EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Doña Antonia Rivera García
Peticionaria
v. Recurso Gubernativo
Lcda. Namyr I. Hernández 2013 TSPR 107 Sánchez, Registradora de la Propiedad, Sección III de 189 DPR ____ Bayamón
Recurrido
Número del Caso: RG-2013-1
Fecha: 7 de octubre de 2013
Registradora de la Propiedad, Sección III Bayamón
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Luis J. Marín Rodríguez
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcda. Namyr I. Hernández
Materia: Ley Número 195-2011 Ley de Hogar Seguro – Comparecencia de la comunidad hereditaria en Acta Notarial de hogar seguro sobre propiedad hereditaria EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. Recurso RG-2013-0001 Gubernativo Lcda. Namyr I. Hernández Sánchez, Registradora de la Propiedad, Sección III de Bayamón.
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada señora PABÓN CHARNECO.
En San Juan, Puerto Rico, a 7 de octubre de 2013.
Ante nos comparece la señora Antonia Rivera
García (en adelante la peticionaria) y nos
solicita que revoquemos una recalificación
realizada por la Registradora de la Propiedad de
la Sección III de Bayamón, Hon. Namyr Hernández
Sánchez. En esta, la Registradora denegó la
anotación del derecho a hogar seguro que solicitó
la peticionaria al amparo de la Ley Núm. 195-2011,
31 L.P.R.A. secs. 1858-1858k.
Este caso nos provee la oportunidad de
expresarnos por primera vez en cuanto a la
naturaleza y alcance del derecho a hogar seguro
que se reconoció en la Ley Núm. 195, supra. En
específico, debemos determinar si para inscribir RG-2013-0001 2
el derecho que reconoce ese estatuto en una propiedad que
es parte de una comunidad hereditaria es necesario que
comparezcan a la autorización del Acta Notarial todos los
cotitulares de esta.
Previo a resolver esta controversia, pasemos a
exponer los hechos que le dieron génesis.
I
Los hechos de este caso son sencillos. La
peticionaria es una residente del municipio de Bayamón y
en el presente vive en lo que fue su hogar conyugal. Al
fallecer su esposo Alberto Rodríguez Salas, la
peticionaria pasó a ser dueña en común proindiviso de la
mencionada propiedad junto a sus hijos, por ser estos los
herederos de su fenecido esposo.
Así las cosas, el 2 de octubre de 2012 la
peticionaria le requirió al Notario Público Luis J. Marín
Rodríguez que autorizara un Acta Notarial para que se
anotara en el Registro de la Propiedad su derecho a hogar
seguro de acuerdo a la Ley Núm. 195, supra. El Acta
Notarial procedió a autorizarse ese mismo día mediante la
Escritura Número Dieciséis (16), titulada ―Acta de
edificación y Acta para Anotar Derecho a Hogar Seguro‖.
Surge de los autos que el Notario Público le requirió a la
peticionaria que compareciera a la autorización del Acta,
lo cual hizo en carácter de requirente.
Autorizada el Acta, el 3 de octubre de 2012 se
presentó la misma en la Sección III del Registro de la RG-2013-0001 3
Propiedad de Bayamón. Posteriormente, el 9 de noviembre de
2012 la Registradora de la Propiedad denegó la inscripción
y notificó vía fax la falta siguiente:
LA PROPIEDAD PERTENECE A UNA COMUNIDAD HEREDITARIA, POR LO QUE LOS CO-HEREDEROS [SIC] CO- TITULARES [SIC] DEBEN CONSENTIR A ESTA TRANSACCIÓN.
Insatisfecha, el 29 de noviembre de 2012 la
peticionaria presentó a través de su representación legal
un Escrito de Recalificación en el que argumentó que
exigir la comparecencia de todos los cotitulares iría en
contra del texto de la Ley Núm. 195, supra, y que sería
muy oneroso anotar su derecho a hogar seguro para los
titulares de propiedades bajo un régimen de comunidad de
bienes. Además, adujo que por tratarse de un derecho sui
generis, no había objeción alguna que pudieran anteponer
los cotitulares.
Posteriormente, el 17 de enero de 2013 la
Registradora de la Propiedad denegó el Escrito de
Recalificación presentado por la peticionaria. La
Registradora sostuvo que como la propiedad en cuestión era
parte de una comunidad hereditaria, un cotitular no podía
actuar sin el consentimiento expreso de los demás
cotitulares. Además, la Registradora razonó que para
anotar el derecho a hogar seguro al amparo de la Ley Núm.
195, supra, debe existir
―el consentimiento expreso de los co-titulares [sic] a que éste derecho se anote a su favor y NO a favor de los [sic] todos los co-titulares [sic], puesto que éstos perderían el derecho de RG-2013-0001 4
solicitarlo en sus propiedades a tenor con el Art. 10 de la Ley‖.1
Aún inconforme, el 6 de febrero de 2013 la
peticionaria presentó el Recurso Gubernativo de autos y
alegó que la Registradora de la Propiedad cometió el error
siguiente:
ERRÓ LA REGISTRADORA AL NEGARSE A INSCRIBIR EL DERECHO A HOGAR SEGURO DE LA RECURRENTE, SO PRETEXTO DE NO HABER COMPARECIDO AL ACTA LOS COHEREDEROS, COTITULARES DE LA PROPIEDAD, EN CONTRAVENCIÓN A LO DISPUESTO EN LA LEY DE HOGAR SEGURO, Y LA LEY NOTARIAL Y SU REGLAMENTO.
Contando con la comparecencia de ambas partes,
estamos en posición de resolver sin ulterior trámite.
II
A.
Es indudable que el derecho a la propiedad es de alto
interés público en nuestro ordenamiento. De hecho, podría
decirse que la génesis del concepto del Estado como el
ente jurídico que conocemos hoy surge de teorías políticas
que aspiraban a dar una máxima protección al derecho de
los individuos a defender y disfrutar su propiedad. Véase
R.A. Goldwin, John Locke, en History of Political
Philosophy, (L. Strauss y J. Cropsey, eds.), 3ra ed.,
Chicago, Ed. The University of Chicago Press, 1987, págs.
486-488. Sin embargo, el concepto en sí mismo de lo que
comprende el derecho a la propiedad ha variado con el paso
del tiempo. Véase J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho
1 Ap. Alegato de la Parte Recurrida, pág. 14. RG-2013-0001 5
Civil: Los Bienes, Los Derechos Reales, T. II, Ed. Prog.
Educ. Leg. Cont. U.I.P.R., San Juan, págs. 67-74.
La importancia del derecho a la propiedad en nuestro
ordenamiento es de tal magnitud que una Sección específica
de nuestra Constitución establece varias protecciones de
este. Primero, el disfrute de la propiedad es uno de los
pocos que nuestra Constitución explícitamente dispone como
de carácter fundamental. Véase Art. II, Sec. 7, Const.
P.R., L.P.R.A. Tomo 1, ed. 2008, pág. 296. Además,
―ninguna persona será privada de su...propiedad sin debido
proceso de ley‖. Íd. Por último, se establece
constitucionalmente que ―[l]as leyes determinarán un
mínimo de propiedad y pertenencias no sujetas a embargo‖.
Íd.
Este Tribunal también ha sido enfático en reconocer
la primacía del derecho a la propiedad en Puerto Rico.
Véase Soc. Gananciales v. G. Padín Co. Inc., 117 D.P.R. 94
(1986). Sin embargo, también hemos determinado que el
disfrute de la propiedad no representa un derecho
absoluto, por lo que este está limitado por intereses
sociales apremiantes y normas de convivencia social. Véase
López v. Autoridad de Energía Eléctrica, 151 D.P.R. 701
(2000).
Amparados en estas disposiciones constitucionales, y
ante la innegable primacía del derecho a la propiedad en
nuestro ordenamiento jurídico, la Asamblea Legislativa ha
actuado afirmativamente en varias ocasiones para proteger RG-2013-0001 6
el llamado derecho a hogar seguro. La primera legislación
que reconoció este derecho se tituló ―Ley para Definir el
Hogar Seguro y para Extentarlo [sic] de una Venta Forzosa‖
y fue aprobada en 1903. Este estatuto protegía la cantidad
de quinientos ($500) dólares que estarían exentos de
embargo una vez se ejecutara una Sentencia contra la
propiedad de un demandado. Véase González v. Corte
Municipal, 54 D.P.R. 18 (1938). El estatuto fue derogado
por la Ley Núm. 87 de 3 de mayo de 1936, estableciéndose
que el derecho a hogar seguro de los ciudadanos se
limitaba a la cantidad de mil quinientos dólares ($1,500).
31 L.P.R.A. sec. 1851. En el 2003, la Asamblea Legislativa
enmendó ese estatuto para aumentar la protección de hogar
seguro a quince mil dólares ($15,000).
Luego de la crisis económica que han experimentado
gran parte de los países del mundo desde finales de la
pasada década, la Asamblea Legislativa entendió necesario
proveer una protección mayor a los propietarios que la
cantidad provista por las últimas enmiendas a los
estatutos que establecían el derecho a hogar seguro. Por
esa razón, en el año 2011 la Asamblea Legislativa aprobó
la Ley Núm. 195, supra.
A diferencia de otras jurisdicciones en Estados
Unidos, hay una marcada tendencia de los puertorriqueños a
ser propietarios de sus viviendas. De hecho, según la
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 195, supra, en Puerto
Rico la tasa de adquisición de viviendas sobrepasa el RG-2013-0001 7
setenta por ciento (70%). Ello a diferencia de otros
estados, en donde el porcentaje de adquisición no alcanza
el cuarenta por ciento (40%).
Por ello, la Asamblea Legislativa entendió necesario
extender una protección mayor al derecho a la propiedad en
casos de cobro de deudas. Según la Exposición de Motivos
de la Ley Núm. 195, supra, la Legislatura estimó que ―para
muchos puertorriqueños su hogar representa casi la
totalidad de su patrimonio y lo único que pueden ofrecer a
sus herederos‖. Así, la Rama Legislativa manifestó que
entendía ―conveniente aprobar una nueva legislación de
vanguardia sobre hogar seguro que brinde una mayor
protección al hogar o residencia principal de todos los
domiciliados en Puerto Rico y sus respectivas familias‖.
Mediante la Ley Núm. 195, supra, la Asamblea
Legislativa cambió marcadamente el enfoque del derecho a
hogar seguro en nuestro ordenamiento. Como vimos, los
estatutos anteriores que reconocieron la existencia de
este derecho se enfocaban en darle un valor estrictamente
monetario a la propiedad. Es por eso que por más de un
siglo el derecho a hogar seguro en Puerto Rico se limitaba
a establecer una cuantía de dinero que estaría exenta de
ser embargada por los acreedores.
A contrario sensu, la Ley Núm. 195, supra, no se
enfoca necesariamente en proteger una cantidad de dinero
de embargo, sino que se diseñó con la intención de
proteger la propiedad física de los titulares. Es decir, RG-2013-0001 8
al ser conscientes del valor patrimonial y sentimental que
tiene el techo y el hogar para los propietarios en Puerto
Rico, la Asamblea Legislativa decidió convertir el derecho
a hogar seguro en un vehículo de protección específica en
cuanto al disfrute físico del hogar.
Podemos comprobar este interés legislativo al dar una
lectura a los Artículos 3 y 5 de la Ley Núm. 195, supra.
El primero de estos establece que:
Todo individuo o jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, tendrá derecho a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal. 31 L.P.R.A. sec. 1858.
Vemos entonces claramente la intención legislativa de
crear un derecho individual en cuanto al hogar seguro,
pero limitándolo solamente a aquella propiedad que sea
utilizada por el titular como su residencia principal.
Por otro lado, el Artículo 5 del estatuto delimita la
extensión de la protección que establece el derecho a
hogar seguro. Específicamente provee ese artículo lo
Protección contra embargo, sentencia o ejecución
Este derecho protege a la propiedad de embargo, sentencia o ejecución ejercitada para el pago de todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones en la sec. 1858a de este título. 31 L.P.R.A. sec. 1858b.
Como se puede apreciar, el derecho protege a la
propiedad física de ser embargada o ejecutada como pago de RG-2013-0001 9
toda deuda. Al enfocarse en el concepto de deuda, la
Asamblea Legislativa enmarcó el derecho en el escenario de
los actores principales de nuestro Código Civil en los
capítulos de contratos y obligaciones: el acreedor y el
deudor.
Cabe mencionar también que, como se intima en el
Artículo 5 de la Ley Núm. 195, supra, el derecho a hogar
seguro no es absoluto y está sujeto a una serie de
excepciones enumeradas en su Artículo 4. Estas son:
(a) En todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida. (b) En los casos de cobro de contribuciones estatales y federales. (c) En los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida. (d) En los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código. (e) En todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados y otorgados por la Puerto Rico Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad para el financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA), la Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario. 31 L.P.R.A. sec. 1858a.
Finalmente, la importancia y fortaleza que la
Asamblea Legislativa quiso proveer al derecho a hogar
seguro queda consagrada al establecerse que este es un RG-2013-0001 10
derecho irrenunciable y que cualquier pacto en contrario
se declarará nulo. Íd.2
B.
Visto el tipo de derecho que quiso consagrar la
Asamblea Legislativa mediante la Ley Núm. 195, supra,
pasemos a examinar la extensión y naturaleza del mismo.
Como veremos más adelante, existen dos (2) métodos
principales mediante los cuales se puede reclamar el
derecho a hogar seguro. Pero una vez un individuo designa
una propiedad como su hogar seguro, el Artículo 9 de la
Ley Núm. 195, supra, establece que ―el Registrador de la
Propiedad tendrá la obligación de anotar que tal propiedad
fue así designada por su propietario‖. Íd.
Mediante esta disposición estatutaria, unido a las
disposiciones que proveen para la protección del hogar de
los individuos, podemos apreciar claramente la intención
legislativa de crear un derecho individual que tiene
acceso al Registro de la Propiedad en Puerto Rico. Es un
2 Es importante mencionar que la Asamblea Legislativa decidió limitar el derecho a hogar seguro a solo una propiedad por individuo. La razón para ello es evidente, ya que el derecho a hogar seguro existe para proteger aquella propiedad que sea utilizada como residencia principal por los propietarios. Además, la Ley Núm. 195-2011, 31 L.P.R.A. sec. 1858 et seq., estableció en su Artículo 10 una penalidad criminal para evitar que los propietarios inscriban el derecho a hogar seguro en más de una de sus propiedades. Esa disposición lee:
Penalidad por Inscripción ilegal
Incurrirá en delito grave de cuarto grado, toda persona que intente o logre inscribir en el Registro de la Propiedad la protección de hogar seguro en más de una finca de su propiedad o logre inscribir a favor de otra persona la protección de hogar seguro, a la que ésta no tuviere derecho. Además, en los casos donde la persona se encuentre culpable de tal delito, ésta no tendrá derecho a hogar seguro sobre ninguna de las propiedades objeto de su actuación ilegal. 31 L.P.R.A. sec. 1858g. RG-2013-0001 11
principio conocido en nuestro ordenamiento que el
―elemento sustancial que abre la puerta de la inscripción
es que el derecho produzca el efecto jurídico real‖. L.R.
Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario
Puertorriqueño, 2da ed., San Juan, Ed. Jurídica Editores,
2002, pág. 398. Es decir, tienen acceso al Registro
aquellos derechos personales que trascienden al individuo
e incidan en bienes reales. Véase First Federal Savings v.
Registrador, 113 D.P.R. 857, 861 (1983). Comúnmente se
denomina este tipo de derechos como aquellos derechos
personales con trascendencia real. L.R. Rivera Rivera, op.
cit., pág. 399. Por ello, una vez se denomina que un
derecho personal tiene efecto erga omnes, este tendrá
acceso válido al Registro de la Propiedad. Íd.
Precisamente el derecho a hogar seguro reconocido en
la Ley Núm. 195, supra, es uno personal con trascendencia
real. Ciertamente, es el individuo titular de una
propiedad el que puede reclamarlo. Una vez decida hacerlo
y este tiene acceso al Registro de la Propiedad, el
derecho a hogar seguro adquiere una dimensión real y una
erga omnes.
Por un lado, el derecho surte un efecto real ya que
va a la finca misma, la cual recibe una anotación marginal
en el Registro de la Propiedad. Por otro, crea un efecto
erga omnes ya que el derecho a hogar seguro remueve del
tráfico comercial la propiedad protegida, quedando así
fuera del alcance de los acreedores, con excepción de RG-2013-0001 12
aquellos dispuestos en el Artículo 4 de la Ley Núm. 195,
supra. En cierto sentido, este derecho tiene el efecto de
insular un bien específico del patrimonio de un deudor y
removerlo del tráfico comercial en cuanto al cobro de
ciertas deudas. A su vez, representa una limitación a lo
dispuesto en el Art. 1811 del Código Civil en cuanto a que
―[d]el cumplimiento de las obligaciones responde el
deudor, con todos sus bienes presentes y futuros‖. 31
L.P.R.A. 5171.
III
Examinado el ámbito de extensión y la importancia del
derecho a hogar seguro establecido en la Ley Núm. 195,
supra, pasemos a analizar el proceso mediante el cual la
protección contenida en el derecho a hogar seguro se
constituye y cuáles son sus efectos registrales. Ello en
aras de resolver la controversia específica que presenta
el caso de autos.
El Artículo 9 de la Ley Núm. 195, supra, establece
dos (2) formas en que los propietarios pueden reclamar su
derecho a hogar seguro para con una de sus propiedades.
Mediante la primera opción, los individuos pueden reclamar
su derecho a hogar seguro en el mismo momento en que
adquieran una propiedad. Para así hacerlo, basta con que
el individuo lo haga constar en el título de adquisición.
31 L.P.R.A. sec. 1858f.
La segunda manera de reclamar el derecho a hogar
seguro se refiere a aquellas instancias en que la finca ya RG-2013-0001 13
esté inscrita a nombre del titular en el Registro de la
Propiedad. Específicamente, el estatuto dispone, en lo
pertinente, lo siguiente:
En los casos donde la finca estuviere ya inscrita a nombre de dicho individuo o jefe de familia, bastará que el propietario o propietarios de la finca otorgue(n) un acta ante notario público, donde se haga constar que la finca tiene carácter de hogar seguro, para que el Registrador de la Propiedad consigne tal carácter en nota marginal de la inscripción correspondiente. Íd. (Énfasis suplido).
Precisamente es esta disposición la que debemos
interpretar en el caso de autos. Ello debido a que una vez
un Acta Notarial en la que se reclama el derecho a hogar
seguro es presentada en el Registro de la Propiedad, todos
los principios registrales de nuestro ordenamiento se
activan. Por ende, como todo negocio jurídico inscribible,
en el procedimiento de calificación el Registrador
―[a]demás de cerciorarse de que el documento cumple los
requisitos formales, deberá determinar si los derechos son
inscribibles‖. L.R. Rivera Rivera, op. cit., pág. 284.
IV
En el caso de autos, no está en controversia que la
propiedad que la peticionaria quiso proteger con su
derecho a hogar seguro no es de su total dominio. La
propiedad en la que ella reside consta inscrita en el
Registro de la Propiedad a nombre de ella y sus tres (3)
hijos, toda vez que la misma forma parte de una comunidad
hereditaria. Como vimos, la peticionaria compareció
individualmente a la autorización del Acta Notarial en la RG-2013-0001 14
que requirió que se anotara su derecho a hogar seguro. La
Registradora de la Propiedad entendió que esa Acta
Notarial no cumplió con los requisitos formales que
establece la Ley Núm. 195, supra, ni con el derecho
aplicable a la comunidad hereditaria.
Según discutido, el texto del Artículo 9 de la Ley
Núm. 195, supra, establece que en casos como el de autos
en que ya ―la finca estuviere inscrita a nombre de dicho
individuo o jefe de familia, bastará que el propietario o
propietarios de la finca otorgue(n) un acta ante notario
público...‖. 31 L.P.R.A. sec. 1858f. (Énfasis suplido).
Vemos entonces que el propio texto de la Ley Núm. 195,
supra, exige que cuando una propiedad tiene más de un
titular registral, todos tienen que comparecer a la
autorización del Acta Notarial en la que se reclama el
derecho a hogar seguro.
No es para menos. Como hemos visto, el derecho a que
reconoció la Asamblea Legislativa en la Ley Núm. 195,
supra, es uno amplio y abarcador que tiene efectos de
carácter real en cuanto a la propiedad. Se trata de un
derecho que en cierto sentido remueve a la propiedad del
tráfico jurídico cuando se trate del cobro exclusivamente
de deudas. Un acto de esa naturaleza, que no es meramente
un acto de administración, requiere la comparecencia de
todos los titulares de la propiedad.
Además del texto de la Ley Núm. 195, supra, debemos
recordar que aunque la comunidad hereditaria no está RG-2013-0001 15
regulada específicamente en el Código Civil, hemos
resuelto que a esta le aplican ―las disposiciones
generales sobre comunidad de bienes que sean compatibles
con el carácter universal de este tipo de comunidad‖. Vega
Montoya v. Registrador, 179 D.P.R. 80, 88 (2010). Por eso
el derecho de los titulares que están sujetos a una
comunidad de bienes no es de tal extensión como el de un
titular individual. A esos efectos, comenta el profesor
Vélez Torres que
[e]n lo relativo a los derechos de condómines sobre la cosa común, está presente la limitación que implica la presencia del derecho de cada comunero coexistiendo con el de los demás. De ahí que la extensión y efectividad del derecho de cada cual dependa, necesariamente, de la extensión y efectividad de los derechos de los demás. Hay una situación de dependencia y subordinación, pues allí donde empieza el derecho de un comunero termina el del otro. J.R. Vélez Torres, op. cit., pág. 150.
La representación legal de la peticionaria nos
argumenta que si interpretamos que la Ley Núm. 195, supra,
requiere que comparezcan todos los titulares al Acta
Notarial que reclama el derecho a hogar seguro en una
propiedad sujeta al régimen de comunidad de bienes, ello
haría más difícil lograr anotar ese derecho a favor de un
titular individualmente. Aunque es más difícil no es
imposible. En casos como este, en que no hay evidencia
del consenso entre los comuneros para reconocer el derecho
a hogar seguro de uno de ellos, siempre se puede acudir al
tribunal con el propósito de que se reconozca el derecho a
hogar seguro al amparo del Art. 3 de la Ley Núm. 195, RG-2013-0001 16
supra, y se ordene su anotación en el Registro de la
Propiedad. Después de todo, somos un tribunal de
jurisdicción general y podemos entender en cualquier
acción que presente una controversia legítima. Clases A,
B y C v. PRTC, 183 D.P.R. 666, 686 (2011); Mun. Arecibo v.
Mun. Quebradillas, 161 D.P.R. 109, 114 (2004); Junta Dir.
Cond. Montebello v. Fernández, 136 D.P.R. 223, 230 (1994).
Por todo lo anterior, nos parece que el texto de la
Ley Núm. 195, supra, y el derecho de comunidad de bienes
exigen que en casos de propiedades con más de un dueño,
todos los propietarios comparezcan a la autorización del
Acta Notarial que reclama la anotación del derecho a hogar
seguro.
V
De acuerdo con los fundamentos expuestos
anteriormente, procedemos a confirmar la determinación de
la Registradora de la Propiedad de la Sección III de
Bayamón la cual denegó la inscripción del derecho a hogar
seguro de la peticionara reclamada en la Escritura Núm. 16
intitulada Acta de Edificación y Acta para Anotar Derecho
a Hogar Seguro, la cual fue autorizada el 2 de octubre de
2012 en la ciudad de Bayamón ante el notario Luis J. Marín
Rodríguez.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Mildred G. Pabón Charneco Jueza Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. Recurso Lcda. Namyr I. Hernández RG-2013-0001 Gubernativo Sánchez, Registradora de la Propiedad, Sección III de Bayamón.
SENTENCIA
De acuerdo con los fundamentos expuestos anteriormente, procedemos a confirmar la determinación de la Registradora de la Propiedad de la Sección III de Bayamón la cual denegó la inscripción del derecho a hogar seguro de la peticionara reclamada en la Escritura Núm. 16 intitulada Acta de Edificación y Acta para Anotar Derecho a Hogar Seguro, la cual fue autorizada el 2 de octubre de 2012 en la ciudad de Bayamón ante el notario Luis J. Marín Rodríguez.
Lo acordó y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurre con la siguiente expresión:
―La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurre con el resultado por entender que tanto la Ley Núm. 195 de 13 de septiembre de 2013, conocida como la Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar, como el derecho de comunidad de bienes exigen que para que se inscriba la anotación en el Registro de la Propiedad del derecho de hogar seguro en casos de propiedades con más de un dueño, se requiere que todos RG-2013-0001 2
los propietarios comparezcan a la autorización del Acta Notarial. Ahora bien, existen unas lagunas en la ley que requieren que la Asamblea Legislativa atienda. Con el requisito que hoy adopta el Tribunal, traslucen una serie de interrogantes. Por ejemplo: En el caso de una propiedad que le pertenece a una comunidad hereditaria y que no tiene anotada la protección de hogar seguro, ¿a quién protegería la anotación de la protección de hogar seguro?; ¿Sólo a la copropietaria con respecto a su participación independiente a la de la comunidad hereditaria, o a cada uno de los miembro de la comunidad hereditaria? De anotarse la protección de hogar seguro sólo a la copropietaria independiente de la comunidad hereditaria ¿se podría embargar la participación de un coheredero? De permitirse este embargo, ¿no se estaría incumpliendo con el propósito de la Ley? Éstas son sólo unas de las interrogantes que han quedado en el aire con la Opinión que emite el Tribunal. Exhorto a la Asamblea Legislativa a actuar prontamente para minimizar cualquier impacto negativo en la protección de hogar seguro‖.
El Juez Presidente señor Hernández Denton disiente con opinión escrita a la que se une la Jueza Asociada señora Fiol Matta.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. RG-2013-001 Lcda. Namyr I. Hernández Sánchez, Registradora de la Propiedad, Sección III de Bayamón
Recurrida
Opinión disidente emitida por el Juez Presidente señor HERNÁNDEZ DENTON a la cual se une la Juez Asociada señora FIOL MATTA.
San Juan, Puerto Rico, a 7 de octubre de 2013.
Disentimos de lo resuelto por una mayoría
de este Tribunal por entender que en este caso
la viuda tiene derecho a que se inscriba su
derecho a hogar seguro sin que tengan que
comparecer los hijos en el acta notarial. Somos
del criterio que la Ley 195-2011 (31 L.P.R.A.
secs. 1858-1858k) dispone que la protección de
hogar seguro continuará sobre el cónyuge
supérstite independientemente de que el derecho
estuviera inscrito previamente. Esto permite
que la inscripción pueda ser realizada por la
viuda que permanece utilizando la propiedad
conyugal como su residencia principal.
En cambio, el efecto de la decisión
mayoritaria es que la madre perderá su derecho
de hogar seguro si los hijos no desean utilizar
la propiedad de la RG-2013-001 2
comunidad hereditaria como su residencia principal o que los
hijos perderán el derecho a hogar seguro sobre sus
respectivas residencias principales para poder hacer valer el
derecho a hogar seguro de su madre. De cualquier forma,
alguien perderá ese derecho. Por tal razón, disentimos y, en
su lugar, revocaríamos la recalificación hecha por la
Registradora de la Propiedad y permitiríamos la inscripción
del acta notarial según presentada.
I.
Los hechos de este caso no están en controversia. En
síntesis, la Sra. Antonia Rivera García es la viuda del Sr.
Alberto Rodríguez Salas. Tras el fallecimiento de este, la
señora Rivera García se ha mantenido viviendo en lo que fue
su hogar conyugal en Toa Alta. Además, esta pasó a ser
codueña en común proindiviso de dicha propiedad junto a sus
tres hijos.
El 2 de octubre de 2012, el Notario Luis J. Marín
autorizó un acta notarial en la cual la señora Rivera García
requiere que se anote en el Registro de la Propiedad su
derecho a hogar seguro al amparo de la Ley Núm. 195-2011. Al
día siguiente, se presentó el acta en el Registro de la
Propiedad. No obstante, la Registradora de la Propiedad Lcda.
Namyr I. Hernández Sánchez (Registradora) denegó la
inscripción y notificó como falta que la propiedad pertenece
a una comunidad hereditaria, por lo que los coherederos
debían consentir a esa transacción.
Inconforme con esta determinación, la señora Rivera
García presentó un Escrito de Recalificación en el que RG-2013-001 3
argumentó que la falta señalada es contraria a lo dispuesto
en la Ley Núm. 195-2011, que el Art. 9 de dicha ley permite
que la comparecencia de uno de los cotitulares sea suficiente
para solicitar el derecho a hogar seguro, que requerir la
comparecencia de todos los cotitulares obstaculizaría el
propósito de la ley de proteger el derecho de hogar seguro de
la señora Rivera García y que por el tipo de derecho sui
generis de que se trata no hay objeción que puedan anteponer
el resto de los coherederos.
El 17 de enero de 2013, la Registradora notificó la
denegación del Escrito de Recalificación. Adujo que para que
la señora Rivera García reciba la protección de hogar seguro
debe venir acompañada por el consentimiento expreso de los
cotitulares a que este se anote a su favor aunque no se
solicite la inscripción a nombre de todos los cotitulares,
puesto que estos perderían el derecho de solicitarlo en sus
propiedades a tenor con el Art. 10 del estatuto, 31 L.P.R.A.
sec. 1858g.3
Aun inconforme, la señora Rivera García acudió ante nos
mediante un recurso gubernativo. Señaló que erró la
Registradora al denegar la inscripción del acta notarial
3 Dicho artículo establece que
[i]ncurrirá en delito grave de cuarto grado, toda persona que intente o logre inscribir en el Registro de la Propiedad la protección de hogar seguro en más de una finca de su propiedad o intente o logre inscribir a favor de otra persona la protección de hogar seguro, a la que ésta no tuviere derecho. Además, en los casos donde la persona se encuentre culpable de tal delito, ésta no tendrá derecho a hogar seguro sobre ninguna de las propiedades objeto de su actuación ilegal. RG-2013-001 4
según presentada. Oportunamente, la Registradora presentó su
escrito.
II.
La controversia que debemos resolver es si la señora
Rivera García, como viuda del señor Rodríguez Salas, puede
presentar un acta notarial en el Registro de la Propiedad en
la cual solo comparece ella. Para llegar a una conclusión, es
primordial analizar el contenido de la Ley Núm. 195-2011,
supra.
El derecho al disfrute de la propiedad está firmemente
arraigado en nuestro ordenamiento jurídico. La Constitución
exige que las leyes determinen un mínimo de propiedad y
pertenencias no sujetas a embargo. Art. II, Sec. 7, Const.
E.L.A., L.P.R.A., Tomo 1. En virtud de ese mandato expreso en
nuestra Constitución, la Asamblea Legislativa ha desarrollado
diversas leyes sobre el derecho a hogar seguro.
En sus orígenes, el derecho a hogar seguro protegía
ciertas cantidades monetarias de embargo tras una sentencia o
ejecución. A lo largo de los años, estas cantidades han ido
aumentando de $500, cuando se aprobó la primera ley de 1903,
hasta $15,000, tras una enmienda realizada en el 2003. Véase,
Ley Núm. 116-2003 (2003 Leyes de Puerto Rico 492), Ley Núm.
87-1936 (1936 Leyes de Puerto Rico 461) y Ley de 12 de marzo
de 1903 (1903 Leyes de Puerto Rico 107). Ahora bien, con la
aprobación de la Ley Núm. 195-2011, supra, la Asamblea
Legislativa entendió ―conveniente aprobar una nueva
legislación de vanguardia sobre hogar seguro que brinde una
mayor protección al hogar o residencia principal de todos los RG-2013-001 5
(Énfasis suplido.) Exposición de Motivos, Ley Núm. 195-2011,
supra. De hecho, señala con admiración el desarrollo del
derecho a hogar seguro en estados como Florida y Texas donde
se provee ―una protección amplia para los hogares de sus
residentes de procedimientos de embargos y ejecuciones
judiciales. Tal protección ha ayudado a que dichos estados se
hayan convertido en lugares deseables para vivir y para el
establecimiento de cientos de miles de puertorriqueños, en
particular jóvenes profesionales‖. Íd.
Explicó la Asamblea Legislativa que el derecho a hogar
seguro se trata de
un asunto medular para la estabilidad de la institución más básica de nuestra sociedad y para cada puertorriqueño que con grandes sacrificios ha adquirido una residencia. Debemos tener presente que para muchos puertorriqueños su hogar representa casi la totalidad de su patrimonio y lo único que pueden ofrecer a sus herederos. Así, la protección del hogar es de gran importancia para todos en Puerto Rico, desde el joven que con tanto anhelo compra su primera propiedad hasta el individuo retirado, que tanto luchó para mantener su propiedad. Íd.
Más aun, su propósito es ―que cada ciudadano propietario
cuente con una protección básica ante el riesgo de ejecución
de una sentencia en contra de su residencia‖. (Énfasis
suplido.) Íd. Así quedó plasmado en el Art. 2 de la ley:
―[e]s política pública del Gobierno de Puerto Rico asegurar
que todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto
Rico, goce de una protección que cobije la posesión y el
disfrute de su residencia principal contra el riesgo de RG-2013-001 6
ejecución de esa propiedad‖. (Énfasis suplido.) Art. 2, Ley
Núm. 195-2011, supra.
Por ello, la nueva ley de hogar seguro cambió el enfoque
monetario a una protección sobre la totalidad de la
propiedad. Con esta intención de proteger la residencia
principal de cada ciudadano, el legislador cumplió su
propósito de una mayor protección del derecho de hogar
seguro. En específico, el Art. 3 claramente dispone qué es
el derecho a hogar seguro y quién es su acreedor. El mismo
establece que
[t]odo individuo o jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, tendrá derecho a poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal. 31 L.P.R.A. sec. 1858.
De ahí podemos colegir que toda persona es acreedora al
derecho de hogar seguro si 1) le pertenece o posee
legalmente una propiedad y 2) es su residencia principal. No
obstante, toda persona tiene derecho a tener solamente un
hogar seguro. Véase, 31 L.P.R.A. sec. 1858g. De lo contrario
estaría sujeto a incurrir en delito. Íd.
Al ser acreedor del derecho a hogar seguro, una persona
queda protegida de embargo, sentencia o ejecución ejercitada
para el pago de todas sus deudas. 31 L.P.R.A. sec. 1858b.
Asimismo, el estatuto establece que esta protección
―subsistirá después de la muerte de uno de los cónyuges a
beneficio del cónyuge supérstite mientras éste continúe
ocupando dicho hogar seguro, y después de la muerte de ambos RG-2013-001 7
cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de
éstos haya alcanzado la mayoría de edad‖. (Énfasis suplido.)
31 L.P.R.A. sec. 1858c. Es decir, la ley establece
expresamente que el derecho de hogar seguro, en el caso de
un matrimonio, opera automáticamente a favor del cónyuge que
sobrevive, siempre que este se mantenga ocupando la
propiedad como su residencia principal. O sea, este artículo
de la ley está designado para proteger en primer lugar al
cónyuge supérstite por encima incluso de los hijos.
Sobre el Art. 3 de la ley de hogar seguro del 1936, Ley
Núm. 87-1936, supra, que disponía de la misma forma sobre el
derecho del cónyuge supérstite,4 este Tribunal expresó que
este es uno de los casos en que por mandato del legislador la
equidad se incorpora como parte del Derecho positivo. Cruz
Cruz v. Irizarry Tirado, 107 D.P.R. 655, 660 (1978). Además,
aclaramos que esto no se ve afectado por tratarse de una
propiedad de unos dueños en común proindiviso. En López
Rudón v López, 48 D.P.R. 324, 3-4 (1935), sostuvimos que
[e]n cuanto a la posesión de la propiedad, se ha sostenido que no es necesario que sea exclusiva para que el condómine pueda constituir su homestead. Realmente no conocemos ninguna razón de peso que haga necesaria la posesión exclusiva… El
4 El artículo disponía:
[l]a exención establecida en la sección anterior continuará subsistente después de la muerte del jefe de familia a beneficio del cónyuge supérstite mientras éste continúe ocupando dicho hogar seguro, y después de la muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de éstos haya llegado a la mayoridad. En casos de que el marido o la mujer abandonase su familia la exención continuará a favor del cónyuge que ocupe la finca como residencia; y en caso de divorcio el tribunal que lo conceda deberá disponer del hogar seguro según la equidad del caso. 31 L.P.R.A. ant. sec. 1853. RG-2013-001 8
derecho de homestead puede ser reconocido en favor de la viuda, sin lesionar los derechos de [otra codueña], quien conserva su condominio. (citas internas omitidas).5
Por otro lado, la Ley Núm. 195-2011, supra, provee para
que este derecho se inscriba en el Registro de la Propiedad.
En aquellas situaciones donde la finca estuviese inscrita
pero el derecho a hogar seguro no, la ley dispone que
bastará que el propietario o propietarios de la finca otorgue(n) un Acta ante Notario Público, donde se haga constar que la finca tiene carácter de hogar seguro, para que el Registrador de la Propiedad consigne tal carácter en nota marginal de la inscripción correspondiente.
Ambos documentos, la escritura de adquisición y el Acta, según sea el caso, deben expresar el uso residencial de la propiedad, y que el propietario no ha designado como tal, ninguna otra propiedad en o fuera de Puerto Rico (Énfasis suplido.) Art. 9, supra.
Es decir, los documentos estarán redactados de acuerdo al
propietario o propietarios que tengan allí su residencia
principal. Nuevamente, la ley solo exige que la persona que
desee inscribir su derecho de hogar seguro sea propietaria o
5 Igualmente, si auscultamos en las jurisdicciones de Florida y Texas como lo hizo el legislador, podemos identificar que en esos estados tampoco es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad, previo a la muerte del causante, para que el cónyuge supérstite reclame su derecho a hogar seguro. Véase con relación al estado de Florida: Fla. Stat. §196.031(1)(a) (2011); Fla. Stat. §732.401(5) (2011); City Nat. Bank of Florida v. Tescher, 578 So.2d 701 (Fla. 1991) (only the decedent's husband falls within the class which the constitution intended to protect, and only the husband was entitled to the protection of article X, section 4(c)). Véase además, sobre Texas: TEX. PROB. CODE ANN. § 283-284 (1956); Riley v. Riley, 972 S.W.2d 149 (Tex. App.—Texarkana 1998, no pet.)(The homestead right protects the survivors homestead from forced sale by creditors and from partition among the heirs and beneficiaries of the homestead claimant). RG-2013-001 9
posea legalmente la propiedad y que esa sea su residencia
principal.
Cabe resaltar que la ley no requiere que este derecho
esté inscrito. Particularmente, el Art. 11 de la Ley Núm.
195-2011, supra, declara que
[e]l hecho de que una finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad o que el derecho a hogar seguro no esté inscrito o anotado en el Registro de la Propiedad, en nada afecta el derecho de hogar seguro que en ella tenga su propietario, siempre y cuando el derecho sea levantado oportunamente conforme a lo dispuesto en el Artículo 12 de esta Ley. (Énfasis suplido.) 31 L.P.R.A. sec. 1858h.
Al respecto, el Art. 12 del estatuto, supra, provee el
mecanismo para solicitar el derecho a hogar seguro mediante
una moción presentada ante el tribunal dentro de un
procedimiento de venta por sentencia o ejecución. Incluso,
hemos reconocido que ni siquiera la propiedad tiene que
estar inscrita a favor de la persona que reclama su derecho
de hogar seguro. 31 L.P.R.A. sec. 1858i. En efecto, en
Irizarry v. García, 58 D.P.R. 280, 284 (1941), cuando la ley
no permitía la inscripción del derecho de hogar seguro
mediante acta notarial, expresamos que el hecho de que la
propiedad no se inscribiera a nombre de la sociedad de
gananciales hasta una fecha posterior no destruye el derecho
de hogar seguro que ya existía a favor del demandante.
III.
Expuesto lo anterior, podemos identificar que la Ley
Núm. 195-2011, supra, provee expresamente que la protección RG-2013-001 10
de hogar seguro del cónyuge supérstite opera de forma
automática tras la muerte del otro cónyuge. Por ello,
entendemos que la señora Rivera García tiene derecho a la
protección de hogar seguro según lo dispuesto en el Art. 6,
supra. Esto, independientemente de que el derecho a hogar
seguro no estuviese inscrito previamente en el Registro de
la Propiedad. Véase Art. 11, supra.
Además, sostenemos que esta podrá oponer su derecho
contra sus acreedores de dos formas, mediante la inscripción
en el Registro de la Propiedad o mediante la presentación
oportuna de una moción ante el tribunal.6 Por esto,
entendemos que la viuda puede requerir a un notario que le
autorice un acta notarial aunque la propiedad pertenezca a
una comunidad hereditaria, pues esta es propietaria y
utiliza la propiedad como su residencia principal. Además,
reiteraríamos que el derecho de hogar seguro que dispone la
Ley 195-2011, supra, a favor del cónyuge supérstite no puede
ser afectado por el hecho de que la propiedad ahora
pertenezca a varios dueños en común proindiviso. Véase,
López Rudón v López, supra.
Por lo tanto, ningún comunero puede oponerse a que se
inscriba el derecho de hogar seguro a favor del cónyuge
supérstite que utiliza la propiedad como su residencia
principal. Entonces, tampoco podríamos requerirle que
6 En California también existe un derecho a hogar seguro dual, el cual se puede establecer automáticamente por ley o por declaración. Véase, Cal. Civ. Proc. Code § 704.720(a) (West 2008) y Cal. Civ. Proc. Code § 704.920 (West 2008). Véase además, In re Mulch, 182 B.R. 569, 573 (Bankr. N.D. Cal. 1995). RG-2013-001 11
consientan a una transacción que no pueden objetar, según
sugirió la Registradora. Menos aun podemos ordenar que se
inscriba el derecho de hogar seguro a nombre de todos los
comuneros, aun cuando estos no residan en la propiedad, como
resuelve la mayoría de este Tribunal. Recordemos que residir
en la propiedad es un requisito para ser acreedor del
derecho de hogar seguro. En consecuencia, esto obliga al
resto de los comuneros a decidir entre proteger la
residencia de su pariente que sobrevivió o negarse a la
inscripción para poder tener la protección de hogar seguro
en su residencia principal. Es legítimo pensar que cada
comunero preferirá tener su residencia principal protegida.
Quizás, el efecto más claro del proceder mayoritario es que
las propiedades que pertenezcan a comunidades hereditarias
compuestas por un viudo o viuda e hijos mayores de edad no
tendrán la protección de hogar seguro, pues nunca alcanzarán
un consenso al respecto. Irónicamente, quien más pierde con
este resultado sería la viuda, quien es la primera persona
protegida en la ley y quien podría quedar desamparada si al
menos uno de sus tres hijos se opone a inscribir la
residencia en cuestión como hogar seguro.
En este sentido, la Opinión mayoritaria frustra el texto
claro de la ley en varios aspectos al no reconocer el
derecho a hogar seguro de la viuda aun cuando no estuviese
inscrito. Más aun, deja a un lado la intención del
legislador de dar una mayor protección a cada propietario
―desde el joven que con tanto anhelo compra su primera
propiedad hasta el individuo retirado, que tanto luchó para RG-2013-001 12
mantener su propiedad‖. Exposición de Motivos, supra. Es
evidente que el propósito de la ley es proteger el derecho
de la viuda y que, a su vez, cada hijo tenga la oportunidad
de tener su residencia principal protegida.
En virtud de lo anterior, es forzoso concluir que para
hacer valer esta intención y el texto claro de la Ley 195-
2011, supra, bastará con que la viuda, como copropietaria
que utiliza la propiedad como su residencia principal, pueda
comparecer ante el notario para requerir que se inscriba su
derecho de hogar seguro. Por todo lo cual, no podemos avalar
el proceder mayoritario, y permitiríamos la inscripción del
acta notarial presentada por la señora Rivera García según
presentada.
Federico Hernández Denton Juez Presidente