Consejo De Titulares Del Condominio Victoria Plaza v. Gómez Estremera

2012 TSPR 12

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: January 24, 2012
• Docket: CC-2010-617
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Consejo de Titulares del Condominio Victoria Plaza, Etc.

Peticionarios Certiorari

v. 2012 TSPR 12

Raúl Gómez Estremera y su 184 DPR ____ Esposa María Cruz Romance, Et Al

Recurridos

Número del Caso: CC-2010-617

Fecha: 24 de enero de 2012

Tribunal de Apelaciones:

Región Judicial de San Juan Panel IV

Juez Ponente:

Hon. Luisa M. Colom García

Abogado de la Parte Peticionaria:

Lcdo. Rafael J. López Rivera

Abogados de la Parte Recurrida:

Lcdo. Domingo Arturo Quiles Rosado Lcdo. Luis A. Meléndez-Albizu

Materia: Daños y Perjuicios

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Consejo de Titulares del Condominio Victoria Plaza, Etc. Peticionarios Certiorari CC-2010-0617 v.

Raúl Gómez Estremera y su esposa María Cruz Romance, Et Al

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera García

En San Juan, Puerto Rico, a 24 de enero de 2012.

En esta ocasión debemos interpretar el alcance

del Art. 42 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103-

2003 (31 L.P.R.A. sec. 1293f). Además, nos

corresponde resolver si una causa de acción en

daños y perjuicios por parte de un titular de un

apartamento dedicado a vivienda contra el Consejo

de Titulares o su Junta de Directores, se encuentra

subsumida dentro del procedimiento ordinario para

impugnaciones sobre determinaciones, acuerdos,

acciones u omisiones de la Junta de Directores. 2 CC-2010-0617

Específicamente, debemos determinar si el Tribunal de

Primera Instancia, por vía de una reconvención compulsoria

al amparo de la Regla 11.1 de Procedimiento Civil, infra, y

sustentada en el principio de economía procesal, adquiere

jurisdicción para atender reclamaciones de un condómino

hacia la Junta de Directores y/o el Consejo de Titulares.1

I

El Condominio Victoria Plaza (Condominio) es un

edificio residencial sometido al régimen de propiedad

horizontal y localizado en el área del Condado, ubicada en

el Municipio de San Juan. Está compuesto por treinta y

cinco (35) apartamentos residenciales distribuidos en

dieciocho (18) pisos o plantas. Los hechos que dan origen a

esta controversia surgen luego de que el 21 de mayo de 2008

ocurriera un desbordamiento de agua proveniente del

Apartamento 2-B, propiedad de los recurridos Raúl Gómez

Estremera y su señora esposa, María Cruz Romance. A su vez,

dicha inundación causó daños al elevador de servicios del

Condominio. El costo y la labor para reparar el ascensor

averiado fue de $10,765.00. Mediante una Asamblea

Extraordinaria celebrada el 11 de agosto de 2008, se

1 Los hechos procesales que originaron el recurso de epígrafe tuvieron lugar durante la vigencia de las Reglas de Procedimiento Civil de 1979, 32 L.P.R.A. Ap. II, por lo que haremos referencia a dicho cuerpo de reglas para disponer de la controversia que nos ocupa. No obstante, la Regla 11 de Procedimiento Civil de 1979, supra, no fue objeto de cambios significativos en las Reglas de Procedimiento Civil de 2009, 32 L.P.R.A. Ap. V. Consecuentemente, la doctrina que pautamos a través de esta Opinión es vinculante a la interpretación y aplicación de la Regla 11 de Procedimiento Civil de 2009, supra. 3 CC-2010-0617

autorizó a la Junta de Directores a desembolsar fondos

comunales para el pago de la reparación requerida.2

Por su parte, los esposos Gómez-Cruz presentaron una

reclamación extrajudicial al Consejo de Titulares por los

daños sufridos, la cual fue referida a la aseguradora

Universal Insurance Company. La reclamación fue atendida

por ajustadores de la compañía de seguros quienes

notificaron a los recurridos el 23 de septiembre de 2008,

que el Consejo de Titulares no era responsable ya que no

existía una relación causal entre los daños sufridos y los

trabajos realizados en el Condominio.

A tales efectos, y luego de requerirle

infructuosamente a los recurridos el pago de las cantidades

desembolsadas para las reparaciones, el Consejo de

Titulares, representado por su Presidente Joaquín Martínez

Viguie, instó una demanda en daños y perjuicios contra

éstos el 25 de febrero de 2009. Por su parte, los

recurridos presentaron el 12 de junio de 2009 su

contestación a la demanda y reconvención alegando que el 20

de mayo de 2008, personal contratado por el Condominio

realizó trabajos en la cisterna del inmueble, vaciándola

totalmente, limpiándola y volviéndola a llenar. Exponen que

durante la madrugada del día de los hechos se escuchaban

ruidos y vibraciones en la tubería del Condominio y que el

agua salía con presión a intervalos y disparos de aire.

2 Véase, Apéndice petición de certiorari pp. 34-35. 4 CC-2010-0617

Consecuentemente, una tuerca de las mangas de la caja

de agua del inodoro del baño del apartamento 2-B se rompió,

causando así que se inundara el apartamento.3 El líquido

desbordado salió del apartamento y desembocó al elevador de

servicios, causándole serios daños. En esencia, los Esposos

Gómez-Cruz negaron ser causantes del incidente y por el

contrario alegaron afirmativamente que la causa de la

rotura e inundación fue el problema de alta presión en las

tuberías.

Acorde con lo intimado, formularon varias causas de

acción en su reconvención por negligencia, en la cual

solicitaron el resarcimiento de los daños causados a su

propiedad, y los daños físicos, mentales y morales causados

al Sr. Gómez Estremera.

Es menester destacar que, según surge de las

alegaciones de la reconvención, el personal de seguridad

del Condominio intentó cerrar la llave de paso de agua

ubicada en el área de los contadores fuera del apartamento.

Sin embargo, no fue posible interrumpir oportunamente el

flujo de agua debido al deterioro de ésta. La aludida llave

3 Cabe señalar además que, según se desprende de la reconvención, alegadamente "En o alrededor del 16 de julio de 2006, uno de los tubos del calentador de línea del Apartamento 5-B sufrió daños como resultados de cambios de la presión de agua. En esa ocasión, se afectó el elevador de servicios, el cual fue reparado por la compañía Otis. Luego, en o alrededor del 21 de diciembre de 2007, la toma de agua del Apartamento 17-B se rompió debido a problemas en la presión de agua. Posteriormente, el 13 de febrero de 2008, el Apartamento 18-B sufrió daños en su tubería que causó un desbordamiento de agua que afectó otra vez el funcionamiento del elevador de servicios. Estos tres incidentes eran del conocimiento de la Junta de Directores, sus miembros, la Administración y el Consejo de Titulares. Ninguno de los titulares de estos apartamentos...fueron demandados por el Consejo de Titulares por los daños causados al elevador de carga o a cualquier otra propiedad comunal." Véase, Apéndice petición de certiorari, pp. 42-43. 5 CC-2010-0617

de paso es propiedad del Condominio y está bajo su

exclusivo control y mantenimiento. No fue hasta que los

recurridos personalmente cerraron la llave de paso del

inodoro dentro de su apartamento que finalmente se detuvo

la inundación.

Así las cosas, el Condominio presentó una solicitud de

desestimación de la reconvención, en la que argumentó que

la reclamación de los esposos Gómez-Cruz en contra del

Consejo de Titulares no podía ser atendida por el Tribunal

de Primera Instancia debido a que dicho foro carece de

jurisdicción sobre la materia. Esgrimió que el foro

adecuado para dirimir la referida reclamación es el

Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo). Basó su

contención en el Artículo 42 de la Ley de Condominios,

supra, el cual le confiere jurisdicción al DACo para

atender todas las impugnaciones de acuerdos que tome el

Consejo de Titulares, así como las determinaciones,

actuaciones u omisiones de la Junta de Directores con

relación a la administración de un inmueble cuyos

apartamentos estén dedicados a vivienda.

Los recurridos se opusieron a dicha solicitud bajo el

fundamento de que el foro de instancia advino en

jurisdicción del caso una vez los comparecientes instaron

la demanda en su contra. Sostienen que se vieron obligados

a presentar su reconvención por ser ésta una de carácter

compulsorio. 6 CC-2010-0617

Luego de varias incidencias procesales, el 16 de abril

de 2010 el Tribunal de Primera Instancia declaró no ha

lugar la solicitud de desestimación de la reconvención

presentada por el peticionario. Insatisfechos con el

referido dictamen, el Consejo acudió al Tribunal de

Apelaciones mediante un recurso de certiorari. El 14 de

junio de 2010 el foro apelativo intermedio dictó una

Resolución denegando el auto solicitado y confirmando la

determinación recurrida. El tribunal a quo fundamentó su

decisión concluyendo que el foro de instancia no abusó de

su discreción ya que "la naturaleza de ambas reclamaciones

evidencia que las mismas surgen de unos mismos hechos, por

lo que la parte demandada-recurrida estaba en la obligación

de presentar la reconvención".4

No conteste con esta determinación, el peticionario

presenta ante este Tribunal el recurso de certiorari de

epígrafe en donde plantea los siguientes errores:

Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al resolver que el Tribunal de Primera Instancia, por vía de una Reconvención compulsoria, puede atender asuntos sobre los cuales no tiene jurisdicción sobre la materia.

Erró el Tribunal de Apelaciones al no considerar si es el DACo el foro con jurisdicción exclusiva para atender los asuntos planteados en la Reconvención relacionadas a los reclamos de los titulares Recurridos sobre las decisiones, acciones u omisiones del Consejo de Titulares y/o de su Junta de Directores, al administrar un Condominio residencial.

4 Véase, Apéndice petición de certiorari, p.10. 7 CC-2010-0617

Atendido el recurso, el 21 de enero de 2011 expedimos

el auto de certiorari solicitado. Contando con el beneficio

de los alegatos de ambas partes, procedemos a resolver.

Conforme a lo anterior, y reconociendo que el

Condominio Victoria Plaza está sometido al régimen de

propiedad horizontal, procede que examinemos las

disposiciones de la Ley de Condominios, supra, para el

análisis de las controversias ante nos.

II

A

La Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003, supra,

establece mecanismos para la tramitación de los inevitables

conflictos dimanantes del modus vivendi de un condominio.

Véase, Srio. D.A.C.O. v. Condóminos C. Martí, 121 D.P.R.

807 (1988). Además, detalla el marco organizacional del

gobierno interno, cuyo organismo rector y deliberativo lo

es el Consejo de Titulares que a su vez rige, según la Ley

de Propiedad Horizontal, la escritura matriz y el

reglamento. Srio. D.A.C.O. v. Condóminos C. Martí, supra.

En armonía con lo anterior, esta legislación dispone en lo

pertinente que:

El Consejo de Titulares, la Junta de Directores y el Agente Administrador del condominio, tienen como deber primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el propósito del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamiento y que la administración de las áreas y haberes comunes del edificio se realiza para lograr el pleno disfrute de este derecho. Correlativamente cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal está limitado por los derechos de los demás condóminos y que el 8 CC-2010-0617

derecho de propiedad sobre su apartamiento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno.5

Por consiguiente, la Asamblea Legislativa entendió que

era necesario delegar ciertos deberes y facultades a la

Junta de Directores como órgano ejecutivo de la comunidad

de titulares. Entre éstos se encuentra:

(a) Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. ....

(g) Atender a la conservación del inmueble y disponer las reparaciones ordinarias y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas necesarias dando inmediata cuenta al Consejo.

(i) Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de este Capítulo, del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.

(Énfasis nuestro.) Artículo 38d, Ley Núm. 103-2003, supra.

La responsabilidad fundamental de la Junta de

Directores "estriba en velar por el buen funcionamiento del

condominio logrando que se ejecuten las disposiciones de la

Ley de Propiedad Horizontal, la de la Escritura Matriz, del

Reglamento del Condominio, así como los acuerdos que se

hayan aprobado en reuniones debidamente convocadas por el

Consejo de Titulares." M. J. Godreau, Personalidad

jurídica, legitimación activa y propiedad horizontal:

Capacidad legal de la Junta de Directores y del presidente

para llevar acciones a nombre del condominio, 64 Rev. Jur.

U.P.R. 481, 481 (1995). Véanse además, Consejo Cond. Plaza

5 Artículo 1-A, Ley Núm. 103-2003, supra. 9 CC-2010-0617

del Mar v. Jetter, 169 D.P.R. 643, 658 (2006); Amill Bracer

v. J. Dir. Cond. Pumarada, 156 D.P.R. 495, (2002); Srio.

D.A.C.O. v. Condóminos C. Martí, supra.

En lo referente a las impugnaciones de acuerdos del

Consejo de Titulares y las determinaciones, omisiones o

actuaciones del Director o de la Junta de Directores, es de

aplicación el Artículo 42 de la Ley de Condominios, supra.

Esta disposición establece el foro adecuado y con

jurisdicción para presentar las distintas acciones de

impugnación bajo el régimen de propiedad horizontal:

Los acuerdos del Consejo de Titulares y las determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o de la Junta de Directores, del titular que somete el inmueble al régimen que establece esta Ley, durante el período de administración que contempla el Artículo 36-A, del Presidente y del Secretario, concernientes a la administración de inmuebles que no comprendan apartamientos destinados a vivienda o de titulares de apartamientos no residenciales en los condominios en donde exista por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, serán impugnables ante el Tribunal de primera instancia por cualquier titular que estimase que el acuerdo, determinación, omisión o actuación en cuestión es gravemente perjudicial para él o para la comunidad de titulares o es contrario a la ley, a la escritura de constitución o al Reglamento a que hace referencia el Artículo 36. Las impugnaciones por los titulares de apartamientos destinados a viviendas se presentarán ante el Departamento de Asuntos al Consumidor. (Énfasis suplido.)

Así pues, acorde con los poderes conferidos por la

referida Ley, el DACo promulgó el Reglamento Núm. 6728

sobre Condominios, aprobado al amparo de la Ley Núm. 103- 10 CC-2010-0617

2003, supra.6 En éste, se dispuso lo siguiente en cuanto a

la jurisdicción del Departamento:

PARTE V QUERELLAS

SECCIÓN 26: JURISDICCIÓN DEL DEPARTAMENTO

[...]

El Departamento no tendrá jurisdicción para adjudicar querellas que surjan en condominios de uso exclusivamente comercial o profesional. Igualmente carecerá de jurisdicción en aquellos condominios donde exista por lo menos una unidad de vivienda, y la querella sea interpuesta por un titular o grupo de titulares de apartamentos no residenciales. En estos casos la jurisdicción corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. El Departamento sólo atenderá reclamaciones del titular o grupo de titulares que sean propietarios de las unidades residenciales.

También quedará excluido de la jurisdicción del Departamento, toda reclamación que consista en cuestionar alguna cláusula contenida en la escritura matriz o el reglamento del condominio inscrito en el Registro de la Propiedad. Igualmente quedan excluidos [sic] las querellas entre titulares o cuando el Consejo de Titulares o el Director o la Junta de Directores entable reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. (Énfasis suplido.)

Siendo ello así, la Ley de Propiedad Horizontal

encomendó al foro administrativo, el DACo, la rápida

adjudicación de los reclamos que pudieran presentar los

condóminos, relativos a la administración del edificio.

Amill Bracer v. J. Dir. Cond. Pumarada, supra, pág. 500.

Igualmente, le confirió jurisdicción exclusiva para

entender en acciones de impugnación de los acuerdos del

Consejo de Titulares, de las determinaciones, actuaciones u

6 Este estatuto derogó el Reglamento 2438 sobre Condominios, promulgado al amparo de la Ley Núm. 157-1976 (1976 Leyes de Puerto Rico 485). 11 CC-2010-0617

omisiones del Director o de la Junta de Directores,

relacionadas con la administración de inmuebles que

comprendan por lo menos un apartamento destinado a

vivienda. Amill Bracer v. J. Dir. Cond. Pumarada, supra.

Véase además, Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, 169

D.P.R. 643, 659 (2006); Srio. D.A.C.O. v. Condóminos C.

Martí, supra; First Fed. Savings v. Asoc. de Condómines,

114 D.P.R. 426 (1983).

No obstante, la jurisdicción exclusiva conferida al

DACo no se extiende a toda posible causa de acción

dimanante de un condominio sometido al régimen de propiedad

horizontal. Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra,

pág. 662. (Énfasis suplido.)

Al tenor de todo lo anterior, y según surge de la

interpretación de DACo en su comparecencia como amicus

curiae en Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, la Ley de

Propiedad Horizontal del 1976 no le confirió jurisdicción

para dirimir reclamaciones o acciones que puedan hacerse

entre sí los titulares o aquellas presentadas por el

director o por la Junta de Directores en representación del

Consejo de Titulares contra un titular. Al respecto, DACO

manifestó:

―...[S]i el titular o grupo de titulares de un condominio ejercita la acción de impugnación que le autorizan los Artículos 42 y 48 de la Ley, y a la vez solicita indemnización que pudiera corresponderle bajo el Código Civil por daños ocasionados por la conducta negligente de los cuerpos ejecutivos del Condominio, este Departamento podría adjudicar ambas reclamaciones al estar autorizado para ello, por virtud de lo dispuesto en el Artículo 51 [de la concernida Ley]. Sin embargo, 12 CC-2010-0617

no es esa la situación del caso de autos...Al Departamento nunca le ha sido conferida jurisdicción para atender reclamos que puedan realizarse entre sí los titulares o aquellas presentadas por el director o la Junta de [D]irectores en representación del Consejo de Titulares, contra un titular…‖

Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, pág. 663. (Énfasis suplido).

Del mismo modo, la Ley de Condominios, supra establece

el término que posee el titular afectado para llevar a cabo

dicha impugnación. El inciso (a) procura

reducir el número de querellas ante el foro administrativo, al requerir del querellante que ventile primero ante los organismos internos del condominio, bien ante la propia Junta o ante un Comité de Conciliación, cualquier querella en la que se cuestione una acción u omisión del Administrador o de la propia Junta.

M. Godreau, La Nueva Ley de Condominios, Ed. Dictum, San Juan, 2da ed., 2003, pág. 39.

Con este procedimiento se persigue "acreditar ante la

agencia que se le hizo el planteamiento ante el organismo

interno y que éste, o no lo atendió oportunamente, o si lo

atendió se ratificó en la acción o en la omisión que el

titular entiende le es gravemente perjudicial". Id., pág.

39.

La presentación de la reclamación internamente tendrá que hacerse dentro del término de treinta (30) días de conocida la acción u omisión que se impugna. La Junta o el Comité de Conciliación en su caso tendrán treinta (30) días para resolver el asunto. Si el titular considera adversa la decisión de la Junta o del Comité, podrá entonces recurrir al DACO. De igual forma, si la Junta o el Comité no toman acción dentro de los sesenta (60) días desde que el titular sometió su queja, puede éste recurrir a la agencia con su querella. El DACO se reserva la facultad de eximir al titular de agotar este procedimiento, si así lo ameritase la naturaleza del caso. Id. 13 CC-2010-0617

En cuanto al término de prescripción para ejercer la

acción, el inciso (c) del Art. 42 señala:

(c) La acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Consejo de Titulares, con excepción de los realizados por el titular que somete el inmueble al régimen, que violen las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del Reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años de haberse notificado el acuerdo, tomado la acción o de conocerse la omisión. Para los titulares que impugnen este tipo de acuerdo del Consejo de Titulares, el término se computará a partir de la notificación del mismo, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en el párrafo siguiente.

Al ejercitar la acción de impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares, el titular deberá acreditar que estuvo presente o representado en la reunión en que se tomó el acuerdo que impugna y que no votó a favor del mismo. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada. (Énfasis suplido.)

Por tanto, el término para impugnar una determinación

bajo el Artículo 42 dependerá de dos factores. Primero,

contra quién se dirige la acción. Segundo, el fundamento

de la impugnación. Si la acción de impugnación es contra

el Agente Administrador o la Junta de Directores, se

seguirá el procedimiento dispuesto por el Artículo 42(a) y

el término será de 30 días. Si se impugnan los acuerdos y

determinaciones del Consejo de Titulares porque a juicio

del titular estas son ―gravemente perjudiciales para él‖,

se recurrirá al Artículo 42(b) y el término será,

igualmente, de 30 días.

Ahora bien, si lo que se impugna son los acuerdos,

acciones u omisiones de la Junta de Directores o el

Consejo de Titulares alegándose que éstos han violado la 14 CC-2010-0617

Ley de Condominios, el Reglamento de la comunidad o la

escritura matriz, el término será de dos (2) años, según

dispone el artículo 42(c). En todos estos casos, el foro

con jurisdicción primaria exclusiva es el Departamento de

Asuntos del Consumidor.

Establecido el alcance de las disposiciones

aplicables bajo la Ley de Condominios, supra, es menester

analizar la figura de la reconvención y su función bajo la

Regla 11.1 de Procedimiento Civil, supra.

B

La Regla 10.2 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap.

III R. 10.2, establece que toda defensa de hechos o de

derecho contra una reclamación se expondrá en la alegación

responsiva, ya sea demanda, reconvención, demanda contra

coparte o demanda contra tercero. A menos que, a opción de

la parte que alega, pueda formular las siguientes defensas

mediante moción debidamente fundamentada: (1) falta de

jurisdicción sobre la materia; (2) falta de jurisdicción

sobre la persona; (3) insuficiencia del emplazamiento; (4)

insuficiencia del diligenciamiento del emplazamiento; (5)

dejar de exponer una reclamación que justifique la

concesión de un remedio; y (6) dejar de acumular una parte

indispensable.

Reiteradamente hemos señalado que cuando los

tribunales se enfrentan a una moción de desestimación,

deberán examinar los hechos alegados en la demanda lo más

liberalmente posible a favor de la parte demandante. Así, 15 CC-2010-0617

no procede la desestimación a menos que se desprenda con

toda certeza que el demandante no tiene derecho a remedio

alguno bajo cualquier estado de hechos que puedan ser

probados en apoyo a su reclamación.7 De este modo, los

tribunales tienen el deber de considerar, si a la luz de

la situación más favorable al demandante y resolviendo

toda duda a favor de éste, la demanda es suficiente para

constituir una reclamación válida.8

De igual modo, una parte puede presentar una

reclamación contra una parte adversa a través del

mecanismo de la reconvención. Conforme al ordenamiento

procesal vigente, existen dos (2) tipos de reconvenciones:

las permisibles y las compulsorias. S.L.G. Font de Bardón

v. Mini-Warehouse Corp., 179 D.P.R. 322, 332 (2010). Las

reconvenciones permisibles son aquellas reclamaciones que

no surgen del mismo acto, omisión o evento que motivó la

reclamación de la parte contra la que se presenta.9 La

Regla 11.1 de Procedimiento Civil, supra, R. 11.1, regula

lo concerniente a las reconvenciones compulsorias. Al

respecto, dispone lo siguiente:

Una alegación contendrá por vía de reconvención cualquier reclamación que la parte que la formula tenga contra cualquier parte adversa al momento de notificar dicha alegación, siempre que surja del acto, de la omisión o del evento que motivó la reclamación de la parte adversa y no requiera para

7 Véanse, Rivera v. Jaume, 157 D.P.R. 562 (2002); Clemente v. Dpto. de la Vivienda, 114 D.P.R. 763 (1983); Reyes v. Sucn. Sánchez Soto, 98 D.P.R. 305 (1970). 8 Véanse, Pressure Vessels P.R. v. Empire Gas P.R., 137 D.P.R. 497 (1994); Unisys v. Ramallo Brothers 128 D.P.R. 842 (1991). 9 Regla 11.2 de Procedimiento Civil, supra. 16 CC-2010-0617

su adjudicación la presencia de terceros sobre quienes el tribunal no pueda adquirir jurisdicción. Sin embargo, no será necesario incluir dicha reclamación mediante reconvención, si al momento de comenzarse el pleito tal reclamación era ya objeto de otro pleito pendiente. (Énfasis suplido.)

En virtud de ello, una parte que tenga una

reclamación dimanante del mismo acto, omisión u evento

objeto de una demanda, deberá notificar a su contraparte

una reconvención al momento de presentar su alegación

respondiente. Consecuentemente, la Regla 11.1, supra,

obliga a la parte demandada a formular, al momento de su

contestación, cualquier reclamación compulsoria, es decir,

cualquier reclamación que tenga contra la parte adversa,

si ésta surge de la acción u omisión, o evento que motiva

la reclamación de la parte demandante. Neca Mortgage Corp.

v. A & W Developers, 137 D.P.R. 860, 866 (1995). El

propósito de esta regla es evitar la multiplicidad de

litigios al establecer un mecanismo para dilucidar todas

las controversias comunes en una sóla acción. (Énfasis

suplido.) Neca Mortgage Corp. v. A & W Developers, supra.

Una reconvención es compulsoria: (1) si existe una

relación lógica entre la reclamación presentada en la

demanda y la que es objeto de la reconvención; (2) cuándo

los hechos esenciales de ambas reclamaciones están tan

vinculados que la economía judicial exige que se ventilen

de conjunto; (3) si las cuestiones de hecho y de derecho

entre ambas son las mismas; (4) si la doctrina de res

judicata impediría una acción independiente; y (5) si

ambas reclamaciones surgen de la misma prueba y están 17 CC-2010-0617

vinculadas lógicamente. R. Hernández Colón, Práctica

jurídica de Puerto Rico: Derecho procesal civil, 3ra ed.,

San Juan, Ed. LexisNexis de Puerto Rico, Inc., 2007, pág.

218.

Ahora bien, si una reconvención compulsoria no se

formula a tiempo, se renuncia a la causa de acción que la

motiva; y quedarán totalmente adjudicados los hechos y

reclamaciones sin que el demandado pueda presentar

posteriormente una reclamación que haya surgido de los

mismos eventos. S.L.G. Font de Bardón v. Mini-Warehouse

Corp., supra, pág. 333; Neca Mortgage Corp. v. A & W

Developers, supra, pág. 867. Le será aplicable, por

analogía, el principio de cosa juzgada, al efecto de que

será concluyente en relación a aquellos asuntos que

pudieron haber sido planteados y no lo fueron. Sastre v.

Cabrera, 75 D.P.R. 1, 3 (1953).

En Sastre v. Cabrera, supra, resolvimos que cuando se

presenta una demanda ante un tribunal, cuya competencia

está limitada por razón de la cuantía, el demandado viene

obligado a presentar su reconvención compulsoriamente, aun

cuando la cuantía reclamada en la reconvención exceda de

aquella que limita la competencia del tribunal ante el

cual pende el pleito. La congestión de pleitos y la

litigación repetitiva puede eludirse obligando a que todas

las reclamaciones relacionadas entre sí se ventilen en un

mismo proceso. J. Cuevas Segarra, Tratado de Derecho 18 CC-2010-0617

Procesal Civil, 2da ed., Ed. Publicaciones JTS, 2011, T.

II, pág. 558.10

De igual forma, en el ámbito federal, la presentación

de una reconvención compulsoria surge como motivo de

cualquier reclamación que se tenga contra la parte adversa,

la reclamación de la parte demandante. Nuestra Regla 11.1

de Procedimiento Civil, supra, procede, en su mayoría, de

la Regla 13(a) de Procedimiento Civil Federal.11 En ese

10 Véase, además, R.G. Financial Corp. v. Vergara-Nuñez, 446 F. 3d 178 (2006), y la anotación Failure to assert matter as counter-claim as precluding assertion thereof in subsequent action, under federal rules on similar states rules or statutes, 22 ALR 2d 621. 11 La Regla 13(a) de Procedimiento Civil Federal, 28 U.S.C.A. R. 13, dispone, en lo pertinente:

(a) Compulsory Counterclaim.

(1) In General.

A pleading must state as a counterclaim any claim that — at the time of its service — the pleader has against an opposing party if the claim:

(A) arises out of the transaction or occurrence that is the subject matter of the opposing party's claim; and

(B) does not require adding another party over whom the court cannot acquire jurisdiction.

(2) Exceptions.

The pleader need not state the claim if:

(A) when the action was commenced, the claim was the subject of another pending action; or

(B) the opposing party sued on its claim by attachment or other process that did not establish personal jurisdiction over the pleader on that claim, and the pleader does not assert any counterclaim under this rule.

(b) Permissive Counterclaims.

A pleading may state as a counterclaim against an opposing party any claim that is not compulsory. 19 CC-2010-0617

sentido, la exégesis conferida en el entorno federal al

mecanismo de la reconvención es persuasiva para este

Tribunal en la medida que no sea contraria al texto de

nuestra regla o al marco interpretativo de nuestras normas

procesales civiles.

Como corolario de la doctrina, los tribunales

apelativos federales han interpretado liberalmente esta

regla en aras de exhortar a la proliferación del principio

de economía judicial. En Xerox Corp. v. SCM Corp., 576 F.

2d 1057, 1059 (3d Cir. 1978), la corte federal para el

tercer circuito expresó:

[...] a counterclaim is logically related to the opposing party's claim where separate trials on each of their respective claims would involve a substantial duplication of effort and time by the parties and the courts. Where multiple claims involve many of the same factual issues, or the same factual and legal issues, or where they are offshoots of the same basic controversy between the parties, fairness and considerations of convenience and of economy require that the counterclaimant be permitted to maintain his cause of action.12

Similar exégesis para adjudicar ambas reclamaciones en

un mismo pleito ha sido plasmada por el Tribunal Supremo de

los Estados Unidos. El raciocinio consiste en el deseo de

evitar sujetar las partes a resultados inconsistentes

. 12 Véase además, Great Lakes Rubber Corp. v. Herbert Copper Co., 286 F. 2d 631, 634 (3d Cir. 1961). 20 CC-2010-0617

provenientes de diferentes foros.13 Así pues, la doctrina

de cosa juzgada es de aplicación al denegar una reclamación

que debió haber sido presentada anteriormente como parte de

una reconvención compulsoria. Esto es así ya que los

hechos, controversias y las partes de la reconvención son

sustancialmente idénticos a los hechos, controversias y las

partes de la reclamación original. Koppers Company, Inc. v.

American Express Company, 121 F.R.D. 46, 49 (1988).

En lo pertinente a las objeciones basadas en falta de

jurisdicción, la jurisprudencia procesal interpretando la

Regla 13(a) de Procedimiento Civil Federal, supra, ha

sostenido que una reconvención compulsoria es válida y

puede ser presentada en el tribunal; siempre y cuando la

demanda original cumpla con los requisitos necesarios para

que el foro federal pueda asumir jurisdicción sobre la

misma.14

En armonía con lo anterior, los tribunales apelativos

federales han reiterado que al demandante entablar su

reclamación en el foro judicial, se encuentra

imposibilitado de objetar el que una reconvención

compulsoria sea radicada en el mismo escenario que la

demanda original. Es decir, renuncia a su derecho de

objetar una alegada falta de jurisdicción en la

13 Véase, Montana v. United States, 440 U.S. 147, 99 S. Ct. 970, 59 L. Ed. 2d 210 (1979). 14 Véase, Lesnik v. Public Industrials Corporation, 144 F. 2d 968 (C.C.A. 2d Cir. 1944). 21 CC-2010-0617

reconvención.15 A tales efectos, los profesores Wright,

Miller y Kane articulan en su tratado de derecho procesal

como sigue:

Plaintiff may not object that the court lacks personal jurisdiction or that venue is improper for purposes of adjudicating a compulsory counterclaim that defendant has interposed. By choosing a particular forum in which to seek affirmative relief, plaintiff effectively waives any objections to that forum based on personal inconvenience. Moreover, Section 1391 of Title 28, which sets forth the statutory venue scheme, speaks in terms of where a suit may be "brought." Courts typically have interpreted this reference literally and have held that in the counterclaim context the suit already has been "brought" and the statutory requirements have been satisfied on the basis of the original claim. Therefore, a defendant who is forced to assert a counterclaim under Rule 13(a) may do so even though venue would not be proper if the counterclaim were prosecuted as an independent suit. (Énfasis suplido.) 6 Wright, Miller and and Kane, Federal Practice and Procedure: Pleadings and Motions, Sec. 1416, págs. 140-142 (2010).

Analizado el marco jurídico que alberga la Regla 11.1

de Procedimiento Civil, supra, pasemos a examinar los

preceptos reconocidos en nuestro ordenamiento jurídico

aplicables a la interpretación de las leyes y al principio

de hermenéutica legal.

C

El Artículo 14 del Código Civil de Puerto Rico, 31

L.P.R.A. sec. 14, dispone que cuando la ley es clara y

libre de toda ambigüedad, su letra no debe ser

menospreciada bajo el pretexto de cumplir con su espíritu.

15 Véanse, Schoot v. U.S., 664 F. Supp. 293, 295 (N.D. Ill. 1987); Watson v. Manhattan and Bronx Surface Transit Operating Authority, 487 F. Supp. 1273, 1276 (D.N.J. 1980); Lesnik v Public Industrials Corporation, supra. 22 CC-2010-0617

Empero, este enunciado de auto-limitación no implica

que el tribunal quede imposibilitado de ejercer un rol de

intérprete de la ley. En cuanto a la discreción judicial,

esta Curia ha expresado que:

[l]os tribunales estamos autorizados a interpretar las leyes cuando, entre otras, éstas no son claras o concluyentes sobre un punto en particular; cuando el objetivo, al realizarlo, es el de suplir una laguna en la misma; o cuando, con el propósito de mitigar los efectos adversos de la aplicación de una ley a una situación en particular, la justicia así lo requiere. (Énfasis en el original.) Pueblo v. Ortega Santiago, 125 D.P.R. 203, 214 (1990).16

De igual forma hemos resuelto en cuanto a la

interpretación literal de las leyes, que la letra de la ley

no debe seguirse ciegamente cuando ello iría en detrimento

de su espíritu y su fin. Sucn. Álvarez v. Srio. De

Justicia, 150 D.P.R. 252, 274 (2000).17 En ese sentido, es

de aplicación el principio rector en materia de

hermenéutica esbozado en el caso de Morell et al. v. Ojeda

et al., 151 D.P.R. 864, 877 (2000), en el cual se aclara

que [a]l interpretar una disposición específica de una ley,

los tribunales deben siempre considerar cuáles fueron los

propósitos perseguidos por la Asamblea Legislativa al

aprobarla y nuestra determinación debe atribuirle un

16 Véase, además: Alonso García v. S.L.G., 155 D.P.R. 91, 98 (2001); Sucn. Álvarez v. Srio. de Justicia, 150 D.P.R. 252 (2000); Bco. Popular de P.R. v. Mun. De Aguadilla, 144 D.P.R. 651 (1997). 17 Véase, además: Pueblo v. Zayas Rodríguez, 147 D.P.R. 530(1999). 23 CC-2010-0617

sentido que asegure el resultado que originalmente se quiso

obtener.18

Similar exégesis acogimos en Mun. San Juan v. Banco

Gub. Fomento, 140 D.P.R. 873 (1996), en el cual aclaramos

que cuando el lenguaje de un estatuto falla en mostrar la

intención legislativa, es necesario rechazar la

interpretación literal, cuando esta es claramente contraria

a la verdadera intención o propósito legislativo. Además

expresamos que cualquier interpretación de ley que conduzca

a una conclusión absurda, ha de ser rechazada, pues al

ejercer nuestra función interpretativa, estamos obligados a

armonizar, en la medida posible, todas las disposiciones de

ley involucradas en aras de obtener un resultado más

sensato, lógico y razonable. Id., pág. 884. Así pues,

aplicamos estas normas de hermenéutica legal, que no son

arbitrarias o caprichosas, pues todas descansan en sanos

principios de lógica. Central Boca Chica, Inc. v. Tesorero

de P.R., 54 D.P.R. 424, 432 (1939).

Con estos principios como norte, procedemos a atender

la situación fáctica que nos ocupa.

III

En su recurso, el peticionario plantea, en síntesis,

que el Tribunal de Primera Instancia erró al denegar su

moción de desestimación a la reconvención de los

18 Véanse también: Dorante v. Wrangler of P.R., 145 D.P.R. 408 (1998); Chase Manhattan Bank v. Mun. de San Juan, 126 D.P.R. 759, 766 (1990); R.E. Bernier y J.A. Cuevas Segarra, Aprobación e interpretación de las leyes de Puerto Rico, 2da ed., San Juan, Pubs. J.T.S., 1987, pág. 245. 24 CC-2010-0617

recurridos. Específicamente, arguye que la controversia

sobre la aplicabilidad de la jurisdicción del DACo bajo el

Artículo 42 de la Ley de Condominios, supra, es un asunto

de "jurisdicción sobre la materia". No le asiste la razón.

Por el contrario, se trata sobre la doctrina de

jurisdicción primaria. Veamos.

La aplicación de la doctrina de jurisdicción primaria

exige que los tribunales emprendan la tarea de examinar los

alcances de la ley habilitadora de una agencia y determinar

si el asunto cae estrictamente dentro de su ámbito. Además,

le exige que ponderen y determinen si es imprescindible y

necesario que se resuelva en favor de que intervenga

inicialmente la agencia. D. Fernández Quiñones, Derecho

Administrativo y la Ley de Procedimiento Administrativo

Uniforme, 2da ed., Colombia, Ed. Forum, 2001, pág. 443.

No debemos perder de perspectiva que este Tribunal ha

resuelto que la doctrina de jurisdicción primaria no es una

camisa de fuerza, y bajo ciertas circunstancias hemos

reconocido su inaplicabilidad. Ortiz v. Panel del F.E.I,

155 D.P.R. 219, 246 (2001). Así pues, no aplica cuando

"[l]a naturaleza de la causa de acción presentada y el

remedio solicitado destacan que no se presentan cuestiones

de derecho que exijan el ejercicio de discreción y de

peritaje administrativo", es decir, cuando la cuestión que

se plantea sea "puramente judicial". Ortiz v. Panel del

F.E.I, supra, citando a D. Fernández Quiñones, op. cit.,

Sec. 8.4, págs. 443-444. 25 CC-2010-0617

En resumidas cuentas, la regla general es que un

tribunal debe aplicar la doctrina de jurisdicción primaria

en todo caso en el cual el peritaje de una agencia sea

indispensable para resolver la controversia. Ortiz v. Panel

del F.E.I, supra, pág. 247. A modo de excepción, si la

cuestión implicada es estrictamente de derecho, (como lo es

el caso de marras que versa sobre una reconvención basada

en una causa de acción en daños y perjuicios bajo el

Artículo 1802 del Código Civil), el tribunal retendrá la

jurisdicción. Ortiz v. Panel del F.E.I, supra.

Conviene puntualizar que el DACo retiene jurisdicción

primaria exclusiva para entender en acciones de impugnación

de los acuerdos del Consejo de Titulares, de las

determinaciones, actuaciones u omisiones del Director o de

la Junta de Directores, relacionadas con la administración

de inmuebles que comprendan por lo menos un apartamento

destinado a vivienda.

Cuando se impugnen los acuerdos del Consejo de

Titulares, las determinaciones, actuaciones u omisiones del

Director o las de la Junta de Directores, con relación a la

administración de aquellos inmuebles que comprendan por lo

menos un apartamento destinado a vivienda, se debe recurrir

al Artículo 42 de la Ley de Condominios. Dependiendo del

inciso que corresponda al fundamento de la impugnación, el

término para presentar la acción será de 30 días o dos (2)

años y el foro con jurisdicción primaria exclusiva es DACo. 26 CC-2010-0617

Ahora bien, cuando la acción vaya dirigida al

resarcimiento de daños bajo el Artículo 1802 del Código

Civil, el término prescriptivo será el que se dispone en el

Artículo 1868 de dicho Código19 y no el del Artículo 42 de

la Ley de Condominios. Por consiguiente, el término para

presentar dicha acción es de 1 año y el foro con

jurisdicción es el Tribunal de Primera Instancia.

Igualmente, en pleitos incoados por el Consejo de

Titulares contra un titular individual bajo el Artículo

1802, las reconvenciones compulsorias que surjan del mismo

Artículo no estarán sujetas al término de 30 días o dos (2)

años, según sea el caso, ni a la jurisdicción exclusiva de

DACo que establece el Artículo 42 de la Ley de Condominios.

Lo anterior nos parece razonable; por ende, nos vemos

imposibilitados de avalar la postura asumida en la Opinión

disidente. Ésta aplica erróneamente el Artículo 42 de la

Ley de Condominios a circunstancias en las que el reclamo

contra el Consejo de Titulares se basa en alegados daños

causados por la negligencia de éste. Además, rechazamos el

análisis que sostiene que la interpelación presentada por

los recurridos está relacionada con los deberes que le

impone la ley a dicho organismo.

Asimismo, aún si entendiéramos que aplica el Artículo

42 de la Ley de Condominios, lo cual rechazamos, aplicaría

el inciso (b) de este. No debemos olvidar que el reclamo

entablado contra el Consejo de Titulares se basa en las

19 31 L.P.R.A. sec. 5298. 27 CC-2010-0617

acciones que el titular estimó eran ―gravemente

perjudiciales para él‖ y que estaban relacionadas a unos

hechos que provocaron la inundación de su apartamento. En

ningún momento se imputaron violaciones a la Ley del

Condominio, al Reglamento o a la escritura matriz. Imponer

esta carga a los titulares de apartamentos regidos por la

Ley de Condominios, es una sumamente excesiva y onerosa.

No debemos perder de perspectiva que, el efecto que

conllevaría endosar esta interpretación, limitaría

excesivamente el término prescriptivo que ostenta un

titular para presentar una acción contra el Consejo de

Titulares por actuaciones perjudiciales mediando culpa o

negligencia. Es decir, el plazo de 1 año que tendría bajo

el Código Civil quedaría acortado a 30 días bajo la Ley de

Condominios en casos bajo el Artículo 42(b) en los que no

se alegue que el Consejo de Titulares violó la Ley de

Condominios, el Reglamento de la comunidad o la escritura

matriz. No nos convence este proceder, pues entendemos que

el legislador no lo vislumbró de esta manera.

Peor aún, el efecto de interpretar este tipo de acción

como una cobijada por el Artículo 42, provocaría que

cualquier Consejo de Titulares que entendiera que tiene una

causa de acción contra un titular pueda recurrir a la

―inacción temporera‖ como medida estratégica. Esta consiste

en no presentar la acción judicial y esperar que el

titular, quien podría tener una reconvención legítima, se 28 CC-2010-0617

quede sin un mecanismo para poder resarcir los daños una

vez pase el término de 30 días anteriormente mencionado.

De las alegaciones de la reconvención presentada se

desprende que la causa de acción que motivó la reconvención

surge del Artículo 1802 del Código Civil y no del Artículo

42 de la Ley de Condominios. Por lo tanto, el Tribunal de

Primera Instancia era el foro con jurisdicción para atender

la misma. Recordemos que la causa de acción tuvo su génesis

en el desbordamiento de agua proveniente del Apartamento 2-

B, propiedad de los esposos Gómez Cruz. Este mismo suceso

fue el que motivó la demanda original presentada por el

peticionario. La naturaleza de ambas reclamaciones

evidencia que las mismas surgen de unos mismos hechos, y

consecuentemente los recurridos estaban en la obligación de

presentar la reconvención, ya que, de lo contrario, se

entendería renunciada y sería de aplicación por analogía la

doctrina de cosa juzgada. Fíjese que mediante una

reconvención, la parte demandada "puede disminuir o

derrotar la reclamación de la parte adversa y también puede

reclamar un remedio por cantidad mayor o de naturaleza

diferente al solicitado en la alegación de la parte

adversa", según dispone la Regla 11.3 de Procedimiento

Civil, supra, 11.3.

Es importante señalar que es un reconocido principio

el deber ministerial de los tribunales de velar por su

jurisdicción. No obstante, el conducir a las partes a una

innecesaria e indeseable multiplicidad de acciones, resulta 29 CC-2010-0617

en un claro incumplimiento con este mandato. Permitir

acreditar dentro del pleito las reclamaciones de los

recurridos que forman parte de la reconvención, tendría el

efecto de brindar más celeridad y economía judicial a los

procesos. Este principio se encuentra encarnado en la Regla

1 de Procedimiento Civil que postula como factor

preeminente que las disposiciones de ese cuerpo procesal

“[s]e interpretarán de modo que garanticen una solución

justa, rápida y económica de todo procedimiento”. (Énfasis

suplido.) 32 L.P.R.A. Ap. III.

Cónsono con lo anterior, en López Valdés v. Tribunal

Superior, 96 D.P.R. 779, 792 (1968), expresamos que ―[u]n

principio cardinal en nuestro derecho procesal es el de

evitar la multiplicidad de pleitos, y de adjudicar en una

causa las distintas reclamaciones de las partes cuando la

naturaleza de las causas lo permiten‖. De igual forma,

expusimos sobre la finalidad de la consolidación los

siguientes propósitos: ―evitar la proliferación de

acciones, lograr la economía procesal y evitar la

indeseable probabilidad de que surjan fallos incompatibles

relacionados con un mismo incidente.‖ (Énfasis suplido.)

Vives Vázquez v. E.L.A., 142 D.P.R. 117 (1996); Granados v.

Rodríguez Estrada II, 124 D.P.R. 593, 608 (1989).

El caso de autos, trata de un peticionario que

solicita revoquemos una determinación del foro a quo que

precisamente evita el fraccionamiento de los

procedimientos. La prueba a ser considerada por el tribunal 30 CC-2010-0617

es la misma. La exigencia de que se diluciden las

reclamaciones de los recurridos en el DACo, sin duda,

representarán costos adicionales para ambas partes y una

innecesaria dilación del trámite judicial. No hemos

encontrado justificación razonable alguna para revocar la

determinación tomada por el tribunal de instancia y

confirmada por el tribunal apelativo intermedio. Por el

contrario, los principios antes discutidos y las

circunstancias particulares del caso de marras nos han

convencido de que no se ha cometido error alguno.

IV

Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la

Resolución emitida por el Tribunal de Apelaciones. Se

remite el caso al Tribunal de Primera Instancia para la

continuación de los procedimientos a tenor con lo aquí

resuelto.

Se dictará sentencia de conformidad.

Edgardo Rivera García Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Consejo de Titulares del Condominio Victoria Plaza, Certiorari Etc.

Peticionarios CC-2010-0617

v.

SENTENCIA

Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la Resolución emitida por el Tribunal de Apelaciones. Se remite el caso al Tribunal de Primera Instancia para la continuación de los procedimientos a tenor con lo aquí resuelto.

Así lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Martínez Torres emitió una Opinión Disidente a la cual se unió el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo.

Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Peticionario

v. CC-2010-617

Raúl Gómez Estremera y su esposa María Cruz Romance, et al. Recurridos

Opinión Disidente emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES a la cual se une el Juez Asociado señor KOLTHOFF CARABALLO

Entiendo que la Ley de Condominios de 2003, Ley

Núm. 103-2003, 31 L.P.R.A. sec. 1291-1294e, priva de

jurisdicción sobre la materia al Tribunal de Primera

Instancia para atender, aunque sea por vía de una

reconvención, una reclamación contra los órganos

ejecutivos de un condominio por incumplimiento con

los deberes impuestos en esa ley. Por eso, disiento

respetuosamente. Los titulares que deseen presentar

ese tipo de acción, deberán hacerlo ante el

Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.Co.),

conforme dispone el Art. 42 de la Ley de

Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293f, y el Reglamento CC-2010-617 2

sobre Condominios Núm. 6728 del D.A.Co. Reglamento sobre

Condominios, Núm. 6728, Departamento de Asuntos del

Consumidor, 2 de diciembre de 2003. Al analizar esta

controversia a la luz de la doctrina de jurisdicción primaria,

la Opinión del Tribunal no toma en cuenta la jurisdicción

estatutaria exclusiva que el legislador le encomendó al

Tribunal de Primera Instancia y al D.A.Co. en la Ley de

Condominios.

El inicio de la controversia que tenemos ante nos surgió

luego de que ocurriera un desbordamiento de agua que ocasionó

daños al elevador comunal del Condominio Victoria Plaza.

Producto de ese incidente, el elevador de servicios del

condominio sufrió daños. Este es un condominio exclusivamente

residencial, sometido al régimen de propiedad horizontal desde

1964. El desbordamiento emanó del apartamento 2-B que es

propiedad de los esposos Sr. Raúl Gómez Estremera y la Sra.

María Cruz Romance. Tras la celebración de una asamblea

extraordinaria, se autorizó a la Junta de Directores a

costear, con fondos comunales, la reparación del elevador.

Para su reparación se invirtieron $10,765.

Por esos hechos, el matrimonio Gómez-Cruz presentó una

reclamación extrajudicial al Consejo de Titulares. En esta,

reclamaron los daños que sufrió su apartamento como

consecuencia del incidente. Esa reclamación fue referida a la

compañía aseguradora Universal Insurance Company que, luego de

evaluar el incidente, notificó al matrimonio que el Consejo de CC-2010-617 3

Titulares no era responsable por lo ocurrido. Arguyó que no

existía relación causal entre las reparaciones realizadas a la

cisterna del condominio y los daños acaecidos en el

apartamento. Posterior a esa reclamación, surge del expediente

que el matrimonio Gómez-Cruz no volvió a hacer reclamación

alguna, ni presentó una querella ante el D.A.Co.

Mientras tanto, el Consejo de Titulares requirió en

varias ocasiones al matrimonio Gómez-Cruz que le reembolsara

la cantidad invertida en la reparación del elevador. Tras no

tener éxito, el Consejo de Titulares presentó una demanda en

cobro de dinero en el Tribunal de Primera Instancia.

Inconforme con ese proceder, el matrimonio Gómez-Cruz

presentó una reconvención. Alegó que el 20 de diciembre de

2007, personal contratado por el condominio vació, limpió y

volvió a llenar la cisterna del condominio. Añadieron que en

la madrugada del día siguiente al que se llevaron a cabo las

reparaciones, se escucharon ruidos, vibraciones y un

―escopeteo de aire‖ en la tubería del condominio que

ocasionaron que, por intervalos, saliera agua con presión.

Explicaron que, al día siguiente, una tuerca recientemente

sustituida de las mangas de la caja de agua del inodoro de su

baño se rompió e inundó todo el apartamento. Esa inundación

desembocó en el elevador del condominio y ocasionó los daños.

Asimismo, en sus alegaciones el matrimonio Gómez-Cruz

adujo que personal de seguridad del condominio trató de cerrar

la llave de paso de agua de su apartamento pero se les hizo CC-2010-617 4

imposible por lo deteriorada que se encontraba. También,

afirmaron que esa llave de paso es propiedad del condominio y

está bajo su control exclusivo y mantenimiento. Añadieron que

no era la primera vez que ocurrían eventos de esa naturaleza,

ya que previamente otros apartamentos experimentaron

desbordamientos de agua por la alta presión que genera la

bomba de agua del condominio.

Inconforme, el Consejo de Titulares presentó una

solicitud de desestimación de la reconvención. En síntesis,

argumentó que el Tribunal de Primera Instancia carecía de

jurisdicción sobre la materia para atender la reclamación

presentada por los esposos Gómez-Cruz. El Consejo de Titulares

sostuvo su postura a base de la letra del Art. 42 de la Ley de

Condominios, supra, que le confiere jurisdicción al D.A.Co.

para atender todas las reclamaciones que se presenten contra

el Consejo de Titulares o la Junta de Directores con relación

a la administración de un inmueble cuyos apartamentos estén

dedicados a vivienda.

Sin hacerse esperar, los esposos Gómez-Cruz se opusieron

a la desestimación de la reconvención. Razonaron que el

Tribunal de Primera Instancia adquirió jurisdicción para

dirimir la reconvención desde el momento en que el Consejo de

Titulares presentó la demanda en su contra. El Tribunal de

Primera Instancia declaró no ha lugar la solicitud de

desestimación. CC-2010-617 5

Insatisfecho con ese proceder, el Consejo de Titulares

presentó un recurso de certiorari ante el Tribunal de

Apelaciones. El 14 de junio de 2010 ese foro denegó expedir el

auto de certiorari y remitió el caso a la sala de origen para

la continuación de los procedimientos. En esencia, el foro

apelativo intermedio concluyó que

[d]e las alegaciones de la reconvención presentada por los demandados-recurridos se desprende que la causa de acción que motivó la reconvención surgió como consecuencia de la situación ocurrida en el Condominio … el 21 de mayo de 2008, consistente en un desbordamiento de agua proveniente del Apartamento 2-B propiedad de los demandados. Este mismo acto fue el que motivó la demanda original en el pleito presentada por el peticionario. La naturaleza de ambas reclamaciones evidencia que las mismas surgen de unos mismos hechos, por lo que la parte demandada-recurrida estaba en la obligación de presentar la reconvención, ya que, de lo contrario, se entendería renunciada con los mismos efectos de cosa juzgada....

Apéndice del recurso, pág. 10.

Nuevamente inconforme, el 16 de julio de 2010 el Consejo

de Titulares presentó ante nos un recurso de certiorari. Adujo

que al foro apelativo intermedio erró al resolver que el

Tribunal de Primera Instancia, por vía de una reconvención

compulsoria, puede atender asuntos sobre los cuales no tiene

jurisdicción sobre la materia. De igual forma, sostuvo que

también erró el foro apelativo intermedio al no considerar si

el D.A.Co. es el foro con jurisdicción exclusiva para atender

los asuntos planteados en la reconvención.

Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes,

expedimos el auto. Luego de estudiar y analizar la CC-2010-617 6

controversia, este Tribunal concluye que la aplicabilidad de

la jurisdicción del D.A.Co. bajo el Art. 42 de la Ley de

Condominios, supra, no es un asunto de jurisdicción sobre la

materia, sino más bien de jurisdicción primaria. Arguye que si

se sostiene la jurisdicción primaria exclusiva que ostenta el

D.A.Co., estaríamos incidiendo sobre el principio de economía

judicial que rige en todo nuestro ordenamiento procesal. Por

eso, concluye que cuando se impugnan los acuerdos del Consejo

de Titulares en un condominio residencial por vía de una

reconvención por los mismos hechos de la causa de acción

original del consejo demandante, el Tribunal de Primera

Instancia retendrá la jurisdicción.

Al concluir así, considero humildemente que la Opinión

mayoritaria ignora la voluntad del legislador y otorga al

Tribunal de Primera Instancia jurisdicción por vía del

mecanismo de la reconvención para atender asuntos que fueron

retirados de su alcance, por mandato legislativo.

En primer lugar, procede preguntarse en qué consisten los

reclamos presentados por el matrimonio Gómez-Cruz a través de

la reconvención. Sujeto a lo anterior, analizaré si versan

sobre materias que están ante la autoridad y competencia del

foro de primera instancia o por el contrario, del D.A.Co.

De una evaluación de las alegaciones de la reconvención

surge que el matrimonio Gómez-Cruz le imputa al Consejo de CC-2010-617 7

Titulares, a través de su Junta de Directores y

administración, no tomar medidas para corregir los altos

niveles de presión de agua que provocaron daños en los

apartamentos. De igual forma, le imputa al Consejo de

Titulares no adquirir cubiertas de seguro adecuadas para

proteger los apartamentos contra riesgos de inundación.20 Es

decir, como correctamente señaló el Consejo de Titulares en su

petición de certiorari ante este Tribunal, las alegaciones del

matrimonio Gómez-Cruz se traducen en reclamos por violaciones

a los deberes y facultades delegados a los cuerpos directivos

en la Ley de Condominios, supra. En otras palabras, el

matrimonio Gómez-Cruz aduce implícitamente que el Consejo de

Titulares ha faltado a algunos de los deberes que le impone el

Art. 38 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b.

20 Sus alegaciones específicas son las siguientes:

―1. El Condominio Victoria Plaza, donde residen los codemandados aquí reconvencionistas[,] durante los pasados años hasta el presente han [sic] sufrido de problemas en los niveles de presión en el sistema de bombeo de agua, provocando en diferentes ocasiones la rotura de tubos y componentes del sistema pluvial en diferentes apartamentos del referido Condominio. 2. El Consejo de Titulares, a través de su Junta de Directores y Administración ha tomado conocimiento de estos eventos y de las razones de los mismos. No obstante, no se han tomado las medidas correctivas adecuadas para corregir los altos niveles de presión, permitiendo de esa manera que se provoquen daños en las propiedades de sus condómines y particular, de los codemandados aquí comparecientes. A pesar del conocimiento del Consejo de Titulares, su Junta de Directores, sus miembros y la Administración no se han obtenido las cubiertas de seguro adecuadas para los posibles daños que se pudieran ocasionar a los equipos y maquinarias del Condominio. 4. Los codemandados reconvenientes han sufrido daños en su propiedad, así como daños físicos del co-demandado, Gómez Estremera, como resultado de los acontecimientos ocurridos el 21 de mayo de 2008 en su propiedad. No empece a ello, de una forma caprichosa y arbitraria la parte demandante optó de una manera selectiva de presentar la demanda de epígrafe contra estos‖. CC-2010-617 8

Asimismo, las alegaciones en contra de la Junta de

Directores van dirigidas a imputarle a ese órgano ejecutivo el

incumplimiento de los deberes que la ley le impuso en el Art.

38-D, 21 L.P.R.A. sec. 1293b-4. Concretamente, el matrimonio

Gómez-Cruz insinúa que la Junta de Directores, falló en

―atender todo lo relacionado con el buen gobierno,

administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en

especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y

los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas

advertencias y apercibimientos a los titulares‖. Art. 38-D(a),

íd.

Aclarado que los reclamos al Consejo de Titulares y a la

Junta de Directores son por violaciones a los deberes que le

impone la ley a esos cuerpos administrativos en los Arts. 38 y

38-D, respectivamente, hay que analizar entonces a qué foro le

corresponde atender esas reclamaciones.

El Art. 42 de la Ley de Condominios, supra, regula las

formas en que se canalizarán las querellas que se susciten en

los condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Específicamente, determina el procedimiento para la

impugnación de los acuerdos del Consejo de Titulares y de las

determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o de la

Junta de Directores.

De entrada, el Art. 42, supra, especifica en su primer

párrafo los foros en los que se deberán dilucidar las CC-2010-617 9

controversias en los condominios dependiendo de quién impugne

y de la naturaleza residencial o comercial del condominio. A

esos efectos el primer párrafo del artículo explica que

[l]os acuerdos del Consejo de Titulares y las determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o de la Junta de Directores, del titular que somete el inmueble al régimen que establece esta Ley, durante el período de administración que contempla el Artículo 36-A, del Presidente y del Secretario, concernientes a la administración de inmuebles que no comprendan apartamientos destinados a vivienda o de titulares de apartamientos no residenciales en los condominios en donde exista por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, serán impugnables ante el Tribunal de [P]rimera [I]nstancia por cualquier titular que estimase que el acuerdo, determinación, omisión o actuación en cuestión es gravemente perjudicial para él o para la comunidad de titulares o es contrario a la ley, a la escritura de constitución o al Reglamento a que hace referencia el Articulo 36. Las impugnaciones por los titulares de apartamientos destinados a viviendas se presentarán ante el Departamento de Asuntos del Consumidor. [Énfasis suplido.]

El profesor Michel Godreau Robles explica que ―[b]ajo la

nueva Ley, la jurisdicción del DACO se reserva exclusivamente

para los titulares de apartamientos dedicados a vivienda; los

titulares de comercio o de oficinas profesionales tendrán que

presentar sus querellas en el Tribunal de Primera Instancia,

aun cuando se trate de un condominio mixto...‖. M. J. Godreau

Robles, La nueva Ley de Condominios, 2da ed., Editorial

Dictum, San Juan, Puerto Rico, 2003, pág. 41.

Por su parte, el Reglamento sobre Condominios, supra,

reafirma la jurisdicción que posee el D.A.Co. para atender

querellas. A esos efectos, el reglamento señala en su sección

26 que CC-2010-617 10

[c]ualquier titular o grupo de titulares de condominios donde exista por lo menos una unidad de vivienda, podrá impugnar ante este Departamento cualquier acuerdo, determinación, omisión o actuación del Consejo de Titulares, del Director o de la Junta de Directores, presidente o del secretario de la Junta de Directores o de la persona que someta el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, mientras éste sea a su vez, el administrador interino del condominio y del Síndico; siempre y cuando el acuerdo, determinación, omisión o actuación en cuestión sea gravemente perjudicial para el titular o grupo de titulares que impugna o para la comunidad de titulares o cuando dicho acuerdo, determinación, omisión o actuación sea contraria a la Ley, a la escritura de constitución al Régimen de Propiedad Horizontal, al Reglamento del Condominio y a este Reglamento.

El Departamento no tendrá jurisdicción para entender en controversias que surjan contra el agente administrador. Las mismas corresponderán atenderlas al Director o la Junta de Directores y al Consejo de Titulares.

El Departamento no tendrá jurisdicción para adjudicar querellas que surjan en condominios de uso exclusivamente comercial o profesional. Igualmente carecerá de jurisdicción en aquellos condominios donde exista por lo menos una unidad de vivienda, y la querella sea interpuesta por un titular o grupo de titulares de apartamentos no residenciales. En estos casos la jurisdicción corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. El Departamento sólo atenderá reclamaciones del titular o grupo de titulares que sean propietarios de las unidades residenciales.

También quedará excluido de la jurisdicción del Departamento, toda reclamación que consista en cuestionar alguna cláusula contenida en la escritura matriz o el reglamento del condominio inscrito en el Registro de la Propiedad. Igualmente quedan excluidos las querellas entre titulares o cuando el Consejo de Titulares o el Director o la Junta de Directores entable reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. CC-2010-617 11

Una lectura del Art. 42, supra, así como de la sección 26

del Reglamento sobre Condominios revela la jurisdicción que

ostenta el Tribunal de Primera Instancia y la que el

legislador asignó al D.A.Co. para entender en las

controversias que surjan en los condominios sometidos al

régimen de propiedad horizontal.

El Tribunal de Primera Instancia está facultado para

conocer: (1) en reclamaciones que surjan en condominios de uso

exclusivamente comercial o profesional; (2) en aquellos

condominios donde exista por lo menos una unidad de vivienda,

y la querella sea interpuesta por un titular o grupo de

titulares de apartamentos no residenciales; (3) en

reclamaciones que cuestionen alguna cláusula contenida en la

escritura matriz o el reglamento del condominio inscrito en el

Registro de la Propiedad; (4) en querellas entre titulares y;

(5) en reclamaciones del Consejo de Titulares, el Director o

la Junta de Directores contra uno o varios titulares o

residentes del condominio.

El D.A.Co., en cambio, está autorizado a atender: (1)

cuando cualquier titular o grupo de titulares donde exista por

lo menos una unidad de vivienda, impugne cualquier acuerdo,

determinación, omisión o actuación del Consejo de Titulares,

del Director o de la Junta de Directores, del Síndico, del

Presidente o del Secretario de la Junta de Directores, o de la

persona que someta el inmueble al Régimen de Propiedad

Horizontal mientras esta persona sea a su vez, la CC-2010-617 12

administradora interina del condominio y; (2) las

reclamaciones, en condominios mixtos, iniciadas por los

titulares o grupo de titulares que sean propietarios de las

unidades residenciales.

En Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, 169 D.P.R. 643,

662 (2006), añadimos que la jurisdicción exclusiva del D.A.Co.

no se extiende a toda posible causa de acción dimanante de un condominio sometido al régimen de la propiedad horizontal. D.A.Co. tiene jurisdicción para dirimir las controversias suscitadas por acciones u omisiones de la junta de un condominio y sobre los actos que no sean de índole voluntaria o que trasciendan los intereses personales y privados de los titulares o de los condominios. [Énfasis en el original.]

Véase, además, Srio. D.a.C.O. v. J. Condóminios C. Martí, 121

D.P.R. 807 (1988). Añadimos, al citar con aprobación la

comparecencia como amicus curiae del D.A.Co., que

(s)i el titular o grupo de titulares de un condominio ejercita la acción de impugnación que le autorizan los Artículo 42 y 48 de la Ley, y a la vez solicita indemnización que pudiera corresponderle bajo el Código Civil por daños ocasionados por la conducta negligente de los cuerpos ejecutivos del Condominio, este Departamento podría adjudicar ambas reclamaciones al estar autorizados para ello, por virtud de los [sic] dispuesto en el Artículo 51 (de la concernida ley). [Énfasis suplido.]

Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, pág. 662.

Como notamos, la jurisdicción del D.A.Co. y del Tribunal

de Primera Instancia para entender en controversias fue

claramente delimitada por el legislador. Por esa razón, la

opinión mayoritaria falla en su análisis al enmarcar la

controversia que nos ocupa al amparo de la doctrina de CC-2010-617 13

jurisdicción primaria. La jurisdicción primaria presupone la

existencia de jurisdicción concurrente entre el proceso

administrativo y el sistema judicial. Ferrer Rodríguez v.

Figueroa, 109 D.P.R. 398, 402 (1980). Esa no es la situación

del caso ante nuestra consideración. En esos términos nos

expresamos en First Fed. Savs. v. Asoc. de Condómines, 114

D.P.R. 426 (1983), al analizar cuál era el foro con poder y

autoridad para dilucidar una acción de impugnación por parte

de un titular de un apartamento comercial contra el Consejo de

Titulares por la imposición de cuotas de mantenimiento. Se

explicó que esa interrogante no podía contestarse ―a base de

la aplicación automática de la doctrina de jurisdicción

primaria‖. Íd., pág. 432. Al utilizar como fundamento lo

expresado en Ferrer Rodríguez v. Figueroa, supra, pág. 402,

señalamos que

―[l]a verdadera jurisdicción primaria ocurre tan solo cuando existe jurisdicción concurrente entre el proceso administrativo y el sistema judicial‖... De esta manera, la ―... doctrina opera para determinar qué organismo, si el judicial o el administrativo, debe hacer la determinación inicial del asunto y se aplica específicamente cuando la situación presenta cuestiones de hecho que requieren el ejercicio de la discreción administrativa...‖.

First Fed. Savs. v. Asoc. de Condómines, supra, pág. 434.

Luego de analizar las disposiciones de la Ley de

Propiedad Horizontal de 1958 y las enmiendas introducidas a

ese cuerpo legal por la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976,

este Tribunal interpretó el artículo equivalente en aquel

entonces al Art. 42 de la ley actual y concluyó que CC-2010-617 14

[e]l lenguaje terminante y mandatorio transcrito es claro. Establece dos foros distintos para instarse acciones impugnatorias. El criterio para determinar el apropiado se remite al carácter exclusivo comercial o mixto (residencial y comercial) del condominio. Cuando en un inmueble se destina un apartamiento para vivienda, el foro indicado para decantar su pericia –―se radicarán‖, expresa la ley- es primeramente DACO. Esa jurisdicción es exclusiva. [Énfasis suplido y en el original.]

Con relación a la jurisdicción exclusiva por mandato de

un estatuto (jurisdicción exclusiva estatutaria), el profesor

Demetrio Fernández explica que

[e]n el examen y aplicación de la doctrina de jurisdicción primaria es necesario tener presente que, si el estatuto le confiere jurisdicción al organismo administrativo, se trata de una jurisdicción estatutaria. Rovira v. Puerto Rico Telephone Company, [96 D.P.R. 77 (1968)] explicó con suficiente claridad que, si la ley orgánica de la agencia administrativa le confiere expresamente la jurisdicción al ente administrativo, se trata de una jurisdicción exclusiva por vía de estatuto y no es necesario considerar la aplicación de la doctrina de jurisdicción primaria. Precisa recordar en esta coyuntura que la doctrina de la jurisdicción primaria presupone una jurisdicción concurrente entre la agencia y el tribunal. Tal y como hemos apuntado, la diferencia que resalta es que el legislador le confió esa facultad específicamente a la agencia.

D. Fernández Quiñones, Derecho Administrativo y la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, 2da ed., Colombia, Ed. Forum, 2001, pág. 437.

La Regla 11.1 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V,

permite que una parte presente una reclamación contra otra

parte adversa a través del mecanismo de la reconvención. CC-2010-617 15

S.L.G. Font Bardón v. Mini-Warehouse, 179 D.P.R. 322, 332

(2010). En particular, el ordenamiento jurídico permite dos

tipos de reconvenciones: las obligatorias y las permisibles.

El efecto de no presentar una reconvención obligatoria es

―imp[edir] que el demandado presente una acción independiente

basada en la misma transacción o evento que motivó la acción

original, ya que es aplicable, por analogía, el principio de

cosa juzgada, al efecto de que una sentencia es concluyente en

cuanto a aquellas cuestiones que pudieron haber sido

planteadas y no lo fueron. J.A. Cuevas Segarra, Tratado de

derecho procesal civil, 2da. Ed., San Juan, Publicaciones

J.T.S., 2011, Tomo II, pág. 558. (Énfasis nuestro.) Véase,

además, Sastre v. Cabrera, 75 D.P.R. 1, 3 (1953). Como se

aprecia, para que opere el principio de cosa juzgada en cuanto

a la reconvención obligatoria, es necesario que esta se

pudiera presentar en el pleito.

Por otro lado, ―[l]as reconvenciones permisibles son

aquellas reclamaciones que no surgen del mismo acto, omisión o

evento que motivó la reclamación de la parte contra la que se

presenta‖. S.L.G. Font Bardón v. Mini-Warehouse, supra, pág.

332. Véase, además, Regla 11.2 de Procedimiento Civil, 32

L.P.R.A. Ap. V. De esta forma, es opcional presentar una

reconvención permisible y si no se presenta, ―no tiene efectos

de res judicata‖. J.A. Cuevas Segarra, op cit., pág. 566. CC-2010-617 16

Esto implica que ―puede interponerse una acción independiente‖

posteriormente. Íd.

De esta discusión doctrinal resalta que la presentación

de una reconvención presupone que el foro ante el cual se

presenta cuenta con jurisdicción para atenderla. Después de

todo, uno de los pilares básicos de nuestro ordenamiento

jurídico es que nuestros tribunales son de jurisdicción

general. Junta Dir. Cond. Montebello v. Fernández, 136 D.P.R.

223, 230 (1994). Por ende, pueden ver todo tipo de

controversias, excepto que lo contrario ―se haya dispuesto

expresamente en algún estatuto o que ello surja del mismo por

implicación necesaria‖. Íd.

En este caso, la reconvención que presentó el matrimonio

Gómez-Cruz es, en esencia, por fallas del Consejo de

Titulares, que a través de su Junta de Directores,

alegadamente no tomó las medidas adecuadas para el

mantenimiento y corrección del sistema de bombeo de agua del

Condominio. Igualmente, los recurridos cuestionan la

funcionalidad de las pólizas de seguro que el condominio tiene

para asegurar los daños que el desbordamiento de agua pueda

ocasionarle a las maquinarias y equipos del inmueble.

Al ser esos los reclamos, forzosamente tenemos que

concluir que la reconvención se trata de impugnaciones por

supuestas omisiones y acciones que el Consejo de Titulares y

la Junta de Directores ha hecho en contra de la ley. Esas

acciones y omisiones están enmarcadas dentro de la gestión CC-2010-617 17

administrativa que le corresponde a los cuerpos rectores del

condominio. El legislador delegó la dilucidación de la

impugnación de esas omisiones y acciones al D.A.Co de manera

expresa y exclusiva. Recordemos que el Art. 42, supra, dispone

en su primer párrafo que los titulares de apartamentos

destinados a vivienda podrán impugnar en el D.A.Co. cualquier

acuerdo, determinación, omisión o actuación que le sea

gravemente perjudicial o contrario a la ley, a la escritura de

constitución o al reglamento.

Como señalamos en Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter,

supra, págs. 669-670: ―Tanto la Ley de la Propiedad Horizontal

de 1976 como su versión enmendada en 2003, son claras al

disponer que DACo posee jurisdicción exclusiva sobre las

reclamaciones que presenten los titulares para impugnar las

determinaciones, actuaciones u omisiones de la Junta de

Directores‖.

Según surge del alegato del matrimonio Gómez Cruz ante

este Tribunal, luego de estos recibir la notificación de la

aseguradora denegándoles compensación por los daños

ocasionados a su apartamento, nunca acudieron al D.A.Co. a

reclamar lo que hoy pretenden reclamarle al Consejo de

Titulares a través de la reconvención. Si los esposos

recurridos tenían reparos sobre la forma en que el Consejo de

Titulares y la Junta de Directores llevaban a cabo sus

funciones y deberes con relación al mantenimiento del

condominio, debieron recurrir al D.A.Co. oportunamente. CC-2010-617 18

El Art. 42 de la Ley de Condominios, supra, contempla las

acciones en daños y perjuicios que presenten los titulares

contra los órganos ejecutivos de los condominios. En cada caso

hay que analizar si la actuación u omisión que causa el daño

alegado, proviene de un deber que le impone la Ley de

Condominios al Consejo o a la Junta. La Ley de Condominios, al

imponerle unas funciones y deberes tanto al Consejo como a la

Junta, previó las posibles acciones en daños y perjuicios que

surgirían por incumplir con su letra y delegó en el D.A.Co. la

potestad de dilucidarlas en primera instancia. Una parte no

puede traer ante el Tribunal de Primera Instancia, por vía de

una reconvención, un asunto que ha sido expresamente retirado

de su jurisdicción a través de una ley.

En el caso ante nos, el matrimonio Gómez-Cruz pretende

otorgarle jurisdicción al Tribunal de Primera Instancia a

través de la reconvención. Tal proceder es errado. Las

reclamaciones presentadas por el matrimonio a través de la

reconvención, son de las que se originan en el día a día del

curso administrativo de un condominio y las que el legislador

quiso canalizar para que sea el D.A.Co., como foro

especializado, quien las dilucide. Así pues, lo que procedía

era que el matrimonio Gómez-Cruz presentara oportunamente ante

el D.A.Co. su reclamación contra el Consejo de Titulares y su

Junta de Directores, por incumplimiento de lo dispuesto en los

Arts. 38 y 38-D de la Ley de Condominios, supra, Véase, Art.

42(c) de la Ley de Condominios, supra. CC-2010-617 19

La Opinión del Tribunal considera que esta alternativa es

onerosa para los condóminos porque supuestamente reduce a

treinta días el término para reclamar indemnización por los

daños sufridos, que de otro modo sería de un año, según el

Art. 1868 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5298. Esa

conclusión es equivocada. Confunde las diferentes causas de

acción que el legislador incluyó en el Art. 42 de la Ley de

Condominios de 2003, supra.

El plazo de treinta días para reclamar en D.A.Co que

recoge la Opinión mayoritaria se refiere únicamente a las

acciones para impugnar acuerdos o determinaciones de la Junta

de Directores [Art. 42(a)] o del Consejo de Titulares [Art.

42(b)]. Esa no es la acción que instaron los condóminos

recurridos.

Por el contrario, la causa de acción de los recurridos

queda enmarcada en el Art. 42(c), íd., pues se dirige a

impugnar las omisiones de la Junta, en violación de sus

deberes según la Ley de Condominios. Para ello el propio Art.

42(c) le da no uno sino dos años a los titulares para instar

la acción correspondiente. Así lo resolvimos hace seis meses

en Pereira Suárez v. Jta. Dir Cond., Op. de 30 de junio de

2011, 2011 T.S.P.R. 102, 2011 J.T.S. 107, 182 D.P.R. ___

(2011). Ese plazo se cuenta desde que el reclamante conoció de

la omisión. Art. 42(c), supra.21

21 No dilucidaré si la causa de acción del matrimonio Gómez-Cruz está prescrita pues ese es un asunto que no fue planteado por ninguna de las partes. CC-2010-617 20

En fin, el legislador le concedió a los condóminos

individuales un foro administrativo más conveniente y menos

oneroso para dilucidar con exclusividad sus reclamos. En el

caso específico de las reclamaciones al amparo del Art. 1802

del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5141, por los daños

causados supuestamente por las omisiones de la Junta de

Directores o del Consejo de Titulares que violen la ley, la

escritura matriz o el reglamento del condominio, el legislador

le concedió a cada condómino un plazo de prescripción más

generoso para instar su causa de acción en el foro

administrativo que el legislador designó con exclusividad. Sin

embargo, la Opinión mayoritaria descarta lo dispuesto en el

Art. 42(c), supra, y lo resuelto en Pereira Suárez v. Jta. Dir

Cond., supra, y en Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter,

supra, para en su lugar avalar una mal llamada reconvención

compulsoria en el tribunal. No hay regla de hermenéutica que

justifique esa revocación sub silentio de la ley y nuestros

precedentes.

Lo que hace el Tribunal es crear una dualidad de

acciones. Reconoce por un lado las reclamaciones por daños que

pueden instar los titulares contra la Junta de Directores o el

Consejo de Titulares, al amparo del Art. 42 de la Ley de

Condominios, supra, en cualquiera de sus modalidades. Por otro

lado invoca el estatuto general de danos, el Art. 1802, supra,

para crear una causa de acción por daños en los tribunales,

adicional a la que regula el estatuto especial. No está claro CC-2010-617 21

cuándo aplicará un estatuto y cuándo aplicará el otro. Por el

contrario, la demarcación entre ambas causas de acción es

demasiado difusa. Así, aunque en este caso se imputa a la

Junta de Directores una omisión al deber que le impone la Ley

de Condominios y se solicita la indemnización correspondiente

por los daños alegadamente causados, se descarta la aplicación

del Art. 42(c), supra, y se permite una reclamación en el

tribunal en lugar del D.A.Co. contra una Junta de Directores

en funciones, por sus determinaciones, actuaciones u

omisiones. ¿No es eso lo que rechazamos en Consejo Cond. Plaza

del Mar v. Jetter, supra? ¿Basta invocar el Art. 1802 para

zafarse de la jurisdicción del D.A.Co. establecida en el Art.

42(c), supra?

Lo que esta decisión augura es que habrán controversias

interminables acerca de cuál es el foro con jurisdicción o si

la causa de acción está prescrita. Como cuestión práctica,

hemos anulado la jurisdicción exclusiva que el legislador le

dio al D.A.Co. durante el transcurso del primer año del

período prescriptivo del Art. 42(c), supra. Es anticipable que

esa jurisdicción exclusiva solo se invocará durante el año

siguiente y enfrentará la inmediata moción de desestimación

bajo la alegación de que lo que procedía era demandar al

amparo del Art. 1802, supra, y que al transcurrir el año la

causa de acción prescribió. Felicito de antemano a quien pueda

discernir quién tiene la razón. De todos modos, el costo de la CC-2010-617 22

litigación lo asumirán los Consejos de Titulares, a pesar de

que el legislador quiso evitarles esa penuria económica.

Sabido es que ―[l]a jurisdicción es el poder o autoridad

de un tribunal para considerar y decidir casos y

controversias‖. S.L.G. Solá-Moreno v. Bengoa Becerra, Op. de

11 de agosto de 2011, 2011 T.S.P.R. 119, 2011 J.T.S. 124, 182

D.P.R. __, (2011) citando a Asoc. Punta las Marías v. A.R.Pe.,

170 D.P.R. 253, 263 n. 3 (2007); Gearheart v. Haskell, 87

D.P.R. 57, 61 (1963). La jurisdicción sobre la materia, por su

parte, ―se refiere a la capacidad del tribunal para atender y

resolver una controversia sobre un aspecto legal‖. S.L.G.

Solá-Moreno v. Bengoa Becerra, íd., citando a J. Echevarría

Vargas, Procedimiento civil puertorriqueño, Colombia, 2010,

pág. 25. Por ello, ―la falta de jurisdicción sobre la materia

significa que el tribunal carece de autoridad y poder para

entender en el asunto‖. Unisys v. Ramallo Brothers, 128 D.P.R.

842, 862 n. 5 (1991). Ahora bien, ―[s]ólo el Estado, a través

de sus leyes, puede [privar de jurisdicción sobre la materia a

un tribunal]‖. Íd.

III, enumera entre las defensas para solicitar la

desestimación de un pleito, la falta de jurisdicción sobre la

materia. González v. Mayagüez Resort & Casino, 176 D.P.R. 848,

854 (2009). Esta es una defensa privilegiada que puede

levantarse en cualquier momento durante el proceso. Íd., pág. CC-2010-617 23

855, citando a R. Hernández Colón, Práctica jurídica de Puerto

Rico: Derecho procesal civil, 4ta ed., San Juan, Ed. Lexis

Nexis, 2007, Sec. 2601, pág. 234.

Por su parte,

[l]a Regla 10.8(c) de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III R. 10.8(c), dispone que ―[s]iempre que surja, por indicación de las partes o de algún otro modo, que el tribunal carece de jurisdicción sobre la materia, éste desestimará el pleito‖. Bajo esta disposición, se puede desestimar una reclamación por ser de jurisdicción de una agencia administrativa o de la esfera federal. Esto significa que es al amparo de la Regla 10.8(c) que se ordena a los tribunales locales desestimar una acción civil cuando surge la falta de jurisdicción sobre la materia ante el foro aludido. [Énfasis nuestro; citas omitidas.]

González v. Mayagüez Resort & Casino, supra, pág. 855.

En el caso que nos ocupa, el legislador quiso otorgarle

en primera instancia jurisdicción exclusiva al D.A.Co. para

ventilar los reclamos que hicieran los condóminos dueños de

apartamentos residenciales en contra de la Junta de

Directores. Debido a lo anterior, en este caso no cabe hablar

de reconvención compulsoria pues el matrimonio Gómez Cruz no

podía presentarla, ya que el foro primario no contaba con

jurisdicción para atenderla. Así pues, lo único que le resta a

la pareja es defenderse en el juicio y probar que los daños al

elevador no son producto de su negligencia.

V

Por los fundamentos antes expuestos, revocaría la

resolución del Tribunal de Apelaciones y desestimaría la

reconvención presentada por el matrimonio Gómez-Cruz por falta CC-2010-617 24

de jurisdicción sobre la materia. No puedo avalar que se

soslaye la voluntad del legislador con el pretexto de la

economía procesal. Comprendo la preocupación de la mayoría al

respecto, pero me parece evidente que el matrimonio Gómez-Cruz

debió ser más proactivo en su reclamo. Es decir, una vez los

recurridos obtuvieron la denegatoria de cubierta por parte de

la aseguradora del condominio, debieron acudir al D.A.Co. El

texto de la ley es claro. El titular que desee impugnar

acciones u omisiones de los órganos directivos que sean

contrarias a la ley, debe reclamar oportunamente ante el

D.A.Co. Es evidente que los recurridos no tenían la intención

de reclamarle al condominio hasta que el Consejo de Titulares

les demandó. Eso no hace compulsoria la reconvención, pues el

primer requisito para ello es que el foro judicial cuente

con jurisdicción para atender la reclamación. Aquí no hay

jurisdicción por mandato de la Asamblea Legislativa. Por esta

razón, disiento respetuosamente.

RAFAEL L. MARTÍNEZ TORRES Juez Asociado