EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Zulma Muñoz Rodríguez y Orlando Schmidt Mora
Demandante-Recurrida Certiorari
v. 2006 TSPR 33
Ten General Contractors, 166 DPR ____ Palmas Reales, S.E.
Demandada-Peticionaria
Número del Caso: CC-2005-292
Fecha: 3 de marzo de 2006
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Ponce
Panel integrado por su Presidente, el Juez Gierbolini, la Jueza Cotto Vives y el Juez Aponte Jiménez
Abogado de la Parte Demandada-Peticionaria:
Lcdo. Juan Carlos Garay Massey
Abogado de la Parte Demandante-Recurrida:
Lcdo. José Antonio Rivera Ayala
Materia: Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Demandante-Recurrida
v. CC-2005-292 Certiorari
Ten General Contractors, Palmas Reales, S.E.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Presidente señor Hernández Denton
San Juan, Puerto Rico, a 3 de marzo de 2006.
Nos corresponde determinar si el término
de dos (2) años que dispone la Ley de la
Oficina del Oficial de Construcción1 (en
adelante, “Ley del Oficial de Construcción)
para presentar una querella ante el
Departamento de Asuntos al Consumidor por
vicios de construcción es de caducidad o de
prescripción.
I.
Los hechos que dan lugar al presente
recurso no están en controversia. El 9 de
agosto de 1996 la Sra. Zulma Muñoz Rodríguez y
1 Ley 130 del 13 de junio de 1967, 17 L.P.R.A. sec. 501 y ss. CC-2005-292 2
su esposo, el Sr. Orlando Schmidt Mora (en adelante,
señora Muñoz Rodríguez) adquirieron de Palmas Reales,
S.E. (en adelante, Palmas Reales) una residencia
localizada en el proyecto Valle Húcares del Municipio de
Juana Díaz. La construcción del referido proyecto de
urbanización estuvo a cargo de Ten General Contractors.
El 10 de septiembre de 1996, la señora Muñoz
Rodríguez le envió a Ten General Contractors y a Palmas
Reales una comunicación en la que les informó de un
problema de inundaciones en su patio a causa de un
fenómeno atmosférico que provocó copiosas lluvias. Ante
este reclamo, Ten General Contractors realizó un
movimiento del terreno de dicho patio con el fin de
corregir el problema. No obstante, el 8 de octubre de
1996 la señora Muñoz Rodríguez envió una segunda
notificación a las compañías informándoles que el trabajo
no dio resultados y que el problema persistía.
Cinco años después, la señora Muñoz Rodríguez le
envió a Palmas Reales una tercera comunicación en la cual
reiteró que el problema no había sido resuelto y solicitó
su corrección. Además, en el 2002, el matrimonio le
requirió a Palmas Reales, mediante comunicaciones
telefónicas, que corrigieran el problema.
Así las cosas, el 16 de abril de 2003 la señora
Muñoz Rodríguez presentó una querella ante el
Departamento de Asuntos al Consumidor (en adelante, DACO)
contra Palmas Reales y Ten General Contractors. Alegó CC-2005-292 3
que la propiedad antes mencionada tenía unos defectos en
la parte posterior que provocaban que el patio se
inundara.
Oportunamente, Palmas Reales presentó una Moción de
Desestimación en la que alegó que la acción había
caducado, toda vez que se presentó luego del término de 2
años que dispone la Ley de la Oficina del Oficial de
Construcción. DACO declaró No Ha Lugar dicha solicitud.
Luego de dos inspecciones de la propiedad y de una
vista evidenciaria, DACO dictó una resolución en la que
declaró con lugar la querella y ordenó a Palmas Reales a
corregir la situación del patio de la residencia de los
querellantes. Con relación a Ten General Contractos,
éstos establecieron en la vista que no tuvieron
participación en la construcción de patio, por lo que se
les exoneró de responsabilidad.
Inconforme, Palmas Reales acudió al Tribunal de
Apelaciones. Alegó que, según el Artículo 11 de la Ley
del Oficial de Construcción, 17 L.P.R.A. sec. 511, la
reclamación de los querellantes había caducado porque al
momento de la presentación de la querella habían
transcurrido más de dos (2) años desde la compraventa de
la residencia. El Tribunal Apelativo confirmó la
resolución de DACO. Resolvió que el plazo de caducidad
dispuesto en la Ley del Oficial de Construcción era
realmente un plazo de prescripción. Resolvió además que
dicho plazo no había transcurrido, toda vez que al CC-2005-292 4
momento de la presentación de la querella no habían
pasado dos años desde la última inteligencia entre las
partes.
Aún inconforme, Palmas Reales acude ante nos.
Plantea, en esencia, que erró el Tribunal de Apelaciones
al sostener que el término establecido en la Ley del
Oficial de Construcción constituye un término
prescriptivo y no uno de caducidad que no admite
interrupción.
Expedimos el auto solicitado. Luego de examinar las
comparecencias de las partes, procedemos a resolver este
asunto sin ulterior trámite.
II.
A.
De entrada, para resolver la controversia objeto del
presente recurso es menester aclarar la diferencia entre
un término de caducidad y uno de prescripción. Los
términos de caducidad y prescripción tienen la misma
finalidad y efecto: impedir que permanezcan
indefinidamente inciertos los derechos y dar firmeza a
las relaciones jurídicas. Martinez Soria v. Ex Parte
Procuradora Especial de Relaciones de Familia, 151 D.P.R.
41, 57 (2000). La diferencia fundamental entre ambas
figuras es que la prescripción, a diferencia de la
caducidad, admite su interrupción o suspensión. Ello
tiene la consecuencia de que un término prescriptivo, en
la medida en que se interrumpa oportunamente, puede ser CC-2005-292 5
indefinido, ya que su interrupción puede ocurrir en un
número ilimitado de ocasiones.
Por otro lado, un término de caducidad no puede ser
interrumpido o suspendido, por lo que el mismo siempre
extingue el derecho a la causa de acción con el mero
transcurso del tiempo. Id. Su propósito es fijar de
antemano el término dentro del cual podrá ejercitarse un
derecho. Id. Una vez comienza a transcurrir un término
de caducidad, no hay forma de revivirlo en su totalidad,
como ocurre con un término prescriptivo cada vez que se
interrumpe por una de las formas establecidas en ley.
La justificación o razón de ser de la caducidad
radica en la naturaleza del derecho, el cual tiene una
duración determinada. José Puig Brutau. Caducidad,
Prescripción Extintiva y Usucapión, 3ra ed., Barcelona,
Ed. Bosch, 1996, p. 39. Según explica Puig Brutau:
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Zulma Muñoz Rodríguez y Orlando Schmidt Mora
Demandante-Recurrida Certiorari
v. 2006 TSPR 33
Ten General Contractors, 166 DPR ____ Palmas Reales, S.E.
Demandada-Peticionaria
Número del Caso: CC-2005-292
Fecha: 3 de marzo de 2006
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Ponce
Panel integrado por su Presidente, el Juez Gierbolini, la Jueza Cotto Vives y el Juez Aponte Jiménez
Abogado de la Parte Demandada-Peticionaria:
Lcdo. Juan Carlos Garay Massey
Abogado de la Parte Demandante-Recurrida:
Lcdo. José Antonio Rivera Ayala
Materia: Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos del Consumidor
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Demandante-Recurrida
v. CC-2005-292 Certiorari
Ten General Contractors, Palmas Reales, S.E.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Presidente señor Hernández Denton
San Juan, Puerto Rico, a 3 de marzo de 2006.
Nos corresponde determinar si el término
de dos (2) años que dispone la Ley de la
Oficina del Oficial de Construcción1 (en
adelante, “Ley del Oficial de Construcción)
para presentar una querella ante el
Departamento de Asuntos al Consumidor por
vicios de construcción es de caducidad o de
prescripción.
I.
Los hechos que dan lugar al presente
recurso no están en controversia. El 9 de
agosto de 1996 la Sra. Zulma Muñoz Rodríguez y
1 Ley 130 del 13 de junio de 1967, 17 L.P.R.A. sec. 501 y ss. CC-2005-292 2
su esposo, el Sr. Orlando Schmidt Mora (en adelante,
señora Muñoz Rodríguez) adquirieron de Palmas Reales,
S.E. (en adelante, Palmas Reales) una residencia
localizada en el proyecto Valle Húcares del Municipio de
Juana Díaz. La construcción del referido proyecto de
urbanización estuvo a cargo de Ten General Contractors.
El 10 de septiembre de 1996, la señora Muñoz
Rodríguez le envió a Ten General Contractors y a Palmas
Reales una comunicación en la que les informó de un
problema de inundaciones en su patio a causa de un
fenómeno atmosférico que provocó copiosas lluvias. Ante
este reclamo, Ten General Contractors realizó un
movimiento del terreno de dicho patio con el fin de
corregir el problema. No obstante, el 8 de octubre de
1996 la señora Muñoz Rodríguez envió una segunda
notificación a las compañías informándoles que el trabajo
no dio resultados y que el problema persistía.
Cinco años después, la señora Muñoz Rodríguez le
envió a Palmas Reales una tercera comunicación en la cual
reiteró que el problema no había sido resuelto y solicitó
su corrección. Además, en el 2002, el matrimonio le
requirió a Palmas Reales, mediante comunicaciones
telefónicas, que corrigieran el problema.
Así las cosas, el 16 de abril de 2003 la señora
Muñoz Rodríguez presentó una querella ante el
Departamento de Asuntos al Consumidor (en adelante, DACO)
contra Palmas Reales y Ten General Contractors. Alegó CC-2005-292 3
que la propiedad antes mencionada tenía unos defectos en
la parte posterior que provocaban que el patio se
inundara.
Oportunamente, Palmas Reales presentó una Moción de
Desestimación en la que alegó que la acción había
caducado, toda vez que se presentó luego del término de 2
años que dispone la Ley de la Oficina del Oficial de
Construcción. DACO declaró No Ha Lugar dicha solicitud.
Luego de dos inspecciones de la propiedad y de una
vista evidenciaria, DACO dictó una resolución en la que
declaró con lugar la querella y ordenó a Palmas Reales a
corregir la situación del patio de la residencia de los
querellantes. Con relación a Ten General Contractos,
éstos establecieron en la vista que no tuvieron
participación en la construcción de patio, por lo que se
les exoneró de responsabilidad.
Inconforme, Palmas Reales acudió al Tribunal de
Apelaciones. Alegó que, según el Artículo 11 de la Ley
del Oficial de Construcción, 17 L.P.R.A. sec. 511, la
reclamación de los querellantes había caducado porque al
momento de la presentación de la querella habían
transcurrido más de dos (2) años desde la compraventa de
la residencia. El Tribunal Apelativo confirmó la
resolución de DACO. Resolvió que el plazo de caducidad
dispuesto en la Ley del Oficial de Construcción era
realmente un plazo de prescripción. Resolvió además que
dicho plazo no había transcurrido, toda vez que al CC-2005-292 4
momento de la presentación de la querella no habían
pasado dos años desde la última inteligencia entre las
partes.
Aún inconforme, Palmas Reales acude ante nos.
Plantea, en esencia, que erró el Tribunal de Apelaciones
al sostener que el término establecido en la Ley del
Oficial de Construcción constituye un término
prescriptivo y no uno de caducidad que no admite
interrupción.
Expedimos el auto solicitado. Luego de examinar las
comparecencias de las partes, procedemos a resolver este
asunto sin ulterior trámite.
II.
A.
De entrada, para resolver la controversia objeto del
presente recurso es menester aclarar la diferencia entre
un término de caducidad y uno de prescripción. Los
términos de caducidad y prescripción tienen la misma
finalidad y efecto: impedir que permanezcan
indefinidamente inciertos los derechos y dar firmeza a
las relaciones jurídicas. Martinez Soria v. Ex Parte
Procuradora Especial de Relaciones de Familia, 151 D.P.R.
41, 57 (2000). La diferencia fundamental entre ambas
figuras es que la prescripción, a diferencia de la
caducidad, admite su interrupción o suspensión. Ello
tiene la consecuencia de que un término prescriptivo, en
la medida en que se interrumpa oportunamente, puede ser CC-2005-292 5
indefinido, ya que su interrupción puede ocurrir en un
número ilimitado de ocasiones.
Por otro lado, un término de caducidad no puede ser
interrumpido o suspendido, por lo que el mismo siempre
extingue el derecho a la causa de acción con el mero
transcurso del tiempo. Id. Su propósito es fijar de
antemano el término dentro del cual podrá ejercitarse un
derecho. Id. Una vez comienza a transcurrir un término
de caducidad, no hay forma de revivirlo en su totalidad,
como ocurre con un término prescriptivo cada vez que se
interrumpe por una de las formas establecidas en ley.
La justificación o razón de ser de la caducidad
radica en la naturaleza del derecho, el cual tiene una
duración determinada. José Puig Brutau. Caducidad,
Prescripción Extintiva y Usucapión, 3ra ed., Barcelona,
Ed. Bosch, 1996, p. 39. Según explica Puig Brutau:
los conceptos de caducidad y prescripción se distinguen profundamente, pues el primero responde a una situación temporalmente delimitada de antemano, de manera que se sabe cuando se iniciará y al propio tiempo cuando terminará, mientras que la prescripción afecta a derechos que, en principio, no tienen una limitación temporal, pero con la posibilidad de que el transcurso de un periodo suficiente para su normal ejercicio permita al obligado considerarse liberado de tener que realizar necesariamente su prestación. Id, a la página 38.
B.
Por otra parte, el artículo 1483 del Código Civil de
Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 4124, establece la CC-2005-292 6
responsabilidad del contratista por vicios de
construcción. Dispone, en lo aquí pertinente, que el
contratista de un edificio que se arruinase por vicios de
construcción, responde por los daños y perjuicios si la
ruina tuviere lugar dentro de los diez años, contados
desde que concluyó la construcción. No obstante, para
que aplique dicho plazo de garantía de diez (10) años es
necesario que el vicio de construcción sea de tal
magnitud que pueda considerarse un defecto arruinante.
La jurisprudencia de este Tribunal ha establecido
que para que un defecto se considere arruinante no es
necesario que se comprometa la solidez o estabilidad de
la estructura. Rivera v. A.C. Development Co. 144 D.P.R.
450 (1997). No obstante, es necesario que el defecto sea
de tal magnitud que afecte severamente el uso y disfrute
del edificio. Maldonado v. Las Vegas Development, 111
D.P.R. 573, 574-575 (1981).
Con relación al plazo de diez años que dispone el
artículo 1483, hemos resuelto que el mismo es un término
tanto de caducidad como de garantía. Zayas v. Levitt &
Sons of P.R., Inc., 132 D.P.R. 101 (1992). Rivera v. Las
Vegas Dev., 107 D.P.R. 384 (1978); Bartolomei v. Tribunal
Superior, 98 D.P.R. 495 (1970). En vista de ello,
cualquier reclamación en daños al amparo del artículo
1483 tiene que ejercitarse dentro de los 10 años luego de
terminada la construcción, excepto cuando la causa fuere CC-2005-292 7
la falta del contratista a las condiciones del contrato.
Rivera v. Las Vegas Dev. Co., supra.
Además del artículo 1483, en nuestra jurisdicción
existen unas leyes especiales que rigen el negocio de la
construcción. En particular, la Ley del Oficial de
Construcción reglamenta y fiscaliza el negocio de
viviendas privadas en Puerto Rico. Dicho estatuto, entre
otras cosas, confiere jurisdicción a DACO para entender
en querellas presentadas por cualquier comprador u
optante de una propiedad cuando un constructor o
urbanizador haya incurrido en cualquiera de las prácticas
prohibidas por el estatuto. 17 L.P.R.A. sec. 511; Rivera
v. A & C Development Corp, supra, a la página 464;
Quiñones v. San Rafael Estates, 143 D.P.R. 756, 772-773
(1997). De esta forma, se provee una mayor protección a
los compradores de viviendas y se facilita el proceso de
adjudicación de sus querellas. Rivera v. A. C.
Development Corp., supra.
Por otro lado, el artículo 11 de la Ley del Oficial
de Construcción, establece que “las acciones para exigir
responsabilidades por vicios o defectos de construcción2,
2 El Reglamento 2268 sobre el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico de 16 de septiembre de 1977 define el término “defecto de construcción” de la siguiente forma:
significará cualquier anormalidad, defecto, falla, deterioro prematuro, mal funcionamiento, inexactitud en las medidas o cualesquiera otra condición más allá de las tolerancias normales permisibles que pueda sufrir la estructura de vivienda o el CC-2005-292 8
excepto aquellas que cualifiquen bajo la sección 4124 del
Título 31 caducan por el transcurso de dos años a partir
del otorgamiento de las escrituras de compraventa”. 17
L.P.R.A. sec. 511 (énfasis suplido).
Como se desprende del texto claro de la referida
disposición, el término ahí estatuido es uno de
caducidad. Sabido es que "cuando la ley es clara, libre
de toda ambigüedad, la letra de ella no debe ser
menospreciada bajo el pretexto de cumplir con su
espíritu". Art. 14 del Código Civil de Puerto Rico, 31
L.P.R.A. sec. 14.
Además, del historial legislativo de la Ley del
Oficial de Construcción se desprende que ésta ha sido
objeto de varias enmiendas. Originalmente el artículo 11
de dicha ley establecía un término de dos (2) años para
presentar una querella por vicios de construcción. No
obstante, en 1976 se enmendó el artículo 11 en términos
generales e inadvertidamente se eliminó el referido
término. Ello tuvo la consecuencia de que, no habiendo
un término expreso en la ley especial, era aplicable el
término prescriptivo de 15 años que dispone el Código
Civil para acciones personales sin un término
prescriptivo establecido en ley. 31 L.P.R.A. sec. 5294.
El artículo 11 fue enmendado nuevamente por la Ley 137 __________________________
área en que ésta esté enclavada o cualquier otro vicio o condición que exceda la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción sin que se pueda imputar a una fuerza mayor y/o fenómeno natural…. CC-2005-292 9
del 20 de julio de 1979 para restablecer el término de
dos años.
Al examinar el historial legislativo de la Ley 137,
vemos que la intención de la Asamblea Legislativa fue
establecer un término razonable para la radicación de
querellas por vicios o defectos de construcción no
arruinantes. Según estableció el informe conjunto de las
Comisiones de Desarrollo Urbano y Vivienda y Asuntos del
Consumidor presentado al Senado de Puerto Rico durante el
proceso de aprobación de la referida enmienda, un término
de quince (15) años para reclamar por un defecto de
construcción no arruinante fue considerado como
excesivamente largo, por lo que se recomendó reestablecer
el término de dos (2) años para la presentación de una
querella por vicios o defectos no arruinantes. En dicho
informe se dispuso que:
“[e]ntendemos que un término de quince (15) años para reclamar por un vicio o defecto de construcción que no es arruinante, es excesivamente largo. (…) Entendemos que un término de dos (2) años a partir de la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa, término durante el cual estará en vigor la fianza que prestará el urbanizador o constructor es suficiente para la radicación de una querella por efectos no arruinantes”. Informe Conjunto de las Comisiones de Desarrollo Urbano y vivienda y Asuntos al Consumidor, P. del S. 894, 15 de marzo de 1979, pág. 3-4.
El lenguaje del mencionado informe confirma que la
intención de la Asamblea Legislativa era que el término
preceptuado en el Art. 11 fuera uno de caducidad. El CC-2005-292 10
propósito era precisamente establecer un término
determinado para el ejercicio de la acción por vicios de
construcción. Además, al decretar que un término de dos
años es “suficiente”, vemos que la intención del
legislador era que dicho término no se interrumpiera o
extendiera, sino más bien que fuera definido.
En vista de lo anterior, somos del criterio que el
plazo de dos años que dispone la ley del Oficial de
Construcción es un término de caducidad, a contarse desde
el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta la
presentación de la querella ante DACO. Como explicamos,
por ser un término de caducidad, una reclamación por
defectos de construcción presentada al amparo de esta ley
no admite interrupción extrajudicial.
A la luz de la normativa antes expuesta, pasemos a
examinar los hechos del presente caso.
III.
En este caso, la señora Muñoz Rodríguez adquirió la
residencia objeto del presente litigio en agosto de 1996.
A pesar de que en varias ocasiones ésta le comunicó a
Palmas Reales sobre la existencia de unos defectos de
construcción, la querella ante DACO se presentó el 16 de
abril de 2003.
Como vemos, al momento de presentar la querella,
habían transcurrido más de seis años desde el
otorgamiento de la escritura de compraventa. En vista de
ello, la reclamación de la señora Muñoz Rodríguez caducó. CC-2005-292 11
No obstante, la señora Muñoz Rodríguez alega que los
defectos que adolece su propiedad constituyen ruina, por
lo que aplica el plazo decenal de garantía dispuesto en
el artículo 1483 del Código Civil. No le asiste la
razón.
Si bien es cierto que el término de 2 años para
presentar una querella por vicios de construcción no
aplica a defectos que puedan catalogarse como ruina, al
examinar las determinaciones de hecho del DACO, en
ninguna parte surge que los defectos de construcción
habidos en la propiedad de la señora Muñoz Rodríguez sean
de tal magnitud que afecten severamente el uso y disfrute
de la misma y por lo tanto constituyan una ruina.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos se revocan las
determinaciones tanto del Tribunal de Apelaciones como
del Departamento de Asuntos al Consumidor y se desestima
la querella presentada por la Sra. Zulma Muñoz Rodríguez
y su esposo, el Sr. Orlando Schmidt Mora.
Se dictará la Sentencia correspondiente.
Federico Hernández Denton Juez Presidente EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se revocan las determinaciones tanto del Tribunal de Apelaciones como del Departamento de Asuntos al Consumidor y se desestima la querella presentada por la Sra. Zulma Muñoz Rodríguez y su esposo, el Sr. Orlando Schmidt Mora.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri disiente sin opinión escrita.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo