Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
IVIA M. REILOVA REVISIÓN COBOS Y/O IVETTE M. ADMINISTRATIVA PÉREZ REILOVA procedente del Departamento de Querellante-Recurrente Asuntos del Consumidor Vs. KLRA202400323 Querella Núm. CONSEJO DE TITULARES COND. C-SAN-2023- JARDINES DE 0013191 CUENCA, JUNTA DE DIRECTORES COND. Sobre: JARDINES DE CUENCA Condominios Querellada-Recurrido
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez Monge Gómez y el Juez Cruz Hiraldo.
Cruz Hiraldo, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de junio de 2025.
Comparece ante nos la Sra. Ivia M. Reilova Cobos (en
adelante, parte Recurrente y/o señora Reilova Cobos) y la Sra. Ivette
M. Pérez Reilova (en adelante, parte Recurrente y/o señora Pérez
Reilova) mediante Revisión Judicial y solicitan que revoquemos una
Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del Consumidor
(en adelante, DACo). La agencia, mediante la Resolución recurrida
desestimó la querella presentada en contra del Consejo de Titulares,
y la Junta de Directores del Condominio Jardines de Cuenca.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
revocamos la Resolución recurrida.
-I-
Según consta en el expediente, la señora Reilova Cobos es
dueña de un apartamento en el Condominio Jardines de Cuenca. El
22 de noviembre de 2022 el Consejo de Titulares celebró una
Asamblea Ordinaria. En esta, la señora Reilova Cobos no asistió
Número Identificador SEN2025 _____________________ KLRA202400323 2
personalmente, más bien asistió su hija, la señora Pérez Reilova, en
representación de su progenitora mediante Escritura Núm. 94 de
Poder General y Duradero, otorgada el día 26 de junio de 2019, ante
el Notario Daniel Enrique Matos Meléndez, para todo aquello
relacionado a la propiedad de la señora Reilova Cobos en el
Condominio Jardines de Cuenca. En la reunión, la señora Pérez
Reilova pudo votar en representación de la señora Reilova Cobos,
pero no pudo expresarse en cuanto a varios asuntos discutidos. Esto
fundamentado en la nota al calce de la Regla 1, de la Reglas de
Debate del condominio: “Conforme con el Art. 51 de la Ley de
Condominios de 2020 los representantes autorizados tendrán
derecho al voto mas no a hacer expresiones o proposiciones en
asambleas”.1
Así las cosas, las partes Recurrentes presentaron una
Querella ante el DACo, solicitando que se declare nula dicha
Asamblea, y en consecuencia se dejen sin efecto las determinaciones
tomadas por el Consejo de Titulares del Condominio. Esbozaron que
la razón para ello es que dicho Consejo privó a la señora Pérez
Reilova de su derecho a su libertad de expresión. Es decir, que el
Consejo limitó la participación de la Apoderada solo a poder votar,
mas no a participar, presentar mociones, hablar en turno a favor o
en contra de lo que se estuviese dilucidando para votación.
Celebrada la vista adjudicativa, DACo emitió la Resolución
recurrida en la cual consignó las siguientes determinaciones de
hechos:
1. La parte querellante, Ivia Merecedes Reilova Cobos es titular del apartamento 801-2B del Condominio Jardines de Cuenca, el cual se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal.
2. La Sra. Ivette M. Pérez Reilova es apoderada de la querellante mediante Escritura de Poder General y Duradero otorgada el 26 de junio de 2019 ante el notario Daniel Enrique Matos Meléndez.
1 En su parte pertinente el articulo 51 lee: “El poder para representar a un titular da derecho al voto mas no a hacer expresiones o hacer proposiciones”. KLRA202400323 3
3. El 22 de noviembre de 2022, se celebró en el Condominio Jardines de Cuenca una Asamblea Ordinaria.
4. La Sra. Ivette M. Pérez [Reilova] estuvo presente en representación de la Sra. Ivia Reilova Cobos, por virtud del poder general otorgado ante notario.
5. A la apoderada de la querellante, a pesar de que se le permitió votar, no se le permitió hablar o de otra forma presentar proposiciones o expresarse.
6. Debido a lo anterior, la parte querellante impugna la asamblea celebrada el 22 de noviembre de 2022 y solicita que este Departamento declare su nulidad y nueva celebración.
7. Citadas las partes a una vista administrativa mediante videoconferencia, luego de los trámites procesales de rigor, estuvieron de acuerdo en que la controversia era una que podía resolverse de manera sumaria, toda vez que era una puramente de interpretación del derecho.2
Tras examinar el Art. 51 de la Ley de Condominios, el DACo
concluyó:
En la querella de epígrafe, la apoderada de la titular ciertamente podía votar en las determinaciones del Consejo de Titulares, pero no puede hacer expresiones o hacer proposiciones toda vez que así lo dispone la ley. Por tanto, concluimos que en cuanto a la controversia traída ante nos, la parte querellada no actuó de forma contraria a la ley.3
Como resultado, el DACo desestimó la querella incoada por
las partes Recurrentes. A raíz de ello, la parte recurrente presentó
moción en solicitud de reconsideración y esta fue denegada por el
DACo. Inconforme, las partes Recurrentes comparecen, y señalan
los siguientes errores:
Erró en Derecho la Honorable Juez Administrativo Auger Pinzón al declarar No Ha Lugar y ordenar el cierre y archivo de la querella por la apoderada/mandataria Ivette M. Pérez Reilova, a nombre de su señora madre Ivia M. Reilova Cobos, sosteniendo la validez del artículo 51 de la Ley de Condominios de Puerto Rico, a los efectos de que “[E]l apoderado de un titular solo está autorizado a votar a su nombre de su poderdante, mas, no a hacer expresiones o hacer proposiciones, a nombre de este”. Ello es violatorio del derecho a la libertad de expresión de la poderdante/titular Ivia M. Reiolva Cobos, consagrado en la Constitución de Puerto Rico y la de los Estados Unidos.
El hecho de que lo resuelto por la Juez Administrativo Auger Pinzón tenga por fundamento una ley estatal, (el artículo 51 de la Ley de Condominios de Puerto Rico), es lo que define dicha actuación como “state action”; actuación proscrita por
2 Apéndice del Recurso, a las págs. 91-100. 3 Íd. KLRA202400323 4
la quinta y decimocuarta enmienda de la Constitución de los Estados Unidos[.]
Erró la Juez Administrativo Auger Pinzón al no analizar la Ley de Condominios de Puerto Rico (Núm. 129-2020), de forma general, y reconocer que la intención legislativa, a partir del artículo 49, fue hacer una distinción en dicha Ley, de las facultades que se le otorgan al Apoderado Titular o el Representante de Titular Corporativo, que acredite mandato expreso al titular, por virtud de Escritura de Poder, conforme establece la ley, inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos, o por virtud de una Resolución Corporativa, quienes además de poder representar al titular natural o titular jurídico, podrán ser electos para ocupar el cargo de Vocal en la Junta de Directores del condominio.
Con el beneficio de la posición de las partes, resolvemos.
-II-
-A-
En Puerto Rico, el disfrute del derecho a la libertad de
expresión está protegido por las constituciones del Estado Libre
Asociado de Puerto Rico y de los Estados Unidos de Norteamérica.
En lo pertinente, el Artículo II de la constitución local dispone que,
“[n]o se aprobará ley alguna que restrinja la libertad de palabra o de
prensa o el derecho del pueblo a reunirse en asamblea pacífica[.] Las
personas podrán asociarse y organizarse libremente para cualquier
fin lícito, salvo en organizaciones militares o cuasi militares”. Art. II,
Secs. 4 y 6, Const. ELA, LPRA, Tomo 1. La Enmienda I de la
Constitución Federal establece: “[c]ongress shall make no law...
abridging the freedom of speech, or of the press; or the right of the
people peaceably to assemble[.]”. Emda. I, Const. EE. UU., LPRA,
Tomo 1. El Estado no puede coartar o restringir de manera arbitraria
la capacidad de un ser humano para expresarse con libertad. Coss
y U.P.R. v. C.E.E., 137 DPR 877, 886 (1995); Pacheco Fraticelli v.
Cintrón Antosanti, 122 DPR 229 (1988); Police Dep't. of Chicago v.
Mosley, 408 U.S. 92, 95-96 (1972).
-B-
Las garantías constitucionales protegen a las personas frente
al Estado. González Aristud v. Hospital Pavía, 168 DPR 127, 135 KLRA202400323 5
(2006). Para plantear judicialmente una violación a un derecho
constitucional es necesario una actuación del Estado. Las
actuaciones puramente privadas, salvo contadas excepciones, no
pueden servir de fundamento a una alegación de violación a un
derecho constitucional. R. Serrano Geyls, Derecho Constitucional de
Estados Unidos y Puerto Rico, San Juan, Ed. C., Abo, PR, 1988, Vol.
II, pág. 799; DeShaney v. Winnebago County Dept. of Social Services,
489 U.S. 189 (1989); National Collegiate Athletic Ass'n v. Tarkanian,
488 U.S. 179, 191 (1988).
La doctrina de acción estatal persigue proteger a los
individuos frente a actos de personas o entes privados que afectan
sus derechos constitucionales. González Aristud v. Hosp. Pavía,
supra, pág. 135; Véase, R. Serrano Geyls, Derecho Constitucional de
Estados Unidos y Puerto Rico, San Juan, Ed. C. Abo. P.R., 1988, Vol.
II, pág. 799. El Tribunal Supremo de Puerto Rico adoptó en Pueblo
v. Rosario Igartúa, 129 DPR 1055, 1072-1073 (1992), los criterios
utilizados por el Tribunal Supremo Federal para evaluar, si la
actuación de una persona particular constituye una acción estatal.
Los criterios adoptados son los siguientes:
Primero, la privación tiene que ser causada por el ejercicio de algún derecho o privilegio creado por el Estado o por una regla de conducta impuesta por el Estado o por una persona de quien el Estado es responsable[.] Segundo, la parte a quien se le imputa la privación tiene que ser una persona de quien razonablemente se puede decir que es un actor del Estado. Esto puede ser porque es un oficial del Estado, porque ha actuado en conjunto o ha obtenido asistencia significativa de oficiales del Estado o porque su conducta es de otra forma atribuible al Estado.
Pueblo v. Rosario Igartúa, supra, pág. 1071.
Los siguientes criterios fueron desarrollados en la esfera
federal con el propósito de identificar una acción estatal:
1) El acto es una función pública que no se puede delegar sin las salvaguardas constitucionales. (función pública),4
4 Solo las actividades tradicionalmente reservadas al estado o asociadas a su soberanía constituirán función pública. J.J. Álvarez González, Derecho Constitucional de Puerto Rico y Relaciones Constitucionales con los Estados Unidos, Temis, pág. 1257. KLRA202400323 6
2) Porque el Estado ha colaborado o propiciado la activación del ente privado que debe considerarse un apéndice del Estado y obligarse a respetar las limitaciones que protegen a las personas frente al estado. (interrelación entre el estado y el actor privado) o,
3) Una combinación de las anteriores.
El requisito de función pública consiste en una actividad que
el Estado no puede válidamente delegar a entes privados libre de
restricciones constitucionales. Por otro lado, solo se satisface el
segundo criterio cuando se demuestra suficiente grado de relación
(“nexo”) entre el individuo o ente privado y el estado. J.J. Álvarez
González, Derecho Constitucional de Puerto Rico y Relaciones
Constitucionales con los Estados Unidos, Temis, pág. 1257-1258. El
segundo requisito también es conocido como la doctrina del nexo o
interrelación. Queda establecida cuando existe suficiente relación
entre el Estado, y la persona como para considerar la actuación
privada como una pública. Algunos ejemplos son: el otorgamiento
de licencias a la empresa privada, y su reglamentación por el Estado;
las empresas con el Estado; las ayudas y subsidios por el Estado a
la empresa privada; uso de facilidades públicas por la empresa
privada. R. Serrano Geyls, Derecho Constitucional de Estados Unidos
y Puerto Rico, 4ta ed., NC, 2013, Vol. II, pág. 809.
Estos criterios se entrelazan con los hechos particulares del
caso para determinar si hay o no acción estatal sin que hasta el
momento se haya desarrollado una fórmula precisa. Lo que requiera
la determinación, caso a caso. Íd.; Brentwood Academy v. Tennessee
Secondary School Athletic Ass’n, 531 US 288, 295 (2001).
La aplicación cuidadosa de los requisitos de la acción estatal
busca preservar el área de las libertades individuales, inclusive en
situaciones entre ciudadanos particulares. Además, persigue no
penalizar a los gobiernos estatales, sus agencias o agentes por
conductas de individuos o entes privados de las cuales los primeros
no son responsables. Lugar v. Edmondson Oil Co., 457 US 922, 936 KLRA202400323 7
(1982); Brentwood Academy v. Tennessee Secondary School Athletic
Ass’n, supra, pág. 295; National Collegiate Atheletic Ass’n v.
Tarkanian, supra, pág. 191. Como dijimos, la disyuntiva sobre si
existe acción estatal está necesariamente atada a los hechos, y a las
circunstancias particulares de cada caso. Ponce v. Basketball
Federation of Com. of Puerto Rico, 760 F.2d 375, 377 (1985); Lugar
v. Edmondson Oil Co., supra, pág. 102; Burton v. Wilmington Parking
Authority, 365 US 715, 722 (1961).
-C-
La Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, también conocida
como la “Ley de Condominios de Puerto Rico, según enmendada, 31
LPRA sec. 1921, fue promulgada con el propósito de establecer un
régimen jurídico que facilite la vida en convivencia dentro de un área
restringida de viviendas. Exposición de Motivos, Ley Núm. 129-2020.
Como parte del funcionamiento ordenado que debe permear en el
régimen de propiedad horizontal, es menester señalar que el titular
de un apartamento sometido al Régimen de Propiedad Horizontal
tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamento y de las áreas
comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los
demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades. 31 LPRA
1921a.
Ahora bien, el artículo 48 de la precitada ley, destaca la
finalidad del Consejo de Titulares:
El Consejo de Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administración del inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. Estará integrado por todos los titulares. Sus resoluciones y acuerdos, adoptados en asambleas debidamente convocadas y constituidas, serán de ineludible cumplimiento por todos y cada uno de los titulares, ocupantes o residentes y demás personas que se relacionen con el condominio.
El Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros, responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamento. […]
31 LPRA sec. 1922t. KLRA202400323 8
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha destacado que “[l]a
responsabilidad fundamental de la Junta de Directores estriba en
velar por el buen funcionamiento del condominio logrando que se
ejecuten las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, la de
la Escritura Matriz, del Reglamento del Condominio, así como los
acuerdos que se hayan aprobado en reuniones debidamente
convocadas por el Consejo de Titulares”. M.J. Godreau,
Personalidad jurídica, legitimación activa y propiedad horizontal:
capacidad legal de la Junta de Directores y del presidente para llevar
acciones a nombre del condominio, 64 (Núm. 3) Rev. Jur. UPR 481,
481 (1995). Consejo Titulares v. Gómez Estremera, 184 DPR 407, 418
(2012).
El Consejo de Titulares está definido como el “[ó]rgano rector
y deliberativo del condominio, con personalidad jurídica y
constituido por todos los titulares”. 31 LPRA sec. 1921h. Es decir, el
Consejo de Titulares está integrado por todos los titulares y
constituye la autoridad suprema sobre la administración del
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Este goza de
personalidad jurídica y por medio de su existencia hace viable la
administración de las áreas comunes del inmueble por todos los
titulares. A tenor con lo anterior, la finalidad del Consejo de
Titulares consiste en propender al mejor funcionamiento del sistema
de propiedad horizontal, a la vez que protege los intereses de sus
miembros; es decir, el de los titulares frente a la comunidad y a
terceros. Consejo Titulares v. Ramos Vázquez, 186 DPR 311,326
En relación al voto o representación, la Ley de Condominios
en su Art. 51 establece lo siguiente:
La asistencia a las asambleas del Consejo de Titulares será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta última un escrito firmado por el titular. El poder tendrá que estar fechado e indicará las fechas de la asamblea para la que se autoriza la representación, excepto que se trate KLRA202400323 9
de un poder general otorgado ante notario e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos. ... Ninguna de las personas autorizadas a representar a un titular podrá ejercer el derecho al voto en representación de más de un titular. En caso de matrimonios, que a su vez, al menos uno (1) de ellos es titular, solo podrán representar a un titular adicional. Ninguna persona que comparece a asamblea representando a un titular, podrá ejercitar el derecho al voto por delegación en representación de más de un titular. Los poderes de representación estarán disponibles antes durante y después de la asamblea para la revisión de cualquier titular que así lo solicite. El poder para representar a un titular da derecho al voto mas no a hacer expresiones o hacer proposiciones. Cada titular tendrá derecho a un voto independientemente del número de apartamentos de que es propietario, para efectos del cómputo de mayoría numérica de titulares, y/o derecho al voto con arreglo al porcentaje correspondiente a su apartamento para efectos del cómputo de mayoría de porcentajes, dependiendo de la definición del concepto de mayoría que rija para el inmueble. 31 LPRA § 1922w (Énfasis Nuestro). ...
De esta forma, la Ley de Condominios concede la facultad a
los titulares de otorgar poderes a favor de ciertas personas para su
representación en las Asambleas Ordinarias, mediante documentos
llamados “Proxies”. M. J. Godreau, El Condominio, El Régimen de
Propiedad Horizontal de Puerto Rico, 2da ed. p. 226 (2019). De igual
forma, para garantizar que las decisiones las tomen personas que
de alguna forma estén vinculadas al condominio o relacionadas con
el titular que no puede asistir a la asamblea, la Ley de Condominios
establece que el “proxy” sólo lo podrán tener las siguientes personas:
a. otro titular del condominio; b. un familiar del titular, hasta el
segundo grado de consanguinidad; c. el cónyuge del titular; d.
arrendatarios que residan en el condominio; e. el abogado del titular;
y, f. el apoderado del dueño que muestre poder otorgado ante
notario. Íd.
En lo pertinente al caso de marras, referente al “Proxy para
Asamblea Extraordinaria” del Condominio Jardines de Cuenca
establece que este “tendrá que estar fechado e indicará las fechas de
la asamblea para la que se autoriza la representación, excepto que
se trate de un poder general otorgado ante notario e inscrito en
el Registro de Poderes y Testamentos”.5
5 Apéndice del Recurso, a la pág. 29. KLRA202400323 10
Esta dispone que el apoderado de un titular o el
Representante de Titular Corporativo que acredite mandato
expreso de éste, por virtud de escritura de poder, conforme
establece la ley, e inscrito en el Registro de Poderes y
Testamentos, podrá ser electo para ocupar el cargo de Vocal. 31
LPRA § 1922u (Énfasis Nuestro). Asimismo, las funciones del Vocal
las establecerá el Consejo de Titulares en su reglamento. Íd.
-D-
La figura del poder duradero se incorporó a nuestro
ordenamiento jurídico mediante enmienda al Código Civil de 1930,
por la Ley 25 de 18 de enero de 2012. La Exposición de Motivos de
dicha ley dispone que esta figura sería de gran utilidad cuando se
hace difícil determinar claramente cuando una persona comienza a
perder sus facultades mentales en procesos como los de la
enfermedad del Alzheimer y de demencia senil donde ya no pueden
administrar sus bienes. A estos fines, una persona en estado lúcido
podrá otorgar un poder (mandato) a la persona de su entera
confianza y el mismo podrá ser legalmente efectivo y válido durante
todo el progreso de su enfermedad incapacitante. Ley Núm. 25 de
2012.
El Artículo 1600A del Código Civil de 1930 definía lo que era
el Poder Duradero. En específico, lo definió de la siguiente manera:
Se conocerá como Poder Duradero aquel mandato hecho mediante escritura pública para la administración de sus bienes y para cualquier otro asunto, que contenga en forma expresa una disposición donde se establezca que el mismo será efectivo y válido, aun después de que el otorgante sobrevenga una incapacidad o sea declarado incapaz judicialmente. Íd.
Por otro lado, en nuestro ordenamiento jurídico se regula la
figura del mandato mediante el Art. 1401 del Código Civil de Puerto
Rico. Este establece que “por el contrato de mandato, el mandatario
se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés del
mandante”. 31 LPRA § 10361. Además, el mandato puede ser KLRA202400323 11
otorgado con poder duradero. Así, pues, el mandato con poder
duradero es otorgado en instrumento público y debe expresamente
establecer que este continúa surtiendo efectos después de
sobrevenida la incapacidad del poderdante esté o no declarada
judicialmente. Íd., § 10362. En cuanto a las facultades del
poderdante, el Art. 1402 dispone:
Cuando en el poder duradero se permite al apoderado enajenar bienes inmuebles del poderdante, el instrumento público tiene que contener la descripción de los bienes que se le autoriza a enajenar y especificar aquel bien del poderdante que constituye su residencia principal. Excepto cuando el poder dispone algo distinto, el apoderado no está autorizado a realizar actos respecto a bienes inmuebles que el poderdante adquiera después de otorgar el poder. El apoderado no puede enajenar o gravar el bien inmueble del poderdante que constituye su residencia principal, ni su equipo o mobiliario, salvo con autorización judicial previa. Íd.
-E-
En nuestro ordenamiento jurídico, las decisiones de las
agencias administrativas están investidas de una presunción de
legalidad y corrección. Capó Cruz v. Jta. Planificación et al., 204 DPR
581, 591 (2020); García Reyes v. Cruz Auto Corp., 173 DPR 870, 893
(2008). Lo anterior se fundamenta en el conocimiento especializado
y la experiencia sobre las leyes y reglamentos que cada una
administra. Assoc. Ins. Agencies, Inc. v. Com. Seg. P.R., 144 DPR
425, 436 (1997); Misión Ind. P.R. v. JP y AAA, 142 DPR 656, 672-
673 (1997).
Por lo que, en virtud de nuestro ejercicio de revisión judicial,
debemos gran deferencia a las decisiones emitidas por los foros
administrativos. Pérez López v. Dpto. Corrección, 208 DPR 656, 673-
674 (2022); Super Asphalt v. AFI y otros, 206 DPR 803, 819 (2021).
Los dictámenes de las agencias gozan de una presunción de
legalidad y corrección que subsiste mientras no se produzca
suficiente prueba para derrotarla. OEG v. Martínez Giraud, 210 DPR
79, 88-89 (2022); AAA v. UIA, 200 DPR 903, 910 (2018). KLRA202400323 12
Dentro de este contexto, la revisión judicial se limita a
determinar si la agencia actuó de forma arbitraria, ilegal, o tan
irrazonable que implique abuso de discreción. OCS v. Point Guard
Ins., 205 DPR 1005, 1026-1027 (2020); Rivera Concepción v. ARPe.,
152 DPR 116, 122 (2000). Esto significa que, el tribunal respetará
el dictamen de la agencia, salvo que no exista una base racional que
fundamente la actuación administrativa. ECP Incorporated v. OCS,
205 DPR 268, 282 (2020); Misión Ind. P.R. v. J.P., 146 DPR 64, 134-
135 (1998). Así, la revisión judicial suele limitarse a determinar si:
(1) el remedio concedido por la agencia fue el apropiado; (2) las
determinaciones de hechos realizadas por la agencia están
sostenidas por evidencia sustancial en el expediente administrativo;
y (3) si las conclusiones de derecho fueron correctas. Pacheco v.
Estancias, 160 DPR 409, 431 (2003).
Ahora bien, esa presunción de legalidad no constituye un
dogma inflexible que, impida la revisión judicial si no existen las
condiciones que sostienen la deferencia. En el caso de Torres Rivera
v. Policía de PR, 196 DPR 606, 628 (2016), el Tribunal Supremo de
Puerto Rico se expresó sobre el alcance de la revisión judicial y
mencionó lo siguiente:
[L]os tribunales deben deferencia a las decisiones de una agencia administrativa, pero ésta cederá cuando: (1) la determinación administrativa no está basada en evidencia sustancial; (2) el ente administrativo erró en la aplicación o interpretación de las leyes o reglamentos que se le ha encomendado administrar; (3) el organismo administrativo actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente, realizando determinaciones carentes de una base racional, o (4) la actuación administrativa lesionó derechos constitucionales fundamentales. Es importante destacar que, si el tribunal no se encuentra frente a alguna de esas situaciones, aunque exista más de una interpretación razonable de los hechos procede que se valide la interpretación que realizó la agencia administrativa recurrida.
Por ende, como norma general, el tribunal revisor debe respeto
y deferencia al dictamen administrativo. No obstante, si el foro
revisor entiende que uno de estos factores está presente, podrá
entonces modificar la decisión. De lo contrario, se abstendrá a ello. KLRA202400323 13
Es pertinente enfatizar que, la doctrina no exige que la agencia tome
la mejor decisión posible, sino que el criterio a evaluar es si la
misma, dentro de las circunstancias particulares del caso, es
razonable. De Jesús v. Depto. Servicios Sociales, 123 DPR 407, 417-
418 (1989). Por ende, si existe más de una interpretación razonable
de los hechos, ordinariamente se avalará la decisión del foro
administrativo. Super Asphalt v. AFI y otros, supra, pág. 819; Torres
Rivera v. Policía de PR, supra, pág. 628.
-III-
En el Recurso ante nuestra consideración, las partes
Recurrentes esbozaron tres (3) señalamientos de error que juzgan
cometió el DACo. En síntesis, sostuvieron que erró el DACo al
ordenar el cierre y archivo de la querella presentada sosteniendo la
validez del Art. 51 de la Ley de Condominios de Puerto Rico. Además,
adujeron que lo resuelto por el Juez Administrativo tenía por
fundamento una ley estatal basada en la actuación proscrita por la
quinta y decimocuarta enmienda de la Constitución de los Estados
Unidos y, por tanto, trataba de un “state action”. Asimismo,
insistieron en que el Juez Administrador erró al no analizar la citada
Ley de forma integral y no reconocer la intención legislativa a partir
del Art. 49.
Precisa destacar que, en el presente Recurso, las partes no
disputan las determinaciones de hechos contenidas en la Resolución
recurrida. Por tanto, la controversia queda reducida a una cuestión
estricta de derecho. Así, pues, procedemos a discutir, en primera
instancia, el segundo señalamiento de error. En el precitado error,
las partes Recurrentes sostuvieron que el hecho de que la Juez
Administrativo tenga por fundamento en su decisión una Ley
estatal, Art. 51 de la Ley de Condominios, es lo que define la
actuación como un “state action”. Asimismo, aseguran que, la
prohibición contenida en el reglamento de debate del condominio KLRA202400323 14
constituye una acción gubernamental al estar amparada en la Ley
de Condominios.
Como es sabido, la aplicación de la doctrina de actuación
gubernamental o actuación estatal (“state action”) a una situación
particular de hechos requiere de la existencia de dos componentes.
El primero, un impedimento a un particular de ejercer un derecho
fundamental por la aplicación de una regla, reglamento o estatuto
creado por el Estado. Lugar v. Edmondson Oil Co., supra, pág. 937.
En segundo lugar, el causante del impedimento puede
razonablemente considerase un actor del Estado. Íd.
Justipreciamos que las partes Recurrentes satisficieron el
primer requerimiento al alegar la privación del derecho a su libertad
de expresión por la aplicación del Art. 51 de la Ley de Condominios.
Íd., pág. 941; Estades–Negroni v. CPC Hosp. San Juan Capestrano,
412 F.3d 1, 4 n. 10 (1st Cir. 2005). Empero, la existencia del primer
requisito, por sí solo, no satisface la doctrina de la actuación
gubernamental, pues es necesario también evidenciar el segundo
componente. Lugar v. Edmondson Oil Co., supra, pág. 937.
El segundo componente está sujeto a satisfacer tres
exigencias: (1) función pública; (2) interrelación entre el estado y el
actor privado; y (3) el grado de dominio del Estado sobre las
actuaciones del actor (“state compulsión test”). Pueblo v. Rosario
Igartúa, supra, pág. 1071; Véase, Brentwood Academy v. Tennessee
Secondary School Athletic Ass’n., supra, pág. 296. Destacamos que
el primer criterio no existe en el presente caso, la administración de
un condominio corresponde a sus condóminos, en particular a la
junta de directores. El administrar un condominio de particulares
nunca ha sido caracterizado como una función pública. Blum v.
Yaretsky, 457 US 991, 1005 (1982).
La segunda característica refiere al vínculo entre el gobierno
y el particular en la producción de la actuación cuestionada. Aplica KLRA202400323 15
cuando la persona privada actúa como agente del Estado por
mandato de ley. Lugar v. Edmondson Oil Co., supra, pág. 941;
Adickes v. S.H. Kress & Co., supra, pág. 152. No es suficiente el que
el Estado regule extensamente los condominios en Puerto Rico para
convertir la actuación de la Junta de Directores del Condominio
Jardines de Cuenca en una actuación del Estado. Jackson v.
Metropolitan Edison Co., supra, pág. 350. Tampoco queda satisfecho
el requisito por el mero hecho de la Junta de Directores del
Condominio la Cuenca haber invocado el Art. 51 de la Ley de
Condominios. Estades-Negroni v. CPC Hosp. San Juan Capestrano,
412 F.3d 1, 6 (2005); Spencer v. Lee, 864 F.2d 1376, 1381 (7th
Cir.1989).
De ordinario, según la casuística federal, el segundo
requerimiento ha quedado satisfecho cuando el actor privado es
dirigido por alguna agencia del estado, cuando el Estado delegó en
este una función inherentemente pública o gubernamental, o
cuando la función del ente privado está tan entremezclada con la
función gubernamental que, resulta imposible distinguir uno del
otro. Brentwood Academy v. Tennessee Secondary School Athletic
Ass’n, supra, pág. 296; Pennsylvania v. Board of Directors of City
Trusts of Philadelphia, supra, pág. 231; West v. Atkins, supra, pág.
56; Edmonson v. Leesville Concrete Co., supra, págs. 627–628; Evans
v. Newton, supra, págs. 299 y 301. Esto último, particularmente
cuando el gobierno participa activamente en la administración del
ente. Íd. Las partes Recurrentes tenían la obligación de demostrar
un nexo o unión fuerte entre el Estado, o el impulso del Estado
detrás de la actuación cuestionada de tal forma que, el DACo
pudiera razonablemente atribuir la actuación al gobierno local. Blum
v. Yaretsky, supra, pág. 1004. Por todo lo anterior, no se cometió el
segundo error. KLRA202400323 16
En atención a los señalamientos de error primero y tercero,
estos se discutirán conjuntamente por estar intrínsecamente
relacionados. Precisa señalar que, no obstante, las partes
Recurrentes, no probaron todos los requisitos del “state action”, les
asiste la razón en su derecho a expresarse en la Asamblea
Extraordinaria celebrada conforme al Art. 49 de la Ley de
Condominios. En este caso, la señora Pérez Reilova ostentaba un
poder otorgado mediante Escritura Núm. 94 de Poder General y
Duradero, el día 26 de junio de 2019, ante el Notario Daniel Enrique
Matos Meléndez. Mediante referido poder, la señora Reilova Cobos
designó a la señora Pérez Reilova como apoderada para realizar todo
trámite relacionado a sus propiedades. Entre las propiedades
designadas, se encontraba el apartamento residencial 801-2B
ubicado en el Condominio Jardines de Cuenca. Según expuesto, el
Código Civil dispone que se puede otorgar un mandato como poder
duradero. Así, pues, el mandato con poder duradero es otorgado en
escritura pública y debe expresamente establecer que este continúa
surtiendo efectos después de sobrevenida la incapacidad del
poderdante esté o no declarada judicialmente. Íd. Concluimos que,
en este caso, el Poder General y Duradero otorgado es válido, pues
cumple con todas las regulaciones y consta inscrito en el Registro
de Poderes, bajo el Núm. 1650-74 folio 74, tomo 1650.6
De otro lado, la Ley de Condominios concede la facultad a los
titulares de otorgar poderes a favor de ciertas personas para su
representación en las Asambleas Ordinarias, mediante documentos
llamados “Proxies”. M. J. Godreau, El Condominio, El Régimen de
Propiedad Horizontal de Puerto Rico, 2da ed. p. 226 (2019). Un proxy
es un poder que se otorga a una parte para que pueda representar
al titular en una Asamblea en fechas designadas. Precisa señalar
6 Apéndice del Recurso, a la pág. 27. KLRA202400323 17
que en el presente caso nos encontramos frente a un poder
vinculante contemplado en una de nuestras fuentes primarias, el
Código Civil. Además, enfatizamos que el poder duradero extiende
jurisdicción a la parte que lo ostenta de representar al poderdante
para todos los efectos. Igualmente, en este caso, dicho poder
extendía expresamente las facultades de ceder, alquilar, disponer,
con o sin justa causa, pactar acuerdos, votar en asambleas,
reuniones o eventos, entre otras del apartamento. De igual forma,
no podemos equiparar la naturaleza de un poder duradero con la de
un proxy. Así, pues, entender que un poder duradero no otorga las
mismas facultades del poderdante al apoderado para ejercer los
derechos establecidos por la Ley de Condominios en las Asambleas,
constituiría un fracaso a la justicia.
Por otra parte, en atención al señalamiento de las partes sobre
el Art. 51, este establece lo siguiente:
La asistencia a las asambleas del Consejo de Titulares será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta última un escrito firmado por el titular. El poder tendrá que estar fechado e indicará las fechas de la asamblea para la que se autoriza la representación, excepto que se trate de un poder general otorgado ante notario e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos. 31 LPRA § 1922w (Énfasis nuestro).
Asimismo, el referido artículo dispone que la persona que
ostente el poder para participar de las Asambleas, estará facultado
a otorgar el derecho al voto más no a hacer expresiones. Íd. Por lo
que, se les limita las facultades a únicamente emitir votos a las
partes que ostenten de un proxy. Del mismo texto de la Ley, se
desprende que hay una excepción y esta opera cuando hay un poder
general otorgado ante notario e inscrito en el Registro de Poderes.
Además, surge del expediente que el documento utilizado para
otorgar el Proxy por el Condominio Jardines de Cuenca, también
señala como excepción las personas que ostenten de un poder KLRA202400323 18
general otorgado ante Notario. 7 En lo pertinente, el “Proxy para
Asamblea Extraordinaria” del Condominio objeto de esta
controversia establece que este “tendrá que estar fechado e indicará
las fechas de la asamblea para la que se autoriza la representación,
excepto que se trate de un poder general otorgado ante notario
e inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos”.8
De esta forma, en casos donde el apoderado de un titular
ostente un poder inscrito en el Registro de Poderes, le será de
aplicación el Art. 49 de la Ley de Condominios de Puerto Rico. Este
dispone que el apoderado de un titular o el Representante de
Titular Corporativo que acredite mandato expreso de éste, por
virtud de escritura de poder, conforme establece la ley, e
inscrito en el Registro de Poderes y Testamentos, podrá ser
electo para ocupar el cargo de Vocal. 31 LPRA § 1922u (Énfasis
nuestro). Por tal razón, al analizar de forma integral la Ley de
Condominios de Puerto Rico, concluimos que la parte Recurrente no
se encuentra impedida de expresarse en las Asambleas del
Condominio.
Del análisis integral de las disposiciones en controversia,
notamos que el propio estatuto le confiere un trato especial y
distinto al poder otorgado ante notario. Y es que no puede ser otra
la interpretación, pues equiparar los efectos de un proxy a los de un
poder duradero que cumple con todas las formalidades de ley, sería
vulnerar la verdadera intención del legislador al incorporar a
nuestro acervo legal dicha figura con las repercusiones
trascendentales de las que está investido. Acoger la interpretación
otorgada por el DACo en el presente caso equivaldría a validar el
absurdo de que una persona con un poder duradero está vedada de
efectuar expresión alguna durante una asamblea de un condominio
7 Apéndice del Recurso, a la pág. 29. 8 Íd. KLRA202400323 19
sometido al régimen de propiedad horizontal, pero ese mismo
apoderado con ese mismo poder puede comparecer ante los
tribunales de justicia, si así lo detalla dicho documento público.
Estamos convencidos de que ese no fue el fin ulterior que el
legislador quiso imprimirle a dicha disposición en la Ley de
Condominios.
Así, pues, debido a la naturaleza del poder otorgado, la señora
Pérez Reilova, en representación de la señora Reilova Cobos, además
de votar y expresarse, de así requerirlo, podrá solicitar ocupar el
cargo de vocal conforme a lo dispuesto en el Art. 49 de la Ley 129-
2020. 31 LPRA § 1922u. Por los fundamentos antes expuestos,
colegimos que la limitación a expresarse no le es aplicable a las
partes aquí Recurrentes. Por todo lo anterior, se cometió los
señalamientos de error primero y tercero.
En consecuencia, y debido a los efectos jurídicos que tiene
nuestra conclusión, se hace innecesario adjudicar los méritos del
restante de los señalamientos de error.
-IV-
Por los fundamentos antes expuestos, los que hacemos formar
parte de este dictamen, revocamos la resolución recurrida.
Ordenamos al Condominio Jardines de Cuenca a dejar sin efecto la
Asamblea Extraordinaria celebrada el día 22 de noviembre de 2022
y a convocar una nueva.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones