EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Fabiola Fernández Chaves
Peticionaria
v. 2016 TSPR 68
Ismael L. Purcell Soler 195 DPR ____ Registrador de la Propiedad Sección de Guayama
Recurrido
Número del Caso: RG-2015-4
Fecha: 14 de abril de 2016
Abogado de la Parte Peticionaria:
Por derecho propio
Abogado de la Parte Recurrida:
Materia: Sentencia del Tribunal con Voto Particular Concurrente.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Fabiola Fernández Chaves Peticionaria CC-
v. RG-2015-4 Ismael L. Purcell Soler Registrador de la Propiedad Sección de Guayama Recurrido
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de abril de 2016.
El Hon. Ismael L. Purcell Soler, Registrador
de la Propiedad de la Sección de Guayama (en
adelante Registrador), notificó a la Lcda. Fabiola
Fernández Chávez (peticionaria) la denegatoria de
inscripción de una escritura sobre segregación,
liberación y compraventa. La peticionaria presentó
el recurso gubernativo de epígrafe y arguye que
conforme a la Ley Núm. 216-20101, el Registrador
estaba impedido de calificar dicha escritura.
Sostiene que al transcurrir el término
improrrogable de dos años que dispuso el Art. 5 de
esta Ley para calificar, el documento quedó
inscrito automáticamente. En la alternativa,
1 30 LPRA sec. 1821, et seq. RG-2015-4 2
plantea que conforme a la normativa de Plaza del Rey, Inc.
v. Registrador, 133 D.P.R. 188 (1993), el Registrador erró
al solicitar la cancelación de cierta hipoteca como
requisito para proceder con la inscripción,
independientemente de que el solar segregado fuera el
último del proyecto residencial. Adelantamos que
confirmamos la calificación del Registrador.
Pasamos a exponer un resumen de los hechos que son
pertinentes para la resolución de la controversia y los
fundamentos que sostienen nuestra decisión.
I
La peticionaria fue parte de las notarias y notarios
encargados de redactar y otorgar las escrituras de
Segregación, Liberación, Compraventa e Hipoteca de los
solares de la Urbanización Parques de Guásimas, que ubica
en el Municipio de Arroyo.2 Para el 8 de mayo de 2003 la
peticionaria otorgó la Escritura Núm. 36 titulada
“Segregación, Liberación y Compraventa” mediante la cual
se segregó y vendió el solar Núm. 13 del Bloque “F” de la
urbanización. Es pertinente señalar que la finca en la
cual radica dicho proyecto residencial quedó gravada por
una hipoteca que se constituyó en garantía de un pagaré a
favor del Banco Santander, o a su orden, por la suma
principal de cuatro millones de dólares. En este
instrumento público, Monte Real Development Corp., tenedor
del pagaré, liberó gratuitamente el solar de esa hipoteca.
2 Véase Recurso Gubernativo, pág. 2. RG-2015-4 3
A esos efectos, hizo constar en la escritura que la
liberación no afectaba el importe del principal del pagaré
ni el de la hipoteca que lo garantizaba.3
El 20 de junio de 2003 la peticionaria presentó la
Escritura Núm. 36 ante la Sección de Guayama del Registro
de la Propiedad.4 Transcurridos doce años, el 8 de mayo de
2015, el Registrador notificó que el documento adolecía de
las siguientes faltas que impedían su inscripción:
1. El solar F-13 que se segrega por el documento presentado es el último que queda por segregar de la finca 6502 de Arroyo y que forma parte de la Urbanización Parques de Guásimas. Para proceder con la inscripción del mismo, falta la cancelación de la hipoteca que grava la finca matriz por la cantidad de $4,000,000.00 que responde esta finca a favor del Banco Santander de Puerto Rico. De haberla presentado, favor de comunicar el asiento y diario. Casablanca v. Registrador 130 D.P.R. 609.
2. Según las siguientes Resoluciones aprobadas por ARPE se requiere la segregación de las calles. Caso 01IU2-00007-02845 de fecha 03-06-2002, aprueba calle 11 plano 2176-G. Caso 01IU2-00008-02845 de la fecha 14-06- 2002, aprueba calles 11 y 12 plano 2176-H. Caso 01U2-00006-02845 de fecha 25-02-2002, aprueba calles 10 plano 2176-F. Caso 01U2-00004-02845 de fecha 13-12-2001, aprueba calles 6 y 9 plano 2176-D. Caso 01U2-00003-02845 de fecha 28-11-2001, aprueba calles 7 y 8 plano 2176-C. Caso 01U2-00002-02845 de fecha 13-09-2001, aprueba calles 2 y 3 plano 2176-B. Caso 01U2-00000-02845 de fecha 15-06-2001, aprueba calles 1; 4 y 5 plano 2176.
3 Surge de la propia Escritura Núm. 36 que la hipoteca que grava el predio se había presentado al Asiento 34 del tomo 520 del Diario de Operaciones del Registro de la Propiedad, Sección de Guayama. No consta en el legajo del caso la fecha en que se inscribió la referida hipoteca pero según surge de la calificación del Registrador de la Propiedad, en efecto, dicho gravamen quedó constituido sobre el inmueble. 4 Presentada al asiento Núm. 165 del libro 595 del Diario de Operaciones. RG-2015-4 4
Se debe presentar la segregación de las calles conforme a dichas resoluciones. Art. 68.4 LH y 93 LH. (Énfasis nuestro).5
Así las cosas, la peticionaria presentó ante el
Registro un Escrito de Recalificación por estar en
desacuerdo con las faltas señaladas. Sostuvo que el
Registrador “esta[ba] impedido de notificar falta alguna
sobre dicho documento”.6 Amparó su tesis en el Art. 5 de la
Ley Núm. 216, supra, que estableció un término
improrrogable de dos años a partir de la vigencia de la
ley para que los Registradores de la Propiedad calificaran
ciertos documentos que no quedaron inscritos
automáticamente por virtud de esa legislación. En vista de
ello, arguyó que el término con el que contaba el
Registrador para calificar la Escritura Núm. 36 presentada
el 20 de junio de 2003 había vencido el 10 de febrero de
2013, puesto que la ley entró en vigor para el 10 de
febrero de 2011.7 Su postura fue que como el Registrador
incumplió con su obligación de calificar dentro de este
término, la escritura quedó calificada e inscrita de
manera automática desde esa fecha. En la alternativa,
señaló que debido al tiempo transcurrido entre la
5 Véase, Escrito de Calificación. Apéndice del recurso gubernativo, Exhibit 2. Cabe señalar que la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, conocida como la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979, según enmendada, ha sido derogada y sustituida por la Ley 210- 2015 aprobada el 8 de Diciembre de 2015, la cual entrará en vigor a los 90 días después de su aprobación. Así también, la Ley Núm. 161- 2009 derogó la Ley Orgánica de la Administración de Reglamentos y Permisos, Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975 (23 LPRA sec. 71 et seq.). 6 Escrito de Recalificación, Apéndice del Recurso Gubernativo, Exhibit 3, pág. 3. 7 La Ley Núm. 216-2010 entró en vigor 45 días después de su aprobación. RG-2015-4 5
presentación de la escritura y su calificación, sumado
esto a otras circunstancias personales, le era imposible
obtener copias e información sobre las escrituras de
cancelación de hipoteca y de segregación de las calles.
El 1 de junio de 2015 el Registrador notificó a la
peticionaria su determinación de sostener la calificación
original.8 Explicó que el Art. 5 de la Ley 216, supra, no
conllevaba que los documentos que no fueran calificados
dentro del término dispuesto en la ley quedaran inscritos
automáticamente luego de transcurrir dicho periodo.
Aun inconforme, el 19 de junio de 2015 la
peticionaria acudió ante esta Curia mediante el recurso
gubernativo de epígrafe para solicitar la revocación de la
denegatoria de inscripción. Para fundamentar su petición
expone las mismas razones que ya hemos reseñado. Sin
embargo, en esta ocasión aduce argumentos adicionales
dirigidos a objetar en los méritos la calificación del
Registrador. A su juicio, no era necesario cancelar la
hipoteca que grava la finca matriz. En cuanto esto,
sostiene que el Registrador incidió al no tomar en
consideración lo que pautamos en Plaza del Rey, Inc. v.
Registrador, supra, referente a la validez de las
liberaciones de hipoteca a título gratuito. En lo que
respecta a la solicitud de las escrituras de segregación
de las calles, se limitó a argüir que previo a la
calificación en controversia se habían inscrito en el
8 Véase, Denegatoria de Inscripción. Apéndice del recurso gubernativo, Exhibit 1. RG-2015-4 6
Registro sendas escrituras similares a la Escritura Núm.
36 relacionadas a otros solares de la misma Urbanización
Parques de Guásimas, esto, sin que el Registrador hubiese
tenido ante sí las escrituras de segregación que ahora
solicitaba. Adujo que esa situación “creó un estado de
derecho de acorde con las inscripciones anteriores” y que
por ello el Registrador “no podía exigir luego de doce
años lo que antes obvió”.9
El 10 de julio de 2015 el Registrador compareció y
presentó su alegato en oposición al recurso gubernativo.
Contando con el beneficio de la comparecencia de las
partes, pasamos a resolver.
II
A. La calificación registral y La Ley Núm. 216
El principio de legalidad exige que se examinen o
califiquen los títulos que pretenden ingresar en el
Registro, es decir, que se sometan a un examen minucioso
acerca de su legalidad.10 Nos indica Rivera Rivera que ello
es comprensible cuando se trata de un sistema Registral en
el cual se reputan sus asientos como exactos y
concordantes con la realidad jurídica civil.11 Por ello,
hemos enunciado que la calificación constituye “piedra
angular” del principio de legalidad puesto que le impone a
los Registradores de la Propiedad la obligación de
9 Véase, Recurso Gubernativo, pág. 9. 10 L. Rivera Rivera, Derecho Registral, San Juan, Jurídica Editores, 3ra Ed., 2012, pág. 271. 11 Id. Véase también, San Gerónimo Caribe Project v. Registradora, 189 D.P.R. 849, 860 (2013) (citando a R. Roca Sastre y otros, Derecho hipotecario, 9na ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2008, T. I, pág. 614). RG-2015-4 7
verificar que al Registro accedan únicamente títulos
válidos y perfectos, de manera que gocen de la fe pública
registral.12 Así, los títulos defectuosos quedan rechazados
del Registro, ya sea de forma definitiva o provisional.
Esto se evalúa a la luz de las leyes vigentes a la fecha
de su otorgamiento y las constancias del propio Registro.13
De acuerdo al Art. 52 de la Ley Hipotecaria y del
Registro de la Propiedad de 1979,14 vigente para la fecha
en que se presentó la escritura de este caso, el
Registrador debía registrar los documentos dentro de los
60 días siguientes a su presentación. Empero, este término
podía extenderse cuando existiera justa causa,
considerándose como tales, entre otras, la escasez de
personal y materiales, la ausencia autorizada y prolongada
del Registrador, el aumento inusitado de la presentación
de documentos y la complejidad de los documentos
presentados.15 A causa del atraso que estas situaciones
generaron en el Registro, la Asamblea Legislativa aprobó
la Ley Núm. 216, supra.
12 R&G Premier Bank P.R. v. Registradora, 158 D.P.R. 241, 246 (2002); Narváez v. Registrador, 156 D.P.R. 1, 14 (2002). 13 El Art. 64 de la Ley Hipotecaria de 1970 dispone que “los registradores calificarán, bajo su responsabilidad la legalidad de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite un asiento. Dicha calificación comprenderá las formas extrínsecas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos y contratos contenidos en tales documentos. Los registradores fundamentarán su calificación de los actos y contratos a registrarse en los documentos que se presenten, los asientos registrales vigentes y las leyes”. 30 LPRA sec. 2267. 14 30 LPRA 2055 (Sup. 2014) 15 Art. 66.2 del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 9 de julio de 1980, según enmendado, Reglamento Núm. 2674 del Departamento de Justicia. RG-2015-4 8
En la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 216,
supra, se expresó que existía para la fecha de su
aprobación una dilación de alrededor de 600,000 documentos
sin calificar, los cuales se habían estado acumulando a
través de los años.16 Se enfatizó además que ese atraso no
solo atentaba contra el tráfico jurídico de bienes
inmuebles sino que, en efecto, lesionaba los derechos de
los ciudadanos:
El atraso en la inscripción de documentos, no solamente atenta contra el tráfico jurídico de bienes inmuebles, sino que lesiona derechos de ciudadanos que esperan 10 ó 15 años para que sus títulos queden inscritos. En ocasiones, se notifican faltas que impiden la inscripción y que por haber transcurrido tanto tiempo desde que se presentó el documento, es imposible resolverlas sin incurrir en gastos adicionales para el notario o la parte interesada.17
Mediante la Ley Núm. 216, supra, se implantaron
varias estrategias que intentarían alivianar ese problema.
Como parte de estas medidas, el Art. 2 estableció que
quedarían inscritos a partir de la vigencia de la ley los
documentos que se hubiesen presentado ante el Registro de
la Propiedad al 30 de abril de 2010. Sin embargo, no
gozarían de dicho beneficio los siguientes:
(a) Documentos que comprendan segregaciones de fincas.
(b) Documentos que comprendan agrupaciones de fincas.
(c) Documentos que comprendan agregaciones de fincas.
16 2010 (Parte 2) Leyes de Puerto Rico 1320. 17 Id. RG-2015-4 9
(d) Documentos que comprendan expropiaciones.
(e) Documentos que comprendan expedientes de dominio.
(f) Documentos en los cuales se rectifica la cabida o se describe un remanente.
(g) Documentos constitutivos de Régimen de Propiedad Horizontal.
(h) Documentos posteriores que surjan de los negocios jurídicos mencionados en los incisos (a) al (g) de este Artículo, así como los documentos presentados con posterioridad a la vigencia de esta Ley.
(i) Documentos notificados, caducados o en proceso de recalificación. (Énfasis nuestro).18
También se reseñó que era necesario adoptar una medida
transitoria que ayudara a acelerar los trámites de
inscripción pero “sin menoscabar los principios básicos
del derecho hipotecario y conservando la fe pública
registral” y “sin que se afect[ara] la fe pública ni la
presunción de corrección de los títulos inscritos”.19 Al
ser así, el Art. 5 le concedió a los Registradores un
plazo improrrogable de dos (2) años, desde que entrara en
vigor la Ley, para calificar todos aquellos documentos que
no quedaron inscritos ipso jure. Este precepto reza de la
siguiente manera:
Los Registradores tendrán un plazo improrrogable no mayor de dos (2) años, a
18 30 LPRA sec. 1821. 19 Exposición de Motivos de la Ley Núm. 216-2010, supra. RG-2015-4 10
partir de la vigencia de esta ley, para calificar todos los documentos que no quedan inscritos en virtud de este capítulo. Documentos presentados a partir del 1ro de mayo de 2010, tienen que ser calificados, dentro de un término improrrogable de 90 días laborables, contados a partir de la vigencia de esta ley. El incumplimiento con los términos aquí dispuestos por razones atribuibles únicamente a la conducta del Registrador, conllevará la imposición de sanciones disciplinarias que se dispondrán en el reglamento.20
Recientemente, en CRIM v. Registradora21, interpretamos
el alcance de esta disposición en el contexto de un
recurso gubernativo que se presentó antes de que el
Registrador calificara la escritura que se interesaba
inscribir. Dentro de ese marco, manifestamos que el
legislador solo vislumbró un remedio reglamentario ante el
incumplimiento del término de dos años para calificar.
Concluimos que el incumplimiento de ese plazo no implicaba
que el Registrador se hubiese negado a calificar y
precisamos que “no pod[íamos], por fiat judicial, decretar
que el documento quedó inscrito automáticamente por el
mero transcurso del término improrrogable que estableció
el legislador”. (Énfasis nuestro).22
Luego de exponer la normativa de Derecho, procedemos a
discutir los planteamientos de la peticionaria referentes
a la autoridad que tenía el Registrador para calificar la
Escritura Núm. 36.
III
20 30 LPRA sec. 1824. 21 2015 TSPR 137, 193 DPR ___ (2015). 22 Id., pág. 8. RG-2015-4 11
A
La Escritura Núm. 36 se presentó en el Registro para
el año 2003. Como comprendía una segregación y otros
negocios relacionados, no quedó inscrita automáticamente
por virtud de la Ley Núm. 216, supra. En ese caso, el
Legislador confirió un término de dos años a partir de la
vigencia de la ley para que se calificara. Empero, la
calificación tampoco se realizó dentro de ese término.
Ante estos hechos, la peticionaria sostiene que la
Escritura Núm. 36 quedó calificada e inscrita
automáticamente, desde que transcurrió el plazo dispuesto
para calificar. No le asiste la razón, pues esto no se
contempla en ninguno de los catorce artículos que contiene
Sabemos que “cuando la ley es clara [y] libre de toda
ambigüedad, la letra de ella no debe ser menospreciada
bajo el pretexto de cumplir su espíritu”.23 Ya hemos
señalado que en materia de hermenéutica debemos evaluar
inicialmente el texto de la ley para determinar si su
lenguaje es simple y preciso con relación a la
controversia.24 Ciertamente, “no hay necesidad de recurrir
al subterfugio de indagar más allá de la ley para cumplir
con su propósito legislativo cuando su texto es claro”.25
Lo anterior responde a que cuando el legislador se ha
23 Art. 14 del Código Civil, 31 LPRA sec. 14. 24 Spyder Media, Inc. v. Mun. San Juan, 2016 TSPR 10, 194 DPR ___ (2016); Doble Seis Sport v. Depto. Hacienda, 190 D.P.R. 763, 787 (2014); S.L.G. Solá-Moreno v. Bengoa Becerra, 182 DPR 675, 691 (2011). 25 Doble Seis Sport v. Depto. Hacienda, supra, pág. 787. RG-2015-4 12
manifestado con un lenguaje inequívoco, el texto de la ley
es la expresión por excelencia de toda intención
legislativa.26
En este caso no es necesario auscultar el espíritu de
la Ley Núm. 216, supra, para concluir que no le asiste la
razón a la peticionaria. El Art. 5, supra, es claro al
determinar que el incumplimiento del término improrrogable
solo conlleva una consecuencia disciplinaria. Tan reciente
como el año pasado emitimos una opinión en la que, aunque
en otro contexto fáctico, fuimos enfáticos al dictaminar
que esta ley no disponía que un documento quedara inscrito
automáticamente por el mero transcurso del término
improrrogable que estableció el legislador.27 En otras
palabras, esta ley no suprimió al Registrador de la
Propiedad del deber de calificar las escrituras que
quedaron exceptuadas de inscripción automática. Estas
fueron las medidas que la Asamblea Legislativa entendió
que eran necesarias a fin de atender la situación del
atraso que experimentaba el Registro de la Propiedad.
Consiguientemente, el Registrador actuó dentro de sus
deberes y facultades al calificar la Escritura Núm. 36
objeto de este recurso.
Establecido esto, nos resta dilucidar si dicha
calificación fue conforme a derecho.
26 Spyder Media, Inc. v. Mun. San Juan, supra. 27 CRIM v. Registradora, supra. RG-2015-4 13
B
La primera falta que señaló el Registrador alude a
que la Escritura Núm. 36 no podía inscribirse porque se
debía cancelar la hipoteca que grava la finca matriz.
Según describimos, el solar F-13 es el último solar que se
segregó de la Urbanización Parques de Guásimas, mientras,
el predio en el que radica dicho proyecto consta gravado
por una hipoteca constituida en garantía de un pagaré por
la suma de cuatro millones de dólares.
La finalidad de la hipoteca es garantizar o asegurar
la satisfacción de un crédito dinerario.28 Como sabemos, en
nuestro sistema registral inmobiliario permea el principio
de indivisibilidad de la hipoteca que postula que la
garantía hipotecaria “subsiste íntegra sobre todas y cada
una de las partes del crédito mientras este no se
cancele”.29 A ese tenor, el Art. 173 de la Ley Hipotecaria
y del Registro de la Propiedad de 1979, establecía que:
[l]a hipoteca subsistirá íntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecarios mientras no se cancele, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserven, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en las dos siguientes secciones.30
Por su parte, el Art. 174 de esa misma legislación
consignaba que:
[s]i una finca hipotecada se dividiere en dos (2) o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario sino cuando voluntariamente lo
28 A.C.T. v. 780.6141M2, 165 DPR 121 (2005). 29 Rivera Rivera, op cit., pág. 493. 30 30 LPRA sec. 2569. RG-2015-4 14
acordaren el deudor y acreedor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma garantizada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.31
Este principio de indivisibilidad se manifiesta en dos
órdenes: en el jurídico y en el físico.32 En cuanto al
aspecto jurídico, aun cuando la obligación se disminuya,
el derecho real de hipoteca continuará gravando la
totalidad del inmueble o derecho.33 Respecto al aspecto
físico, la hipoteca se mantendrá intacta “aunque la finca
hipotecada se divida o sufra cambios físicos.”34 De manera
que, si se hipoteca un terreno y una parte de este
desaparece, la hipoteca subsistirá en la parte restante; y
si una finca única se divide en tres pedazos, cada uno de
estos responderá por la totalidad del gravamen, salvo que
a pacto en contrario se libere.35 En Banco de San Juan v.
Registrador36, ya habíamos manifestado que la
característica de indivisibilidad permitía pacto en
contrario.
La peticionaria sostiene que el Registrador erró en su
calificación al no tomar en consideración que en Plaza del
Rey v. Registrador, supra, modificamos nuestros
pronunciamientos de Casablanca Properties, Inc., v.
Registrador de la Propiedad, supra, para admitir, a su
juicio, el tipo de liberación que se realizó en este caso
31 30 LPRA sec. 2570. 32 Casa Blanca Properties v. Registrador, 130 D.P.R. 609, 614 (1992), citando a Morell. 33 Id. 34 Rivera Rivera, op. cit., pág. 494. 35 Casa Blanca Properties v. Registrador, supra, pág. 615. 36 103 D.P.R. 417, 419-420 (1975). RG-2015-4 15
mediante la Escritura Núm. 36. No le asiste la razón. Nos
explicamos.
En Casablanca Properties, Inc., v. Registrador de la
Propiedad, supra, atendimos una controversia hipotecaria
de carácter novel en nuestro ordenamiento jurídico para
aquel entonces. En ese caso se constituyó una hipoteca
sobre el terreno en el cual se iba a edificar un
condominio y se otorgó un pagaré hipotecario por la suma
de $1,425,000 para el financiamiento interino de la obra.37
Tras concluirse la construcción y someterse el condominio
al régimen de propiedad horizontal, la hipoteca quedó
gravando cada uno de los apartamentos de dicho
condominio.38 Estos apartamentos eran liberados según se
vendían a fin de que la suplidora del financiamiento
permanente pudiera proveer un financiamiento que estuviera
garantizado mediante una hipoteca con rango de primera.39
Trascendió que cuando se vendió el último apartamento, el
Registrador denegó la inscripción por entender que no
podía liberarse sin cancelar la hipoteca que gravaba el
terreno, es decir, la hipoteca del financiamiento
interino.40 Al justipreciar si la calificación fue correcta
señalamos lo siguiente:
…la pretendida liberación del apartamento Núm. 9 de la Hipoteca del financiamiento interino atenta contra el principio de legalidad registral. Generaría una
37 Casablanca Properties, Inc., v. Registrador de la Propiedad, supra, pág. 612. 38 Id. 39 Id., pág. 613. 40 Id. RG-2015-4 16
discrepancia impermisible entre los asientos del Registro y la realidad jurídica. […] No es posible liberar un apartamento de un crédito hipotecario afirmando que „[n]o se reduce en forma alguna ni el principal del pagaré ni la hipoteca‟. Si el crédito hipotecado y el pagaré no disminuyen, ¿en qué consiste la liberación? Nuestro ordenamiento registral no permite liberar en un asiento la hipoteca y dejar vigente el asiento del derecho real de hipoteca… […] En resumen, estamos ante un esquema anormal e impermisible. Si bien todos los apartamentos han sido “liberados” de la hipoteca de construcción, esta no ha sido cancelada ni parcial ni totalmente. Como figura absurda permanente, subsiste en los libros del Registro de la Propiedad una hipoteca despojada por sucesivas liberaciones de toda garantía inmobiliaria y desvinculada por completo del inmueble sobre el cual fue constituida. Simultáneamente en el tráfico de valores subsiste un pagaré engañoso, cuyo importe dice estar asegurado con primera hipoteca sobre el Condominio Casa Blanca. Tampoco se han satisfecho los derechos arancelarios. (Énfasis nuestro y citas omitidas).41
En ese caso también enunciamos que la estructura
jurídica de las hipotecas representadas por títulos al
portador o a la orden, imponía como único método de
liberación la cancelación parcial o total, conforme al
Art. 138 de la Ley Hipotecaria de 1979.42
41 Casa Blanca Properties, Inc., v. Registrador, supra, págs. 615-617. 42 Id., en la pág. 617. Este artículo lee de la siguiente manera:
Sin perjuicio de lo dispuesto en la sec. 2460 de este título sobre la cancelación de gravámenes posteriores, las inscripciones de hipoteca constituidas para garantizar obligaciones representadas por títulos transferibles por endoso o pagaderos al portador, cualquiera que sea la denominación que se les asigne, se cancelarán total o parcialmente mediante escritura otorgada por los tenedores legítimos de los títulos expresados. En todo caso deberá hacerse constar en la escritura la RG-2015-4 17
Sin embargo, un año después, en Plaza del Rey v.
Registrador, supra, se solicitó la reconsideración parcial
de una sentencia que habíamos emitido conforme a Casa
Blanca. Nótese que en Plaza del Rey no se cuestionó la
corrección de la norma que exigió el pago total de los
aranceles correspondientes al valor de la hipoteca cuando
se liberaba de gravamen el último apartamento
individualizado.43 Más bien, se objetó lo referente a que
la única forma de liberar una hipoteca en garantía de
títulos al portador o por endoso fuera la cancelación
total o parcial del gravamen. Al atender esos
planteamientos reconsideramos los pronunciamientos de Casa
Blanca a los únicos efectos de reconocer las liberaciones
gratuitas entre partes.44 Aclaramos que la vía del Art. 138
de la Ley Hipotecaria era necesaria exclusivamente cuando
la finca hipotecada no se pudiera dividir, en otras
palabras, “cuando se trate del remanente sobre el cual se
aplica el gravamen hipotecario”.(Énfasis nuestro).45
identificación de los títulos y su inutilización o reducción parcial en el acto del otorgamiento. Si todos o algunos de dichos títulos se hubiesen extraviado o hubieren sido destruidos sin los requisitos anteriores, únicamente podrán cancelarse dichas inscripciones mediante la presentación de la sentencia firme en que se declare haber quedado extinguidas las obligaciones representadas por los referidos títulos.
En las escrituras de cancelación de títulos transferibles por endoso será obligación del notario hacer constar que el compareciente es tenedor por endoso o que el último endoso se hizo en blanco. 30 LPRA sec. 2462.
43 Plaza del Rey v. Registrador, supra, pág. 190 (nota 1). 44 Id., pág. 195. 45 Id., pág. 194. RG-2015-4 18
En el caso que nos ocupa, mediante la Escritura Núm.
36 se pretendió liberar al último solar de la Urbanización
Parques de Guásimas de la hipoteca que, en garantía de un
pagaré a favor del Banco Santander o a su orden, grava la
finca en la que ubica ese proyecto residencial. Sin
embargo, en ese mismo documento se hizo constar que esa
liberación “no afecta[ba] el importe del principal del
pagaré ni el de la hipoteca que lo garantiza[ba]”.46
Evidentemente, y a la luz de la jurisprudencia discutida,
permitir dicha segregación y la liberación gratuita sin la
correspondiente cancelación de hipoteca atenta contra el
principio de legalidad ya que propiciaría una disyuntiva
entre la realidad registral y extra registral; la
existencia de una hipoteca desvinculada del inmueble sobre
el que recae. Es evidente que ese negocio jurídico no se
realizó conforme a la jurisprudencia que hace poco más de
dos décadas establecimos en este Tribunal. Por
consiguiente, colegimos que no erró el Registrador en
cuanto a la primera falta señalada. En efecto, para poder
proceder a la inscripción de los negocios jurídicos
contenidos en la Escritura Núm. 36, era necesario que se
cancelara la hipoteca que de acuerdo a los asientos del
Registro, se encuentra constituida sobre la totalidad del
inmueble en el que radica el solar “F-13” que sería
segregado. Procedemos ahora a analizar los planteamientos
46 Véase, Cláusula Octava de la Escritura Núm. 36, Exhibit 4 del Recurso Gubernativo, pág. 5. RG-2015-4 19
relacionados a la segunda falta notificada por el
Registrador.
En su segunda falta, el Registrador especificó que
conforme al Art. 93 de la Ley Hipotecaria de 1979, faltaba
por presentar las escrituras de las segregaciones de
ciertas calles según las Resoluciones que había emitido la
extinta ARPe. Este Artículo establece que:
En el caso de cualquier desarrollo urbano de una finca, no podrá registrarse segregación alguna, sin que antes se presenten los documentos en que se segreguen las parcelas dedicadas al uso común o público, y en que se consigne la cabida del resto del área destinada a estos propósitos con arreglo al plano e informes aprobados e inscritos en el Registro de Planos.47
Cónsono con lo anterior, el Art. 101.1 del Reglamento
Hipotecario, supra, dispone que “[s]erán segregados
previamente a cualesquiera otras parcelas, aquéllas que de
acuerdo con el plano aprobado por las agencias
gubernamentales concernidas deban segregarse para ser
destinadas al uso común o público”. 48 En vista de ello,
“el registrador está impedido de extender cualquier
asiento relativo a un negocio jurídico si no se satisface
la exigencia administrativa”.49
En cuanto a esta segunda falta la peticionaria se
limita a argumentar que, debido a que ciertas escrituras
sobre segregaciones y compraventa de otros solares de la
misma urbanización se inscribieron con ese defecto, no
47 30 LPRA sec. 2316. 48 Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad Núm. 2674, Art. 101.1. 49 Rivera Rivera, op. cit., pág. 383. RG-2015-4 20
procedía que el Registrador requiriera esos documentos. La
peticionaria se circunscribe a exponer lo siguiente:
al calificar e inscribir todas las escrituras sobre Segregación, Liberación y Compraventa otorgadas por la suscribiente entre el 2000 y 2003, entiéndase escrituras otorgadas antes del 8 de mayo de 2003, sin tener ante si las segregaciones de las calles de la Urbanización Parques de Guásimas, según Resoluciones aprobadas por ARPE de fechas 2001 y 2002, el Registro de la Propiedad, sección de Guayama, creó un estado de derecho acorde con las inscripciones anteriores que incluye la escritura de Segregación. Entendemos que después de 12 años no puede exigir lo que antes obvió.50
Es oportuno reiterar que al momento de ejercer su
deber de calificar un documento, el Registrador está
obligado a estudiar la legalidad del mismo, analizando
si estos son válidos y perfectos como para poder
entrar al registro. De acuerdo al Art. 68 de la Ley
Hipotecaria de 1979, una de las faltas que impiden la
inscripción es cuando no se acredita el cumplimiento
con las formalidades exigidas por las leyes.51 A tenor
con el Art. 93 de la Ley Hipotecaria de 1979, supra,
en los proyectos de desarrollo urbano el Registrador
está impedido de inscribir segregación alguna si no se
han presentado antes los documentos en que se 50 Recurso Gubernativo, pág. 9. 51 Este Artículo reza: Serán faltas que impidan la registración del título presentado: (1) Las que causen la inexistencia del acto o contrato a registrarse o la nulidad o anulabilidad de éste o del documento presentado. (2) Las que se originen de obstáculos del Registro. (3) Las que se funden en disposiciones de este subtítulo. (4)El no presentar los documentos complementarios necesarios o no acreditarse el cumplimiento de las formalidades exigidas por las leyes. (Énfasis nuestro). 30 LPRA sec. 2271. RG-2015-4 21
segreguen las parcelas dedicadas al uso común o
público según sea solicitado por las agencias
administrativas pertinentes. Por ello, al no constar
en el Registro las segregaciones de las calles,
requeridas por ARPe, el Registrador estaba impedido de
practicar la segregación solicitada. Ello es así,
independientemente de los errores que se aducen que
fueron cometidos en calificaciones previas
relacionadas a otras escrituras. Cónsono con lo
anterior, resolvemos que no erró el Registrador al
requerir que se presentaran las escrituras de
segregaciones correspondientes como condición para
proceder con la inscripción.
IV
Por los fundamentos que preceden, se confirma la
calificación impugnada.
Lo acordó y manda el Tribunal y certifica el
Secretario del Tribunal Supremo. La Jueza Presidenta
señora Oronoz Rodríguez concurre sin opinión escrita. La
Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez emitió un Voto
Particular Concurrente.
Juan Ernesto Dávila Rivera Secretario del Tribunal Supremo RG-2015-4 1
Fabiola Fernández Chavez
v. Núm. RG-2015-0004
Ismael L. Purcell Soler Registrador de la Propiedad
Voto Particular Concurrente emitido por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
San Juan, Puerto Rico, a 14 de abril de 2016.
Estoy conteste con confirmar la calificación del
Registrador en el presente caso, puesto que estimo que
éste no erró al requerir, en el ejercicio de su función
calificadora, la cancelación de la hipoteca que gravaba
la totalidad del inmueble y las escrituras de las
segregaciones de ciertas calles dentro de la
urbanización. No obstante, preciso abundar en el
argumento de la peticionaria relacionado con la facultad
calificadora del Registrador y los términos que la rigen.
Ciertamente, las disposiciones de la polémica Ley
Núm. 216 de 2010, 30 L.P.R.A. sec. 1821 et seq., no
contemplan la inscripción automática de un documento en
el Registro ante el incumplimiento del Registrador con el
término improrrogable de noventa (90) días para
calificar. Como se indica en la sentencia que antecede, RG-2015-0004 2
la escritura de segregación, liberación y compraventa
presentada ante el Registro de la Propiedad, Sección de
Guayama, fue calificada transcurridos casi doce (12) años
desde su presentación. A todas luces, el transcurso de
tantos años para calificar el documento presentado es
injustificable.
Si bien es cierto que la Ley hipotecaria de 1979
contemplaba la existencia de justa causa para incumplir
con el término de sesenta (60) días dispuesto en su
Artículo 52, 30 L.P.R.A. sec. 2255, término que fue
extendido a noventa (90) días por la Ley Núm. 216, supra,
la existencia de tal justa causa, no puede justificar una
dilación de más de una década. Resulta oportuno subrayar
que la nueva Ley hipotecaria prescinde de tal excepción.
Así, el Artículo 234 de la Ley del Registro de la
propiedad inmobiliaria del Estado Libre Asociado de
Puerto Rico, Ley Núm. 210 del 8 de diciembre de 2015,
impone a los Registradores de la Propiedad el deber de
calificar los documentos dentro del término de noventa
(90) días laborables desde su presentación sin contemplar
la existencia de justa causa para su incumplimiento.
El Artículo 234 de la nueva Ley hipotecaria
expresamente dispone que “[e]l incumplimiento con el
término dispuesto en este Artículo dará lugar a sanciones
disciplinarias según se disponga por reglamento”. Art.
234, Ley Núm. 210 del 8 de diciembre de 2015, supra. Este
precepto responde a la necesidad de que los Registradores RG-2015-0004 3
realicen sus deberes eficientemente y sin incurrir en
demoras que obstaculicen la inscripción de documentos en
el Registro y redunden en la notificación tardía de
faltas cuya rectificación podría resultar excesivamente
onerosa para las partes interesadas. En lo sucesivo, una
dilación en calificar como la que observamos en este caso
sería base suficiente para la imposición de sanciones
disciplinarias.
El Registro de la Propiedad es una institución que
tiene como finalidad la publicidad de la situación
jurídica de los bienes inmuebles mediante la inscripción
de los actos y contratos relacionados a éstos, a fin de
proteger el tráfico jurídico. Considerando que la
actividad registral está dirigida principalmente a darle
publicidad a ciertos actos jurídicos relacionados con los
bienes inmuebles, se hace necesario que el Registro pueda
ser “un medio técnico y adecuado, a través del cual se
pueda dotar a tales actos de la forma precisa para
conseguir dicha publicidad.” Sanz Fernández, A.,
Instituciones de Derecho Hipotecario, Reus, Madrid, 1947,
t. 1, pág. 31 (énfasis nuestro).
Un sistema registral donde, presentada una escritura
de segregación, liberación y compraventa, transcurre más
de una década y ese documento no ha sido calificado, no
es un sistema que facilite y propicie el tráfico eficaz
de los inmuebles. Por el contrario, ese Registro no
constituye el “medio técnico y adecuado” de que nos habla RG-2015-0004 4
la doctrina. En estas circunstancias, verdaderamente, no
se puede hablar de que sea un valor registral en nuestro
entorno el principio de la seguridad jurídica. “[S]i el
Derecho es el arte de lo justo y la Justicia es un valor
superior que debe ser logrado por todo el Estado de
Derecho, la seguridad supone la cristalización del
principio, haciendo justo todo lo que tienda a ser
seguro, a ofrecer seguridad.” Chico y Ortiz, J.M.,
Seguridad jurídica y revisión crítica de los principios
hipotecarios, Marcial Pons, Madrid, 1994, pág. 30.
La incertidumbre e inseguridad en el tráfico
jurídico que genera la inacción de un Registrador al
momento de cumplir con su deber ministerial de calificar
documentos dentro del término prescrito por ley no pueden
ser condonadas por este Tribunal. Los esfuerzos
concertados de la Rama Legislativa de agilizar los
trámites ante el Registro de la Propiedad serían fútiles
si no se le exige a los Registradores calificar con
celeridad los documentos presentados y se imponen las
sanciones disciplinarias que conlleva su incumplimiento.
Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada