EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Autoridad de Carreteras y Transportación de Puerto Rico, Representada por el Honorable Secretario de Transportación Certiorari y Obras Públicas 2005 TSPR 92 Peticionario v. 164 DPR ____
Adquisición de 780.6141 metros Cuadrados de Terreno, etc.
Wilfredo Cardona Figueroa y Otros
Parte con interés
Banco Popular de Puerto Rico Interventor
Número del Caso: CC-2004-241
Fecha: 28 junio 2005
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de San Juan
Panel integrado por su Presidente, el Juez Sánchez Martínez, Juez Cotto Vives y el Juez Vivoni del Valle.
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Rubén E. Alayon del Valle
Abogado del Banco Popular de Puerto Rico:
Lcdo. Fernando J. Valderrábano
Materia: Expropiación Forzosa
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Autoridad de Carreteras y Transportación de Puerto Rico, Representada por el Honorable Secretario de Transportación y Obras Públicas
Peticionario
v. CC-2004-241
Opinión del Tribunal emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
San Juan, Puerto Rico a 28 de junio de 2005.
El presente recurso nos permite resolver si un
acreedor hipotecario, --parte con interés en una acción
sobre expropiación forzosa--, tiene derecho a litigar
frente al Estado la cantidad consignada en el tribunal como
justa compensación. Contestamos en la negativa.
El acreedor hipotecario, tan solo puede recobrar del
fondo de compensación aquella parte en que se haya
lesionado o afectado su interés en la propiedad expropiada.
Por lo que el titular de un derecho de garantía real sobre
un inmueble expropiado, solo tiene derecho a ser citado y
oído para que reclame del fondo de compensación la parte CC-2004-241 2
correspondiente a su acreencia, si hubiera lesión a la
garantía del crédito.
I
El 28 de marzo de 2000, la Autoridad de Carreteras y
Transportación de Puerto Rico (“la Autoridad”) presentó
ante el Tribunal de Primera Instancia una petición de
expropiación forzosa sobre un predio de terreno sito en
Arroyo, con cabida de 780.6141 metros cuadrados. Dicho
terreno fue expropiado con el propósito de realizar mejoras
a la Carretera Núm. 3 que transcurre de Guayama a Patillas.
La parcela expropiada se segregó de una finca
principal radicada en el Barrio Ancones de Arroyo con una
cabida de 2,000 metros cuadrados, inscrita en el Registro
de la Propiedad a favor de los esposos Wilfredo Cardona
Figueroa y Elba Aquino Vega. 1 Como justa compensación, la
Autoridad consignó en el tribunal la cantidad de $97,207.
Se incluyeron en la demanda, como partes con interés, a los
dueños de la finca así como a los deudores hipotecarios.
El 14 de abril de 2000, el foro de instancia emitió
una Resolución en la que traspasó a la Autoridad el título
de dominio absoluto sobre la propiedad en controversia. 1 Este inmueble consta inscrito en el Registro de la Propiedad de Arroyo, Sección de Guayama, Finca Núm. 1439, al folio 206 del Tomo 52. Su descripción es la siguiente: RÚSTICA: Parcela de terreno radicada en el Barrio Ancones de Arroyo, compuesta de una cabida de 2,000.00 metros cuadrados, en colindancias por el: NORTE y OESTE: en 50.00 y 40.00 metros respectivamente, con la finca principal de la cual se segrega, por el SUR, en 50 metros, con la parcela “B” dedicada a uso público que la separa de la Carretera Estatal #3 y por el ESTE: en 40.00 metros con un camino vecinal. CC-2004-241 3
El Banco Popular de Puerto Rico (“Banco Popular” o
“Banco”), acreedor hipotecario de la finca expropiada, 2
presentó el 15 de agosto de 2000 su contestación a la
petición de expropiación. En la misma, negó que la suma
consignada por la Autoridad fuese una compensación justa y
razonable para la adquisición de la propiedad. Además,
adujo tener derecho a recibir intereses sobre la diferencia
entre la cantidad consignada y la que en su día determinase
el tribunal como justa compensación.
Así las cosas, el 30 de noviembre de 2000, el tribunal
de instancia dictó una orden en la que expresó: “nada que
proveer por el momento en cuanto al derecho del acreedor
hipotecario”. 3 Un año más tarde, en noviembre de 2001, el
tribunal señaló una vista sobre el estado de los
procedimientos para el 19 de febrero de 2002. El tribunal
apercibió a las partes que debían comparecer con sus
respectivos representantes legales, peritos tasadores e
informes de valoración del referido terreno. A tales
efectos, el Banco Popular sometió una moción en la cual
informó al tribunal que se encontraba haciendo gestiones
para contratar un perito tasador con el propósito de
cumplir con su orden. El dueño registral no compareció al
tribunal a impugnar la justa compensación. 2 La finca principal de donde se segregó la parcela expropiada, estaba gravada por dos hipotecas: una, por la cantidad de $425,000, con intereses al 8.75% anual, en garantía de pagaré a favor de Banco Popular de Puerto Rico; y, la segunda por la suma de $100,000, con intereses al 8% anual, en garantía de pagaré a favor de Ford Motor Credit Company of Puerto Rico. 3 Véase apéndice del recurso de certiorari, pág. 135. CC-2004-241 4
En esta ocasión, el Tribunal de Primera Instancia,
mediante orden de 16 de enero de 2002, le informó al Banco
que su derecho en este pleito se limitaba a reclamar del
fondo de compensación la parte proporcional de su
acreencia. Añadió que no tenía que contratar un perito
para litigar el asunto de la compensación, pues ese derecho
es inherente del titular de la propiedad -–en este caso los
señores Cardona Figueroa y Aquino Vega-- y no del acreedor
hipotecario.
A modo de reconsideración, el Banco presentó una
moción en la cual alegó que sostuvo conversaciones con el
dueño de la propiedad Cardona Figueroa y que éste le había
expresado su total desinterés en comparecer al presente
litigio. Explicó que Cardona Figueroa había presentado
ante el tribunal federal una petición para acogerse al
Capítulo 7 de la Ley de Quiebras y había obtenido un
descargo de deuda conforme permite la legislación federal
de quiebras. Asimismo, le informó al tribunal que había
radicado una acción en cobro de dinero contra Cardona
Figueroa y otros, en la que solicitaba la ejecución de la
hipoteca que gravaba el bien expropiado. Por todo lo cual,
Banco Popular entendió que poseía legitimación activa para
presentar prueba en torno al valor en el mercado del
inmueble o, en la alternativa, invocó la doctrina
constitucional que confiere legitimación activa a favor de
terceros. CC-2004-241 5
Luego de varios trámites procesales que no es
necesario comentar, el 14 de febrero de 2002, el tribunal
de instancia emitió una orden en la que dispuso en parte:
“[e]l acreedor no puede convertirse en titular registral .
. . [t]iene derecho a ser citado y oído para que reclame
del fondo de compensación la parte proporcional de sus
acreencias, si hubiera lesión en la garantía de créditos.” 4
Posteriormente, el 15 de marzo de 2002, el tribunal dejó
sin efecto su determinación inicial y permitió al Banco
Popular litigar la justa compensación para cubrir el monto
de su acreencia.
El 4 de junio de 2002, la Autoridad solicitó la
reconsideración de la anterior determinación. Alegó que el
Banco Popular era un mero acreedor cuyo derecho se limitaba
a cobrar su acreencia del fondo de compensación. En
oposición a la moción de reconsideración, el Banco Popular
argumentó que la misma fue tardía y solicitó una vista
evidenciaria con el propósito de determinar la justa
compensación del inmueble expropiado. Finalmente, el
Tribunal de Primera Instancia dejó sin efecto su orden de
15 de marzo de 2002 y mantuvo vigente la orden original que
impedía al Banco Popular litigar la cuantía consignada como
justa compensación. El tribunal finalmente dictó sentencia
en la que declaró la cantidad consignada por la Autoridad
como la justa compensación por la expropiación del terreno.
4 Véase apéndice del recurso de certiorari, pág. 163. CC-2004-241 6
Ante esta última determinación, el Banco Popular
recurrió al entonces Tribunal de Circuito de Apelaciones.
El tribunal apelativo intermedio concluyó que el foro de
instancia erró al negarle el derecho a ser oído al Banco
Popular y determinó que dicha parte tenía derecho a litigar
el valor de la suma consignada como justa compensación por
la parcela de terreno expropiada. El foro apelativo
intermedio indicó, específicamente, que el Banco tenía
derecho a “litigar la valoración del inmueble expropiado,
hasta el monto de su acreencia, para propósitos de la justa
compensación.”5 Señaló también lo siguiente:
Por otro lado, debemos señalar que, según el expediente del caso, el predio expropiado por la Autoridad de Carreteras tiene una cabida de 780.6141 metros cuadrados, mientras que la propiedad de los esposos Cardona Aquino, de la cual se segregó el referido predio con fines de expropiación, tenía una cabida de 2,000 metros cuadrados. En vista de que el solar expropiado formaba parte de uno de mayor cabida, el Tribunal de Primera Instancia debe determinar qué efecto, si alguno, tuvo en el valor del remanente de la finca el hecho de la expropiación y, para ello, el Banco Popular podrá expresarse y presentar prueba a éstos (sic) efectos. Además, el foro a quo debe tener en cuenta que el monto de la acreencia del Banco Popular en la finca de mayor cabida ascendía a $425,000 según el asiento del Registro de la Propiedad del 28 de junio de 1985.6 (Énfasis nuestro.)
Inconforme, la Autoridad presentó un recurso de
certiorari ante nosotros, en el que señaló la comisión de
los siguientes errores:
Erró el Tribunal de Circuito de Apelaciones al revocar la Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan 5 Véase apéndice a recurso de certiorari, pág. 23. 6 Íbid. CC-2004-241 7
decretando que la justa compensación por el terreno expropiado es la cantidad (sic) $97,207.00.
Erró el Tribunal de Circuito de Apelaciones al decretar que el acreedor tiene derecho a litigar la justa compensación en contravención a las disposiciones de la ley de expropiación forzosa y la jurisprudencia interpretativa del Honorable Tribunal Supremo.
Inicialmente denegamos la expedición del recurso
presentado; mas, en reconsideración, dictamos una orden de
mostrar causa de por qué no se debía expedir el auto y
revocar la determinación del tribunal apelativo. Ambas
partes han comparecido y estando en posición de resolver lo
hacemos conforme intimamos.
II
Por estar íntimamente ligados los errores antes
mencionados los mismos se discutirán en conjunto. La
controversia medular del caso de epígrafe, requiere que se
determine si el acreedor hipotecario puede litigar frente
al Estado la cantidad consignada por éste como justa
compensación en un proceso de expropiación forzosa, en una
especie de subrogación en los derechos del dueño de la
propiedad expropiada. Veamos.
Reiteradamente hemos expresado que el poder de
expropiación del Estado es un atributo inherente a su poder
soberano y como tal, de superior jerarquía a todos los
derechos de propiedad. ELA v. Registrador, 111 D.P.R. 117
(1981); ELA v. Rosso, 95 D.P.R. 501, 536 (1967); Pueblo v.
632 Metros Cuadrados de Terreno, 74 D.P.R. 961 (1953);
Autoridad sobre Hogares v. Corte, 68 D.P.R. 54 (1948); CC-2004-241 8
McCormick v. Marrero, 64 D.P.R. 260 (1944). Esta facultad
soberana exige para su ejercicio el pago de la justa
compensación y, que el proceso se lleve a cabo conforme
dispone la Ley de Expropiación Forzosa de 1903, 32 L.P.R.A.
secs. 2901 et seq. Véase, Art. II, Sec. 9 Constitución del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico; Art. 282 del Código
Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1113. Véase además, E. Freund, The
Police Power, Public Policy and Cosntitutional Rights,
Callaghan & Co., Chicago, 1904, pág. 541.
El procedimiento de expropiación es uno de naturaleza
civil y aparece descrito detalladamente en la Ley de
Expropiación Forzosa y la Regla 58 de las Reglas de
Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III. El procedimiento
se inicia mediante la presentación de la correspondiente
demanda la cual “podrá ir dirigida contra los dueños de la
propiedad, sus ocupantes y todas las demás personas con
derecho o interés sobre la misma; o podrá ir dirigida
contra la propiedad en sí.” 32 L.P.R.A. sec. 2905; Regla
58.3 de las de Procedimiento Civil; ELA v. Registrador,
ante. Las partes con interés se notifican, “a los fines
del derecho que puedan tener a la compensación que se fije
por el valor de la propiedad expropiada. . .” 32 L.P.R.A.
sec. 2905. (Énfasis nuestro.)
La notificación a la parte con interés se da en
función, y para propósitos de, que éstas puedan recuperar
del fondo de compensación la porción correspondiente al
interés que tengan sobre el bien expropiado. Así por CC-2004-241 9
ejemplo se ha señalado lo siguiente: “All persons who have
or claim any interest in the deposit should be served with
the motion and have an opportunity to be heard on the
matter of equitable distribution of the deposit.” Dolan,
New Federal Procedure in Condemnation Actions, 39 Va. L
Rev. 1071, 1079 (1953) (énfasis nuestro.) Véase además,
Teague, Condemnation of Mortgaged Property, 44 Texas L.
Rev. 1535 (1966). El interés particular que posea una
persona o un acreedor, sin embargo, no lo faculta a exigir
que la compensación consignada sea suficiente para
satisfacer el monto total de ese interés o de su crédito.
Véase discusión, infra.
Una vez presentada la declaración de adquisición y
consignado el importe estimado como justa compensación, “el
gobierno es investido del título” sobre la propiedad.
Pueblo v. 632 Metros Cuadrados de Terrenos, ante, pág. 970-
71. El título que se adquiere no es uno derivado del dueño
anterior sino que es un título nuevo, independiente y
absoluto; el cual dimana de la facultad del soberano. Id.
El ejercicio del poder de expropiación forzosa extingue
todos los derechos anteriores sobre la propiedad.
Habida cuenta de lo anterior, la inscripción que se
haga del dominio a favor del Estado se hará libre de todo
gravamen. Los gravámenes que afecten la propiedad, previo
a su expropiación, “se transfieren al fondo estimado para
la justa compensación, el cual sustituye al inmueble en lo
que respecta a las reclamaciones del dueño anterior y de CC-2004-241 10
los acreedores, . . ., y dicha indemnización se extiende a
la hipoteca”, por lo menos hasta el límite del gravamen.
ELA v. Registrador, ante, pág. 120. (Énfasis nuestro.)
El Artículo 161-2° de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A.
sec. 2557, precisamente reconoce que la hipoteca se
extiende a las indemnizaciones concedidas o debidas al
propietario por expropiación forzosa del bien hipotecado.
Efectuándose así la subrogación real, al quedar sustituido
el inmueble por el fondo de justa compensación. L. Rivera
Rivera, Derecho Inmobiliario Registral Puertorriqueño,
Jurídica Editores, 2000, 2da ed., pág. 546; R. Roca Sastre,
L. Roca-Satre Muncunill, Derecho Hipotecario, Ed. Bosh,
Barcelona, Tomo V, 8va. Ed., 1997, págs. 278-79 (“la
expropiación extingue todas las cargas y derechos
anteriores sobre el bien expropiado, los cuales se
convierten, . . . en derechos sobre el justo
precio.”)(Énfasis en original, énfasis nuestro.) A. López
y López, V. Martés Penadés, Derechos Reales y Derecho
Inmobiliario Registral, Tirant lo Blanch, Valencia, 1994,
pág. 724 (“en estos supuestos la garantía real inmobiliaria
se transforma en una garantía real (pignoraticia) sobre el
importe de las indemnizaciones debidas o concedidas al
propietario. . .”)
Así, el dueño en pleno dominio y las partes con
interés sobre el bien expropiado, incluyendo claro está el
acreedor hipotecario, “recobran de dicha compensación el
mismo interés proporcional que tenían en la propiedad CC-2004-241 11
expropiada, por lo que éstos tienen entre sí unos derechos
respecto la justa compensación.” Pueblo v. McCormick,
ante, pág. 946; Roca Sastre, op. cit., pág. 279. En este
proceso las partes con interés, incluyendo el dueño de la
propiedad, tienen la oportunidad de ser oídos por el
tribunal en relación a sus respectivas reclamaciones contra
el fondo. Pueblo v. Registrador, 64 D.P.R. 130, 137-38
(1944). Le corresponderá al tribunal hacer la distribución
correspondiente adjudicando los derechos que a cada cual le
correspondan en la cantidad depositada. Administración de
Terrenos v. Nerashford Dev. Corp., 136 D.P.R. 801, 811
(1994).
Las partes con interés no tienen un derecho de crédito
frente al Estado y éste “no está obligado a pagarle a cada
parte interesada la porción que le corresponde de la
compensación depositada.” Íbid. Solamente y en ocasión de
incumplir con su obligación de hacer un esfuerzo razonable
por incluir en el pleito a todas las partes con interés
legítimo sobre el inmueble expropiado, es “que surgiría una
obligación directa del Estado hacia la parte no incluida y,
aun así, dicha obligación sería subsidiaria a la que tienen
el resto de las partes compensadas hacia la parte
olvidada.” Íbid, pág., 811 n. 6. El “gobierno no tiene
interés como tal en la distribución de la compensación
pagada a los varios reclamantes.” Pueblo v. 632 Metros
Cuadrados de Terreno, ante, pág. 971. CC-2004-241 12
III
La Ley de Expropiación Forzosa y la Regla 58 de las de
Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III, exigen, como
hemos visto, que inicie un procedimiento judicial para
expropiar o adquirir cualquier propiedad para uso público y
que pague el Estado una justa compensación. En ese
procedimiento, es el titular del dominio quien tiene el
derecho a formular sus defensas y objeciones tanto al
carácter público del uso a que se destinará la propiedad,
como a la cuantía declarada como justa compensación.
Estado Libre Asociado v. Fonalledas, 84 D.P.R 573, 579
(1962). Véase además, J. Cuevas Segarra, Tratado de
Derecho Procesal Civil, Publicaciones JTS, 2000, tomo II,
pág. 1082.
Cuando se cuestione la cantidad depositada como justo
precio, el “dueño,. . ., aunque nominalmente aparezca como
demandado, ocupa en realidad la posición de demandante, y
como tal debe probar su derecho a recobrar una cantidad
mayor que la consignada . . . como valor de la propiedad y
de los daños.” Pueblo v. Cuevas, 66 D.P.R. 505, 508
(1946). (Énfasis nuestro.) Es al dueño de la propiedad a
quien le incumbe entonces cuestionar la cantidad depositada
como justa compensación y presentar la evidencia
correspondiente sobre el valor en el mercado del inmueble
expropiado. E.g., Martínez v. Tribunal Superior, 85 D.P.R.
1, 11 (1962); Canino v. Tribunal de Expropiaciones, 70 CC-2004-241 13
D.P.R. 152 (1949). En igual sentido, Ralph v. Hazen, 93
F.2d 68, 70 (D.C. Cir. 1937)(“It should be remembered that
the burden of proving value in condemnation proceedings is
upon the property owner”); U.S. v. 69.1 Acres of Land, 942
F.2d 290, 292 (4th Cir. 1991); U.S. v. 40.0 Acres of Land,
175 F.3d 1133, 1140 (9th Cir.). En los estados véase,
Albahary v. City of Bristol, 853 A.2d 577, 585 (Conn.
2004); Dents Lake v. Davis, 480 N.W.2d 720, 725 (N.D.
1992); Conner v. Board of County Comm’rs, 54 P.3d 1274,
1284 (Wyo. 2002); Sierra Vista v. Cochise Enterprises,
Inc., 697 P.2d 1125 (Ariz. Ct. App. 1984); State Dept. of
Highways v. Connes, 711 P.2d 805 (Mont. 1985); State Dept.
of Transportation & Development v. Estate of Clark, 432
So.2d 405, 408 (La. App. 1983). C. Wright, A. Miller, R.
Marcus, Federal Practice and Procedure, West Pub., 1997,
vol. 12, sec. 3054, pág. 261. (“The payment of estimated
compensation into the court with a condemnation proceeding
is nothing more than compliance with the constitutional
right of the landowner.”)
La justa compensación a que tiene derecho el dueño del
predio expropiado es “el valor en el mercado de la finca,
sin tomar en consideración las cargas reales o gravámenes
que afecten a la finca.” Administración de Terrenos v.
Nerashford, ante, pág. 807. (Énfasis nuestro.) En
Nerashford, expresamente adoptamos el método de “valor en
el mercado” -–conocido como “undivided fee rule”—- para CC-2004-241 14
fijar el justo valor. 7 Se considera justa una compensación
que refleje el valor en el mercado de la finca, libre ésta
de cargas o gravámenes. ELA v. Fonalledas Córdova, ante,
pág. 579; ELA v. Sucesión de Felipe Gautier, 81 D.P.R. 580
(1959); Pueblo v. García Chávez, 66 D.P.R. 504 (1946).
Véase además, 4 Nichols on Eminent Domain, sec. 12.01,
págs. 12.02-12.32; R. Epstein, Private Property and the
Power of Eminent Domain, Harvard U. Press, 1985, págs. 182-
83.8
Por lo tanto, en esa determinación, los gravámenes
hipotecarios que pesan sobre la finca son elementos
inconsecuentes o exógenos al cálculo. Un tribunal por lo
tanto, al pasar juicio sobre la suficiencia de la cantidad
consignada por el Estado como justo valor, no deberá
considerar los gravámenes que pesan sobre la misma. Ello
responde al principio fundamental de que la compensación
que el Estado paga es por la finca expropiada, no por los
diferentes intereses que pesan sobre ella. Pueblo v. 632
Metros Cuadrados de Terreno, ante, pág. 945; Olivero v.
Autoridad de Carreteras, 107 D.P.R. 301, 306 (1978); E.L.A. 7 Ya en Pueblo v. Huyke, 70 D.P.R. 754, 757 (1950) habíamos indicado que el valor de la finca expropiada era “el precio que un comprador en una venta no forzada estaría dispuesto a pagar y aquel en que un vendedor en las mismas circunstancia, estaría dispuesto a vender, consideradas las condiciones en que se halle el terreno en la fecha de la expropiación, y el uso más productivo a que el dueño pudiere dedicarlo dentro de un futuro razonable cercano.” 8 Véase además, Bailey v. United States, 325 F.2d 571 (1st Cir. 1963); United States v. Katz, 213 F.2d 799 (1st Cir. 1954); United States v. Ham, 187 F.2d 265 (8th Cir. 1951); St. Joe Paper Co. v. United States, 155 F.2d 93 (5th Cir. 1946) United States v. 12 Tracts of Land, 268 F. Supp. 125 (D.C. N.D. 1967). CC-2004-241 15
v. Sociedad Protectora, 100 D.P.R. 844, 849 (1972). 4
Nichols on Eminent Domain, sec. 12D.02[4], pág. 12D-69.
No obstante lo anterior, los derechos del acreedor
hipotecario en un proceso de expropiación forzosa no están
desprovistos de protección, pues como ya señalamos, al
extinguirse las cargas que pesan sobre el inmueble, éstas
se convierten en un derecho sobre el fondo de compensación;
es decir, sobre el justo precio. Rivera Rivera, op.cit;
Roca Satre, op. cit.; Protection of Morgagee’s Investment
When the Security is Condemned in New York, 36 Fordham L.
Rev. 586 (1968).
Por otro lado, cuando como en este caso, se expropia
solo una parte de la finca gravada con una hipoteca, 9 el
acreedor hipotecario podrá reclamar del fondo de justa
compensación aquella cantidad en que se haya perjudicado su
garantía y el gravamen subsiste sobre el remanente del
terreno. 4 Nichols on Eminent Domain, sec. 12D.02[4], pág.
12D-72; Swanson v. United States, ante. El acreedor puede
satisfacer del fondo de justa compensación solo la porción
de su lesión atribuible a la finca expropiada.10
9 Véase sobre este particular, 2 Nichols on Eminent Domain sec. 5.03[6][c], Tercera Edición, págs. 5.156-5.164; Teague, Condemnation of Mortgaged Property, 44 Texas L. Rev. 1535 (1966); Huffaker, The Mortgagee’s Interest in the Condemnation Award for a Partial Taking of the Mortgaged Property, 4 Texas Tech. L. Rev. 405 (1972). 10 El acreedor hipotecario no puede pretender, que ha de recibir la totalidad del fondo de compensación, así como también, obtener el importe total del proceso de ejecución de hipoteca instado sobre el remanente de la propiedad, salvo claro está, que demuestre que ello es necesario para cubrir la totalidad de la deuda. CC-2004-241 16
La norma anterior es consecuente con el principio de
indivisibilidad de la hipoteca, el cual postula que la
hipoteca subsiste íntegra sobre cualquier parte de los
bienes que se conserven, aunque el restante haya
desaparecido. Art. 173 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A.
sec. 2569. Véase también, Rivera Rivera, op. cit, págs.
490-494.
La finalidad de la hipoteca es garantizar o asegurar
la satisfacción de un crédito dinerario mediante la
realización del valor del bien dado en hipoteca.
Desaparecida la hipoteca por motivo de la expropiación del
bien dado en hipoteca, esa garantía real se convierte,
mediante subrogación real, en un interés sobre el fondo de
compensación. Si el fondo resulta insuficiente para
satisfacer la totalidad del crédito, el acreedor tiene
derecho a reclamar el balance de su acreencia a través de
los procedimientos legales correspondientes. Cabe apuntar,
finalmente, que aun cuando el procedimiento de expropiación
forzosa afecta la garantía real del acreedor hipotecario,
lo cierto es que no afecta su acreencia, la cual permanece
incólume.
IV
Conforme lo antes expuesto y aplicando la normativa
discutida a los hechos de este caso, es incuestionable que
el Banco Popular, como acreedor hipotecario del inmueble
expropiado, tenía que ser notificado del proceso de
expropiación forzosa instado por la Autoridad. Su CC-2004-241 17
participación en el proceso de expropiación se extiende,
exclusivamente, a reclamar del fondo de justa compensación
la parte proporcional que le corresponda como resultado de
la lesión sufrida en su garantía, luego de la
expropiación. Ello, en virtud de que la expropiación
conllevó la extinción de la garantía real que gravaba el
inmueble y, mediante subrogación real, el gravamen del
Banco se transfirió al fondo de justa compensación.
Resolvemos por lo tanto, que el Banco como acreedor
hipotecario no tiene derecho a litigar frente a la
Autoridad el monto consignado por ésta como justa
compensación. Ese es un derecho que le corresponde al
titular del dominio del inmueble expropiado. La
participación del Banco se circunscribe, como indicamos, a
reclamar del fondo de compensación hasta el monto de la
lesión sufrida por su garantía y no más. Lesión que deberá
quedar establecida ante el foro de instancia antes de éste
autorizar cualquier desembolso del fondo de compensación.11
Por lo tanto, la orden dictada originalmente por el
Tribunal de Primera Instancia en ese sentido fue correcta,
por lo que la determinación en contrario el tribunal
apelativo intermedio debe ser revocada.
11 Según se desprende del expediente, en la vista celebrada el 27 de agosto de 2002, la representación legal de la Autoridad de Carreteras y Transportación argumentó ante el tribunal que el remanente de la parcela expropiada era suficiente para garantizar la acreencia de Banco Popular. Si se logra probar ese hecho por preponderancia de prueba, al Banco Popular no le corresponde recobrar porción alguna del fondo de compensación, ya que su garantía no fue lesionada por la expropiación. CC-2004-241 18
Ciertamente como indicamos ya, la extinción de la
garantía no supone la desaparición o extinción de la
acreencia; el Banco siempre tendrá a su disposición todos
los mecanismos disponibles para reclamar de sus deudores el
monto total de la deuda que éstos tienen para consigo, si
es que la cantidad que le corresponda de la justa
compensación, si alguna, resulte insuficiente a la luz de
la lesión sufrida por la garantía.
Por su parte, la Autoridad sólo tiene la obligación de
depositar la justa compensación, correspondiente al valor
en el mercado de la propiedad expropiada como si ésta
estuviera libre de cargas y gravámenes. Dicha cantidad
entonces se debe distribuir entre los dueños registrales
–-los esposos Cardona Figueroa y Aquino Vega-- y las partes
con interés en proporción a sus respectivos intereses. En
este proceso las partes pueden levantar todos los reclamos
que entiendan les asisten sobre el fondo de compensación.
V
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que
antecede, en la cual se hace formar parte integral de la
presente, se dicta Sentencia revocatoria emitida por el
Tribunal de Apelaciones y se devuelve el caso al Tribunal
de Primera Instancia para que continúen los procedimientos
acorde con lo aquí resuelto. CC-2004-241 19
Se dictará sentencia de conformidad.
Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Autoridad de Carreteras y Transportación de Puerto Rico, Representada por el Honorable Secretario de Transportación y Obras Públicas
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2005
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte integral de la presente, se dicta Sentencia revocatoria emitida por el Tribunal de Apelaciones y se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para que continúen los procedimientos acorde con lo aquí resuelto.
Lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri disiente sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Rivera Pérez no intervino.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo