El Juez Asociado Señor Ortiz
emitió la opinión del tribunal.
Se trata en este caso de una demanda de negatoria de servidumbre de luces y vistas radicada en la Sección de Hu-macao del antiguo Tribunal de Distrito de Puerto Rico. [841] Después de haberse radicado la contestación y de haberse celebrado la vista del caso en sus méritos, el tribunal inferior dictó sentencia declarando sin lugar la demanda y formuló las siguientes conclusiones sobre los hechos:
“Que el demandante y el demandado son dueños de dos ca-sas situadas en la calle San Juan de Fajardo, colindando la del demandado por el lado este con la del demandante, que fué construida en la línea divisoria sin dejar espacio alguno entre el solar en que enclava su casa y la casa del demandante.
“Que la casa del demandado tiene abiertas varias ventanas que dan inmediatamente a la casa del demandante y las cuales tienen vistas rectas sobre la finca de éste y tanto la casa del demandante como la del demandado están ubicadas en solar propiedad del Municipio de Fajardo, Puerto Rico.
“Que el demandante Agustín Ríos adquirió la casa descrita por compra que hizo a doña Carmen Medina y su esposo don Octavio Moreira en agosto 22 de 1939 según escritura otorgada ante el Notario Jaime Llavina Aponte, y doña Carmen Medina y su esposo la compraron al Doctor Juan Veve Carrillo y esposa según escritura de 14 de octubre de 1987; y don Juan Veve Carrillo la adquirió según escritura otorgada el 6 de octubre de 1937 por dación en pago hecha por Evaristo Pérez y su esposa y éste la adquirió en el año 1924 por compra de derechos y ac-ciones de la Sucn. Maldonado.
“Que el demandado adquirió la casa descrita en el hecho tercero de la demanda en el año 1912 y reparó la misma en el año 1918 que fué cuando se abrieron los huecos y se fijaron las ventanas, siendo entonces el dueño de la casa del demandante la Sucesión Maldonado.
“Que Evaristo Pérez, casado con doña Flor de María Maldonado, anterior dueño de la casa del demandante, le llamó la atención al ■ demandado por cuatro o cinco ocasiones para que cerrara las ventanas y que la última vez lo fué para junio o julio del año 1924 y éste no las cerró y que siempre la casa del deman-dado desde antes de adquirir él la casa del demandante ha es-tado en las mismas condiciones en que se encuentra ahora, habiendo transcurrido más de veinticinco años desde que Eva-risto Pérez exigió del demandado que cerrara dichos huecos o Ventanas.”
[842] En sus conclusiones de derecho el tribunal a quo dijo lo siguiente:
“Que el demandado construyó en la línea divisoria entre el solar donde enclava su casa y la del demandante y abrió ven-tanas y balcones con vistas rectas sin que hubiera dos metros de distancia entre la pared en que se construyó y la propiedad del demandante. Art. 518 del Código Civil, ed. 1930.
“Que la servidumbre de vistas y luces que es continua y aparente, se adquiere por la prescripción de veinte años o más. Art. 473 del Código Civil, ed. 1930. Iglesia Católica v. Combate Tobacco Corp., 42 D.P.R. 376; Balzac v. Torres, 68 D.P.R. 983.
“Que la finca del demandado adquirió la servidumbre de lu-ces y vistas desde el año 1924 en junio o-julio, en que el dueño del inmueble del demandante para aquel entonces pidió al deman-dado que cerrara los huecos y ventanas. Art. 474 del Código Civil de Puerto Rico.”
El demandante ha apelado de dicha sentencia para ante este Tribunal Supremo y ha señalado los siguientes errores, sin que la parte apelada haya radicado alegato alguno:
“Primer error: Erró el tribunal inferior al resolver que el demandado había adquirido la servidumbre de luces y vistas por prescripción.
“Segundo error: El tribunal inferior cometió manifiesto error al declarar que el solar donde radica la casa del deman-dante era propiedad del Municipio de Fajardo y que por lo tanto existía un defecto o indebida acumulación de partes en el caso.”
El tribunal de Humacao ya mencionado formuló su decisión declarando sin lugar la demanda sobre la base de que el demandado había establecido con su prueba que su propiedad disfrutaba de Una servidumbre de luces y vistas adquirida en virtud de prescripción surgida por el transcurso de veinte años.
El tribunal a quo resolvió que el solar donde enclava la casa que es propiedad del demandante pertenece al Muni-cipio de Fajardo. Esa conclusión de hecho ha sido impugnada por el demandante-apelante. En cuanto a este extremo, el [843] tribunal inferior, en la vista de este caso, admitió en evi-dencia la escritura núm. 55 otorgada en Fajardo el 27 de octubre de 1950 ante el notario Gerardo Méndez, Jr., en la cual el Municipio de Fajardo expresa que le vende al deman-dante el solar donde se dice el demandante tiene construida su casa. Sin embargo, la descripción de ese solar tal como aparece de la ya mencionada escritura es distinta a la des-cripción del solar contenida en la demanda que había sido radicada. De la prueba presentada se desprende que el Re-gistrador de la Propiedad de Humacao informó al deman-dante que no podía inscribir esa escritura porque la descrip-ción del solar no coincidía con la descripción de la misma alegada propiedad que surge de las constancias del Registro. El demandado, posteriormente, presentó en evidencia y fué admitida una certificación del Registrador de la Propiedad de Humacao en cuanto a la casa del demandante y el solar donde está ubicada esa casa y de esa certificación surge que el tantas veces mencionado solar es propiedad del Munici-pio de Fajardo. Posteriormente, el demandante trató de presentar en evidencia una “Acta Aclaratoria” con el fin de, aclarar la descripción de ese solar pero el propio deman-dante luego desistió de presentar en evidencia tal documento.
De la certificación del Registrador de la Propiedad de Humacao aparece que el solar en cuestión es propiedad del Municipio de Fajardo y la escritura núm. 55 de 27 de oc-tubre de 1950, en virtud de la cual el Municipio de Fajardo vende un solar al demandante, aunque fué admitida por el tribunal a quo, sin embargo, no es suficiente para variar la conclusión de que el solar donde radica la casa del deman-dante pertenece al Municipio de Fajardo, ya que, según he-mos indicado, la descripción del solar contenida en dicha escritura es distinta a la descripción del solar donde está cons-truida la propiedad del demandante, según aparece del Registro de la Propiedad de Humacao, y es distinta a la descripción expresada en la demanda que coincide con la que surge del Registro de la Propiedad.
[844] El apelante impugna la conclusión a que llegó el tribunal inferior en cuanto a que dicho solar era propiedad del Municipio de Fajardo, alegando que algunos testigos que declararon en este caso expusieron que las colindancias del solar son idénticas a las que aparecen en la escritura núm. 55 y alega el apelante que de la prueba surge que el deman-dante tenía una sola propiedad en toda la calle de Fajardo donde están ambas casas. Esa prueba no es suficiente para demostrar que fué errónea la conclusión del tribunal a quo.
Free access — add to your briefcase to read the full text and ask questions with AI
El Juez Asociado Señor Ortiz
emitió la opinión del tribunal.
Se trata en este caso de una demanda de negatoria de servidumbre de luces y vistas radicada en la Sección de Hu-macao del antiguo Tribunal de Distrito de Puerto Rico. [841] Después de haberse radicado la contestación y de haberse celebrado la vista del caso en sus méritos, el tribunal inferior dictó sentencia declarando sin lugar la demanda y formuló las siguientes conclusiones sobre los hechos:
“Que el demandante y el demandado son dueños de dos ca-sas situadas en la calle San Juan de Fajardo, colindando la del demandado por el lado este con la del demandante, que fué construida en la línea divisoria sin dejar espacio alguno entre el solar en que enclava su casa y la casa del demandante.
“Que la casa del demandado tiene abiertas varias ventanas que dan inmediatamente a la casa del demandante y las cuales tienen vistas rectas sobre la finca de éste y tanto la casa del demandante como la del demandado están ubicadas en solar propiedad del Municipio de Fajardo, Puerto Rico.
“Que el demandante Agustín Ríos adquirió la casa descrita por compra que hizo a doña Carmen Medina y su esposo don Octavio Moreira en agosto 22 de 1939 según escritura otorgada ante el Notario Jaime Llavina Aponte, y doña Carmen Medina y su esposo la compraron al Doctor Juan Veve Carrillo y esposa según escritura de 14 de octubre de 1987; y don Juan Veve Carrillo la adquirió según escritura otorgada el 6 de octubre de 1937 por dación en pago hecha por Evaristo Pérez y su esposa y éste la adquirió en el año 1924 por compra de derechos y ac-ciones de la Sucn. Maldonado.
“Que el demandado adquirió la casa descrita en el hecho tercero de la demanda en el año 1912 y reparó la misma en el año 1918 que fué cuando se abrieron los huecos y se fijaron las ventanas, siendo entonces el dueño de la casa del demandante la Sucesión Maldonado.
“Que Evaristo Pérez, casado con doña Flor de María Maldonado, anterior dueño de la casa del demandante, le llamó la atención al ■ demandado por cuatro o cinco ocasiones para que cerrara las ventanas y que la última vez lo fué para junio o julio del año 1924 y éste no las cerró y que siempre la casa del deman-dado desde antes de adquirir él la casa del demandante ha es-tado en las mismas condiciones en que se encuentra ahora, habiendo transcurrido más de veinticinco años desde que Eva-risto Pérez exigió del demandado que cerrara dichos huecos o Ventanas.”
[842] En sus conclusiones de derecho el tribunal a quo dijo lo siguiente:
“Que el demandado construyó en la línea divisoria entre el solar donde enclava su casa y la del demandante y abrió ven-tanas y balcones con vistas rectas sin que hubiera dos metros de distancia entre la pared en que se construyó y la propiedad del demandante. Art. 518 del Código Civil, ed. 1930.
“Que la servidumbre de vistas y luces que es continua y aparente, se adquiere por la prescripción de veinte años o más. Art. 473 del Código Civil, ed. 1930. Iglesia Católica v. Combate Tobacco Corp., 42 D.P.R. 376; Balzac v. Torres, 68 D.P.R. 983.
“Que la finca del demandado adquirió la servidumbre de lu-ces y vistas desde el año 1924 en junio o-julio, en que el dueño del inmueble del demandante para aquel entonces pidió al deman-dado que cerrara los huecos y ventanas. Art. 474 del Código Civil de Puerto Rico.”
El demandante ha apelado de dicha sentencia para ante este Tribunal Supremo y ha señalado los siguientes errores, sin que la parte apelada haya radicado alegato alguno:
“Primer error: Erró el tribunal inferior al resolver que el demandado había adquirido la servidumbre de luces y vistas por prescripción.
“Segundo error: El tribunal inferior cometió manifiesto error al declarar que el solar donde radica la casa del deman-dante era propiedad del Municipio de Fajardo y que por lo tanto existía un defecto o indebida acumulación de partes en el caso.”
El tribunal de Humacao ya mencionado formuló su decisión declarando sin lugar la demanda sobre la base de que el demandado había establecido con su prueba que su propiedad disfrutaba de Una servidumbre de luces y vistas adquirida en virtud de prescripción surgida por el transcurso de veinte años.
El tribunal a quo resolvió que el solar donde enclava la casa que es propiedad del demandante pertenece al Muni-cipio de Fajardo. Esa conclusión de hecho ha sido impugnada por el demandante-apelante. En cuanto a este extremo, el [843] tribunal inferior, en la vista de este caso, admitió en evi-dencia la escritura núm. 55 otorgada en Fajardo el 27 de octubre de 1950 ante el notario Gerardo Méndez, Jr., en la cual el Municipio de Fajardo expresa que le vende al deman-dante el solar donde se dice el demandante tiene construida su casa. Sin embargo, la descripción de ese solar tal como aparece de la ya mencionada escritura es distinta a la des-cripción del solar contenida en la demanda que había sido radicada. De la prueba presentada se desprende que el Re-gistrador de la Propiedad de Humacao informó al deman-dante que no podía inscribir esa escritura porque la descrip-ción del solar no coincidía con la descripción de la misma alegada propiedad que surge de las constancias del Registro. El demandado, posteriormente, presentó en evidencia y fué admitida una certificación del Registrador de la Propiedad de Humacao en cuanto a la casa del demandante y el solar donde está ubicada esa casa y de esa certificación surge que el tantas veces mencionado solar es propiedad del Munici-pio de Fajardo. Posteriormente, el demandante trató de presentar en evidencia una “Acta Aclaratoria” con el fin de, aclarar la descripción de ese solar pero el propio deman-dante luego desistió de presentar en evidencia tal documento.
De la certificación del Registrador de la Propiedad de Humacao aparece que el solar en cuestión es propiedad del Municipio de Fajardo y la escritura núm. 55 de 27 de oc-tubre de 1950, en virtud de la cual el Municipio de Fajardo vende un solar al demandante, aunque fué admitida por el tribunal a quo, sin embargo, no es suficiente para variar la conclusión de que el solar donde radica la casa del deman-dante pertenece al Municipio de Fajardo, ya que, según he-mos indicado, la descripción del solar contenida en dicha escritura es distinta a la descripción del solar donde está cons-truida la propiedad del demandante, según aparece del Registro de la Propiedad de Humacao, y es distinta a la descripción expresada en la demanda que coincide con la que surge del Registro de la Propiedad.
[844] El apelante impugna la conclusión a que llegó el tribunal inferior en cuanto a que dicho solar era propiedad del Municipio de Fajardo, alegando que algunos testigos que declararon en este caso expusieron que las colindancias del solar son idénticas a las que aparecen en la escritura núm. 55 y alega el apelante que de la prueba surge que el deman-dante tenía una sola propiedad en toda la calle de Fajardo donde están ambas casas. Esa prueba no es suficiente para demostrar que fué errónea la conclusión del tribunal a quo.
De todos modos, el propio demandante alegó en su de-manda, y admitió oralmente en la vista del caso, que el solar donde radica la casa del demandado es propiedad del Muni-cipio de Fajardo. Bajo esas circunstancias, y habiéndose probado en este caso que el Municipio de Fajardo es el dueño de ambos solares donde están las casas dé ambas partes, dicho municipio era y es una parte indispensable como deman-dante en este caso. Estando envuelto en el caso de autos el probable establecimiento judicial de una servidumbre, o el probable dictamen de que no existe servidumbre alguna, el dueño Sel solar en el predio dominante o del solar en el predio sirviente, es una parte indispensable en este litigio, ya que, aunque la servidumbre afecta directamente a las casas ubi-cadas sobre los solares, sin embargo, esa servidumbre, o la ausencia de ella, afecta también a los solares envueltos. Precisamente ya este Tribunal ha resuelto en los casos de Díaz v. Guerra, 18 D.P.R. 819 y Díaz v. Rivera, 33 D.P.R. 552, que el dueño de una casa construida en un solar de un municipio, el cual no se ha hecho parte en el pleito, no tiene derecho a ejercitar la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, en vista de que la acción negatoria de servi-dumbre únicamente puede ser ejercitada por el dueño de la finca cuya libertad se pretende o por el que posee esa finca como suya. Una parte indispensable es aquélla cuya pre-sencia es requerida para que la corte pueda hacer una adjudi-cación definitiva en cuanto a todas las personas envueltas, y es aquélla que tiene un interés en el litigio de tal naturaleza [845] que no pueda dictarse una sentencia sin afectar ese interés o sin dejar la controversia en tales condiciones que su ter-minación, sin la presencia de esa parte, es inconsistente con la equidad y con una conciencia limpia. Pueblo v. Henneman, 61 D.P.R. 189; 2 Moore’s Federal Practice 2144, 2150; 29 Cal. L. Rev. 731, 737.