ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VIII
WALIXSA TORRES APELACIÓN RODRÍGUEZ procedente del Tribunal de Primera Demandante-Apelada Instancia, Sala KLAN202301142 Superior de Ponce v. Civil Núm. DORIS GONZÁLEZ JD2020CV00326 BONILLA Sobre: Demandada-Apelante Incumplimiento de Contrato Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez Monge Gómez y el Juez Cruz Hiraldo.
Cruz Hiraldo, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2024.
Comparece ante nos, Doris González Bonilla, (en adelante,
“Sra. González Bonilla” o “Apelante”), quien presenta recurso de
Apelación en el que solicita nuestra intervención con una Sentencia
emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
Ponce, (en adelante, “TPI”), el 8 de noviembre de 2023, notificada y
archivada en autos el 13 de noviembre de 2023. En dicho dictamen,
el foro de instancia declaró "Ha Lugar" la Demanda radicada por
Walixsa Torres Rodríguez, (en adelante, “Sra. Torres Rodríguez” o
“Apelada”) y "No Ha Lugar" la Reconvención presentada por la
Apelante.
Examinada la solicitud de autos, la totalidad del expediente y
el estado de derecho aplicable ante nuestra consideración,
confirmamos el dictamen mediante los fundamentos que
expondremos a continuación.
-I-
El 6 de noviembre de 2020, notificada en igual fecha, la Sra.
Torres Rodríguez presentó una Demanda sobre incumplimiento de
Número Identificador SEN2024 _____________________ KLAN202301142 2
contrato en contra de la Sra. González Bonilla.1 En síntesis, alegó
que la Apelante se ha negado a darle fiel cumplimiento al Contrato
de Opción de Compra y Venta, (en adelante, “Contrato”) suscrito
entre las partes, el 1 de abril de 2019, mediante el cual se acordó la
venta de un bien inmueble perteneciente a la Apelante ubicado en
Ponce, Puerto Rico y en el cual la Apelada reside actualmente. La
señora Torres Rodríguez hizo las siguientes alegaciones en la
Demanda: (1) que conforme con el contrato, si la compraventa no se
efectuaba durante el periodo establecido en el contrato, por causas
imputables a la Vendedora, esta vendrá en la obligación de devolver
el dinero consignado, pagando un interés al 6% como penalidad; (2)
cumpliendo con lo establecido en el contrato, la Apelada solicitó un
Préstamo Hipotecario en la Cooperativa de Ahorro y Crédito Agustín
Burgos (en adelante, “Villacoop”), el cual fue aprobado y luego de
varios intentos para contactar a la Apelante para proceder al cierre
de la Hipoteca, ésta se ha negado a firmar; (3) la Apelada ha
incurrido en gastos de mantenimiento y arreglos a la propiedad, los
cuáles realizó con el consentimiento de la Apelante y con el
convencimiento de que la compraventa se llevaría cabo.
Por su parte, el 26 de mayo de 2021, la Apelante instó una
Contestación A Demanda y Reconvención, negando esencialmente
las alegaciones de la Demanda y aceptando: (1) que se firmó un
contrato de opción de compra; (2) el precio de compraventa es de
$107,000.00; (3) los dos pagos de $10,000.00 cada uno; y (4) que la
Apelada ha hecho pagos a la hipoteca. Aseveró que, el contrato
escrito es uno de opción de compra y no de arrendamiento. Expresó
que, no hubo incumplimiento de su parte sino de la Apelada al no
querer pagar el precio total. En lo pertinente a la Reconvención,
1 En su sentencia del 8 de noviembre de 2023, el Tribunal de Primera Instancia
erróneamente señala que la fecha de presentación de la Demanda fue el 20 de abril de 2021. KLAN202301142 3
alegó que la Apelada ha vivido la casa gratuitamente por el término
de 25 meses por lo que le adeuda la cantidad de $25,000.00
calculados en una suma de $1,000.00 mensuales.
El 5 de agosto de 2021, la Apelada solicitó Moción En Solicitud
De Sentencia Sumaria y Desestimación Con Perjuicio, mediante la
cual argumentó que: (1) no vive la residencia gratuitamente ya que
realiza los pagos mensuales de la hipoteca, lo que es conocido por
la Apelante; (2) la reclamación de la Apelante no surge del contrato
entre las partes, sino que es un subterfugio de esta para intentar
lucrarse ilícitamente de la Apelada; y (3) la Apelante no tiene prueba
para sustentar la alegación de que la Apelada adeuda $25,000.00
por supuestamente ocupar la propiedad gratuitamente. Por otra
parte, el 16 de septiembre de 2021, la Apelante presentó Moción
Replica A Solicitud De Sentencia Sumaria en la que estipuló el
contenido del contrato, sin embargo, argumentó que en el Contrato
se pactó lo que la Apelante refiere como una "cláusula de escape"
para la parte opcionada/vendedora donde tenía la facultad de
negarse a vender la propiedad con la penalidad de devolver lo pagado
por la optante más el 6% de interés. Añadió que, el contrato no
incluyó nada de que la Apelada iba a ocupar la propiedad durante
esos años.
Así las cosas, el 4 de marzo de 2022, el Tribunal emitió una
Resolución en la que concluyó que aún surgían hechos en
controversia a lo que se estableció en el contrato otorgado y en torno
a la naturaleza misma de dicho convenio ya que no se desprendía
con claridad la figura jurídica acordada entre las partes. En
particular, determinó que estaban en controversia los siguientes
hechos:
1. Las razones para que no se llevara a cabo la alegada compraventa de propiedad. KLAN202301142 4
2. Las alegaciones respecto a los pagos mensuales de la hipoteca y cómo se iban a adjudicar finalmente los mismos.
3. Las alegaciones en cuanto a los gastos de mantenimiento y arreglos a la propiedad, los cuales alegadamente realizó con el consentimiento de la demanda y con el convencimiento de que la compraventa se llevaría a cabo.
4. Las alegaciones en cuanto al alegado arrendamiento de la propiedad.
5. La alegada deuda de $25,000.00 que reclama la demandada por la ocupación de la propiedad.
En consecuencia, el TPI declaró "No Ha Lugar" la moción de
sentencia sumaria instada por la Apelada.
Por otra parte, el 20 de junio de 2022, se tomó una deposición
a la Apelante, en la que ésta aceptó que la Apelada: (1) no vive en la
propiedad gratuitamente; (2) realiza el pago mensual de la hipoteca
y lo deposita en la cuenta de la Apelante; y (3) realiza el pago del
préstamo hipotecario. Así las cosas, el 17 de octubre de 2022, la
Apelada presentó una segunda Moción En Solicitud De Sentencia
Sumaria y Desestimación Con Perjuicio, mediante la cual reafirmó los
fundamentos hechos en la primera moción de sentencia sumaria
presentada, pero añadió que se debía resolver sumariamente la
Demanda debido a las admisiones hechas por la Apelante en la
deposición. Por entender que persistían las mismas controversias
de hechos sobre la ocupación de la propiedad y la adjudicación del
pago, mediante Resolución emitida el 13 de enero de 2023, el foro
primario concluyó que no procedía como cuestión de hecho y de
derecho la segunda moción de sentencia sumaria. En consecuencia,
esta fue declarada No Ha Lugar. De esta forma, el TPI estimó
necesaria la celebración de un juicio plenario.
El juicio en su fondo fue celebrado el 13 de octubre de 2023.
A la luz de lo anterior, el 8 de noviembre, notificada el 13 del mismo
mes y año, el TPI dictó Sentencia mediante la cual determinó que la
prueba desfilada y aquilatada estableció que la Apelante fue quien KLAN202301142 5
no estuvo de acuerdo con otorgar la escritura de compraventa
porque entendía que estaría perdiendo dinero en la transacción.
Concluyó además, que: (1) la mensualidad pagada por la Apelada
debía ser abonada al precio de venta acordado; (2) la prueba
presentada no arrojó indicios de engaño, coacción o intimidación
hacia la Apelante; y (3) la Apelante fue quien, al encontrarse con una
ganancia menor a la mencionada en el Contrato por el abono de las
mensualidades que la Apelada había pagado, se retractó de otorgar
la escritura de compraventa. Por lo anterior, el foro primario declaró
"Ha Lugar" la Demanda presentada por la Apelada y "No Ha Lugar"
la Reconvención presentada por la Apelante. Además, ordenó el
estricto cumplimiento del Contrato y la comparecencia de la
Apelante para firmar la escritura de compraventa de la propiedad.
En desacuerdo, el 27 de noviembre de 2023, la Apelante
presentó Moción de Reconsideración que fue declarada “No Ha Lugar”
por el foro de instancia mediante Resolución dictada el 28 de
noviembre de 2023. Insatisfecha, el 21 de diciembre de 2023, la
Apelante presentó este recurso y le imputó al TPI la comisión de los
siguientes errores:
I. ERRO (SIC) EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA Y DECLARAR NO HA LUGAR A LA RECONVENCIÓN, YA QUE NO SE ESTARÍA PAGANDO EL PRECIO DE COMPRAVENTA NI SE ESTARÍA EJERCIENDO LA OBLIGACIÓN DE LA DEMANDANTE DE ASUMIR LA TOTALIDAD DE LA HIPOTECA.
II. ERRO (SIC) EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO DECRETAR QUE LA DEMANDANTE TIENE QUE PAGAR UNA RENTA POR VIVIR LA RESIDENCIA POR CUATRO AÑOS SIN PAGAR NI UN CENTAVO POR RENTA.
III. ERRO (SIC) EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL IMPEDIR QUE LA DEMANDADA APELANTE PUEDA EJERCER SU DERECHO PACTADO DE RETRACTARSE A LA FIRMA DEL CONTRATO PAGANDO LO CONSIGNADO MÁS UN SEIS POR CIENTO DE INTERÉS. KLAN202301142 6
Por su parte, el 2 de febrero de 2024, la Apelada presentó
Contestación a Recurso de Apelación en el que solicitó que se
confirme la Sentencia emitida el 8 de noviembre de 2023 así como la
Resolución emitida el 28 de noviembre de 2023.
Con la comparecencia de las partes y presentado sus escritos,
damos por perfeccionado el recurso de epígrafe. Examinado el
expediente electrónico del Sistema Unificado de Manejo de Casos
(SUMAC), procedemos a establecer el derecho aplicable y resolver.
-II-
-A-
Como regla general, un tribunal apelativo no debe intervenir con
las determinaciones de hechos ni con la adjudicación de
credibilidad que haya efectuado el juzgador de los hechos, ni tiene
facultad para sustituir las determinaciones del foro primario por sus
propias apreciaciones. Pueblo v. De Jesús Mercado, 188 DPR 467,
478 (2013). Las decisiones de los tribunales de instancia merecen
gran flexibilidad y deferencia, debido a que es el foro que conoce las
particularidades del caso y son quien está en mejor posición para
tomar las medidas necesarias que permitan cimentar el curso a
trazar y así llegar eventualmente a una disposición final. Citibank et
al. v. ACBI et al., 200 DPR 724, 735 (2018); Mejías v. Carrasquillo,
185 DPR 288, 307 (2012).
Ahora bien, se ha reconocido que a pesar de la deferencia que
merece la determinación apelada, la misma podría ser revocada si:
(1) se demuestra que hubo pasión, prejuicio o parcialidad y/o si se
incurre en error manifiesto o (2) si la prueba no concuerda con la
realidad fáctica, es increíble o imposible. Pueblo v. Santiago, 176
DPR 133, 148 (2009). Por lo tanto, la facultad de los tribunales
apelativos para sustituir el criterio de los tribunales de instancia se
reduce a aquellas circunstancias en las que, a la luz de la prueba KLAN202301142 7
admitida, no exista base suficiente que apoye su determinación”.
Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., 206 DPR 194, 220 (2021).
De ordinario, los foros apelativos no tenemos facultad para
sustituir las determinaciones de hechos del tribunal de instancia
con nuestras propias apreciaciones. WMM PFM, et al. v. Colegio et
al., 211 DPR 871, 902-903(2023); Dávila Nieves v. Melendez Marín,
187 DPR 750, 771 (2013); Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR
717,741 (2007). Por lo que, al revisar una determinación de un foro
de menor jerarquía, los tribunales revisores tenemos la tarea
principal de auscultar si se aplicó correctamente el derecho a los
hechos particulares del caso. Dávila Nieves v. Meléndez Marín,
supra, pág. 770.
-B-
El Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA sec. 1 et seq.,
según enmendado, (en adelante, “Código Civil de 1930”),2 codificó
las disposiciones que rigen las obligaciones y los contratos. En
nuestra jurisdicción, las obligaciones nacen de la ley, de los
contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos en que
intervenga cualquier género de culpa o negligencia. Art. 1042 del
Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 2992. Sobre las obligaciones que
nacen de los contratos, estas tienen fuerza de ley entre las partes
contratantes, y deben cumplirse al tenor de estos. Art. 1044 del
Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 2994; López v. González, 163
DPR 275, 281 (2004); Mercado, Quilichini v. UCPR, 143 DPR 610,
627 (1997). Nuestro derecho reconoce el principio de libertad de
contratación o autonomía contractual entre las partes. Álvarez v.
Rivera, 165 DPR 1, 17 (2005). El Art. 1207 del Código Civil de 1930,
2 El Código Civil de 1930 fue derogado al aprobarse la Ley Núm. 55-2020, 31 LPRA
sec. 5311 et seq., conocida como el “Código Civil de 2020”, el cual estableció en su Art. 1812 que: “[l]os actos y contratos celebrados bajo el régimen de la legislación anterior y que son válidos con arreglo a ella, surten todos sus efectos según la misma, con las limitaciones establecidas en este Código”. 31 LPRA sec. 11717. En el recurso ante nos son de aplicación las disposiciones del derogado Código Civil de 1930 ya que el Contrato fue suscrito en el año 2019. KLAN202301142 8
establece que, “[l]os contratantes pueden establecer los pactos,
cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que
no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”. 31
LPRA sec. 3372. Así pues, los contratos serán obligatorios,
cualquiera que sea la forma que se hayan celebrado, siempre que en
ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. Art. 1230
del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3451.
Para que un contrato sea válido, este debe contener el
consentimiento de los contratantes, un objeto cierto y causa de la
obligación que se establezca. Art. 1213 del Código Civil de 1930, 31
LPRA sec. 3391. Por su parte, el consentimiento se manifiesta por
el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que
han de constituir el contrato. Art. 1214 del Código Civil de 1930, 31
LPRA sec. 3401. Por consiguiente, los contratos se perfeccionan por
el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las
consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena
fe, al uso y a la ley. Art. 1210 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec.
3375. Una vez perfeccionado dicho contrato, éste tiene fuerza de ley
entre las partes. Asimismo, el contrato adolece de validez y eficacia
cuando el consentimiento otorgado consiste en una declaración de
voluntad libre de vicios. García Reyes v. Cruz Auto Corp., 173 DPR
870, 886 (2008). Lo anterior en virtud del Art. 1217 del Código Civil
de 1930, que establece que el consentimiento será nulo cuando es
prestado por error, violencia, intimidación o dolo. 31 LPRA sec.
3404. Por tanto, los que contravengan sus obligaciones o incurran
en dolo, negligencia, o morosidad en estás, quedan sujetos a la
indemnización de daños y perjuicios causados. Art. 1054 del Código
Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3018. Es por lo anterior que, el acreedor
de una obligación recíproca tiene la facultad de exigir el
cumplimiento o la resolución de su obligación con los daños y KLAN202301142 9
perjuicios, así como el abono de intereses. Art. 1077 del Código Civil
de 1930, 31 LPRA sec. 3052.
-C-
En el ordenamiento jurídico de Puerto Rico, el contrato de
opción de compra se rige por lo establecido jurisprudencialmente,
debido a que el derogado Código Civil de 1930 no contiene normas
al respecto. Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 796, 805-
806 (1975). Nuestro más alto Foro ha definido el contrato de opción
como “el convenio por el cual una parte (llamada concedente,
promitente u optatario) concede a la otra (llamada optante), por
tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja
exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de
un contrato principal”. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156
DPR 234, 246 (2002), citando a Atocha Thom McAn, Inc. v.
Registrador, 123 DPR 571, 583 (1989).
Sus requisitos esenciales son: (1) la concesión al optante de la
facultad de decidir unilateralmente si celebrará o no el contrato
principal sin obligación alguna por parte de éste; (2) que la concesión
tenga un carácter exclusivo; (3) que se establezca un plazo para
ejercer la opción; y (4) que no exista otra condición que no sea el
propio juicio del optante. Íd., citando a J. Castán Tobeñas, Derecho
Civil Español, Común y Foral, Madrid, Ed. Reus, 14ta ed., 1988, T.
IV, pág. 50.
Fundamentado en lo anterior, nuestro más alto Foro expresó
que: “a pesar de ser un contrato consensual, la opción de compra
es un contrato unilateral, porque el optante no está obligado a
comprar, contrario al caso del promitente que sí está obligado a
venderle al primero, si aquel así lo decide”. SLG Irizarry v. SLG
García, 155 DPR 713, 722 (2001). (Énfasis suplido). En esencia, el
contrato de opción otorga al optante la facultad de determinar, en el
plazo concedido, si perfecciona el contrato definitivo. Matos, KLAN202301142 10
González v. SLG Rivera-Freytes, supra, pág. 841. Con el ejercicio de
la opción por parte del optante se perfecciona la obligación de parte
del concedente de vender y de parte del optante de comprar la cosa
objeto del contrato. Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, supra, pág.
810.
Por otra parte, en Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra,
pág. 249, nuestro Tribunal Supremo expresó que el optante puede
ejercer su derecho de opción notificando al optatario su voluntad de
perfeccionar el convenio por el cual optó, pero ese derecho queda
extinguido con su renuncia o por el transcurso del plazo concedido
sin que el optante ejerza la opción. Además, el derecho del optante
a declarar su voluntad de dar efectividad al contrato por el cual se
opta, caduca, si ésta no es notificada al concedente durante la
vigencia del plazo de la opción, si éste se hubiese fijado. Íd. A su
vez, si la opción se ejerce dentro del plazo acordado, dicho contrato
queda extinguido por lo que se perfecciona el contrato aceptado
según haya sido previamente delimitado. Íd.
Las normas generales sobre las obligaciones y los contratos se
han aplicado al contrato de opción. Matos, González v. SLG Rivera-
Freytes, 181 DPR 835, 842 (2011). Por tal razón, el principio de
libertad de contratación rige en los contratos de opción de compra.
Íd.; SLG Irizarry v. SLG García, supra, pág. 724-725. Una vez las
partes prestan su consentimiento, quedan entonces vinculadas por
los términos del contrato, siendo este la ley entre las partes. Matos,
González v. SLG Rivera-Freytes, supra, pág. 843. Basado en estos
principios, el alcance de la opción no se puede fijar sin tomar en
cuenta el contenido específico que en el contrato se le imparte. Íd.;
Zeta Enterprises, Inc. v. ELA, 145 D.P.R. 1, 10 (1998). Por tanto, es
fundamental observar las disposiciones incluidas en el contrato toda
vez que estas reflejan la voluntad de las partes contratantes. Íd. KLAN202301142 11
-D-
En virtud de lo anterior, el Art. 1233 del Código Civil de 1930,
dispone que, si los términos de un contrato son claros y no dejan
duda sobre la intención de los contratantes, se interpretará en
el sentido literal de la palabra. 31 LPRA sec. 3471. Sin embargo,
si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los
contratantes, prevalecerá la intención sobre las palabras”. Íd.
Asimismo, cuando los términos de un contrato, sus condiciones y
sus exclusiones son claros y específicos, y no dan margen a
ambigüedades o diferentes interpretaciones, así deben aplicarse.
Rivera Rodríguez v. Rivera Reyes, 168 DPR 193, 212 (2006); Unisys
v. Ramallo Brothers, 128 DPR 842, 852 (1991). (Énfasis suplido).
Nuestra más alta curia se ha limitado a entrar en la
interpretación de contratos únicamente en casos que sea
verdaderamente necesario, toda vez que interpretar si un contrato
es claro presupone concordar su letra con la intención de las partes.
Marcial v. Tomé, 144 DPR 522, 537 (1997). En particular, nuestro
Tribunal Supremo señaló lo siguiente: “[p]ara determinar cuál fue la
intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los
actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; también se
tomarán en consideración los actos anteriores a la contratación”.
Íd., pág. 853; Art. 1234 del Código Civil de 1930, 31 L.P.R.A. sec.
3472.
Ahora bien, aunque hay que considerar la intención de las
partes para interpretar los contratos, dicha interpretación tiene que
ser cónsona con el principio de la buena fe y no puede conllevar a
resultados incorrectos, absurdos e injustos. SLG Irrizary v. SLG
García, supra, pág. 727. Los tribunales tienen la facultad y el deber
de velar por el cumplimiento de los contratos. Mercado, Quilichini v.
UCPR, supra, pág. 627. Por tanto, no se debe relevar a una parte
del cumplimiento de su obligación contractual, cuando el KLAN202301142 12
contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno. Íd. (Énfasis
suplido).
-III-
Por estar intrínsecamente relacionados, discutiremos en
conjunto el primer y segundo señalamiento de error. En síntesis, la
señora González Bonilla alega que el TPI erró al declarar Ha Lugar
la Demanda presentada por la Apelada y No Ha Lugar la
Reconvención presentada por la Apelante, porque (1) la Apelada no
está pagando el precio de la compraventa ni está ejerciendo su
obligación de asumir la totalidad de la hipoteca, y (2) la señora
Torres Rodríguez ha vivido la residencia por cuatro (4) años sin
pagar renta por lo que procede imponerle el pago de una renta por
la ocupación de la Apelada en la residencia. Contestamos en la
negativa.
Tal como se desprende del contrato entre las partes, y de la
contestación de la demanda, la Apelante aceptó que firmó un
contrato de opción de compra y venta. Según se desglosa del mismo,
las partes establecieron el precio de compraventa que la Apelada
estaría asumiendo. De igual forma, pactaron dos (2) pagos en
adelanto, que se abonarían al precio de la compraventa, lo cual
reduciría sustancialmente el balance que la señora Torres Rodríguez
asumiría posteriormente.3
Sobre el abono de la mensualidad pagada por la Apelada al
precio de compraventa, resolvemos que en el Contrato se pactó
expresamente sobre dicho adelanto al precio total de la
compraventa. En el referido Contrato, se hizo constar lo siguiente:
(1) la Apelante fijó la venta de la propiedad en la suma de
$107,000.00; (2) la Apelada se obligó a pagar $10,000.00 por la
Opción de compra y dicha cantidad se abonaría al precio de la
3 Exhibit 11 del Recurso de Apelación, pág. 80-82. KLAN202301142 13
compraventa de $107,000.00; (3) la Apelada se comprometió a pagar
una mensualidad por la hipoteca que grava la propiedad que sería
abonada al precio de venta acordado.4 De lo anteriormente expuesto,
observamos que las partes acordaron por escrito el abono de la
mensualidad al precio de venta de la propiedad. El foro primario
determinó que posteriormente fue la Apelante quien no estuvo
de acuerdo con otorgar la escritura de compraventa porque
entendía que estaba perdiendo dinero en la transacción.5
Igualmente, el TPI dio credibilidad a los testimonios de ambas
otorgantes sobre las circunstancias previas, coetáneas y posteriores
al otorgamiento del Contrato, quedando convencido que la
mensualidad pagada por la Apelada debía ser honrado al precio de
venta acordado. Resulta evidente que las palabras en el Contrato son
claras y no hay margen para una interpretación distinta.
Reafirmamos que, si los términos de un contrato o una cláusula
contractual son lo suficientemente claros como para entender lo que
se pacta, hay que atenerse a su sentido literal y, por ende, los
tribunales no pueden entrar a dirimir sobre lo que las partes
alegadamente intentaron pactar al momento de contratar. Andréu
Fuentes y otros v. Popular Leasing, 184 DPR 540, 568 (2012). En
síntesis, avalamos la determinación del TPI de ordenarle a la
señora González Bonilla al estricto cumplimiento del Contrato
y a comparecer a firmar la escritura de compraventa de la
propiedad objeto del presente caso.
Por otra parte, la Apelante aduce que la señora Torres
Rodríguez le adeuda $25,000.00 en concepto de renta por ocupar la
residencia gratuitamente. No le asiste razón.
Reafirmarmos que está expresamente plasmado en el Contrato
la forma en que la Apelada adquiriría la propiedad. En ninguna
4 Íd. 5 Exhibit 3 del Recurso de Apelación, pág. 028. KLAN202301142 14
cláusula se incluye el pago de una renta por razón de que la Apelada
resida en la propiedad. Se desprende con claridad que, el
Contrato es uno de compraventa y no de arrendamiento.
El foro primario determinó la no existencia de un contrato de
arrendamiento, lo cual acogemos. Según el Art. 1433 del Código
Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4012, en un contrato de arrendamiento,
una parte se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por
tiempo determinado y precio cierto. La principal obligación de un
arrendatario es el pago de la renta en la forma, modo y condiciones
establecidas en el contrato de arrendamiento. Art. 1445 del Código
Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4052. Estos elementos no se desprenden
de forma alguna del Contrato otorgado entre las partes y no existe
acuerdo adicional, verbal ni escrito, que nos permita concluir lo
contrario. Por lo que es forzoso concluir que no se cometieron los
errores señalados.
En cuanto al tercer señalamiento de error, la señora González
Bonilla alega que el TPI le ha impedido ejercer su derecho pactado
de retractarse a la firma del Contrato pagando lo consignado más un
6% de interés. La cláusula a la que se refiere lee como sigue:
---DÉCIMO SEPTIMO: De no poderse llevar esta transacción de Opción de Compraventa de la propiedad aquí descrita, los Vendedores devolverán el dinero consignado, pagando un interés al 6% como penalidad si fuera por su culpa.
Conforme lo anterior, la Apelante argumenta que se pactó una
“cláusula de escape” para la parte vendedora donde se le “daba la
facultad de negarse a la obligación de vender, so pena del pago de
una penalidad consistente en devolver lo pagado por la optante más
el 6% de interés de penalidad si fuera por su culpa” según surge del
contrato entre las partes.6 Además, la Apelante expresa en su
Recurso, que “la parte demandante sabía que la demandada se podía
6 Íd., pág. 82. KLAN202301142 15
negar a vender y que tendría que devolver lo consignado más una
penalidad del 6% de interés del dinero recibido”.7 Primeramente,
hacemos constar que la frase “negarse a la obligación de vender”
ciertamente resulta contradictoria, toda vez que en la misma
reconoce que tiene una obligación de vender. En segundo
término, destacamos que, en un contrato de opción de
compraventa, el obligado es el optatario. Pues adviértase que,
“el derecho de opción no sólo concede al optante la facultad de
perfeccionar el contrato definitivo mediante la aceptación de la
opción, sino que impone al concedente la obligación de no
frustrar el derecho del que goza el optante”. PDCM Assoc. v. Najul
Bez, 174 DPR 716, 724 (2008). (Énfasis suplido).
Como podemos observar, la opción de vender en un contrato
de opción de compra no es optativa de la parte Apelante. Que ahora
la señora González Bonilla quiera retractarse porque “entendía que
perdería mucho dinero en la transacción”, atenta contra la figura
jurídica misma del contrato de opción.8 La señora González Bonilla
no tiene derecho a llevar a cabo tales actuaciones, toda vez que la
señora Torres Rodríguez ostenta un derecho preferente por ser la
optante de la protección que le brinda a la figura jurídica del
contrato de opción de compra. La interpretación correcta de dicha
cláusula consiste en darle una protección a la inversión monetaria
de la optante mientras pagara la mensualidad del pago de hipoteca
sin haber otorgado la escritura de compraventa. Por consiguiente,
es incorrecto el planteamiento de la Apelante en cuanto a que
podía negarse a vender y, de esa manera, devolver lo pagado por
la señora Torres Rodríguez. Las causas imputadas que
contempla el contrato no cobijan las actuaciones de mala fe
contractual llevadas a cabo por la señora González Bonilla.
7 Íd., pág. 82. 8 Exhibit 3 del Recurso de Apelación, pág. 028. KLAN202301142 16
El Tribunal Supremo de Puerto Rico definió “el contrato de
opción de compra como un convenio por el cual el optatario
concede al optante, por tiempo fijo y en determinadas
condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su
arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato
principal”. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra, pág. 246.
(Énfasis suplido). En virtud de lo anteriormente expuesto, es
requisito esencial que la concesión tenga un carácter exclusivo.
Dicho de otro modo, sólo el optante, es decir la señora Torres
Rodríguez, es quien tiene el derecho de decidir si va a comprar
o no, por el término dispuesto en el contrato. Por tanto, no se
le deja al arbitrio al optatario de retractarse del contrato de
opción.
Adviértase que, la referida cláusula no es una “de escape” tal
como lo indica la Apelante. Dicho de otro modo, la referida cláusula
de ningún modo elimina o limita que la optante ejerza su derecho de
opción de compra. Es decir, la señora Torres Rodríguez estaba en
toda su facultad de ejercer su derecho de opción de compra dentro
del término acordado.
Aun así, si evaluamos la intención de las partes, a base de la
prueba desfilada y admitida que obra en el expediente, resulta
evidente que la Apelante: (1) entregó las llaves a la Apelada y conocía
que ésta estaba viviendo la propiedad; (2) consintió a que la Apelada
realizara mejoras y se encargara del mantenimiento de la propiedad;
y (3) no realizó esfuerzos para que la Apelada desalojara la
residencia. No puede la señora González Bonilla ahora, pretender
que hagamos caso omiso a lo que de buena fe acordó con la Apelada,
principalmente cuando, una vez perfeccionado el referido contrato,
éste tuvo fuerza de ley entre las partes. El contrato fue legal, válido
y no contenía vicio alguno, por tanto, no se debe relevar a una parte KLAN202301142 17
del cumplimiento de su obligación contractual. Mercado, Quilichini
v. UCPR, supra, pág. 627. No se cometió el error señalado.
A la luz de la situación de hechos y las normas jurídicas
previamente expuestas, entendemos que estamos ante un contrato
claro, que no deja lugar a dudas sobre la intención de los
contratantes. Por todo lo cual, determinamos que el TPI fundamentó
correctamente sus determinaciones.
-IV-
Por los fundamentos expuestos, los cuales hacemos formar
parte integral del presente dictamen, se confirma la Sentencia
apelada.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones