Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
SUCESIÓN RUIZ APELACIÓN RODRÍGUEZ procedente del COMPUESTA POR Tribunal de NORBERTO RUIZ Primera Instancia, CASIANO, MARIELA RUIZ TA2025AP00509 Sala Superior de CASIANO, HERIBERTO Yauco en Sabana RUIZ NEGRÓN Y LIZNOI Grande RUIZ FELICIANO Civil núm.: Apelados YU2024CV00341
v. Sobre: Desahucio
EVELIO OLIVERAS MARTÍNEZ
Apelante
Panel integrado por su presidente el juez Hernández Sánchez, el juez Rivera Torres y el juez Marrero Guerrero.
Rivera Torres, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 12 de diciembre de 2025.
Comparece ante este tribunal apelativo, el Sr. Evelio Oliveras
Martínez (señor Oliveras Martínez o el apelante) mediante el recurso
de apelación de epígrafe solicitándonos que revoquemos la Sentencia
Enmendada emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Yauco (TPI), el 27 de octubre de 2025, notificada ese
mismo día. Mediante este dictamen, el foro primario declaró Ha
Lugar a la demanda de desahucio instada por la Sucesión Ruiz
Rodríguez compuesta por Norberto Ruíz Casiano, Mariela Ruíz
Casiano, Heriberto Ruíz Negrón y Liznoi Ruíz Feliciano (en conjunto,
los apelados). En consecuencia, ordenó el lanzamiento del señor
Oliveras Martínez de las propiedades objeto del presente caso en el
término de veinte (20) días. TA2025AP00509 2
A su vez, el foro a quo ordenó a los apelados, con excepción de
la menor Liznoi Ruiz Feliciano, en igual plazo, devolver al apelante
los $1,000 que este les pagó por la opción de compra.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
determinamos confirmar el dictamen apelado.
I.
El 26 de junio de 2024, la Sucesión Ruiz Rodríguez compuesta
por Norberto Ruíz Casiano, Mariela Ruíz Casiano, Heriberto Ruíz
Negrón y Liznoi Ruíz Feliciano instó una demanda sobre desahucio
en contra del señor Oliveras Martínez.1 En esta, se alegó que los
apelados son propietarios de los lotes de terreno núms. 7, 8, y 9
ubicados en el Barrio Susúa Alta, sector La Palmita, en el pueblo de
Yauco. En el lote núm. 9 está ubicada una residencia de concreto.
Se indica que el 22 de enero de 2021, las partes suscribieron un
contrato de alquiler con Opción de Compra por dichos lotes con
fecha de vencimiento del 31 de diciembre de 2023. El canon de
arrendamiento convenido fue de $1,000 mensuales.
Se adujo que en el convenio se estipuló la Cláusula F,
mediante la que se estableció que: “Antes de terminar el término de
este contrato las partes notificarán con treinta (30) días de
anticipación si desean prorrogar el contrato sujeto a los términos
que los contratantes tuvieren a bien acordar en su día, luego de
expirado el presente contrato para la cual deberán suscribir un
nuevo contrato.”
A base de dicha cláusula, los apelados, mediante carta del 8
de noviembre de 2023, le comunicaron al señor Oliveras Martínez la
decisión de no renovar el contrato. Por lo que, le solicitaron la
1 En el Emplazamiento y Citación por Desahucio expedido el 1 de julio de 2024 se establece que el pleito se tramita bajo el procedimiento sumario según dispuesto en el Código de Enjuiciamiento Civil, infra. Véase, el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del TPI (SUMAC TPI), Entrada núm. 3. TA2025AP00509 3
entrega de los lotes para el 1 de enero de 2024, pero este se negó a
entregar las propiedades.
Así, los apelados le peticionaron al TPI que declare Ha Lugar
a la demanda y ordene el desalojo, y el lanzamiento del apelante.
Además, que lo condene al pago de costas, gastos y honorarios de
abogado.
El 12 de julio de 2024, el apelante presentó la contestación a
la demanda en la que aceptó algunas alegaciones y negó otras.
Arguyó que, entre las partes, se formalizó un contrato de
Arrendamiento con Opción de Compra y el 11 de noviembre de 2023,
antes de su vencimiento, este la comunicó al representante legal de
los apelados, la intención de ejercitar la Opción de Compra. Añadió
que, al ser informado sobre la no renovación del contrato, envió una
comunicación para ejercitar la Opción de Compra de los lotes y los
apelados se han negado a cumplir con la venta de los inmuebles.
Por lo que, son ellos los que han obstruido su derecho para
formalizar el derecho de Opción de Compra sobre las propiedades y
estos están obligados a vendérselas. Mencionó, además, que en la
residencia vive una menor de edad, nieta, de su pareja consensual.
En atención a lo antedicho, el apelante le solicitó al tribunal
que denegara la demanda. Asimismo, este incluyó varias defensas
afirmativas.
El 12 de agosto de 2024, el foro apelado celebró la vista de
juicio vía Zoom de forma remota. De la Minuta2 surge que el foro
primario escuchó las argumentaciones de los abogados y tomó
conocimiento judicial de que en este caso “habría que nombrar un
defensor judicial; por lo que, siendo así, se le CONCEDE el término
de diez (10) días solicitados por la parte demandante para presentar
la prueba y para anunciar el defensor (a) judicial en cuanto a dicha
2 Véase, el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del TPI (SUMAC TPI), Entrada núm. 10. TA2025AP00509 4
menor miembro de la Sucesión.” Además, reseñaló la vista en su
fondo para el 30 de septiembre de 2024, a las 2:00 de la tarde,
mediante videoconferencia.
Luego de varias incidencias procesales, que incluye la
confirmación por el TPI del Lcdo. Melvin I. Martínez Almodóvar,
como defensor judicial de la menor, mediante la Orden del 18 de
octubre de 2024, notificada el 28 posterior, el 11 de marzo de 2025
se celebró la vista a la que comparecieron las partes y sus abogados;
así como el defensor judicial. De la Minuta3 surge que:
El tribunal expresa que la causal es por incumplimiento y es el tribunal quien debe dilucidar, si procede o no el desahucio. A menos y ha dado el espacio a las partes de poder reunirse y determinar si es una alternativa llegar a un acuerdo de transacción. Que, si no se ha informado ello en el día de hoy, debe entender el tribunal que los procedimientos [sic]. El tribunal concluye que, puede tomar conocimiento judicial sobre la resolución de la declaratoria de herederos. Que las partes aceptan que hubo un contrato que se acompaña y el tribunal viene obligado a interpretar el contrato para determinar estrictamente, si procede el desahucio solicitado y las comunicaciones cursadas entre las partes con el propósito e información que se incluyó para efectos de este procedimiento.
…
El licenciado Pacheco informa que, estuvieron conversando los abogados. Entiende que son más aspectos de derecho y entiende que se puede resolver con los documentos sometidos, admitidos y estipulados por las partes o la alternativa de un memorando de derecho o una argumentación oral. El tribunal va a escuchar la posición de la otra parte y el defensor judicial. El licenciado Troche informa que cualquiera de ambas vías puede ser posible para finiquitar el asunto de este caso. Que el licenciado Pacheco le había hablado de unos términos para proceder en otra vista.
El tribunal indica que se ha trabajado con la prueba documental presentada, sin objeción o estipulado por las partes. El tribunal ordena que el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, se marque como Exhibit I estipulado. Se toma conocimiento judicial sobre la Resolución de la Declaratoria de Herederos y el tribunal ordena que se marque como Exhibit II, estipulado. En cuanto a la Carta de no Renovación de Contrato, sin oposición de las demás partes, el tribunal ordena que se marque como Exhibit 1, de la parte
3 SUMAC TPI, Entrada núm. 19. Énfasis nuestro. TA2025AP00509 5
demandante. La carta fechada el 11 de noviembre de 2024 {sic}, el tribunal ordena que se marque como Exhibit A, de la parte demandada. Que con toda la prueba, se simplifica el trámite.
Ya debidamente marcada la evidencia y atendida la misma con el defensor judicial, el tribunal entiende que, conforme a las alegaciones, el tribunal autoriza el término de 15 días para comparecer por escrito, ya sea de forma conjunta o presentando por separado sus respectivos argumentos.
El tribunal hace referencia a las alegaciones de la demanda y solicita a los abogados que informen si están aceptadas. Luego de leer las alegaciones de la demanda, el tribunal solicita a los abogados que informen si el tribunal debe entender que los lotes al día de hoy están en posesión de la parte demandada. El licenciado Pacheco indica que de su parte sí, pero que el licenciado Troche lo exprese. El licenciado Troche acepta y manifiesta que también deben de hacer mención de las contestaciones a la demanda.
El tribunal señala que, están de acuerdo los abogados que son hechos incontrovertidos, por lo menos hasta la alegación Núm. 10 de la demanda.4 Que lo que está en controversia sería con relación a la ocupación de estos predios, las razones por las cuáles la parte demandante reclama la devolución de los predios y la parte demandada permanece en los predios, con las defensas que expone. Que allí estribaría la controversia en este caso, si procede o no la demanda de desahucio y el lanzamiento que solicita la parte demandante. El tribunal hace referencia a las alegaciones de la contestación a la demanda, en específico a la Núm. 10, la cual da por corregida y procede a leer la misma para récord y luego procede a leer de la 11 a la 14. Solicita al licenciado Troche que exponga si hay menores, adultos mayores o personas incapaces en la propiedad.
El tribunal señala que en los quince días que ha dado, los abogados tienen el deber de aclarar los asuntos y comparecer por escrito, para poner al tribunal en posición de dictar sentencia por las alegaciones. Si transcurrido el término, subsisten controversias que ameriten desfilar testimonio, sería convocada la vista evidenciar[i]a.
Surge, además, que el tribunal señaló el juicio en su fondo
para el 10 de junio de 2025, a las 10:00 a.m., en caso de tener que
celebrar vista.
4 Advertimos que en la alegación núm. 3 los apelados arguyeron que “3. La parte demandante es propietaria de tres lotes de terreno ubicados en el Barrio Susúa Alta, Sector La Palmita Kilómetro 10.4 del término municipal de Yauco.” En la Contestación a Demanda instada por el señor Oliveras Martínez se aceptó la misma. TA2025AP00509 6
En cumplimiento con lo ordenado en la vista el 26 de marzo
de 2025, el señor Oliveras Martínez presentó un Memorando de
Derecho5 en el que argumentó que, en el contrato suscrito entre las
partes, se le otorgó a él, como Parte Optante, el derecho exclusivo
para que ejerciera la Opción de Compra lo que podía realizar hasta
el 31 de diciembre de 2023. Así lo hizo, mediante la comunicación
del 11 de noviembre de 2023, es decir, dentro del plazo fijado en el
contrato.
Agregó que, previo a que el ejercitara la Opción de Compra,
los apelados en la carta de su abogado, le notificaron la intención de
no renovar el Contrato de Opción y sin considerar que el plazo para
ejercer la opción no había caducado o transcurrido. Por ello,
reafirmó que son los apelados quienes no han querido o han
impedido que él pueda adquirir los lotes en controversia, negándose
a venderle y utilizando el procedimiento de desahucio. Indicó que
siempre ha cumplido con los cánones de arrendamiento pactados e
incluso ha seguido pagando los mismos.
Ese mismo día los apelados incoaron un escrito intitulado
Argumentación Partes Demandantes6 en el que expusieron que
conforme con la cláusula Sexta, inciso F, el 8 de noviembre de 2023,
cursaron una comunicación al señor Oliveras Martínez. En la misma
le notificaron que, al expirar la vigencia del contrato no, estarían
llevando a cabo una extensión o renovación del pacto. También
indicaron que el contrato no menciona que aún en circunstancias
en que el Optante ejerciera la Opción de Compra antes de su
vencimiento, tal acción debía interpretarse como una extensión. “Por
lo cual la cláusula de Opción de Compra no subsiste luego del 31 de
diciembre de 2023. Para lo cual debieron firmar un nuevo contrato.
Esto último no sucedió por la voluntad de las partes demandantes.
5 SUMAC TPI, Entrada núm. 20. 6 SUMAC TPI, Entrada núm. 21. TA2025AP00509 7
Pues no se trata de un pleito de titularidad. Mas que otra cosa, la
parte demandada unilateralmente ha pretendido extender el
acuerdo, privando a sus legítimos dueños del uso y disfrute de su
propiedad. Le ha impedido ejercer las prerrogativas que como
dueños le corresponden. Ha tenido el efecto de una incautación.”
Al día siguiente, el licenciado Martínez Almodóvar, defensor
judicial de la menor Liznoi Ruiz Feliciano, presentó una moción en
la que, entre otros asuntos, especificó que al “otorgar el contrato
efectuado por los dem[á]s demandantes y demandados
evidentemente no se contempl[ó] la minoridad de la compareciente
la cual carec[í]a de capacidad legal para llegar a ning[ú]n pacto sobre
disposici[ó]n de bienes sin que mediara una autorizaci[ó]n judicial.”
“Que al tenor de ello según lo alegado por las partes la nulidad ab
initio del contrato en cuanto a esta salta a la vista por lo que las
partes en este proceso no tienen un contrato v[á]lido al menos en
cuanto a esta, que al momento de concretarse el mismo no ten[í]a,
ni al presente tiene la capacidad legal ni jur[í]dica para la
disposici[ón de sus bienes.” Añadió que “… por otro lado entendemos
que el desahucio incoado procede como cuesti[ó]n de derecho por
raz[ó]n de que el contrato de arrenda[m]iento est[á] vencido según lo
alegado por las partes, aun cuando se tomara como un acto de
administraci[ó]n por los herederos, adolece de la misma falta de
capacidad para contratar y se trata de un contrato que ser[í]a
anulable y/o inexistente en cuanto a esta.”7
Analizados los referidos escritos, el 29 de septiembre de 2025,
notificada el 2 de octubre siguiente el TPI, esta vez por voz del Hon.
Jesús Antonio Rodríguez Urbano, emitió una Sentencia. El 27 de
octubre de 2025, notificada el 29 siguiente, el tribunal emitió la
Sentencia Enmendada apelada.8 El foro de instancia aclaró que
7 SUMAC TPI, Entrada núm. 22. 8 SUMAC TPI, Entrada núm. 30, a las págs. 4-7. TA2025AP00509 8
enmendó el dictamen para fijar la fianza de $4,000 al tenor con el
ordenamiento jurídico.
El TPI esbozó catorce (14) determinaciones de hechos
incontrovertidos y aclaró que “[l]as Determinaciones de Hechos
número 1 a la 7 son los hechos núm. 3 al 10, según alegados por la
parte demandante en la Demanda y que fueron aceptados por la
parte demandada en su Contestación a la Demanda. El resto de las
determinaciones de hechos surgen de la prueba documental
estipulada”.9 A base de estas, el foro primario declaró Ha Lugar a la
demanda de desahucio instada por los apelados. Por lo que, ordenó
el desalojo del señor Oliveras Martínez de las propiedades en el
término de veinte (20). Asimismo, ordenó a los apelados, con
excepción de la menor Liznoi Ruiz Feliciano, en igual plazo, devolver
al apelante los $1,000 que este les pagó por la opción de compra.
También, como mencionamos, impuso una fianza de $4,000 que
corresponda por los daños que se puedan ocasionar a los apelados
y las costas en apelación.
De igual manera, el foro a quo razonó, en lo que concierne a
la controversia medular sobre si procede o no el desahucio, que:10
De conformidad con las disposiciones del Art. 346 del Código Civil, 31 LPRA § 6316, procede que los demandantes, excluyendo a la menor Ruiz Feliciano, devuelvan la prima que pagó el demandado por la opción.
9 Véase, la nota al calce núm. 4. Resulta ser una norma conocida en nuestro ordenamiento jurídico que “[las] estipulaciones son admisiones judiciales que implican un desistimiento formal de cualquier contención contraria a ellas". Rivera Menéndez v. Action Service, 185 DPR 431, 439 (2012); Mun. De San Juan v. Prof. Research, 171 DPR 219, 238 (2007). Estas, son favorecidas "porque eliminan desacuerdos, y de esa forma, facilitan y simplifican la solución de controversias jurídicas". Rivera Menéndez v. Action Service, supra; Díaz Ayala et al. v. ELA, 153 DPR 675, 693 (2001). Por ende, “las estipulaciones son herramientas esenciales en las etapas iniciales del proceso judicial y su uso es promovido por las Reglas de Procedimiento Civil". Rivera Menéndez v. Action Service, supra. Además, cuando se trata sobre admisiones de hechos ello tiene el efecto de dispensar a la parte de probar tales hechos. Es decir, "cuando se admite o estipula un hecho, la parte está relevada de probarlo". Rivera Menéndez v. Action Service, supra; Díaz Ayala et al. v. ELA, supra. Por lo que, esta modalidad de estipulación sustituye la prueba que se presentaría en la vista del caso. 10 SUMAC TPI, Entrada núm. 30, a las págs. 15-18. Notas al calce omitidas. Énfasis nuestro. TA2025AP00509 9
El contrato de arrendamiento, por tratarse de un acto de administración, no adolece de nulidad radical y, por ende, surtió efectos durante la vigencia del negocio jurídico, es decir hasta el 31 de diciembre de 2023. Habiéndose notificado oportunamente que los demandantes no renovarían el contrato de arrendamiento a la parte demandada, este debió entregar las propiedades inmuebles el 1 de enero de 2024. A partir de entonces este no contaba con justificación posesoria alguna, por lo que adquirió la condición de precarista. El hecho de que este continuara pagando los cánones de arrendamiento, como si el negocio jurídico se hubiese renovado, no tuvo efecto jurídico alguno, pues ya se había notificado que no se renovaría el contrato. Recordemos que de acuerdo con los propios términos del contrato de arrendamiento se requería el acuerdo de todas las partes para que se renovara el negocio jurídico. De hecho, esa opción de renovar no cumplía con los requisitos doctrinales, pues lejos de depender meramente de la voluntad del optante (opción de renovar) para su ejercicio, dependía de un nuevo acuerdo de voluntades de las partes. Cf. Mayagüez Hilton, 156 DPR en la pág. 247.
De la prueba estipulada por las partes, queda demostrado que entre las partes se suscribió un Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra cuyo término era de dos años. De dicho contrato se desprende que las partes acordaron que “[a]ntes de terminar el término de este contrato, las partes notificarán con treinta días de anticipación si desean prorrogar el contrato sujeto a los términos que los contratantes tuvieren a bien acordar en su día, luego de expirado el presente contrato, para lo cual deberán suscribir un nuevo contrato”. Así mismo, de la prueba se establece que la parte demandante, para el 8 de noviembre de 2023, por medio de su representante legal le comunicó a la parte demandada que “no deseaban renovar o extender el acuerdo luego de su vencimiento el 31 de diciembre de 2023”. Posteriormente, el 11 de noviembre de 2023, la parte demandada, por medio de su abogado, le comunica a los demandantes su deseo de ejercitar la opción de compra. Sin embargo, como advertimos previamente ese negoció jurídico adolece de nulidad radical, por lo que no surtió efecto alguno. Ver Guzmán v. Guzmán, 78 DPR 673, 682 (1954); Ríos v. Municipio de Isabela, 159 DPR 839, 848 (2003).
En el caso que nos ocupa, la intención de renovar o no el contrato de arrendamiento no se atribuyó a una de las partes en específico, sino que cualquiera de los contratantes podía comunicar su deseo de renovar o no el contrato por un término posterior. Dicha comunicación fue realizada por la parte demandante el 8 de noviembre de 2023 con su intención de no prorrogar el contrato; por lo que desde ese momento ya la parte demandada conocía que el contrato tendría fin una vez llegara la fecha establecida de terminación del contrato, es decir el 31 de diciembre de 2023. Sin embargo, la parte demandada, posterior a TA2025AP00509 10
la comunicación habida por la parte demandante, comunicó su intención de ejercer la opción a compra. No obstante, ese “ejercicio” no surtió efecto alguno, pues como hemos resuelto el contrato de opción es nulo por no haber mediado autorización judicial.
Ante esto, este Tribunal concluye que habiéndose notificado oportunamente la no extensión o prórroga del contrato de arrendamiento una vez llegara la fecha del 31 de diciembre de 2023, desde entonces el demandado no tenía derecho a poseer los inmuebles. El hecho de que este invocara su derecho a la opción de compraventa no tuvo efecto alguno dada la nulidad radical de dicho negocio jurídico. Por lo tanto, los demandantes se han visto interrumpidos en su derecho a poseer y disfrutar de su propiedad y procede, como cuestión de derecho, la acción de desahucio. ATPR, 196 DPR en la pág. 9.
El 29 de octubre, el apelante presentó una Urgentísima Moción
de Nuevo Juicio y en Solicitud de Relevo de Sentencia por Falta de
Jurisdicción sobre la Materia.11 En esta, argumentó que el caso
mantuvo el procedimiento sumario hasta la notificación de la
sentencia, por lo que no hubo conversión a pleito ordinario. Al
respecto, arguyó que dos instancias provocan la nulidad de la
sentencia y la celebración de un nuevo juicio. Entiéndase, por ser
una acción sumaria de desahucio regulada por el Código de
Enjuiciamiento Civil, Artículos 620-634, y por existir un conflicto de
títulos amparado en la doctrina de Cruz v. Bruno, 76 DPR 966
(1954).
Añadió que el “relevo de sentencia por la nulidad de sentencia
por falta de jurisdicción sobre la materia priva a este tribunal de
declarar nulo radical la presente opción de compraventa, toda vez
que lo único en atender el tribunal en un asunto sumario de
desahucio es sobre la posesión de hecho del bien y su lanzamiento.
Cualquier otra acción y/o remedio, debe ser atendida en un asunto
ordinario.” Por su parte, el apelante peticionó que se le impusiera
una fianza que sea menor a la establecida, por $500, para que pueda
ejercer su derecho de apelación.
11 SUMAC TPI, Entrada núm. 33. TA2025AP00509 11
En la misma fecha, el señor Oliveras Martínez presentó un
escrito para suplementar la anterior moción aludiendo a lo resuelto
por el Tribunal Supremo en el caso Markovic V. Meldon, 2025 TSPR
99.
Mediante la Resolución emitida y notificada el 29 de octubre
de 2025 el TPI declaró No Ha Lugar a los mencionados petitorios.
Además, denegó el pedido para reducir la fianza.
Todavía en desacuerdo, el 31 de octubre de 2025, el apelante
instó una Urgentísima Moción de Reconsideración y en Solicitud de
Nulidad de Sentencia por Falta de Parte Indispensable y en Solicitud
de Conocimiento Judicial12 en la que adujo que el expediente carece
de documentos de titularidad, que los apelados no son los
propietarios de las propiedades (lotes núm. 7 y 8), y que faltan partes
indispensables respecto a la titularidad del lote núm. 9. El petitorio
fue denegado por el foro revisado mediante una Resolución emitida
y notificada el 31 de octubre.
Inconforme aún, el apelante acude ante este tribunal
intermedio imputándole al foro primario haber incurrido en los
siguientes errores:
ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARAR CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE DESAHUCIO Y COMO CONSECUENCIA DECLARAR NULO AB INITIO EL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA EN UN PROCEDIMIENTO SUMARIO.
ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DETERMINAR EN DERECHO Y DECLARAR NULO AB INITIO RADICAL EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA FUNDAMENTADA POR LA EXISTENCIA DE UNA PARTICIPACIÓN DE UNA MENOR DE EDAD EN LOS INMUEBLES SIN HABER OTORGADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE [COMPRAVENTA] BAJO AUTORIZACIÓN JUDICIAL. ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DETERMINAR COMO UN HECHO INCONTROVERTIBLE QUE LA PARTE DEMANDANTE-APELANTE ES TITULAR DE LOS
12 SUMAC TPI, Entrada núm. 42. TA2025AP00509 12
PREDIOS Y QUE ESTÁN [EJERCIENDO] UNA ACCIÓN DE ADMINISTRACIÓN DE LAS FINCAS 18139, 18140 Y 18141.
ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARAR NO HA LUGAR LA MOCIÓN DE NUEVO JUICIO Y RELEVO DE SENTENCIA POR NO OSTENTAR JURISDICCIÓN SOBRE LA MATERIA Y POR CONSIGUIENTE SER NULA LA SENTENCIA POR ATENDER EN UN JUICIO SUMARIO LA NULIDAD CONTRACTUAL.
ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARAR NO HA LUGAR LA RECONSIDERACIÓN Y SOLICITUD DE NULIDAD POR FALTA DE PARTE INDISPENSABLE POR NO SER LOS DEMANDANTES-APELADOS TITULARES REGISTRALES SEGÚN DEFINIDO EN LÓPEZ GARCÍA VS. LÓPEZ GARCÍA, 200 DPR 50.
El 4 de noviembre de 2025, emitimos una Resolución
concediendo a los apelados hasta el 3 de diciembre de 2025 para
expresarse. Llegado esta fecha, se cumplió con lo ordenado. Así, nos
damos por cumplidos, y a su vez, decretamos perfeccionado el
recurso.
Analizados los escritos de las partes y el expediente apelativo;
así como estudiado el derecho aplicable, procedemos a resolver.
II.
Procedimiento sumario de desahucio
El desahucio es un procedimiento especial de naturaleza
sumaria cuyo objetivo principal es recuperar la posesión material de
una propiedad inmueble mediante el lanzamiento o expulsión del
arrendatario o precarista que la detente. Mora Dev. Corp. v. Sandín,
118 DPR 733, 749-750 (1987); C.R.U.V. v. Román, 100 DPR 318, 321
(1971). Nuestro más alto foro ha reiterado jurisprudencialmente que
el desahucio es “uno de los procedimientos más utilizados en
nuestro país para reivindicar, mediante trámite y juicio sumario, la
posesión y el disfrute de un inmueble.” Turabo Ltd. Partnership v.
Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 234-235 (1992).
Así, el desahucio es el procedimiento especial que tiene el
dueño de una finca, sus apoderados, los usufructuarios u otra TA2025AP00509 13
persona con derecho a disfrutarla, para recuperar la posesión de un
inmueble. Markovic v. Meldon y otro, 2025 TSPR 99, 216 DPR ___
(2025); Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, 200 DPR 235 (2018).
El objetivo del desahucio es devolverle la posesión de hecho de un
inmueble al dueño mediante el lanzamiento del arrendatario o
precarista que detenta la propiedad sin pagar el canon
correspondiente. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 10
(2016). El proceso correspondiente al desahucio sumario está
reglamentado conforme lo dispuesto en los Artículos 620-634 del
Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs. 2821-2838.
Las controversias que pueden ventilarse en este
procedimiento sumario son limitadas. De manera que lo único que
se intenta recobrar, mediante la referida acción sumaria, es la
posesión del inmueble. Markovic v. Meldon y otro, supra. Los
conflictos sobre la titularidad no pueden dilucidarse en un
procedimiento de desahucio. Íd.
Por otro lado, nuestro ordenamiento jurídico reconoce que los
foros judiciales gozan discreción para convertir el procedimiento de
desahucio en uno ordinario, prorrogar términos, posponer
señalamientos e, incluso, para permitir enmiendas en las
alegaciones. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, a la pág.
241. Tras una orden que convierta la reclamación a un proceso
ordinario, esta estará sujeta a las reglas de litigación civil ordinaria.
III.
El apelante expuso que erró el TPI al declarar con lugar la
presente demanda de desahucio y como consecuencia declarar nulo
ab initio el contrato de opción a compraventa en un procedimiento
sumario. Además, que el tribunal incidió al determinar en derecho
y declarar nulo ab initio radical el contrato de opción de compraventa
fundamentada por la existencia de una participación de una menor TA2025AP00509 14
de edad en los inmuebles sin haber otorgado el contrato de
arrendamiento con opción de compraventa bajo autorización
judicial. A su vez, señaló que el foro apelado falló al razonar, como
un hecho incontrovertible, que la parte apelada es titular de los
predios y que ejercen una acción de administración de las fincas
18139, 18140 y 18141.
Asimismo, indicó que el foro a quo actuó incorrectamente al
declarar no ha lugar a la moción de nuevo juicio y relevo de
sentencia por no ostentar jurisdicción sobre la materia y por
consiguiente ser nula la sentencia por atender en un juicio sumario
la nulidad contractual. Por último, manifestó que erró el tribunal
primario al declarar no ha lugar a la reconsideración y a la solicitud
de nulidad por falta de parte indispensable, al no ser los apelados
los titulares registrales de las propiedades.
Respecto a los errores primero y segundo se hace
indispensable subrayar que el foro primario no entró a dilucidar
conflictos de título, ya que el apelante falló en ponerlo en condición
para dicho proceder. Más bien, el tribunal analizó el contrato
Arrendamiento con Opción a Compra el cual constituye el negocio
jurídico suscrito entre las partes y por el que, acorde con lo
estipulado, se solicita el desahucio. En este sentido, reiteramos que
no surge de la Sentencia Enmendada apelada ni de ninguna
instancia procesal del expediente electrónico que el señor Oliveras
Martínez haya presentado algún documento que le confiriera
titularidad sobre las propiedades objeto del contrato. La carta del 11
de noviembre de 2023 que el abogado del señor Oliveras Martínez
remitió a los apelados no es fuente jurídica para así ser considerado.
Esto, máxime cuando tres días antes, 8 de noviembre, los apelados
le enviaron una misiva en la que, conforme a la facultad otorgada
a cualesquiera de las partes en el contrato, informaron su
intención de no renovar el mismo. Por tanto, no existe un conflicto TA2025AP00509 15
de titularidad que el juzgador viniera obligado a dirimir en un
procedimiento ordinario.
Recordemos, además, que el caso quedó sometido para la
disposición del tribunal por las alegaciones y el expediente, según
acordado por las partes y así reconocido ante nos. Esto, conforme
se especificó en la Minuta de la vista celebrada el 11 de marzo de
2025, en la que diáfanamente se establece que el TPI aclaró que la
controversia a atender es si procede o no la demanda de desahucio
y el lanzamiento que solicitan los apelados. Lo que fue aceptado por
el apelante en el recurso. Así pues, destacamos que el desahucio no
es una de las formas de terminar el arrendamiento, sino un medio
de recobrar judicialmente el inmueble arrendado, cuando este se
acaba por la concurrencia de ciertas causas extintivas. Esta acción
tiene un carácter resolutorio del contrato. Mora Dev. Corp. v. Sandín,
supra.
Asimismo, es menester enfatizar que en Markovic v. Meldon y
otro, supra, el Tribunal Supremo reiteró la normativa de que las
controversias que pueden ventilarse en el procedimiento sumario de
desahucio son limitadas. De manera que lo único que se intenta
recobrar, mediante la referida acción sumaria, es la posesión del
inmueble. Los conflictos sobre la titularidad no pueden
dilucidarse en un procedimiento de desahucio sumario. En este
sentido, cualesquiera alegaciones argüidas por el señor Oliveras
Martínez que verse sobre el incumplimiento de contrato por los
apelados, la validez de este y la eficacia de haber ejercido en tiempo
el derecho como optante, deberán ser atendidas en un
procedimiento ordinario independiente.
Ahora bien, sobre los errores tercero, cuarto y cinco debemos
apuntalar que el caso ante el TPI siempre mantuvo la naturaleza
sumaria según surge del SUMAC, lo cual reconocen las partes en
sus escritos ante nos. Por lo que, los recursos de la Reglas 47 y 49.2 TA2025AP00509 16
de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. Rs. 47 y 49.2, resultan
ser incompatibles con este proceso sumario. Ello, aun cuando el foro
primario haya resuelto los petitorios sin afectar o ampliar el término
de cinco (5) años que se cuenta para instar el recurso de apelación
ante esta Curia, según mandata el Artículo 629 del Código de
Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2831. TPR v. SLG Volmar-
Mathieu, 196 DPR 5, 15 (2016). Todavía así, a nuestro entender,
resultan ser determinaciones inoficiosas.
Recalcamos que las mociones presentadas con posterioridad
a la Sentencia Enmendada apelada, como una solicitud de
reconsideración o de nuevo juicio, resultan incompatibles con la
esencia y el propósito del mecanismo sumario del desahucio.
Recordemos que nuestro más alto foro ha dictaminado
reiteradamente que, aceptar una moción de reconsideración en
procedimientos sumarios, representaría una extensión del trámite,
incompatible con la finalidad de los mismos. Véase, Patiño Cirino v.
Parador Villa Antonio, 196 DPR 439 (2016) y Medina Nazario v.
McNeill Healthcare LLC, 194 DPR 723 (2016).
En fin, el foro a quo no cometió los errores imputados.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, determinamos
confirmar la Sentencia Enmendada apelada.
Notifíquese.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
LCDA. LILIA M. OQUENDO SOLÍS Secretaria del Tribunal de Apelaciones