EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
In re: 2008 TSPR 183
Osvaldo Ortiz Medina 175 DPR ____
Número del Caso: CP-2007-15
Fecha: 17 de noviembre de 2008
Oficina del Procurador General:
Lcda. Wanda I. Simons García Procuradora General Auxiliar
Abogado de la Parte Querellada
Lcdo. Francisco J. Vilanova Montalvo
Materia: Conducta Profesional
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
In re:
Osvaldo Ortiz Medina CP-2007-15 Conducta Profesional
PER CURIAM
San Juan, Puerto Rico, a 17 de noviembre de 2008.
Los esposos Luis A. Rodríguez Pérez y Zayra
Morales Estrada presentaron ante la Oficina del
Procurador General una queja en contra del Lcdo.
Osvaldo Ortiz Medina, por éste haber autenticado
sus firmas en un contrato de compraventa en
violación del Art. 56 de la Ley Notarial de
Puerto Rico, 4 L.P.R.A. sec. 2091. A raíz de
dicha queja, el Procurador General nos remitió un
Informe Preliminar con sus hallazgos sobre el
proceder del licenciado Ortiz Medina y, en
atención al mismo, ordenamos la presentación de
la querella de autos. Posteriormente, designamos CP-2007-15 2
al Lcdo. Carlos de Jesús Rivera Marrero como Comisionado
Especial, con la encomienda de recibir la prueba y someter
ante nuestra consideración una recomendación al respecto.
Tras examinar su informe, así como los argumentos
esbozados por el licenciado Ortiz Medina en cuanto a la
presente querella, lo censuramos enérgicamente por su
inobservancia de las normas que gobiernan el ejercicio de
la notaría en nuestra jurisdicción.
I.
Los hechos narrados a continuación surgen del Informe
del Comisionado Especial, así como de los documentos que
obran en autos.
El licenciado Ortiz Medina fue admitido al ejercicio
de la abogacía el 26 de junio de 1987 y prestó juramento
como notario el 2 de octubre de ese mismo año.
Precisamente, en ejercicio de su función notarial, el 21 de
marzo de 2003 éste legitimó mediante un testimonio de
autenticidad las firmas de un contrato de compraventa
suscrito por los esposos Rodríguez-Morales y Monte Carlo
Development Corp.
En particular, el referido contrato tenía como objeto
un lote que era parte de una finca propiedad de Monte Carlo
Development, ubicada en el Municipio de Cabo Rojo. Según
los términos del convenio, dicha finca había sido dividida
en unos diez solares que, al momento de su firma, aún
estaban pendientes de segregación. En lo pertinente a la
querella ante nuestra consideración, el contrato de CP-2007-15 3
compraventa señalaba que los esposos Rodríguez Morales
pagaron $25,000.00 a cambio del “Lote Núm. 7” de la finca
aludida, con una cabida aproximada de 984.16 m2. Sin
embargo, la entrega de dicho lote estaría sujeta a la
aprobación de la segregación por parte de la Administración
de Reglamentos y Permisos (ARPE), así como a la instalación
por Monte Carlo Development de toda la infraestructura
relativa a los servicios de agua potable, electricidad y
caminos de acceso.
En este sentido, Monte Carlo Development tenía un año,
a partir de la firma del contrato de compraventa, para
cumplir con ambas condiciones. Si se obtenía la aprobación
de ARPE dentro de dicho término, Monte Carlo Development
otorgaría la escritura pública correspondiente y entegraría
el lote objeto del contrato. De no realizarse tal gestión
en el término convenido, las partes podían prorrogar el
mismo u optar por resolverlo, en cuyo caso Monte Carlo
Development devolvería la totalidad del dinero recibido a
cambio del mencionado lote.1
Así las cosas, al concluir el plazo para segregar el
lote en cuestión e instalar la infraestructura mencionada,
Monte Carlo aún no había cumplido con las condiciones antes
1 En el contrato aludido, las partes también hicieron constar que la finca matriz de la cual se habría de segregar el “Lote Núm. 7” estaba afecta a una hipoteca de $15,000.00, la cual se cancelaría al momento de firmarse la escritura correspondiente. Por otra parte, los esposos Rodríguez-Morales se comprometieron a aceptar las condiciones restrictivas que se habrían de fijar en cuanto al uso del “Lote Núm. 7” como, por ejemplo, la prohibición de la instalación de verjas de tipo eslabonado. CP-2007-15 4
reseñadas. En vista de ello, los esposos Rodríguez-Morales
solicitaron la resolución del contrato y la devolución del
dinero que pagaron por el solar. Sin embargo, como
inicialmente sus gestiones a esos efectos no dieron
resultado, tras obtener asesoramiento sobre la validez de
dicho contrato, éstos acudieron ante la Oficina del
Procurador General y presentaron una queja en contra del
licenciado Ortiz Medina.
A petición del Procurador General, el licenciado Ortiz
Medina contestó los señalamientos de los esposos Rodríguez-
Morales y adujo que no participó en la redacción del
referido contrato de compraventa, ni intervino en la
negociación entre las partes. Además, alegó que como no era
oficial ni accionista de la corporación vendedora, entendía
que no había incurrido en violación ética alguna. Del mismo
modo, señaló que las partes tenían conocimiento pleno del
negocio que llevarían a cabo y que aceptaron el contrato
según éste fue redactado. Por último, expresó que estaba
gestionando la devolución de los $25,000.00 que Monte Carlo
le había cobrado a los esposos Rodríguez-Morales.
El Procurador General nos presentó oportunamente un
Informe Preliminar sobre el asunto, y tras concederle un
término para ello, el licenciado Ortiz Medina se expresó en
torno al mismo. En su comparecencia aceptó haber autorizado
un testimonio de autenticidad en el contrato de compraventa
antes reseñado, pero reiteró que no había actuado
indebidamente. Además, reconoció que durante la firma del CP-2007-15 5
contrato tanto él como las partes enfatizaron que el
aspecto económico del negocio era atractivo y, por ende,
que el mismo sería beneficioso para los esposos Rodríguez-
Morales. No obstante, éste señaló que al tener conocimiento
sobre el incumplimiento de Monte Carlo Development con las
condiciones estipuladas en el citado contrato, procedió a
gestionar personalmente la devolución de los $25,000.00
cobrados por dicha empresa, así como el pago de $500.00 por
los gastos en que incurrieron los esposos Rodríguez-
Morales.
Tras considerar detenidamente el asunto, le ordenamos
al Procurador General presentar la querella de autos. En
ella se le imputa al licenciado Ortiz Medina una violación
al Canon 18 del Código de Ética Profesional, 4 L.P.R.A. Ap.
IX, al autorizar un testimonio de autenticidad en un
contrato de compraventa en contravención del Art. 56 de la
Ley Notarial, 4 L.P.R.A. sec. 2091, así como de la Regla 68
del Reglamento Notarial de Puerto Rico, 4 L.P.R.A. Ap.
XXIV. En síntesis, ambas disposiciones prohíben que los
notarios legitimen firmas en contratos como el de autos.
Por su parte, en su contestación a dicha querella, el
licenciado Ortiz Medina argumenta que la controversia en
torno al procedimiento disciplinario de autos se
circunscribe a determinar si el contrato antes citado era
realmente una compraventa perfecta. En este sentido, Ortiz
Medina señala que como dicho acuerdo estaba sujeto a una
condición suspensiva —la segregación del lote y la CP-2007-15 6
instalación de la infraestructura correspondiente—, en
ausencia de su cumplimiento la compraventa carecía de
eficacia. Por ello, aduce que su intervención en el
contrato aludido no violentó el Art. 56 de la Ley Notarial,
supra, pues mediante dicha transacción no se llegó a
transmitir un derecho real sobre un bien inmueble.
Examinamos la presente querella de conformidad con las
determinaciones de hecho del Comisionado Especial, en
ejercicio de nuestra inherente facultad disciplinaria.
II.
A.
Como se sabe, el Canon 18 del Código de Ética
Profesional requiere que los abogados se abstengan de
asumir la representación legal de cualquier cliente cuando
sean conscientes de no poder realizar una labor idónea y
competente, o de no poder prepararse adecuadamente para
defender las causas de éste sin aumentar irrazonablemente
sus gastos o los del sistema de justicia. 4 L.P.R.A. Ap.
IX. Así, pues, todo abogado debe defender los intereses de
sus clientes con la mayor diligencia, demostrando en cada
una de sus intervenciones su más profundo saber y
habilidad. En todo momento debe satisfacer —y esforzarse
por exceder— aquella medida que la profesión jurídica
estime como la más adecuada y responsable. La indiferencia,
la desidia, la despreocupación, la inacción y la
displicencia no son las cualidades que deben encarnar a un
abogado admitido por este Tribunal a la práctica del CP-2007-15 7
Derecho. E.g. In re León Malavé, 2008 T.S.P.R. 27, res. 17
de enero de 2008.
Ahora bien, el deber de competencia y diligencia que
les impone el citado canon a los abogados toma un matiz
distinto cuando éstos ejercen la función notarial. Como
hemos aclarado en múltiples ocasiones, el abogado
representa los intereses de su cliente; el notario, en
cambio, no tiene cliente alguno. Más bien, el notario es el
profesional del Derecho que ejerce una función pública,
autorizado por la ley para dar fe y autenticidad a los
negocios jurídicos y demás actos o hechos extrajudiciales
que se realicen ante él. Art. 2 de la Ley Notarial, 4
L.P.R.A. sec. 2002; véase, además, In re Raya, 117 D.P.R.
797, 802-03 (1986).
La responsabilidad del notario en cuanto a ese deber
es aún mayor, pues en la función que desempeña, el valor de
la voluntad informada de los comparecientes es, en
definitiva, la base sobre la cual descansa la fe pública
notarial. En la medida en que el notario no se oriente
sobre las normas relativas al negocio que deseen realizar
las partes contratantes, el consentimiento prestado por
éstas será el fruto de la ignorancia o de la falta de
claridad. Como consecuencia de ello, el documento público
que autorice carecerá de eficacia jurídica alguna. Véase In
re Meléndez Pérez, 104 D.P.R. 770, 775-76 (1976). En suma,
un notario que desconoce las normas jurídicas relativas, no
sólo al ejercicio de su profesión, sino a las relaciones e CP-2007-15 8
intereses de los ciudadanos que recurren ante él, realmente
vulnera la naturaleza misma del notariado en nuestra
jurisdicción.
En esta ocasión, nos corresponde determinar si la
actuación del licenciado Ortiz Medina al autorizar un
testimonio de autenticidad al pie de un documento titulado
“contrato de compraventa”, es ejemplo de la habilidad
requerida a los notarios como profesionales del Derecho y
custodios de la fe pública. Veamos.
B.
El Art. 56 de la Ley Notarial, supra, autoriza que los
notarios den testimonio, a petición de una parte
interesada, de la autenticidad de un documento no matriz;
es decir, de aquel que no forma parte del protocolo de
instrumentos públicos. Además de dar fe sobre la fecha en
la cual se autorizó el referido testimonio, el notario
puede dar fe de la legitimación de las firmas que aparezcan
en el documento. De esta manera, se acredita que las
personas firmantes suscribieron el mismo en presencia del
notario y que, a su vez, éste las conoce personalmente o,
en su defecto, las identificó mediante los medios
supletorios que provee la ley. Véanse, además, Regla 67 del
Reglamento Notarial, supra; S. Torres Peralta, El Derecho
notarial puertorriqueño, 1995, San Juan, Publicaciones STP,
pág. 15.11.
En Puerto Rico, la reglamentación del testimonio de
autenticidad vino a sustituir, en gran medida, la anterior CP-2007-15 9
normativa sobre los llamados afidávits, provenientes del
derecho anglosajón. Los testimonios, arraigados en la
tradición notarial latina, no son documentos notariales de
segunda categoría, sino que poseen su propia importancia en
el tráfico jurídico cotidiano según los efectos
particulares que se les adscriban a éstos. Así, por
ejemplo, el testimonio de legitimación de firmas tiene el
efecto de disipar las dudas sobre la autenticidad de la
firma de un documento determinado; o sea, si la firma es de
la persona a quien se le atribuye. P. Ávila Álvarez,
Estudios de Derecho Notarial, 1973, Madrid, Ed. Montecorvo,
4ta ed., págs. 283, 287-88.
Ahora bien, precisamente en función de esos efectos,
el alcance de la facultad legitimadora del notario no se
extiende a los negocios que, según el Art. 1232 del Código
Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3453, deben constar
en un documento público. Entre ellos se encuentran, en
particular, los actos y contratos que tengan por objeto la
creación, transmisión, modificación o extinción de derechos
reales sobre bienes inmuebles. 31 L.P.R.A. sec. 3453(1).
Así, pues, en términos expresos, la Ley Notarial establece
que no se podrá autorizar un testimonio de autenticidad en
tales contratos.
En esencia, el fundamento para dicha prohibición
radica en que, de ordinario, el notario no asume
responsabilidad por el contenido de los documentos privados
cuyas firmas legitime. Art. 56 de la Ley Notarial, supra; CP-2007-15 10
cf. In re Colón Ramery, 138 D.P.R. 793, 799 (1995).2 Por tal
razón, la autorización de un testimonio de autenticidad en
los casos antes mencionados tendría el resultado de
frustrar el objetivo del Código Civil al requerir, a
instancias de cualquier parte contratante, la preparación
de una escritura pública en tales circunstancias:
garantizar que, al prestar su consentimiento a un contrato
sobre bienes inmuebles, los otorgantes conozcan plenamente
las consecuencias del negocio que pretenden llevar a cabo.
Más aún, es sólo de esta manera que el contrato puede
servir como título inscribible en el Registro de la
Propiedad. Véanse Arts. 38, 42 y 43 de la Ley Hipotecaria y
del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. secs. 2201, 2205-
06.
En fin, no tendría sentido emplear la función notarial
para darle autenticidad y eficacia a un mero documento
privado, cuando la tarea primordial del notario consiste en
autorizar, como un instrumento público, el negocio plasmado
en el mismo. Es preciso advertir, además, que la referida
prohibición también responde al hecho de que los negocios
sobre bienes inmuebles están sujetos al pago de aranceles.
Por ende, para evitar que el notario se convierta en
cómplice de una posible evasión contributiva, la Ley
Notarial establece que si ha de intervenir en un contrato
2 Ahora bien, si el notario conoce sobre la nulidad o falsedad del documento, éste podría enfrentar sanciones disciplinarias. Véanse, e.g., In re Criado Vázquez, 155 D.P.R. 436 (2001); In re Caratini Alvarado, 153 D.P.R. 575 (2001). CP-2007-15 11
de tal naturaleza, sólo podrá hacerlo mediante la
autorización de un documento público. Véanse, en general, 4
L.P.R.A. secs. 851-58; In re Feliciano, 115 D.P.R. 172
(1984); Lázaro v. Sucn. Toro Cabañas, 53 D.P.R. 201 (1938);
E. Giménez Arnau, Derecho Notarial, 1976, Pamplona, Ed.
Univ. de Navarra, págs. 801-06.
Por último, la Ley Notarial prohíbe específicamente
que se autoricen testimonios de autenticidad en contratos
con los cuales se pretenda adjudicar o vender, ya sea
expresa o implícitamente, una participación concreta en un
bien inmueble cuya segregación no haya sido aprobada con
anterioridad por las agencias correspondientes. De hecho,
aun en el caso de que la referida venta se haga mediante
escritura pública, el Art. 15(g) de la Ley Notarial exige
que el notario les advierta a los contratantes que tras la
celebración de dicha compraventa éstos pasarán a formar
parte de una comunidad de bienes, como propietarios de una
porción abstracta e indefinida del inmueble objeto del
negocio. Además, debe advertirles que no podrán segregar,
identificar, lotificar o marcar su participación sobre
dicho bien sin obtener previamente la autorización de las
agencias concernidas.3 4 L.P.R.A. secs. 2033 y 2091; véanse,
3 Aparte de las razones antes señaladas, esta prohibición surgió a raíz de la práctica de vender “lotes” o “solares” en fincas rústicas sin que las agencias urbanísticas, como la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) o la Junta de Planificación (JP), aprobaran el desarrollo. A través de dicha modalidad, popularizada en Puerto Rico durante los años setenta y ochenta, se inducía a los compradores a pensar que adquirían un título sobre un lote concreto, cuando en realidad lo que compraban era una CP-2007-15 12
además, In re Molina Fragosa, 2006 T.S.P.R. 8, res. 19 de
diciembre de 2005; In re Aponte Berdecía, 161 D.P.R. 94
(2004).
III.
En el presente caso, a pesar de las prohibiciones
antes reseñadas, el licenciado Ortiz Medina acepta que
autorizó un testimonio de autenticidad al pie del “contrato
de compraventa” que describimos anteriormente. No obstante,
aduce que en virtud de lo resuelto en Meléndez Martínez v.
Jiménez Realty, Inc., 98 D.P.R. 892 (1970), dicho contrato
carecía de eficacia, pues nunca se cumplió con la condición
suspensiva de la cual dependía la entrega del lote que se
le vendió a los esposos Rodríguez-Morales. Por eso señala
que no pudo haber violado las prohibiciones de la Ley
Notarial, ya que nunca intervino realmente en un contrato
de compraventa de un bien inmueble.
Ciertamente, en el citado caso de Meléndez Martínez v.
Jiménez Realty, supra, págs. 896-99, resolvimos que un
contrato en el cual se pactó la compraventa de unas
parcelas de terreno pendientes de segregación, pero cuya ___________________ participación en común pro indiviso de la finca matriz. Véase Exposición de Motivos, Ley Núm. 194 de 7 de agosto de 1998, 1998 L.P.R. 194, págs. 806-08.
En muchos casos la compraventa se plasmaba en una escritura pública. En otros, sin embargo, ésta se realizaba a través de un documento privado con la legitimación de las firmas mediante un testimonio de autenticidad. Cuando los compradores acudían al Registro de la Propiedad para inscribir su derecho, se topaban con la realidad de que su título no era inscribible, pues no se había obtenido la segregación del lote en cuestión o, aun cuando se obtuviera posteriormente, no se había consignado la transacción en una escritura pública. Véase 1998 L.P.R. 807-08. CP-2007-15 13
eficacia se sujetó a la aprobación final de las agencias
gubernamentales correspondientes, no era un pacto nulo ni
contrario a la ley o al orden público. Sin embargo,
nuestras expresiones en ese sentido nunca estuvieron
dirigidas a validar la intervención notarial en ese tipo de
contratos ni, mucho menos, a liberar al notario de su
responsabilidad disciplinaria si se prueba que contravino
el tenor de las prohibiciones ya mencionadas.
Como ya hemos señalado, la Ley Notarial prohíbe
expresamente que los notarios legitimen las firmas de los
otorgantes de contratos como el presente. Aun si la
intención de los esposos Rodríguez-Morales y Monte Carlo
Development fue suscribir un contrato de compraventa,
sujeto a la condición suspensiva de obtener la segregación
del lote vendido, dicho acuerdo era una compraventa en todo
el sentido de la palabra. Además, el hecho de que la misma
dependiera de una condición suspensiva no significa que la
intervención del licenciado Ortiz Medina fuera correcta.
Como se puede apreciar del texto claro del Art. 56 de la
Ley Notarial, supra, las prohibiciones que éste contiene no
distinguen entre las compraventas perfectas y aquellas que,
por unas circunstancias determinadas, no cobran vigencia
hasta que llegue un plazo o se cumpla una condición en
particular.
En el caso de autos, la cláusula tercera del contrato
firmado por los esposos Rodríguez-Morales y Monte Carlo
Development no deja margen a dudas en cuanto al tipo de CP-2007-15 14
negocio realizado por ambos. En dicha cláusula se expresa
claramente que las partes acordaron celebrar un contrato de
compraventa sobre el “Lote Núm. 7” de la finca propiedad de
Monte Carlo Development. Además, se señala que los esposos
Rodríguez-Morales entregaron, al momento de firmar el
contrato, $25,000.00 como pago total por el referido solar.
Sin embargo, como aún no se había obtenido la segregación
del lote, ni se había construido la infraestructura
necesaria para el disfrute del mismo, el cumplimiento de la
prestación correspondiente a Monte Carlo –la entrega del
solar— se sujetó a la condición de que ARPE aprobara la
segregación.
Aunque ciertamente ello afectó la exigibilidad de la
obligación objeto del contrato, somos del criterio que
luego de obtenida la segregación no habría quedado nada más
que negociar, pues ya las partes se habían puesto de
acuerdo en cuanto al precio y la cosa objeto del contrato.
Véase Soto v. Rivera, 144 D.P.R. 500 (1997). Por
consiguiente, no cabe duda de que el convenio aludido era
realmente una compraventa y que, en vista de ello, la
actuación del licenciado Ortiz Medina al legitimar las
firmas estampadas en el mismo infringió la prohibición
contenida en el Art. 56 de la Ley Notarial, supra. Su
proceder constituye un claro ejemplo de su falta de pericia
en el ejercicio de la función notarial.
En atención a lo anterior, concluimos que el
licenciado Ortiz Medina violó el Canon 18 del Código de CP-2007-15 15
Ética Profesional, supra. Dado que éste realizó varias
gestiones dirigidas a obtener el reembolso del dinero
cobrado por Monte Carlo a los esposos Rodríguez-Morales, y
en vista de que es la primera vez que le imponemos
sanciones disciplinarias, lo censuramos enérgicamente por
su inobservancia de las normas que gobiernan el ejercicio
de la notaría en nuestra jurisdicción. Lo apercibimos,
además, de que en el futuro deberá dar fiel cumplimiento a
dichas normas, pues de no hacerlo se enfrentaría a
sanciones disciplinarias más severas.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, se censura
enérgicamente al licenciado Ortiz Medina por su desatención
a las normas que regulan la notaría en esta jurisdicción, y
se le apercibe de que en el futuro deberá dar fiel
cumplimiento a dichas normas ya que, de no hacerlo, se
enfrentaría a sanciones disciplinarias más severas.
Se dictará Sentencia de conformidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión Per Curiam que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se censura enérgicamente al licenciado Ortiz Medina por su desatención a las normas que regulan la notaría en esta jurisdicción, y se le apercibe de que en el futuro deberá dar fiel cumplimiento a dichas normas ya que, de no hacerlo, se enfrentaría a sanciones disciplinarias más severas.
Lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo Interina. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurre con el resultado sin opinión escrita.
Dimarie Alicea Lozada Secretaria del Tribunal Supremo Interina