ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
ALFREDO ÁLVAREZ Revisión Judicial, GARCÍA procedente del Departamento de Parte Recurrente Asuntos del Consumidor, Oficina Regional de San Juan v. KLRA202300342
JUNTA DE DIRECTORES Caso Núm.: CONDOMINIO RIO MAR II C-SAN-2022-0011496
CONSEJO DE TITULARES CONDOMINIO RIO MAR II Sobre: MICHELLE ROBLES Condominios ADMINISTRADORA
Parte Recurrida
Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, la Jueza Romero García y el Juez Monge Gómez.
Monge Gómez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de septiembre de 2023.
Compareció ante este Tribunal la parte recurrente, Sr. Alfredo
Álvarez García (en adelante, el “señor Álvarez” o “Recurrente”), mediante
recurso de revisión judicial presentado el 6 de julio de 2023. Nos solicitó la
revocación de la Resolución emitida por el Departamento de Asuntos del
Consumidor (en adelante, “DACo”) el 31 de mayo de 2023, notificada al día
siguiente. Contra dicho dictamen, el señor Álvarez presentó una solicitud
de reconsideración el 20 de junio de 2023, sobre la cual el foro
administrativo no actuó dentro del término reglamentario.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma
la Resolución emitida por el DACo.
I.
Los hechos del presente caso se originaron el 9 de junio de 2022,
cuando el Recurrente presentó una “Querella” ante el DACo en contra de
la Junta de Directores del Condominio Río Mar II, su presidente, Dr.
Número Identificador SEN2023______________ KLRA202300342 2 Roberto Alfonso y su agente administrador, Sra. Michelle Robles (en
adelante, la “Junta” o los “Recurridos”). Mediante la misma, expresó que
recibió una factura del seguro del Condominio Río Mar II (en adelante, el
“Condominio”) correspondiente al apartamento núm. 33D, del cual era el
titular, y en la que se desglosaba el porciento de participación en 0.0059
(59%). Añadió que al verificar su escritura de compraventa del referido
inmueble y el estudio de título que se realizó en ese momento, el porcentaje
correcto de su apartamento era 0.0052 (52%).
Finalmente, arguyó que remitió al presidente de la Junta, a una
agente de seguros y al representante legal de la Junta un correo electrónico
mediante el cual llamó a la atención del presunto error en el porciento de
participación de su propiedad inmueble y solicitó la corrección del mismo.
Asimismo, peticionó que se le efectuara un ajuste en la prima del seguro
comunal y en el pago de mantenimiento correspondiente. De igual manera,
requirió que se le reembolsara cualquier excedente en los pagos por dichos
conceptos desde noviembre de 2020. Sostuvo que, debido a que nunca
recibió respuesta, recurrió ante el DACo para que adjudicara la controversia
habida entre las partes.
Celebrada la vista administrativa en su fondo los días 1 de marzo de
2023 y 21 de abril de 2023, el DACo emitió Resolución mediante la cual
declaró No Ha Lugar la “Querella” interpuesta por el señor Álvarez. Como
parte de sus determinaciones de hecho, el foro administrativo expresó que
la escritura matriz del Condominio se otorgó el 29 de abril de 1976 y que,
en aquel entonces, el valor asignado al apartamento del Recurrente fue de
$104,500.00, con un porcentaje de 0.0086%. Asimismo, detalló que
posterior al otorgamiento de la escritura matriz el apartamento fue divido y
el porciento se ajustó para reflejar el nuevo valor, asignándole un 0.0059%.
Añadió el DACo que, para efectos del seguro comunal, el porciento
que se considera para el cobro de cada apartamento es el correspondiente
a la participación a base de superficie y no acorde con el valor del
apartamento. Así pues, concluyó que el porcentaje del inmueble del
Recurrente a base del criterio de superficie es de 0.052% y que la escritura KLRA202300342 3
matriz nunca fue enmendada posterior a la aprobación de la Ley de
Propiedad Horizontal con el propósito de corregir el porcentaje de
participación a base del criterio de superficie. Finalmente, concluyó la
agencia adjudicadora que la cuota de mantenimiento del Condominio se
cobra a base de lo establecido en la escritura matriz que dispone que sea
a base del valor del apartamento y que para modificar dicho criterio era
necesaria la aprobación del Consejo de Titulares y operaría de forma
prospectiva.
Inconforme con dicho dictamen, el señor Álvarez presentó
“Reconsideración” el 20 de junio de 2023. La misma no fue considerada
por el foro administrativo dentro del plazo de quince (15) días, por lo que el
6 de julio de 2023 el Recurrente presentó el recurso de revisión judicial que
nos ocupa. Le imputó al DACo la comisión de los siguientes errores:
ERRÓ EL DACO EN LA DETERMINACIÓN DE HECHO NÚMERO (4) CUANDO INDICA QUE EL PORCENTAJE ASIGNADO ES 0.0059%.
ERRÓ EL DACO EN LA DETERMINACIÓN DE HECHO NÚMERO (5), YA QUE: I) CONTRADICE SUS DETERMINACIONES (3) Y (6), ASÍ COMO SUS CONCLUSIONES DE DERECHO; II) INCLUYE PLANTEAMIENTOS QUE NO EXISTEN EN LA QUERELLA.
ERRÓ EL DACO EN LA DETERMINACIÓN DE HECHO NÚMERO (7) AL INDICAR QUE SE SOLICITA EL 0.052% “BAJO EL CRITERIO DE SUPERFICIE”.
El 22 de septiembre de 2023, compareció la Junta y el Consejo de
Titulares mediante “Oposición a Revisión de Decisión Administrativa”.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos
a resolver.
II.
A.
Es norma reiterada en nuestro ordenamiento jurídico que los
tribunales apelativos están llamados a abstenerse de intervenir en las
decisiones administrativas, ya que éstas poseen una presunción de
legalidad y corrección. ECP Incorporated v. OCS, 205 DPR 268, 281
(2020); Torres Rivera v. Policía de PR, 196 DPR 606, 626 (2016). Cónsono
con ello, se ha resuelto que las decisiones de las agencias administrativas KLRA202300342 4 gozan de la mayor deferencia por los tribunales. Oficina de Ética
Gubernamental v. Martínez Giraud, 210 DPR 79, 88-89 (2022). Ello debido
a que dichos entes gubernamentales son los que poseen el conocimiento
especializado y experiencia en los asuntos que les son encomendados.
Super Asphalt v. AFI, 206 DPR 803, 819 (2021). En los casos de revisión
judicial, “[e]l criterio a aplicarse no es si la decisión administrativa es la más
razonable o la mejor al arbitrio del foro judicial; es, repetimos, si la
determinación administrativa, en interpretación de los reglamentos y las
leyes que le incumbe implementar, es una razonable”. Rivera Concepción
v. A.R.Pe, 152 DPR 116, 124 (2000).
La Sección 4.5 de la LPAU, dispone que “[l]as determinaciones de
hechos de las decisiones de las agencias serán sostenidas por el tribunal,
si se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente
administrativo”. 3 LPRA sec. 9675. Así pues, la intervención judicial en
estos casos ha de centrarse en tres aspectos principales: (1) si el remedio
concedido fue apropiado; (2) si las determinaciones de hechos están
razonablemente sostenidas por la prueba y (3) si las conclusiones de
derecho del organismo administrativo son correctas. P.R.T.C. Co. v. J. Reg.
Tel. de P.R., 151 DPR 269, 281 (2000). Podemos decir que la deferencia
reconocida a la decisión de una agencia administrativa cede en las
siguientes circunstancias: cuando no está basada en evidencia sustancial,
cuando el organismo administrativo ha errado en la aplicación de la ley y
cuando ha mediado una actuación irrazonable o ilegal. T-JAC, Inc. v.
Caguas Centrum Limited, 148 DPR 70, 80 (1999).
Las determinaciones de hechos de los organismos y agencias
administrativas tienen a su favor una presunción de regularidad y
corrección. Henríquez v. Consejo Educación Superior, 120 DPR 194, 210
(1987). De manera que los tribunales apelativos no intervienen con las
determinaciones de hechos formuladas por una agencia administrativa si
éstas están sostenidas por evidencia sustancial que surja del expediente
administrativo. Asoc. Vec. H. San Jorge v. U. Med. Corp., 150 DPR 70, 75
(2000). KLRA202300342 5
Según lo ha definido el Tribunal Supremo en diversas ocasiones,
evidencia sustancial es “aquella evidencia relevante que una mente
razonable podría aceptar como adecuada para sostener una conclusión”.
Hilton Hotels v. Junta Salario Mínimo, 74 DPR 670, 687 (1953). Por ello,
quien impugne las determinaciones de hechos de una agencia
administrativa tiene el deber de presentar ante el foro judicial la evidencia
necesaria que permita, como cuestión de derecho, descartar la presunción
de corrección de la determinación administrativa. El peso de la prueba
descansa entonces sobre la parte que impugna la determinación
administrativa. Com. Vec. Pro-Mej., Inc. v. J.P., 147 DPR 750, 761 (1999).
Además, debe demostrar que existe otra prueba en el expediente que
reduzca o menoscabe el valor probatorio de la evidencia impugnada, hasta
el punto de que no se pueda concluir que la determinación de la agencia
fue razonable de acuerdo con la totalidad de la prueba que tuvo ante su
consideración. Rebollo v. Yiyi Motors, 161 DPR 69, 76-77 (2002).
Las conclusiones de derecho, tal y como surge de la Sección 4.5 de
la LPAU, supra, pueden ser revisadas en todos sus aspectos. 3 LPRA sec.
9675. Sin embargo, esto no significa que, al ejercer su función revisora,
podamos descartar liberalmente las conclusiones e interpretaciones de la
agencia, sustituyendo el criterio de ésta por el propio. “Al evaluar los casos
es necesario distinguir entre cuestiones de interpretación estatutaria, en la
que los tribunales son especialistas, y cuestiones propias para la discreción
o pericia administrativa”. Adorno Quiles v. Hernández, 126 DPR 191, 195
(1990).
El foro judicial podrá sustituir el criterio del organismo administrativo
por el propio únicamente en aquellas ocasiones que no encuentre una base
racional que fundamente la actuación administrativa. OCS v. Point Guard
Ins., 205 DPR 1005, 1027 (2020). No obstante, es axioma judicial que,
ante la prueba pericial y documental, el tribunal revisor se encuentra en
igual posición que el foro recurrido y, por tanto, está facultado para apreciar
la prueba apoyándose en su propio criterio. Dye-Tex de P.R., Inc. v. Royal
Ins. Co., 150 DPR 658, 662 (2000). KLRA202300342 6 Sin embargo, la deferencia judicial en la revisión de determinaciones
administrativas no conlleva la renuncia de este Tribunal a su función
revisora. Simplemente, define el carácter limitado de la función revisora a
casos apropiados. La deferencia reconocida no equivale a la dimisión de la
función revisora de este foro apelativo intermedio en instancias adecuadas
y meritorias, como resulta ser cuando la agencia ha errado en la aplicación
de la ley. Reyes Salcedo v. Policía de P.R., 143 DPR 85, 94 (1987).
B.1
El régimen de propiedad horizontal se ideó en nuestro ordenamiento
como el establecimiento de múltiples estructuras jurídicas en una sola
estructura física. Es decir, donde antes sólo cabía un dominio, ahora
coexisten varios. Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 757
(2007). Bajo el esquema de la horizontalidad, la escritura matriz es la
“fuente vinculante más importante para los condóminos, luego de la Ley”.
Trigo Margarida v. Junta Directores, 187 DPR 384, 395 (2012).
De conformidad con lo anterior, una vez inscrita en el Registro de la
Propiedad, la escritura matriz gobierna a los titulares y obliga a terceros.
Bravman, González v. Consejo Titulares, 183 DPR 827, 845 (2011). La
misma es un documento privado “al cual se adhieren los titulares cuando
compran sus respectivos apartamentos— que gobierna a los condóminos
o titulares y a cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier
conflicto, a menos que tales disposiciones violen la ley, la moral o el orden
público”. Íd. (énfasis en el original). Por tanto, la escritura matriz es parte
del estado de derecho que ha sido aceptado por los titulares en la medida
en que van adquiriendo propiedades sujetas al régimen. Arce v. Carribbean
Home Const. Corp., 108 DPR 225, 245 (1978).
Bajo dicho tenor, el Artículo 2 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de
1958, según enmendada, conocida como la “Ley de Condominios”,
establecía que la escritura matriz “expresará clara y precisamente el
1 Debido a que la controversia gira en torno a una escritura matriz otorgada con anterioridad a la vigencia de la Ley Núm. 129-2020, según enmendada, conocida como la “Ley de Condominios de Puerto Rico”, utilizaremos la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como la “Ley de Condominios”, para propósitos de disponer del caso que nos ocupa. KLRA202300342 7
destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que
esta Ley autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá
ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares”. 31 LPRA
sec. 1291. De igual manera, el estatuto requería que dicho instrumento
público describiera cada apartamento, con número y medidas, situación,
pieza de que conste, puerta principal de entrada, lugar con el cual
inmediatamente comunique y demás datos necesarios para su
identificación. Asimismo, debía constar la superficie total y de acuerdo con
ésta, se fijará el porciento de los gastos, ganancias y derechos en los
elementos comunes. Véanse, Arts. 2, 22, 23 y 24 de la Ley de
Condominios, 31 LPRA secs. 1291, 1292, 1292a y 1292b.
Atinente a las controversias que nos atañen, la Asamblea Legislativa
aprobó la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976, con el objetivo principal de
enmendar el Artículo 8 de la Ley de Condominios, supra, para variar la
forma de computar la participación de los apartamentos sobre los
elementos comunes del inmueble. “Antes de la enmienda, ese cálculo se
realizaba a base del valor de la propiedad privada. Empero, la referida ley
dispuso que el criterio para determinar los porcentajes de participación
sobre los elementos comunes se debía realizar a base de la superficie de
los apartamentos.” Trigo Margarida v. Junta Directores, supra, pág. 397
(énfasis suplido).
Así pues, el Artículo 8 de dicha ley disponía que el condómino tenía
derecho a “una participación con los demás titulares en los elementos
comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la
superficie del apartamiento en la superficie de la totalidad de apartamientos
en el inmueble”. 31 LPRA sec. 1291f. Ahora bien, la Sección 13 de la Ley
Núm. 157 especificó que aquellos inmuebles que estuvieran sometidos al
régimen con anterioridad a su vigencia, el nuevo criterio para establecer el
porcentaje de participación sobre los elementos comunes solamente sería
vinculante “si así lo deciden las dos terceras partes de los titulares que a
su vez representen las dos terceras partes del valor en los elementos
comunes”. Trigo Margarida v. Junta Directores, supra, pág. 397. KLRA202300342 8 III.
Antes de examinar los errores señalados por el Recurrente, es
indispensable despejar toda duda sobre ciertos aspectos relacionados con
las controversias que nos ocupan.
Primeramente, debemos establecer que la prueba presentada ante
el foro administrativo reveló que el apartamento del cual el Recurrente es
hoy titular fue producto de una segregación de un apartamento de mayor
cabida. Nótese, pues, que las circunstancias particulares del caso ante nos
son análogas a aquellas a las que se enfrentó el Tribunal Supremo en Trigo
Margarida v. Junta Directores, supra. Al igual que en dicho caso, la
escritura matriz del Condominio en controversia se otorgó antes de la
vigencia de la Ley Núm. 157, supra, que enmendó las disposiciones la Ley
Núm. 104, supra, para establecer un nuevo criterio a base de la superficie.
A esos fines, se instituyó un nuevo criterio a base de la superficie
del apartamento de que se trate. Como hemos mencionado, en el caso de
autos, tal y como sucedió en Trigo Margarida v. Junta Directores, supra, la
escritura matriz establecía las cuotas a base de un porciento del valor del
inmueble. En vista de lo anterior, resolvió el alto foro que aquellos
inmuebles que estuvieran sometidos al régimen con anterioridad a la
vigencia de la Ley Núm. 157, supra, el nuevo criterio para establecer el
porcentaje de participación a base de superficie sobre los elementos
comunes solamente sería vinculante si así lo decidían dos terceras partes
de los titulares que a su vez representen las dos terceras partes del valor
en los elementos comunes. Sobre este respecto, debemos hacer hincapié
en que la prueba presentada ante el DACo estableció, sin lugar a dudas,
que el Consejo del Condominio no ha aprobado ningún acuerdo para
enmendar las disposiciones de la escritura matriz y cambiar del criterio de
valor al de superficie, para propósitos del cálculo de las cuotas de
mantenimiento.
Establecido lo anterior, pasemos a disponer de los señalamientos
de error planteados por el Recurrente. KLRA202300342 9
En primer término, el señor Álvarez sostiene que el DACo erró al
efectuar la determinación de hechos número cuatro (4) al establecer que
posterior al otorgamiento de la Escritura Matriz del Condominio el
apartamento en controversia se le otorgó un porcentaje del 0.059% de su
valor para efectos de que lo pagaría en concepto de cuotas de
mantenimiento, tras haberse efectuado una segregación del mismo y su
configuración cambiara. A esos efectos, argumenta que el porciento
correcto debe ser de 0.052%, que fue el asignado en la Escritura Núm. 9
de 12 de octubre de 2020 sobre Compraventa y Hogar Seguro. No le asiste
la razón.
De la documentación que surge de los autos y que fue presentada
ante el foro administrativo durante la vista en su fondo se desprende que el
0.052% al que el señor Álvarez hace mención está relacionado con el área
de superficie que ocupa el apartamento del que es titular sobre el
Condominio. Según hemos adelantado, el pago del mantenimiento nunca
será de 0.0052% porque ese porcentaje está atado al criterio de superficie
que instituyó la Ley Núm. 157, supra. Una evaluación sosegada de la
transcripción de la prueba oral presentada ante el DACo revela que las
cuotas de mantenimiento se cobran a base del valor inicial del apartamento
añadiendo los aumentos que se vaya aprobando el Consejo de Titulares
en asambleas. Tal y como hemos adelantado, la evidencia demostró que
el Consejo de Titulares nunca ha aprobado el cambio de criterio a base de
la superficie, en lo que concierne al pago de cuotas de mantenimiento,
conforme lo resolvió el Tribunal Supremo en Trigo Margarida v. Junta
Directores, supra.
En el caso de autos, se estableció que el Condominio fue sometido
al régimen de propiedad horizontal el 29 de abril de 1976, fecha anterior a
la vigencia de la Ley Núm. 157, supra, que sucedió el 4 de junio de 1976.
Es, pues, evidente que para que proceda una modificación del criterio
actual del valor a uno a base de superficie es indispensable la aprobación
de dos terceras partes de los titulares del Condominio que, a su vez,
representen dos terceras partes del valor de los elementos comunes. El KLRA202300342 10 expediente ante nos y la prueba presentada ante el DACo está ausente de
prueba tendente a establecer dicha modificación, de conformidad con los
parámetros mencionados.
De otra parte, el señor Álvarez arguye que el DACo erró al efectuar
la determinación de hechos número cinco (5), puesto que contradice las
determinaciones números tres (3) y seis (6), así como sus conclusiones de
derecho. No tiene razón.
Acorde con todo lo adelantado en los acápites precedentes, el
Recurrente falló en establecer la diferencia del criterio utilizado para
propósitos del cobro de las cuotas de mantenimiento, el cual, es basado en
el valor del apartamento de que se trate, conforme la escritura matriz, y el
porciento de superficie que tiene cada inmueble que es el criterio que se
utiliza para el pago del seguro del Condominio. No obstante, la prueba
vertida demostró que el señor Álvarez desistió de su reclamación
relacionada con el cómputo efectuado para el pago del seguro. Siendo esa
la realidad jurídica del caso, concluimos que el foro administrativo no se
contradijo en sus determinaciones de hechos. Simplemente, lo que se
efectuó fue una diferenciación entre un porciento y el otro, en lo que
respecta al cobro de cuotas de mantenimiento y de seguro; que como
dispusimos, en el caso específico del Condominio en controversia, se
calculan de manera distinta.
En el tercer y último señalamiento de error, el señor Álvarez plantea
que el ente administrativo incidió al indicar que su solicitud se centró en
que la cuota de mantenimiento se efectuara a base del 0.052%,
correspondiente a su participación bajo el criterio de superficie. Tampoco
le asiste la razón.
La prueba presentada ante el DACo reveló específicamente que esa
era la intención del Recurrente al presentar la “Querella”. Su contención
principal estaba centrada en que se le cobraron mal las cuotas de
mantenimiento, puesto que el porciento correcto era el 0.052% que
disponía la Escritura de Compraventa y Hogar Seguro, a través de la cual
advino titular del apartamento 33-D. Sin embargo, según hemos KLRA202300342 11
adelantado, el cobro de cuotas de mantenimiento se efectúa a base del
valor que se le otorgó a la propiedad mediante la escritura matriz del
Condominio. Igualmente, la prueba arrojó que las cuotas de mantenimiento
se han ido aumentando de tiempo en tiempo en respuesta a los cambios
en los costos de vida. Por tanto, los cobros de dichas cuotas ni pueden ser
estáticos ni pueden responder a otro criterio que no sea aquel dispuesto en
la escritura matriz hasta tanto no se cumpla con el proceso de enmienda
que requiere nuestro ordenamiento jurídico.
IV.
Por los fundamentos que anteceden, se confirma la Resolución
emitida por el DACo el 31 de mayo de 2023.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones