EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Administración de Terrenos de Puerto Rico
Recurrido Certiorari
v. 2018 TSPR 155
Corporación Pesquera Henares, 201 DPR ____ Inc.
Peticionarios
Número del Caso: CC-2016-536
Fecha:21 de agosto de 2018
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de San Juan
Abogados de los peticionarios:
Lcdo. Elías Dávila Berrios Lcdo. Oscar Padilla López Lcdo. Rubén Soto Rodríguez
Abogados de los recurridos:
Lcdo. Alberto Jiménez Santiago Lcdo. Carlos Cardona Fernández Lcda. Evelyn Meléndez Figueroa
Materia: Expropiación Forzosa: Elementos necesarios para catalogar varios predios o parcelas como una sola finca íntegra en el contexto de una reclamación de daños por desmembración como consecuencia de un procedimiento de expropiación forzosa. Análisis del requisito de unidad física o contigüidad.
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Recurrido Núm. CC-2016-0536 v.
Corporación Pesquera Henares, Inc.
Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
En San Juan, Puerto Rico, a 21 de agosto de 2018.
En esta ocasión, tenemos la oportunidad de precisar
cuáles son los elementos necesarios para catalogar varios
predios o parcelas como una sola finca íntegra en el
contexto de una reclamación de daños por desmembración como
consecuencia de un procedimiento de expropiación forzosa.
En específico, nos corresponde determinar si en nuestro
ordenamiento jurídico la unidad física o contigüidad es un
requisito indispensable para que varias parcelas se
consideren una misma finca. A partir de tales
determinaciones, procederemos a evaluar si erró el Tribunal
de Apelaciones al desestimar sumariamente una acción de
daños por desmembración luego de concluir que en el caso de
autos es inexistente un predio remanente.1 Ello, en vista
de que las parcelas en cuestión no son contiguas.
1 Entiéndase por “remanente” la porción no expropiada de una finca. CC-2016-0536 2
I
El 5 de febrero de 2002, la Administración de
Terrenos de Puerto Rico (Administración de Terrenos)
presentó una Petición de expropiación forzosa en contra de
la Corporación Pesquera Henares, Inc. (la Corporación o
parte con interés).2 Mediante esta petición, la
Administración de Terrenos solicitó el pleno dominio de la
parcela número 049-36 de 0.24974 cuerdas, localizada en la
sección Sur del barrio Santurce del Municipio de San Juan,
así como de las mejoras allí enclavadas. El lote a
expropiarse era utilizado como estacionamiento del
Edificio Pesquera Henares (Edificio Pesquera). A pesar de
que el Edificio Pesquera y el estacionamiento no figuran
como predios contiguos, ambos pertenecen a un mismo dueño
y ubican en Santurce.
Durante el trámite ante el Tribunal de Primera
Instancia relacionado con la indemnización correspondiente
por la expropiación en cuestión, la Corporación alegó ser
acreedora de una compensación por la reducción del valor
del Edificio Pesquera producido por la pérdida de su
estacionamiento. Según lo alegado por la Corporación, la
expropiación del estacionamiento (sujeto expropiado)
produjo una merma en la renta anual del Edificio Pesquera
(predio remanente), una propiedad de ocho (8) pisos
destinada al alquiler comercial. Por lo tanto, arguyó
2 Véase Caso civil Núm. KEF2002-0050. CC-2016-0536 3
tener derecho a una compensación por los daños sufridos
tras la desmembración de su propiedad.
El 18 de marzo de 2014, el Tribunal de Primera
Instancia emitió una Sentencia parcial en la que otorgó a
la Administración de Terrenos el pleno dominio del
estacionamiento y ordenó el pago de $505,000 como justa
compensación a favor de la Corporación. Sin embargo, quedó
pendiente la reclamación de daños por desmembración
instada por la Corporación.
Por su parte, el 24 de marzo de 2014, la
Administración de Terrenos presentó una moción de
sentencia sumaria. En ésta, arguyó que procedía la
desestimación de la reclamación de daños al remanente,
puesto que el sujeto expropiado y el Edificio Pesquera no
eran propiedades contiguas, la adquisición de éstas
ocurrió en momentos diferentes y sus usos y números
catastrales eran distintos. El 8 de mayo de 2014, la
Corporación presentó su oposición a la solicitud de
sentencia sumaria, a la cual anejó una declaración jurada
y otros documentos. En esencia, la Corporación destacó que
la indemnización por daños por desmembración surgía de la
existencia de la unidad de uso y explotación económica
existente entre ambas parcelas, por lo que la contigüidad
entre el sujeto expropiado y el remanente no constituía un
factor determinante para conceder la compensación. En fin,
la Corporación adujo que la expropiación del sujeto
desmembró la unidad de uso existente entre el Edificio CC-2016-0536 4
Pesquera y el estacionamiento, lo que provocó un perjuicio
sustancial al uso y valor del remanente.
El 27 de octubre de 2014, el Tribunal de Primera
Instancia notificó una Resolución mediante la cual denegó
la sentencia sumaria y señaló la conferencia con
antelación al juicio. El foro primario concluyó que la
ausencia de contigüidad entre ambos predios y demás
argumentos señalados por la Administración de Terrenos en
su moción de sentencia sumaria no derrotaban la acción de
daños por desmembración. De esta forma, el foro primario
determinó que procedía la celebración del juicio en su
fondo.
Por estar inconforme, la Administración de Terrenos
presentó, el 26 de noviembre de 2014, un recurso de
certiorari ante el Tribunal de Apelaciones. El 3 de
febrero de 2015, el foro apelativo intermedio notificó una
Sentencia mediante la cual revocó la Resolución recurrida.
Esto, tras razonar que el foro primario omitió incluir en
su decisión las determinaciones de hechos esenciales y
pertinentes sobre los cuales no había controversia
sustancial. Por tal razón, ordenó al Tribunal de Primera
Instancia emitir una nueva resolución conforme a la Regla
36.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.4.
Consiguientemente, el Tribunal de Primera Instancia
emitió una Resolución Enmendada notificada el 23 de abril
de 2015. En ésta denegó nuevamente la moción de sentencia CC-2016-0536 5
sumaria y dispuso, como hechos sobre los cuales no existía
controversia los siguientes:
1. Según surge del Informe del Tasador Rubén Cintrón, entre la transacción de la compraventa del Edificio Pesquera y el lote utilizado para espacios de estacionamiento transcurrieron 37 años aproximadamente. . . . 4. El método utilizado por el Tasador Rubén Cintrón para determinar los daños al Edificio Pesquera fue el “antes y después” (before and after method). 5. El edificio Pesquera y el lote expropiado son dos propiedades separadas y no son contiguas. El Edificio Pesquera localiza en la Avenida Ponce de León 1600 y el predio expropiado localiza en la Calle del Parque 614, ambos en Santurce.
Por el contrario, el foro primario enumero como hechos
controvertidos los siguientes:
“a) cuáles elementos de conexión o relación de adaptación, conveniencia y uso real existía, si alguno, entre el sujeto expropiado y el remanente al momento de la expropiación, y; b) qué diferencia, si alg[u]na, existe entre el valor en el mercado del remanente antes y después de la expropiación”.
Resolución Enmendada, Apéndice, en la pág. 675.
Así las cosas, el 26 de mayo de 2015, la
Administración de Terrenos recurrió de la Resolución
Enmendada mediante un recurso de certiorari ante el
Tribunal de Apelaciones. La Corporación se opuso y arguyó
que la controversia no podía disponerse sumariamente, por
lo que no existía razón para expedir el recurso de
Certiorari. Finalmente, el 6 de mayo de 2016, el Tribunal
de Apelaciones notificó una Sentencia mediante la cual
revocó la Resolución Enmendada. En extrema síntesis, el
foro apelativo intermedio concluyó que la expropiación se CC-2016-0536 6
hizo de forma integral, por lo que no existía remanente
alguno que requiriera ser compensado. Por consiguiente,
determinó que no procedía la acción de daños por
desmembración. Esta determinación se sustentó en que las
parcelas en cuestión eran propiedades separadas y no
contiguas.
Ante esta determinación, el 3 de junio de 2016, la
Corporación presentó una petición de certiorari ante este
Tribunal. En dicho recurso, la Corporación expuso que erró
el Tribunal de Apelaciones: (1) al concluir que no existía
un predio remanente por tratarse de predios no contiguos,
y (2) al desestimar sumariamente la acción de daños por
desmembración.
Por el contrario, en su alegato, la Administración de
Terrenos sostuvo que el Tribunal de Apelaciones actuó
correctamente, aunque por fundamentos distintos, al
concluir que el caso no presenta un supuesto de predio
remanente. Sobre este particular, la Administración de
Terrenos arguyó que, durante la vista celebrada el 11 de
marzo de 2014, el abogado de la Corporación admitió la
inexistencia de un remanente.3 Además, la Administración de
Terrenos alegó que surgía de la sentencia sumaria, como
hecho incontrovertido, que el predio expropiado servía
como estacionamiento público y no como estacionamiento
exclusivo. Por lo tanto, la Administración de Terrenos
3 Por entender que la alegada admisión a la que alude la Administración es una conclusión de Derecho, no corresponde disponer de ella. CC-2016-0536 7
argumentó que el reclamo de la Corporación se
circunscribía a la pérdida de un negocio como resultado de
la expropiación del estacionamiento público, lo cual no
era compensable. En fin, puntualizó que el presente caso
no versaba sobre una acción de daños por desmembración.
Contando con el beneficio de la comparecencia de
ambas partes, procedemos a resolver.
II
A
La expropiación forzosa es concebida en nuestro
ordenamiento jurídico como el poder soberano que reside en
el Estado para adquirir el dominio de una propiedad sita
dentro de sus límites territoriales. Véase Cynthia Torres
Torres, La expropiación forzosa en Puerto Rico (2003), en
las págs. 1-4. A la luz de la superioridad jerárquica de
este poder, los derechos de propiedad están supeditados a
éste. Véase ACT v. 780.614m2, 165 DPR 121, 130 (2005); ELA
v. Registrador, 111 DPR 117 (1981); ELA v. Rosso, 95 DPR
501, 536 (1967). Sin embargo, nuestro ordenamiento
jurídico regula el ejercicio de tal poder soberano para
así evitar actuaciones abusivas o arbitrarias por parte
del Estado. Véase Municipio de Guaynabo v. Adquisición,
180 DPR 206, 229 (2010).
A esos fines, la Sección 7 del Artículo II de la
Constitución de Puerto Rico consagra el derecho al
disfrute de la propiedad. Véase Art. II, sec. 7, Const. CC-2016-0536 8
ELA, 1 LPRA, Tomo 1. Además, la Sección 9 del Artículo II
de nuestra Constitución limita el poder soberano del
Estado al disponer que “[n]o se tomará o perjudicará la
propiedad privada para uso público a no ser mediante el
pago de una justa compensación y de acuerdo con la forma
provista por ley”. Art. II, sec. 9, Const. ELA, 1 LPRA,
Tomo 1. Véase, además, Art. 282 del Código Civil de Puerto
Rico, 31 LPRA sec. 113.
De la redacción del precepto antes citado surge que,
además de la exigencia del pago de una justa compensación,
la incautación de la propiedad privada deberá realizarse
conforme a la Ley de expropiación forzosa de 1903, 32 LPRA
sec. 2901 et seq. y las Reglas de Procedimiento Civil; 32
LPRA Ap. V. et seq. Véase, además, ACT v. 780.6141m2, 165
DPR, en la pág. 130; Amador Roberts v. ELA, 191 DPR 268
(2014).
Mediante la justa compensación o justiprecio se
pretende “colocar al dueño de la propiedad en una
situación económica equivalente a la que se encontraba con
anterioridad a la expropiación de su propiedad”. Amador
Roberts v. ELA, 191 DPR, en las págs. 278-79; ELA v. Rexco
Industries, 137 DPR 683 (1994). La justa compensación debe
incluir el valor de la propiedad al momento de la
expropiación y los daños ocasionados. Dentro del espectro
de los daños compensables se encuentran aquellos
ocasionados al remanente de la propiedad expropiada. Véase
Amador Roberts v. ELA, 191 DPR, en la pág. 279. CC-2016-0536 9
B
Una reclamación de daños por desmembración procede
únicamente en escenarios donde se expropia parcialmente
una propiedad. Es por ello que resulta indispensable
identificar, en primer lugar, si el sujeto expropiado y el
alegado predio remanente constituyen una finca íntegra.
Asimismo, tal identificación es de vital importancia para
delimitar los contornos del predio directamente
perjudicado por la expropiación y la posterior
adjudicación de la correspondiente compensación. A pesar
de que los criterios para identificar la finca íntegra
varían por jurisdicción, suelen coincidir en la evaluación
de tres aspectos, a saber: (1) la unidad propietaria, (2)
la unidad física y (3) la unidad de uso.4
Por lo general, la unidad propietaria evalúa si los
predios a considerarse como una finca íntegra recaen sobre
un mismo dueño.5 Ahora bien, y en lo concerniente al
presente caso, el requisito de unidad física o contigüidad
responde al efecto consecuencialista que acarrea toda
expropiación parcial; es decir, el surgimiento de un
predio remanente. La relevancia de la unidad física es
típica en los casos donde una construcción ferroviaria o
4 Véase Condemnation 101: How To Prepare and Present an Eminent Domain Case, American Bar Association, ALI-ABA 229, 236 (2009). 5 Id. en la pág. 236. (“Some states require strict compliance with this requirement, meaning that multiple parcels may only be considered part of a larger parcel if owned by the same person or entity.”). CC-2016-0536 10
de carreteras interseca y divide una finca.6 En estos
escenarios la contigüidad es evidente. Bajo este umbral
fáctico, en el cual la unidad física de los predios no
estuvo en controversia, este Tribunal ha atendido diversas
reclamaciones de daños por desmembración. Véase ELA v.
Fonalledas Córdova, 84 DPR 573 (1962); ELA v. Bravo, 79
DPR 779 (1956); Pueblo v. Suc. Rabell, 72 DPR 574 (1951);
Pueblo v. Anadón, 69 DPR 822 (1949); Pueblo v. García, 66
DPR 504 (1946).7 Así, en el contexto de una revisión de la
compensación, este Foro expuso que “[l]os daños al
remanente de una finca expropiada se miden generalmente
por la depreciación en valor de dicho remanente como
consecuencia de la incautación. Para que puedan concederse
estos daños ordinariamente se requiere que las propiedades
–la expropiada y el remanente- sean contiguas.” Fonalledas
Córdova, 84 DPR, en la pág. 590 (énfasis suplido). Por lo
tanto, aunque de ordinario se requiere la contigüidad, ese
criterio puede ceder cuando existe un uso integrado entre
las parcelas separadas.
Precisamente, el caso emblemático sobre este asunto
es Baetjer v. U.S., 143 F.2d 391 (1st Cir. 1991), cuyos
hechos se suscitaron en Puerto Rico. La empresa Eastern
Sugar Associates era dueña de varias parcelas no contiguas
destinadas a la producción de azúcar. La parcela sita en
6 Véase, e.g. The American Railroad Company of Porto Rico v. Quiñones, 18 DPR 745 (1912). 7 Cabe destacar que las controversias de los casos citados
se circunscriben al cómputo del justiprecio. CC-2016-0536 11
Vieques fue expropiada por el gobierno de Estados Unidos
para fines militares. Ante esto, la empresa instó una
reclamación de daños por desmembración basándose en que la
mencionada expropiación depreció el valor de la parcela
ubicada en la Isla Grande. En síntesis, el Tribunal de
Apelaciones de Estados Unidos para el Primer Circuito
concluyó que era válida dicha reclamación a pesar de que
ambos predios estaban físicamente desunidos.8 Sobre la
falta de contigüidad, el foro federal dispuso lo
siguiente:
Neither does it wholly depend upon whether holdings are physically contiguous. Contiguous tracts may be ‘separate’ ones if used separately and tracts if physically separated from one another may constitute a ‘single’ tract if put to an integrated unitary use or even if the possibility of their being so combined in use ‘in the reasonably near future’ ‘is reasonably sufficient to affect market value’.
Baetjer v. U.S., 143 F.2d 391, 394-95 (1st Cir. 1991) (citas omitidas).
De esta forma, se estimó que la unidad de uso era un
factor crucial en la identificación de lo que constituía
una finca íntegra. Tradicionalmente, dicho criterio
8 Véase Eminent Domain: Unity or Contiguity of Separate Properties Sufficient to Allow Damages for Diminished Value of Parcel Remaining after Taking of Other Parcel, 59 A.L.R. 4th 308 § 2[a] (1988) (“Thus, many courts have held that lands not actually touching were nevertheless contiguous. As noted in Baetjer v. United States (1944, CA1 Puerto Rico) 143 F2d 391, cert. den. 323 US 772, 89 L Ed 618, 65 S Ct 131, contiguous tracts of land may be "separate" ones if used separately, and tracts physically separated from one another may constitute a "single" tract if put to an integrated unitary use.”). CC-2016-0536 12
analiza si el uso entre los predios es el mismo o es uno
integrado. Véase 4A Nichols on Eminent Domain sec.
14B.03(1).
Además, como muestra de que el requisito de unidad
física no es uno categóricamente excluyente del criterio
de unidad de uso, la profesora Cynthia Torres Torres
señala que, para identificar la finca íntegra, es
necesario analizar si “se trata de una sola finca unida en
su totalidad por sus usos o físicamente”. Torres Torres,
supra, en la pág. 173 (énfasis suplido). De igual forma,
la profesora puntualiza que:
En los casos de daños por desmembración (severance damages) se deben observar los usos a que se dedicaba la propiedad antes de ser expropiada y aquellos que están disponibles para el remanente después . . . . El criterio de desintegración o separación de una propiedad basado en sus usos es importante tanto para adjudicarle valor a una propiedad como para identificar los daños sufridos.
Id. en la pág. 174.
Finalmente, la unidad física es requerida como norma
general, pero no es un requisito indispensable. Más allá
de la contigüidad, la unidad de uso es el criterio
mediante el cual se devela la interdependencia existente
entre los predios; relación que a fin de cuentas es el
hecho que activa el derecho a reclamar una compensación
por los daños ocasionados al predio remanente.9
9 Véase Eminent Domain: Unity or Contiguity of Separate Properties Sufficient to Allow Damages for Diminished Value of Parcel Remaining after Taking of Other Parcel, 59 CC-2016-0536 13
III
Conforme a los hechos reseñados, el presente caso
requiere determinar si la contigüidad entre el
estacionamiento y el Edificio Pesquera constituye un
requisito indispensable para que la Corporación pueda
reclamar una compensación por los alegados daños
ocasionados al remanente como resultado de la
expropiación. Como se indicó, el foro apelativo intermedio
revocó el dictamen del foro primario y concluyó que, en
virtud de la falta de contigüidad entre ambos predios, la
acción de daños por desmembración era improcedente en
derecho y, por tanto, debía ser desestimada.
Al amparo del estado de Derecho previamente
discutido, la ausencia de contigüidad entre los referidos
predios no es óbice para que la Corporación pueda incoar
una acción de daños por desmembración. Como se explicó,
el criterio de unidad física no es indispensable cuando la
parte con interés logra probar que entre el sujeto
expropiado y el predio remanente –aun no siendo contiguos–
poseen una relación de interdependencia por su uso. De
esta manera, la unidad de uso es un criterio alternativo
mediante el cual se puede identificar la finca íntegra;
cimiento para que proceda una reclamación de daños por
A.L.R. 4th 308 § 2[b] (1988). (“One of the more important factors in the unity-separateness issue is the degree of interdependence of the parcels, lots, or tracts of land involved, especially where the nature of the divisions in the land are more substantial than mere lot lines. The greater the interdependence between the parts, the greater the likelihood of a finding of unity.”). CC-2016-0536 14
desmembración tras una expropiación parcial. Por lo tanto,
erró el Tribunal de Apelaciones al determinar que en el
presente caso no existe un predio remanente al considerar
únicamente el factor de falta de contigüidad física entre
las parcelas en cuestión y desestimar sumariamente la
causa de acción de daños por desmembración. Tal y como
razonó el foro primario, la controversia planteada
requería celebrar un juicio en su fondo para dirimir la
procedencia de esta causa de acción y evaluar los méritos
de los argumentos relacionados con la interdependencia de
uso entre las parcelas y los efectos de la expropiación
parcial en el remanente.
IV
Por los fundamentos que anteceden, revocamos al
Tribunal de Apelaciones y reinstalamos el dictamen del
Tribunal de Primera Instancia para que continúen los
procedimientos conforme a lo aquí dispuesto.
Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurridos
v. Núm. CC-2016-0536
Peticionaria
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 21 de agosto de 2018.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, revocamos al Tribunal de Apelaciones y reinstalamos el dictamen del Tribunal de Primera Instancia para que continúen los procedimientos conforme a lo aquí dispuesto.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Rivera García concurre con el resultado sin opinión escrita.
Juan Ernesto Dávila Rivera Secretario del Tribunal Supremo