ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VII
SELMA I. VELÁZQUEZ REVISIÓN FLORES ADMINISTRATIVA procedente del Recurrente Departamento de Asuntos Del v. KLRA202500002 Consumidor (DACo)
JUNTA DIRECTORES Y Caso Núm.: CONSEJO TITULARES C-SAN-2023-0015391 COND. THE RESIDENCES AT PARQUE ESCORIAL; Sobre: JAIME RODRÍGUEZ, Ley de Condominios PRESIDENTE; SPORT PAINTING
Recurridos
Panel integrado por su presidenta, la Juez Domínguez Irizarry, el Juez Ronda Del Toro y el Juez Pérez Ocasio
Ronda Del Toro, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 7 de febrero de 2025.
Selma I. Velázquez Flores solicita que se revoque la
Resolución Parcial que emitió y notificó el Departamento de
Asuntos del Consumidor (DACo) el 12 de noviembre de 2024. En
esta, el DACo desestimó la querella que presentó Velázquez Flores
contra el coquerellado Sport Painting, Inc.
Evaluado el recurso, se Confirma la Resolución Parcial
recurrida.
I.
El 19 de mayo de 2023, Selma I. Velázquez Flores,
(recurrente o Velázquez Flores) presentó una querella en el DACo
en contra del Consejo de Titulares del Cond. The Residences at
Parque Escorial, el presidente de la Junta de Directores, Jaime
Rodríguez y contra Sport Painting, Inc., representado por Esteban
Rodríguez. En síntesis, alegó que es la titular de un apartamento
en el Condominio The Residences at Parque Escorial. Que el
Número Identificador SEN2025 ________ KLRA202500002 2
presidente de la Junta de Directores firmó un contrato de obras
de pintura y reemplazo de tejas para el referido condominio con
Sport Painting, Inc. (Sport Painting). En la querella, aludió a
varias partes del contrato, entre ellas, en el inciso catorce (14) de
la querella informó lo siguiente:
Cláusula decima quinta (15) indica que, “[e]l Contratista será responsable por cualquier daño y perjuicio ocasionado a tercero por cualquier acción negligente u omisión de sus empleados, supervisores, personal subcontratado, etc., y expresamente releva al Condominio de cualquier reclamación de esta naturaleza. El Contratista será responsable de remover diariamente de su área de trabajo todos los equipos utilizados, así como cualquier escombro o basura generada. El Contratista no será responsable del daño a propiedad de residentes, objetos y/o pertenencias en sus terrazas, balcones, escaleras, pasillos, etc., a sabiendas de que se está limpiando y sellando los techos, y debían remover las mismas.1”
Señaló que la remoción de tejas y, demás material del techo
de su apartamento le causó que filtrara agua por varias lámparas
del interior de su apartamento. Sostuvo la recurrente que le
comunicó a varias personas que corrigieran las filtraciones y no
recibió respuesta. Señaló que la Junta de Directores ha sido
negligente en reclamar el cumplimiento al contratista, así como,
al supervisar las labores de este. Agregó que Sport Painting
incumplió el contrato con el Condominio The Residences en
perjuicio de la querellante al causarle filtraciones a su
apartamento, causar hongo en el techo de su apartamento,
romper un “codo”, dejar áreas sin pintar, no sellar adecuadamente
el área de los chaise en la azotea, entre otras. En consecuencia,
le solicitó al DACo que le ordenara a las querelladas a cumplir con
el contrato y reparar las filtraciones causadas, que limpien las
áreas que mancharon de pintura, remuevan el cemento de
losetas, y azotea sin dañar o romper el tratamiento de piso de la
azotea, sustituyan el codo que rompieron, sellen adecuadamente
1 Apéndice, págs. 2 y 3, inciso 14. KLRA202500002 3
el área del chaise de la azotea, limpien y pinten el área con
hongos. Asimismo, solicitó la indemnización de los daños, que la
demora de los querellados en cumplir con sus obligaciones le
causó a la querellante Velázquez Flores.2
En respuesta, el 8 de septiembre de 2023, Sport Painting
presentó una Moción Solicitando Desestimación. Adujo que la
querellante no formó parte del contrato que suscribió Sport
Painting con la Junta de Directores del Condominio. Señaló que,
de existir alguna controversia relacionada al contrato, le compete
únicamente al coquerellado Consejo de Titulares, reclamarle a
Sport Painting. Sostuvo que la querellante no tenía interés
legítimo para con Sport Painting para reclamar dentro de la
jurisdicción del DACo.
El 17 de octubre de 2024, la querellante presentó un escrito
intitulado Oposición a Moción de Desestimación de Sport Painting.
Trabada la controversia y luego de otros trámites, el DACo
emitió una Resolución Parcial, mediante la cual desestimó la
querella respecto a Sport Painting y ordenó la continuación de los
procedimientos respecto a los restantes querellados. En la
referida resolución el DACo emitió las siguientes determinaciones
de hechos:
1. La parte querellante, Selma I. Velázquez Flores es titular del apartamento 1831 del Condominio The Residences at Parque Escorial localizado en Carolina, Puerto Rico. Adquirió dicha propiedad mediante la escritura número 78, otorgada el 13 de mayo de 2002 ante el notario José W. Cartagena.
2. El Condominio The Residences at Parque Escorial está sometido al régimen de Propiedad Horizontal.
3. El 19 de mayo de 2023, la parte querellante presentó la querella de epígrafe contra la Junta de Directores y/o Consejo de Titulares del Condominio The Residences at Parque Escorial y Sport Painting, Inc. En la misma alega en síntesis que en el año 2022 el condominio firmó un contrato con Sport Painting,
2 Apéndice, págs. 3-4. KLRA202500002 4
Inc., intitulado Contrato de obras de pintura y reemplazo de tejas para el condominio The Residences at Parque Escorial. Se alega que los trabajos de dicho contrato se sufragan con dineros provenientes de la compensación provista por una aseguradora; que el Consejo de Titulares ha solicitado dinero de la cuenta de reserva para la obra; que la remoción de las tejas y demás material del techo del apartamento le ha causado daños a dicho inmueble; y que la coquerellada Sport Painting, Inc. ha incumplido con el contrato en perjuicio de la parte querellante. La parte querellante solicita que se cumpla y haga cumplir el contrato, se lleven a cabo las reparaciones y se le compensen daños.
4. El pasado 4 de abril de 2022 la parte coquerellada, Consejo de Titulares del Condominio The Residences at Parque Escorial, representada por su presidente Jaime Rodríguez, y la coquerellada Sport Painting, Inc. suscribieron un contrato intitulado Contrato de obras de pintura y reemplazo de tejas para el condominio The Residences at Parque Escorial. La parte querellante, Selma I. Velázquez no formó parte de dicho contrato ni participó en el mismo.
5. Entre las labores a realizarse en dicho contrato además de la pintura se encontraba la pintura exterior de los edificios y áreas comunes, así como el reemplazo de tejas, incluyendo su sellado. El contrato estableció que los trabajos tendrían una garantía de 5 años y un año en las tejas. La parte querellante no participó en este contrato.
6. No se presentó evidencia alguna que estableciera que Sport Painting, Inc. hubiese tenido algún vínculo contractual con la parte querellante para las obras de pintura y reparación de tejas en el condominio.
El DACo evaluó las disposiciones aplicables a la Ley de
Condominios de Puerto Rico. Entendió el referido foro que la
querellante alegó ciertos defectos en áreas comunes que le
afectan en su apartamento. Enunció que la parte querellante no
celebró contrato alguno con Sport Painting, por lo que, no estaba
en posición reclamarle a esa compañía. Mencionó que, por esa
razón, carece de "standing" o acción legitimada para presentar
una querella alegando el incumplimiento del contrato que fue
suscrito y del cual no fue parte. Agregó el DACo que “[d]e existir
alguna reclamación en garantía contra Sport Painting, Inc., es el KLRA202500002 5
Consejo de Titulares a través de su Junta de Directores la persona
jurídica que debe realizar la reclamación contra dicho contratista
en virtud del contrato celebrado entre las partes.”3 Conforme lo
anterior, el DACo desestimó la querella respecto a la parte
coquerellada, Sport Painting, por falta de acción legitimada o
"standing" de la parte querellante.
Insatisfecha con la determinación de DACo, el 2 de
diciembre de 2024, Velázquez Flores interpuso una Moción de
Reconsideración. El 5 de diciembre de 2024, el DACo declaró No
Ha Lugar ese petitorio.
Aun inconforme, Velázquez Flores compareció ante este foro
de revisión intermedio en el que formuló los siguientes
planteamientos de error:
Primero: Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al determinar que la querellante no está en posición de realizar ningún reclamo a Sport Painting, Inc., y que carece de “standing” o acción legitimada para presentar una querella alegando el incumplimiento del contrato que fue suscrito y del cual no fue parte.
Segundo: Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al determinar que, “[d]e existir alguna reclamación en garantía contra Sport Painting, Inc., es el Consejo de Titulares a través de su Junta de Directores, la persona jurídica que debe realizar la reclamación contra dicho contratista en virtud del contrato celebrado entre las partes.”
Sport Painting presentó su Alegato en Oposición. Nos
expresamos.
II.
A.
Es norma reiterada que los tribunales apelativos debemos
conceder deferencia a las determinaciones de las agencias
administrativas, por razón de la experiencia y el conocimiento
especializado que éstas poseen sobre los asuntos que se les han
3 Resolución, Apéndice pág. 53. KLRA202500002 6
delegado. Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas, 211 DPR 99,
114 (2023); Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 35
(2018); Torres Rivera v. Policía de PR, 196 DPR 606, 626
(2016). Estos dictámenes cuentan con una presunción de
legalidad y corrección que subsiste mientras no se produzca
suficiente prueba para derrotarla. OEG v. Martínez Giraud, 210
DPR 79, 89 (2022); Capó Cruz v. Junta de Planificación et al., 204
DPR 581, 591 (2020); Torres Rivera v. Policía de PR, supra, pág.
626; Batista, Nobbe v. Jta. Directores, 185 DPR 206, 215 (2012).
Se descartará el criterio de los entes administrativos cuando “no
se pueda hallar fundamento racional que explique o justifique el
dictamen administrativo". Hernández Feliciano v. Mun.
Quebradillas, supra; Capó Cruz v. Jta. Planificación et al., supra,
pág. 591; Rolón Martínez v. Supte. Policía, supra. Así pues, la
deferencia a la determinación de una agencia administrativa
cederá cuando: (1) no está basada en evidencia sustancial; (2) el
ente administrativo erró al aplicar o interpretar las leyes o los
reglamentos que se le ha encomendado administrar; (3) el
organismo administrativo actuó de forma arbitraria, irrazonable o
ilegal, realizando determinaciones carentes de una base racional,
o (4) cuando la actuación administrativa lesiona derechos
constitucionales fundamentales. (Énfasis nuestro). Hernández
Feliciano v. Mun. Quebradillas, supra; Torres Rivera v. Policía de
PR, supra, pág. 628.
B.
La Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley 129-2020, 31
LPRA sec. 1921, et seq. (Ley de Condominios), se promulgó con
el propósito de viabilizar la propiedad individual sobre una unidad
de apartamento que forma parte de un inmueble sometido al
régimen de propiedad horizontal. Con. Tit. Centro Int´l Torre II
v. PRCI, 210 DPR 403, 414 (2022). Mediante esta, se estatuyó el KLRA202500002 7
derecho de cada titular al pleno disfrute de su apartamento y de
las áreas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho
de los demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades.
Artículo 2 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1921a.
El Artículo 48 de la Ley de Condominios de 2020, Ley Núm.
129-2020, (Ley de Condominios), dispone que el Consejo de
Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administración
del inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. Estará
integrado por todos los titulares. 31 LPRA sec. 1922t. Agrega que,
“[e]l Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de
sus obligaciones frente a terceros, responderán los titulares de
forma subsidiaria y sólo con su apartamento”. Íd.
El Tribunal Supremo ha expresado que el Consejo de
Titulares, “ostenta una personalidad jurídica distinta e
independiente de los miembros que lo componen.” Cond. Prof.
S.J. H. Centre v. P.R.F., Inc., 133 DPR 488, 497 (1993). Al
respecto, se ha señalado que este constituye "un auténtico sujeto
de derecho con personalidad plena en el ámbito de sus finalidades
sustentada por una finalidad distinta de la individual y,
esencialmente, una clara titularidad patrimonial que contribuye a
otorgar al ente existencia jurídica independiente a la de los
miembros que la componen cuando actúa en función del fin común
perseguido". Id., citando a Arce v. Caribbean Home Const. Corp.,
108 DPR 225, 253 (1978).
El Artículo 49 de la Ley de Condominios, 31 LPRA 1922u,
establece los poderes y deberes del Consejo de Titulares, a
saber:
a) Elegir, por el voto afirmativo de la mayoría, las personas que habrán de ocupar los siguientes cargos:
1) Junta de Directores. [……..] 2) […]
b) Conocer las reclamaciones que los titulares de los apartamentos formulen contra los aludidos KLRA202500002 8
en el inciso (a) y tomar las medidas correspondientes, que puede incluir la remoción de los mismos, por acuerdo mayoritario tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto. (Énfasis añadido).
c)- j) […]
En cuanto a los Poderes y Deberes del Director o Junta de
Directores, el Artículo 53 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec.
1922y, establece que el Director o la Junta de Directores
constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares. […]
El referido cuerpo tendrá, entre otros, los siguientes deberes y
facultades:
a) Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b)-f) […]
g) Atender a la conservación del inmueble y disponer las reparaciones ordinarias, conforme dispone el presupuesto anual aprobado por el Consejo de Titulares y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas necesarias previa aprobación del Consejo de Titulares.
h)-o) […]
El Artículo 54 de la Ley de Condominios, dispone que, “el
Presidente representará en juicio y fuera de él a la
comunidad en los asuntos que la afecten y presidirá las
asambleas del Consejo de Titulares.” 31 LPRA 1922Z. Estatuye,
además, que:
Cuando se trate de acciones para hacer cumplir ésta o cualquier otra ley aplicable, el reglamento del Condominio o los acuerdos del Consejo de Titulares, o cuando el Consejo de Titulares o la Junta de Directores, en representación de éste, deba comparecer en pleito como demandado o querellado, el Presidente podrá comparecer a nombre de dichos organismos y presentar las acciones y defensas que estime procedentes, seleccionando la representación legal que estime conveniente, previa consulta a la Junta. […] KLRA202500002 9
Ahora bien, en cuanto a las Impugnaciones de Acciones u
Omisiones de la Junta de Directores, el Administrador Interino y
los Acuerdos y Determinaciones del Consejo, el Artículo 65 de
la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923j, establece, en lo aquí
pertinente, como sigue:
Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos:
a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio; b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular; c) […]
[…] En el caso de los titulares sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador. […].
El titular que quiera impugnar una acción u omisión de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o un acuerdo del Consejo de Titulares tendrá que demostrar que no tiene ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares y que entregó copia del documento mediante el cual adquirió su apartamento a la Junta de Directores.
Para la Presentación de Acciones de Impugnación, el
Artículo 66 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923k,
establece que:
El Departamento de Asuntos del Consumidor tendrá una División Especial de Adjudicación de Querellas de Condominios, para atender todo lo relacionado a todo condominio en el que exista por lo menos un apartamento dedicado a vivienda. El Secretario tendrá la capacidad de nombrar el personal necesario para la pronta atención de las querellas presentadas por los titulares de apartamentos al amparo de esta Ley contra el Consejo de Titulares o el Agente Administrador, o por la Junta de Directores al amparo de aquellas leyes especiales aplicables.
Así pues, la jurisdicción exclusiva conferida al DACo no se
extiende a toda posible causa de acción dimanante de un KLRA202500002 10
condominio sometido al régimen de propiedad horizontal. El DACo
tiene jurisdicción para dirimir las controversias suscitadas por
acciones u omisiones de la Junta de un condominio y sobre los
actos que no sean de índole voluntaria o que trasciendan los
intereses personales y privados de los titulares o de los
condominios. Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, 169 DPR 643,
662 (2016); Srio. DACO v. J. Condominios C. Martí, 121 DPR 807,
817 (1988).
El aludido ente administrativo fue creado mediante la Ley
Núm. 5 del 23 de abril de 1973, según enmendada, conocida como
Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor,
[DACo] 3 LPRA sec. 341, et seq. El estatuto estableció en la
agencia una estructura de adjudicación administrativa "con plenos
poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su
consideración y conceder los remedios pertinentes conforme a
derecho". 3 LPRA sec. 341e(d); Ortiz Rolón v. Soler Auto Sales, et
al., 202 DPR 689, 696 (2019); Amieiro González v. Pinnacle Real
Estate, 173 DPR 363, 372 (2008).
C.
La jurisdicción es el poder o la autoridad que tiene un
tribunal para considerar y decidir casos o controversias que tiene
ante sí. Freire Ruiz De Val y Otros v. Morales Román, 2024 TSPR
124, 214 DPR __ (2024); Mun. Aguada v. W. Contruction LLC,
2024 TSPR 69, 2013 DPR __ (2024); R&B Power Inc. v. Junta de
Subasta ASG, 2024 TSPR 24, 213 DPR ___ (2024); Pueblo v.
Torres Medina, 211 DPR 950, 958 (2023); FCPR v. ELA et al., 211
DPR 521, 529 (2023); Cobra Acquisitions v. Mun. Yabucoa, et al.,
210 DPR 384, 394 (2022); Pueblo v. Rivera Ortiz, 209 DPR 402,
414 (2022). Los organismos administrativos, así como los foros
judiciales, no tienen discreción para asumir jurisdicción donde no KLRA202500002 11
la hay. Ayala Hernández v. Consejo Titulares, 190 DPR 547, 559
(2014); DACO v. AFSCME, 185 DPR 1, 12 (2012).
De esta manera, las agencias administrativas solamente
pueden ejercer los poderes que su ley habilitadora expresamente
les ha otorgado y aquellos que sean indispensables para llevar a
cabo su encomienda primordial. DACo v. AFSCME, supra. Por esta
razón, una agencia no puede asumir jurisdicción sobre una
actividad, materia o conducta cuando no está claramente
autorizada por ley para ello. Ayala Hernández v. Consejo Titulares,
supra; DACo v. AFSCME, supra; ASG v. Mun. San Juan, 168 DPR
337, 343 (2006).
En ese sentido, las agencias administrativas deben arribar
a sus decisiones sin apartarse de la ley habilitadora aun cuando
persigan un aparente propósito legítimo. En otras palabras, ni la
necesidad ni la conveniencia pueden sustituir a la ley en cuanto a
fuente de poder cuasilegislativo o cuasiadjudicativo. Ayala
Hernández v. Consejo Titulares, supra; DACo v. AFSCME, supra.
Se quiere destacar que, las agencias administrativas no pueden
actuar más allá de lo que les fue delegado, de manera que toda
actuación administrativa que no obedezca el poder que le fue
conferido mediante legislación debe catalogarse como ultra vires,
y, por ende, nula. Ayala Hernández v. Consejo Titulares, supra,
pág. 560; DACO v. AFSCME, supra, pág. 13.
En Shell v. Srio. Hacienda, 187 DPR 109, 122 (2012), el
Tribunal Supremo reiteró la pauta sobre las
circunstancias inexorablemente fatales que conlleva la falta de
jurisdicción sobre la materia, estas son: (1) no es susceptible de
ser subsanada; (2) las partes no pueden otorgar voluntariamente
al tribunal jurisdicción sobre la materia ni el tribunal puede
arrogársela; (3) los dictámenes de un foro sin jurisdicción sobre
la materia son nulos (nulidad absoluta); (4) los tribunales tienen KLRA202500002 12
el deber ineludible de auscultar su propia jurisdicción; (5) los
tribunales apelativos deben examinar la jurisdicción del foro de
donde procede el recurso, y (6) un planteamiento de falta de
jurisdicción sobre la materia puede hacerse en cualquier etapa del
procedimiento por cualesquiera de las partes o por el
tribunal motu proprio. Ver, además, Aguadilla Paint Center v. Esso,
183 DPR 901, 931 (2011).
Cónsono a lo anterior, para adjudicar un caso, el juzgador
debe tener tanto jurisdicción sobre la materia como sobre las
partes litigiosas. (Énfasis nuestro). R&B Power Inc. v. Junta de
Subasta ASG, supra; FCPR v. ELA et al., supra; Cobra Acquisitions
v. Mun. Yabucoa et al., supra. Como elemento necesario para la
adjudicación debida de los méritos de una controversia, el
principio de justiciabilidad le impone al juzgador el deber de
evaluar si los reclamantes poseen legitimación activa. Hernández,
Santa v. Srio. de Hacienda, 208 DPR 727, 738-739 (2022);
Hernández Torres v. Gobernador, 129 DPR 824, 835 (1992).
La legitimación activa se ha definido como "la capacidad que
se le requiere a la parte promovente de una acción para
comparecer como litigante ante el tribunal, realizar con eficiencia
actos procesales y, de esta forma, obtener una sentencia
vinculante". Hernández, Santa v. Srio. de Hacienda, supra, pág.
738-739; Ramos, Méndez v. García García, 203 DPR 379, 394
(2019); Bhatia Gautier v. Gobernador, 199 DPR 59, 69 (2017).
Este elemento de justiciabilidad, “gira primordialmente en torno a
la parte que prosigue la acción y solo secundariamente en cuanto
a las cuestiones a adjudicarse". Hernández, Santa v. Srio. de
Hacienda, supra, pág. 739, citando a Col. Ópticos de P.R. v. Vani
Visual Center, 124 DPR 559, 564 (1989) y a Com. de la Mujer v.
Srio. de Justicia, 109 DPR 715, 723 (1980). KLRA202500002 13
Así pues, al amparo de esta doctrina, la parte que solicita
un remedio debe demostrar que: (1) ha sufrido un daño claro y
palpable; (2) el daño es real, inmediato y preciso, no abstracto o
hipotético; (3) existe una conexión entre el daño sufrido y la causa
de acción ejercitada, y (4) la causa de acción surge al palio de la
Constitución o de una ley. Hernández, Santa v. Srio. de Hacienda,
supra; Bhatia Gautier v. Gobernador, supra, pág. 69; Fund.
Surfrider y otros v. ARPe., 178 DPR 563, 572 (2010); Sánchez et
al. v. Srio. de Justicia et al., 157 DPR 360, 371 (2002); Hernández
Torres v. Gobernador, supra, págs. 835-836.
D.
El contrato se define como, “el negocio jurídico bilateral por
el cual dos o más partes expresan su consentimiento en la forma
prevista por la ley, para crear, regular, modificar o extinguir
obligaciones.” Artículo 1230 de la Ley Núm. 55 de 1ro de junio
de 2020, Código Civil de 2020 (Código Civil), del Código Civil, 31
LPRA sec. 9751. Lo acordado en los contratos tiene fuerza de ley
entre las partes, ante sus sucesores y ante terceros en la forma
que dispone la ley. Artículo 1233 del Código Civil, 31 LPRA 9754.
Así pues, una vez perfeccionado un contrato en el que medie el
consentimiento de las partes, estas se obligan desde ese
momento, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado,
sino a todas las consecuencias que según su naturaleza sean
conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Jarra Corp. v. Axxis
Corp., 155 DPR 764, 772 (2001). No es el DACo la agencia con
jurisdicción para entender en una controversia entre una persona
que fue parte del contrato y otra que no lo fue.
A la luz de los preceptos jurídicos antes mencionados
revisamos. KLRA202500002 14
III.
En el primer señalamiento de error la recurrente alega que,
como titular, reclamó los daños que sufrió su apartamento. Indicó
que los daños consistían en filtraciones, roturas, manchas de
pintura y pérdida de uso. También alega que reclamó los daños
emocionales. Señaló que los daños fueron causados por el
recurrido Sport Painting al este actuar en los elementos comunes
limitados al uso exclusivo de la querellante, en elementos privados
y en elementos comunes. Indica que la Ley de Condominios no le
da facultad al Consejo de Titulares para reclamar los derechos
privados de un titular. Agregó que el Consejo de Titulares no
puede reclamar los daños que no ha sufrido y no podría obtener
un remedio, ya que se requiere la participación individual de la
titular. Distinto sería una demanda ante el Tribunal General de
Justicia, que son Tribunales con jurisdicción general y atienden
múltiples reclamos de diferentes tipos. DACo tiene su jurisdicción
limitada en este tipo de controversia.
En el segundo señalamiento de error la recurrente alegó que
los daños que Sport Painting le causó solo pueden ser reclamados
por ella y no por el Consejo de Titulares. Agregó que el contrato
entre el Consejo de Titulares y Sport Painting contiene unas
disposiciones que benefician a la recurrente, por lo que esta puede
reclamar el cumplimiento del contrato, aunque no firmara en él.
Señaló que el Presidente no ha cumplido con el Artículo 54 de la
Ley de Condominios, que le requiere representar a la comunidad
en los asuntos que le afecten. Además, que no ha logrado que
Sport Painting cumpla con las cláusulas del contrato.
Evaluamos en conjunto ambos señalamientos.
Velázquez Flores instó una querella en el DACo contra el
Consejo de Titulares del Cond. The Residences At Parque Escorial,
el presidente del Consejo y el contratista Sport Painting. Estos KLRA202500002 15
últimos, suscribieron un contrato de obras para la pintura y otras
reparaciones en el referido condominio. En síntesis, la recurrente
alegó que Sport Painting, en la ejecución de las obras, incurrió en
ciertos actos u omisiones que le causaron perjuicio. En la querella
solicitó que se les ordenara a los querellados a cumplir y hacer
cumplir el contrato.
En respuesta, el DACo desestimó la acción incoada contra
Sport Painting. Ello porque la querellante no fue parte del contrato
entre el Consejo de Titulares y Sport Painting. Esta
determinación, aquí cuestionada, debe ser confirmada, pues la
misma se presentó ante DACo.
Las facultades del DACo se rigen por las delegadas en ley.
Para intervenir en una reclamación, el DACo debe tener
jurisdicción sobre la materia y sobre la persona que acude ante
referido cuerpo administrativo para poder atender la querella.
En el contexto de un titular de un apartamento sometido al
régimen de propiedad horizontal, aplica el Artículo 64 de la Ley de
Condominios. En este se le designó al DACo la autoridad para
adjudicar reclamaciones de un titular contra la Junta de
Directores, así como, los acuerdos del Consejo de Titulares cuando
resulten gravemente perjudiciales a los intereses de un titular.
A tenor con el mencionado Artículo 64, supra, la recurrente
puede acudir a DACo para reclamar únicamente al Consejo de
Titulares y a la Junta de Directores, cuando los actos de estos le
perjudiquen. En este caso, el DACo mantuvo vigente esa
reclamación. El tipo de reclamo que se hace en este caso habría
que evaluar la posibilidad de hacerlo en el Tribunal de Primera
Instancia, pero ciertamente no es el DACo el foro para este
planteamiento.
En cuanto a la causa de acción que la recurrente presentó
contra Sport Painting, basada en que el contratista incumplió con KLRA202500002 16
el contrato que suscribió con el Condominio en perjuicio de la
querellante, no se puede dilucidar en el DACo bajo ninguna
disposición de la Ley de Condominios.
Primero, destacamos que Velázquez Flores no fue parte del
contrato, por lo que, no le puede reclamar a Sport Painting que
proceda con el debido cumplimiento, en la acción incoada en el
ámbito administrativo ante el DACo. Segundo, porque la
jurisdicción conferida al DACo, es de un titular-como lo sería la
recurrente- contra el Consejo de Titulares, la Junta o el
Administrador. No se extiende a toda posible causa de acción
dimanante de un condominio sometido al régimen de propiedad
horizontal.4
De manera que la recurrente carece de legitimación activa
para presentar su reclamación ante el DACo pues su petitorio no
surge al amparo de alguna ley que le de jurisdicción a referida
agencia. El DACo tampoco ostenta jurisdicción sobre la materia
para dilucidar la reclamación de una querellante que no tiene
ningún vínculo contractual con el querellado Sport Painting. Como
antes hemos dicho, distinto sería un reclamo similar ante un
Tribunal con jurisdicción general.
IV.
Por las razones antes expresadas, confirmamos la
determinación aquí recurrida mediante la cual el DACo desestimó
la querella que Velázquez Flores incoó contra Sport Painting.
Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
4 Ver Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra.