que la
obligación del pago de cuotas de mantenimiento corresponde al
titular. (Énfasis suplido).
Se puede colegir entonces que la Ley de Propiedad
Horizontal no condiciona la responsabilidad por el pago de
cuotas de mantenimiento a ningún otro criterio o
circunstancia que no sea el título de propiedad sobre el
apartamento. Así pues, según la ley, la titularidad es el
factor fundamental al momento de determinar quién es
responsable por el pago de las cuotas de mantenimiento.
Por otra parte, el Art. 5 de la Ley hace referencia
directa a los elementos comunes en relación con apartamentos
no construidos. Éste dispone que:
En casos de transmisión o gravamen de un apartamiento proyectado y no comenzado a fabricar, se entenderá adquirida por el nuevo propietario, o gravada la participación que corresponda al transmitente, o en su caso, al deudor, en los elementos comunes del inmueble en proyecto, y el derecho de que tenga a que se le construya el apartamiento...31 L.P.R.A. sec. 1291c.
Este artículo configura al adquirente del apartamento
proyectado o en construcción no terminada, como acreedor del
derecho de construcción y del porcentaje de los elementos
comunes ya existentes en el inmueble. En referencia a este
artículo, se ha indicado que proyectada la construcción “se
entenderá adquirida por el nuevo propietario la participación
que corresponda al transmitente en los elementos comunes del
inmueble en proyecto, así como el derecho que se le construya
el apartamento”.15
15 José Ramón Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, Tomo II, pág. 171. Según lo dispone el Art. 5, el adquirente de un
apartamento no construido en un inmueble sometido al régimen
de propiedad horizontal tiene derecho a que, al momento de
advenir titular del mismo, se le garantice la participación
en los elementos comunes que se haya establecido para el
apartamento antes de la transmisión del mismo. Esta garantía
debe conllevar el correlativo deber de pagar de la cuota de
mantenimiento por su participación en los dichos elementos
comunes, aun cuando el apartamento específico del cual es
dueño no esté construido aun.
Consideramos que esta es la mejor forma de lograr un
balance justo y equitativo entre los derechos y deberes del
titular de un apartamento no construido y los de aquellos
titulares de apartamentos ya construidos, en relación con el
uso y disfrute de los elementos comunes. Especialmente en
casos como el de autos, en los cuales la construcción de los
apartamentos es por etapas, resultaría particularmente
injusto imponer la responsabilidad por el pago de las cuotas
de mantenimientos solamente a los titulares de apartamentos
ya construidos.
Quien compra un apartamento en un inmueble sometido al
régimen de propiedad horizontal no tiene control de cuando
terminarán de construirse todos los apartamentos. La única
manera que tiene el consumidor para proyectar los gastos de
mantenimiento que le corresponderá pagar es a través del por
ciento de participación de su apartamento en los elementos
comunes, según éste surja de la escritura matriz. Para
determinar la cuota de mantenimiento correspondiente a cada
apartamento se toma en consideración el total de apartamentos
que se supone constituirán el inmueble, de acuerdo a la
escritura en la cual se constituye el régimen. El regirse
por el criterio de la existencia física del apartamento para imponer la cuota de mantenimiento conllevaría el que los
titulares de apartamentos ya construidos tendrían que
absorber los gastos de mantenimiento durante todo el tiempo
que le tome a la desarrolladora terminar todos los
apartamentos proyectados, aumentando considerablemente el
monto de dicha cuota en relación con lo que originalmente el
consumidor había proyectado pagar.
De acuerdo con toda la exposición que antecede,
concluimos que Los Frailes, como titular de apartamentos
proyectados y no construidos en el condominio Balcones de
Santa María, tenía la obligación legal de contribuir a los
gastos comunes mediante el pago cuotas de mantenimiento
mientras los apartamentos no estaban construidos. En
ausencia de jurisprudencia o disposición de ley directamente
aplicable a la situación de autos, ésta es la conclusión más
acorde con el esquema establecido en la Ley de Propiedad
Horizontal y con la trayectoria que ha seguido este Tribunal
al interpretar dicha ley, y en especial las disposiciones
relativas a las cuotas de mantenimiento.
Por último, la contención de Los Frailes de que cuando
se concede el permiso de uso por parte de ARPE es que
comienza la responsabilidad del titular de los apartamentos
por el pago de cuotas de mantenimiento carece de méritos.
Nada en la Ley de Propiedad Horizontal o su Reglamento
sostiene dicha posición. Además, nos parece que siendo la
solicitud y concesión de permisos de uso por parte de ARPE
una práctica tan rutinaria en el régimen de propiedad
horizontal, de haber considerado el legislador esta
posibilidad, la hubiese consignado expresamente en la Ley.
Por tanto, rechazamos dicha contención.
No obstante, la conclusión a la cual llegamos no dispone
completamente de la controversia en relación con la responsabilidad por el pago de cuotas de mantenimiento.
Veamos.
C.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que “el
adquirente voluntario de un apartamento será solidariamente
responsable con el transmitente del pago las sumas que éste
adeude...”. 31 L.P.R.A. § 1293e. Así, la aplicación
automática de esta disposición convertiría a los posteriores
adquirentes de apartamentos en el Condominio Balcones de
Santa María solidariamente responsables por las cuotas de
mantenimiento adeudadas por Los Frailes.
No obstante, las circunstancias particulares de este
caso operan en contra de la aplicación de la referida norma
de solidaridad. Esta es la primera vez que este Tribunal se
expresa en relación con la responsabilidad por el pago de
cuotas de mantenimiento que genera un apartamento no
construido. Sería pues una grave injusticia imponerle a los
adquirentes de los apartamentos una deuda solidaria por el
pago de las referidas cuotas, cuando en realidad éstos no
podían prever razonablemente que estaban adquiriendo un
apartamento que arrastraba dicho gravamen.
Existe otra razón por la cual no se debe imponer
responsabilidad solidaria a los subsiguientes adquirentes de
los apartamentos en este caso. El Reglamento sobre
Codominios, Expediente Núm. 2348 de 3 de marzo de 1978, (en
adelante el Reglamento), establece que el administrador
interino deberá prestar una fianza de fidelidad al momento de
traspasar la administración del condominio a los titulares.
Dicha fianza tiene el propósito de garantizar “el cien por
ciento (100%) de las deudas vigentes al momento de ocurrir el
traspaso, y de las cuotas de mantenimiento que por ley venía obligado [el administrador interino] a aportar y no había
cubierto”. (Énfasis nuestro).
En cuanto a esta fianza, se ha dicho que “conviene que
el Comité de Transición insista en que el Administración
Interino cumpla con el requisito... relativo a la prestación
de una fianza de fidelidad”.16 Esta fianza tiene una vigencia
de noventa (90) días, dentro de los cuales debe realizarse el
examen de los libros de contabilidad y contratos de la
administración interina “de forma que no expire la garantía y
el Consejo no corra el riesgo de ver una reclamación legítima
tornarse en académica por la insolvencia de dicho
administrador.”17
No surge del expediente del caso que Los Frailes haya
prestado la referida fianza al momento del traspaso de la
administración. Tampoco existe prueba alguna a los efectos
de que la Junta de Directores o algún Comité de Transición
haya exigido dicha fianza a Los Frailes. Al así actuar, la
Asociación no garantizó efectivamente el pago las sumas que
Los Frailes le adeudase luego del traspaso.
Esto no significa que por razón de no haber exigido la
fianza, la Asociación esté impedida de exigirle a Los Frailes
el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas, ya que la
sec. 17 del Reglamento indica que “nada de lo dicho en este
Reglamento se entenderá como una limitación de la
responsabilidad del Administrador Interino bajo las Leyes
aquí citadas y otras Leyes y Reglamentos cuando éste
desempeñe éstas u otras funciones”. Así, el que Los Frailes
no haya prestado la fianza de aseguramiento, ni la Asociación
se le haya exigido, no exime a Los Frailes de la
16 Godreau, op. cit., pág. 67. 17 Íd. responsabilidad por las deudas en las que incurrió durante su
administración interina. No obstante, si Los Frailes
adviniera insolvente y no pudiese pagar la deuda por cuotas
de mantenimiento, la Asociación no puede recobrar dichas
cuotas de los posteriores adquirentes de los apartamentos, no
sólo porque, como ya hemos indicado, es inherentemente
injusto imponerle a éstos responsabilidad solidaria por una
deuda que no podían razonablemente prever, sino también
porque, al no exigir la referida fianza de aseguramiento, la
Asociación se colocó en una posición de franca desventaja,
poniendo además en riesgo el patrimonio de todos los
posteriores adquirentes de los apartamentos.
Por último, entendemos que el asunto planteado en este
caso debe ser objeto de estudio por parte de la legislatura,
a la luz del esquema establecido en la Ley de Propiedad
Horizontal y su Reglamento, de manera que la ley atienda el
tipo de situación presentada en este caso. De esta manera,
se logrará establecer mayor uniformidad, balance y certeza en
el régimen de propiedad horizontal.
IV
En su segundo y tercer planteamiento de error, Los
Frailes alega que no es responsable por el pago de la
deficiencia de fondos en la cuenta de reserva del condominio
Balcones de Santa María, ni es responsable por los gastos de
seguridad incurridos por el condominio durante el tiempo que
duró la administración interina. Por estar relacionados,
consideraremos en conjunto ambos señalamientos.
La Ley de Propiedad Horizontal de 1976 estableció unas
normas generales sobre la responsabilidad del administrador
interino de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. El Art. 36-A de la Ley, en lo pertinente,
dispone que:
El titular o los titulares que sometan el inmueble al régimen de propiedad horizontal, asumirán la administración inicial del inmueble, con todos los poderes y deberes que esta ley confiere e impone, y los que el Reglamento confiera e imponga al Director o a la Junta de Directores, al Presidente y al Secretario. 31 L.P.R.A. sec. 1293-1
Las responsabilidades y deberes del Director o Junta de
Directores de un condominio sometido al régimen se encuentran
enumerados en el Art. 38 de la Ley, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4.
En lo pertinente, esta sección dispone que:
El Director o la Junta de Directores... tendrá los siguientes deberes y facultades:
(a) Atender todo lo relativo con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen... (Énfasis suplido.)
(e) Abrir una cuenta bancaria a nombre de la comunidad de condómines (sic), en la cual depositará todos los ingresos del régimen realizando los depósitos dentro del término de su recibo que fije el Reglamento... (Énfasis suplido.)
Como puede observarse, el Director o Junta de Directores
tienen el deber legal de atender la vigilancia del condominio
y de depositar los fondos del mismo en la cuenta bancaria
correspondiente, según se establezca en el Reglamento del
condominio. Por virtud del Art. 36-A de la ley, el
administrador interino tiene exactamente la misma
responsabilidad.
En cuanto a los gastos de vigilancia del condominio
incurridos por Los Frailes durante la administración
interina, el Tribunal de Instancia determinó que no obstante
el hecho de que un grupo de titulares residentes solicitó a
la administradora interina que contratara los servicios de un
guardia de seguridad, la prueba estableció que la
desarrolladora mantenía materiales y equipo de construcción en las áreas adyacentes al inmueble. Además, para la fecha
en que se solicitó dicha vigilancia, los intercomunicadores
del edificio no estaban instalados.
Ante esta situación, el tribunal sentenciador concluyó
que los condóminos necesitaban la vigilancia solicitada. La
prueba también estableció que Los Frailes se benefició de
dicha vigilancia, ya que la misma protegía los materiales y
equipos utilizados en el desarrollo.
De acuerdo con estos hechos, y ante la obligación
específica que establece la Ley de Propiedad Horizontal en
cuanto al deber del administrador interino del condominio por
la vigilancia del mismo, concluimos que Los Frailes es
responsable por los gastos de vigilancia incurridos durante
su administración.
Por último, Los Frailes alega que no es responsable por
las deficiencias en el fondo de reserva del condominio.
Según se desprende de los hechos, Los Frailes instruyó al
Banco que retuviese a los compradores dos mensualidades de
cuotas de mantenimiento, o sea, $128.00, para destinarlas al
fondo de reserva establecido en el reglamento del condominio.
Sin embargo, el Banco retuvo de los compradores sólo la
cantidad de $64.00 para destinarlas a la reserva, en lugar de
los $128.00 requeridos. Esta situación provocó una
deficiencia de $7,424.00. Surge de los hechos que el resto
del dinero que se supone se hubiese depositado en el fondo de
reserva, fue depositado en la cuenta operacional de Los
La Asociación sostiene que la administradora interina es
responsable por suplir la deficiencia en el fondo de reserva.
Por su parte, Los Frailes alega que, bajo la doctrina del enriquecimiento injusto,18 no está obligada a reponer dichos
fondos, ya que los mismos fueron utilizados por el Condominio
en beneficio de éste.
Como ya hemos expresado, la ley le impone la
responsabilidad al Administrador Interino de un condominio de
depositar los fondos del mismo en la cuenta correspondiente.
Además, el Reglamento de DACO para Reglamentar las Distintas
Actividades que se llevan a cabo en el Negocio de la
Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico, con
vigencia al 16 de septiembre de 1977, dispone en su sec. 19
lo pertinente en cuanto a las cuentas especiales de reserva o
depósito ("escrow account") y establece la responsabilidad de
todo urbanizador o constructor de un inmueble de depositar
"las cantidades de dinero adelantadas por el comprador para
el Fondo de Reserva de Gastos de Mantenimiento del Condominio
que se entregan al momento de la firma de la escritura de
compraventa".
El reglamento establece además que "[e]stas cantidades
de dinero se mantendrán separadas del resto de los fondos de
operación del urbanizador y/o constructor". En casos de
apartamentos bajo propiedad horizontal, estos fondos deben
ser entregados a la Junta de Directores una vez se constituya
la misma.
Es evidente, según surge de las disposiciones de ley y
reglamento, que Los Frailes era responsable de que el dinero
destinado al fondo de reserva del condominio fuera depositado
en dicha cuenta en su totalidad. Era deber de Los Frailes
percatarse de que el Banco estaba cometiendo un error, y
procurar que se depositaran los fondos de la reserva
18 Entendemos que este planteamiento no tiene méritos, debido a que la responsabilidad de Los Frailes por la deficiencia en el fondo de reserva surge de su deber legal como administradora interina del condominio. correctamente. En consecuencia, Los Frailes está en la
obligación de satisfacer la deficiencia en la reserva, más
los intereses correspondientes. El administrador interino es
quien responde frente al Condominio por la administración de
los fondos de reserva y era el deber de dicho administrador
velar que el Banco cumpliera con su función.
V
En conclusión, resolvemos que Los Frailes, como titular
de los apartamentos proyectados y no construidos, es
responsable por el pago de cuota de mantenimiento de dichos
apartamentos, hasta el momento en que éstos fueron
enajenados. Además, como administradora interina, Los
Frailes es responsable del pago por gastos de seguridad y
deberá, en adición, satisfacer las deficiencias existentes en
el fondo de reserva del condominio. Así, se confirma la
sentencia del Tribunal de Circuito de Apelaciones y se
devuelve el caso para que continúen los procedimientos de
forma compatible con lo aquí expuesto.
Miriam Naveira de Rodón Juez Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Demandante Recurrida.
v. CC-1997-736 Los Frailes, S.E. et al. Demandada Peticionaria
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, se confirma la sentencia emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones. Se devuelve el caso para que continúen los procedimientos de forma compatible con lo aquí resuelto. Lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. Los Jueces Asociados señores Rebollo López y Fuster Berlingeri concurren con el resultado sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Rivera Pérez no intervino.
Isabel Llompart Zeno Secretaria del Tribunal Supremo