Cestero Aguilar v. Junta De Directores Del Condominio Plaza Del Mar
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Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Hermán J. Cestero Aguilar
Recurrido Certiorari
v. 2011 TSPR 203
Junta de Directores del Condominio 184 DPR ____ Plaza del Mar
Peticionario
Número del Caso: CC-2009-725
Fecha: 20 de diciembre de 2011
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Carolina Panel V
Juez Ponente: Hon. Andrés Salas Soler
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Mario A. Prieto Batista
Abogada de la Parte Peticionaria:
Lcda. Cristina Muñoz Firpi
Materia: Ley de Condominios
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Certiorari Hermán J. Cestero Aguilar
Recurrido CC-2009-0725 v.
Junta de Directores del Condominio Plaza del Mar
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera García.
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de diciembre de
2011.
Este recurso nos brinda la oportunidad de
examinar por primera vez la naturaleza de las
barandas de los balcones de un condominio y si la
conservación, reparación y mantenimiento de éstas
dentro del régimen de propiedad horizontal recae
en la Junta de Directores del Condominio o en los
titulares. Una vez adjudicada esa controversia,
también podremos aclarar cómo los titulares
pueden variar o transferir la obligación de a
quién le corresponde la responsabilidad de
mantener o reemplazar las barandas de los
balcones a tono con la Ley de Condominios. CC-2009-0725 2
Examinemos los hechos que originaron la controversia
en el presente caso.
I
El señor Hernán Cestero Aguilar es propietario de un
apartamento en el Condominio Plaza del Mar (el Condominio)
localizado en el Municipio de Carolina. En noviembre de
2005, el Sr. Cestero Aguilar se percató que un pedazo de
metal se desprendió de la baranda de su balcón. Si bien la
referida barandilla estaba deteriorada y corroída, el
recurrido consideró que su colapso fue ocasionado por una
guindola utilizada para realizar trabajos de pintura en el
condominio. Así, éste le reclamó verbalmente a la
administración del edificio que reparara la baranda del
balcón de su apartamento, quien hizo caso omiso a su
requerimiento.
Posteriormente, la administración del Condominio Plaza
del Mar le envió varias misivas al Sr. Cestero Aguilar
relacionadas al deterioro extremo de la barandilla del
balcón de su apartamento.1 En ellas se le requería que la
reemplazara inmediatamente. De no realizar gestión alguna
a esos fines, la administración le informó que repararían
la baranda y le facturarían el costo.2 Tal petición se
1 Resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) de 4 de diciembre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 129-138. Véase, también, Sentencia de 3 de octubre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 111-114. 2 Íd. CC-2009-0725 3
sustentó en la condición de peligrosidad que esta
representaba para los titulares y visitantes del edificio.3
El Sr. Cestero Aguilar, por su parte, respondió que la
obligación de reparar la baranda de su balcón recaía en la
“junta administrativa del condominio”.4 Asimismo, señaló
que los gastos de reparación debían sufragarse del fondo de
reserva.5 Consecuentemente, el recurrido no realizó
gestión alguna para reemplazar la baranda afectada.
Así las cosas, en abril de 2008 La Junta de Directores
del Condominio Plaza del Mar (la Junta o la peticionaria)
presentó una demanda sobre interdicto ante el Tribunal de
Primera Instancia. En síntesis, solicitó que se le
ordenara al recurrido permitir que la administración del
Condominio accediera a su apartamento para reparar la
baranda del balcón a expensas del titular. Luego de
celebrada la vista, el foro primario declaró Con Lugar la
demanda en cuestión. Específicamente, le ordenó al Sr.
Cestero Aguilar permitir la entrada a su apartamento del
personal que designe la administración para realizar la
reparación. Asimismo, indicó que los gastos de ese trabajo
serían sufragados por el Consejo de Titulares del
Condominio. No obstante, aclaró que esta última
determinación no es concluyente en cuanto a la controversia
3 En una de las cartas remitidas al señor Hernán Cestero Aguilar, la administración del Condominio Plaza del Mar hizo referencia a un incidente en donde los pedazos de metal de la baranda en cuestión cayeron al área de estacionamiento del edificio. Íd. 4 Carta de 29 de febrero de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 164-165. 5 Íd. CC-2009-0725 4
sobre quién es el responsable legal de asumir los costos de
reparación de la barandilla del balcón.6
Conforme a la citada orden, la administración reparó
la baranda afectada. El costo de esa labor ascendió a
$3,950. Mediante carta fechada el 14 de noviembre de 2008,
la administración del Condominio le informó al recurrido
que le facturaría a su cuenta de mantenimiento la suma de
$6,537.50 correspondiente a los costos de la reparación de
la barandilla y a los gastos legales incurridos para lograr
acceso a su apartamento.7
Mientras tanto, y previo al envío de la citada carta,
el recurrido presentó una querella ante DACo. En lo
pertinente a la controversia que nos ocupa, éste alegó y
cuestionó el requerimiento por escrito que le hiciera la
Junta para asumir los gastos de la reparación de la baranda
averiada.8
El 1 de diciembre de 2008, DACo celebró la vista
administrativa. Durante la audiencia, la Junta argumentó
que su negativa a sufragar los costos de reparación de la
baranda afectada se sustentaba en un acuerdo alcanzado por
los titulares en una reunión del Consejo de Titulares
llevada a cabo en octubre de 2005. Específicamente, indicó
que en la referida asamblea una mayoría de los condóminos
6 Sentencia de 3 de octubre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 111-114. 7 El desglose de la factura fue el siguiente: $3,950 por concepto de la reparación de la baranda; $2,512 en honorarios de abogado; y $75 correspondientes al emplazamiento. Carta de 14 de noviembre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, pág. 115. 8 Querella de 4 de septiembre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 122-125. CC-2009-0725 5
pactaron que el mantenimiento y reemplazo de las barandas
de los balcones de los apartamentos recaía en cada uno de
los propietarios.9 Asimismo, señaló que tal convenio fue
incorporado en el Art. XVI, Sec. 21(g), del nuevo
reglamento del Condominio, el cual fue aprobado en agosto
de 2008.10
Examinada la prueba presentada, DACo concluyó que la
baranda ubicada en el balcón de un apartamento es un
elemento común del condominio en virtud del Art. 11 de la
Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. 1291i. En su análisis,
razonó que ese elemento es indispensable para el disfrute
del apartamento. Asimismo, señaló que la baranda formaba
parte de la fachada del condominio al estar fijada al piso
y las paredes maestras del edificio, y ser parte del diseño
arquitectónico exterior del edificio, según definido en el
Art. 15 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m.
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Hermán J. Cestero Aguilar
Recurrido Certiorari
v. 2011 TSPR 203
Junta de Directores del Condominio 184 DPR ____ Plaza del Mar
Peticionario
Número del Caso: CC-2009-725
Fecha: 20 de diciembre de 2011
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Carolina Panel V
Juez Ponente: Hon. Andrés Salas Soler
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Mario A. Prieto Batista
Abogada de la Parte Peticionaria:
Lcda. Cristina Muñoz Firpi
Materia: Ley de Condominios
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Certiorari Hermán J. Cestero Aguilar
Recurrido CC-2009-0725 v.
Junta de Directores del Condominio Plaza del Mar
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Rivera García.
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de diciembre de
2011.
Este recurso nos brinda la oportunidad de
examinar por primera vez la naturaleza de las
barandas de los balcones de un condominio y si la
conservación, reparación y mantenimiento de éstas
dentro del régimen de propiedad horizontal recae
en la Junta de Directores del Condominio o en los
titulares. Una vez adjudicada esa controversia,
también podremos aclarar cómo los titulares
pueden variar o transferir la obligación de a
quién le corresponde la responsabilidad de
mantener o reemplazar las barandas de los
balcones a tono con la Ley de Condominios. CC-2009-0725 2
Examinemos los hechos que originaron la controversia
en el presente caso.
I
El señor Hernán Cestero Aguilar es propietario de un
apartamento en el Condominio Plaza del Mar (el Condominio)
localizado en el Municipio de Carolina. En noviembre de
2005, el Sr. Cestero Aguilar se percató que un pedazo de
metal se desprendió de la baranda de su balcón. Si bien la
referida barandilla estaba deteriorada y corroída, el
recurrido consideró que su colapso fue ocasionado por una
guindola utilizada para realizar trabajos de pintura en el
condominio. Así, éste le reclamó verbalmente a la
administración del edificio que reparara la baranda del
balcón de su apartamento, quien hizo caso omiso a su
requerimiento.
Posteriormente, la administración del Condominio Plaza
del Mar le envió varias misivas al Sr. Cestero Aguilar
relacionadas al deterioro extremo de la barandilla del
balcón de su apartamento.1 En ellas se le requería que la
reemplazara inmediatamente. De no realizar gestión alguna
a esos fines, la administración le informó que repararían
la baranda y le facturarían el costo.2 Tal petición se
1 Resolución del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) de 4 de diciembre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 129-138. Véase, también, Sentencia de 3 de octubre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 111-114. 2 Íd. CC-2009-0725 3
sustentó en la condición de peligrosidad que esta
representaba para los titulares y visitantes del edificio.3
El Sr. Cestero Aguilar, por su parte, respondió que la
obligación de reparar la baranda de su balcón recaía en la
“junta administrativa del condominio”.4 Asimismo, señaló
que los gastos de reparación debían sufragarse del fondo de
reserva.5 Consecuentemente, el recurrido no realizó
gestión alguna para reemplazar la baranda afectada.
Así las cosas, en abril de 2008 La Junta de Directores
del Condominio Plaza del Mar (la Junta o la peticionaria)
presentó una demanda sobre interdicto ante el Tribunal de
Primera Instancia. En síntesis, solicitó que se le
ordenara al recurrido permitir que la administración del
Condominio accediera a su apartamento para reparar la
baranda del balcón a expensas del titular. Luego de
celebrada la vista, el foro primario declaró Con Lugar la
demanda en cuestión. Específicamente, le ordenó al Sr.
Cestero Aguilar permitir la entrada a su apartamento del
personal que designe la administración para realizar la
reparación. Asimismo, indicó que los gastos de ese trabajo
serían sufragados por el Consejo de Titulares del
Condominio. No obstante, aclaró que esta última
determinación no es concluyente en cuanto a la controversia
3 En una de las cartas remitidas al señor Hernán Cestero Aguilar, la administración del Condominio Plaza del Mar hizo referencia a un incidente en donde los pedazos de metal de la baranda en cuestión cayeron al área de estacionamiento del edificio. Íd. 4 Carta de 29 de febrero de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 164-165. 5 Íd. CC-2009-0725 4
sobre quién es el responsable legal de asumir los costos de
reparación de la barandilla del balcón.6
Conforme a la citada orden, la administración reparó
la baranda afectada. El costo de esa labor ascendió a
$3,950. Mediante carta fechada el 14 de noviembre de 2008,
la administración del Condominio le informó al recurrido
que le facturaría a su cuenta de mantenimiento la suma de
$6,537.50 correspondiente a los costos de la reparación de
la barandilla y a los gastos legales incurridos para lograr
acceso a su apartamento.7
Mientras tanto, y previo al envío de la citada carta,
el recurrido presentó una querella ante DACo. En lo
pertinente a la controversia que nos ocupa, éste alegó y
cuestionó el requerimiento por escrito que le hiciera la
Junta para asumir los gastos de la reparación de la baranda
averiada.8
El 1 de diciembre de 2008, DACo celebró la vista
administrativa. Durante la audiencia, la Junta argumentó
que su negativa a sufragar los costos de reparación de la
baranda afectada se sustentaba en un acuerdo alcanzado por
los titulares en una reunión del Consejo de Titulares
llevada a cabo en octubre de 2005. Específicamente, indicó
que en la referida asamblea una mayoría de los condóminos
6 Sentencia de 3 de octubre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 111-114. 7 El desglose de la factura fue el siguiente: $3,950 por concepto de la reparación de la baranda; $2,512 en honorarios de abogado; y $75 correspondientes al emplazamiento. Carta de 14 de noviembre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, pág. 115. 8 Querella de 4 de septiembre de 2008, Apéndice del recurso de certiorari, págs. 122-125. CC-2009-0725 5
pactaron que el mantenimiento y reemplazo de las barandas
de los balcones de los apartamentos recaía en cada uno de
los propietarios.9 Asimismo, señaló que tal convenio fue
incorporado en el Art. XVI, Sec. 21(g), del nuevo
reglamento del Condominio, el cual fue aprobado en agosto
de 2008.10
Examinada la prueba presentada, DACo concluyó que la
baranda ubicada en el balcón de un apartamento es un
elemento común del condominio en virtud del Art. 11 de la
Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. 1291i. En su análisis,
razonó que ese elemento es indispensable para el disfrute
del apartamento. Asimismo, señaló que la baranda formaba
parte de la fachada del condominio al estar fijada al piso
y las paredes maestras del edificio, y ser parte del diseño
arquitectónico exterior del edificio, según definido en el
Art. 15 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m.
Por tales motivos, resolvió que la Junta de Directores del
Condominio tenía la obligación de corregir cualquier
defecto que presentara la barandilla del balcón del
apartamento del recurrido, a tenor con lo establecido en el
Art. 38-D(g) de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec.
1293b-4.
En cuanto al acuerdo alcanzado por los titulares para
asumir los costos de mantenimiento de las barandas de sus
respectivos balcones y la subsiguiente enmienda al
9 Resolución de DACo de 4 de diciembre de 2008, Determinación de Hecho 11, Apéndice del recurso de certiorari, pág. 131. 10 Íd. CC-2009-0725 6
reglamento del Condominio, DACo resolvió que ambas
actuaciones eran nulas porque no fueron aprobadas por
unanimidad, sino por una mayoría simple de votos. La
agencia particularizó que cualquier decisión que afectara
la naturaleza comunal de un elemento del edificio, requería
la unanimidad de los titulares. Toda vez que los acuerdos
adoptados en el presente caso implican una modificación al
carácter comunal de las barandillas de los balcones, DACo
concluyó que era necesario el voto unánime de los
titulares.
La Junta, inconforme, recurrió ante el Tribunal de
Apelaciones. El recurso presentado únicamente cuestionó la
determinación de la agencia en cuanto al requerimiento de
unanimidad de los titulares para validar el acuerdo de
traspaso del mantenimiento de las barandas de los balcones
de los apartamentos. Mediante sentencia emitida el 17 de
julio de 2009, el foro apelativo intermedio confirmó la
resolución impugnada por los mismos fundamentos esbozados
por DACo.
Insatisfecha, la peticionaria presentó ante este Foro
el recurso de certiorari de epígrafe en donde nos plantea
los errores siguientes:
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al confirmar al Departamento de Asuntos del Consumidor al determinar que el acuerdo adoptado por el Consejo de Titulares en la Asamblea Extraordinaria, en cuanto a la responsabilidad de cada titular en dar mantenimiento y reemplazar las barandas de sus respectivos apartamentos no cumplió con el requisito de unanimidad de los titulares. CC-2009-0725 7
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al determinar que la enmienda al reglamento del Condominio Plaza del Mar es nula porque requería unanimidad y no mayoría simple por la naturaleza del acuerdo incorporado sobre el reemplazo y mantenimiento de las barandas.
Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al determinar que los procedimientos llevados en la Asamblea no fueron conforme a derecho sin contar con prueba en el expediente para apoyar su determinación.
Examinado el recurso, ordenamos expedir el mandamiento
de certiorari en el caso de autos. Posteriormente, le
concedimos un término de diez días a la peticionaria y
recurrida para que presentaran sus respectivos alegatos.
La peticionaria compareció oportunamente; sin embargo, la
recurrida falló en presentar su alegato en oposición, por
lo que el caso quedó sometido sin su comparecencia. Así,
pues, pasamos a resolver la controversia que nos ocupa.
II
A
La Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003, según
enmendada, conocida como Ley de Condominios, 31 L.P.R.A.
sec. 1291 et seq., regula el régimen de propiedad
horizontal en Puerto Rico. El mencionado estatuto
establece unos criterios que permiten viabilizar la
propiedad individual sobre determinados espacios que
componen un edificio.11 En particular, procura que los
propietarios de un apartamento obtengan el pleno disfrute
de su propiedad, así como de los elementos comunes del
11 Art. 1-A, Ley de Condominios, Art. 1-A, 31 L.P.R.A. sec. 1291, Historial. CC-2009-0725 8
edificio que sirven igualmente al resto de los titulares
individuales.12 Ello recoge la esencia de la
horizontalidad en nuestro ordenamiento jurídico, a saber:
“la coexistencia de diversos pisos de dominio exclusivo con
el condominio forzoso e inescapable de elementos comunes”.
Asoc. C. Quadrangle Med. Ctr. v. Ramírez, 154 D.P.R. 699,
707 (2001).
Así, el régimen de propiedad horizontal entrelaza dos
formas independientes de propiedad; es decir, reúne en un
solo inmueble la propiedad privativa sobre el piso o
apartamento y la copropiedad sobre los elementos comunes,
siendo esta última accesoria a la propiedad sobre espacios
privados.13 En ese sentido, se ha pautado que dentro del
régimen propietario de la horizontalidad, los bienes
comunes existen con el fin de servir para el disfrute de lo
privado. Rivera Rodríguez v. Junta Dir. I y II, 173 D.P.R.
475 (2008). Por tal motivo, esos elementos comunes se
mantienen en indivisión forzosa. Íd. Véase, además, Art.
13, Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291k.
Ahora bien, este requerimiento legal de indivisión
forzosa no implica necesariamente que todos los elementos
comunes sean idénticos en cuanto a su naturaleza y, por
ende, reciban el mismo tratamiento dentro del régimen. Por
el contrario, la propia Ley de Condominios hace una
12 Íd. 13 Véase M. Pons González y M.A. del Arco Torres, Régimen jurídico de la propiedad horizontal: doctrina científica y jurisprudencia, legislación, formularios, 6ta ed., Granada, Ed. Comares, 1995, págs. 167-168. CC-2009-0725 9
distinción entre aquellos elementos no sujetos a propiedad
individual y aquellos que pueden ser objeto de una
conversión y transferencia para beneficio de uno o varios
titulares. A esos efectos, el Art. 11 de la Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291i, categoriza los
elementos comunes de la forma siguiente:
Elementos comunes generales del inmueble Los elementos comunes del inmueble son los siguientes: (a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes: (1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en la sec. 1291l-1 [Art. 14A de la Ley], el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares; disponiéndose que este requerimiento no aplicará al cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas ubicados en el suelo o planta baja (a nivel del terreno) del inmueble y destinados para uso exclusivo de determinados apartamientos constituidos en régimen previo al 5 de abril de 2003. (2) Los cimientos, paredes maestras y de carga, techos, galerías, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación. (3) Los locales para instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares que sean indispensables para el adecuado disfrute de los apartamientos, salvaguardando que estos elementos no se ubiquen dentro de los apartamientos o locales privados. (4) Los ascensores, cuando éstos sean necesarios para el adecuado disfrute de los apartamientos. CC-2009-0725 10
(5) Las áreas verdes y los árboles requeridos por las instrumentalidades o dependencias de] Estado Libre Asociado de Puerto Rico. (6) Cualquier otro elemento que fuere indispensable para el adecuado disfrute de los apartamientos en el inmueble. Cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesión o control de estos elementos a otra persona natural o jurídica distinta del Consejo de Titulares será nulo. (b) Se consideran elementos comunes generales, salvo disposición o estipulación en contrario, los siguientes: (1) El terreno, los sótanos, azoteas, patios y jardines. (2) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados. (3) Las áreas destinadas a estacionamiento. (4) Las áreas recreativas que excedan lo requerido por la reglamentación urbana o por las autoridades competentes.(Énfasis suplido.) 31 L.P.R.A. sec. 1291i.
Una lectura del texto antes citado, así como de la
totalidad de la Ley de Condominios, refleja la existencia
de tres grandes grupos dentro de los cuales se clasifican
los elementos comunes; a saber, (1) necesarios o
voluntarios; (2) generales o limitados; y (3)
procomunales.14 El primer grupo –necesarios o voluntarios-
categoriza los elementos comunes según su indispensabilidad
para el adecuado disfrute de las unidades privadas.
Mientras tanto, en el segundo grupo –generales o limitados-
se distinguen los elementos en función de las personas que
14 Véanse: Arts. 11, 11A y 12 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. secs. 1291i, 1291i-1 y 1291j; M.J. Godreau, El condominio: el régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, San Juan, Ed. Dictum, 1992, págs. 83-91. CC-2009-0725 11
tengan derecho al uso y disfrute de determinadas áreas
comunes.
En lo pertinente al caso que nos ocupa, se consideran
necesarios aquellos elementos comunes sin los cuales
resultaría inasequible el adecuado disfrute de los
apartamentos.15 Esto incluye aquellos necesarios para
lograr la seguridad, conservación o existencia del
edificio. Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R.
225, 233 (2001); Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108
D.P.R. 225 (1978). Consecuentemente, éstos tienen que ser
reservados para el uso de la totalidad de los condóminos,
por lo que no son susceptibles de enajenación o propiedad
exclusiva de alguno o varios titulares. Íd.
En su contraparte, los voluntarios son aquellos
elementos que no son imprescindibles para el adecuado
disfrute de la propiedad individual. Esa característica
permite que las áreas así categorizadas sean atribuidas a
uno o varios titulares en específico.16 La adjudicación de
los referidos elementos comunes podrá efectuarse en la
escritura matriz del condominio o mediante consentimiento
unánime de todos los titulares cuando la transferencia o
conversión ocurra luego de constituido el régimen. Art. 11,
Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291i. Véase, además,
Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, supra.
15 Godreau, op.cit., pág. 83. 16 Íd. CC-2009-0725 12
Por otro lado, los elementos comunes generales son
aquellos destinados al uso de todos los condóminos.17
Mientras tanto, los limitados son aquellas áreas cuyo
disfrute y aprovechamiento se restringe a ciertos titulares
con exclusión de los demás.18 La conversión de un elemento
común general a uno limitado procede mediante acuerdo
unánime de todos los titulares del edificio. Art. 12 de la
Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291j. En ausencia de
ese acuerdo o de una designación a esos efectos en la
escritura matriz del inmueble, los elementos comunes se
considerarán generales.
La obligación de reparar, mantener y conservar los
elementos comunes generales del edificio recae
proporcionalmente en todos los titulares. Art. 39, Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293c. Ese deber legal se
cumple mediante el pago de la cuota de mantenimiento fijada
a cada uno de los propietarios. Así, pues, la cuota de
mantenimiento está revestida de un alto grado de
importancia dentro del régimen de horizontalidad. Ello se
debe a que la referida aportación persigue garantizar el
buen funcionamiento del régimen mediante al lograr
preservar los elementos comunes y facilitar su uso por
parte de los condóminos. D.A.Co. v. Cond. Castillo del Mar,
174 D.P.R. 967 (2008); Asoc. C. Quadrangle Med. Ctr. v.
17 Godreau, op. cit., págs. 86-87; E. Vázquez Bote, Tratado teórico, práctico y crítico de derecho privado puertorriqueño, San Juan, Ed. Butterworth, 1993, Vol. VIII, pág. 158. 18 Íd. CC-2009-0725 13
Ramírez, supra, pág. 708; Maldonado v. Consejo de
Titulares, 111 D.P.R. 427, 430 (1981).
Ahora bien, la carga de mantener los elementos comunes
limitados le corresponde únicamente a los titulares que
tengan el uso exclusivo de tales áreas. A esos efectos, el
Art. 13 de la Ley de Condominios, supra, señala que “lo
relativo [al mantenimiento de] los elementos comunes
limitados corresponde a los titulares de los apartamientos
a los que fueron destinados los mismos”. Véase Art. 39, Ley
de Condominios, supra; M.J. Godreau, El condominio: el
régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, San Juan,
Ed. Dictum, 1992, pág. 88. En esa línea, la ley especifica
que cuando los titulares “no realicen las obras de
mantenimiento de sus respectivos elementos comunes
limitados y con ello se perjudiquen el inmueble o los
restantes titulares, la Junta de Directores podrá
realizarlas a costa de los titulares a quienes se
destinaron los referidos elementos”. Art. 13, Ley de
Condominios, supra.
B
El citado Art. 11 de la Ley de Condominios, supra,
especifica cuáles elementos son necesarios y cuáles son
voluntarios. En cuanto a los elementos comunes necesarios,
el referido artículo menciona el vuelo, los cimientos, las
paredes maestras y de carga, los techos y ascensores, entre
otros. 31 L.P.R.A. sec. 1291i(a)(1). Sin embargo, esta
lista no es taxativa. Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, CC-2009-0725 14
supra. A esos efectos, el inciso (a)(1)(6) del Art. 11,
supra, postula que también se considerará un elemento común
necesario cualquier otro “que fuere indispensable para el
adecuado disfrute de los apartamientos en el inmueble”. 31
L.P.R.A. sec. 1291i(a)(1)(6). Ello significa que los
elementos comunes necesarios enumerados en el estatuto son
“numerus apertus”, por lo que se permite pactar o reconocer
otros elementos comunes no contemplados por la ley. Brown
III v. J.D. Cond. Playa Grande, supra.
Cónsono con lo anterior, en Junta Dir. Cond.
Montebello v. Torres, 138 D.P.R. 150 (1995), pautamos que
la fachada de un edificio constituía un elemento común
necesario. Particularmente, indicamos que “tanto la
fachada como las demás paredes perimetrales de un edificio
son consideradas como bienes de uso común por ser
racionalmente necesarias para la ‘existencia, conservación,
seguridad y adecuado uso y disfrute’ del inmueble”.
(Énfasis suplido.) Íd., pág. 155.19 Añadimos que esa
naturaleza común necesaria implicaba que los titulares
adquirían una parte indivisa de la fachada, por lo que
éstos no podían utilizarla ilimitadamente ni introducirle
cambios trascendentales. Íd., pág. 156.
19 Véanse, también: J.V. Fuentes Lojo, Nueva problemática legal, doctrinal y jurisprudencial sobre propiedad horizontal: apéndice de actualización a la Suma de la Propiedad por Apartamentos, Barcelona, Ed. Bosch, 1985, pág. 642 (“La consideración de una fachada como elemento común no es discutida por nadie, por ser algo esencial en el edificio mismo y formar parte de su estructura”.); J.A. Rabella de Carrillo, La Propiedad Horizontal, Barcelona, Ed. Acervo, 1960, pág. 54 (“Constituyen sin duda elemento común por constituir necesariamente una unidad incluso en lo que afecta a las cuestiones de estética u ornato del edificio”.) CC-2009-0725 15
La prohibición a los titulares de alterar la fachada
unilateralmente está recogida en el Art. 15 de la Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m. En lo pertinente, el
inciso (e) del citado artículo lee como sigue:
(e) Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Se entiende por fachada el diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del edificio, según se desprende de los documentos constitutivos del condominio.
Aun cuando la Ley de Condominios menciona que las
ventanas, puertas, rejas u ornamentos forman parte de la
fachada20, el estatuto no es preciso en cuanto a la
totalidad de los elementos que constituyen la fachada del
edificio. Ante tal laguna, tanto la jurisprudencia como la
glosa han interpretado y descifrado algunos de los
componentes que la conforman. En lo que concierne al caso
que nos ocupa, el balcón de los apartamentos ha sido
reconocido como uno de esos elementos de la fachada afecto
a la prohibición de modificación unilateral. Junta Dir.
Cond. Montebello v. Torres, supra, pág. 157.21 Esto se
debe a que el balcón “constituye una parte importante del
diseño arquitectónico y la estética de un edificio”. Íd.
Ahora bien, existe un elemento específico en el balcón
cuya naturaleza amerita ser atendida con especial
detenimiento: las rejas o barandas. Una de sus funciones 20 Art. 15, Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m. 21 Véase, además, A.R. Palmiero, Tratado de la Propiedad Horizontal, Buenos Aires, Ed. Depalma, 1974, pág. 238. CC-2009-0725 16
obvias es fijar los límites del balcón. No obstante, éstas
también cumplen el cometido de brindar seguridad y
protección a los titulares y visitantes del edificio. En
ausencia de ellas, existe un riesgo claro y palpable de que
ocurra un accidente tal como la caída de una persona al
vacío, entre otras. Esto hace necesario que las barandas o
rejas en los balcones se encuentren ancladas a las paredes
maestras del edificio y al suelo que sirve de techo al piso
inferior. Por lo tanto, pasan a formar algo íntegramente
unido a la fachada. Las mencionadas características tornan
las rejas o barandas de los balcones en un elemento común
necesario.
Acorde con esta discusión, el arquitecto español José
Mitjavila, al analizar el muro de fachada como elemento
común de un edificio sujeto al régimen de propiedad
horizontal, expone que cualquier reparación que sea
necesaria en ella debe correr a cargo de la comunidad.
Ello incluye la restauración o arreglo de las barandas o
rejas del balcón. Así, el arquitecto particulariza que
si algún copropietario observara cierto desperfecto en el trozo de fachada correspondiente a su piso, debido a la acción del tiempo, tal como algún desconchado de moldura, del revoco o barandilla de balcón de obra o de hierro, etc., deberá dar aviso inmediatamente a la comunidad para su reparación por cuenta de todos, y no actuará nunca por su propia decisión buscando directamente el personal para el arreglo. (Énfasis suplido.) J.A. Mitjavila, La ley sobre la propiedad horizontal enjuiciada por un arquitecto: texto legal, estatutos, comentarios, Barcelona, Ed. Bosch, 1962, pág. 20. CC-2009-0725 17
A tenor con lo anterior, concluimos que la reparación
o sustitución de las rejas o barandas del balcón deben ser
costeadas por el Consejo de Titulares, toda vez que estas
constituyen un elemento común necesario para la seguridad
del inmueble y el adecuado disfrute de los apartamentos.
No obstante, estamos conscientes que en algunos casos el
deterioro de las mencionadas rejas o barandas se debe al
descuido o negligencia de los titulares del piso. Ante
tales circunstancias, resultaría injusto cargarles a todos
los titulares el costo de reparación o sustitución de
éstas. Consecuentemente, resolvemos que cuando obras de
reparación sean necesarias por el abandono, falta de
diligencia o alguna actuación intencional del propietario
del piso o local, los gastos incurridos deberán ser
asumidos por el referido titular.
III
Los primeros dos señalamientos de error se discutirán
en conjunto por estar relacionados entre sí. En esencia,
la peticionaria aduce que el foro apelativo intermedio erró
al resolver que el acuerdo para transferirle a los
titulares el mantenimiento de las barandas de los balcones
del edificio requería el voto unánime de los propietarios y
que tal exigencia no se cumplió en este caso. Al así
hacerlo, la Junta sostiene que durante la asamblea del 24
de octubre de 2005 se determinó unánimemente sobre la
responsabilidad de cada titular en el mantenimiento y CC-2009-0725 18
reemplazo de las rejas de la baranda de sus respectivos
apartamentos. Igualmente, aduce que dichos acuerdos fueron
notificados a los condóminos sin que se presentara ninguna
discrepancia o desacuerdo con el mismo, por lo que sostuvo
su validez al ser adoptado y aprobado por unanimidad. Como
consecuencia, la peticionaria señaló que el pacto fue
incorporado al reglamento del Condominio el cual fue
aprobado el 21 de agosto de 2008.
Según expusimos previamente, dentro del régimen de
horizontalidad se han reconocido varios tipos de elementos
comunes. La clasificación de cada uno dependerá de la
función que ejerzan dentro del adecuado disfrute del
inmueble y de la propiedad privada. Así, dentro de un
condominio, y en lo que concierne a este caso, podemos
encontrar elementos comunes necesarios y elementos comunes
voluntarios. Los primeros –elementos comunes necesarios-
no son susceptibles de propiedad individual o transferencia
debido a su indispensabilidad para lograr el adecuado
disfrute de la propiedad. Esto incluye los elementos
necesarios para la seguridad del edificio y de los
Los elementos comunes voluntarios, sin embargo, no
gozan del carácter de indispensable, por lo que pueden ser
transferidos a propiedad privada o su disfrute puede ser
limitado a un grupo determinado de titulares. Ello,
siempre y cuando conste en la escritura matriz del régimen CC-2009-0725 19
o se haya adoptado mediante acuerdo unánime de todos los
propietarios.
En el presente caso, el elemento en controversia es la
baranda del balcón de uno de los apartamentos del edificio.
Luego de analizar la función de la barandilla del balcón
dentro del contexto del edificio a la luz de la Ley de
Condominios, concluimos que ésta constituye un elemento
común necesario no susceptible de ser transferido a los
Por una parte, coincidimos con el foro administrativo
y el tribunal apelativo intermedio en que la baranda del
balcón forma parte del diseño arquitectónico del edificio.
Consecuentemente, ésta conforma parte de la fachada del
condominio, la cual es considerada por sí sola como un
elemento común necesario. Véase, Junta Dir. Cond.
Montebello v. Torres, supra. Así pues, las rejas del
balcón también gozan de la naturaleza de elemento común
necesario y, por formar parte de la fachada, están sujetas
a la prohibición de alteración estatuida en el Art. 15 de
la Ley de Condominios, supra.
De otro lado, en la mayoría de las ocasiones las
barandas delimitan el perímetro del balcón, razón por la
cual se ha sostenido que éstas cumplen un propósito de
seguridad. En ausencia de ellas existe un riesgo claro y
palpable de que ocurra un accidente que ponga en riesgo la
vida de los residentes y visitantes. Por tal motivo, las
rejas están fijadas a las paredes maestras del edificio y CC-2009-0725 20
al suelo del balcón. En ese sentido, se reafirma el hecho
de que las rejas del balcón son parte integral de la
fachada. Asimismo, se concretiza su indispensabilidad para
el adecuado disfrute del apartamento por evidentes razones
de seguridad.
Conforme a lo indicado anteriormente, la naturaleza
común necesaria de las barandas del balcón implica que
éstas deben mantenerse siempre en indivisión forzosa. En
otras palabras, éstas no admiten pacto en contrario en
cuanto a su titularidad y naturaleza común general.
Cualquier cláusula en la escritura matriz o acuerdo –aun
cuando sea unánime- de los condominios que transfiera a uno
o a varios de los propietarios la titularidad de las
barandas o modifique la naturaleza común general de éstas,
será nulo.
Así las cosas, el mantenimiento, la conservación y
reparación de las rejas ubicadas en los balcones de los
apartamentos, así como de los restantes elementos comunes
generales del condominio, recae exclusivamente en la Junta
de Directores. A esos efectos, el Art. 38-D(g) de la Ley
de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4(g), dispone que la
Junta tendrá el deber de “atender a la conservación del
inmueble y disponer las reparaciones ordinarias y en cuanto
a las extraordinarias, adoptar las medidas necesarias dando
inmediata cuenta al Consejo”. (Énfasis suplido.) Los
costos incurridos por la Junta serán sufragados con los
fondos recolectados por concepto de las cuotas de CC-2009-0725 21
mantenimiento que pagan los titulares mensualmente para la
conservación y administración de los elementos comunes
generales del edificio. Véase, Art. 39 de la Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293c. La Ley de Condominios
reconoce a los titulares la facultad de realizar acuerdos
relacionados con la conservación de los elementos comunes.
El Art. 16 faculta a los condóminos de un inmueble adscrito
al régimen de propiedad horizontal a establecer acuerdos
por mayoría de titulares con relación a las obras
necesarias para la conservación o seguridad del inmueble y
para el uso eficaz de los elementos comunes. Sin embargo,
en casos en los que se afecte o pueda afectarse de forma
adversa los elementos comunes el estatuto requiere el
consentimiento unánime de los titulares. Véase, Art.16 de
la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291n.
A tenor con la discusión que antecede, coincidimos con
el foro apelativo intermedio en que el acuerdo para
transferir a los titulares el mantenimiento y reemplazo de
las barandas de los balcones de sus apartamentos es nulo,
aunque por fundamentos diferentes. Como hemos establecido,
la baranda de los balcones es un elemento común necesario
que conforma parte del conjunto arquitectónico denominado
fachada. El mantenimiento y conservación de dicha área
recae en la Junta de Directores. Los titulares pueden
acordar que la conservación de estos elementos comunes
necesarios sea por su cuenta. Sin embargo, en aquellas CC-2009-0725 22
situaciones relacionadas a elementos comunes necesarios que
propician la seguridad del inmueble y el adecuado disfrute
de los apartamentos, como lo son las barandas y rejas de
los balcones u otros similares que constituyen parte de la
fachada, será necesario el consentimiento unánime de los
condóminos. Cualquier arreglo o intervención indebida de
los titulares en estos elementos puede resultar adversa y
en detrimento del régimen.
Como expusimos, en el recurso ante nuestra
consideración la controversia se circunscribe a la validez
del acuerdo de traspaso del mantenimiento de las barandas
de los balcones de los apartamentos a los titulares. La
naturaleza común necesaria de las rejas de los balcones
impide que su titularidad sea transferida a los titulares o
su clasificación dentro de la gama de elementos del
edificio sea modificada. Igualmente, y debido a que éstos
constituyen parte de la fachada del edificio y propician la
seguridad del inmueble, cualquier acuerdo para conservar o
reemplazar los mismos debe ser unánime. De lo contrario, el
mantenimiento de estos elementos comunes necesarios recaerá
siempre en la Junta de Directores del condominio con cargo
a la comunidad. El examen del expediente ante nos revela
claramente que el pacto en la asamblea del 2005 fue acogido
por votación de 19 votos a favor y 14 votos en contra, por
lo que no fue acogido unánimemente. Ante tal realidad, el
acuerdo alcanzado en la asamblea es nulo y no podía
incorporarse al reglamento del Condominio. CC-2009-0725 23
Adjudicado lo anterior, resulta innecesario entrar a
discutir el tercer señalamiento de error del recurso toda
vez que versa sobre la validez o nulidad de los
procedimientos seguidos en la Asamblea en donde se aprobó
la transferencia a los titulares del mantenimiento de las
barandas del balcón. Además, cabe destacar que tal
señalamiento no fue planteado oportunamente ante el
Tribunal de Apelaciones.
En cuanto a este último aspecto, es doctrina reiterada
que el derecho apelativo, al igual que el derecho general,
es uno rogado. Pérez, Ex parte v. Depto. de la Familia, 147
D.P.R. 556 (1999): Pueblo v. Prieto Maysonet, 103 D.P.R.
102, 107 (1974). Si bien es cierto que la peticionaria
presentó y discutió el error en el recurso que nos ocupa,
su planteamiento no fue oportuno. La peticionaria estaba
obligada a realizar el señalamiento ante el Tribunal de
Apelaciones para que ellos pasaran juicio sobre esa
controversia particular y posteriormente impugnarla ante
este Foro de no haber estado conforme con su adjudicación.
Debemos recordar que nuestra competencia apelativa en
recursos de certiorari se limita a revisar las sentencias o
resoluciones emitidas por el Tribunal de Apelaciones.22 En
el caso de autos, la sentencia cuya revisión solicita la
peticionaria no atiende la controversia planteada en el
tercer error del recurso. Consecuentemente, y en ausencia
22 Ley Núm. 201 de 22 de agosto de 2003, según enmendada, conocida como Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 2003, Art.3.002(d), 4 L.P.R.A. sec. 24s(d). CC-2009-0725 24
de motivos que justifiquen apartarnos de esta norma,
debemos abstenernos de intervenir en ese asunto.
IV
Por los fundamentos expuestos, confirmamos la
Sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones.
Edgardo Rivera García Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Hermán J. Cestero Aguilar Certiorari
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 20 de diciembre de 2011.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se confirma la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones en el caso de autos.
Así lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente señor Hernández Denton emitió una Opinión Concurrente a la cual se unió la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez.
Larissa Ortiz Modestti Secretaria del Tribunal Supremo, Interina EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Hermán Cestero Aguilar Recurrido v. CC-2009-0725 Certiorari Junta de Directores del Condominio Plaza del Mar
Peticionaria
Opinión Concurrente emitida por el Juez Presidente señor Hernández Denton a la cual se une la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez.
San Juan, Puerto Rico, a 20 de diciembre de 2011.
Al igual que una mayoría de este Tribunal, entendemos
que le corresponde al Consejo de Titulares del
Condominio Plaza del Mar pagar por los costos de la
reparación de la baranda del apartamento del Sr. Hermán
J. Cestero Aguilar. Sin embargo, emitimos esta Opinión
Concurrente por entender que las barandas junto con la
parte externa del balcón y los demás componentes de la
fachada son elementos comunes generales voluntarios. Por
ende, discrepamos del argumento de la mayoría de este
Tribunal de que la titularidad de las barandas, como
elementos comunes generales necesarios, no pueda ser
transferida. CC-2009-0725 2
I.
El señor Cestero Aguilar es dueño de un apartamento en
el Condominio Plaza del Mar (Condominio). En noviembre de
2005, notó que la baranda del balcón de su apartamento
estaba corroída por el moho y que había colapsado. Por
entender que el colapso de la baranda fue ocasionado por una
Condominio, le solicitó a la Junta de Directores (Junta) que
la reparara a costa del Consejo de Titulares.
En un principio, la Junta le indicó al señor Cestero
Aguilar que la reparación era responsabilidad de él. Luego,
le informó que, de no realizar la reparación de la baranda,
la administración la repararía y le facturaría el costo.
Ante la negativa del titular de reparar la baranda, por
entender que era responsabilidad de la Junta, esta última
acudió al Tribunal de Primera Instancia en abril de 2006.
Allí, solicitó un interdicto para que se ordenara al señor
Cestero Aquilar a proveer acceso al apartamento para
realizar los trabajos de reparación. El TPI declaró con
lugar el interdicto y ordenó al señor Cestero Aguilar a
permitir la entrada a su apartamento.
Tras reparar la baranda, mediante carta fechada el 14
de noviembre de 2008, la Junta le remitió una factura de más
de $6,000 al señor Cestero Aguilar por los costos de la
reparación y los gastos legales incurridos. Por esto, el
titular presentó una querella ante el Departamento de
Asuntos del Consumidor (D.A.C.O.) y alegó que era CC-2009-0725 3
responsabilidad de la Junta reparar dicha baranda. Por su
parte, la Junta planteó que en el 2005 los titulares habían
acordado transferir la titularidad de las barandas a los
dueños de los apartamentos, y con esto su mantenimiento.
Además, adujo que así se había hecho constar en el
reglamento aprobado en el 2008.
El D.A.C.O. determinó que la baranda del balcón era un
elemento común del condominio y que era parte de la fachada,
por lo que la Junta era quien tenía la obligación de
repararla. Por tal razón, concluyó que el acuerdo de
transferencia de titularidad de las barandas, como elementos
comunes, y la enmienda al Reglamento, fueron nulos por no
contar con el consentimiento unánime de los titulares. El
Tribunal de Apelaciones confirmó al D.A.C.O. por los mismos
fundamentos.
Así las cosas, la Junta comparece ante este Tribunal y
nos solicita que revoquemos al foro apelativo intermedio por
entender, principalmente, que el acuerdo adoptado por el
Consejo de Titulares es válido y que, por ello, es válida
una enmienda al Reglamento para incorporar que la
titularidad y el mantenimiento de las barandas les
corresponde a los titulares, por lo que el señor Cestero
Aguilar debe saldar la deuda. Discrepamos de la mayoría de
este Tribunal, que, aunque confirma al Tribunal de
Apelaciones, lo hace por fundamentos distintos. CC-2009-0725 4
II.
La controversia ante nuestra consideración es a quién
le corresponde el pago de la reparación de la baranda del
apartamento del señor Cestero Aguilar. Para contestar a esta
interrogante, es necesario determinar qué tipo de elemento
es la baranda. Así, podremos aclarar cuáles acuerdos son
permitidos para transferir, alterar o reparar las barandas.
Debido a que coincidimos con la mayoría de este Tribunal en
que las barandas son parte de la fachada, comenzaremos
nuestra discusión analizando el tipo de elemento que es la
fachada y los acuerdos a los que pueda estar sujeta.
La clasificación de los elementos que componen un
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal
responde, particularmente, a que el apartamento, y como
consecuencia, la maximización de su disfrute, son el centro
del régimen. Véase, Rivera Rodríguez v. Junta de Directores,
173 D.P.R. 475, 481 (2008); Art. 1-A de la Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291. Con este propósito, la
Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003, según enmendada, Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291, et seq. (Ley de
Condominios), clasifica los elementos que componen el
régimen de propiedad horizontal en elementos comunes y
privativos. A su vez, desde Arce v. Caribbean Home
Construction Corp., 108 D.P.R. 225 (1978), hemos establecido
que los elementos comunes pueden catalogarse como necesarios
o voluntarios en virtud del Art. 11 de la Ley de CC-2009-0725 5
Condominios, 31 L.P.R.A. 1291i. A saber, el mencionado Art.
11, supra, dispone que:
(a) Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
(1)El vuelo, […]
(2)Los cimientos, paredes maestras y de carga, techos, galeras, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación.
[…]
(6)Cualquier otro elemento que fuere indispensable para el adecuado disfrute de los apartamientos en el inmueble.
Cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesión o control de estos elementos a otra persona natural o jurídica distinta del Consejo de Titulares será nulo.
(b) Se consideran elementos comunes generales, salvo disposición o estipulación en contrario los siguientes:
(1)El terreno, los sótanos, azoteas, patios y jardines.
(2)Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados.
(3)Las áreas destinadas a estacionamiento.
(4)Las áreas recreativas que excedan lo requerido por la reglamentación urbana o por las autoridades competentes.
La adjudicación de las áreas o elementos comunes antes enumerados, requerirá que así se haya dispuesto en la escritura de constitución del régimen o, de realizarse la conversión y transferencia luego de constituida éste, se requerirá el consentimiento unánime de los titulares. La transferencia deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, dejando constancia de CC-2009-0725 6
los nuevos porcentajes de participación para cada uno de los apartamientos beneficiados. (Énfasis suplido).
La diferenciación constituida entre un elemento
necesario y uno voluntario se fundamenta en su
indispensabilidad para el disfrute del apartamento. Aquel
elemento común, cuyo uso común sea indispensable, siempre ha
de caracterizarse como necesario, no susceptible de
aprovechamiento independiente y sujeto a la titularidad de
todos los titulares. Arce, supra. Por otra parte, el mismo
Art. 11, supra, establece las facultades dispositivas de los
titulares sobre los elementos comunes voluntarios mediante
acuerdo por unanimidad. Es decir, permite que un elemento
común se convierta a un elemento privativo, sujeto a la
titularidad de uno o varios titulares, dado que su uso común
no es indispensable para el disfrute del apartamento.
Al mismo tiempo, los elementos comunes se pueden
clasificar en generales o limitados de acuerdo a quién posea
el derecho al uso del elemento. Los generales están
destinados al uso de todos los condóminos. En cambio, los
limitados están reservados al uso de varios titulares con
exclusión de los demás. A falta de disposición en contrario
en la Escritura Matriz del inmueble, los elementos comunes
se presumen generales. De esta forma, para limitar su uso,
en variación a la Escritura Matriz, se necesita el
consentimiento unánime de todos los titulares. Art. 12 de la
Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291j. CC-2009-0725 7
Así como la titularidad y/o el derecho al uso de un
elemento común pueden recaer en uno, varios o todos los
titulares, correlativamente, el mantenimiento será a cargo
del dueño o del que lo use con exclusión de los demás. Véase
Art. 39 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A sec. 1293c.
Cabe aclarar que, en el caso de los elementos comunes
necesarios les corresponde el mantenimiento a todos los
titulares a prorrata según sus cuotas de participación. Sin
embargo, si un elemento común se convierte a privativo, lo
que ocurre es que ese espacio se suma al área superficial
del apartamento y, por lo tanto, es un elemento que no tiene
que presupuestarse para propósitos del mantenimiento del
inmueble. En este caso, el dueño del apartamento es el que
se encarga de su mantenimiento como del resto de su
apartamento. A su vez, de limitarse el uso, sin cambiar la
titularidad del elemento en cuestión, los gastos de
mantenimiento se prorratearán de acuerdo a las cuotas de
participación de sus usuarios. Véase Brown III v. J.D. Cond.
Playa Grande, 154 D.P.R. 225 (2001); Arce, supra.
De lo anterior, podemos distinguir que por unanimidad
se puede cambiar la titularidad de un elemento común
voluntario y se puede limitar el uso de un elemento común
general. En cambio, los elementos comunes necesarios no
están sujetos a ningún acuerdo que transfiera su
titularidad. CC-2009-0725 8
Por otra parte, con relación a la fachada, el Art. 15
de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. 1291m(d)-(e),
establece que:
(d) Cada titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su apartamiento, sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás. Será deber ineludible de cada titular realizar las obras de reparación y seguridad, tan pronto sea necesario para que no se afecte la seguridad del inmueble ni su buena apariencia. Todo titular u ocupante de un apartamiento vendrá obligado a permitir en su unidad las reparaciones o trabajos de mantenimiento que exija el inmueble, permitiendo la entrada al apartamiento para su realización.
(e) Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Se entiende por fachada el diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del edificio, según se desprende de los documentos constitutivos del condominio.
Asimismo, en Junta Dir. Cond. Montebello v. Torres, 138
D.P.R. 150, 155 (1995), dijimos que la premisa inarticulada
de estas restricciones –de no alterar unilateralmente la
fachada- es que las consideraciones arquitectónicas y
estéticas de la fachada de un edificio son parte de los
criterios principales utilizados por un titular para
adquirir un apartamento en un edificio determinado. Con ello
en mente, establecimos que la fachada, como conjunto
arquitectónico y estético exterior del edificio, es un
elemento común, sujeto a la prohibición de alteración
unilateral que establece el Art. 15, supra. Véase; Íd., pág.
156. Así, determinamos que un cambio realizado CC-2009-0725 9
unilateralmente por un titular que alteró la parte externa
del balcón fue una violación a dicha restricción.
La Ley de Condominios, supra, no provee una descripción
de los elementos que componen la fachada ni describe a quién
corresponde la titularidad de estos elementos. Es por ello
que, debemos analizar si, ya que establecimos en Junta Dir.
Cond., supra, que la fachada es un elemento común, es a su
vez, necesario o voluntario.
A la luz de estos preceptos, no coincidimos con el
fundamento adoptado por la mayoría de este Tribunal de que
la fachada es un elemento común necesario, sujeto a la
prohibición de cambiar su titularidad. Veamos.
III.
Es evidente que una parte de un apartamento puede ser,
simultáneamente, una parte proporcional de la fachada de un
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Es por
ese concurso entre el apartamento y la fachada que existe la
restricción de que un titular no pueda alterar
unilateralmente esa parte pues, como consecuencia, se
desfiguraría el conjunto estético y el diseño arquitéctonico
del exterior del edificio.
Sin embargo, el Art. 15, supra, permite, y así lo hemos
confirmado, que se altere la fachada si se realiza con el
consentimiento unánime de todos los titulares. Bajo esas
circunstancias, los propios titulares habrían acordado
sacrificar uno de los criterios utilizados para adquirir el
apartamento, es decir, la uniformidad del conjunto CC-2009-0725 10
arquitéctonico y estético exterior del edificio. Siendo así,
dado que es la misma Ley de Condominios, supra, la que
permite prestar el consentimiento para las alteraciones,
¿qué propósito tiene establecer que un elemento de la
fachada no pueda ser privado? El efecto que tiene alterar la
titularidad de la fachada sería el mismo, una alteración a
la fachada. La diferencia es que el Art. 15, supra, lo
permite sin expresar nada sobre la titularidad del elemento.
Además, cónsono con las facultades dominicales de los
titulares, solo podría transferirse por unanimidad. Con
esto, debido a que establecimos mediante jurisprudencia que
la fachada es un elemento común, podríamos pronunciar que
estamos ante un elemento común voluntario.
Una vez más, sostenemos que el centro del régimen de la
horizontalidad es el disfrute del apartamento. Por lo tanto,
los elementos comunes sirven ese propósito, el
aprovechamiento de la propiedad individual. Por ello, un
elemento es necesario porque su uso común es indispensable
para el disfrute del apartamento. Así, por ejemplo, es
indispensable la vía de acceso al inmueble, pues, de lo
contrario, el titular no podría entrar y llegar a su
apartamento. En cambio, los elementos voluntarios, aunque su
uso puede ser común, al no ser indispensable dicho uso,
pueden privatizarse. Por ello, mediante unanimidad se puede
destinar a un solo apartamento.
Como consecuencia, entendemos que la fachada,
reconociendo que es uno de los criterios utilizados por los CC-2009-0725 11
titulares para adquirir el apartamento, debe ser un elemento
común voluntario. Ello, pues por un lado, ya la propia ley
permite que se altere el conjunto arquitectónico y estético,
lo que afirma que ese es un criterio al que pueden renunciar
todos los titulares. Asimismo, como consecuencia de que la
fachada es el conjunto arquitectónico o estético exterior,
es claro que su uso común responde al aspecto visual que
tienen los titulares, el cual sostenemos no es un uso
indispensable para el disfrute del apartamento. De serlo, la
Ley de Condominios, supra, proscribiría cualquier alteración
a la fachada.
De este modo, ya que los titulares pueden renunciar a
que la fachada se altere y ya que su uso común no es
indispensable, no vemos ningún obstáculo en la ley o en la
jurisprudencia a que su titularidad pueda ser convertida. De
hecho, ¿qué sentido tendría para los titulares que hayan
aprobado por unanimidad una alteración en la fachada,
mantener la titularidad sobre esa parte proporcional de la
fachada que ya está desfigurada?
No obstante, la mayoría de este Tribunal ha optado por
categorizar las barandas junto con cualquier elemento de la
fachada como un elemento general necesario. Aunque
coincidimos con que es posible un acuerdo por todos los
titulares respecto a que cada titular se encargue del
mantenimiento de las barandas, reiteramos que no estamos de
acuerdo con que su titularidad no pueda ser transferida. CC-2009-0725 12
Como bien dice la Opinión mayoritaria, las barandas
fijan los límites del balcón y brindan seguridad y
protección a los titulares y visitantes del edificio. Por
tal razón, con relación a la seguridad, es evidente que las
barandas tienen un uso individual por cada titular de cada
apartamento.
Así las cosas, no nos cabe duda de que las barandas de
los balcones, al igual que la parte externa del balcón,
forman parte de la fachada, pues su alteración desfiguraría
el conjunto arquitectónico y estético del edificio. Sin
embargo, el hecho de que el propio Art. 15, supra, permita
la alteración de una parte de la fachada es suficiente para
concluir que no es indispensable su uso común, por lo que no
es un elemento común necesario.
En resumen, entendemos que las barandas, así como la
parte externa del balcón son componentes de la fachada. Del
mismo modo, sostenemos que la fachada es un elemento común
voluntario, cuya titularidad puede ser transferida. No nos
cabe duda que la unanimidad es el mecanismo correcto para
preservar los derechos de dominio de los titulares sobre los
elementos comunes. Por tal razón, cualquier cambio en la
titularidad de un componente de la fachada debe ser aprobado
unánimemente por todos los titulares.
En virtud de lo anterior, confirmaríamos al foro
apelativo intermedio pero por los fundamentos aquí
discutidos. Así, declararíamos nulo el acuerdo de cambio de
titularidad del Condominio por no contar con el CC-2009-0725 13
consentimiento unánime de los titulares, no porque no se
admita pacto que transfiera su titularidad como expresa la
mayoría de este Tribunal. Además, ordenaríamos al Consejo de
Titulares a pagar por la reparación de la baranda del balcón
del señor Cestero Aguilar. Por entender que este debe ser el
análisis utilizado para resolver la controversia ante nos,
concurrimos.
Federico Hernández Denton Juez Presidente
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2011 TSPR 203, Counsel Stack Legal Research, https://law.counselstack.com/opinion/cestero-aguilar-v-junta-de-directores-del-condominio-plaza-del-mar-prsupreme-2011.