EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Analina Feliciano Caraballo
Demandante-recurrida Certiorari vs. 2005 TSPR 133 Julián Ross Tuggo, et als. 165 DPR ____ Demandado-Peticionario
Número del Caso: CC-2003-440
Fecha: 15 de septiembre de 2005
Tribunal de Circuito de Apelaciones:
Circuito Regional de San Juan Panel II
Juez Ponente:
Hon. Dora T. Peñagarícano Soler
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. José L. Rodríguez Mangual
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Luis E. Dubon, III
Materia: Daños y Perjuicios; Incumplimiento de Contrato
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Demandante-recurrida
vs. CC-2003-440 CERTIORARI
Julián Ross Tuggo, et als.
Demandado-peticionario
PER CURIAM
San Juan, Puerto Rico, a 15 de septiembre de 2005
El 12 de septiembre de 1991, el Lcdo. Luis
Dubón III actuó como notario autorizante de la
escritura de compraventa número ochenta y cinco
(85) en la cual comparecieron, como parte
compradora, la señora Analina Feliciano Caraballo
y como parte vendedora, el matrimonio compuesto
por Julián Ross Tuggo y Lillian Andino Bonilla 1 .
En virtud de la referida escritura, Felicliano
Caraballo adquirió una propiedad ubicada en la
Urbanización University Gardens de Río Piedras
perteneciente a los esposos Ross-Bonilla.2
1 Estos últimos son residentes del estado de Nueva York. 2 El precio de venta de la propiedad fue de noventa mil dólares ($90,000). CC-2003-440 2
En la escritura el licenciado Dubón III hizo constar:
Que la propiedad se halla libre de cargas y gravámenes por sí y afecta por su procedencia a condiciones restrictivas, servidumbre a favor de la finca de los esposos Clar-Bassó; servidumbre de paso a favor de siete (7) parcelas; servidumbre a favor de la Autoridad de Fuentes Fluviales; servidumbre a favor de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados y servidumbre a favor del Gobierno de la Capital.
Es menester destacar que, para hacer esta afirmación,
el notario realizó un estudio de título en el Registro de la
Propiedad. El referido estudio, el cual es de 2 de agosto de
1991, fue mostrado y examinado por las partes antes del
otorgamiento de la escritura.
En la escritura de compraventa otorgada se hizo,
específicamente, constar que:
Convienen las partes comparecientes que el pago de las contribuciones territoriales adeudadas sobre la propiedad objeto de compraventa hasta la fecha de este otorgamiento será por cuenta de los VENDEDORES y por cuenta de la COMPRADORA el pago de aquellas que se le impongan a partir de esta fecha en adelante.3
El 30 de enero de 1997, seis años después de otorgarse
la escritura, el Centro de Recaudación de Ingresos
Municipales (CRIM) efectuó un requerimiento de pago de deuda
contributiva y notificó a la señora Feliciano Caraballo una
deuda por concepto de contribuciones territoriales de la
3 Véase la Cláusula Cuarta de la sección de Cláusulas y Condiciones de la referida escritura. CC-2003-440 3
propiedad objeto de la compraventa ascendente a $23,190.24,
correspondiente a los años 1980-1981 hasta el 1991-1992.4
El 21 de marzo de 2001, Feliciano Caraballo presentó
demanda ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior
de San Juan, contra el notario Luis Dubón III5, el matrimonio
Ross-Bonilla y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta
por ambos. Alegó, contra los codemandados Ross-Bonilla que
estos incumplieron con su obligación de pagar dichas
contribuciones tal y como fue pactado en la escritura.
Contra el notario Dubón III, alegó que éste venía obligado
--bajo su fe notarial-- de asegurarse que dicha propiedad
estaba libre de cargas y gravámenes antes de afirmar lo
contrario. En virtud de ello, sostuvo que los codemandados
le responden solidariamente por el pago de contribuciones
sobre la propiedad objeto de la compraventa.6
4 Del estudio de título realizado no surgía la referida deuda. Es de notar, además, que la deuda contributiva notificada por el CRIM corresponde a los años anteriores al otorgamiento de la escritura, por lo cual, según la escritura, el pago de las mismas correspondía a los vendedores, los esposos Ross-Bonilla. 5 Se incluyó además a su esposa, Beatriz Vázquez de Dubón y a la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos. 6 Surge del expediente que la señora Feliciano hizo varios requerimientos de pago al licenciado Dubón III. Ante los mismos, el licenciado le indicó que debía reclamarle el pago a los esposos Ross-Bonilla, tal y como lo habían pactado en la referida escritura. Ello no obstante, no surge que la señora Feliciano hubiere realizado intento alguno de recobrar el pago de la deuda de los esposos Ross-Bonilla antes de instar la presente acción. CC-2003-440 4
El licenciado Dubón III contestó la demanda negando las
alegaciones fundamentales de la misma. 7 Adujo, como defensa
afirmativa, que él había actuado conforme a derecho y que le
había hecho las advertencias pertinentes a las partes.
Así las cosas, el codemandado Dubón III presentó una
moción de sentencia sumaria. En la referida moción alegó, en
síntesis, que había hecho las advertencias correspondientes
a las partes y que la parte demandante suscribió la
escritura con pleno entendimiento de lo que estaba pactando.
Señaló, que en ningún momento se había obligado a realizar
una investigación sobre la situación contributiva de la
propiedad. Alegó, además, que surgía claramente de la
referida escritura que las partes habían convenido la forma
específica en que se pagarían las contribuciones
territoriales que se adeudasen a la fecha del otorgamiento;
que dicha obligación recaía, según surgía expresamente de la
escritura, en los codemandados, el matrimonio Ross-Bonilla.
Conforme a ello, sostuvo que la referida cláusula le libera
de responsabilidad. Por tal razón, Dubón III solicitó del
foro primario que dictase sentencia sumaria a su favor y
desestimara la demanda presentada contra él, su esposa y la
sociedad legal de gananciales compuesta por ambos.
La demandante Feliciano Caraballo se opuso a la
referida moción. En síntesis, alegó que cuando un notario
afirma, bajo su fe notarial, que no existen deudas ni
7 Los codemandados esposos Ross-Bonilla nunca contestaron la demanda por lo cual el foro primario, a solicitud de la parte demandante, procedió a anotarles la rebeldía. CC-2003-440 5
gravámenes sobre la propiedad objeto de la compraventa
cuando la realidad es otra, éste está sujeto a responder de
forma solidaria por los daños y perjuicios ocasionados por
proveer información incorrecta sobre la verdadera situación
de la propiedad. Argumentó, que de haber conocido que la
referida propiedad tenía esa deuda, no hubiese comprado la
misma, o de haberla comprado, no hubiese pagado el precio
que pagó. Sostuvo, además, que la acción del licenciado
Dubón constituyó una violación a la fe notarial y al Canon
25 de Ética Profesional.
Posteriormente Feliciano Caraballo presentó una moción
de sentencia sumaria ante el foro primario solicitando que,
por no haber controversia de hechos, debía dictarse
sentencia sumaria a su favor.
El 13 de agosto de 2002, el foro primario emitió una
resolución en la cual declaró con lugar la moción de
sentencia sumaria presentada por la demandante Feliciano
Caraballo. Indicó que los codemandados Julián Ross Tuggo, su
esposa, Lillian Andino Bonilla y Luis E. Dubón III, este
último, en su capacidad de notario otorgante de la referida
escritura de compraventa, eran responsables de forma
solidaria por los daños y perjuicios sufridos por la
demandante. Resolvió el foro de instancia, que el licenciado
Dubón III era responsable como resultado de haber afirmado
falsamente bajo la fe notarial en dicha escritura, que la
propiedad estaba libre de deudas y gravámenes, cuando la
realidad era que existía la referida deuda a favor del CRIM. CC-2003-440 6
El referido foro indicó, además, que el notario autorizante
pudo haber conocido de la deuda por medio de una simple
investigación en dicha agencia, como era la obligación y
responsabilidad del notario, independientemente de que
ninguna de las partes la hubiere solicitado o que el notario
no se hubiere ofrecido a realizar investigación alguna a
esos efectos8.
Inconforme con tal determinación, el codemandado Dubón
III, acudió --mediante recurso de certiorari-- ante el
Tribunal de Apelaciones, alegando como error que el foro
primario declarase no ha lugar la moción de sentencia
sumaria por él presentada y al haber concluido que él
respondía a la parte demandante por el pago de la deuda
contributiva y por los daños que ésta hubiese podido sufrir.9
El 28 de abril de 2003, el foro apelativo intermedio
dictó sentencia confirmando la resolución emitida por el
tribunal de instancia. Indicó, que la cláusula en la cual
las partes indicaban la forma en que se pagarían las
contribuciones territoriales no relevaba a Dubón III de
responsabilidad ya que éste había incumplido con las normas
notariales y la fe pública notarial al afirmar como notario
un hecho que estaba reñido con la realidad al momento de
otorgar la escritura. En consecuencia, el foro apelativo
8 Es de notar, que el Tribunal de Primera Instancia postergó la determinación de daños. 9 Los codemandados, señor Ross Tuggo y señora Andino Bonilla no recurrieron ante el foro apelativo intermedio en revisión de la referida resolución. CC-2003-440 7
resolvió que el codemandado Dubón III respondía
solidariamente con los vendedores de la propiedad gravada.
Aún inconforme, Dubón III recurrió --vía certiorari--
ante este Tribunal, imputándole al foro apelativo intermedio
haber errado al confirmar al tribunal de instancia,
imponiéndole responsabilidad por el pago de las
contribuciones territoriales sobre la propiedad de la
demandante, Feliciano Caraballo.
Expedimos el recurso. Contando con la comparecencia de
todas las partes y estando en posición de resolver el mismo,
procedemos a así hacerlo.
I
En reiteradas ocasiones este Tribunal ha expresado que
el notario es el custodio de la fe pública; la misma es la
espina dorsal de todo el esquema de autenticidad documental.
In re Rivera Vázquez, res. el 10 de octubre de 2001, 2001
T.S.P.R. 138; In re Peña Clos, 135 D.P.R. 590 (1994); In re
González González, 119 D.P.R. 496 (1987).
El Artículo 2 de la Ley Notarial de Puerto Rico, 4
L.P.R.A. sec.2002, consagra el principio de la fe pública
notarial. La mencionada disposición establece que:
El notario es el profesional del Derecho que ejerce una función pública, autorizado para dar fe y autenticidad conforme a las leyes de los negocios jurídicos y demás actos y hechos extrajudiciales que ante él se realicen, sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes especiales. Es su función recibir e interpretar la voluntad de las partes, dándole forma legal, redactar las escrituras y documentos notariales a tal fin y conferirle[s] autoridad a los mismos. CC-2003-440 8
La fe pública al notario es plena respecto a los hechos que, en el ejercicio de su función personalmente ejecute o compruebe y también respecto a la forma, lugar, día y hora del otorgamiento.
La figura del notario es sumamente importante para la
estabilidad de los negocios jurídicos. In re Rivera Vázquez,
ante; In re Feliciano Ruiz, 117 D.P.R. 269 (1986). Por tal
razón, la fe pública notarial le impone al notario el deber
de ser diligente en su gestión y de asegurarse de cumplir
con todas las solemnidades de ley al autorizar instrumentos
públicos. In re Rivera Vázquez, ante. La fe pública del
notario es plena respecto a los hechos que, en el ejercicio
de su función, personalmente ejecute o compruebe y también
respecto a la forma, lugar, día y hora del otorgamiento. In
re Tejada Rivera, res. el 24 de septiembre de 2001, 2001
T.S.P.R. 136.
En In re Tejada Rivera, ante, expresamos que el Estado,
le confiere a un documento autorizado por un notario, bajo
su firma, signo, sello y rúbrica, una presunción de
credibilidad y certeza de que lo afirmado en el mismo es
cierto, correcto y concuerda con la realidad. Indicamos, a
su vez, que por la importancia de su deber como custodio de
la fe pública inherente a su profesión, la sanción a ser
impuesta por una violación a dicha responsabilidad debe ser
severa por la gravedad de la falta envuelta. Esto, por razón
de que faltar a la veracidad de los hechos es una de las
faltas más graves que puede cometer un notario, ya que la
certificación de un hecho falso constituye un acto CC-2003-440 9
detrimental de la fe pública. In re Peña Clos 135 D.P.R.
590; In re Landing; y Aulet, 107 D.P.R. 103 (1978); In re
Cruz Tollinche, 105 D.P.R. 500 (1976); P. Malavet Vega,
Manual de Derecho Notarial Puertorriqueño, Santo Domingo,
Ed. Corripio, 1988.
Por tal razón, constituye una de las faltas más graves
que puede cometer un notario, el faltar a la veracidad de
los hechos. El notario público que falta a la verdad en el
otorgamiento de un instrumento público no sólo quebranta la
fe pública notarial, sino que socava la integridad de la
profesión legal y viola su deber de ser sincero y honrado,
según dispuesto en el Código de Etica Profesional. In re
Rivera Vázquez, res. el 10 de octubre de 2001, 2001 T.S.P.R.
138.
Por consiguiente, es deber del notario que autoriza el
otorgamiento de una escritura, en cumplimiento de las
responsabilidades atinentes a la profesión hacer las
averiguaciones mínimas que requieren las normas de la
profesión. In re Peña Clos, ante, a la pág. 601; In re Del
Río Rivera y Otero Fernández, 118 D.P.R. 339 (1987). Por lo
que en aquellas ocasiones en que el notario tenga duda sobre
lo expresado por el otorgante, será su deber indagar más
allá de lo requerido comúnmente. In re Vera Vélez, 148
D.P.R. 1 (1999).
En lo referente a las averiguaciones mínimas que debe
realizar el notario hemos expresado que, "el notario que
autoriza una escritura no puede ignorar el estado registral CC-2003-440 10
de la propiedad sobre la cual las partes otorgan la
escritura a la fecha del otorgamiento". Ibid. Es
indeclinable su obligación de conocer el estado registral de
la propiedad en su función principal de custodio de la fe
pública, base esencial del sistema del notariado. Como tal,
tiene el deber ineludible de ilustrar a los otorgantes para
lograr que éstos concurran al acto notarial en un estado de
conciencia informada. Es decir, tiene que cerciorarse de
hacerles a las partes todas aquellas explicaciones,
aclaraciones y advertencias necesarias para lograr el
consentimiento informado de los otorgantes. In re Pizarro
Colón, 151 D.P.R. 94, 106 (2000); In re Jiménez Brackel, 148
D.P.R. 287 (1999). 10 El notario que autorice una escritura de
compraventa y haga constar en la misma que la propiedad se
halla libre de cargas y gravámenes, cuando este hecho sea
contrario a la realidad registral, viola la fe pública
notarial y el Canon 35 del Código de Ética Profesional, 4
L.P.R.A. Ap. IX. In re Moreira Avilán, 147 D.P.R. 78 (1998).
Por tal razón, en el caso In re Ramos Meléndez y Cabiya
Ortiz, 120 D.P.R. 796 (1988), expresamos que no actúa con el
debido cuidado, al ejercer la función notarial, el notario
que hace constar en la escritura otorgada que la propiedad
10 Según lo resuelto en In re Lavastida, 109 D.P.R. 45 (1979), el notario que autoriza una escritura de hipoteca viene obligado, cuando menos, a “advertir cumplidamente a los otorgantes de la necesidad de la investigación registral' y si éstos advertidos cabalmente, pasan por alto la pesquisa, puede proceder sin más al otorgamiento del instrumento haciendo constar, para mayor garantía que tales advertencias han sido hechas”. Pág. 80. CC-2003-440 11
está libre de cargas y gravámenes, cuando este hecho es
contrario a la realidad registral.11
En In re López Maldonado, 130 D.P.R. 863 (1992),
hicimos hincapié en la importancia de que el notario haga
una investigación de los antecedentes registrales de la
propiedad antes del otorgamiento de una escritura y
expresamos que viola la fe pública notarial el no hacer un
estudio de título en el Registro de la Propiedad y proceder
a preparar y autorizar una escritura, dando fe de hechos que
no coinciden con la realidad registral.12
En In re Vera Vélez, ante, indicamos que los notarios
no pueden escudarse bajo “los dichos” de las partes para
certificar como ciertos hechos que les consten ser falsos o
que debieron parecerles falsos y consignar hechos contrarios
a los que consten en el Registro de la Propiedad; razón por
la cual constituye una violación a la fe pública notarial
que un notario, al autorizar una escritura, haga constar
hechos falsos, que no coincidan con la realidad registral.
Ahora bien, en ninguna de nuestras decisiones le hemos
impuesto la obligación al notario de realizar una
investigación, sobre contribuciones adeudadas ante el CRIM,
11 En el referido caso, el notario consignó este hecho confiando en un estudio de título hecho tres meses antes de autorizar la escritura en cuestión. 12 En este caso indicamos que viola la fe pública notarial el notario que da fe de que se hace un traspaso de una finca, cuando en realidad el traspaso es de un solar segregado y aún no inscrito y no sobre la finca descrita; y que además viola la fe notarial dar fe en una escritura de que la finca está inscrita a nombre de una persona cuando de los libros del registro de la propiedad surge que el verdadero propietario es otro. CC-2003-440 12
o ante el Municipio, esto es, sobre la existencia de
contribuciones territoriales antes de autorizar una
escritura de compraventa.
II
Además de la acción disciplinaria a la que puede estar
sujeto un notario por violación a los deberes inherentes de
la profesión, un notario puede responder civilmente cuando
cause un daño a su cliente y este daño emane de la
negligencia y descuido en el ejercicio de la gestión
notarial. Sobre la naturaleza de la responsabilidad civil,
en Chévere v. Cátala, ante expresamos que la misma será
extracontractual cuando el notario provoca algún daño por
haber violado una obligación que la ley le impone; será
contractual cuando el daño tenga su origen en el
quebrantamiento de una obligación que la ley no le impone al
notario, pero que éste asume contractualmente. E. Martínez
Moya, Derecho Notarial y Registral Inmobiliario, 64
Rev.Jur.U.P.R. 873 (1995).
En Rosas González v. Acosta Pagán, 134 D.P.R. 720
(1993), se demandó a un abogado en daños por dejar de
inscribir una escritura de hipoteca en el Registro de la
Propiedad luego de haberse comprometido con el demandante a
así hacerlo. Indicamos que, aun cuando no había disposición
alguna en la ley notarial que impusiera en el notario la
obligación de presentar documentos en el Registro de la
Propiedad como parte de sus funciones inherentes, si el CC-2003-440 13
notario convenía con el cliente que se encargaría de
presentar los documentos, entonces la referida obligación
era una contractual, y el notario podría responder por su
incumplimiento.
Sobre el cumplimiento de las funciones inherentes del
notario, expresamos en Romero v. Reyes Rivera, res. el 28 de
abril de 2005, 2005 T.S.P.R. 58, 13 que en el desempeño de su
gestión notarial el abogado está obligado a cumplir con los
deberes que surgen de la ley, los Cánones de Ética
Profesional y el contrato entre las partes. La inobservancia
de esos deberes expone al notario a una posible acción en
daños por los perjuicios causados al cliente o a terceros, y
a nuestra jurisdicción correctiva y disciplinaria.
III
En el presente caso, el notario Luis Dubón III cumplió
con la responsabilidad que, a la fecha del otorgamiento de
la escritura en controversia, le imponía la Ley Notarial y
nuestra jurisprudencia, esto es, la obligación de cotejar el
estado registral de la propiedad a ser transferida. No
surgiendo del estudio de título realizado información alguna
que impidiera, o hiciera dudoso, el otorgamiento de la
escritura de compraventa 14 , el licenciado Dubón III hizo
correctamente constar en la misma que la propiedad estaba
13 Citando a In re Cruz Tollinche, 114 D.P.R. 205, 207 (1983). 14 La deudas por concepto de contribuciones de la propiedad no surgen --de ordinario-- de las constancias del Registro de la Propiedad. CC-2003-440 14
libre de cargas y gravámenes, ello, repetimos, acorde con lo
hasta esa fecha requerido por la ley y la jurisprudencia en
nuestra jurisdicción.
En protección de todas las partes otorgantes, el
notario Dubón III hizo constar, en forma expresa y precisa,
en la escritura que otorgó la forma y manera en que se
pagarían las contribuciones territoriales; en relación con
las cuales, repetimos, la reglamentación vigente, aplicable
al momento del otorgamiento de la escritura en controversia,
no le imponía obligación al notario de realizar
investigación alguna ante el CRIM.
Por otro lado, tampoco está en controversia el hecho de
que, en ningún momento, el notario Dubón III se ofreciera
--o contratara-- a realizar investigación alguna ante el
CRIM sobre la existencia de deudas en concepto de
contribuciones sobre la propiedad; razón por la cual no
estamos ante el incumplimiento de una obligación contractual
incurrida por el notario otorgante.
En el presente caso, la causa fundamental y única de
los daños alegadamente sufridos por la parte demandante fue
la actuación --al no informar la deuda por concepto de
contribuciones de la propiedad-- de los vendedores Ross
Bonilla y el incumplimiento de éstos con la cláusula en la
escritura relativa al pago de dichas contribuciones. Dicha
obligación, no hay duda, recae exclusivamente sobre ellos y CC-2003-440 15
no sobre Dubón III, quien no es parte de la referida
relación contractual.15
Erraron, en consecuencia, tanto el tribunal de
instancia como el foro apelativo intermedio al imponerle
responsabilidad en el presente caso al licenciado Dubón III.
La responsabilidad por el pago de la deuda por
contribuciones territoriales en el presente caso recae,
repetimos, exclusivamente sobre quienes contractualmente se
obligaron a así hacerlo: el matrimonio Ross-Bonilla.
IV
Ahora bien, como jurista, la responsabilidad notarial
de hacer las reservas y advertencias legales pertinentes
implica una gestión intelectual y una aplicación inteligente
de los principios de derecho positivos y jurisprudenciales.
Esa función no se da en el vacío; conlleva tomar en cuenta
el contenido del negocio y el significado total e integral
de las estipulaciones que se han de suscribir y consentir.
In re Salas David, 145 D.P.R. 539 (1998).
Considerando que los hechos en el presente caso no son
únicos y que, por el contrario, se puede tratar de una
situación recurrente que perjudica a nuestros conciudadanos
resolvemos que, a partir de la presente Opinión y Sentencia,
15 Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto o por disposición de la ley. Artículo 1209 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3374. CC-2003-440 16
los notarios que otorguen una escritura de compraventa sobre
una propiedad inmueble deberán, como parte de las
advertencias que tienen el deber de hacerle a los otorgantes
de las mismas, informarle a éstos sobre la conveniencia de
obtener una certificación sobre deuda contributiva del CRIM.
La norma hoy establecida, repetimos, es de carácter
prospectivo.
V
Por los fundamentos antes expuestos, procede dictar
Sentencia revocatoria de la emitida en el presente caso por
el Tribunal de Apelaciones y, en consecuencia, devolver el
caso al Tribunal de Primera Instancia para la continuación
de procedimientos consistentes con lo aquí resuelto.
Se dictará Sentencia de conformidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Julián Ross Tuggo, et als
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión Per Curiam que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se dicta Sentencia revocatoria de la emitida en el presente caso por el Tribunal de Apelaciones. En consecuencia, se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para la continuación de procedimientos consistentes con lo aquí resuelto.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez, aun cuando está conforme con las Partes I, II y III de la ponencia, disiente de la Parte IV de la misma. El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri no intervino.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo