ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX
YAMIL HIRAM GONZÁLEZ APELACIÓN CABASSA, SU ESPOSA procedente del PROCEDENTE DEL CANDICE Tribunal de LING-LI CHOO Y TRIBUNAL Primera Instancia DE LA SOCIEDAD LEGAL DE Sala Superior de PRIMERA INSTANCIA, San Juan GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS TA2025AP00305 Caso Núm. SJ2024CV02342 APELADOS Sobre: V. Reivindicación, ROSA DE LOS ÁNGELES Sentencia CORTÉS RIVERA, SU Declaratoria, ESPOSO FRANCISCO Daños y FERNÁNDEZ GARCÍA Perjuicios REVILLO Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS; FULANO DE TAL Y SUTANO DE TAL
APELANTES
Panel Especial integrado por su presidenta, la juez Brignoni Mártir, el juez Salgado Schwarz, y la juez Marrero Guerrero1
Brignoni Mártir, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de octubre de 2025.
Comparece ante nos, Rosa De Los Ángeles Cortés Rivera (“señora
Cortes Rivera”) y su esposo Francisco Fernández García Revillo (“señor
García Revillo”), (en adelante, en conjunto “los apelantes”). 2 Solicitan
nuestra intervención para que dejemos sin efecto la “Sentencia Parcial”
emitida y notificada el 31 de julio de 2025, y la “Orden” emitida y
notificada el 26 de agosto de 2025, por el Tribunal de Primera Instancia,
Sala Superior de San Juan. Mediante la primera determinación, el foro
primario declaró Ha Lugar la “Solicitud de Sentencia Sumaria,”
1 Véase Orden Administrativa OATA-2025-173.
2 Se hace constar que surge del expediente ante nuestra consideración, que los apelantes están casados bajo régimen de separación de bienes. Véase las “Capitulaciones Matrimoniales” presentadas por estos. Entrada Núm. 38 de SUMAC del TPI, anejo (1a) – (3). TA2025AP00305 2
presentada por Yamil Hiram González Cabassa; su esposa, Candice
Ling-Li Choo; y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por
ambos, (en lo sucesivo, “los apelados”). En consecuencia, reconoció la
titularidad de los apelados sobre el estacionamiento Núm. 9 y ordenó a
los apelantes que desalojaran dicho estacionamiento. En cuanto a la
segunda determinación, por medio de esta, el referido foro declaró
aprobado el “Memorandum de Costas,” presentado por los apelados.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
confirmamos la determinación recurrida.
I.
El 11 de marzo de 2024 los apelados presentaron la “Demanda” de
epígrafe. Esgrimieron, que el 14 de noviembre de 2023 adquirieron
mediante escritura el apartamento (A-11) del Condominio Washington #26
(en adelante, “el Condominio”). Añadieron, que surge de la escritura de
compraventa y del Plano de los estacionamientos del Condominio, que a
ellos les corresponde el estacionamiento identificado con el Núm. 9. De
otra parte, sostuvieron que la señora Cortés Rivera es dueña del
apartamento (B-11), en donde reside junto su esposo, el señor García
Revillo. Alegaron, que se desprende de la escritura matriz, la escritura
individual de la finca y los planos del Condominio, que al referido
apartamento (B-11) le corresponde el estacionamiento Núm. 8.
Pese a ello, sostuvieron que desde que adquirieron el apartamento
(A-11) en su estacionamiento Núm. 9 permanecen ubicados dos (2)
vehículos, uno al frente del otro, los cuales pertenecen a los apelantes.
Argumentaron, que el 8 de diciembre de 2023 hicieron gestiones con el
Administrador del Condominio a los fines de que éstos movieran los
referidos vehículos. Además, arguyeron que realizaron gestiones
adicionales con la Policía de Puerto Rico y requerimientos directos a la
señora Cortés Rivera, mismos que resultaron infructuosos.
Al amparo de lo expuesto, instaron las tres (3) siguientes causas
de acción: reivindicación; sentencia declaratoria; y daños y perjuicios. TA2025AP00305 3
Mediante estas, solicitaron que se reconociera el derecho propietario que
tienen sobre el estacionamiento Núm. 9; que los apelantes remuevan sus
vehículos de dicho estacionamiento; y se les indemnice por la utilización
ilegítima del estacionamiento en disputa. También, peticionaron la
imposición de honorarios de abogado por temeridad.
Posteriormente, el 5 de agosto de 2024, los apelados presentaron
“Solicitud de Sentencia Sumaria.” 3 En síntesis, aseveraron que el
presente caso no tiene hechos esenciales en controversia por lo que el
tribunal debe disponer sumariamente del asunto a su favor. Sobre los
hechos incontrovertidos, argumentaron que no existe disputa sobre que
son dueños del apartamento (A-11) y que mediante escritura de
compraventa también se les transfirió el dominio del estacionamiento
Núm. 9. De igual modo, indicaron que no existe controversia sobre que la
señora Cortés Rivera es dueña del apartamento (B-11) y que según la
escritura de compraventa de dicho apartamento y los planos de
estacionamiento del Condominio, a la referida señora le corresponde el
estacionamiento Núm. 8. Además, alegaron que es un hecho
incontrovertido que los apelantes conocen y reconocen desde el año 2012
que el estacionamiento que le pertenece a la señora Cortés Rivera es el
Núm. 8. Añadieron, que tampoco está en controversia que la señora
Cortés Rivera permanece utilizando ilegítimamente el estacionamiento
Núm. 9.
Así pues, el 14 de octubre de 2024, los apelantes presentaron
“Contestación a Demanda.” En esta alegación responsiva, aceptaron que
el señor González Cabassa es titular del apartamento (A-11). No
3 Acompañaron su petición con la siguiente prueba documental: Escritura Núm. 49 otorgada el 14 de noviembre de 2023; Escritura Núm. 14 del 22 de diciembre de 2015 sobre “Escritura para Enmendar Escritura Matriz;” Plano del área de estacionamiento del Condominio; “Petición de Interdicto Posesorio;” Certificación Registral de la Finca Núm. 26100, perteneciente a la señora Cortés Rivera; “Declaración Jurada” suscrita por el señor González Cabassa; Fotografía de dos (2) vehículos estacionados; “Minuta Asamblea Ordinaria” del 5 de diciembre de 2012; Copias de correos electrónicos dirigidos a la señora Cortés Rivera; Captura de pantalla de mensaje de texto dirigido a la señora Cortés Rivera; Querellas ante la Policía de Puerto Rico; Comunicaciones electrónicas enviadas por el señora González Cabassa al Administrador y la Junta de Directores del Condominio; Carta Certificada remitida a la señora Cortés Rivera; “Orden de Citación” dirigida a la señora Cortés Rivera; “Declaración Jurada,” suscrita por el señor Manuel Náter Vázquez. TA2025AP00305 4
obstante, argumentaron que el estacionamiento Núm. 9 le pertenece a la
señora Cortés Rivera, la cual aducidamente lleva treinta (32) años
utilizando el mismo. Además, aseveraron, que no surge de la Escritura
Matriz ni del Plano del Condominio la asignación de estacionamiento
alguno. Por otra parte, admitieron que en el año 2012 advinieron en
conocimiento, a través de su escritura de compraventa, que a su
apartamento le corresponde el estacionamiento Núm. 8. Sin embargo,
entienden que ello se debe a un error que no altera el dominio que
ostenta la señora Cortés Rivera sobre el estacionamiento Núm. 9.
Cónsono con lo anterior, arguyeron que el antiguo dueño del apartamento
(A-11) y la señora Cortés Rivera mutuamente recocieron sus respectivos
dominios sobre ambos estacionamientos: él reconocía que ella era dueña
del estacionamiento Núm. 9 (antes marcado 11B) y ella reconocía que él
era dueño del estacionamiento Núm. 8 (antes marcado 11A), sin
necesidad de acuerdo adicional.
En el mismo escrito, los apelantes instaron una “Reconvención.”
Sostuvieron que la señora Cortés Rivera compró el apartamento (B-11)
en el año 1991. Agregaron, que desde dicha fecha hasta
aproximadamente el año 2014, los estacionamientos estaban marcados
con números y letras de forma similar a la marcación de los
apartamentos. A razón de ello, según argumentaron, el estacionamiento
de la señora Cortés Rivera tenía la misma designación alfanumérica de
su apartamento (B-11). Añadieron, que la vendedora del apartamento (B-
11) le indicó a la señora Cortés Rivera que su estacionamiento era el
designado con el (11B). Adujeron, que la referida señora Cortés Rivera
había utilizado dicho estacionamiento por treinta y dos (32) años, de
manera ininterrumpida, pública, pacífica y en concepto de dueña. Por otro
lado, aseveraron que el señor González Cabassa carece del requisito de
buena fe para considerarse tercero registral. En virtud de lo expuesto,
solicitaron que se declarara la prescripción adquisitiva del TA2025AP00305 5
estacionamiento Núm. 9; peticionaron una indemnización en daños y
perjuicios; y el pago de honorarios de abogado a su favor.
Por su parte, el 6 de noviembre de 2024, los apelados presentaron
“Contestación a Reconvención.” Mediante esta, aceptaron los siguientes
hechos: a) que la señora Cortés Rivera compró el apartamento (B-11) en
el año 1991; que el señor González Cabassa fue miembro de la Junta de
Directores del Condominio en el año 2023; y que el primer apartamento
que compró el señor González Cabassa en el Condominio fue el
clasificado como (A-10) en el año 2021. No obstante, negaron las
alegaciones proferidas por los apelantes con relación a la titularidad del
estacionamiento Núm. 9.
Así las cosas, el 9 de diciembre de 2024, los apelantes
presentaron “Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial de Doña Rosa y
Contestación a Moción de Sentencia Sumaria de Yamil.” 4 En esencia,
esgrimieron que los hechos materiales del caso están incontrovertidos,
por lo cual procede que se declare sentencia sumaria parcial a su favor y
consecuentemente se determine que la señora Cortés Rivera adquirió por
prescripción adquisitiva el estacionamiento Núm. 9. En lo atinente,
esbozaron, entre otros, los siguientes hechos esenciales que a su juicio
no están en controversia:
a) que la señora Cortés Rivera había utilizado el estacionamiento Núm. 9 por treinta y dos (32) años de manera ininterrumpida, pública, pacífica y en concepto de dueña; b) que la Escritura Matriz del Condominio no identifica los estacionamientos asignados a los apartamentos, sino que delegó dicha función a la escritura de cada apartamento; c) que la señora Cortés Rivera advino en conocimiento en el año 2012 de un alegado error en su escritura de compraventa, de la que se desprende que a su apartamento le corresponde el estacionamiento Núm. 8 en lugar del estacionamiento Núm. 9; d) que el señor González Cabassa no cumple con el requisito de buena fe de la tercería registral; e) que el señor González Cabassa presentó en el Registro de la Propiedad la escritura de compraventa del apartamento (A-11) el día 2 de enero de 2024; y f) que el referido señor se allanó a la petición de interdicto posesorio que los apelantes presentaron en el caso SJ2024CV01977.
4 Acompañaron su solicitud con la siguiente prueba documental; “Declaración Jurada,”
suscrita por Rosa de Los Ángeles Cortés Rivera; fotos de la designación alfanumérica de los estacionamientos en cuestión; Información de documento presentado al Registro de la Propiedad; Información registral de la finca 10313; Fotografías de documento intitulado: “Proyecto: Washington 26. Apartments – Condado – Santurce;” Fotografías de documentación de planos; Escritura Núm. 26 del 8 de mayo de 1973; Escritura Núm. 43 del 18 de octubre de 2004 sobre Capitulaciones Matrimoniales; Copia del caso Bravman González v. Consejo Titulares, 183 DPR 827 (2011). TA2025AP00305 6
Tras los apelados oponerse a la solicitud de sentencia sumaria y
los apelantes replicar, el 31 de julio de 2025, el foro primario notificó la
“Sentencia Parcial” que hoy se nos solicita revisar. Mediante esta, declaró
Ha Lugar la “Solicitud de Sentencia Sumaria,” presentada por los
apelados. En consecuencia, reconoció la titularidad de los apelados sobre
el estacionamiento Núm. 9 y ordenó a los apelantes que desalojaran
dicho estacionamiento. Ante el foro primario quedó por dilucidar la
controversia sobre los alegados daños y perjuicios reclamados por los
apelados.
Como parte de la “Sentencia Parcial,” el referido tribunal esbozó
las siguientes determinaciones de hechos:
1. El 14 de noviembre de 2023, los demandantes compraron el Apartamento Número A-11, localizado en el Condominio Washington 26, San Juan, Puerto Rico, mediante escritura número cuarenta y nueve (49) de compraventa (“PURCHASE AND SALE”), otorgada el 14 de noviembre de 2023, ante la Notario Iliada Sofia Marín Colon.
2. En la escritura de compraventa antes identificada mediante la cual los demandantes compraron el apartamento A-11 en el Condominio Washington 26 establece que: “Le corresponde el área de estacionamiento número nueve (9).”
3. La Escritura Matriz establece que la designación de estacionamientos se haría en la primera compraventa al disponer lo siguiente:
TENTH: The Limited common elements, the use of which shall be reserved for the benefit of specific apartments, shall be as follows: (A) Parking Spaces – In the first or ground floor, twenty four- parking spaces, one for the exclusive use of each apartment, series A an B, and two for each penthouse apartment, as shall be permanently designated and assigned in the deed of sale of each apartment.
4. En la Escritura número catorce (14) para Enmendar Escritura Matriz del Condominio Washington 26, se establece que “[c]ada titular utilizará el espacio asignado en su escritura de Individualización y Segregación donde a la fecha de hoy conste en el Registro de la Propiedad, ello efectivo al primero de enero de dos mil quince (2015).”
5. El Condominio Washington 26 enumera 12 pisos, sin embargo, consiste en 11 pisos con dos apartamentos por piso.
6. La codemandada Rosa De Los Ángeles Cortés Rivera es la titular y propietaria del apartamento B-11, también conocido y enumerado por el condominio como el apartamento 11-B, del Condominio Washington 26.
7. La Sra. Cortés Rivera compró su apartamento 11B en el Condominio Washington 26 el 15 de noviembre de 1991. TA2025AP00305 7
8. El codemandado Francisco Fernández reside con su esposa la Sra. Cortes en el apartamento B-11, también conocido y enumerado por el condominio como el apartamento 11B en los planos del Condominio Washington 26.
9. Del Registro de la Propiedad surge que el estacionamiento del apartamento 11-B es el número ocho (8).
10. Desde que los demandantes compraron su apartamento 11-A, en el estacionamiento número 9 designado, se encontraba y aún se encuentra estacionado un vehículo marca BMW; al igual que un vehículo Mercedes Benz justo frente al BMW el cual es área de “no parking” según los planos del condominio.
11. Los titulares de ambos vehículos BMW y Mercedes Benz, son los codemandados Rosa de los Ángeles Cortés Rivera y Francisco Fernández García Revillo, quienes están casados bajo el régimen de separación de bienes.
12. En la reunión Anual del Consejo de Titulares del Condominio Washington 26, celebrada el 5 de diciembre de 2012, se aclaró lo siguiente:
Se aclara que los titulares de los apartamentos 11A, L. Mahtani y 11B, Rosa Cortes están utilizando sus estacionamientos de forma invertida ya que según el registro de la Propiedad al 11A le corresponde el espacio #9 mientras que al 11B le corresponde el espacio #8. Se le sugiere que se ponga de acuerdo con su vecino si desea modificar esto en escritura y tener los espacios asignados según los están utilizando ya que su estacionamiento es el #8. La doctora Cortés explica que cuando compró el apartamento a ella se le dijo que el suyo era el #9 aunque en la escritura establece que es el #8. La Lcda. Frías explicó nuevamente que los acuerdos verbales no prevalecen frente a un registro. Los condominios son sistemas catastrales y se basan en lo que está registrado.
13. En la referida Reunión Anual del Consejo de Titulares del Condominio Washington 26, la Sra. Rosa De Los Ángeles Cortés Rivera reconoció que su escritura establece su estacionamiento es el #8.
14. En dicha reunión, celebrada el 5 de diciembre de 2012, la Sra. Rosa de los Ángeles Cortés fue sugerida a ponerse de acuerdo con su vecino, el Sr Mahtani, quien era titular del apartamento 11A, para “modificar esto en escritura y tener los espacios asignados según los están utilizando ya que su estacionamiento es el #8”. Además, la Lcda. Frías explicó que “los acuerdos verbales no prevalecen frente a un registro”.
15. El 8 de diciembre de 2023, el Administrador del Condominio les solicitó a los demandados que movieran sus vehículos del estacionamiento de los demandantes.
16. El 29 de diciembre de 2023, el Administrador del Condominio nuevamente les solicitó a los demandados que movieran sus vehículos del estacionamiento de los demandantes.
17. El 1 de enero de 2024, el Sr. González, mediante un mensaje a través del chat de WhatsApp de los residentes del Condominio, les solicitó a los demandados que movieran sus vehículos del estacionamiento de los demandantes y que de no proceder habría de solicitar la intervención de la Policía de Puerto Rico.
18. El 2 de enero de 2024, los demandantes llamaron a la Policía de Puerto Rico, y presentaron una querella en contra de los demandados por invadirle su propiedad, es decir, el estacionamiento que corresponde a su apartamento. TA2025AP00305 8
19. La policía procedió a extenderle boletos a ambos vehículos.
20. El 2 de enero de 2024 en la noche, el codemandante Yamil Hiram González Cabassa, se encontró con la codemandada, Sra. Rosa De Los Ángeles Cortés Rivera, en el lobby del Condominio Washington #26. En ese momento, y de forma amable, le pidió a la codemandada que moviera los vehículos de motor evitando así que el asunto tuviera que escalar a nivel judicial toda vez que la escritura matriz del condominio y la de los apartamentos, así como los planos reflejan claramente la titularidad de los estacionamientos. La codemandada le contestó que no iba a mover dichos vehículos.
21. El 3 de enero de 2024, el demandante le notificó al Administrador y a la Junta de Directores un recuento de lo acontecido el día anterior con la codemandada.
22. El 15 de enero de 2024, el Presidente de la Junta de Directores del Condominio y el Administrador, le remitieron una comunicación por correo certificado a la Sra. Rosa De Los Ángeles Cortés Rivera. En la misma, le reiteraron que el estacionamiento número 9 les pertenece a los demandantes como titulares del apartamento 11A (A-11) y que, por tanto, a ella no le corresponde; pero que aun así había continuado utilizando. También, le pidieron que si tenía alguna evidencia de que ese era su estacionamiento, que la presentara.
23. El 26 de enero de 2024, los demandantes llamaron a la Policía para radicar otra querella por el hecho de que los demandados continuaban invadiendo su estacionamiento.
24. En octubre de 2023, apenas un mes antes de que Yamil comprara el apartamento 11A, se celebró una reunión de la Junta de Directores del Condominio. En esa reunión, estuvieron presentes Doña Rosa, Yamil, Manuel Nater y otros miembros.
25. En ese momento, Doña Rosa era Vicepresidenta y Yamil González era vocal en la Junta de Directores del Condominio.
26. Yamil González compró el apartamento 11A al Sr. Mahtani el 14 de noviembre de 2023 y reclamó el uso del estacionamiento número 9.
27. Yamil González presentó la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad el 2 de enero de 2024.
28. La Sra. Cortés, el 24 de febrero de 2024 presentó una petición de interdicto posesorio ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan en el caso civil número SJ2024CV01977.
29. El Tribunal de Primera Instancia dictó Sentencia reconociendo que Yamil González se comprometía a no intervenir con la Sra. Cortés, ni a interferir en cuanto al uso y posesión del estacionamiento mientras se adjudica la titularidad del espacio de estacionamiento en controversia ante este foro.
El 11 de agosto de 2025, los apelados presentaron “Memorandum
de Costas” de conformidad a la Regla 44. 1 de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, R, 44.1. En atención de ello, el 26 de agosto de 2025, el foro
primario notificó la segunda determinación que hoy nos ocupa. Mediante
esta, declaró aprobado el “Memorandum de Costas.” TA2025AP00305 9
Oportunamente, el 2 de septiembre de 2025, los apelantes
presentaron ante este Tribunal un escrito de apelación. Mediante este,
esbozaron los siguientes señalamientos de error:
Erró el Tribunal de Primera Instancia al Estimar que los Actos de Yamil Posteriores a Consumar la Usucapión y el Doña Rosa Haber Advenido en Conocimiento de la Inexactitud del Registro, Interrumpieron la Usucapión.
Erró el Tribunal al No Declarar que Yamil Incumple el Requisito de Buena Fe Por lo Que Está Impedido de Reclamar la Protección del Registro
El 11 de septiembre de 2025, esta Curia emitió una “Resolución”
mediante la cual se les concedió a los apelados el término reglamentario
de treinta (30) días para presentar su alegato en oposición. Al siguiente
día, los apelados cumplieron con la anterior “Resolución,” presentando así
su alegato en oposición.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes,
procedemos a esbozar el marco jurídico aplicable a la cuestión en litigio.
II.
A. Sentencia Sumaria:
La sentencia sumaria es un mecanismo procesal cuya función es
permitir a los tribunales disponer parcial o totalmente de litigios civiles en
aquellas situaciones en las que no exista alguna controversia material de
hecho que requiera ventilarse en un juicio plenario y el derecho así lo
permita. Banco Popular de Puerto Rico v. Cable Media of Puerto Rico,
Inc., 2025 TSPR 1; Oriental Bank v. Caballero García, 212 DPR 671, 679
(2023); León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 41 (2020); Rodríguez
Méndez, et als v. Laser Eye, 195 DPR 769, 784 (2016).
Así pues, se dictará sentencia sumaria cuando las alegaciones,
deposiciones, contestaciones a interrogatorios y admisiones ofrecidas, en
unión a las declaraciones juradas, si las hay u otra evidencia que obre en
el expediente del tribunal, demuestran que no hay controversia real
sustancial en cuanto a algún hecho esencial y pertinente. 32 LPRA Ap. V,
R. 36.3 (e); Consejo de Titulares del Condominio Millennium v. Rocca
Development Corp., 2025 TSPR 6; González Meléndez v. Municipio TA2025AP00305 10
Autónomo de San Juan, 212 DPR 601, 611-612 (2023). Así, el criterio
rector al considerar la procedencia de un dictamen sumario es que no
haya controversia sobre los hechos esenciales pertinentes, según
alegados por las partes en sus respectivas solicitudes u oposiciones, y
que solo reste aplicar el Derecho. Rodríguez García v. UCA, 200 DPR
929, 941 (2018). Esta determinación debe ser guiada por el principio de
liberalidad a favor de la parte que se opone a que se dicte sentencia
sumaria, para evitar la privación del derecho de todo litigante a su día en
corte. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 216-217 (2010).
Al examinar la procedencia de una solicitud de sentencia sumaria,
los tribunales deben guiarse por las disposiciones de la Regla 36 de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.1-36.7. Al efectuar el referido
examen, el Tribunal de Apelaciones, deberá realizar una revisión de novo
y examinar el expediente de la manera más favorable a la parte que se
opuso a la moción de sentencia sumaria en el foro primario, haciendo
todas las inferencias permisibles a su favor. Acevedo Arocho v.
Departamento de Hacienda de Puerto Rico, 212 DPR 335, 353 (2023);
Meléndez González et al v. M Cuebas, 193 DPR 100, 118 (2015).
Nuestra evaluación está limitada a la consideración de la evidencia
que las partes presentaron ante el foro de primera instancia. Debemos
revisar que los escritos cumplan con los requisitos de forma codificados
en la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra. Además, verificamos si en
realidad existen hechos materiales en controversia. Finalmente, de
encontrar que los hechos materiales realmente están incontrovertidos,
revisamos si la primera instancia judicial aplicó correctamente el derecho
a la controversia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, págs.
118-119.
Si de los documentos surge duda sobre la existencia de una
controversia de hechos, éstas se deben resolver contra el promovente, ya
que este mecanismo procesal no permite que el Tribunal dirima
cuestiones de credibilidad. Rosado Reyes v. Global Healthcare, 205 DPR TA2025AP00305 11
796, 809 (2020). De igual modo, como regla general, no es aconsejable
disponer de los casos por la vía sumaria cuando exista controversia sobre
elementos subjetivos, de intención, propósitos mentales o negligencia.
Jiménez Soto v. Carolina Catering Corp., 2025 TSPR 3. Este foro
intermedio tampoco puede adjudicar los hechos materiales y esenciales
en disputa, ya que esa tarea le corresponde al foro de primera instancia.
Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 307, 335 (2004).
B. Ley de Propiedad Horizontal:
Desde la aprobación de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958,
según enmendada, 31 LPRA sec. 1291 et seq., nuestra jurisdicción
promueve la adquisición de propiedad individual dentro de la
configuración de un régimen de horizontalidad que favorece la
convivencia colectiva. Tras múltiples enmiendas, la precita legislación fue
derogada por la Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020,
según enmendada, 31 LPRA sec. 1921 et seq (“Ley Núm. 129-2020”). De
conformidad a la cláusula de vigencia de ésta última, sus disposiciones
son de aplicabilidad a “todo inmueble sometido al régimen de Propiedad
Horizontal, irrespectivo de la fecha en que fuera sometido a dicho
régimen.” Véase, el Artículo 76 de la Ley Núm. 129-2020, supra.
La Ley Núm. 129-2020, supra se aprobó a los fines principales de
constituir un régimen jurídico que facilite la vida en comunidad y propicie
la disponibilidad de residencias en un área escasa de terreno. Vázquez y
otro v. Consejo de Titulares y Junta de Directores del Condominio Los
Corales y otros, 2025 TSPR 56. Cónsono con lo anterior, el referido
régimen es de perfiles propios en el que convergen y se establecen el
dominio exclusivo de un apartamiento y el condominio forzoso e
inseparable de los elementos comunes. Véase, Bravman, Gónzalez v.
Consejo Titulares, 183 DPR 827, 844 (2011). “Cada titular reconoce que
el ejercicio del dominio en el Régimen de Propiedad Horizontal está
limitado por los derechos de los demás titulares y que el derecho de TA2025AP00305 12
propiedad sobre su apartamento tiene que ejercerse dentro del marco de
la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno.” 31 LPRA sec. 1921a.
En aras de facilitar la interpretación de este régimen jurídico en
nuestro sistema legal existen unas fuentes de derecho las cuales
propician la solución de las controversias que se puedan suscitar. Los
edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal tienen el siguiente
orden jerárquico de fuentes de derecho: la Ley de Condominios; la
escritura matriz y sus anejos; y el reglamento del condominio. Con. Tit.
Centro Int´l Torre II v. PRCI, 210 DPR 403, 413 (2022). “La jerarquía es
particularmente importante cuando se intenta resolver una controversia
que puede tener distintas soluciones dependiendo de la norma legal que
aplique.” Id. Sobre el referido orden jerárquico se ha enfatizado que la Ley
de Condominios tiene primacía, por lo que prevalece ante disposiciones
contrarias a sus preceptos. Id, pág. 413-414.
La Escritura matriz del Condominio ocupa la segunda posición en
este orden jerárquico de interpretación jurídica. La Ley Núm. 129-2020,
supra define a la Escritura Matriz como la “Escritura Pública mediante la
cual el titular único, o titulares todos, si hubiere más de uno (1), declaren
expresamente, de forma clara y precisa, su voluntad de someter un
inmueble al régimen de propiedad horizontal.” 31 LPRA sec. 1921b. La
referida escritura crea un estado de derecho que ha de ser aceptado por
los sucesivos titulares al momento en que éstos adquieran apartamentos
del régimen horizontal. Bravman, Gónzalez v. Consejo Titulares, supra,
pág. 845. Ésta funge como una especie de acuerdo privado que gobierna
a los condóminos o titulares siempre y cuando no esté en contravención a
la ley, moral o el orden público. Id. A través de la escritura matriz un titular
conoce la totalidad del edificio y su apartamento para hacer valer sus
derechos. Id, pág. 846-847. La Ley Núm. 129-2020, supra requiere que la
escritura matriz sea inscrita en el Registro de la Propiedad y describa
cada apartamiento con sus “medidas, situación, piezas de que conste, TA2025AP00305 13
puerta principal de entrada y lugar con el cual inmediatamente comunique
y demás datos necesarios para su identificación.” Id, pág. 845-846.
De igual modo, la precitada legislación exige que en la escritura
matriz se precisen los elementos comunes y se especifique su uso y
destino. Véase, Consejo Titulares v. Ramos Vázquez, 186 DPR 311, 334
(2012). La Ley Núm. 129-2020, supra define a los elementos comunes
como aquellos que no son susceptibles de propiedad individual por los
titulares y están sujetos a un régimen de indivisión forzosa. 31 LPRA sec.
1921b. Los elementos comunes se dividen en dos (2) categorías: los
elementos comunes generales necesarios y los elementos comunes
generales o elementos comunes voluntarios. Véase, 31 LPRA sec. 1921p;
y Bravman, González v. Consejo Titulares, supra, pág. 848. La anterior
clasificación se fundamenta en que no todas las áreas de uso común
tienen el mismo valor o importancia. Id. Los elementos comunes
necesarios son indispensables para el disfrute privado de los
apartamentos mientras que los elementos comunes voluntarios quedan a
merced de la disposición de los integrantes del régimen de propiedad
horizontal. Id, pág. 848-849. Siendo así, los elementos comunes
voluntarios podrían transformase en un elemento privado con el
consentimiento unánime de los titulares. Véase, 31 LPRA sec. 1921c; y
Bravman, González v. Consejo Titulares, supra, pág. 849.
Forman parte de los elementos comunes generales necesarios,
entre otros, los siguientes: el vuelo, los ascensores y las áreas verdes. 31
LPRA sec. 1921p. Por su parte, entre los elementos comunes generales o
no necesarios se encuentran, inter alia, las áreas recreativas, los sótanos,
el terreno y las áreas destinadas a estacionamiento. Id. En la clasificación
de elementos comunes también podemos encontrar a los denominados
elementos comunes limitados. La Ley Núm. 129-2020, supra define a
éstos como aquellos elementos que se destinan “al servicio de más de un
titular con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y
ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamentos TA2025AP00305 14
de un mismo piso y otros análogos.” 31 LPRA sec. 1921b; y 31 LPRA sec.
1921t. Al igual que los elementos comunes generales, los elementos
comunes limitados se mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser
objeto de acción divisoria, so pena de nulidad. 31 LPRA sec. 1922o.
En el caso particular de los estacionamientos, la Ley Núm. 129-
2020, supra permite que éstos se puedan destinar a la utilización común,
ya sea general o limitada, o bien como un área privada cuya titularidad
pertenezca a los dueños de los apartamentos o como anejo de un
apartamento. Véase, 31 LPRA sec. 1921p. En el escenario de uso y
destino de los estacionamientos como elementos comunes, el Artículo 41
de la Ley Núm. 129-2020, establece lo siguiente con relación a este tipo
de designación:
Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamentos y hubiese más titulares interesados en ocuparlos que los espacios disponibles, éstos se sortearán entre los titulares interesados para su uso durante el período de tiempo que disponga el Consejo de Titulares, de forma tal que se garantice el acceso de dichos espacios a todos los interesados. 31 LPRA sec. 1922m.
De otra parte, es preciso señalar que, La Ley Núm. 129-2020,
supra responde a un sistema catastral, en que las constancias del
Registro de la Propiedad “constituyen la fuente inexpugnable sobre la
configuración física del apartamento.” Parras Silvestry v. Registradora,
203 DPR 832, 842 (2020). Entiéndase por ello, que el sistema catastral
abarca la constitución del régimen horizontal y la designación de las áreas
del edificio y las características de los elementos comunes. Bravman,
González v. Consejo Titulares, supra, pág. 857.
C. Jurisprudencia atinente a la Ley de Condominios y los Estacionamientos:
Nuestro mas Alto Foro ha tenido la oportunidad de dilucidar
diversas controversias sobre la naturaleza y posesión de los
estacionamientos localizados en condominios. A continuación, se TA2025AP00305 15
resumirán algunas de las controversias resueltas por el aludido Foro. En
el caso Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 DPR 225 (2001), la
escritura del Condominio Playa Grande establecía un área de doce (12)
estacionamientos de visitantes que se designaban como áreas o
facilidades comunales del proyecto. Así las cosas, en una Asamblea
Extraordinaria se acordó, por voto mayoritario, que se estarían sorteando
cada seis (6) meses dichos estacionamientos, ya fuera para uso exclusivo
de los titulares o para uso de los visitantes de éstos. Luego de la
ocurrencia de varios incidentes procesales, el caso llegó hasta el Tribunal
Supremo a tenor de la siguiente controversia: “si el esquema de sorteo de
estacionamientos aquí impugnado es un acto de administración del
Consejo de Titulares o si, por el contrario, es un acto que transforma el
uso y destino de un elemento común general a uno limitado.”
Al examinar la naturaleza de los estacionamientos en el régimen
de propiedad horizontal, el Tribunal Supremo profirió, entre otras, las
siguientes expresiones:
a. Resaltó la siguiente cita del profesor Michel J. Godreau:
[E]l espacio dedicado a área de estacionamiento es un elemento común voluntario, pudiendo el titular original destinarlo a uno particular. De no destinarse un elemento común voluntario a un particular, se tratará el mismo como elemento común general, no susceptible de indivisión al igual que los restantes elementos comunes, aunque sí susceptible de transformarse en privativo mediante el consentimiento unánime de los titulares. El Condominio: el Régimen de la Propiedad Horizontal en Puerto Rico, Puerto Rico, Ed. Dictum, 1992, págs. 84–85.
b. Reiteró que la naturaleza privada o común de un local de estacionamiento depende esencialmente de lo que se estipule en la escritura matriz.
En cuanto a los hechos del caso, concluyó que la decisión de
sortear los estacionamientos de visitantes entre los titulares tuvo el efecto
de alterar el uso y destino de las áreas de estacionamiento sin la
existencia de un acuerdo unánime. Determinó, que la aludida decisión
mayoritaria no era un mero acto de administración, ya que logró variar el
uso y destino de un elemento común general a uno de uso limitado para
los ganadores del sorteo. Razonó, que dicha actuación era nula y que TA2025AP00305 16
para variar el uso y destino de los estacionamientos destinados a los
visitantes se debía perfeccionar un acuerdo por unanimidad.
Posteriormente, Nuestro mas Alto foro tuvo ante sí los hechos del
caso Nissen Holland v. Genthaller, 172 DPR 503 (2007). En el referido
caso, la Escritura Matriz del Condominio Stella Maris, se limitaba a hacer
referencia a que los estacionamientos del Condominio serían de “uso
exclusivo,” sin adjudicar la titularidad de éstos o destinarlos como
elementos comunes. Surge de la relación fáctica del caso, que dos (2)
condóminos entraron en disputa por la posesión de una de las plazas del
estacionamiento del Condominio. Uno de ellos sostuvo, que había
adquirido por prescripción el estacionamiento en controversia, puesto que
él y sus antecesores mantuvieron la posesión del mismo por más de
treinta y cinco (35) años. El Tribunal de Primera Instancia dispuso
sumariamente del asunto y declaró Con Lugar la usucapión del
estacionamiento objeto de litigio.
El caso llegó al Tribunal Supremo. Dicho Tribunal determinó, que a
pesar de que no había controversia sobre la posesión ininterrumpida
ejercida por el alegado usucapiente, lo cierto era que el caso no podía
ventilarse por la vía sumaria por desconocerse la intención de las partes
al establecer el destino y uso de los estacionamientos en la Escritura
Matriz. Por consiguiente, el Tribunal Supremo devolvió el caso al Tribunal
de Primera Instancia para que celebrara juicio y determinara si el derecho
de uso de los estacionamientos equivalía a un derecho propietario o a
una servidumbre predial discontinua.5
Mas tarde, el Tribunal Supremo tuvo ante sí el caso de Bravman,
González v. Consejo Titulares, supra. En dicho caso, se dilucidó en lo
atinente la siguiente controversia: “si la figura de la prescripción
5Cabe señalar que, tras el caso de Nissen Holland v. Genthaller, supra retornar al foro
primario, dicho foro emitió su dictamen final. Éste concluyó que el estacionamiento objeto de litigio era privativo del presunto usucapiente y que se habían completado los requisitos atinentes a la prescripción adquisitiva extraordinaria. Añadió, que la escritura matriz de dicho pleito no clasificaba los estacionamientos como elementos comunes generales o limitados, sino que éstos pertenecían a una categoría separada. Este caso fue revisado por el foro apelativo bajo la designación alfanumérica: KLAN201101148. En dicha ocasión un panel hermano determinó confirmar al foro primario declarando así Con Lugar la usucapión levantada. TA2025AP00305 17
adquisitiva o usucapión tiene cabida en el régimen de propiedad
horizontal regulado [por la derogada] Ley Núm. 103-2003 (Ley de
Condominios).” Id, pág. 834. El Alto Foro concluyó que la Ley de
Condominios impide la usucapión de los elementos comunes, sean
necesarios o generales, pero permite la de los elementos privativos. En el
mismo año, el Alto Foro resolvió el caso de Batista, Nobbe v. Jta.
Directores, 185 DPR 206 (2012). En dicho caso se dilucidó por primera
vez, “si un área limitada al uso exclusivo de un apartamento es un
elemento común limitado.” Id, pág. 210. El Tribunal Supremo concluyó
que cuando el área es de uso exclusivo de un apartamento, no es un área
común, sino privativa.
En lo pertinente, el cuadro factico del mencionado caso se sintetiza
a continuación. El matrimonio Nobbe-Batista eran dueños del único
apartamento ubicado en el quinto piso del Condominio Condado Terrace.
En el referido piso se localizaba un vestíbulo que daba entrada al
apartamento del matrimonio. Este vestíbulo era reconocido en la Escritura
Matriz como un elemento común limitado. La controversia en torno al
vestíbulo se suscita por la razón de que el matrimonio Nobbe-Batista
colocó en el marco del ascensor que da entrada al vestíbulo un portón de
rejas con llave que solo ellos podían abrir. El Tribunal Supremo razonó
que los elementos comunes limitados tenían que ser áreas compartidas
entre mas de un apartamento y no de uso exclusivo de solo uno de éstos.
Precisó que, si el área en cuestión era de uso exclusivo de un
apartamento, entonces debía ser un área privativa. Cónsono con lo
anterior, estableció que “la clasificación de un área como elemento común
limitado en la escritura matriz no siempre es correcta,” y que el nombre no
hace a la cosa. Batista, Nobbe v. Jta. Directores, supra, pág. 223.
Ante ello, el Alto Foro concluyó que el vestíbulo objeto de litigio era
para el disfrute exclusivo del apartamento del matrimonio, por lo cual no
podía ser un área común limitada. El referido Foro culminó la disposición
del caso con la siguiente expresión: “No estamos enmendando la TA2025AP00305 18
escritura matriz del condominio. Meramente reconocimos que el error en
la denominación de un área privativa no autoriza a que se ordene a sus
titulares abrirla para el acceso común limitado de los demás condóminos.”
Luego en el caso de Trigo Margarida v. Junta Directores, 187 DPR
384 (2012), el Tribunal Supremo tuvo la oportunidad de discutir las
características de los anejos dentro del régimen de propiedad horizontal.
Para dicha discusión, el Alto foro citó al tratadista Vázquez Bote y profirió
las siguientes expresiones: “que aunque forme parte del régimen jurídico
del apartamento, el anejo no es el apartamento mismo por propia
definición.” Id, pág. 401. Añadió el Tribunal Supremo, que el anejo es un
área privativa y accesoria del apartamento. En cuanto a una definición
más precisa, esbozó lo siguiente:
[E]l anejo es un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente que está en relación de accesoriedad respecto a un apartamento ordinario y por razón de esa accesoriedad no tiene cuota ni abre folio registral y es de propiedad del apartamento principal; ello, aunque se halle separado del elemento privativo principal. Trigo Margarida v. Junta Directores, pág. 403.
A su vez, el Tribunal Supremo hizo referencia a la doctrina
española sobre las cualidades de los anejos en el régimen de propiedad
horizontal y de ello resultaron las siguientes características atribuibles a
los anejos:
1) Son espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente.
2) Son accesorios del elemento o departamento privativo a cuyo fin sirven, formando parte integrante no esencial del mismo.
3) Han de determinarse expresamente en el título constitutivo como tales, pues en caso contrario se considerarán elementos comunes. En el mismo título se señalará el piso o local del que son accesorios, bastando una simple referencia y no siendo necesaria, aunque sí conveniente, su descripción total.
4) No tienen cuota especial de participación en los elementos comunes por aprovecharles la del elemento privativo base.
5) Deben tener acceso independiente desde algún elemento común o desde la vía pública.
6) Se inscriben en el mismo folio y número del departamento privativo base. M. Marcos Jiménez, Elementos comunes, procomunales y anejos: caracteres diferenciales y disposición de los mismos, 53 (Núm. 518) Rev. Crít. Der. Inmob. 131, 138 (enero-febrero 1977). Trigo Margarida v. Junta Directores, pág. 403-404. TA2025AP00305 19
A tenor de lo anterior, es preciso hacer alusión a expresiones
adicionales del tratadista Vázquez Bote con relación a los anejos. De su
libro Derecho Privado Puertorriqueño, Derechos Reales II, Volumen VIII
del año 1993, resaltamos las siguientes aseveraciones: “[L]a posibilidad
de existir elementos comunes limitados que dan servicio a unos,
pero no a todos los apartamientos, autoriza a limitar ese carácter a
un solo apartamiento: este pretendido elemento común limitado a un
solo apartamiento no sería otra cosa que un anejo del mismo.”
(Énfasis suplido). Véase, la pág. 142 del referido libro.
De otra parte, cabe señalar que la Ley de Condominios vigente
define a los anejos como sigue: “Área asignada en la escritura matriz de
un condominio para el uso particular de un apartamento y con
exclusión de los demás apartamentos.” (Énfasis suplido). 31 LPRA
sec. 1921b.
D. Prescripción Adquisitiva Extraordinaria o Usucapión:
Conforme al Código Civil vigente, “[l]a propiedad es el derecho por
virtud del cual una cosa pertenece en particular a una persona con
exclusión de cualquier otra. La propiedad concede el derecho de gozar y
disponer de las cosas sin mas limitaciones que las establecidas en las
leyes.” 31 LPRA sec. 7951. En nuestro ordenamiento jurídico, la
propiedad puede obtenerse por vía de la prescripción adquisitiva o
usucapión. Adm. Terrenos v. SLG Rivera-Morales, 187 DPR 15, 26
(2012). “La usucapión es un modo de adquirir el dominio y otros derechos
reales de goce mediante la posesión, de la manera y con las condiciones
determinadas en la ley.” 31 LPRA sec. 8021.
Para concretarse la prescripción adquisitiva la posesión se debe
efectuar en concepto dueño, de manera continua, pública y pacífica. 31
LPRA sec. 8022. “Se concibe que un inmueble es poseído como dueño
cuando la opinión publica o la percepción general entiende que es el
verdadero dueño, unido a los actos que el poseedor realiza con relación a
la propiedad, independientemente de la creencia que sobre el particular TA2025AP00305 20
este pueda tener.” Adm. Terrenos v. SLG Rivera-Morales, supra, pág. 29.
De manera, que el poseedor que ejecute el estado posesorio mediante
actos de violencia o por mera tolerancia del titular del dominio o por
autorización, representación y desconocimiento de éste, no podrá adquirir
el dominio de la cosa poseída. 31 LPRA sec. 7846; Adm. Terrenos v. SLG
Rivera-Morales, supra. Además de los requisitos anteriores, los sujetos
involucrados – entiéndase el usucapiente y el que pierde el derecho -
deben gozar de capacidad y la cosa a usucapir debe ser susceptible
de adquirirse por prescripción. (Énfasis suplido). Nissen Holland v.
Genthaller, supra, pág. 512-513.
La prescripción adquisitiva se puede efectuar de dos (2) formas: de
manera ordinaria o de manera extraordinaria. 31 LPRA sec. 8027. Para
que exista la usucapión ordinaria, el poseedor de la cosa debe obrar de
buena fe y tener justo título. Id. En cambio, para que se concrete la
usucapión extraordinaria basta con que el usucapiente cumpla con el
término de adquisición dispuesto por ley. Id. El término que se debe
cumplir para lograrse la usucapión ordinaria o extraordinaria dependerá
del Código Civil vigente al momento del hecho posesorio. Así lo establece
el Código Civil actual en su Artículo 1814 que lee como sigue:
Los términos prescriptivos, de caducidad o de usucapión que estén transcurriendo en el momento en que este Código entre en vigor, tienen la duración dispuesta en la legislación anterior; pero si el término queda interrumpido después de la entrada en vigor de este Código, su duración será la determinada en este. 31 LPRA sec. 11719.
En lo concerniente a este caso, el término a computarse para la
alegada usucapión debe ser a tenor de los plazos dispuestos en el
derogado Código Civil de 1930, por ser éste la ley vigente al momento de
comenzarse la presunta posesión civil. Al hacer referencia a los términos
del anterior Código Civil, se desprende que para concretarse la usucapión
ordinaria la cosa se debe poseer en un término de diez (10) años - si el
dueño de la misma está presente - y veinte (20) años si el dueño de la
cosa poseída se encuentra ausente. 31 LPRA sec. 5278. Por su parte, TA2025AP00305 21
bajo el referido Código Civil la usucapión extraordinaria debe cumplirse en
un término de treinta (30) años. 31 LPRA sec. 5280.
Según nuestra legislación civil general vigente y la jurisprudencia
anterior a ésta, la prescripción adquisitiva se puede interrumpir de
conformidad a ciertos requisitos normativos y no se interrumpirá al
amparo de otros requisitos legales. Siendo así, la posesión para efectos
de la usucapión queda interrumpida:
(a) por su cese durante más de un (1) año; (b) por el emplazamiento o citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de un tribunal sin competencia; (c) por el requerimiento judicial o notarial, siempre que, dentro de dos (2) meses de practicado, se presente ante el tribunal la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada; o (d) por cualquier reconocimiento expreso o tácito del derecho del dueño por parte del poseedor.
De otra parte, la posesión no queda interrumpida en los siguientes
escenarios:
El emplazamiento o la citación judicial no interrumpen la posesión:
(a) si carece de validez por falta de solemnidades legales; (b) si el actor desiste de la demanda o no impide que se archive por inactividad, con arreglo al procedimiento civil; o (c) si el poseedor demandado prevalece en la demanda.
E. Las Costas del Litigio:
En cuanto a la concesión de costas, la Regla 44.1 (a) de las de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V R. 44.1 (a), dispone que las costas
son concedidas a la parte a cuyo favor se resuelva el pleito, o se dicte
sentencia en apelación o revisión, excepto en aquellos casos en que se
disponga lo contrario por ley o por las reglas. Son costas los gastos
incurridos necesariamente en la tramitación de un pleito y que el tribunal
en su discreción estima que una parte litigante debe reembolsar a otra. La
parte victoriosa en el pleito debe presentar memorando de costas en el
plazo jurisdiccional de diez (10) días luego del archivo en autos de copia
de la notificación de la sentencia o de la devolución del mandato por parte
del foro apelativo, según sea el caso. Comisionado v. Presidenta, 166
DPR 513, 518 (2005). Regla 44.1 (b) de las de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V R. 44.1 (b). TA2025AP00305 22
Esta concesión supone una función reparadora bajo la premisa de
que el derecho de la parte victoriosa no debe quedar menguado por los
gastos que tuvo que incurrir sin su culpa o por culpa del adversario. J.T.P.
Dev. Corp. v. Majestic Realty Corp., 130 DPR 456, 460 (1992). El Tribunal
goza de amplia discreción para determinar cuáles son los gastos
necesarios que el litigante perdidoso debe pagar como costas. Auto Servi,
Inc. v. E.L.A., 142 DPR 321, 326 (1997).
III.
A continuación, se expondrá una síntesis de los argumentos
esbozados por las partes en sus respectivos escritos presentados ante
esta Curia.
Los apelantes sostienen que la señora Cortés Rivera adquirió por
usucapión el estacionamiento Núm. 9. Sustentan su alegación en la
premisa de que ésta ha poseído dicho estacionamiento de manera
ininterrumpida, pública, pacífica y en concepto de dueña por espacio de
treinta y dos (32) años. A su vez, aducen que, al momento de adquirirse
el apartamento (B-11) la persona vendedora le comunicó a la señora
Cortés Rivera que el estacionamiento que le correspondía era el Núm. 9.
Aunque, de la escritura de compraventa surge que su estacionamiento es
el Núm. 8. Además, aseveran que el señor González Cabassa ha obrado
de mala fe, puesto que conocía con anterioridad a la compraventa del
apartamento (A-11) que la señora Cortés Rivera ocupaba el
estacionamiento Núm. 9. Asimismo, arguyen que el referido
estacionamiento es un elemento privativo de la señora Cortés Rivera.
Ante tales argumentos, reclaman la usucapión del estacionamiento Núm.
9.
Por su parte, los apelados sostienen que la señora Cortés Rivera
incumple con los requisitos necesarios para adquirir el estacionamiento
en disputa a través de la usucapión. Razonan, que la referida señora no
poseía el estacionamiento en concepto de dueña sino por mera tolerancia
del dueño anterior. Añaden, que tampoco el resto de los condóminos la TA2025AP00305 23
reconocen como titular de dicho estacionamiento. A su vez, aseveran que
la posesión del estacionamiento Núm. 9, por la señora Cortés Rivera, fue
interrumpida en virtud de la asamblea de titulares celebrada en el año
2012. Por último, alegan que son adquirentes de buena fe, puesto que
confiaron en las constancias del Registro de la Propiedad al momento de
adquirir el apartamento (A-11), al cual le corresponde el estacionamiento
objeto de litigio.
Tras una evaluación puntillosa y comedida del expediente y
cuestiones litigiosas ante nuestra consideración, determinamos confirmar
el dictamen recurrido. A continuación, expondremos las razones que
fundamentan nuestra decisión confirmatoria.
Antes de entrar a los méritos del asunto ante nos, se hace
necesario auscultar la procedencia de adjudicar sumariamente el caso
presente. De un examen de novo del expediente, se desprende que no
existe controversia sobre la titularidad de los apartamentos de las partes
ni sobre el hecho de que la señora Cortés Rivera comenzó a utilizar el
estacionamiento Núm. 9 desde el año 1991. Tampoco está en
controversia la celebración de una Asamblea de Titulares en el año 2012,
mediante la cual se le indicó a la apelante que estaba utilizando el
estacionamiento incorrecto. Asimismo, es un hecho incontrovertido que
las escrituras de compraventa de los apartamentos pertenecientes a las
partes establecen que al apartamento (A-11) le corresponde el
estacionamiento Núm. 9 y al apartamento (B-11) le corresponde el
estacionamiento Núm. 8. De igual modo, no existe controversia sobre las
reclamaciones extrajudiciales que a partir del año 2023 realizó el señor
González Cabassa a la señora Cortés Rivera. A esto se le añade que
ambas partes litigantes presentaron mociones de sentencia sumaria a
través de las cuales solicitaron la disposición sumaria del caso a su favor.
En vista de los anteriores hechos esenciales no controvertidos,
procede la adjudicación sumaria del caso de epígrafe. Siendo así, a tenor
de la precitada normativa jurídica solo resta aplicar el derecho a los TA2025AP00305 24
hechos del caso. Nótese, que el asunto que nos queda por dilucidar es
una cuestión de derecho que se circunscribe a examinar la naturaleza de
los estacionamientos del Condominio y si estos son susceptibles de
adquirirse mediante usucapión.
Conforme expuesto, el régimen de propiedad horizontal se
caracteriza por establecer la dualidad del dominio exclusivo de un
apartamiento y a su vez el condominio forzoso e inseparable de
elementos comunes. Este régimen tiene la particularidad de guiarse por
un orden jerárquico de fuentes de derecho que contribuyen en la
resolución de las controversias que se puedan suscitar en los inmuebles
sometidos a sus estándares. Las referidas fuentes tienen el siguiente
orden de prelación: la Ley de Condominios; la escritura matriz y sus
anejos; y el reglamento del condominio. La ley aplicable a los hechos de
este caso es la Ley Núm. 129-2020, supra por disposición expresa de su
Artículo 76.
En el escenario particular de los estacionamientos de un
condominio, la Ley Núm. 129-2020, supra permite que estos se puedan
destinar para uso común general, común limitado, como área privativa, o
como un anejo. Véase, el Artículo 17 de la Ley Núm. 129-2020, supra.
Esto, debido a que los estacionamientos son elementos comunes
voluntarios o no necesarios y su destino queda a merced de la voluntad
de los integrantes del régimen de propiedad horizontal. En el caso ante
nos, la escritura matriz establece expresamente que los estacionamientos
del Condominio en cuestión son elementos comunes limitados. A esos
efectos la escritura matriz lee como sigue:
The limited common elements, the use of which shall be reserved for the benefit of specific apartments, shall be as follows: (A) Parking Spaces – In the first or ground floor, twenty-four parking spaces, one for the exclusive use of each apartment, series A and B, and two for each penthouse apartment, as shall be permanently designated an assigned in the deed of sale of each apartment. Véase, Entrada #59 de SUMAC del TPI, Anejo #1 – “Escritura Matriz,” pág. 30.
Al entrar en la naturaleza jurídica de una escritura matriz, según el
expuesto marco doctrinal, ésta crea un estado de derecho que ha de ser TA2025AP00305 25
aceptado por los sucesivos titulares al momento en que éstos adquieran
apartamentos del régimen horizontal. Esta escritura funciona como una
especie de acuerdo privado de trascendencia vinculante para todos los
condóminos o titulares y rige las actuaciones de éstos. Cada escritura
matriz debe precisar los elementos comunes y especificar su uso y
destino. En los casos como el aquí presente, la variación de uso y destino
de dichos elementos comunes requerirá el consentimiento unánime de los
titulares del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.
Véase, 31 LPRA sec. 1921c.
De otra parte, al hacer referencia a los elementos comunes
limitados, el Artículo 3 de la Ley Núm. 129-2020, supra define estos como
aquellos que se destinan “al servicio de más de un titular con
exclusión de los demás […]” (Énfasis suplido). 31 LPRA sec. 1921b. En
vista de ello, los elementos comunes limitados se crearon para servir a
más de un titular. En el presente caso, se exhibe la particularidad de que
los estacionamientos fueron destinados en virtud de la escritura matriz a
ser elementos comunes limitados, pero cada plaza de estacionamiento
sirve al uso exclusivo de un solo titular. Cónsono con la anterior, se
desprende de la “Certificación de Propiedad Inmueble” de la finca de la
señora Cortés Rivera, que a su apartamento “le corresponde el área de
estacionamiento Núm. 8.” Véase, Entrada #31 de SUMAC del TPI, anejo
quinto.
Cabe señalar que, al resolver una cuestión similar en cuanto a la
denominación de un elemento común limitado, nuestro más Alto Foro en
Batista, Nobbe v. Jta. Directores, supra, pág. 223, expresó que “la
clasificación de un área como elemento común limitado en la
escritura matriz no siempre es correcta,” y que el nombre no hace a
la cosa. (Énfasis suplido). Ante el expuesto marco jurisprudencial y legal
en general, se hace necesario atemperar la doctrina vigente a los hechos
particulares del presente caso. Considerando a su vez, el orden de las
fuentes de derecho aplicables al régimen de propiedad horizontal. TA2025AP00305 26
A tenor de lo resuelto en Batista, Nobbe v. Jta. Directores, supra y
de la definición de elementos comunes limitados establecida en la Ley
Núm. 129-2020, supra, entendemos que la clasificación común limitada
de los estacionamientos del presente Condominio no es la correcta, dado
al uso exclusivo y no general que los titulares ejecutan sobre las plazas
de estacionamiento del referido Condominio. 6 El uso de estos
estacionamientos es acorde al de un anejo.
Según el Artículo 3 de la Ley Núm. 129-2020, supra, un anejo es
un “[á]rea asignada en la escritura matriz de un condominio para el uso
particular de un apartamento y con exclusión de los demás
apartamentos.” 31 LPRA sec. 1921b. De conformidad a las características
esbozadas en el caso Trigo Margarida v. Junta de Directores, supra, pág.
403-404, el estacionamiento objeto de litigio cumple con los elementos
suficientes para catalogarse como un anejo. Entiéndase, es susceptible
de aprovechamiento independiente y tiene relación de accesoriedad con
el apartamento al cual le corresponde, acorde a la designación numérica
que surge de la escritura de compraventa y que autoriza la escritura
matriz. En el presente caso no existe controversia que a tenor de las
escrituras de compraventa al apartamento (B-11) le corresponde el
estacionamiento Núm. 8 y al apartamento (A-11) le corresponde el
estacionamiento Núm. 9. A su vez, el estacionamiento en disputa es de
acceso independiente y se identifica en la escritura matriz a través de la
expresión general “one for the exclusive use of each apartment.”
Habiendo establecido lo anterior, corresponde examinar si un anejo
dentro del régimen de propiedad horizontal puede ser objeto de
usucapión. Según expuesto, una persona puede adquirir el dominio de
una cosa por vía de la prescripción adquisitiva. No obstante, existen una
serie de requisitos doctrinales que posibilitan el debido perfeccionamiento
6 Por ser pertinente para la naturaleza del estacionamiento en cuestión, cabe reiterar las
expresiones previamente citadas del tratadista Vázquez Bote: “[L]a posibilidad de existir elementos comunes limitados que dan servicio a unos, pero no a todos los apartamientos, autoriza a limitar ese carácter a un solo apartamiento: este pretendido elemento común limitado a un solo apartamiento no sería otra cosa que un anejo del mismo.” (Énfasis suplido). Véase, la pág. 142 del referido libro. TA2025AP00305 27
de la adquisición pretendida. El elemento umbral y principal para lograr la
adquisición por usucapión, se trata de que el bien a adquirirse sea
susceptible de usucapión.
Según esbozado, al referirnos a las características de un anejo, se
desprende que éste es susceptible de aprovechamiento independiente,
pero al mismo tiempo mantiene una relación de dependencia respecto a
un determinado apartamento. Entiéndase, no es una finca independiente
ni abre folio registral. Forma parte de un apartamento sin ser el
apartamento mismo. Es decir, es un componente o parte integrante del
apartamiento al que está sujeto. Siendo así, el estacionamiento en
cuestión - como anejo - depende del apartamento al que ha sido asignado
en la escritura filial o de compraventa. En concreto, es accesorio al
apartamento de los apelados. Permitir la usucapión del estacionamiento
Núm. 9 implicaría la apropiación de partes particulares de un apartamento
que son indivisibles jurídicamente mediante una relación de accesoriedad.
Por lo tanto, no es susceptible de usucapión, puesto que dicho
estacionamiento es parte y depende del apartamento al que está anejado
mediante indivisión jurídica, según establecida en el Registro de la
Propiedad.
Además, la figura de la prescripción adquisitiva se debe analizar
cuidadosamente dentro de este régimen horizontal para cumplir con los
preceptos legales y salvaguardar la voluntad constitutiva consignada en la
escritura matriz. De la presente escritura matriz se desprende que las
partes constituyentes del régimen horizontal no pretendían que los
estacionamientos fueran propiedad privada de los titulares ni fincas
independientes al apartamento al cual sirven. Así pues, de conformidad a
las fuentes de derecho que regulan la convivencia de este régimen se
debe proteger la voluntad de las partes, según expuesta en la escritura
matriz, por ser ésta una especie de contrato privado. En este caso, no
vemos que dicho acuerdo sea contrario a la ley, moral u orden público.
Por consiguiente, goza de validez. TA2025AP00305 28
Nótese, que de conformidad a la Ley Núm. 129-2020, supra,
aclaramos la denominación correcta del estacionamiento en cuestión,
dado al uso exclusivo que los titulares del Condominio ejercen sobre los
estacionamientos de dicho Condominio. El referido uso exclusivo está
consignado en la escritura matriz y en la “Certificación de Propiedad
Inmueble,” que forman parte del expediente judicial. Así, es que al
amparo de la jurisprudencia previamente discutida y del referido uso de
los estacionamientos, hemos concluido que éstos son un anejo y no un
elemento común limitado. De igual modo, dado a la naturaleza de los
anejos y a la intención de las partes constituyentes del régimen – que
descartaron que los estacionamientos fueran propiedad privada –
determinamos que el estacionamiento en disputa no es susceptible de
usucapión.
En apoyo a la importancia de las fuentes de derecho que regulan
este régimen, es necesario señalar que no les corresponde a los
tribunales enmendar la voluntad consignada en la escritura matriz. Así, lo
estableció nuestro más Alto Foro a tenor de las siguientes expresiones
expuestas en el caso de Batista, Nobbe v. Jta. Directores, supra: “No
estamos enmendando la escritura matriz del condominio. Meramente
reconocimos que el error en la denominación de un área privativa no
autoriza a que se ordene a sus titulares abrirla para el acceso común
limitado de los demás condóminos.”
De otra parte, es menester enfatizar que es norma conocida que la
revisión apelativa recae sobre la sentencia misma y no contra sus
fundamentos. Véase, Asoc. Pesc. Pta. Figueras v. Pto. del Rey, 155 DPR
906, 920 (2001). Ante todas las anteriores consideraciones, confirmamos
la determinación recurrida.
Por otro lado, en su recurso de apelación, los apelantes esbozaron
un breve planteamiento en contra de la “Orden” notificada por el foro
recurrido en fecha de 26 de agosto de 2025. Los apelantes se limitaron a
expresar “que se deje sin efecto la Orden del 26 de agosto de 2025 que TA2025AP00305 29
concede el memorando de costas sometido por los Demandantes-
reconvenidos-apelados.” Mas allá de la referida expresión los apelantes
no expusieron algún señalamiento de error en contra de esta “Orden” ni
fundamentaron su petición de revocación. Por lo tanto, no colocaron a
este Tribunal en posición de resolver los méritos del planteamiento
levantado. Adviértase, que las costas se conceden a favor de la parte que
prevalece en el pleito y el tribunal de instancia goza de amplia discreción
en su concesión.
En cuanto a la “Solicitud de Permiso para Replicar y Réplica a
Alegato de Apelado,” presentada por los apelantes, se declara No Ha
Lugar.
IV.
Por los fundamentos que anteceden, confirmamos la Sentencia
Parcial recurrida.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones