Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VII
EDGAR RIOS, LILLIAM Revisión Judicial REYES Y LA SOCIEDAD Procedente del LEGAL DE GANANCIALES Departamento de POR ELLOS COMPUESTA Asuntos del Recurridos Consumidor
v. KLRA202400330 Caso Núm.: SJ0013933 SAN GERONIMO CARIBE PROJECT, INC. Sobre: CPG ISLAND Ley Núm. 130 de PROPERTIES VI, LLC junio de 1967, UNITED SURETY & según enmendada INDEMNITY CO. ___________________ BIRD CONSTRUCTION CO., INC. CPG/GS PR NPL, LLC CONSOLIDADO CON: Recurrentes
___________________________ EDGAR RIOS, LILLIAM Revisión Judicial REYES Y LA SOCIEDAD Procedente del LEGAL DE GANANCIALES Departamento de POR ELLOS COMPUESTA Asuntos del Recurridos Consumidor
v. KLRA202400331 Caso Núm.: SJ0013933 SAN GERONIMO CARIBE PROJECT, INC. Sobre: CPG ISLAND PROPERTIES Ley Núm. 130 de VI, LLC junio de 1967, UNITED SURETY & según enmendada INDEMNITY CO. BIRD CONSTRUCTION CO., INC. CPG/GS PR NPL, LLC
Recurrentes
Panel integrado por su presidenta la Jueza Domínguez Irizarry, la Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio
Pérez Ocasio, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de octubre de 2024.
Comparecen ante nos, CPG Island Properties VI, LLC y Bird
Construction Co. Inc., en adelante y respectivamente, CPG y Bird o
Número Identificador SEN2024___________________ KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 2
recurrentes, solicitando que revisemos la “Resolución” emitida el 7
de febrero de 2024 por la Oficina de Asuntos del Consumidor, en
adelante, DACo o la agencia. Estos presentaron por separado sus
respectivos recursos de “Revisión Judicial” que, por tratarse de los
mismos hechos y la misma “Resolución”, hemos consolidado en un
solo recurso.
En la resolución recurrida, DACo ordenó a CPG, Bird y San
Gerónimo Caribe Project (en adelante SGCP) a corregir satisfactoria
y solidariamente los defectos de la propiedad, más $20,000.00 en
honorarios de abogado solidariamente y, por otro lado, una suma
adicional de $15,200.00 contra CPG por temeridad al negar
responsabilidad.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
modificamos la determinación recurrida y, modificado, devolvemos.
I.
SGCP es la desarrolladora del complejo de edificios Paseo
Caribe, que incluye el Condominio Laguna Plaza, Bahía Plaza y
Caribe Plaza. Para lograr la construcción y desarrollo del proyecto,
SGCP contrató con distintas empresas entre las que se encuentran
Bird, CPG, Beame Architectural Partnership, Marva Industrias
Metálicas, entre otras. Bird fue delegado como el Contratista
General de Laguna Plaza.1 Bird finalizó e hizo entrega del Proyecto
en mayo de 2009 a SGCP. Por otro lado, CPG ejerció funciones como
urbanizador o desarrollador, siendo el principal responsable de la
promoción, venta y administración del proyecto.2
El 27 de junio de 2013 los esposos Edgar Ríos, Lilliam Reyes
y la Sociedad de Bienes Gananciales compuesta por ambos, en
adelante los recurridos, acordaron con CPG la compraventa de un
1 Apéndice Bird, págs. 202-329. 2 Apéndice Bird, págs. 9; Apéndice CPG, págs. 1-33, Alegato en Oposición, pág.
47. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 3
inmueble en el complejo de edificios Paseo Caribe. Como parte de
ese acuerdo los recurridos podrían inspeccionar el apartamento PH-
1002 antes del cierre de la compraventa. Dos días después, el 29 de
junio de 2013, los recurridos inspeccionaron el apartamento y
durante el proceso realizaron una lista de deficiencias en la que
enumeraron los desperfectos que debían corregirse y procedieron a
firmar el cierre. En el listado sobre las deficiencias se establecían
los siguientes reclamos:3
• Entrada: (1) corregir albañilería paredes; (2) corregir grieta gypsum contra plafón; (3) corregir golpes en puerta madera; (4) reemplazo goznes oxidados. • General: (1) instalar tapas ciegas en plafones gypsum board; (2) cristalizar pisos interiores; (3) piso balcón - debastar [sic] piso y sellado. • Balcón: (1) pintar paredes; (2) pide que se trabaje marco puerta sliding entre apartamento interior y piso balcón. • General: (1) pintura paredes general; (2) reemplazo goznes oxidados; (3) door stop - reemplazo e instalarlo abajo. • Master Bedroom: (1) corregir mancha humedad pared encima de rejilla A/C. • Bath Master: (1) corregir presión ducha y bañera; (2) inodoros limpieza (general); (3) aplicar caulking entre backsplash y tope vanity. • Laundry Room: (1) limpieza piso; (2) limpieza pileta y mezcladora; (3) limpieza puerta hacia área de servicio. • Habitación núm. 1: (1) corregir receptáculos no funcionan. • Sala / Comedor: (1) reemplazo losa rota. • General: (1) limpieza puertas todas; (2) ventanas corregir pintura con oxido. • Cocina: (1) aplicar caulking contra mueble gabinetes; (2) corregir ground fault no tiene corriente. • Family Room: (1) trabajar paredes en general - albañilería. • General: (1) corregir caulking contra marco ventanas. • Cocina: (1) backsplash corregir hueco al lado del receptáculo ground fault; (2) descubrir aguas para dishwasher, (3) color diferente del mueble lado hacia ventana; (4) corregir lado mueble parte de abajo lamina despegada. • Balcón: (1) limpieza marco metal por fuera; (2) pintura plafón.
3 Apéndice CPG, págs. 34-35; Apéndice Bird, págs. 13-14. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 4
El 27 de noviembre del 2013, a cinco (5) meses del cierre, los
recurridos hacen envío de una primera carta a CPG en la que
reafirman la necesidad de acción al listado de deficiencias.4 Fechada
el 26 de diciembre de ese mismo año, los recurridos enviaron una
segunda carta haciendo referencia a la primera carta y el listado de
deficiencias nuevamente.5 El 15 de mayo de 2014, los recurridos
enviaron nuevamente otra carta. En esta, recalcaron lo solicitado en
las cartas anteriores y añadieron que existía problemas con el polvo
fugitivo y losas rotas despegadas del piso.6
Finalmente, el 21 de noviembre de 2014 presentaron querella,
inicialmente, contra CPG y SGCP ante DACo por vicios de
construcción.7 Esta fue contestada por SGCP el 12 de enero de
2015, solicitando la desestimación de la querella y argumentando
que hizo todo lo posible por evitar los daños y los querellantes se lo
impidieron.8 Tras varios escritos, mociones y procesos
administrativos, el 28 de julio de 2015, DACo emitió una Orden
titulada Resolución Interlocutoria, en la que declaraba Ha Lugar las
mociones solicitando Prórroga para el Descubrimiento de Prueba
solicitados por CPG y SGCP, pero también motu proprio, DACo
ordenó la inclusión de Bird en el pleito administrativo.9
Como parte del trámite procesal, en este caso se llevaron a
cabo un total de veintidós (22) vistas para el desfile de prueba entre
el año 2018 y el 2019.10 Comenzando el 10 de octubre de 2018,
continuando durante los días 19, 29 y 31 de octubre de 2018; 26 de
noviembre de 2018;18, 23, 24 y 30 de enero de 2019; 1 y 11 de
febrero de 2019; 21, 27 y 28 de marzo de 2019; 13 y 15 de mayo de
4 Apéndice CPG, págs. 36-37. 5 Íd. págs. 38-40. 6 Id. págs. 42-43. 7 Apéndice CPG, págs. 44-49; Apéndice Bird págs. 85-90. 8 Apéndice Bird, págs. 93-97. 9 Íd. págs. 105-110. 10 Íd. pág. 1. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 5
2019; 11, 16 y 18 de julio de 2019 y los días 9, 10 y 11 de septiembre
de 2019.11
El 7 de febrero de 2024 DACo emitió Resolución en la que se
declaró Ha Lugar la querella contra los co-querellados CPG/GS VI,
SGCP y Bird ordenándoles a corregir satisfactoria y solidariamente
los siguientes defectos: (1) Reemplazo de goznes oxidados (Entrada);
(2) Marco puerta sliding entre interior y piso del balcón; (3)
Reemplazo goznes oxidados (General) y; (4) Ventanas corregir
pintura con óxido (General). También ordenó (1) a CPG a pagar la
suma de $15,200.00 por concepto de honorarios de abogado al
insistir en no tener responsabilidad y (2) a CPG, SGCP y BIRD a
pagar, solidariamente, la suma de $20,000.00 por concepto de
honorarios de abogado.12
En las determinaciones de hechos, DACo eliminó la mayoría
de las alegaciones, estableciendo como vicios de construcción solo
las enumeradas en la orden y, principalmente, adjudicando
responsabilidad a las recurridas por las determinaciones 68, 103 y
104, que leen de la siguiente forma:13
[. . .] 68. Con fecha de 30 de julio de 2013 la querellante Lillian Reyes suscribió el Final Buyer Acceptance que consta en la parte inferior del Punch List Form de 29 de junio de 2013. Además, consta en la segunda página la siguiente anotación: "Se le trabajó con relocalización de toma eléctrica en área Family Room según solicitada".
(. . .)
103. Previo a su reemplazo total y para las fechas en que fue inspeccionado por los peritos, el piso del apartamento tenía pedazos pequeños o "spots" con textura opaca, unas presentaban eflorescencia y algunas losas tenían grietas con salidas de pequeñas porciones. Además, antes de salir al balcón, a la mano izquierda del sliding door, se encontraron no más de
11 Apéndice Bird, pág. 1. 12 Apéndice CPG, págs. 59-105; Apéndice Bird, págs. 1-47. 13 Apéndice CPG, págs. 74, 79 y 86; Apéndice Bird, págs. 16, 21 y 28. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 6
cinco (5) losas rotas ("chipeadas"). Estos defectos eran corregibles y no fue establecido el ancho de las grietas mencionadas en los informes, tampoco la cantidad exacta de losas afectadas con textura opaca y eflorescencia.
104. Salvo las cinco (5) losas "chipeadas" ya mencionadas, los vicios que presentaban las losas de mármol en el apartamento, incluyendo aquellas dañadas por la infiltración de agua a través de las ventanas, eran defectos que pudieron haberse corregido con personal diestro y con un buen pulimiento.
En cuanto a CPG también se determinó que incurrió en una
práctica indeseable en el negocio de la construcción de vivienda al
haber coordinado las inspecciones del apartamento, administrado,
promovido y mercadeado el proyecto Laguna Plaza, como empresario
o principal responsable del mismo, sin poseer una licencia otorgada
por el Secretario.14 Cuando, por voz de la señora Yamira Pagán y del
señor Brian Aranson, incurrieron en una práctica engañosa al
ocultar la verdadera relación o rol de SGCP y el señor Arturo Madero
en Laguna Plaza, con el fin de persuadir a los querellantes a comprar
el apartamento; y por esperar hasta casi al concluir la Vista
Administrativa, para someter los documentos para demostrar que el
dueño del Proyecto era SGCP y no CPG, habiendo sido solicitada
mucho antes del comienzo de esta. Según reza la Resolución: “[e]llo
abonó a su temeridad, dado que esperó en el último momento para
someter esa documentación, aun cuando la prueba desfilada
durante toda la vista claramente estableció que fue el principal
responsable de la promoción, venta y administración de ese
proyecto, independientemente de ser el dueño registral”.15
Por su parte, el 27 de febrero de 2024, Bird presentó
Reconsideración ante el DACo. En esta arguyó que nunca le fue
comunicado ningún vicio de construcción y, que de los vicios y las
14 Apéndice CPG, pág. 86; Apéndice Bird, pág. 28. 15 Id. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 7
prácticas indeseables que se sostuvieron no se probó ninguna
responsabilidad de Bird. Por lo tanto, solicitaba la desestimación en
cuanto a Bird porque no procedía la imposición de honorarios por
temeridad ni la imputación de responsabilidad in solidum.16 SGCP
también presentó escrito mediante el cual solicitó Reconsideración
Parcial el 28 de febrero de 2024. En resumen, argumentó que no
procedía la imposición de temeridad por no realizar las correcciones
a los defectos de construcción por obstaculizaciones de los
querellantes, por lo tanto, sin negar responsabilidad sobre los vicios,
solicitaba la eliminación de la imposición de honorarios por
temeridad.17
El 24 de mayo de 2024 DACo emitió Resolución en
Reconsideración en la que modificó parcialmente la Resolución del
17 de febrero de 2024, eliminando otra de las reclamaciones de los
querellantes, sobre las ventanas y ventanales, pero manteniendo la
responsabilidad solidaria en las reclamaciones que sobrevivieron.18
Inconformes CPG y Bird, recurrieron en alzada al Tribunal de
Apelaciones mediante sus respectivos Recursos de Revisión Judicial
en el que solicitan la revocación de la Resolución del 7 de febrero de
2024 emitida por DACo mediante los siguientes señalamientos de
error:
Por CPG (KLRA20240330):
PRIMER ERROR: ERRÓ DACO AL IMPORNERLE EL PAGO DE $15,200 POR CONCEPTOS DE HONORARIOS DE ABOGADOS A CPG, POR CPG INCURRIR EN UNA SUPUESTA CONDUCTA TEMERARIA AL INSISITIR NO TENER RESPONSABILIDAD BAJO LA LEY NÚM 130 Y EL REGLAMENTO NÚM. 2268. SEGUNDO ERROR: ERRÓ DACO AL IMPONERLE EL PAGO DE $20,000 A CPG POR CONCEPTO DE HONORARIOS DE ABOGADOS POR HABER INCURRIDO, ALEGADAMENTE EN TEMERIDAD POR NO HABER CORREGIDO LOS SUPUESTOS DEFECTOS
16 Apéndice CPG, págs. 106-125; Apéndice Bird, págs. 48-67. 17 Apéndice CPG, págs. 132-139; Apéndice Bird, págs. 68-75. 18 Apéndice CPG, págs. 140-145. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 8
DE CONSTRUCCIÓN QUE PRESENTÓ LA PROPIEDAD OBJETO DE LITIGIO.
Por Bird (KLRA20240331):
PRIMER ERROR: ERRÓ DACO AL DETERMINAR QUE CPG, SGCP Y BIRD ERAN SOLIDARIAMENTE RESPONSABLES DE REPARAR LOS DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN RECLAMADOS SEGUNDO ERROR: ERRÓ DACO AL DETERMINAR QUE LAS RECLAMACIONES CONTRA BIRD NO HABÍAN CADUCADO, A PESAR DE HABER TRANSCURRIDO MUCHO MÁS DE DOS AÑOS DESDE LA FECHA DE LA COMPRAVENTA TERCER ERROR: ERRÓ DACO AL APLICAR EL REGLAMENTO 7932 CUARTO ERROR: ERRÓ DACO AL IMPONERLE TEMERIDAD A BIRD
II.
A. Revisión Judicial de Agencias Administrativas
Sabido es, que los tribunales apelativos debemos otorgar
amplia deferencia a las decisiones emitidas por las agencias
administrativas, puesto que estas cuentan con vasta experiencia y
pericia para atender aquellos asuntos que se les han sido delegados
por la Asamblea Legislativa. Transporte Sonnell, LLC v. Junta de
Subastas de la Autoridad de Carreteras, 2024 TSPR 82, 214 DPR
___, (2024); Voilí Voilá Corp., et al. v. Mun. Guaynabo, 2024 TSPR 29,
213 DPR ___ (2024); Hernández Feliciano v. Mun. Quebradillas, 211
DPR 99, 114 (2023); OEG v. Martínez Giraud, 210 DPR 79, 88-89
(2022); Super Asphalt v. AFI y otro, 206 DPR 803, 819
(2021); Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde, 202 DPR 117, 126
(2019); Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 35 (2018). Es
por ello, que dichas determinaciones suponen una presunción de
legalidad y corrección que a los tribunales nos corresponde respetar,
mientras la parte que las impugne no presente prueba suficiente
para derrotarlas. Id.; Batista, Nobbe v. Jta. Directores, 185 DPR 206,
216 (2012). Así pues, la revisión judicial de una decisión
administrativa se circunscribe a analizar lo siguiente: (1) si el
remedio concedido por la agencia fue el apropiado; (2) si las KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 9
determinaciones de hecho realizadas por la agencia estuvieron
sustentadas por prueba sustancial que surgió del expediente
administrativo, y (3) si, mediante una revisión completa y
absoluta, las conclusiones de derecho fueron correctas. Otero
Rivera v. Bella Retail Group, 2024 TSPR 70, 213 DPR ___ (2024).
El Art. 4.006, de la Ley de la Judicatura de 2003, 4 LPRA sec.
24y, establece en su inciso (c) la competencia del Tribunal de
Apelaciones. A esos efectos, dispone que este Foro conocerá
mediante recurso de revisión judicial, las decisiones, órdenes y
resoluciones finales de organismos o agencias administrativas.
AAA v. UIA, 200 DPR 903, 910-911 (2018); Depto. Educ. v. Sindicato
Puertorriqueño, 168 DPR 527, 543 (2006); Procuradora Paciente v.
MCS, 163 DPR 21, 33-34 (2004).
Por su parte, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
establecido que para que una orden emitida por una agencia pueda
ser revisada ante el Tribunal de Apelaciones, deben cumplirse dos
requisitos: (i) que la parte adversamente afectada por la orden haya
agotado los remedios provistos por la agencia y (ii) que la resolución
sea final y no interlocutoria. Depto. Educ. v. Sindicato Puertorriqueño,
supra, pág. 543; Procuradora Paciente v. MCS, supra, págs. 34-35.
Se entiende como final la orden o resolución emitida por la última
autoridad decisoria o adjudicativa de la agencia administrativa. Bird
Const. Corp. v. A.E.E., 152 DPR 928, 935 (2000). Nuestro Alto Foro
lo ha descrito como una orden o resolución que “le ponga fin al caso
ante la agencia y que tenga efectos sustanciales sobre las
partes”. Crespo Claudio v. O.E.G., 173 DPR 804, 812-813
(2008); Comisionado Seguros v. Universal, 167 DPR 21, 28-29
(2006). KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 10
B. Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973, Ley Orgánica del
Departamento de Asuntos al Consumidor
El Derecho Administrativo es, precisamente, el mejor campo
para observar la forma y manera en la que el gobierno ejecuta sus
facultades y potestades, pues, aquel gobierno que establece normas
y política pública sin la estructura y la capacidad de materializarlas
ha de ser uno irrelevante. En ese sentido, las Agencias y el Derecho
Administrativo son pieza fundamental del Estado y sus
administradores en la ejecución de su política pública. Este nace
como resultado de la necesidad del gobierno en generar
conocimiento especializado para satisfacer las necesidades de una
sociedad cada vez más compleja. Véase J. Echevarría Vargas,
Derecho Administrativo Puertorriqueño, 5ta ed. rev., San Juan, Ed.
Situm, 2023, págs. 1-4.
Como Regla general, las Agencias Administrativas son
entidades creadas por la Asamblea Legislativa y adscritas al Poder
Ejecutivo. En Puerto Rico la Sección 16 del Artículo III de la
Constitución de Puerto Rico concede a la Asamblea Legislativa la
facultad de crear, consolidar o reorganizar departamentos ejecutivos
y definir sus funciones. Art. III, Sec. 16, Const. ELA, LPRA, Tomo I.
De esta forma, la Asamblea Legislativa ha delegado a las agencias
administrativas -adscritas al Poder Ejecutivo- una serie de
facultades, a través de la ley orgánica o de leyes especiales. R&B
Power, Inc. v. Junta de Subastas ASG, 2024 TSPR 24, 213 DPR ___
(2024); FCPR v. ELA et al., 211 DPR 521, 536 (2023).
Como parte de esa delegación de poderes, tradicionalmente,
le son otorgadas funciones cuasi legislativas y cuasi judiciales a las
Agencias Administrativas. De la función cuasi legislativa se
desprende el poder de reglamentar dentro de los límites y
parámetros establecidos en su ley habilitadora. Mientras, que de la KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 11
función cuasi judicial se le confiere el poder de adjudicar
controversias dentro de la pericia de la agencia. Véase R&B Power,
Inc. v. Junta de Subastas ASG, supra; Caribe Comms., Inc. v. PRTC,
157 DPR 203, 211 (2002).
Cónsono con lo anterior, mediante la Ley Núm. 5 del 23 de
abril de 1973, según enmendada, Ley Orgánica del Departamento de
Asuntos del Consumidor, se crea la Agencia Gubernamental, del
Departamento de Asuntos al Consumidor, conocido comúnmente
como DACo. Esta agencia fue creada como una especializada con el
propósito primordial de vindicar e implantar los derechos del
consumidor y proteger los intereses de los compradores. Artículo 3
de la Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973, supra, 3 LPRA sec. 341b.
Cónsono con esta ley, para proteger a los compradores de
vivienda en Puerto Rico y, con el fin de regular la industria de
construcción de viviendas, se creó la Ley Núm. 130 del 13 de junio
de 1967, 17 LPRA sec. 501 según enmendada, mejor conocida como
la Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita al
Departamento de Asuntos del Consumidor. Mediante esta, se le
concedió el poder al DACo para (1) reglamentar la industria de la
construcción de vivienda, (2) expedir licencias a urbanizadores y
constructores de vivienda, (3) definir las prácticas indeseables en el
negocio de la construcción, (4) reglamentar los contratos de opción
y compraventa y, (5) autorizar la radicación, investigación y
adjudicación de querellas a través de la celebración de vistas
administrativas y autorizando la imposición de multas y
penalidades. Art. 4, Ley Núm. 130, supra, 17 LPRA sec. 504.
Mientras, en el Art. 11 de la Ley Núm. 130, supra, 17 LPRA
sec. 511, establece que DACo empleará todas las facultades y
poderes otorgados en la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, supra.
En concreto, resuelve que la agencia podrá investigar y adjudicar “a KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 12
tenor con lo dispuesto en los Artículos (6) y (15) de la Ley Núm. 5”.
Art. 11, Ley Núm. 130, supra.
Precisamente, el Artículo 6(c), Ley Núm. 5, supra, 3 LPRA sec.
341e(c), no solo reafirma la facultad de “atender, investigar y
resolver quejas y querellas”, sino que también establece que
“[c]uando declare con lugar una querella, el Secretario
ordenará al querellado perdidoso que haya procedido con
temeridad que pague total o parcialmente los gastos
incurridos por el Departamento en su tramitación”. Art. 6(c),
Ley Núm. 5, supra.
C. Responsabilidad del Contratista y el Urbanizador
En el Reglamento Núm. 2268 del Departamento de Asuntos al
Consumidor, en su Sección 1 inciso (F) se define como urbanizador
o constructor a la parte "vendedora" y toda persona que se dedique
al negocio de la construcción en calidad de empresario o principal
responsable de la promoción, diseño, ventas, construcción de obras
de urbanización para viviendas, o de la construcción en grande
escala de viviendas. En este sentido, no hace mucha distinción entre
el dueño del proyecto como desarrollador, el contratista a cargo de
la construcción de la obra y el vendedor que promociona su venta y
que actúa como administrador de la propiedad.19
En su sección 10 inciso (j), establece que todo urbanizador o
constructor incurrirá en práctica indeseable y, por lo tanto, será
responsable por dejar de corregir cualesquiera de los defectos de
construcción que se enumeran en los sub-incisos o, incluso, por
cualquier otra anormalidad que no se encuentre en ellos
enumerada. En este sentido, DACo debe considerar que el tiempo
para corregir los defectos varía con el tipo de defectos y los retrasos
19 El Reglamento 2268 es el Reglamento para Regular las Distintas Actividades
que se lleven a cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico, vigente de manera continua desde el 16 de septiembre de 1977. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 13
ocasionados por el comprador querellante, o sea, la disponibilidad
de la propiedad para llevar a cabo la reparación. En aquellos
defectos de construcción en que no se especifique un término para
notificar al urbanizador o constructor, se aplicará un término de
notificación de dos (2) años. Cónsono a esto, en Sección 10 (j)(8) y
(j)(13) del Reglamento 2268, se establece que toda parte afectada
tendrá treinta (30) días para notificar desperfectos con los pisos y
las ventanas. Esta misma sección, inciso (j)(10), establece en sesenta
(60) los días para notificar desperfectos en puertas.
Por su parte, el Artículo 1483 del Código Civil de Puerto Rico
de 1930, 31 LPRA sec. 4124, establece la responsabilidad de un
contratista por los vicios de construcción que provoquen la ruina
del edificio.20 En nuestro ordenamiento jurídico, para poder
reclamar al amparo de ese Artículo, el promovente tiene que
demostrar que los vicios que sufre el edificio ocasionan su
ruina. Así las cosas, nuestro Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
reconocido la existencia de cuatro tipos distintos de ruina que puede
sufrir un edificio: ruina total, ruina parcial, amenaza de ruina y
ruina funcional. Pacheco v Estancia, 160 DPR 409, 420 (2003).
En este sentido, el nuestro Alto Foro Judicial ha expresado
que cada una de estas categorías de ruina, contienen características
únicas. Por ejemplo, existe ruina total cuando se compromete la
solidez o estabilidad del edificio. Mientras, “la ruina parcial sería
aquella que provoca el derrumbamiento de uno de los elementos
estructurales del edificio, pero no su totalidad”. Id. En cuanto a la
amenaza de ruina, el Máximo Foro puertorriqueño establece que es
el “que implica la degradación parcial de los elementos del edificio y
20 Se hace referencia a los artículos del Código Civil de Puerto Rico, 1930, hoy
derogado, por ser la ley vigente y aplicable a los hechos y controversias que en este caso nos ocupan. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 14
que, a su vez, compromete su solidez estructural o parte de ésta”.
Id.
A pesar de esto, en nuestro ordenamiento no siempre es
necesario que los vicios de construcción amenacen la estabilidad de
un edificio para que se considere que éste está en ruina. A estos
efectos, se considera que un edificio se encuentra en estado de ruina
funcional cuando adolece de vicios que: “(1) amenazan la seguridad
pública o estabilidad del edificio; (2) le causan un perjuicio grave al
dueño; (3) tornan la obra en impropia para el uso a que se le destina,
o (4) exceden las medidas de las imperfecciones que cabe esperar
razonablemente en una construcción”. Id, págs. 420-421. Es decir,
que se afecta severamente su utilización y disfrute.
Sin embargo, a la hora de imponer responsabilidad al
contratista por la ruina de un edificio, el Tribunal Supremo de
Puerto Rico ha establecido que, “una vez aceptada la obra dicha
responsabilidad opera solamente para aquellos vicios de
construcción que sean ocultos o que no hayan podido ser
detectados al momento de comprar el bien inmueble”. Id. Esto
es así, toda vez que, de haber sido detectados por el comprador, al
amparo de nuestro Código Civil y para efectos del Art. 1483, se
entenderán aceptados y eximen de responsabilidad al constructor.
Cónsono con lo esbozado, la Ley Núm. 130 del 13 de junio de
1967, supra, establece que las acciones para exigir
responsabilidades por vicios o defectos de construcción, excepto
aquellas que cualifiquen bajo el Artículo 1483 del Código Civil,
caducan por el transcurso de dos (2) años a partir del
otorgamiento de las escrituras de compraventa, proveyendo una
causa de acción y protección, distinta a la del Art. 1483 del Código
Civil, a favor del comprador de una propiedad con vicios de
construcción. Este término es de caducidad, por lo que no puede ser
interrumpido. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 15
D. Doctrina de Caducidad
Sobre las figuras de prescripción y de caducidad es sabido
que ambas persiguen evitar la incertidumbre y propiciar la
estabilidad jurídica. No obstante, estas no deben confundirse entre
sí. La caducidad no se encontraba definida expresamente en el
Código Civil anterior, por lo que dependía de la jurisprudencia y de
la doctrina. Arzuaga et als. v. Empresas Brunet et al., 211 DPR 803,
817-818 (2023). Fue, entonces, definida por nuestra jurisprudencia
como “la decadencia de un derecho o su pérdida por haber
incumplido, en el plazo determinado, la formalidad o condición
exigida por la ley”. Id, en la pág. 817; Rivera Marrero v. Santiago
Martínez, 203 DPR 462, 478 (2019).
Uno de los rasgos más importantes de la caducidad es que,
contrario a la prescripción, no admite la interrupción ni suspensión
del término. Arzuaga et als. v. Empresas Brunet et al., supra, pág.
818; González Rosado v. Echevarría Muñiz, 169 DPR 554, 567
(2006). Es decir, la caducidad es radical y automática. Por lo tanto,
se extingue el derecho a la causa de acción con el mero transcurso
del tiempo. Id.
E. Honorarios de abogados
En cuanto a la imposición de honorarios, conforme a lo que
establece la Ley Núm. 130, supra, y la Ley Núm. 5, supra,
el DACo aprobó el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos,
Reglamento 8034 del 13 de junio de 2011 (Reglamento Núm.
8034).21 Lo anterior, con el fin de asegurar la solución justa, rápida
y económica de las querellas presentadas ante o por el DACo y así
promover un procedimiento uniforme para su adjudicación. En su
Reglamento Núm. 8034, se encuentran las Reglas 27.3 y 27.4 sobre
21 Es el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de DACo, vigente desde el 12
de julio de 2011. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 16
Concesión de Remedios, y que facultan al DACo a imponer (1) pago
de costas y honorarios de abogado a la parte perdidosa y (2)
determinada la temeridad, el pago total o parcial de los gastos
incurridos por la Agencia.
En este sentido, en la Regla 27.3, se establece que “[e]l
funcionario, secretario o Panel de Jueces que presida la vista podrá
imponer a la parte perdidosa el pago de costas y honorarios de
abogados”. Disponiéndose, además, que este procedimiento debe
regirse por lo dispuesto en la Regla 44 de las Reglas de
Procedimiento Civil de Puerto Rico de 2009. En ese sentido, a la par
con la Regla 44, supra, a una parte que haya procedido con
temeridad o frivolidad, “el DACo deberá imponerle en su sentencia
al responsable el pago de una suma por concepto de honorarios de
abogado que entienda corresponda a tal conducta”. Regla 44.1 (d),
Reglas de Procedimiento Civil, supra, 32 LPRA Ap. III, R. 44.1 (d).
Así también, atado a la imposición de temeridad y cónsono a lo
esbozado en el Art. 11 de la Ley Núm. 5, supra, la Regla 27.4 del
Reglamento Núm. 8034, establece que, adjudicada la temeridad, el
Departamento podrá ordenar el pago total o parcial, a discreción del
funcionario, de los gastos incurridos por DACo.
El concepto temeridad conlleva aquellas actuaciones de un
litigante que lleven a un pleito que pudo evitarse, que provoquen la
prolongación indebida del trámite o que obliguen a la otra parte a
incurrir en gastos innecesarios para hacer valer sus derechos. Un
litigante perdidoso actúa con temeridad cuando por su terquedad,
testarudez, obstinación, contumacia, empecinamiento,
impertinencia e insistencia en una actitud desprovista de
fundamentos, obliga a la otra parte a asumir innecesariamente las
molestias, los gastos y los inconvenientes de un pleito. SLG
González-Figueroa v. SLG et. al., 209 DPR 138, 145-149, (2022). KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 17
Es temerario quien niega totalmente su responsabilidad en los
hechos que motivan la demanda cuando conocía o debió conocer
que su negligencia causó o contribuyó al daño sufrido y obliga a la
parte demandante a litigar extensamente su caso, especialmente el
aspecto de la negligencia. Id, en la pág. 150; Blás v. Hosp.
Guadalupe, 146 DPR 267, 335 (1998). Incluso, la parte es temeraria
cuando entiende que la cuantía reclamada es exagerada, pero no
acepta con franqueza la responsabilidad por sus actos con el fin de
limitarse a litigar los daños reclamados y su valoración. SLG
González-Figueroa v. SLG et. al., supra, pág. 150; Mercado v.
American Railroad Co., 61 DPR 228, 237 (1943); Reyes v. Aponte, 60
DPR 890, 900 (1942). De esta manera asume voluntariamente el
riesgo y las consecuencias de litigar un caso en el que la negligencia
surge prima facie. SLG González-Figueroa v. SLG et. al., supra, págs.
140-141.
La imposición de honorarios de abogado a la parte temeraria
descansa en la sana discreción del juzgador. Así, cuando en su sana
discreción un foro adjudicativo encuentra a una parte temeraria
impone una sanción procesal que solo será variada en apelación si
se demuestra que hubo abuso de discreción. Id, pág. 150; VS PR,
LLC v. Drift-Wind, Inc., 207 DPR 253, 277 (2021); Meléndez Vega v.
El Vocero de PR, 189 DPR 123, 212–213 (2013); Muñiz Burgos, Inc.
v. Mun. de Yauco, 187 DPR 665, 691–692 (2013); Colón Santos v.
Coop. Seg. Múlt. P.R., 173 DPR 170, 188 (2008).
III.
Como expresamos previamente, este caso fue consolidado por
presentarse dos Recursos de Revisión Judicial sobre la misma
controversia y Resolución. Así las cosas, y por tratarse de asuntos
correlacionados, se atenderán en conjunto todos los señalamientos
de error de cada recurrente. De un lado, el recurrente CPG aduce
que erró el DACo tras imputarles temeridad por insistir en no tener KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 18
responsabilidad y por no haber corregido los defectos de
construcción. Por otro lado, Bird arguye que erró el DACo al
imputarle responsabilidad y solidaridad por los defectos de
construcción, imputarle temeridad tras no reconocer que la acción
contra ellos había caducado.
A. Responsabilidad CPG y SGCP (KLRA20240330)
Como hemos expuesto anteriormente, el Reglamento Núm.
2268 del DACo, en su Sección 1 inciso (F) se define como
urbanizador o constructor a la parte "vendedora" y toda persona que
se dedique al negocio de la construcción en calidad de empresario o
principal responsable de la promoción, diseño, ventas, construcción
de obras de urbanización para viviendas, o de la construcción en
grande escala de viviendas. De la misma forma, en su sección 10
inciso (j), establece que todo urbanizador o constructor incurrirá en
práctica indeseable y, por lo tanto, será responsable por dejar de
corregir los defectos de construcción. Añade, en la Sección 10 (j)(8)
y (j)(13), que toda parte afectada tendrá treinta (30) días para
notificar desperfectos con los pisos y las ventanas. Esta misma
sección, inciso (j)(10), establece en sesenta (60), los días para
notificar desperfectos en puertas.
responsabilidades por vicios o defectos de construcción, excepto
aquellas que cualifiquen bajo el Artículo 1483 del Código Civil,
caducan por el transcurso de dos (2) años a partir del otorgamiento
de las escrituras de compraventa. Es decir, que es deber de los
afectados el notificar de acuerdo con lo establecido en el Reglamento
y, de no ser subsanados, querellarse dentro del término de dos (2)
años a partir del cierre. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 19
En el caso ante nos, CGP y SGCP, actuaron indistintamente
como dueños y urbanizadores del proyecto. Así, desde el 29 de junio
de 2013, les fue notificado el mismo día del otorgamiento de la
escritura a los desarrolladores, de los defectos a subsanar en la
propiedad. Los días 27 de noviembre del 2013, 26 de diciembre de
ese mismo año y 15 de mayo de 2014 los recurridos hicieron envío
de varias cartas en las que recalcaron la necesidad de subsanar los
defectos. Tan es así que, según las determinaciones de hecho,
durante los meses de noviembre de 2013 y enero de 2014, estos
realizaron unas obras en el apartamento. Sin embargo, no se
atendieron todas las deficiencias esbozadas en el listado. Por tal
motivo, el 15 de mayo de 2014, los recurridos, hacen envío de otra
carta a CPG y SGCP reiterando su reclamo sobre las deficiencias que
quedaban sin subsanar. Tras la falta de acción de los urbanizadores,
los recurridos acudieron a querellarse contra CPG y SGCP ante
DACo el 21 de noviembre de 2014.
Desde inicios del pleito en DACo, y a sabiendas de su
participación y su rol en el Proyecto, CPG insistió en negar su
responsabilidad. A pesar de asumir el rol de urbanizador y
representante de SGCP en el Proyecto, incluso, tomando acciones
en múltiples ocasiones como responsable de inspeccionar y
subsanar las deficiencias.
Por lo tanto, constando el rol de CPG en el proyecto, las
notificaciones adecuadas por parte de los recurridos e, incluso, la
interposición de la querella oportunamente contra CPG y SGCP, no
existe forma en que se pueda interpretar que los urbanizadores no
sean responsables por dejar de corregir los defectos de construcción
señalados y adjudicados por DACo. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 20
B. Honorarios
Es sabido que, por virtud de la Ley Orgánica y sus
reglamentos, DACo tiene la facultad de imponer honorarios por
temeridad a una parte que niega totalmente su responsabilidad en
los hechos que motivan la demanda cuando conocía o debió conocer
que su negligencia causó o contribuyó al daño sufrido y obliga a la
parte demandante a litigar extensamente su caso, especialmente el
aspecto de la negligencia. Así también, se actúa con temeridad
cuando por su terquedad, testarudez, obstinación, contumacia,
empecinamiento, impertinencia e insistencia en una actitud
desprovista de fundamentos, obliga a la otra parte a asumir
innecesariamente las molestias, los gastos y los inconvenientes de
un pleito.
Por otro lado, es de conocimiento general que la imposición de
honorarios y la declaración de temeridad descansa sobre la sana
discreción del juzgador. La declaración de temeridad por DACo
permite tanto la imposición de costas y honorarios de abogados
como la orden de pago total o parcial de los gastos incurridos por la
agencia. Para revertir la misma, es necesario que se pruebe que el
foro adjudicativo incurrió en abuso de discreción. En ese sentido, no
basta con la mera alegación, puesto que el valor probatorio recae
sobre el recurrente en alzada.
En este sentido, los recurridos pudieron probar -y así lo
adjudicó DACo- que CPG actuó en todo momento con facultades de
urbanizador y desarrollador, incurriendo en prácticas indeseables,
según definidas por la Reglamentación aplicable. De igual forma, a
sabiendas de su participación y sus facultades como urbanizador,
vendedor y administrador del proyecto, insistieron en negar
responsabilidad sobre su verdadero rol. Asumiendo actitudes
desprovistas de fundamentos con el único fin de negar KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 21
responsabilidad. Adicional a esto, a pesar de lo acordado con los
recurridos sobre la subsanación de vicios en la construcción que
fueron reiteradas oportunamente y en varias ocasiones por escrito,
CGP y SGCP dejaron de corregir los defectos señalados por estos. De
esta manera, a través de su inacción, incurrieron en práctica
indeseable y en temeridad, ocasionando un litigio que duró desde el
21 de noviembre de 2014 hasta el 7 de febrero de 2024 con un total
de 22 vistas. Por si fuera poco, no se logró rebatir ante este Foro la
imposición de los honorarios, tras no demostrar abuso de discreción
en dicha adjudicación.
Por tal motivo, se sostiene la determinación de temeridad y la
imposición de honorarios de abogados solidariamente contra CPG y
SGCP por la cantidad de $20,000.00 y se elimina la partida de
honorarios por $15,200.00, toda vez que lo que corresponde en
derecho es la imposición del pago solidario por los gastos incurridos
por la agencia.
C. Responsabilidad Solidaria de Bird (KLRA20240331)
En cuanto a los señalamientos de Bird existen dos
fundamentos esenciales a atender y que, por lo tanto, confirman o
hacen innecesario resolver los otros dos señalamientos de error,
estos son, a saber: (1) la imposición de solidaridad en la
responsabilidad por los vicios de construcción y (2) la no
aplicabilidad del término de caducidad sobre la reclamación.
Lo cierto es que, sobre la causa que le sobrevive a los
querellantes, bajo la reglamentación de DACo, no se hace la
distinción entre los contratistas, los urbanizadores o desarrollador,
haciéndoles responsables solidariamente ante el consumidor. Pues,
se establece que todo urbanizador o constructor incurrirá en
práctica indeseable y será responsable si no corrige los defectos de
construcción que les sean debidamente notificados. Ahora bien, la KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 22
Ley Núm. 130 del 13 de junio de 1967, supra, establece que las
acciones para exigir responsabilidades por vicios o defectos de
construcción caducan a los dos (2) años de realizada la
compraventa, excepto en los casos cuya causa sea por el Art. 1483
del Código Civil de 1930. También es cierto que, respecto a los co-
causantes, nuestro ordenamiento jurídico establece la necesidad de
interrumpir los términos con la interposición oportuna de la
demanda o querella contra cada uno de los co-causantes
individualmente.
Es necesario que se cumpla con el término establecido en la
ley debido a que, al ser de caducidad, no existe fundamento ni justa
causa para rescatar o revivir la acción contra el causante aun
cuando en un inicio pudiera ser responsable. En este sentido, hay
que diferenciar entre la prescripción y la caducidad. Los términos de
prescripción pueden ser interrumpidos, ya sea con una carta de
notificación o en reclamación e, incluso, con justa causa. Sin
embargo, cuando hablamos de caducidad se hace referencia a un
término fatal que no permite prórroga alguna. Es decir, que una vez
vence el término, se extingue la causa de acción contra el causante.
Así las cosas, en el caso ante nos, los querellantes notificaron
los defectos a CGP y SGCP según lo establece el Reglamento 2268,
supra. Sin embargo, debieron haber incluido a Bird en la querella
dentro del término fatal de dos (2) años desde el otorgamiento de la
escritura de compraventa. Si bien sobrevive la causa de acción
contra CPG y SGCP tras querellarse oportunamente ante DACo, era
menester que incluyeran a Bird en las reclamaciones dentro de este
término. Habiéndoles traído al pleito después de haber caducado la
acción, no procede la imposición de responsabilidad solidaria contra
Bird. De la misma forma, tras no ser notificados y al no proceder
responsabilidad de Bird, tampoco procede la imposición de la
temeridad. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 23
Distinto hubiera sido de existir responsabilidad por ruina bajo
el Art. 1483 del Código Civil de 1930, supra. Sin embargo, en el caso
ante nos, DACo determinó que los recurridos no cumplen con la
determinación de un estado ruinoso de la propiedad, sosteniendo
solamente las reclamaciones sobre los goznes oxidados, los marcos
de las puertas deslizantes y las losas. Por lo que la única acción que
tendrían es la que proveen los reglamentos de DACo y la Ley 130,
supra, con caducidad de dos (2) años. Del expediente surge que la
querella se presentó oportunamente contra CPG y SGCP. El
otorgamiento de la escritura de compraventa se efectuó el 29 de junio
de 2013 y, aunque la querella se presentó el 21 de noviembre de
2014 (dentro del término), no fue hasta el 28 de julio de 2015 que
DACo motu proprio decide incorporar a Bird en el pleito. De este
modo, habiendo transcurrido más de dos (2) años desde el
otorgamiento de la escritura de compraventa, no existía causa contra
Bird tras haber caducado y, por lo tanto, no se le puede imputar
responsabilidad ni solidaridad sobre los vicios adjudicados en el
pleito.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, modificamos la
Resolución en cuanto a la determinación de responsabilidad de Bird,
eliminando, además, la imposición de honorarios contra dicha
entidad. No obstante, confirmamos la temeridad y responsabilidad
solidaria de CPG y SGCP por la cantidad de $20,000.00. Finalmente
revocamos la imposición de $15,200.00 por concepto de honorarios
de abogados por temeridad de dichas entidades al ser una
imposición duplicada. No obstante, devolvemos a DACo para que,
conforme al Reglamento 8034, Art. 27.4, adjudique los gastos
incurridos en la tramitación de la querella, tomando en
consideración la temeridad desplegada por CPG y SGCP. KLRA202400330 CONS CON KLRA202400331 24
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
LCDA. LILIA M. OQUENDO SOLÍS Secretaria del Tribunal de Apelaciones