EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Juan H. Soto Solá
Peticionario Recurso Gubernativo
v. 2013 TSPR 115 Registradora de la Propiedad de San Juan, 189 DPR ____ Sección Segunda Hon. Carmen E. Ávila Vargas
Recurrida
Número del Caso: RG-2013-2
Fecha: 9 de octubre de 2013
Registradora de la Propiedad, Sección II San Juan
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Juan H. Soto Solá
Abogada de la Parte Recurrida:
Lcda. Carmen E. Ávila Vargas
Materia: Recurso Gubernativo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario
v. RG-2013-2 Recurso Gubernativo Registradora de la Propiedad de San Juan, Sección Segunda Hon. Carmen E. Ávila Vargas
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
San Juan, Puerto Rico, a 9 de octubre de 2013.
En esta ocasión debemos resolver si un pagaré
hipotecario con fecha específica, puede ser
modificado por acuerdo de las partes para extender
su fecha de vencimiento luego de este haber
vencido, pero que aún está vigente.
El 13 de febrero de 2013, el Lcdo. Juan H.
Soto Solá (peticionario) compareció ante este
Tribunal mediante un recurso gubernativo. Nos
solicitó la revisión de la denegatoria de
recalificación que el 6 de febrero de 2013 emitió
la Registradora de la Propiedad, Hon. Carmen E.
Ávila Vargas (Registradora), en el Registro de la
Propiedad, Sección Segunda de San Juan (Registro). RG-2013-2 2
Además, solicitó que se ordenara la inscripción de la
Escritura de Modificación de Pagaré e Hipoteca. A
continuación un resumen de los hechos que dieron lugar a
este recurso.
I
El Dr. César Berríos López era dueño de la oficina
núm. 706 en el Edificio Midtown en San Juan. En el 2008,
el doctor Berríos López decidió vender la oficina y el
licenciado Soto Solá ofreció comprar la misma por $186,755.
Así, el 12 de noviembre de 2008 las partes otorgaron la
Escritura Núm. 35 sobre Compraventa con Precio Aplazado con
Garantía Hipotecaria. Allí compareció por la parte
vendedora el doctor Berríos López por sí y en
representación de sus dos hijas mayores de edad, Tanya
Berríos Shearig y Claudia Berríos Shearig, las cuales
residen en los Estados Unidos y, por la parte compradora el
peticionario. La venta se llevó a cabo por $186,755 y
quedó un precio aplazado de $180,088.95 el cual el
peticionario se comprometió a pagar antes del 12 de
noviembre de 2009. Esta obligación quedó evidenciada con
un pagaré garantizado con hipoteca.
Así las cosas, el 8 de enero de 2009 la escritura fue
presentada en el Registro.1 La misma quedó inscrita por
1 Junto con la Escritura Núm. 35 se presentaron como documentos complementarios la Escritura de Capitulaciones Matrimoniales del peticionario y las Actas de Protocolización de Poder Núm. 32 y 33 de las hijas del doctor Berríos López. RG-2013-2 3
virtud de la Ley Núm. 216-2010, conocida como Ley para
Agilizar el Registro de la Propiedad.2
Ahora bien, el peticionario no pudo conseguir el
financiamiento para poder pagar la cantidad acordada antes
del 12 de noviembre de 2009. Ante esta situación, el 15 de
junio de 2010 el peticionario y el doctor Berríos López
acordaron modificar el pagaré garantizado con hipoteca para
extender su vencimiento hasta el 1 de junio de 2015. Para
formalizar dicho acuerdo, las partes otorgaron la Escritura
Núm. 72 sobre Modificación de Pagaré e Hipoteca. La
escritura se presentó en el Registro el 2 de abril de 2012.
El 6 de septiembre de 2012, la Registradora expidió
una notificación de faltas en la cual solicitó las Actas de
Protocolización Núm. 32 y 33 mencionadas en la escritura
con las correspondientes certificaciones del Registro de
Poderes. Así las cosas, el 12 de septiembre de 2012 el
peticionario presentó un Escrito de Recalificación en el
cual informó que las actas se encontraban anejadas a la
Escritura Núm. 35, presentada el 8 de enero de 2008.
Además, el 24 de octubre de 2012, el peticionario presentó
las certificaciones actualizadas del Registro de Poderes.
2 La Ley Núm. 216–2010 (30 L.P.R.A. sec. 1821 et seq.), proveyó una medida transitoria para actualizar y agilizar los esfuerzos de calificación e inscripción de documentos, dado el enorme atraso existente en el Registro de la Propiedad. Así, la ley estableció que “[t]odos los documentos presentados en el Registro de la Propiedad al 30 de abril de 2010 quedan inscritos”, excepto por las excepciones establecidas en el Art. 2 de dicha ley. Exposición de Motivos de la Ley Núm. 216-2010. De igual forma estableció que aquellos documentos inscritos en virtud de esta ley, se presumirán correctos. Art. 9 de la Ley Núm. 216-2010. RG-2013-2 4
Posteriormente, el 2 de noviembre de 2012 la
Registradora expidió una segunda notificación en la cual
señaló que “la hipoteca cuya modificación se solicita
venció el 12 de noviembre de 2009, y la modificación se
solicita con posterioridad a su vencimiento”.3 Inconforme
con esa determinación, el 21 de noviembre de 2012, el
cual solicitó la recalificación e inscripción de la
Escritura Núm. 72. No obstante, el 6 de febrero de 2013,
la Registradora nuevamente emitió una notificación de
denegatoria de inscripción por los mismos fundamentos que
expuso en la denegatoria de noviembre de 2012. Aún en
desacuerdo con la determinación de la Registradora, el
peticionario presentó ante este Tribunal el recurso
gubernativo de referencia.
En síntesis, el peticionario alegó que la Registradora
erró al denegar la inscripción de la Escritura Núm. 72 en
el Registro porque “[l]a expiración del término provisto en
la obligación no implica su extinción”.4 Con
particularidad, el peticionario expresó que a pesar de
haber expirado el término de un año provisto en la
escritura, la obligación original subsiste y, por lo tanto,
también subsiste la hipoteca que la garantiza. Además,
señaló que el vencimiento del término del contrato solo le
concede al doctor Berríos López la oportunidad de hacer la
obligación exigible. Ahora, alegó que al doctor no hacerla
3 Apéndice del Recurso Gubernativo, pág. 27. 4 Recurso Gubernativo, pág. 5. RG-2013-2 5
exigible y la obligación continuar vigente entre ellos, los
créditos accesorios también continúan en vigor. Así, el
peticionario arguyó que el doctor Berríos López le otorgó
una prórroga tácita y este continuó realizando los pagos
hasta que decidieron modificar el pagaré y la hipoteca para
extender su vencimiento hasta junio 2015, permaneciendo los
demás términos y condiciones vigentes. Según lo anterior,
el peticionario adujo que la voluntad de las partes no fue
extinguir la obligación original, sino modificarla. Por lo
tanto, entiende que no se produjo una novación extintiva
con la nueva escritura, sino una novación modificativa.
Por su parte, la Registradora expresó en su alegato
que en el presente caso las partes realizaron un pagaré
garantizado con hipoteca con fecha fija o específica del
12 de noviembre de 2009. La Registradora invocó lo
resuelto en R & G Premier Bank P.R. v. Registradora de la
Propiedad, 162 D.P.R. 602 (2004), en el cual esta Curia
resolvió si procedía la cancelación en el Registro, por
confusión de derechos, de un pagaré hipotecario no vencido.
Adujo que en ese caso este Tribunal modificó el dictamen
emitido en Srio. de Hacienda v. Tribunal Superior, 95
D.P.R. 444 (1967), “a los únicos fines de incluir en dicho
razonamiento aquellos pagarés que no se han vencido
(Énfasis suplido) y que se encuentren en manos de su
librador y este no los ha puesto nuevamente en
circulación”.5 Así las cosas, alegó que cuando un pagaré es
5 Alegato de la Registradora, págs. 6-7, citando a R & G Premier Bank P.R. v. Registradora de la Propiedad, 162 D.P.R. 602, 612 (2004). RG-2013-2 6
pagadero en fecha específica se considera vencido cuando
llega la fecha establecida. La Registradora arguyó que al
vencer el pagaré hipotecario, este perdió su vigencia y
efectividad y solo le restaría al acreedor la ejecución o
cancelación de la hipoteca. Añadió que al vencer el pagaré
todas sus garantías también quedaron sin efecto.
De acuerdo con lo anterior, la Registradora expresó
que cuando las partes otorgaron la escritura de
modificación hacía siete meses que la hipoteca había
vencido. Además, la escritura se presentó en el Registro
dos años y cinco meses después de haber vencido la
hipoteca. Así las cosas, concluyó que “estando vencido el
pagaré hipotecario con fecha cierta, librado por el
recurrente, perdió su negociabilidad, vigencia y
efectividad y su garantía ya no permanece latente. Solo le
resta al tenedor (acreedor) la ejecución o la cancelación,
pero no su modificación”.6 Claro está, el efecto último de
la acción de la Registradora es que obligaría a las partes
a pagar aranceles al cancelar el pagaré hipotecario
inscrito de $180,088.95 y, además, pagar aranceles al
inscribir el nuevo pagaré hipotecario con la cantidad aún
adeudada.
II
A
El Registro de la Propiedad es el organismo del
gobierno que guarda constancia de los actos relacionados al
6 Alegato de la Registradora, pág. 7. RG-2013-2 7
trámite jurídico de los bienes inmuebles y los derechos
inscribibles sobre estos.7 Este se creó con el propósito de
registrar los actos y contratos relativos a los bienes
inmuebles mediante un sistema de publicidad de títulos.8
Por otra parte, la hipoteca se define como
“un derecho real que… sujeta o vincula lo hipotecado, cualquiera que sea su titular, al poder de exigir eventualmente la realización de su valor así como la adopción de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en posesión de su propietario o titular, y el cual implica un poderoso instrumento del crédito territorial”.9
Así, la hipoteca es un derecho real de carácter
accesorio. Esto significa que, por su condición de derecho
de garantía, es requisito esencial que se constituya para
asegurar el cumplimiento de una obligación principal.10
Debido a su naturaleza accesoria, su vigencia no es
independiente de la vigencia de la obligación principal.11
Así, pues, la hipoteca está subordinada a la obligación
principal en su existencia y extinción.12 Su dependencia a
7 Exposición de Motivos de la Ley Núm. 216-2010, supra. 8 Bechara Fagundo v. Registradora, 183 D.P.R. 610, 617 (2011). 9 L.R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 3ra ed., San Juan, Editores Jurídica, 2012, pág. 485 (citando a Roca Sastre, Derecho Hipotecario, T. VII, págs. 113-114.). 10 Art. 1756 del Código Civil de P.R. (31 L.P.R.A. sec. 5001). 11 Westernbank v. Registradora, 174 D.P.R. 779, 784-785 (2008). 12 Íd.; Liechty v. Descartes Saurí, 109 D.P.R. 496 (1980). Véase, además, L. Muñoz Morales, Lecciones de Derecho Hipotecario, Río Piedras, Ed. U.P.R., 1946, T. II, pág. 15. RG-2013-2 8
la obligación principal es de tal grado que si la primera
es nula o inexistente, la hipoteca también será nula o
inexistente.13 Por lo tanto, la hipoteca se extingue en
todo caso que se extinga la obligación garantizada por
esta.14
B
Aclarado lo anterior, es importante analizar la Ley
Núm. 208-1995, mejor conocida como la Ley de Instrumentos
Negociables.15 Esta ley fue promulgada con el fin de
modernizar nuestra legislación sobre los instrumentos
negociables y proveer celeridad en el tráfico comercial.16
Así, la Sec. 2-104(a) define instrumento negociable como
“una promesa o una orden incondicional de pagar una
cantidad específica de dinero con o sin intereses u otros
cargos descritos en la promesa u orden, si el mismo: (1) es
pagadero al portador o a la orden en el momento en que se
emitió o cuando entra en posesión de un tenedor por vez
primera; (2) si es pagadero a la presentación o en una
fecha específica; y (3) no especifica ningún otro
compromiso o instrucción por parte de la persona que
promete u ordena el pago que no sea el pago del dinero…”.17
13 Rivera Rivera, op. cit., pág. 488. 14 Westernbank v. Registradora, supra, pág. 785; Rivera Rivera, op. cit., pág. 488. 15 19 L.P.R.A. sec. 501 et seq. 16 Exposición de Motivos de la Ley Núm. 208-1995 (1995 (Parte 1) Leyes de Puerto Rico 1012-1014). Véase, además, Westernbank v. Registradora, supra, pág. 786. 17 19 L.P.R.A. sec. 504 (a). RG-2013-2 9
Por otro lado, la Sec. 2-104(e) establece que un
instrumento se considerará un pagaré si es una promesa.
Quiere decir, que existe un pagaré cuando hay un compromiso
escrito de pagar el dinero suscrito por la persona que se
obliga a pagar.18
Ahora bien, la Ley Núm. 208-1995, supra, provee
distintos tipos de pagarés, dependiendo del momento cuando
resultan exigibles. En lo pertinente al caso de
referencia, la Sec. 2-108 define los pagarés vencederos a
la presentación y los pagarés pagaderos en fecha
específica.19 Así, pues, esta sección establece que un
pagaré es pagadero a la presentación cuando en el propio
documento indica que es pagadero a la presentación, a la
vista, cuando el tenedor lo desee o cuando no se especifica
ninguna fecha de pago.20 Quiere decir que los pagarés que
no contienen una fecha cierta de vencimiento son pagaderos
a la presentación.21
Por otro lado y en lo relacionado al caso de autos, la
Sec. 2-108 también define los pagarés vencederos en fecha
específica. Esta sección dispone que un pagaré es
vencedero en fecha específica cuando es pagadero luego de
transcurrido un periodo específico de tiempo, en una fecha
fija o en un momento de tiempo fácilmente determinable en
18 Sec. 2-103 (a) (9) de la Ley Núm. 208-1995 (19 L.P.R.A. sec. 503 (a) (9)). 19 19 L.P.R.A. sec. 508. 20 Íd. 21 Westernbank v. Registradora, supra, pág. 786. RG-2013-2 10
el momento que se emitió la promesa.22 Además, la Sec.
2-113 establece que la fecha que se indique en el pagaré
“determinará su vencimiento si el instrumento es pagadero
dentro de un plazo fijo después de su fecha”.23 En otras
palabras, la fecha fija o determinable que contengan los
pagarés, distinta y posterior a la fecha de emisión, será
la fecha de vencimiento de dicho pagaré.
Ahora bien, cuando un pagaré tenga una fecha
específica y, además, exprese que es pagadero a la
presentación, el instrumento será pagadero a la
presentación hasta la fecha especificada en el pagaré.24
Esto significa que si no se requiere el pago antes de la
fecha establecida, se convertirá en pagadero en dicha
fecha.25
De otra parte, la Sec. 2-407 de la Ley Núm. 208-1995
establece que una alteración es un cambio no autorizado
realizado a un pagaré para modificarlo.26 Llevar a cabo una
alteración tiene como consecuencia el relevar de
responsabilidad a la parte cuya obligación es afectada por
la alteración.27 No obstante, esta sección aclara que una
parte no quedará relevada por una alteración si consintió a
22 19 L.P.R.A. sec. 508(b). 23 19 L.P.R.A. sec. 513. 24 Sec. 2-108(c) de la Ley Núm. 208-1995 (19 L.P.R.A. sec. 508(c)). 25 Íd. 26 19 L.P.R.A. sec. 657. 27 Íd. RG-2013-2 11
la misma.28 Por lo tanto, una modificación realizada a un
pagaré con el consentimiento de todas las partes es válida
y el pagaré no será anulado.29
Finalmente, en cuanto al término prescriptivo para
exigir el cumplimiento del pago de los pagarés vencederos
en fecha específica, la propia Ley Núm. 208-1995 en su Sec.
2-118(a) dispone que
[e]xcepto según se dispone en la subsección (e), una acción para exigir el cumplimiento de la obligación contraída por una parte de pagar un pagaré pagadero en una fecha específica deberá ser comenzada dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha o fechas de vencimiento estipuladas en el pagaré o, si la fecha de pago es acelerada, dentro de tres (3) años siguientes a la fecha de vencimiento acelerada. (Énfasis nuestro).30
Por lo tanto, una vez transcurre la fecha indicada en el
pagaré y este vence, el acreedor tiene tres años para poder
exigir el cumplimiento del pago.
Ahora bien, cuando se trata de un pagaré hipotecario
la Ley Núm. 208-1995, supra, contiene una disposición
específica sobre su término prescriptivo, el cual es
distinto a los demás pagarés. Así, la Sec. 2-118(h)
dispone que
[n]o obstante, cualquier disposición contraria aquí contenida, una acción para exigir el cumplimiento de una obligación, y cualquier interés devengado por dicha obligación, de una parte de pagar un pagaré garantizado por hipoteca sobre bienes inmuebles deberá ser
28 Íd.; M.R. Garay Aubán, Derecho Cambiario, Ponce, Ed. Revista de Derecho Puertorriqueño, 1999, pág. 300. 29 L.M. Negrón Portillo, Derecho Cambiario de Puerto Rico (Instrumentos Negociables), 1995, pág. 114. 30 19 L.P.R.A. sec. 518(a). RG-2013-2 12
iniciada dentro del término provisto por el Artículo 1864 del Código Civil de Puerto Rico para el ejercicio de la acción hipotecaria. (Énfasis nuestro).
Como podemos observar, la mencionada sección nos
refiere al Art. 1864 de nuestro Código Civil.31 Este
artículo expresa que “la acción hipotecaria prescribe a los
veinte (20) años”. De esta forma, la propia Ley de
Instrumentos Negociables dispone que el término
prescriptivo de un pagaré hipotecario será el mismo término
prescriptivo de la acción hipotecaria. Por lo tanto, el
término prescriptivo de un pagaré hipotecario es veinte
años.
Expresado lo anterior, debemos determinar cuándo
comienza a transcurrir dicho término prescriptivo. Como
regla general, los términos prescriptivos comienzan a
transcurrir desde la fecha de vencimiento del pagaré.32
Además, el Art. 180 de la Ley Hipotecaria establece que “la
acción hipotecaria prescribirá a los veinte (20) años,
contados desde que pueda ser ejercitada con arreglo al
título inscrito”. Ello significa que la acción hipotecaria
podrá ejercitarse al “momento del vencimiento del crédito
según se consignó en el título”.33 Así y en lo pertinente
al caso de referencia, cuando exista un pagaré hipotecario
31 31 L.P.R.A. sec. 5294. 32 Sec. 2-118 de la Ley Núm. 208-1995, supra; Art. 145 de la Ley Hipotecaria (30 L.P.R.A. sec. 2469). Véase, además, Westernbank v. Registradora, 172 D.P.R. 71, 90 (2007), opinión de conformidad de la Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez. 33 Westernbank v. Registradora, 174 D.P.R. 779, 788 (2008), citando a L.R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 2da ed. rev., Río Piedras, Jurídica Editores, 2002, pág. 489. RG-2013-2 13
con fecha cierta, el término prescriptivo comenzará en esa
misma fecha.34
Por otro lado y ya conociendo el término prescriptivo
de los pagarés hipotecarios, es importante aclarar la
diferencia entre el vencimiento del pagaré hipotecario y su
vigencia. El vencimiento es la “terminación del plazo
establecido legal o convencionalmente para el cumplimiento
de una obligación”.35 O sea, que un pagaré hipotecario con
fecha específica vence cuando transcurre esa fecha
establecida en el pagaré.36 Quiere decir que una vez vence
el pagaré hipotecario, la obligación se hace exigible y el
acreedor puede pedir la ejecución de la hipoteca para
satisfacer su crédito.37
Además de ser exigible, la Ley Núm. 208-1995 nos
indica en la Sec. 2-304(b)(2) que cuando un instrumento con
fecha específica vence, el instrumento entrará en mora el
día después de la fecha de vencimiento.38 Esto tiene como
efecto que si ese pagaré vencido se negocia, el nuevo
tenedor no podrá considerarse tenedor de buena fe, ya que
se presume que una persona debe sospechar de un documento
que aunque está vencido se desea negociar.39 Esta Curia
34 Westernbank v. Registradora, supra, págs. 89-90. 35 Íd., pág. 83, citando a M. Osorio, Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales, Buenos Aires. Ed. Heliasta, 1992, pág. 1004. 36 Sec. 2-113 de la Ley Núm. 208-1995, supra. 37 First Federal Savs. V. Registrador, 113 D.P.R. 857, 861 (1983). 38 19 L.P.R.A. sec. 604(b)(2). 39 Sec. 2-302(2) de la Ley Núm. 208-1995 (19 L.P.R.A. sec. 602(2)); B. Santiago Romero, Tratado de Instrumentos Negociables: Ley Uniforme de Instrumentos Negociables de Puerto Rico y Ley del Código Uniforme de RG-2013-2 14
tuvo la oportunidad de explicar lo antes mencionado en
Cintrón v. Domínguez, 60 D.P.R. 477 (1942):
Pero cuando un instrumento negociable se encuentra en circulación después de su vencimiento, debe inspirar recelo por ese mero hecho. La pregunta surge inmediatamente--¿por qué está en circulación, por qué no ha sido pagado? Aquí hay alguna irregularidad. Por lo tanto, aunque no informa al endosatario de la existencia de alguna materia específica de defensa, como por ejemplo compensación, pago, o adquisición fraudulenta, sin embargo, lo pone en guardia; y él adquiere solamente título igual al que tenía el endosante, sujeto a cualquier defensa que se hubiere levantado, si la acción se hubiera incoado por el endosante.40
Por otro lado, la vigencia de un pagaré es el
“[p]eriodo durante el cual las leyes, costumbres o
contratos están en vigor y desarrollan todos los efectos
jurídicos que le son característicos”.41 Esto significa que
mientras una obligación tenga efectos jurídicos estará
vigente y una vez pierda dicho efecto perderá también su
vigencia.42 Así, pues, mientras un acreedor tenga
disponible la acción de ejecutar la hipoteca en un pagaré
hipotecario, esta está vigente.
Por lo tanto, cuando transcurre la fecha establecida
en un pagaré hipotecario con fecha específica se entenderá
que dicho pagaré venció. Ahora bien, tanto ese pagaré como
la hipoteca aún permanecen vigentes ya que el acreedor
____________________________________________________________ Comercio de los Estados Unidos, 2da ed. rev., Ed. Universitaria, 1981, pág. 168. 40 Cintrón v. Domínguez, 60 D.P.R. 477, 484 (1942). 41 Westernbank v. Registradora, supra, pág. 84, citando a Diccionario de Contabilidad y Finanzas, Madrid, Ed. Cultural, 2003, pág. 273. 42 Íd. RG-2013-2 15
puede instar una acción para que se cumpla con el pago y
puede ejecutar la hipoteca. Una vez transcurre el término
prescriptivo, el acreedor pierde todo derecho a ejecutar la
hipoteca y entonces se entenderá que esta perdió su
vigencia. Así, pues, y dado que la vigencia de la hipoteca
depende de la vigencia de la obligación principal, una vez
transcurre el término prescriptivo del pagaré hipotecario
la hipoteca se extinguirá por prescripción.43 Es por esta
razón que una vez prescribe la acción hipotecaria es que
procede la cancelación del asiento en el Registro, ya que
dicha acción perdió su vigencia y, por lo tanto, se
extinguió.
III
En el presente caso la Registradora denegó la
inscripción de la modificación de un pagaré e hipoteca, ya
que se solicitó luego de la fecha de vencimiento del
pagaré. Por su parte, el peticionario alegó que la
Registradora erró al denegar la inscripción porque la
obligación principal entre las partes aún estaba vigente y,
por lo tanto, la hipoteca también permanecía vigente.
Añadió que el término establecido en el pagaré solo tenía
el efecto de concederle al acreedor la oportunidad de hacer
la obligación exigible.
Como expusiéramos, el doctor Berríos López y el
peticionario otorgaron una escritura de compraventa con
precio aplazado, la cual evidenciaron con un pagaré
hipotecario con fecha específica. De acuerdo con la Ley
43 Westernbank v. Registradora, supra, pág. 785. RG-2013-2 16
Núm. 208-1995, esa fecha específica establecida en el
pagaré determina la fecha de su vencimiento. Por lo tanto,
el pagaré otorgado por las partes tenía como fecha de
vencimiento el 12 de noviembre de 2009.
Así las cosas, debido a que las hipotecas son
accesorias a las obligaciones principales, la hipoteca que
se otorgó en el caso de referencia tiene la misma fecha de
vencimiento que el pagaré. Quiere decir, luego del 12 de
noviembre de 2009 tanto el pagaré como la hipoteca se
encontraban vencidos. Sin embargo, una vez transcurrió el
12 de noviembre de 2009 comenzó a correr el término
prescriptivo de veinte años para que el doctor Berríos
López hiciera exigible la obligación y, por lo tanto, tanto
el pagaré como la hipoteca aún permanecen vigentes. Ahora
bien, tenemos que analizar si por acuerdo de las partes se
puede modificar un pagaré hipotecario luego de su
vencimiento, pero que aún está vigente. Veamos.
Como bien expresamos, existe una diferencia entre la
fecha de vencimiento de un pagaré y su vigencia. Así,
cuando un pagaré hipotecario vence, se convierte en
exigible y el tenedor puede ir contra el deudor para cobrar
la deuda. No obstante, dicho pagaré hipotecario aún
permanece vigente. Así las cosas, el tenedor del pagaré
puede negociarlo y ponerlo en circulación. Uno de los
efectos que podría tener el negociar un pagaré vencido es
que el nuevo tenedor no se consideraría tenedor de buena
fe, pero si puede negociar. Por lo tanto, un pagaré
vencido aún es negociable. Al ser negociable y estar RG-2013-2 17
vigente, puede ser modificado siempre y cuando sea con el
consentimiento de todas las partes. Claro está, las
modificaciones que se realicen tendrán efecto contra
terceras personas luego de su inscripción en el Registro.44
Al así resolver, lo hacemos conforme a nuestra
reiterada expresión de que la Ley Hipotecaria y del
Registro de la Propiedad se deben interpretar en forma que
facilite y proteja el tráfico comercial, teniendo en mente
como principio que al Registro se acude a buscar protección
y no perjuicio.45 Además, resolvemos según el propósito de
la Ley Núm. 208-1995, la cual se creó para proveer
celeridad al tráfico comercial.46 No existe impedimento
legal por el cual no se deba permitir que un pagaré
hipotecario vigente sea modificado por acuerdo de todas las
partes. Impedir tal modificación entorpecería el tráfico
comercial, ya que dilataría el proceso y lo haría más
oneroso para las partes. Además, podría tener como
consecuencia que el tenedor del pagaré no aceptará ninguna
modificación, aunque esté de acuerdo con ella, y optará por
exigir el cumplimiento de la deuda. Ello, porque tendrían
que pagar aranceles para la cancelación del pagaré inscrito
y por la inscripción del nuevo pagaré.
44 Art. 187 de la Ley Hipotecaria (30 L.P.R.A. sec. 2606). 45 R & G Premier Bank P.R. v. Registrador, 162 D.P.R. 602, 612 (2004); Royal Bank of Canada v. Registrador, 105 D.P.R. 414 (1976); Srio. de Hacienda v. Tribunal Superior, 95 D.P.R. 444 (1967); Arroyo v. Registrador, 86 D.P.R. 362, 374 (1962); Roca v. Banco Territorial y Agrícola, 6 D.P.R. 164, 169 (1904). 46 Exposición de Motivos de la Ley Núm. 208-1995, supra. RG-2013-2 18
En el presente caso, luego del pagaré hipotecario
vencer todas las partes se pusieron de acuerdo y decidieron
modificarlo para extender su fecha de vencimiento. La
Registradora denegó la modificación al alegar que ese
pagaré ya no estaba vigente ni era negociable. Como vimos,
no le asiste la razón. Debido a que aún no ha transcurrido
el término prescriptivo, el pagaré se encuentra vigente y
es negociable. Así, el doctor Berríos López pudiera
ponerlo en circulación y entregárselo a un nuevo tenedor.
De otra parte, la Registradora alegó que como en R & G
Premier Bank P.R. v. Registradora de la Propiedad, supra,
le dimos énfasis a pagarés no vencidos, eso significa que
una vez vence el pagaré ya no es negociable. Tampoco le
asiste la razón. En ese caso mencionamos los pagarés no
vencidos que se encuentran en manos del librador, no porque
al vencer ya no se podían negociar, sino por las
circunstancias particulares de ese caso. Nos referíamos a
circunstancias en las que el pagaré se encuentra en manos
del librador y este no los ha puesto en circulación y, por
lo tanto, existe confusión de derechos. Así, lo que
expresamos fue que en esos casos en los cuales existe
confusión de derechos el librador puede renegociar el
pagaré no vencido. Esto no quiere decir que solamente un
pagaré no vencido puede ser negociable. Como
mencionáramos, los pagarés vencidos, pero que aún están
vigentes, son negociables.
Por lo tanto, al estar el pagaré hipotecario vigente y
ser negociable no existe impedimento por el cual las partes RG-2013-2 19
no puedan modificarlo. Al extender la fecha de
vencimiento, el doctor Berríos López consintió a que no
podrá exigir el pago de la deuda hasta la nueva fecha de
vencimiento pactada. Así las cosas, el término
prescriptivo que había comenzado cesa y una vez transcurra
la nueva fecha de vencimiento dicho término prescriptivo
comenzará nuevamente.
Por lo anterior, concluimos que un pagaré vencido,
pero aún vigente, puede ser modificado por acuerdo de todas
las partes. Así las cosas, la Registradora erró al denegar
la solicitud de inscripción de la escritura de modificación
del pagaré y la hipoteca en este caso.
IV
Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la
calificación emitida por la Registradora de la Propiedad,
Hon. Carmen E. Ávila Vargas, y se ordena la inscripción de
la escritura de modificación de pagaré e hipoteca objeto
del presente litigio.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Erick V. Kolthoff Caraballo Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. RG-2013-2 Recurso Gubernativo Registradora de la Propiedad de San Juan, Sección Segunda Hon. Carmen E. Ávila Vargas
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se revoca la calificación emitida por la Registradora de la Propiedad, Hon. Carmen E. Ávila Vargas, y se ordena la inscripción de la escritura de modificación de pagaré e hipoteca objeto del presente litigio.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada señora Fiol Matta y la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurren con el resultado sin opinión escrita.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo