EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales
Peticionario 2015 TSPR 137 v. 193 DPR ____ Hon. Lourdes M. Bobé Santiago, Registradora de la Propiedad de la Sección de Humacao
Recurrida
Número del Caso: RG-2015-1
Fecha: 14 de octubre de 2015
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Guayama
Abogado del Peticionario:
Lcdo. Ángel X. Viera Vargas
Oficina de la Procuradora General:
Lcda. Margarita Mercado Echegaray Procuradora General
Lcda. María A. Hernández Martín Procuradora General Auxiliar
Materia: Derecho Registral – Término para calificar escritura en espera de documentos complementarios requeridos.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Centro de Recaudación de Ingresos Municipales
Peticionario RG-2015-0001 v.
Hon. Lourdes M. Bobé Santiago, Registradora de la Propiedad de la Sección de Humacao
Recurrida Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES.
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de octubre de 2015.
El Centro de Recaudación de Ingresos
Municipales (“CRIM”) nos solicita que ordenemos a la
Hon. Lourdes M. Bobé Santiago, Registradora
(“Registradora”), la calificación de una escritura
pública. Debido a que no nos encontramos ante una
calificación final, ni ante una verdadera negativa a
calificar, procede desestimar el recurso por falta
de jurisdicción.
I.
El CRIM argüye que Intel Puerto Rico Inc.,
otorgó la Escritura número 6 de 11 de mayo de 1995 RG-2015-0001 2
sobre Cancelación de Condiciones Restrictivas, Segregación,
Permuta y Agrupación (“Escritura núm.6”) ante el notario
Esteban R. Bengoa Becerra, mediante la cual, entre otras
cosas, agrupó las fincas 9,316, 9,318, 9,322, 9,323, 9,324,
9,325 y 9,625. Según alegado, la Escritura núm. 6 fue
presentada en el Registro de la Propiedad el 1 de agosto de
2000. Aunque esta Escritura es el eje central de la
controversia ante nos, no fue anejada como parte del
Recurso Gubernativo.
Posteriormente, y como parte de una transacción con una
de sus entidades afiliadas, Intel Puerto Rico, Inc.,
transfirió el dominio de las fincas agrupadas a Intel
Puerto Rico, Ltd. Luego de esta transferencia de dominio,
Intel Puerto Rico, Ltd. vendió las fincas a IATG Puerto
Rico, LLC (“IATG”) mediante la Escritura de compraventa
número 28 de 10 de octubre de 2003 ante la notaria Doira
Díaz Rivera.1 Recurso Gubernativo, pág. 4. Para poder
inscribir en el Registro de la Propiedad el título que se
alega que IATG ostenta, el principio de tracto exige la
inscripción previa de la Escritura núm. 6 presentada por
Intel Puerto Rico, Inc.
El 22 de diciembre de 2011, el CRIM presentó ante el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao,
una acción en cobro de contribuciones sobre la propiedad
inmueble en contra de IATG, en relación a las fincas
1 Contrario a lo expuesto por el CRIM, de ese instrumento público no surge de forma diáfana que se haya transferido el título de la finca 9,327 a IATG. Apéndice, págs. 24-27. RG-2015-0001 3
registrales 9,316, 9,318, 9,322, 9,323, 9,324, 9,325,
9,327, 9,625, 9,987-A, 10-210 y 11-409. Posteriormente, las
partes suscribieron una Solicitud de Sentencia por
Estipulación en la que IATG consintió a la venta en pública
subasta de las fincas para satisfacer el pago de la deuda
por concepto de impuestos sobre la propiedad inmueble.
Apéndice, págs. 57-60. El tribunal acogió la solicitud de
estipulación presentada por las partes, e impartió una
sentencia que es final y firme. Apéndice, págs. 61-62.
El CRIM plantea que se reunió con la Registradora, a
través de uno de sus representantes legales, para inquirir
sobre el estatus de la calificación de la Escritura núm. 6.
El CRIM le dio seguimiento a esa reunión a través de una
carta con fecha de 2 de octubre de 2014. Apéndice, págs.
70-71. En dicha carta, el CRIM esbozó que “[n]uestro asesor
legal externo nos informa haber tenido una productiva
reunión con usted el pasado 26 de agosto [de 2014], donde
le expresó que calificaría la escritura de epígrafe a la
brevedad posible”. Apéndice, pág. 71. Posteriormente, el
CRIM envió una segunda misiva en la que expuso
esencialmente lo mismo. Apéndice, pág. 72. En respuesta a
esa segunda misiva, la Registradora se comunicó
telefónicamente con el Director Ejecutivo del CRIM. Según
alegado, en ese intercambio la Registradora informó sobre
su “negativa a calificar” la Escritura núm. 6. Apéndice,
págs. 73-74. No obstante, y sin especificar el momento, el
CRIM alega igualmente que la Registradora le informó a su RG-2015-0001 4
Subdirector Ejecutivo que la Escritura núm. 6 podría
adolecer de “defectos subsanables”, tales como la falta de
documentos complementarios. (Énfasis suplido) Recurso
Gubernativo, pág. 5 n.15.
En vista de los obstáculos para inscribir la Escritura
núm. 6, la Registradora le recomendó al Director Ejecutivo
del CRIM ejecutar la hipoteca legal tácita que grava las
fincas. Finalmente, el 6 de febrero de 2015, el CRIM
presentó un Recurso Gubernativo ante este Tribunal.
II.
A. El Art. 76 de la Ley Hipotecaria dispone que “[t]odo
interesado podrá recurrir ante el Tribunal Supremo de
Puerto Rico contra la calificación final del documento
hecha por el Registrador denegando el asiento solicitado”.
(Énfasis suplido) 30 LPRA sec. 2279. En su escrutinio, este
Tribunal examinará “la existencia o no de las faltas
aducidas”. (cita omitida) Acosta v. Registrador, 159 DPR
626, 631 (2003).
El ámbito de calificación del Registrador se encuentra
delimitado por el Art. 64 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA
sec. 2267. Ese artículo dispone que la calificación
comprenderá “las formas extrínsecas de los documentos
presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de
los actos y contratos contenidos en tales documentos. Los
registradores fundamentarán su calificación de los actos y
contratos a registrarse en los documentos que se presenten,
los asientos registrales vigentes y las leyes”. Íd.; véase RG-2015-0001 5
además Rigores v. Registrador, 165 DPR 710, 720 (2005). En
el desempeño de su función calificadora, el Registrador
dispone de un plazo para calificar que se encontraba
dispuesto originalmente en el Art. 52 de la Ley
Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2255.
El término impuesto por la Ley Hipotecaria constaba de
sesenta días contados a partir de la presentación del
instrumento público ante el Registro de la Propiedad. Íd.
El Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria y del
Registro de la Propiedad Núm. 2674 (“Reglamento Hipotecario
Núm. 2674”), Departamento de Justicia, 9 de julio de 1980,
según enmendado, disponía que en el caso de incumplimiento
con dicho plazo para calificar, se podía presentar una
queja contra el Registrador y, en caso de ser necesario,
ante el Director Administrativo del Registro de la
Propiedad (“Director Administrativo”). Véase L. R. Rivera
Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 3ra
ed., San Juan, Ed. Jurídica Editores, 2012, págs. 276-277.
Ese procedimiento permitía al Director Administrativo
investigar y tomar la acción pertinente en torno a una
tardanza por el registrador que se estime injustificada,
como por ejemplo, ordenarle al Registrador tomar la acción
correspondiente. Véase Reglamento Hipotecario Núm. 2674,
supra, Art. 66.3, pág. 29. Por analogía, en cuanto al plazo
para recalificar, hemos señalado el mismo remedio
reglamentario. SLG Pérez Rivera v. Registradora, 189 DPR RG-2015-0001 6
729, 740-741 (2013); véase además Algarín v. Registrador,
110 DPR 603, 609 n.2 (1981).
Ahora bien, el 27 de diciembre de 2010 se aprobó la Ley
Núm. 216-2010, 30 LPRA sec. 1821 et seq., con el fin de
alivianar el atraso en la inscripción de títulos en el
Registro de la Propiedad. Se desprende de su Exposición de
Motivos que se tomó la determinación extraordinaria de
inscribir por fíat legislativo ciertos títulos que pendían
en el Registro de la Propiedad con el fin de brindarle
certeza al tráfico jurídico. Exposición de Motivos, Ley
Núm. 216-2010, supra. Cónsono con el ánimo de agilizar el
procedimiento de inscripción en el Registro de la
Propiedad, la Ley Núm. 216-2010 estableció en su Art. 5, 30
LPRA sec. 1824, un “plazo improrrogable” de dos años
contados a partir de su vigencia para calificar los
documentos que no quedaron inscritos mediante su operación,
tales como aquellos que contenían segregaciones y
agrupaciones. Art. 2, Ley Núm. 216-2010, supra. Además,
dispuso de un “plazo improrrogable” de noventa días para
calificar los documentos presentados a partir del 1ero de
mayo de 2010. Como remedio ante el incumplimiento del
Registrador con los términos anteriormente expuestos, el
legislador solo dispuso un remedio reglamentario.2
2 Un examen del historial legislativo de la Ley Núm. 216- 2010, supra, revela que la versión original presentada en la Asamblea Legislativa del P. de la C. 2683 no contenía el término “improrrogable” al referirse al plazo no mayor de dos años que tendrían los Registradores para calificar los documentos que no quedaron inscritos automáticamente. Según consta en el informe de la Comisión de Asuntos de lo RG-2015-0001 7
El Reglamento del Departamento de Justicia para la
ejecución de la Ley Núm. 216 de 27 de diciembre de 2010
Núm. 7988 de 4 de febrero de 2011, dispone de un mecanismo
de fiscalización que emula sustancialmente al dispuesto por
el antiguo Reglamento Hipotecario Núm. 2674. Así, ante el
incumplimiento del Registrador con el término para
calificar dispuesto en la Ley Núm. 216-2010, el único
remedio para la parte interesada en la inscripción es
requerirle por escrito al Registrador que cumpla con el
plazo para calificar. Véase Reglamento Núm. 7988, supra,
Art. 10, págs. 6-7. El Registrador tendrá treinta días, a
partir del recibo del requerimiento, para cumplir con el
término aplicable. Si el Registrador no ha cumplido luego
de haber sido requerido por escrito, el Reglamento Núm.
7988 provee también para que el Director Administrativo o
la parte interesada en la inscripción, presente una
querella ante un funcionario designado para ello. Íd., pág.
7. Nada se dispuso en cuanto los efectos que ese
incumplimiento y las posibles sanciones disciplinarias
tendrían sobre el documento presentado para calificación.
Véase L. R. Rivera Rivera, op. cit., pág. 277. Del
Jurídico y de Ética de la Cámara de Representantes, ese término fue añadido como parte del proceso legislativo a sugerencia de la Asociación de Notarios. Informe de la Comisión de Asuntos de lo Jurídico y de Ética de la Cámara de Representantes, pág. 7. Ante esa sugerencia, el Departamento de Justicia no tuvo objeción, pero sugirió que se incluyera en el mismo Art. 5 que los registradores solo podrían ser sancionados cuando incumplieran con los referidos términos por razones únicamente atribuibles a ellos. Esas dos sugerencias fueron acogidas por la Asamblea Legislativa. RG-2015-0001 8
historial legislativo tampoco surge que la intención del
legislador fuera que la tardanza en calificar tuviera algún
efecto sobre el documento presentado. Al contrario, el
historial refleja que el legislador presumió que el plazo
concedido por el Art. 5 de la Ley Núm. 216-2010, supra, era
suficiente para poner al día el Registro de la Propiedad.
Informe de la Comisión de Asuntos de lo Jurídico y de Ética
de la Cámara de Representantes, pág. 19. Por eso, no
podemos, por fíat judicial, decretar que el documento quedó
inscrito automáticamente por el mero transcurso del término
improrrogable que estableció el legislador. Es decir, ante
el incumplimiento con el plazo para calificar, corresponde
al Director Administrativo tomar la acción correspondiente.
B. De hecho, siempre hemos expuesto que el mero paso del
tiempo tampoco faculta a una parte interesada en la
inscripción a presentar un recurso gubernativo. Véase, SLG
Pérez Rivera v. Registradora, supra; Algarín v.
Registrador, 110 DPR 603 (1981).
Sin embargo, en instancias donde el Registrador se ha
negado a calificar expresamente, hemos utilizado el recurso
gubernativo, para ordenarle que cumpla con su deber.
Indicamos entonces que “[l]a negativa del Registrador a
calificar es materia típica de la jurisdicción gubernativa,
porque esa negativa, bien o mal fundada, en efecto cierra
el Registro a la parte interesada en la inscripción, el
mismo desenlace de la denegatoria y la suspensión”. Hous.
Inv. Corp. v. Registrador, 110 DPR 490, 500 (1980). RG-2015-0001 9
En esas instancias notamos la actuación peculiar del
Registrador de, por ejemplo, enviar una nota negándose
expresamente a calificar y de suspender la calificación
hasta la subsanación de un defecto en un documento
independiente. Véanse: Hous. Inv. Corp. v. Registrador,
supra, págs. 498-499 (mediante una nota emitida, se
suspendió la calificación de una escritura de venta
judicial hasta tanto se subsanara un defecto en la
anotación preventiva de demanda que culminó en la venta
judicial descrita en la escritura); Castro Lund v.
Registrador, 102 DPR 295, 301-303 (1974) (discute los casos
en los que el Registrador emitió notas negándose como
cuestión de hecho a inscribir); Rivera v. Registrador, 74
DPR 127, 132 (1952) (se devolvieron los documentos
presentados junto a una nota negándose a realizar operación
alguna en el Registro); Autoridad de Fuentes Fluviales v.
Registrador, supra, pág. 849 (se devolvieron los documentos
alguna en el Registro). El denominador común en los casos
citados es la abdicación manifiesta del Registrador de su
razón de ser, la calificación de documentos. Esto contrasta
con los casos en los que rechazamos intervenir porque no
existía una verdadera negación a practicar una operación
registral, sino, un incumplimiento con el plazo para llevar
a cabo la función en cuestión. Véanse, SLG Pérez Rivera v.
Registradora, supra; Senior Las Marías Corp. v. RG-2015-0001 10
Registrador, 113 DPR 675, 683 n.5 (1982); Algarín v.
Registrador, supra.
Los dictámenes ordenando a los registradores a
calificar instrumentos públicos, tienen como fin el que
estos cumplan con su deber de calificar los documentos que
se presentan ante el Registro de la Propiedad. Art. 64, Ley
Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2267. No obstante, debemos
resaltar que este Tribunal no supervisa el funcionamiento
interno del Registro de la Propiedad; esa competencia recae
sobre el Secretario de Justicia. Art. 2, Ley Hipotecaria,
30 LPRA sec. 2001; véase además E. Vázquez Bote, Derecho
Inmobiliario Registral II, New Hampshire, Ed. Butterworth
Legal Publishers, 1992, Vol. XV, pág. 344.
Consecuentemente, ante un caso en donde se alegue una
negativa a calificar deberá dirimirse si, en efecto, el
Registrador se ha negado a calificar o si en realidad se
trata de una demora en el proceso de calificación, pues no
podemos inmiscuirnos indebidamente en el funcionamiento
interno del Registro de la Propiedad.
III.
En este caso, del propio alegato del CRIM se desprende
que no existe una calificación final, expresa o implícita,
que podamos revisar. Aunque el CRIM nos describió una
alegada negativa a calificar por parte de la Registradora,
también nos señaló que la Registradora le informó que la
Escritura núm. 6 podría adolecer de documentos
complementarios, falta que impide su inscripción. Art. 68, RG-2015-0001 11
Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2271. A dicha alegación
debemos añadirle que la Registradora se mostró dispuesta a
reunirse con la representación legal del CRIM para discutir
la calificación de la escritura en cuestión.
En otras palabras, no estamos ante una negativa a
calificar con carácter de calificación final y que para
todos los efectos prácticos cierre el Registro a la parte
interesada. Regla 27(a) de nuestro Reglamento, 4 LPRA Ap.
XXI-B R.27(a). Más bien, el cuadro fáctico nos lleva a
concluir que en realidad estamos ante una tardanza en el
proceso de calificación. Dicho de otra forma, el proceso de
calificación del instrumento público en cuestión, la
Escritura núm. 6, luego de 15 años aún no ha concluido. En
contraste con la jurisprudencia pertinente, en este caso no
surge del expediente que la Registradora haya devuelto el
instrumento público que debe calificar ni tampoco que haya
emitido una nota de naturaleza alguna que sugiera la
negación del asiento solicitado en la Escritura núm. 6.
Todo lo contrario. Se desprende de las propias alegaciones
de la peticionaria que la Registradora se reunió y se
comunicó en varias instancias con el CRIM durante el
proceso de calificación. Además, debemos recordar que las
cartas enviadas por el CRIM hacen alusión expresa a que la
Registradora informó durante la reunión que sostuvo con la
representación legal del CRIM, que “calificaría la
escritura de epígrafe a la brevedad posible”. Apéndice,
págs. 71,72. Por lo tanto, no podemos concluir que nos RG-2015-0001 12
encontramos ante una calificación final, expresa o
implícita, que habilite nuestra jurisdicción gubernativa.
No podemos inferir de forma alguna que el mero paso del
tiempo creó un derecho a recurrir ante este Tribunal. De
hecho, presumir que el mero paso del tiempo, o la violación
del plazo improrrogable para calificar de la Ley Núm. 216-
2010, supra, configuran una denegación tácita de un asiento
registral plantea más problemas que soluciones.
Primeramente, nos subrogaríamos en la posición de
supervisores de un componente de la Rama Ejecutiva,
facultad que no tenemos. Véase E. Vázquez Bote, op. cit.,
Vol. XV, pág. 344. Además, tendríamos la tarea de definir
cuánto tiempo es suficiente para calificar un instrumento
público en el Registro de la Propiedad. Es precisamente
para atender eso, que nuestra jurisprudencia ha requerido
un acto manifiesto para suponer una denegatoria implícita
de un asiento registral.
Somos conscientes de las implicaciones que tiene en el
tráfico jurídico y comercial el que un instrumento público
permanezca años en el Registro de la Propiedad sin
calificar. No obstante, nada en nuestro ordenamiento nos
permite interferir con la labor de la Registradora cuando
no ha habido actuación alguna que nos permita concluir que
esta ha abdicado a su deber personalísimo: la calificación
de instrumentos públicos. Como vimos, existe un mecanismo
para evitar que un instrumento público permanezca inmóvil
en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, corresponde a RG-2015-0001 13
las otras dos ramas constitucionales determinar la
efectividad de ese remedio en base a la experiencia y
modificarlo de entenderlo necesario.
Según discutido en la sección anterior, el marco
jurídico únicamente le permite al CRIM requerirle por
escrito a la Registradora que cumpla con el término
estatutario para calificar la Escritura núm. 6. En caso de
inacción por parte de la Registradora luego del
requerimiento escrito, el CRIM tendrá a su disposición la
posibilidad de presentar una querella ante el funcionario
designado a esos efectos por el Secretario de Justicia. Esa
fue la voluntad legislativa al diseñar el Registro de la
Propiedad, la cual hasta el día de hoy, no ha cambiado. La
propia Ley Hipotecaria en su Art. 65, 30 LPRA sec. 2268,
establece que, salvo los casos en donde proceda el recurso
gubernativo contra una calificación, los tribunales no
podemos en distinta forma obligar o impedir a los
registradores a practicar operación registral alguna. Así,
por ejemplo, hace más de un siglo establecimos que no
procede un recurso de mandamus para obligar a un
registrador a inscribir un documento en el registro.
Cividanes v. Registrador de la Propiedad, 11 DPR 271
(1906). Por consiguiente, y en vista de lo anteriormente
discutido, la intervención de este Tribunal, de acuerdo a
los hechos de este caso, estaría a destiempo. RG-2015-0001 14
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, se desestima el
presente Recurso Gubernativo por falta de jurisdicción.
Rafael L. Martínez Torres Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Hon. Lourdes M. Bobé Santiago, Registradora de la Propiedad de la Sección de Humacao
Sentencia
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte integrante de la presente Sentencia, se desestima el presente Recurso Gubernativo por falta de jurisdicción.
Lo acordó y ordena el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada Oronoz Rodríguez disiente con opinión escrita.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario
v. RG-2015-1
Hon. Lourdes M. Bobé Santiago, Registradora de la Propiedad de la Sección de Humacao
Recurrido
Opinión Disidente emitida por la Jueza Asociada Oronoz Rodríguez
Cuando transcurren 15 años y la Registradora
de la Propiedad no califica un documento, no se
trata de una mera demora, sino –de facto- de una
denegatoria a calificar. En tales circunstancias,
este Tribunal tiene jurisdicción para intervenir y
ordenarle a la Registradora que califique el
documento. Como una mayoría de este Tribunal
resuelve de otra forma, disiento.
I
Mediante este Recurso Gubernativo el Centro de
Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) nos
solicita que le ordenemos a la Registradora RG-2015-0001 2
de la Propiedad de la Sección de Humacao, la Hon. Lourdes
M. Bobé Santiago (Registradora), calificar la Escritura
núm. 6 de 11 de mayo de 1995 sobre Cancelación de
Condiciones Restrictivas, Segregación, Permuta y Agrupación
(Escritura núm. 6). Ésta fue otorgada por Intel Puerto
Rico, Inc. ante el notario Esteban R. Bengoa Becerra y se
presentó al Asiento 127 del Diario de Operaciones 736 del
Registro de la Propiedad (Registro), Sección de Humacao, el
1 de agosto de 2000.
Una mayoría de este Tribunal desestima el recurso
gubernativo por falta de jurisdicción al concluir que “no
estamos ante una negativa a calificar con carácter de
calificación final y que para todos los efectos prácticos
cierre el Registro a la parte interesada”.3 Aun reconociendo
que después de 15 años todavía la Registradora no ha
calificado la Escritura núm. 6, la mayoría remite al CRIM a
un procedimiento administrativo para que ventile ahí su
reclamo.
Según el Reglamento Núm. 7988,4 dicho procedimiento
conlleva que el CRIM le requiera por escrito a la
Registradora que cumpla con el término aplicable para
calificar en un plazo no mayor de 30 días.5 Reglamento Núm.
7988, supra, págs. 6-7. En caso de que ésta no actúe, el
3 Opinión mayoritaria, pág. 10. 4 Reglamento para la ejecución de la Ley Núm. 216 de 27 de diciembre de 2010, conocida como Ley para Agilizar el Registro de la Propiedad, Reglamento Núm. 7988, Departamento de Justicia, 4 de febrero de 2011, págs. 6-7. 5 En este caso, el CRIM le envió dos cartas a la Registradora -el 2 de octubre de 2014 y el 10 de noviembre de 2014- para indagar sobre el estatus de la calificación de la Escritura núm. 6 y señalar la importancia de dicha gestión. RG-2015-1 3
CRIM podrá presentar una querella ante un funcionario
designado por el Secretario de Justicia. Íd., pág. 7. Según
la Ley Núm. 216-2010, denominada Ley para Agilizar el
Registro de la Propiedad (Ley Núm. 216), el Registrador
será sancionado disciplinariamente sólo cuando el
incumplimiento con los plazos se deba a razones atribuibles
únicamente a su conducta. 30 LPRA sec. 1824.6 Es evidente
que dicho procedimiento es uno disciplinario que no tiene
ningún efecto sobre el documento presentado para
calificación. L. R. Rivera Rivera, Derecho Registral
Inmobiliario Puertorriqueño, 3ra ed., San Juan, Jurídica
Editores, 2012, pág. 277.
La Opinión mayoritaria cita varios casos para
demostrar que este Tribunal se ha negado a intervenir con
el Registrador cuando éste meramente se demora en el
proceso de calificación. En cuanto a dichos casos, entiendo
pertinente señalar que el tiempo que transcurrió en el
proceso de calificación no se compara con el que tenemos
ante nuestra consideración. A saber, en SLG Pérez Rivera v.
Registradora, 189 DPR 729 (2013) la Registradora se demoró
más de 5 meses en atender el escrito de recalificación; en
Senior Las Marías Corp. v. Registrador, 113 DPR 675 (1982),
6 Por otro lado, el Art. 66.3 del Reglamento general para la ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad disponía que si el Registrador incumplía con los términos para calificar, el interesado podía presentar una queja contra éste y de ser necesario ante el Director Administrativo. El Director Administrativo haría una investigación y ordenaría al Registrador a tomar la acción que correspondiera, de no existir causa justificada para la tardanza. Si el Registrador no realizaba lo ordenado, el Director Administrativo se lo informaría al Secretario de Justicia, el cual impondría las medidas correctivas pertinentes mediante el procedimiento de jurisdicción disciplinaria establecido. Reglamento General para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad Núm. 2674, Departamento de Justicia, 9 de julio de 1980, según enmendado. RG-2015-1 4
el Registrador se tardó 88 días en atender dicho escrito; y
en Algarín v. Registrador, 110 DPR 603 (1981), el
Registrador notificó un defecto, la parte lo objetó el 3 de
julio de 1980 y, al no tener respuesta del Registrador,
interpuso un Recurso Gubernativo el 4 de octubre de 1980,
es decir cuando habían transcurrido 3 meses. Ninguno se
compara al término transcurrido en este caso.
A diferencia de lo expuesto por la Opinión
mayoritaria, considero que nos encontramos ante una
denegatoria de la Registradora a calificar el documento
presentado. Me parece improcedente catalogar un término de
15 años como una tardanza o demora en calificar. Máxime
cuando la Ley Núm. 216 estableció un plazo improrrogable de
2 años para calificar los documentos que no quedaran
inscritos automáticamente en virtud de dicha Ley. Ese
término se estableció, entre otras cosas, para evitar que
se notifiquen faltas 10 o 15 años después de la
presentación del documento, las cuales no se puedan
resolver sin que el notario o la parte interesada incurran
en gastos adicionales por el tiempo que ha transcurrido.
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 216-2010.
El recurso gubernativo presentado por el CRIM es el
mecanismo correcto para defender su interés. Hemos
expresado que procede un recurso gubernativo cuando el
Registrador se niega a calificar el documento presentado,
ya que ésta “es la más radical y absoluta forma de denegar
o suspender la inscripción [...] [y] esa negativa, bien o
mal fundada, en efecto cierra el Registro a la parte RG-2015-1 5
interesada en la inscripción [...]”. Housing Inv. Corp. v.
Registrador, 110 DPR 490, 500 (1980). Véase Autoridad de
Fuentes Fluviales de P.R. v. Registrador, 71 DPR 847, 850
(1950); Sucesión Franceschi v. Registrador, 39 DPR 736, 743
(1950). Asimismo, resolvimos que procede el recurso ante
una nota del Registrador que como cuestión de hecho
deniegue la inscripción, aunque no surja expresamente de la
misma. Housing Inv. Corp. v. Registrador, supra, pág. 500.
Ante dichas expresiones se puede concluir que no hace falta
necesariamente una expresión manifiesta por parte del
Registrador denegando la calificación del documento para
que este Tribunal intervenga. Tal y como reconoce el
profesor Luis Rafael Rivera Rivera, lo anterior conlleva
ciertas dificultades ya que cuando no se esté ante un caso
en el cual el Registrador expresamente se haya negado a
calificar pudiera ser difícil precisar si éste se ha negado
o si estamos ante una demora. L. R. Rivera Rivera, Derecho
Registral Inmobiliario Puertorriqueño, op. cit., pág. 277.
Sin embargo, el hecho de que haya alguna dificultad no
puede ser impedimento para actuar y ofrecerle un remedio a
la parte que espera por que se califique su documento.
Debemos, pues, verlo caso a caso.
Reconozco que en este caso no hay un documento del
cual surja expresamente que el Registrador se negó a
ejercer su deber.7 No obstante, entiendo que cuando han
7 Sin embargo, el CRIM expone en su Recurso Gubernativo que, luego de enviar la segunda carta, la Registradora llamó al Director Ejecutivo del CRIM y le informó de su negativa a calificar la Escritura núm. 6. Asimismo, le invitó a ejecutar la hipoteca legal tácita que grava las fincas. Recurso Gubernativo, pág. 7. A pesar de entender que en este caso el Registrador se negó a calificar al no realizar acto alguno en RG-2015-1 6
transcurrido 15 años desde la presentación de un documento
para su inscripción sin que el Registrador lo haya
calificado, ello constituye una abdicación manifiesta de su
deber y dicha actuación implica una denegatoria a
calificar.8 Siendo, pues, una denegatoria, se permite la
presentación de un recurso gubernativo y la intervención de
este Tribunal.
La negativa del Registrador a calificar crea
incertidumbre e inestabilidad en el tráfico jurídico de
bienes inmuebles, lesiona derechos de ciudadanos, afecta
las transacciones comerciales y tiene un impacto real en el
desarrollo económico del País. En el caso particular ante
nos, la denegatoria de la Registradora a calificar la
Escritura núm. 6 le impide al CRIM subastar las fincas para
cobrar su acreencia.9 Además, y según se alega, como
consecuencia de la negativa a calificar -y ante la
imposibilidad de venderlas en pública subasta- las fincas
se han ido deteriorando debido al abandono en el que se
encuentran, para detrimento de la agencia y del Municipio
15 años, la llamada de la Registradora demuestra de forma aún más tajante la situación de incertidumbre en la cual se encuentra el CRIM. Además, el CRIM indica que la solución que provee la Registradora no es viable en derecho porque la hipoteca legal tácita que se constituye en virtud de la Ley Hipotecaria es por el importe de las contribuciones correspondientes sólo a los últimos 5 años y el corriente, lo cual no alcanza la totalidad de la deuda que reclama el CRIM. Íd., págs. 7-8. 30 LPRA sec. 2651. Por otro lado, dicha solución tampoco atendería el problema de titularidad registral de las fincas en cuestión. Recurso Gubernativo, pág. 8. 8 Cabe mencionar que para el mes de agosto de este año el Registro de la Propiedad, Sección de Humacao, tenía pendientes de calificar 31,910 documentos. Véase Informes Estadísticos del Registro de la Propiedad, Agosto 2015, http://www.justicia.pr.gov/home/informes- estadisticos/(última visita 1 de octubre de 2015). 9 Recurso Gubernativo, pág. 6. Aunque el CRIM señala que está imposibilitado de subastar las fincas, en realidad no se trata de una imposibilidad en el sentido de que no puede venderlas, sino que pocos compradores van a arriesgar su dinero sobre unas fincas con posibles defectos sobre sus títulos. RG-2015-1 7
de Las Piedras.10 Asimismo, debido a que estamos ante un
mandato del legislador que requiere que se califiquen los
documentos en 2 años, el incumplimiento con dicho término
contraviene la política pública que se quiso adelantar.
Puesto que “la calificación registral constituye la
piedra angular del principio de legalidad”,11 así como un
acto necesario que los Registradores están obligados a
realizar,12 procedería a ordenarle a la Registradora que
cumpla con su deber y califique la Escritura núm. 6.13
Bechara Fagundo v. Registradora, 183 DPR 610, 619 (2011); R
& G Premier Bank P.R. v. Registradora, 158 DPR 241, 246
(2002); L. R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario
Puertorriqueño, op. cit., pág. 277. No debemos realizar una
interpretación inflexible de la situación ante nosotros,
con el efecto de negarle un remedio a una parte que
claramente tiene derecho al mismo.
Maite D. Oronoz Rodríguez Jueza Asociada
10 Íd., pág. 8. 11 “El principio de legalidad es uno de los principios axiales del derecho hipotecario. Exige que los títulos que pretenden acceder al Registro de la Propiedad sean sometidos a un examen previo, verificación o calificación, de suerte que sólo puedan tener acceso a los libros hipotecarios los títulos válidos y perfectos.” BL Investment v. Registrador, 173 DPR 833, 839 (2008). 12 Huelga mencionar que la calificación de documentos es la función principalísima de un Registrador. 13 En este caso, la denegatoria de la Registradora a calificar, en efecto, le cierra el Registro al CRIM por lo que constituye una denegatoria y procede que este Tribunal le ordene, no a inscribirlo, sino a calificar el documento.