ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
GLADYS XIOMARA Apelación CAMARENA procedente del Tribunal de Primera Apelado Instancia v. KLAN202400006 Sala Superior de San Juan TRENTON SANDERS Civil Núm. Apelante SJ2023CV09687
Sobre: Desahucio y Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidente el Juez Figueroa Cabán, el Juez Bonilla Ortiz, la Jueza Mateu Meléndez y la Jueza Prats Palerm.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de febrero de 2024.
Comparece ante este foro el Sr. Trenton Sanders
(señor Sanders o “el apelante”) y solicita que revisemos
una Sentencia, emitida por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de San Juan, notificada el 26
de diciembre de 2023. Mediante esta, el foro primario
declaró HA LUGAR la demanda de desahucio en contra del
apelante, por no pagar los cánones de arrendamiento.
Por consiguiente, le ordenó al señor Sanders, que
desalojara inmediatamente la propiedad ocupada.
Por los fundamentos que se exponen a continuación,
CONFIRMAMOS la Sentencia apelada.
I.
El 16 de octubre de 2023, la señora Camarena
presentó una Demanda en desahucio y cobro de dinero en
contra del señor Sanders.1 Alegó que, es la dueña de la
propiedad localizada en la Calle Padre Capuchino #1137
1 Véase, Demanda, entrada núm. 1 en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC).
Número Identificador SEN2024 ______________ KLAN202400006 2
Apartamento 4, Río Piedras, San Juan, Puerto Rico. Adujo
que, a pesar de requerirle al apelante pagara la deuda,
no lo había realizado. Indicó que, el canon de
arrendamiento pactado era por la cantidad de trescientos
cincuenta dólares ($350.00) mensuales. Sin embargo,
argumentó que el señor Sanders dejó de realizar los pagos
de arrendamiento, y, por ende, le adeudaba la cantidad
de mil setecientos cincuenta ($1,750.00) dólares,
equivalente a cinco meses de renta. Añadió, que el
apelante abandonó la propiedad, y desconocía su
paradero, pero que, necesitaba autorización del foro
primario para entrar a la propiedad. Consecuentemente,
solicitó el desahucio, el pago de los $1,750.00, y
honorarios de abogado.
Por su parte, el 15 de noviembre de 2023, el señor
Sanders presentó un escrito intitulado Moción
solicitando la nulidad del pleito.2 En esencia, sostuvo
que la citación sobre la demanda no estaba dirigida a su
persona, puesto que el nombre que aparecía no era el
suyo. Expresó que, dicho error provoca que la
correspondencia no le sea entregada, y, por
consiguiente, no pueda responder a tiempo.
Posteriormente, el 30 de noviembre de 2023, el
apelante presentó una moción solicitándole al foro
primario que le ordenara a la señora Camarena le
proveyera una carta o contrato de arrendamiento, como
prueba de su residencia, el cual debía incluir: fecha de
su mudanza, el canon de arrendamiento, los términos del
contrato, entre otros.3 Arguyó que, había realizado
2 Véase, Moción, entrada núm. 7 en SUMAC. 3 Véase, Moción, entrada núm. 15 en SUMAC. KLAN202400006 3
varios intentos para solicitar dicha información a la
apelada, pero no había recibido respuesta.
Luego de varias incidencias procesales, el 11 de
diciembre de 2023, fue celebrada la vista en su fondo,
y ese mismo día dictó sentencia.4 Por lo que, luego de
escuchar las alegaciones de las partes, el foro primario
declaró Con Lugar la demanda.
Así las cosas, el 26 de diciembre de 2023, notificó
la Sentencia apelada.5 Mediante esta, realizó las
siguientes determinaciones de hechos:
1. La demandante es dueña por herencia de la propiedad ubicada en la Calle Padre Capuchino #1137, Apartamento 4, en Río Piedras, Puerto Rico.
2. El 19 de marzo de 2023 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en el que pactaron un canon de $350 mensual.
3. El contrato no tenía término fijo ni se pactó una vigencia específica.
4. Las partes acordaron que el demandado debía pagar una fianza.
5. El demandado realizó un pago de $350 el 19 de marzo de 2023.
6. El demandado realizó un pago de $320 el 3 de abril de 2023.
7. El demandado realizó un pago de $300 el 25 de abril de 2023.
8. La parte demandada no realizó pagos adicionales.
9. La parte demandada ha ocupado la propiedad sin pagar canon de arrendamiento alguno desde mayo a diciembre de 2023.
10. La parte demandante no tiene interés en cobrar la deuda, solo interesa que el demandado desaloje el apartamento para que ella pueda recuperar su propiedad.
4 Véase, Minuta, entrada núm. 34 en SUMAC. 5 Sentencia, anejo I, págs. 1-3 del apéndice del recurso. KLAN202400006 4
Por consiguiente, declaró HA LUGAR la demanda de
desahucio y le ordenó al señor Sanders que desalojara
inmediatamente la propiedad de la señora Camarena.
En desacuerdo, el 2 de enero de 2024, el señor
Sanders presentó el recurso de epígrafe. Aun cuando no
esbozó un señalamiento de error en concreto, alegó que
no procedía el desahucio, debido a que, intentó pagar el
canon de arrendamiento en varias ocasiones, pero la
apelada no lo aceptó. A su vez, que la señora Camarena
no le envió una notificación para que pagara o desalojara
la propiedad en el término de 30 días.
Luego de una evaluación preliminar del expediente,
el 9 de febrero de 2024, emitimos una Resolución,
mediante la cual concedimos a la apelada el término
dispuesto en el Reglamento de este Tribunal para que
presentara su postura.
Sin embargo, debido a que ya transcurrió el término
dispuesto en nuestro Reglamento para que la señora
Camarena presentara un alegato en oposición sin que
presentara alguna comparecencia, declaramos
perfeccionado el recurso de autos.
II.
-A-
El desahucio es el medio que tiene el dueño o la
dueña de un bien inmueble arrendado para que pueda
recobrar la posesión de este, a través del lanzamiento
o la expulsión del arrendatario o precarista que la
mantiene sin pagar los correspondientes cánones. Ortiz
Zayas v. ELA, 2023 TSPR 43. Véase, además: Cooperativa
v. Colón Lebrón, 203 DPR 812, 820 (2020). Esta acción
de desahucio puede solicitarse, ya sea mediante proceso
sumario, o por vía ordinaria. Adm. Vivienda Pública v. KLAN202400006 5
Vega Martínez, 200 DPR 235, 240 (2018). En cuanto al
desahucio sumario, el mismo está regulado por el Código
de Enjuiciamiento Civil, específicamente en sus
artículos 620 a 634, 32 LPRA secs. 2821-2838. Sobre tal
carácter sumario, nuestro Tribunal Supremo ha expresado
que ello responde al interés del Estado en atender
rápidamente las reclamaciones por parte de los dueños de
inmuebles que ven interrumpido su derecho a poseer y
disfrutar de su propiedad. Ortiz Zayas v. ELA, supra;
Cooperativa v. Colón Lebrón, supra, pág. 820; Adm.
Vivienda Pública v. Vega Martínez, supra, pág. 240; ATPR
v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016).
A su vez, como lo que se intenta recobrar en una
acción de desahucio es la posesión, nuestro Más Alto
Foro ha expresado que, en la acción sumaria de desahucio,
se debe limitar la consolidación de otras acciones o
defensas. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág. 10.
Cuando la demanda se fundamente en la falta de pago del
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
GLADYS XIOMARA Apelación CAMARENA procedente del Tribunal de Primera Apelado Instancia v. KLAN202400006 Sala Superior de San Juan TRENTON SANDERS Civil Núm. Apelante SJ2023CV09687
Sobre: Desahucio y Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidente el Juez Figueroa Cabán, el Juez Bonilla Ortiz, la Jueza Mateu Meléndez y la Jueza Prats Palerm.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de febrero de 2024.
Comparece ante este foro el Sr. Trenton Sanders
(señor Sanders o “el apelante”) y solicita que revisemos
una Sentencia, emitida por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de San Juan, notificada el 26
de diciembre de 2023. Mediante esta, el foro primario
declaró HA LUGAR la demanda de desahucio en contra del
apelante, por no pagar los cánones de arrendamiento.
Por consiguiente, le ordenó al señor Sanders, que
desalojara inmediatamente la propiedad ocupada.
Por los fundamentos que se exponen a continuación,
CONFIRMAMOS la Sentencia apelada.
I.
El 16 de octubre de 2023, la señora Camarena
presentó una Demanda en desahucio y cobro de dinero en
contra del señor Sanders.1 Alegó que, es la dueña de la
propiedad localizada en la Calle Padre Capuchino #1137
1 Véase, Demanda, entrada núm. 1 en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC).
Número Identificador SEN2024 ______________ KLAN202400006 2
Apartamento 4, Río Piedras, San Juan, Puerto Rico. Adujo
que, a pesar de requerirle al apelante pagara la deuda,
no lo había realizado. Indicó que, el canon de
arrendamiento pactado era por la cantidad de trescientos
cincuenta dólares ($350.00) mensuales. Sin embargo,
argumentó que el señor Sanders dejó de realizar los pagos
de arrendamiento, y, por ende, le adeudaba la cantidad
de mil setecientos cincuenta ($1,750.00) dólares,
equivalente a cinco meses de renta. Añadió, que el
apelante abandonó la propiedad, y desconocía su
paradero, pero que, necesitaba autorización del foro
primario para entrar a la propiedad. Consecuentemente,
solicitó el desahucio, el pago de los $1,750.00, y
honorarios de abogado.
Por su parte, el 15 de noviembre de 2023, el señor
Sanders presentó un escrito intitulado Moción
solicitando la nulidad del pleito.2 En esencia, sostuvo
que la citación sobre la demanda no estaba dirigida a su
persona, puesto que el nombre que aparecía no era el
suyo. Expresó que, dicho error provoca que la
correspondencia no le sea entregada, y, por
consiguiente, no pueda responder a tiempo.
Posteriormente, el 30 de noviembre de 2023, el
apelante presentó una moción solicitándole al foro
primario que le ordenara a la señora Camarena le
proveyera una carta o contrato de arrendamiento, como
prueba de su residencia, el cual debía incluir: fecha de
su mudanza, el canon de arrendamiento, los términos del
contrato, entre otros.3 Arguyó que, había realizado
2 Véase, Moción, entrada núm. 7 en SUMAC. 3 Véase, Moción, entrada núm. 15 en SUMAC. KLAN202400006 3
varios intentos para solicitar dicha información a la
apelada, pero no había recibido respuesta.
Luego de varias incidencias procesales, el 11 de
diciembre de 2023, fue celebrada la vista en su fondo,
y ese mismo día dictó sentencia.4 Por lo que, luego de
escuchar las alegaciones de las partes, el foro primario
declaró Con Lugar la demanda.
Así las cosas, el 26 de diciembre de 2023, notificó
la Sentencia apelada.5 Mediante esta, realizó las
siguientes determinaciones de hechos:
1. La demandante es dueña por herencia de la propiedad ubicada en la Calle Padre Capuchino #1137, Apartamento 4, en Río Piedras, Puerto Rico.
2. El 19 de marzo de 2023 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en el que pactaron un canon de $350 mensual.
3. El contrato no tenía término fijo ni se pactó una vigencia específica.
4. Las partes acordaron que el demandado debía pagar una fianza.
5. El demandado realizó un pago de $350 el 19 de marzo de 2023.
6. El demandado realizó un pago de $320 el 3 de abril de 2023.
7. El demandado realizó un pago de $300 el 25 de abril de 2023.
8. La parte demandada no realizó pagos adicionales.
9. La parte demandada ha ocupado la propiedad sin pagar canon de arrendamiento alguno desde mayo a diciembre de 2023.
10. La parte demandante no tiene interés en cobrar la deuda, solo interesa que el demandado desaloje el apartamento para que ella pueda recuperar su propiedad.
4 Véase, Minuta, entrada núm. 34 en SUMAC. 5 Sentencia, anejo I, págs. 1-3 del apéndice del recurso. KLAN202400006 4
Por consiguiente, declaró HA LUGAR la demanda de
desahucio y le ordenó al señor Sanders que desalojara
inmediatamente la propiedad de la señora Camarena.
En desacuerdo, el 2 de enero de 2024, el señor
Sanders presentó el recurso de epígrafe. Aun cuando no
esbozó un señalamiento de error en concreto, alegó que
no procedía el desahucio, debido a que, intentó pagar el
canon de arrendamiento en varias ocasiones, pero la
apelada no lo aceptó. A su vez, que la señora Camarena
no le envió una notificación para que pagara o desalojara
la propiedad en el término de 30 días.
Luego de una evaluación preliminar del expediente,
el 9 de febrero de 2024, emitimos una Resolución,
mediante la cual concedimos a la apelada el término
dispuesto en el Reglamento de este Tribunal para que
presentara su postura.
Sin embargo, debido a que ya transcurrió el término
dispuesto en nuestro Reglamento para que la señora
Camarena presentara un alegato en oposición sin que
presentara alguna comparecencia, declaramos
perfeccionado el recurso de autos.
II.
-A-
El desahucio es el medio que tiene el dueño o la
dueña de un bien inmueble arrendado para que pueda
recobrar la posesión de este, a través del lanzamiento
o la expulsión del arrendatario o precarista que la
mantiene sin pagar los correspondientes cánones. Ortiz
Zayas v. ELA, 2023 TSPR 43. Véase, además: Cooperativa
v. Colón Lebrón, 203 DPR 812, 820 (2020). Esta acción
de desahucio puede solicitarse, ya sea mediante proceso
sumario, o por vía ordinaria. Adm. Vivienda Pública v. KLAN202400006 5
Vega Martínez, 200 DPR 235, 240 (2018). En cuanto al
desahucio sumario, el mismo está regulado por el Código
de Enjuiciamiento Civil, específicamente en sus
artículos 620 a 634, 32 LPRA secs. 2821-2838. Sobre tal
carácter sumario, nuestro Tribunal Supremo ha expresado
que ello responde al interés del Estado en atender
rápidamente las reclamaciones por parte de los dueños de
inmuebles que ven interrumpido su derecho a poseer y
disfrutar de su propiedad. Ortiz Zayas v. ELA, supra;
Cooperativa v. Colón Lebrón, supra, pág. 820; Adm.
Vivienda Pública v. Vega Martínez, supra, pág. 240; ATPR
v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016).
A su vez, como lo que se intenta recobrar en una
acción de desahucio es la posesión, nuestro Más Alto
Foro ha expresado que, en la acción sumaria de desahucio,
se debe limitar la consolidación de otras acciones o
defensas. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág. 10.
Cuando la demanda se fundamente en la falta de pago del
canon o precio convenido en un contrato, no se admitirá
otra prueba que la del recibo o cualquier otro documento
que conste haberse verificado el pago. Art. 627 del
Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2829. Sin
embargo, en ocasiones, el Tribunal Supremo de Puerto
Rico ha permitido la presentación de algunas defensas,
siempre y cuando las mismas no desnaturalicen el
espíritu del carácter sumario del proceso de desahucio.
Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 749 (1987).
-B-
En materia de apreciación de prueba, los foros
apelativos debemos brindar deferencia a las
determinaciones de hechos formuladas por el foro
judicial primario. Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 KLAN202400006 6
DPR 717, 740 (2007); Rolón v. Charlie Car Rental, Inc.,
148 DPR 420, 433 (1999). La norma general es que, si la
actuación del foro a quo no está desprovista de una base
razonable y no perjudica los derechos sustanciales de
una parte, debe prevalecer el criterio del juez de
primera instancia, a quien le corresponde la dirección
del proceso. Sierra v. Tribunal Superior, 81 DPR 554,
572 (1959).
Así, el Tribunal de Apelaciones evitará variar las
determinaciones de hechos del foro sentenciador, a menos
que medie pasión, prejuicio, parcialidad o error
manifiesto. Regla 42.2 de las de Procedimiento Civil,
32 LPRA Ap. V, R. 42.2. Véase, además, Dávila Nieves v.
Meléndez Marín, 187 DPR 750, 771 (2013); Ramírez Ferrer
v. Conagra Foods PR, 175 DPR 799, 817 (2009). Sobre el
particular, el Tribunal Supremo ha expresado que:
Una de las normas más conocidas en nuestro ordenamiento jurídico es que los tribunales apelativos no intervendremos con la apreciación de la prueba, la adjudicación de credibilidad y las determinaciones de hechos que realizan los tribunales de instancia, a menos que se demuestre que el juzgador actuó movido por pasión, prejuicio o parcialidad o que incurrió en error manifiesto. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, pág. 753.
Esta norma de autolimitación judicial cede cuando
“un análisis integral de [la] prueba cause en nuestro
ánimo una insatisfacción o intranquilidad de conciencia
tal que se estremezca nuestro sentido básico de
justicia; correspondiéndole al apelante de manera
principal señalar y demostrar la base para ello.” Pueblo
v. Cabán Torres, 117 DPR 645, 648 (1986).
En fin, como norma general, no intervendremos con
la apreciación de la prueba realizada por el Tribunal de
Primera Instancia. Regla 42.2 de las de Procedimiento KLAN202400006 7
Civil, supra. Véase, además: Rivera Menéndez v. Action
Services, supra, pág. 448-449; Monllor Arzola v.
Sociedad de Gananciales, 138 DPR 600, 610 (1995). No
obstante, si de un examen de la prueba, se desprende que
el juzgador descartó injustificadamente elementos
probatorios importantes o fundó su criterio en
testimonios improbables o imposibles, se justifica
nuestra intervención. C. Brewer PR, Inc. v. Rodríguez,
100 DPR 826, 830 (1972). Ello, sin obviar la norma que
establece que un tribunal apelativo no puede dejar sin
efecto una sentencia cuyas conclusiones encuentran apoyo
en la prueba desfilada. Sánchez Rodríguez v. López
Jiménez, 116 DPR 172, 181 (1985).
III.
Luego de analizar la totalidad del expediente en el
Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos
del Poder Judicial, y las alegaciones del apelante,
concluimos que no le asiste razón. Veamos.
En su recurso, el señor Sanders alega que no procede
el desahucio, debido a que, la apelada no le notificó
sobre la deuda, ni tampoco le brindó el término de 30
días para pagar o desocupar la propiedad. Por otro lado,
arguye que intentó realizar los pagos, pero que la señora
Camarena no le proveyó su nombre legal para completar el
cheque.
En virtud de la Sentencia apelada, el foro de
instancia determinó que, el 19 de marzo de 2023 las
partes suscribieron un contrato de arrendamiento por un
pago de $350.00 mensuales, éste no disponía término
fijo, ni vigencia específica. No obstante, el apelante
desde mayo de 2023 comenzó a dejar de pagar el canon de
arrendamiento, y así continuó, acumulando una deuda por KLAN202400006 8
$1,750.00. A su vez, surge de la sentencia que, la
señora Camarena expresó que no tenía interés en cobrar
la deuda, sino que, el apelante desalojara el
apartamento y ella recuperar su propiedad. Por
consiguiente, el foro de instancia concluyó que, el
apelante no pagó los cánones pactados desde mayo a
diciembre de 2023, y seguía ocupando la propiedad
arrendada sin hacer pago alguno. Así las cosas, declaró
HA LUGAR la demanda de desahucio y le ordenó al señor
Sanders que desalojara el apartamento de la señora
Camarena.
Conforme al derecho antes expuesto, el propósito de
una acción de desahucio es recuperar la posesión de una
propiedad inmueble mediante el lanzamiento o expulsión
del arrendatario o precarista que la detenta sin pagar
canon o merced alguna. Acosta Rodríguez v. Ghigliotti
Lagares, 186 DPR 984, 989 (2012); Telesforo Fernández &
Hno., Inc. v. Pérez, 79 DPR 244, 247 (1956). Por lo
tanto, el único pronunciamiento en una sentencia bajo el
procedimiento de desahucio es si procede o no ordenar el
desalojo. Telesforo Fernández & Hno., Inc. v. Pérez,
supra.
Resulta necesario reseñar que el foro primario tuvo
ante sí la encomienda de escuchar y evaluar la prueba
testifical y documental presentada en la vista en su
fondo. Así las cosas, es menester resaltar que es
doctrina reiterada que los tribunales apelativos no
debemos intervenir con la apreciación de la prueba que
realizan los tribunales de instancia en ausencia de
pasión, prejuicio, error manifiesto o parcialidad.
McConnell v. Palau, 161 DPR 734, 750 (2004); Trinidad v.
Chade, 153 DPR 280 (2001). Por lo que, este Foro debe KLAN202400006 9
mantener deferencia para con la apreciación de la prueba
que realiza un tribunal de instancia. Arguello v.
Arguello, 155 DPR 62 (2001).
En virtud de lo antes expuesto, avalamos el
dictamen emitido por el foro primario. Toda vez que el
apelante no probó causa alguna que justificara su
posesión, sin realizar los pagos correspondientes y
acordados. Tampoco presentó una transcripción o
exposición narrativa de la prueba testifical vertida
ante el foro primario mediante la cual controvirtiera
las determinaciones de hecho y la apreciación de la
prueba. Sino que, se limitó a expresar las razones por
las cuales no estaba conforme con el dictamen apelado.
Como consecuencia, nos vemos compelidos a confirmar
la Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, la cual
declaró Ha Lugar la Demanda contra el señor Sanders.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, se CONFIRMA la
Sentencia apelada.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones