EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
San Gerónimo Caribe Project
Peticionario Certiorari v. 2013 TSPR 138 Marisol Marchand, Registradora de la 189 DPR ____ Propiedad, Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección Primera de San Juan
Recurrida
Número del Caso: RG-2013-3 RG-2013-4
Fecha: 27 de noviembre de 2013
Abogados de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Antonio R. Molina Machargo Lcda. María D. Trelles Hernández
Abogada de la Parte Recurrida:
Lcda. Marisol Marchand Castro Registradora de la Propiedad Sección Primera de San Juan
Materia: Derecho Registral – Aplicación y Alcance de la Norma Duodécima del Art. 2 de la Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
San Gerónimo Caribe Project Peticionario Recurso v. Gubernativo
Marisol Marchand, Registradora RG-2013-003 de la Propiedad, Registro de RG-2013-004 la Propiedad de Puerto Rico, Sección Primera de San Juan Recurrida
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera García
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de
2013.
La corporación, San Gerónimo Caribe Project,
Inc. (SGCP) nos solicita que revoquemos dos
recalificaciones de la Registradora de la
Propiedad de la Sección Primera de San Juan, Hon.
Marisol Marchand, (la Registradora). En éstas, la
Registradora denegó la inscripción de la
declaración de edificación, la compraventa de
finca y estacionamiento comercial, la constitución
del derecho de superficie, la constitución del
Régimen de Propiedad Horizontal, entre otros, por
insuficiencia en el pago de derechos de
inscripción. RG-2013-003; RG-2013-004 2
En ese contexto, estos Recursos Gubernativos nos
proveen la oportunidad de expresarnos en cuanto al alcance
e interpretación de la Norma Duodécima del Art. 2 de la
Ley de Aranceles del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A.
sec. 1767(b), (la Norma Duodécima). Específicamente esta
normativa dispone que:
“En caso de enajenación, cesión o compraventa de fincas gravadas con hipotecas según el Registro de la Propiedad, de no constar del documento la inclusión de dichas hipotecas en el precio de venta, se tomará como base el precio de enajenación, cesión o compraventa o la suma total de las hipotecas, lo que resulte mayor a los efectos de la cancelación de los correspondientes derechos de inscripción”. (Énfasis suplido).
Examinados ambos recursos decidimos consolidar los
mismos por presentar controversias similares de derecho.
Luego de analizar con rigor el estado de derecho
aplicable, adelantamos que confirmamos la calificación de
la Registradora. Pasemos a dilucidar los escenarios
fácticos que dan lugar a esta controversia.
I. RG-2013-003
La SGCP es titular de una finca de 6,098.9650
metros cuadrados (equivalentes a 1.5517 cuerdas) en el
área de San Juan en la cual desarrolló un proyecto
mixto constituido por una Edificación Comercial y un
estacionamiento. Este estacionamiento se construyó bajo
la Edificación Comercial, y corresponde al Condominio
Residencial denominado Laguna Plaza. El Condominio
Laguna Plaza consta de nueve plantas en las que ubican
treinta y tres unidades de apartamentos destinados a RG-2013-003; RG-2013-004 3
uso residencial. Esa Edificación Comercial no es parte
de dicho inmueble y constituye una finca separada e
independiente. Ahora bien, el estacionamiento para el
Condominio Laguna Plaza, ubicado en el sótano de la
estructura total, sí es parte del Condominio. La
Edificación Comercial y el Condominio Laguna Plaza
fueron conceptualizados como unidades económicas
independientes. Para el financiamiento de la estructura
total, SGCP obtuvo préstamos garantizados con hipotecas
por la suma de $73,126,636 para la construcción tanto
de la Edificación Comercial, como del Condominio Laguna
Plaza.
El 18 de junio de 2009, luego de finalizar la
construcción de la Edificación Comercial y del
Condominio Laguna Plaza, SGCP presentó en el Registro
de la Propiedad la Escritura Núm. 2, objeto de la
calificación y la denegatoria de recalificación
recurrida. Mediante la referida escritura, SGCP llevó a
cabo los siguientes actos: (1) declaró la existencia de
la Edificación Comercial sobre la finca de 6,098.9650
metros cuadrados (equivalentes a 1.5517 cuerdas); (2)
vendió la finca y la Edificación Comercial (pero no el
Condominio) a San Gerónimo Caribe Parking, Inc. (SGC
Parking), una afiliada de SGCP; (3) se reservó un
derecho de superficie sobre (i) la cubierta de la
primera y única planta de la Edificación Comercial, en
la que se apoya el Condominio y (ii) el sótano donde RG-2013-003; RG-2013-004 4
ubican los estacionamientos del Condominio Laguna
Plaza; (4) inscribió trece servidumbres; (5) sometió
las nueve plantas construidas sobre la Edificación
Comercial al derecho de superficie y el sótano donde
ubican los estacionamientos para los residentes de
dicho Condominio al Régimen de Propiedad Horizontal.
Por su parte, los valores atribuidos a los actos
instrumentados mediante la Escritura Núm. 2 son los
siguientes: (1) la Edificación Comercial se valoró en
$11,000,000, ello de acuerdo a una carta de valor
emitida por los tasadores para ese inmueble; (2) la
compraventa de la Edificación Comercial de SGCP a SGC
Parking se valoró en $11,000,000; (3) el derecho de
superficie sobre la Edificación Comercial fue valorado
en $1,000; y (4) cada una de las servidumbres se valoró
en $1,000, ascendiendo a un total de $13,000 por las
trece servidumbres; (5) el Condominio Laguna Plaza fue
valorado en $33,065,000, de conformidad con la tasación
preparada por Luis E. Vallejo, M.A.I., de la firma
Vallejo & Vallejo. En vista de ello, el valor total de
las transacciones consignadas en la Escritura fue de
$55,079,000.
Este fue el valor que utilizó como base para
calcular y pagar los derechos de inscripción de
$220,270. Al someter la Escritura Núm. 2 no se había
liberado ninguna parte del negocio antes expuesto de la
suma total de los préstamos garantizados con hipotecas. RG-2013-003; RG-2013-004 5
Estos préstamos se habían obtenido para financiar la
construcción tanto de la Edificación Comercial como del
Condominio Laguna Plaza. Así, al momento de presentarse
la referida Escritura, tanto la finca y la Edificación
Comercial, como el Condominio Laguna Plaza, estaban
gravados con hipotecas que sumaban $73,126,636. Al
presentar ante el Registro de la Propiedad la Escritura
Núm. 2, se cancelaron las siguientes sumas de derechos
de inscripción: (1) por la declaración de la existencia
de la Edificación Comercial, valorada en $11,000,000,
se pagaron $43,950; (2) por la compraventa de la finca
y Edificación Comercial, valorada en $11,000,000, se
pagaron $43,950; (3) por el derecho de superficie sobre
la Edificación Comercial, valorado en $1,000, se
pagaron $2; (4) por las servidumbres, valoradas en
$13,000, se pagaron $26; y (5) por la constitución del
Régimen de Propiedad Horizontal sobre el Condominio
Laguna Plaza, se pagaron $132,210.
Así las cosas, el 17 de enero de 2013, durante el
proceso de calificación de la Escritura, la
Registradora razonó que de acuerdo a la Norma
Duodécima, supra, se debía valorar la compraventa de la
finca y la Edificación Comercial (que se había llevado
a cabo por $11,000,000) en $73,126,636. Ello así,
porque las hipotecas que SGCP había constituido para
financiar el desarrollo completo y efectuar todas las RG-2013-003; RG-2013-004 6
transacciones incluidas en la Escritura sumaban en
total $73,126,636.
Por su parte, SGCP sostuvo que al así obrar, la
Registradora obvió el hecho de que las hipotecas se
habían constituido para financiar la construcción del
proyecto en su totalidad y de los derechos contenidos
en la Escritura. A su vez, entendió que el valor total
de los componentes y derechos comprendidos en la
Escritura es de $55,079,000, a base de los cuales se
pagaron derechos de inscripción, y que el mismo debía
distribuirse proporcionalmente a través de las
transacciones efectuadas.
El 5 de febrero de 2013 SGCP presentó Solicitud de
Recalificación y el 28 de febrero de 2013 la
Registradora notificó la Calificación final denegando
la misma. Como consecuencia de la decisión de la
Registradora, se denegó la inscripción de: (1) la
Edificación Comercial declarada; (2) el dominio sobre
la finca y la Edificación Comercial; (3) el derecho de
superficie sobre la Edificación Comercial; (4) las
servidumbres; y (5) el Régimen de Propiedad Horizontal
para el Condominio Laguna Plaza. Insatisfecho con ese
dictamen, SGCP recurre mediante Recurso Gubernativo y
puntualiza que la Registradora erró al requerir
derechos de inscripción de $248,376 adicionales a los
$220,270 ya pagados por SGCP. En atención a ello,
solicita que revoquemos la Calificación Final. RG-2013-003; RG-2013-004 7
II. RG-2013-004
Por otro lado, SGCP es dueño de una finca de
6,588.8785 metros cuadrados (equivalentes a 1.6763
cuerdas) en el área de San Juan en la cual desarrolló
un proyecto mixto compuesto de un Estacionamiento
Comercial, un Condominio residencial llamado Caribe
Plaza que está construido sobre una porción de la
última planta del Estacionamiento Comercial y un
estacionamiento correspondiente al Condominio
residencial que construyó debajo del Estacionamiento
Comercial sometido al derecho de superficie. El
Estacionamiento Comercial cuenta con ocho plantas y el
Condominio Caribe Plaza consta de catorce plantas, en
las que ubican cuarenta y siete unidades de
apartamentos destinados a uso residencial. Además, este
último tiene un estacionamiento para los residentes que
está localizado en el sótano de la estructura total, es
decir, debajo del Estacionamiento Comercial. El
Estacionamiento Comercial sobre el cual se construyó el
Condominio Caribe Plaza no es parte de dicho Condominio
y constituye una finca separada e independiente.
Empero, el estacionamiento para ese Condominio, ubicado
en el sótano de la estructura total, sí lo es. En otras
palabras, el Estacionamiento Comercial y el Condominio
Caribe Plaza se conceptualizaron como unidades
económicas independientes. RG-2013-003; RG-2013-004 8
Para el financiamiento de la estructura total, SGCP
obtuvo préstamos garantizados con hipotecas por la suma
de $95,050,000 para la construcción tanto del
Estacionamiento Comercial, como del Condominio Caribe
Plaza. El 23 de julio de 2007, luego de finalizar la
construcción en su totalidad, SGCP presentó ante el
Registro de la Propiedad, la Escritura Núm. 10, objeto
de la calificación y denegatoria de recalificación de
la que se recurre.
Mediante el referido instrumento público, SGCP
llevó a cabo los siguientes actos: (1) declaró la
existencia del Estacionamiento Comercial sobre la finca
de 6,588.8785 metros cuadrados (equivalentes a 1.6763
cuerdas); (2) vendió la finca y el Estacionamiento
Comercial (pero no el Condominio) a SGC Parking; (3) se
reservó un derecho de superficie sobre (i) la cubierta
de la octava y última planta del Estacionamiento
Comercial, en la que se apoya el Condominio y (ii) el
sótano donde ubican los estacionamientos del Condominio
Caribe Plaza; (4) inscribió doce servidumbres; y (5)
sometió las catorce plantas construidas sobre el
Estacionamiento Comercial al amparo del derecho de
superficie y el sótano en donde ubican los
estacionamientos para los residentes de dicho
Condominio al Régimen de Propiedad Horizontal.
Los valores atribuidos a los actos llevados a cabo
mediante la Escritura Núm. 10 son los siguientes: (1) RG-2013-003; RG-2013-004 9
el Estacionamiento Comercial de cuya existencia se dio
fe se valoró en la cifra de $19,040,000, ello en virtud
de que el permiso de construcción para dicho
estacionamiento y sobre el cual se pagaron los
correspondientes arbitrios de construcción era por esa
cantidad; (2) la compraventa del Estacionamiento
Comercial de SGCP a SGC Parking fue por $19,040,000;
(3) el derecho de superficie sobre el Estacionamiento
Comercial fue valorado en $1,000; (4) cada una de las
servidumbres se valoró en $1,000, ascendiendo a un
total de $12,000 por las doce servidumbres; (5) el
Condominio Caribe Plaza fue valorado en $86,000,000 de
acuerdo a la tasación preparada por Luis E. Vallejo,
M.A.I., de la firma Vallejo & Vallejo. Así pues, el
valor total de todas las transacciones expuestas en la
Escritura Núm. 10 ascendió a $124,093,000.
Consecuentemente, los derechos de inscripción que SGCP
pagó por la Escritura Núm. 10 se calcularon a base de
esa cifra de $124,093,000.
Al momento de presentar la Escritura Núm. 10 no se
había liberado ninguna parte del negocio antes expuesto
de la suma total de los préstamos garantizados con
hipotecas que se habían obtenido para poder financiar
la construcción tanto del Estacionamiento Comercial
como del Condominio Caribe Plaza. Así, al momento de
presentarse la referida Escritura, la finca, el RG-2013-003; RG-2013-004 10
Estacionamiento Comercial y el Condominio Caribe Plaza
estaban gravados por hipotecas que sumaban $95,050,000.
Al presentar ante el Registro de la Propiedad la
aludida Escritura Núm. 10, se pagaron las siguientes
cantidades por derechos de inscripción: (1) por la
declaración de la existencia del Estacionamiento
Comercial, valorado en $19,040,000, se pagaron $76,110;
(2) por la compraventa de la finca y del
Estacionamiento Comercial, valorado en $19,040,000, se
pagaron $76,110; (3) por el derecho de superficie sobre
el Estacionamiento Comercial, valorado en $1,000 se
$12,000, se pagaron $24; y (5) por la constitución del
Régimen de Propiedad Horizontal sobre el componente del
Condominio Caribe Plaza, se pagaron $343,950. En vista
de lo anterior, SGCP pagó derechos de inscripción por
un total de $496,322, los cuales fueron pagados a base
de una cifra total de $124,093,000, que, según SGCP, es
la suma de los valores de las distintas transacciones
contenidas en la Escritura Núm. 10.
Así las cosas, el 17 de enero de 2013, la
Registradora notificó dos defectos relacionados con la
Escritura objeto de este recurso: (1) la ausencia de un
comprobante por $303,914 para completar los derechos de
inscripción y (2) unas diferencias entre la escritura
matriz y los planos y/o “plot plans” de ciertas RG-2013-003; RG-2013-004 11
unidades del Condominio Caribe Plaza.1 En cuanto al
primer defecto, la Registradora coligió que el pago de
los derechos era necesario de conformidad con la Norma
Duodécima, supra, del Art. 2 de la Ley Hipotecaria y
del Registro de la Propiedad, según enmendada. También
razonó que se le debía atribuir el valor de la suma de
las hipotecas ($95,050,000) que garantizaban los
préstamos obtenidos para la construcción de la
estructura total (Estacionamiento Comercial y
Condominio Caribe Plaza) y la constitución de todos los
derechos expresados en la Escritura Núm. 10 únicamente
a la compraventa de la finca y Estacionamiento
Comercial.
Oportunamente, el 5 de febrero de 2013 SGCP
presentó un Escrito de Recalificación en el que adujo
que el primer error notificado, es decir, la ausencia
de un comprobante por $303,914 para completar los
derechos de inscripción, era improcedente en derecho.
En síntesis, SGCP arguyó que la postura de la
Registradora al notificar la falta de comprobante por
$303,914 es contraria a la Ley y a la intención
legislativa. Además, sostuvo que tal determinación
lleva a resultados irrazonables, ello puesto que SGCP
1 En cuanto al segundo defecto, relacionado a inconsistencias entre la escritura matriz y los planos y/o “plot plans”, SGCP notificó que someterían documentos para atender ese señalamiento. La Calificación Final denegando la inscripción notificada el 28 de febrero de 2013 no hace referencia a este asunto. Se incluye referencia a este alegado defecto únicamente para propósitos de trasfondo, ya que la controversia entre el Registro de la Propiedad y SGCP no está relacionada con este asunto. RG-2013-003; RG-2013-004 12
ya había pagado derechos de inscripción sobre una base
total de $124,093,000.
El 28 de febrero de 2013, la Registradora notificó
una denegatoria final de la inscripción solicitada por
faltar un comprobante de $303,914 para completar los
derechos de inscripción. Como consecuencia, se denegó
la inscripción de: (1) la Edificación Comercial (el
Estacionamiento Comercial) declarada; (2) la
inscripción del dominio sobre la finca y el
Estacionamiento Comercial; (3) el derecho de superficie
sobre el Estacionamiento Comercial; (4) las
servidumbres, y (5) el Régimen de Propiedad Horizontal
para el Condominio Caribe Plaza. Consecuentemente,
ninguna de las compraventas de los distintos
apartamentos que componen el Condominio Caribe Plaza ha
tenido acceso al Registro. Por su parte, SGCP objetó la
calificación efectuada por la Registradora en cuanto
requirió derechos de inscripción adicionales a los ya
pagados en la suma de $303,914. También entendió que
aplicó e interpretó la Norma Duodécima incorrecta y
mecánicamente a una de las transacciones efectuadas
mediante la Escritura Núm. 10, y, además, obvió
interpretar y aplicar dicha norma de forma cónsona con
su propósito.
Expuestos los escenarios fácticos que dan lugar a
estos recursos gubernativos, pasemos a expresar el
derecho aplicable a las controversias presentadas. RG-2013-003; RG-2013-004 13
III.
A. Principio de Legalidad Registral
El principio de legalidad exige que los títulos que
pretendan ingresar en el Registro sean sometidos a un
examen o calificación. L.R. Rivera Rivera, Derecho
Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 3ra ed., San Juan,
Ed. Jurídica Editores, 2012, pág. 271. En cuanto al
principio de legalidad, en la obra Derecho Hipotecario
podemos apreciar que:
[e]l principio de legalidad, en lo que atañe a la publicidad registral inmobiliaria, es el que impone que los títulos que pretendan su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y externa o formalmente. R. Roca Sastre y otros. Derecho Hipotecario, 9na ed., Tomo I, Barcelona, Ed. Bosch, S.A., 2008, pág. 614.
Entre los asuntos que el Registrador tiene que
verificar al calificar un documento presentado en el
Registro de la Propiedad figura el pago de los
correspondientes derechos de inscripción.
La Ley Núm. 91 de 30 de mayo de 1970, según
enmendada, conocida como “Ley de Aranceles del Registro de
la Propiedad” (Ley de Aranceles), 30 L.P.R.A. secs. 1767a-
1767e, regula los derechos que se pagarán por las
operaciones del Registro de la Propiedad. Estos preceptos
fijan los derechos que se pagarán cuando se solicita una
inscripción, anotación, cancelación o liberación en el
Registro de la Propiedad. E.S.J. Towers, Inc. v.
Registrador, 150 D.P.R. 298, 311 (2000). Hemos reconocido RG-2013-003; RG-2013-004 14
que la Ley de Aranceles es un estatuto tributario, por lo
que los aranceles tienen el carácter de contribución. Díaz
v. Registrador, 107 D.P.R. 233, 238 (1978). No obstante,
cabe destacar que esta ley tiene entre sus propósitos
eliminar la doble tributación y evitar el cobro “mecánico”
de aranceles respecto a los derechos en sí. Esto es así ya
que la legislación contributiva no se puede interpretar
extensivamente, sino de forma justa y según sus propios
términos para que toda ambigüedad se interprete
restrictivamente contra el Estado y a favor del ciudadano.
IFCO Recycling v. Aut. Desp. Sólidos, 184 D.P.R. 712, 741
(2012); Pagán Rodríguez v. Registradora, 177 D.P.R. 522,
537 (2009); B.B.C. Realty v. Secretario de Hacienda, 166
D.P.R. 498, 511 (2005).
En cuanto a este asunto, en S.B. Pharmco P.R., Inc.
v. Registrador, 148 D.P.R. 336, 348 (1999), dijimos que
“[e]l valor del arancel registral requerido para la
inscripción o cancelación de cualquier asiento, ya sea el
principal o accesorio, queda establecido en virtud del
valor de la finca o del derecho a inscribirse o a
cancelarse”.
Al computar los derechos de inscripción que
corresponde para cada transacción es preciso referirnos al
texto de la Norma Duodécima que expresa lo siguiente:
“En caso de enajenación, cesión o compraventa de fincas gravadas con hipotecas según el Registro de la Propiedad, de no constar del documento la inclusión de dichas hipotecas en el precio de venta, se tomará como base el precio de enajenación, cesión o compraventa o la suma total de las hipotecas, lo RG-2013-003; RG-2013-004 15
que resulte mayor a los efectos de la cancelación de los correspondientes derechos de inscripción”. (Énfasis suplido).
La citada norma responde al propósito legislativo de que
el arancel se aplique sobre la base que mejor refleje el
valor en el mercado de la propiedad transmitida. Somohano
v. Registrador, 39 D.P.R. 774, 775 (1929). Por ello, hemos
reafirmado que si en la venta, voluntaria o forzosa, de la
finca hipotecada, subsisten gravámenes anteriores y
preferentes, los derechos de registro se gravarán conforme
a esa norma. Aponte Parés v. Registrador, 106 D.P.R. 176,
179 (1977).
Asimismo, hemos ratificado que el propósito moderno e
irreversible que infiltra el arancel es aproximar en lo
posible la base impositiva al valor real del derecho
objeto de la operación registral. Empire Life Ins. Co. v.
Registrador, 105 D.P.R. 136, 140 (1976); Aponte Parés v.
Registrador, 106 D.P.R. 176, 179 (1977). Como observamos,
la doctrina jurisprudencial no deja al azar ni a la
voluntad de las partes la valoración del derecho objeto de
inscripción. De otra parte, se puede instar un recurso
gubernativo ante este Tribunal cuando el presentante
entienda que el Registrador de la Propiedad ha establecido
erróneamente el pago de derechos que devenga una operación
en el Registro de la Propiedad. Art. 4 de la Ley de
Aranceles, 30 L.P.R.A. sec. 1767d; Art. 74 de la Ley
Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2227; Pagán Rodríguez v. RG-2013-003; RG-2013-004 16
Registradora, supra, pág. 526; Chase Manhattan Bank v.
Registrador, 98 D.P.R. 92, 95 (1969).
Por otro lado, en Empire Life Ins. Co. v.
Registrador, supra, no quedaba gravamen subsistente pues
se trataba de una primera hipoteca ejecutada en subasta.
En ese caso se tomó como valor del inmueble y base para
cómputo de derechos de arancel, el principal de la
hipoteca ejecutada en lugar del precio del importe de la
licitación que obtuvo la buena pro en la subasta.
“No encontramos razón en la contención de la recurrente que propone reducir la base de cómputo del arancel a dos por ciento (2%) del principal de la hipoteca, elemento representativo del verdadero valor del inmueble ejecutado que consiste en 3.22 cuerdas bordeadas por el Atlántico y la Laguna del Condado en el norte de la Avenida Ashford del Condado, San Juan, solar sobre el que se ha edificado un hotel de turismo. Tampoco se cumple el principio de legalidad ajustando el cobro de derechos a la desproporción resultante de pagar $150,000 por lo que fue buena garantía de $7,000,000”. Empire Life Ins. Co. v. Registrador, supra. pág. 141.
Siendo la calificación función de raciocinio, la
Registradora correctamente concluyó que la cifra mayor es
más representativa del valor envuelto en la operación de
Registro y por tanto sujeto a arancel. Mencionamos que,
“[a]l así calificar, la Registradora sólo cumplió con el
deseable objetivo de excluir la ficción y abrir el
Registro a la realidad del verdadero valor del inmueble o
derecho inscrito”. Empire Life Ins. Co v. Registrador,
supra, pág. 142. El utilizar ese método para determinar el
valor sujeto a arancel, ayuda a acercar el Registro a la
realidad del verdadero valor del inmueble y excluye la RG-2013-003; RG-2013-004 17
ficción que representan los valores irrisorios. ESJ
Towers, Inc. v. Registrador, supra, pág. 314; Aponte Parés
v. Registrador, supra, pág. 178.
De otro lado, la cuestión central planteada por el
recurso gubernativo objeto de controversia en Lincoln
American Corporation v. Registrador, 106 D.P.R. 781, era
si tenía que cumplirse la orden judicial computando
derechos de arancel sobre la cantidad realmente
desembolsada por el acreedor y recibida por el deudor o si
la base para el pago de aranceles debía ser el principal
de la hipoteca. Sobre esa interrogante, expresamos que la
controversia no puede evadir la regla de Empire Life Ins.
Co. v. Registrador, supra, que utiliza el principal de la
hipoteca a cancelar como la base racional, lógica y real
del cómputo para los derechos de inscripción.
Estos principios habían sido adoptados hace varias
décadas en Balbás v. Registrador, 45 D.P.R. 804 (1933)
donde se descartó el precio de adjudicación en subasta y
se utilizó el valor del derecho hipotecado, es decir, el
principal de la hipoteca, para fijar los derechos de
inscripción. Esta norma responde al propósito que infiltra
el arancel de aproximar en lo posible la base impositiva
al valor real del derecho objeto de la operación
registral. Al aplicar el arancel del Registro de la
Propiedad, el Registrador puede descartar el valor
aparente, convenientemente expresado en la escritura de
venta judicial, por el valor real que satisface la razón y RG-2013-003; RG-2013-004 18
el entendimiento. Empire Life Ins. Co. v. Registrador,
supra, pág. 142.
La doctrina y la jurisprudencia han reconocido que la
operación del Registro de la Propiedad confronta en la
práctica dos realidades: la realidad registral y la
extrarregistral. En los casos donde existe alguna
discrepancia entre estas realidades, se puede presumir que
existe una ficción que ha accedido al Registro de la
Propiedad o que ha sido presentado para ganar acceso al
mismo. Para evitar estas discrepancias, el Registrador
debe usar su facultad para negar acceso a actos
artificiosos y para promover la fidelidad óptima en los
libros del Registro de modo que se acerque su realidad a
la realidad externa. Empire Life Ins. Co. v. Registrador,
supra, pág. 141. La calificación se extiende a toda clase
de documentos pertinentes para apreciar la procedencia del
asiento, en una conjunción de todos los elementos del
título presentado y contenido del Registro. Roca Sastre,
Derecho Hipotecario, 6ta Ed. (1968), Tomo II, pág. 260;
Empire Life Ins. Co. v. Registrador, supra.
Se ha interpretado y aplicado el arancel del Registro
de la Propiedad desde su fijación temprana por la Ley de
Aranceles en 1904 hasta la actual Ley Núm. 91 de 30 de
mayo de 1970, supra, siguiendo estos principios y normas
determinantes del valor real de la finca o derechos.
Lincoln American Corp. v. Registrador, supra, pág. 784.
Así pues, hemos reconocido que el Registrador de la RG-2013-003; RG-2013-004 19
Propiedad tiene el deber en ley de exigir el pago de
arancel como fue dispuesto. Correa Sánchez v. Registrador,
113 D.P.R. 581, 592 (1983).
B. Principio de Indivisibilidad
El principio de indivisibilidad de la hipoteca
postula que la garantía hipotecaria subsiste íntegra sobre
todas y cada una de las partes del crédito mientras éste
no se cancele. El Art. 173 de la Ley Hipotecaria y del
Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2569, dispone
que:
[l]a hipoteca subsistirá íntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecarios, mientras no se cancele, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserven, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en las dos siguientes secciones.
Por su parte, el Art. 174 de la referida Ley, 30
L.P.R.A. sec. 2570, expresa que:
[s]i una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario sino cuando voluntariamente lo acordaren el deudor y el acreedor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma garantizada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.
No es posible liberar un apartamento de un crédito
hipotecario afirmando que no se reduce en forma alguna ni
el principal del pagaré ni de la hipoteca. Si el crédito
hipotecario o el valor del pagaré no disminuyen, ¿en qué
consiste la liberación? Nuestro ordenamiento registral no
permite liberar en un asiento la hipoteca y dejar vigente
el asiento del derecho real de hipoteca. Ello implicaría RG-2013-003; RG-2013-004 20
burlar el pago de arancel hipotecario y notarial. Casa
Blanca Properties, Inc. v. Registrador de la Propiedad,
130 D.P.R. 609 (1992), pág. 616.
En cuanto a los créditos hipotecarios constituidos y
no cancelados antes de la dedicación de un inmueble al
Régimen de Propiedad Horizontal se ha expresado lo
siguiente:
En algunos casos los créditos hipotecarios constituidos antes de la dedicación al Régimen de Propiedad Horizontal no han sido debidamente cancelados en el Registro de la Propiedad antes de presentarse para su inscripción, las escrituras de separación y venta de los apartamientos. El no cancelar los mencionados créditos hipotecarios perjudica a los adquirentes, y al Estado, y aventaja a los acreedores”. Ponencias y comunicaciones presentadas al III Congreso Internacional de Derecho Registral, San Juan, Instituto del Derecho Registral y Notarial de Puerto Rico, 1977 T.I, págs. 489 y 490.
C. Hermenéutica legal
Los tribunales tenemos el propósito de solucionar las
controversias y de adjudicar los derechos de las partes en
un pleito. Con ese criterio rector en mente debemos
remitirnos al texto del Artículo 14 del Código Civil de
Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 14, el cual dispone que,
cuando la ley es clara y libre de toda ambigüedad, la
letra de la ley no debe ser menospreciada bajo el pretexto
de cumplir con su espíritu. No hay necesidad de recurrir
al subterfugio de indagar más allá de la ley para cumplir
con su propósito legislativo cuando el texto de la ley es
claro. Asoc. FCIAS v. Caribe Specialty II, 179 D.P.R. 923,
938 (2010). RG-2013-003; RG-2013-004 21
El lenguaje claro y explícito de un estatuto no se
debe tergiversar, mucho menos malinterpretar o sustituir.
En ocasiones anteriores hemos dejado claro que los
tribunales debemos interpretar la ley como un ente
armónico, dándole sentido lógico a sus diferentes
secciones, supliendo así las posibles deficiencias cuando
esto sea necesario. Pizarro v. Nicot, 151 D.P.R. 944
(2000), 951. Véanse además, Aquino González v. A.E.E.L.A.,
182 D.P.R. 1, 39 (2011). La función de la Rama Judicial no
es legislar, sino interpretar las leyes que aprueba la
Rama Legislativa y constatar que éstas no estén reñidas
con la Constitución. Marbury v. Madison, 5 U.S. 137
(1803). Véanse: Art. V., Sec. 4. Const. E.L.A.; Bomberos
Unidos v. Cuerpo de Bomberos, 180 D.P.R. 723, 749 (2011).
Así mismo, en un sinnúmero de ocasiones hemos indicado
que: “[a]nte el lenguaje claro, explícito y libre de toda
ambigüedad o duda de un estatuto, no cabe menospreciar la
letra de la ley bajo el pretexto de cumplir su espíritu,
máxime cuando el espíritu o intención del estatuto son la
misma cosa”. Pueblo v. Castro Muñiz, 118 D.P.R. 625, 650
(1987). Véanse además: Bomberos Unidos v. Cuerpo de
Bomberos, supra; Rullán v. A.E.E., 179 D.P.R. 433, 444
(2010); Piovanetti v. S.L.G. Tirado, 178 D.P.R. 745, 767
(2010). Para reconocer el curso seguido por la autoridad
legislativa, es necesario examinar la hermenéutica. Es
doctrina arraigada que cuando el lenguaje de una ley es
claro y la intención legislativa patente, los tribunales RG-2013-003; RG-2013-004 22
están obligados a respetar la voluntad del legislador.
Véanse, Pueblo v. Negrón Rivera, 183 D.P.R. 271, 282
(2011); Raimundi v. Productora, 162 D.P.R. 215, 235
(2004).
Ese proceso de interpretar las leyes, que recibe el
nombre de hermenéutica legal, consiste en auscultar,
averiguar, precisar y determinar cuál era la voluntad
legislativa al aprobar la ley. R.E. Bernier y J.A. Cuevas
Segarra, Aprobación e interpretación de las leyes en
Puerto Rico, 2da ed. Rev., San Juan, Pubs. J.T.S., 1987,
Vol. 1, pág. 241; IFCO Recycling v. Aut. Desp. Sólidos,
supra, pág. 738.
Al adentrarse en esa delicada faena, el Poder
Judicial debe tener como norte que de todas las reglas de
interpretación hay sólo una que es absolutamente
invariable y es que en ese proceso “debe descubrirse y
hacerse cumplir la verdadera intención y deseo del poder
legislativo”. (Énfasis en el original.) R.E. Bernier y
J.A. Cuevas Segarra, op. cit., pág. 242. Los tribunales
somos intérpretes finales de las leyes. En consecuencia,
“[n]os encontramos en la obligación y el deber ineludible
de lograr un resultado que se ajuste al propósito y a la
política pública que inspiró a la Legislatura al
aprobarlas”. IFCO Recycling v. Aut. Desp. Sólidos, supra,
pág. 740; Consejo de Titulares v. D.A.Co., 181 D.P.R. 945,
(2011). RG-2013-003; RG-2013-004 23
Nuestro ordenamiento jurídico consigna determinadas
normas de hermenéutica legal las cuales, en mayor o menor
medida, se imponen como principios rectores del ejercicio
de la función adjudicativa de los tribunales. Const. José
Carro v. Mun. Dorado, 186 D.P.R. 113, 126 (2012).
En Consejo de Titulares v. Gómez Estremera, 184
D.P.R. 407, 428, (2012), tuvimos oportunidad de
expresarnos sobre la discreción judicial en el contexto de
interpretación de las leyes. Allí dijimos que:
[l]os tribunales estamos autorizados a interpretar las leyes cuando, entre otras, éstas no son claras o concluyentes sobre un punto en particular; cuando el objetivo, al realizarlo, es el de suplir una laguna en la misma; o cuando, con el propósito de mitigar los efectos adversos de la aplicación de una ley a una situación en particular, la justicia así lo requiere… (Énfasis en el original). Véase, además, Pueblo v. Ortega Santiago, 125 D.P.R. 203, pág. 214 (1990).
Es un principio elemental de hermenéutica que a toda
ley se le dará la interpretación que mejor responda a los
propósitos que persigue. Los tribunales deben interpretar
la ley como un ente armónico, dándole sentido lógico a sus
diferentes disposiciones, supliendo las posibles
deficiencias cuando esto fuere necesario. Sucn. Álvarez v.
Secretario de Justicia, 150 D.P.R. 252, 276 (2000). Como
corolario de la doctrina, los tribunales, al ejercer su
función interpretativa de la ley, deberán considerar el
propósito o intención de la Asamblea Legislativa al
aprobar la misma. Ello, a fines de propiciar la obtención
del resultado querido por el legislador originalmente.
Piovanetti v. S.L.G. Tirado, supra. RG-2013-003; RG-2013-004 24
Como sabemos, el suplir estas posibles deficiencias
legislativas mediante una interpretación que respete la
intención última del legislador, es muy distinto a
sustituir la intención legislativa por la del juzgador.
Pueblo v. Ruiz, 159 D.P.R. 194, 210 (2003). A tenor con lo
resuelto en Pueblo v. Ferreira Morales, 147 D.P.R. 238
(1998), los tribunales debemos interpretar los estatutos
teniendo presente el propósito social que los inspiró,
dándoles un sentido lógico a sus diversas disposiciones y
supliendo posibles deficiencias en los casos en que sea
necesario. Sobre la interpretación que puede hacer el
juzgador hemos reiterado que:
[e]l profundo respeto que nos merece la intención del legislador nos obliga, en determinadas ocasiones, a suplir las inadvertencias en que éste pueda haber incurrido. Para evitar un resultado irrazonable e insostenible, en el pasado no hemos vacilado en aclarar el texto de una ley para conformarlo a la intención legislativa. Es regla dorada de hermenéutica judicial, que las disposiciones de una ley deben ser examinadas e interpretadas de modo que no conduzcan a resultados irrazonables e insostenibles, sino armoniosos. Domínguez Castro v. E.L.A., 178 D.P.R. 375, pág. 409 (2010)
En reiteradas ocasiones hemos resuelto que las
interpretaciones de la ley que conduzcan a conclusiones
absurdas deben ser rechazadas. Al ejercer la función
interpretativa, estamos obligados a armonizar, en la
medida posible, todas las disposiciones de ley envueltas
en aras de obtener un resultado más sensato, lógico y
razonable. Asoc. FCIAS v. Caribe Specialty II, supra, pág. RG-2013-003; RG-2013-004 25
940; Sucn. Álvarez Crespo v. Secretario de Justicia,
supra, pág. 276.
Examinado el marco doctrinal y el ámbito de extensión
e importancia del cómputo del pago de los derechos de
inscripción para las distintas transacciones efectuadas en
el Registro de la Propiedad, pasemos a resolver las
controversias específicas que se presentan en los casos de
autos consolidados.
IV
En los presentes casos, existen dos escrituras
mediante las cuales se realizaron distintas transacciones,
entre ellas dos compraventas. La notificación de faltas
hecha por la Registradora establece que la transacción de
las compraventas son las que resultan ser objeto de
controversia, pues según su calificación, éstas precisaban
pagar derechos de aranceles adicionales a los ya pagados.
Como hemos reseñado en los recursos gubernativos
objeto de nuestro análisis, éstos contemplan varias
transacciones sobre las fincas que se encuentran gravadas
por hipotecas. Según refleja la notificación de faltas,
tanto de la Escritura Núm. 2 como de la Escritura Núm. 10,
el precio de venta de ambas fincas, constituye una
cantidad menor que la suma de las hipotecas por las cuales
están gravados los inmuebles.
Para la más cabal comprensión de los presentes
recursos gubernativos es preciso destacar que la
Edificación Comercial y el Condominio Laguna Plaza fueron RG-2013-003; RG-2013-004 26
conceptualizados y son unidades económicas independientes.
Para poder financiar la construcción de la estructura
total, tanto de la Edificación Comercial como del
Condominio Laguna Plaza, SGCP obtuvo préstamos
garantizados con hipotecas por la suma de $73,126,636. La
Escritura Núm. 2, objeto de calificación y denegatoria de
recalificación de la que aquí se recurre contenía los
siguientes actos: (1) declaración de la existencia de la
Edificación Comercial sobre la finca de 6,098.9650 metros
cuadrados; (2) venta de la finca y Edificación Comercial
(pero no del Condominio) a San Gerónimo Caribe Parking,
Inc., una afiliada de SGCP; (3) reserva de un derecho de
superficie sobre (i) la cubierta de la primera y única
planta de la Edificación Comercial, en la que se apoya el
Condominio y (ii) el sótano donde ubican los
estacionamientos del Condominio Laguna Plaza; (4)
inscribió trece servidumbres; (5) sometió las nueve
plantas construidas sobre la Edificación Comercial al
amparo del derecho de superficie y el sótano donde ubican
los estacionamientos para los residentes de dicho
Condominio al Régimen de Propiedad Horizontal. Los valores
atribuibles a los actos llevados a cabo mediante la
Escritura Núm. 2 fueron los siguientes: (1) la Edificación
Comercial de cuya existencia se dio fe se valoró en la
cifra de $11,000,000, ello en virtud de una carta de valor
emitida por los tasadores para dicha Edificación
Comercial; (2) la compraventa de la Edificación Comercial RG-2013-003; RG-2013-004 27
de SGCP a SGC Parking se valoró en $11,000,000; (3) el
derecho de superficie sobre la Edificación Comercial fue
valorado en $1,000; (4) las servidumbres fueron valoradas
en $1,000 cada una, para un total de $13,000 por las trece
servidumbres comprendidas; (5) el Condominio Laguna Plaza
fue valorado en $33,065,000. Conforme a lo anterior, el
valor total de las transacciones expuestas en la Escritura
Núm. 2 ascendió a $55,079,000. Este fue el valor que SGCP
utilizó como base para calcular y pagar los derechos de
inscripción de $220,270. Es importante destacar que al
momento de someter la Escritura Núm. 2 para su inscripción
no se había liberado ninguna parte del negocio antes
expuesto de la suma total de los préstamos garantizados
con hipotecas que se habían obtenido para financiar la
Condominio Laguna Plaza. Así las cosas, al momento de
presentar la referida Escritura, tanto la finca y
Edificación Comercial, como el Condominio Laguna Plaza
estaban gravados con hipotecas que sumaban $73,126,636.
Por otro lado, para poder financiar la construcción
de la estructura total, tanto del Estacionamiento
Comercial como del Condominio Caribe Plaza, SGCP obtuvo
préstamos, garantizados con hipotecas, por la suma total
de $95,050,000. A través de la Escritura Núm. 10, SGCP
efectuó las siguientes transacciones: (1) declaró la
existencia del Estacionamiento Comercial sobre la finca de
6,588.8785 metros cuadrados; (2) vendió la finca y el RG-2013-003; RG-2013-004 28
Estacionamiento Comercial a SGCP Parking; (3) reservó un
derecho de superficie sobre (i) la cubierta de la octava y
última planta del Estacionamiento Comercial, en la que se
apoya el Condominio y (ii) el sótano donde ubican los
estacionamientos del Condominio Caribe Plaza; y (4)
superficie y el sótano donde ubican los estacionamientos
del Condominio Caribe Plaza; (4) inscribió doce
servidumbres; (5) sometió las catorce plantas al amparo
del derecho de superficie y el sótano en donde ubican los
estacionamientos para los residentes de dicho Condominio
al Régimen de Propiedad Horizontal. Los valores
Escritura Núm. 10 son los siguientes: (1) el
Estacionamiento Comercial de cuya existencia se dio fe se
valoró en la cifra de $19,040,000, ello en virtud de que
el permiso de construcción para dicho estacionamiento y en
base al cual se pagaron los correspondientes arbitrios de
construcción era por esa cantidad; (2) la compraventa del
Estacionamiento Comercial de SGCP a SGC Parking fue por
$19,040,000; (3) el derecho de superficie sobre el
Estacionamiento Comercial fue valorado en $1,000; (4) cada
servidumbre se valoró en $1,000, ascendiendo a un total de
$12,000 por las doce servidumbres (5) el Condominio Caribe
Plaza fue valorado en $86,000,000. Conforme a lo anterior,
el valor total de todas las transacciones expuestas en la RG-2013-003; RG-2013-004 29
Escritura Núm. 10 ascendió a $124,093,000. Al momento de
someter la Escritura Núm. 10 no se había liberado ninguna
parte del negocio antes expuesto de la suma total de los
préstamos garantizados con hipotecas que se habían
obtenido para poder financiar la construcción tanto del
Plaza. Así las cosas, al momento de presentarse la
referida Escritura, tanto la finca, el Estacionamiento
Comercial y el Condominio Caribe Plaza estaban gravados
por hipotecas que sumaban $95,050,000.
Como observamos, la Registradora de la Propiedad
utilizó e interpretó las disposiciones de la Ley de
Aranceles del Registro de la Propiedad de Puerto Rico para
hacer dichas calificaciones. En estos casos aplica la
previamente discutida Norma Duodécima, supra. De las
transacciones efectuadas en las escrituras, resolvemos que
las que deben evaluarse bajo la Norma Duodécima son las
compraventas pues son transacciones que tratan de casos de
compraventa de fincas gravadas con hipotecas tal y como
estipula la referida norma. En aras de poder visualizar
mejor las transacciones llevadas a cabo en ambas
escrituras y los derechos pagados por las mismas, a
continuación presentamos dos tablas que ilustran los
derechos de inscripción que corresponden a cada
transacción, el total en derechos que devenga todo el
documento y la deficiencia de derechos. RG-2013-003; RG-2013-004 30
Tabla I. Transacciones de la Escritura Núm. 2
Transacción Valor en la Valor que Derechos de escritura se debe Inscripción considerar según el Art. 2 de la Ley Hipotecaria Edificación $11,000,000 $11,000,000 $43,950
Compraventa $11,000,000 $73,126,636 $292,458
Derecho de $1,000 $1,000 $2 Superficie Servidumbres $13,000 $13,000 $26
Régimen de $33,065,000 $33,065,000 $132,210 Propiedad Horizontal Total de derecho de inscripción del $468,646 documento Total consignado en el documento $220,270
Deficiencia (derechos que faltan) $248,376
Tabla II. Transacciones de la Escritura Núm. 10
Transacción Valor en la Valor que se Derechos de escritura debe Inscripción considerar según el Art. 2 de la Ley Hipotecaria Edificación $19,040,000 $19,040,000 $76,110
Compraventa $19,040,000 $95,050,000 $380,150
Derecho de $1,000 $1,000 $2 Superficie Servidumbres $12,000 $12,000 $24
Régimen de $86,000,000 $86,000,000 $343,950 Propiedad Horizontal Total de derecho de inscripción del $800,236 documento Total consignado en el documento $496,322
Deficiencia (derechos que faltan) $303,914 RG-2013-003; RG-2013-004 31
A la luz de la información contenida en las tablas,
podemos colegir que el precio de las hipotecas que gravan
las propiedades es mayor que el precio de las
transacciones de compraventa efectuadas en ambas
escrituras.
Como vimos al analizar el estado de derecho, la Norma
Duodécima responde al propósito legislativo de que el
Arancel se aplique sobre la base que mejor refleja el
valor en el mercado de la propiedad transmitida. Véase,
Aponte Parés v. Registrador, supra; Somohano v.
Registrador, supra. Por ello, el propósito moderno e
Registrador, supra; Aponte Parés v. Registrador, supra.
Esta jurisprudencia no deja al azar ni a la voluntad de
las partes la valoración del derecho de inscripción.
El peticionario, SGCP, nos invita a que,
respondiendo al propósito legislativo de la Ley de Arancel
del Registro de la Propiedad, supra, se tome como base
para el cómputo de los aranceles el precio de venta de la
edificación y el terreno que consta en la Escritura Núm. 2
y en la Escritura Núm. 10, porque ese es el valor real de
la finca. En la búsqueda del verdadero valor de la finca
es imprescindible tomar en consideración el hecho de que
en este caso se trata de una finca de 1.5517 cuerdas en RG-2013-003; RG-2013-004 32
una zona de alto valor comercial y residencial sobre la
cual se construyeron varias edificaciones.
SGCP sustenta su reclamo en cuanto al precio de venta
de la finca y de la Edificación Comercial en la Escritura
Núm. 2 con una tasación firmada con los tasadores Luis E.
Vallejo y Alberto E. Lanza, quienes indicaron que la cifra
de $11,000,000 se refiere a su opinión acerca del
“reproduction cost new of the Laguna Plaza residential and
comercial ground floor and part of the phase II parking
basement level which are all in the final stages of
construction and from part of the ongoing Paseo Caribe
Project, for the preparation of the Declaration of
Edification”.2
Es evidente que el lenguaje utilizado por los
tasadores establece claramente que la suma de $11,000,000
no representa el verdadero valor en el mercado de la finca
ni de la edificación. Dicha cuantía lo que representa es
el costo de construcción estimado de la edificación
solamente. Es decir, al constar en la Escritura Núm. 2 que
el precio de venta de la edificación de la finca es de
$11,000,000, es forzoso colegir que al terreno no se le
computó o adjudicó valor alguno.
Por otro lado, el peticionario propone “que si se
utiliza el valor global de las hipotecas para determinar
los derechos de inscripción a pagar, el mismo se debe
distribuir proporcionalmente a través de las transacciones
2 Véase, Vallejo & Vallejo Real Estate Appraisers and Counselors, Appraisal Report, Anejo III del Recurso Gubernativo. RG-2013-003; RG-2013-004 33
efectuadas”.3 Más adelante en su escrito, SGCP hace una
distribución hipotética de las cargas hipotecarias de la
finca a base de un porciento que representa el alegado
valor de la finca y la edificación ($11,000,000) sobre el
total de la suma del alegado valor de la finca, la
Edificación Comercial y el Condominio Laguna Plaza.
La Registradora argumenta en su Alegato que “no
existe disposición alguna en ley ni en la jurisprudencia
que establezca que corresponde al Registrador hacer ese
tipo de distribución”.4 En torno a la división de fincas y
la distribución de las cargas hipotecarias, el Art. 174 de
la Ley Hipotecaria establece que cuando una transacción
como la del presente caso ocurre, las partes involucradas
en la compraventa junto a la comparecencia del acreedor
hipotecario, tienen la opción de liberar la finca
segregada de las hipotecas o distribuir la carga
hipotecaria entre las fincas. Esto tiene el efecto de que
la carga hipotecaria adjudicada a cada finca se ajuste a
la realidad y a su valor actual. Siendo así se podría
utilizar ese valor como base para el cálculo de los
derechos de inscripción arancelarios necesarios para poder
ser calificados favorablemente. No obstante, SGCP tuvo
disponible la opción de, con la comparecencia del acreedor
hipotecario, liberar la finca y las edificaciones objeto
de compraventa, el derecho de superficie y el Condominio
Laguna Plaza, tal y como provee el Art. 174. A pesar de
3 Véase, Recurso Gubernativo, pág. 2 4 Véase, Alegato de la Registradora de la Propiedad, pág. 19 RG-2013-003; RG-2013-004 34
tener la opción, dicha distribución no se hizo, por lo que
procede aplicar la Norma Duodécima del Art. 2 de la Ley de
Aranceles.
Para la inscripción de la Escritura Núm. 2 se debía
valorar la compraventa de la finca y la Edificación
Comercial (que se había llevado a cabo en $11,000,000) en
$73,126,636. Ello es así porque el valor de las hipotecas
que SGCP había constituido para financiar el desarrollo
completo y efectuar todas las transacciones incluidas en
la Escritura sumaban en total $73,126,636. Esta es la
cantidad que debía ser tomada como base para el cómputo de
los derechos arancelarios de inscripción. Siendo así,
faltó un comprobante de $248,376.
De otra parte, para la inscripción de la Escritura
Núm. 10 se tiene que valorar la compraventa de la finca y
el Estacionamiento Comercial (que se había valorado en
$19,040,000) en $95,050,000. Ello por motivo de que este
es el valor de la suma de las hipotecas que garantizan los
préstamos para la construcción de la estructura total
(Estacionamiento Comercial y el Condominio Caribe Plaza).
En consecuencia, coincidimos con el criterio de la
Registradora de que faltó un comprobante por $303,914 para
completar los derechos de inscripción.
V.
Cónsono al propósito legislativo de aproximar la base
impositiva para el cálculo del arancel a lo que mejor
refleja el valor en el mercado, confirmamos la denegatoria RG-2013-003; RG-2013-004 35
de inscripción emitida por la Registradora de la
Propiedad, Hon. Marisol Marchand.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Edgardo Rivera García Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
San Gerónimo Caribe Project Recurso Peticionario Gubernativo
v. RG-2013-003; Marisol Marchand, RG-2013-004 Registradora de la Propiedad, Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección Primera de San Juan
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de 2013.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, confirmamos la denegatoria de inscripción emitida por la Registradora de la Propiedad, Hon. Marisol Marchand.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente señor Hernández Denton y la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez no intervinieron.
Camelia Montilla Alvarado Secretaria del Tribunal, Interina