ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
JOSÉ M. PÉREZ Apelación VILLANUEVA procedente del Tribunal de Primera Apelantes Instancia, Sala Superior de Aguadilla v. KLAN202401051 Civil. Núm. AG2021CV00262 MÁXIMO PÉREZ GONZÁLEZ Y OTROS Sobre: Incumplimiento de Apelados Contrato
Panel integrado por su presidente, el Juez Pagán Ocasio, el Juez Rodríguez Flores y el Juez Sánchez Báez1
Sánchez Báez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de mayo de 2026.
Compareció el Sr. José M. Pérez Villanueva (en adelante, señor
Pérez Villanueva o apelante), mediante recurso de Apelación
presentado el 25 noviembre de 2024. Nos solicita que revoquemos
la Sentencia que emitió el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Aguadilla, el 16 de octubre de 2024, notificada el día 18
del mismo mes y año.2 En dicho dictamen, el foro de instancia
desestimó la Demanda sobre incumplimiento de contrato que
presentó el señor Pérez Villanueva contra el Sr. Maximino Pérez
González (en adelante, el señor Pérez González o apelado), la Sra.
Aida Elías Feliciano (en adelante, señora Elías Feliciano) y la
Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos (en
adelante, matrimonio Pérez Elías).
1Mediante la Orden Administrativa OATA-2025-002 emitida el 9 de enero de 2025
se designó al Juez Isaías Sánchez Báez en sustitución del Juez Roberto Sánchez Ramos. 2 Véase, Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal de
Primera Instancia (en adelante, “SUMAC-TPI”), entrada núm. 132.
Número Identificador SEN2026 _____________________ KLAN202401051 2
Por los fundamentos que esbozamos a continuación,
confirmamos la Sentencia apelada.
-I-
El 8 de marzo de 2021, el señor Pérez Villanueva presentó una
Demanda sobre incumplimiento de contrato contra el matrimonio
Pérez Elías.3 Según expuso, durante el mes de diciembre de 2020,
inició conversaciones con el señor Pérez González dirigidas a
formalizar un contrato de arrendamiento de un edificio propiedad
del apelado situado en la Avenida Victoria en Aguadilla, Puerto Rico.
Alegó que le ofreció la suma de $600.00, como canon de
arrendamiento mensual. Además, le pagaría por adelantado
$3,000.00, por los primeros cinco (5) meses del contrato. No
obstante, señaló que el día acordado para la firma del contrato, el
señor Pérez González le informó que había arrendado la propiedad
a otra persona. En vista de ello, alegó que el incumplimiento del
apelado le causó daños económicos y mentales que estimó en
$50,000.00.
El 7 de junio de 2022, el matrimonio Pérez Elías presentó su
Contestación a la Demanda.4 En esencia, el apelado negó la mayoría
de las alegaciones, aunque aceptó que hubo discusiones sobre los
términos de un posible contrato de arrendamiento, pero negó que
las partes se pusieran de acuerdo con los términos y condiciones.
En particular, sostuvo que no pudieron ponerse de acuerdo con el
precio del alquiler. Añadió que la parte apelante hizo una oferta para
pagar una renta mensual de $600.00, pero la rechazó. Aduce,
además, que tampoco acordaron la celebración de un contrato por
escrito en el futuro, por lo que nunca hubo un contrato o
precontrato.
3 Apéndice, anejo 2, págs. 2-6. 4 Apéndice, anejo 3, págs. 7-10. KLAN202401051 3
Tras varias incidencias procesales, el apelante presentó una
Solicitud Sentencia Sumaria, en la que reiteró los argumentos
expuestos en su reclamación.5 Expuso, que no existía controversia
en cuanto a que las partes iniciaron conversaciones para
perfeccionar un contrato de arrendamiento sobre la propiedad del
señor Pérez González. Adujo, que tampoco estaba en controversia
que el señor Pérez González incumplió el preacuerdo cuando
arrendó el inmueble a otra persona, por lo que tiene derecho a
recobrar la totalidad del remedio solicitado.
Por el contrario, en su Oposición a la Sentencia Sumaria de la
Parte Demandante, el apelado sostuvo que existía una controversia
real y sustancial sobre el hecho de si hubo o no un contrato entre
las partes.6 Por tanto, concluyó que no procedía que el pleito se
resolviera de manera sumaria.
Después de examinar las posiciones de las partes y la prueba
presentada, el foro de instancia resolvió que existían hechos
pertinentes en controversia que impedían que la causa se resolviera
por la vía sumaria.7 En específico, determinó como hechos en
controversia los siguientes:
1. Si existió un precontrato entre las partes.
2. Si existió un contrato entre las partes.
3. Si el demandante ofreció al Sr. Pérez González alquilar la propiedad por la suma de $600.00 mensuales.
4. Si el Sr. Pérez González le expresó al demandante que alquilaría la referida propiedad por $1,000.00 mensuales.
5. Si el Sr. Pérez González le informó al demandante que había otras personas interesadas en el alquiler de la propiedad y que la posibilidad de alquilar al demandante dependía del pago de $1,000.00 mensuales.
6. Si las partes acordaron que el arrendamiento de la propiedad sería por el término de un año a cambio de una suma inicial $3,000.00, por los primeros 5 meses, a razón de $600.00; y, en adelante, $600.00 mensuales.
5 Apéndice, anejo 6, págs. 19-22. 6 Apéndice, anejo 7, págs. 23-26. 7 Apéndice, anejo 9, págs. 39-47. KLAN202401051 4
7. Si las partes acordaron una fecha para otorgar el contrato por escrito.
En consideración a lo anterior, el tribunal primario declaró No
Ha Lugar la Solicitud Sentencia Sumaria presentada por el señor
Pérez Villanueva y ordenó la continuación de los procedimientos.
Tras múltiples incidencias procesales, el juicio comenzó el 10
de septiembre de 2024. Luego de evaluar la prueba presentada por
las partes durante el trámite judicial, el tribunal primario emitió
Sentencia, en la que consignó las siguientes determinaciones de
hechos:
1. El demandante, José M. Pérez Villanueva, es mayor de edad, soltero, abogado y vecino de Aguada, Puerto Rico. 2. Los demandados Maximino Pérez González y Aida Elías Feliciano son mayores de edad, casados entre sí, propietarios y vecinos de Aguadilla, Puerto Rico. 3. Las partes fueron vecinos en la Urbanización Victoria de Aguadilla, por lo que se conocen desde hace muchos años. 4. El demandado, además de vecino, fue cliente del demandante en su práctica legal. 5. La parte demandante tiene su oficina de abogado en la Avenida Victoria en Aguadilla, Puerto Rico. 6. El demandante hizo un acercamiento al demandado para auscultar la disponibilidad del local y el demandado le indicó que la inquilina aun lo ocupaba, pero esperaba que lo entregara en poco tiempo. 7. Las partes estuvieron en conversaciones desde finales de noviembre de 2020 hasta la primera o segunda semana de enero del año 2021. 8. El demandante expresó que le envió un borrador de contrato al demandado para su evaluación y firma, pero este último no lo suscribió. 9. El testigo de la parte demandante, Armando Sánchez, expresó que fue al local junto al demandante para evaluar el mismo y verificar qué mejoras debían realizarse, sin embargo, nunca observó un contrato o tuvo conocimiento de que las partes hubiesen llegado a algún acuerdo sobre el arrendamiento del local. 10. Nunca se suscribió contrato alguno entre las partes. 11. No se presentó prueba alguna de daños y pérdida económica por la parte demandante.
Finalmente, resolvió que no hubo prueba que demostrara que
hubo un contrato entre las partes. Por consiguiente, desestimó la
Demanda presentada. KLAN202401051 5
En desacuerdo con lo resuelto, el apelante solicitó
reconsideración de dicho dictamen.8 Sin embargo, el foro primario
denegó su petición.9
Aún inconforme, el apelante acudió ante este tribunal
intermedio mediante el recurso de epígrafe en el que señaló la
comisión de los siguientes errores:
ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL, AL NO APLICAR LA DOCTRINA DE TESTIGO ADVERSO.
ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL, AL NO APLICAR LA DOCTRINA DE “LA DOCTRINA DE LA CULPA IN CONTRAHENDO.”
ERRÓ EL HONORABLE TRIBUNAL, AL CONCLUIR QUE NO SE PRESENTÓ PRUEBA DOCUMENTAL ALGUNA QUE SUSTENTE LAS ALEGACIONES.
-II-
A. Teoría general de contratos
El contrato nace a la vida jurídica cuando “dos o más partes
expresan su consentimiento en la forma prevista por la ley, para
crear, regular, modificar o extinguir obligaciones”. Artículo 1230 del
Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9751; Unisys Puerto Rico, Inc. v.
Ramallo Brothers, 128 DPR 842, 852 (1991); García Reyes v. Cruz
Auto Corp., 173 DPR 870, 886 (2008); Collazo Vázquez v. Huertas
Infante, 171 DPR 84, 102 (2007). Los requisitos para la perfección
de un contrato son: (1) consentimiento de los contratantes; (2) objeto
cierto, y (3) causa lícita. 31 LPRA sec. 9771; García Reyes v. Cruz
Auto Corp., supra, 885; Rivera v. PRAICO, 167 DPR 227, 232 (2006).
Cuando coexisten estos elementos, un contrato es mandatorio en la
manera que se haya celebrado. 31 LPRA sec. 6161.
En nuestro ordenamiento jurídico, impera el principio de
libertad de contratación que le permite a las partes pactar las
cláusulas y condiciones que entiendan, siempre que estas no sean
contrarias a la ley, moral u orden público. Id., sec. 9753; Guadalupe
8 Apéndice, anejo 11, págs. 50-55. 9 SUMAC-TPI, entrada núm. 136. KLAN202401051 6
Solís v. González Durieux, 172 DPR 676, 683 (2007); Álvarez v.
Rivera, 165 DPR 1, 17 (2005); Torres, Torres v. Torres Serrano, 179
DPR 481, 493 (2010); Oriental Finances Services v. Nieves, 172 DPR
462, 470-471 (2007). Entonces, el contrato “queda perfeccionado
desde que las partes manifiestan su consentimiento sobre el objeto
y la causa, salvo en los casos en que se requiere el cumplimiento de
una formalidad solemne o cuando se pacta una condición
suspensiva”. 31 LPRA sec. 9771; Collazo Vázquez v. Huertas Infante,
supra, pág. 103; López v. González, 163 DPR 275, 282 (2004).
A tales efectos, existe un principio conocido como pacta sunt
servanda o la autonomía de la voluntad que supone la
obligatoriedad de lo acordado según sus términos y condiciones. 31
LPRA sec. 9754; Utility Consulting Services v. San Juan, 115 DPR 88,
90 (1984); Banco Popular v. Sucn. Talavera, 174 DPR 686, 693
(2008). Dicho de otro modo, “[l]o acordado en los contratos tiene
fuerza de ley entre las partes, ante sus sucesores y ante terceros en
la forma que dispone la ley”. VDE Corp. v. F & R Contractors, 180
DPR 21, 34 (2010); López v. González, supra, pág. 281.
B. El contrato preliminar
El perfeccionamiento de un contrato conlleva varias etapas.
PRFS v. Promoexport, 187 DPR 42, 52 (2012). A saber, la etapa
preliminar preparatoria, una de perfección y una ejecutoria. Id. En
la primera etapa, las partes inician los tratos o negociaciones
preliminares, mientras que, en la segunda, concurren los requisitos
para la perfección del contrato. Id., págs. 52-53. Por último, en la
tercera etapa, se lleva a cabo el cumplimiento de la obligación
pactada. Id., pág. 53.
Ahora bien, cuando se trata de las negociaciones
preliminares, el Código Civil de Puerto Rico, en su Artículo 1271, 31
LPRA sec. 9881, establece que: KLAN202401051 7
Los tratos previos a la perfección del contrato deben desarrollarse conforme a la lealtad y la buena fe entre los probables contratantes. Se exige especialmente el deber de colaborar en la formación del contrato, obtener y proporcionar información de circunstancias de hecho y derechos relevantes, mantener la confidencialidad de la información recibida y conservar el bien que será objeto del contrato futuro. (Énfasis suplido).10
Los tratos preliminares no producen ningún efecto jurídico de
manera inmediata, pues aún no ha nacido la obligación contractual.
PRFS v. Promoexport, supra, págs. 53-54. Sin embargo, en ciertas
instancias, estos tratos o conversaciones podrían generar
responsabilidad si se ejercen de manera abusiva. Id., pág. 55; Prods.
Tommy Muñiz v. COPAN, 113 DPR 517, 528 (1982).
Aunque nadie está obligado a contratar, nuestro
ordenamiento jurídico ha reconocido que las negociaciones previas
pueden generar una relación de carácter social “que impone a las
partes el deber de comportarse de acuerdo con la buena fe”. Colón
v. Glamorous Nails, 167 DPR 33, 44 (2006); Prods. Tommy Muñiz v.
COPAN, supra, 526. Véase, además, PRFS v. Promoexport, supra.
Esto quiere decir, que las partes pueden retirarse de los tratos
precontractuales, pero existen límites en cuanto a la forma de
hacerlo. PRFS v. Promoexport, supra, pág. 55. De esta forma, nuestro
ordenamiento reconoció la doctrina de la culpa in contrahendo que
consiste en:
una obligación hacia una persona determinada, que surge en aquel momento en el curso de las negociaciones en el cual el ejercicio del derecho de una parte a retirarse, corolario del principio de la autonomía de la voluntad, activa la protección de la confianza depositada por la otra y resulta contrario al principio inmanente de la buena fe. Id., pág. 58.
Sobre este particular, el Código Civil establece que:
10 Además, en los comentarios del Código Civil Comentado se dispuso sobre dicho
artículo que la “[n]egociación (tratativa) precontractual es todo acto voluntario lícito realizado por alguna de las partes de un contrato futuro, enderezado a su celebración. El concepto excede el de acto jurídico, ya que las meras conversaciones, o la reparación de objetos, por ejemplo, carecen claramente del fin de producir efectos jurídicos de modo directo, y sin embargo, en el contexto adecuado son tratos previos”. Véase, Artículo 1271 del Código Civil Año 2020 Comentado, en https://www.oslpr.org/_files/ugd/5be21a_15cd7772b7ca4ecd84 035ed394e1e517.pdf (última visita, 28 de mayo de 2026). KLAN202401051 8
Constituyen violación a los deberes de conducta exigidos durante la etapa precontractual, especialmente, las siguientes acciones u omisiones:
(a) romper las negociaciones de forma repentina, inoportuna o arbitrariamente; (b) no respetar los acuerdos parciales ya logrados; (c) iniciar o continuar sin seriedad las negociaciones; (d) incurrir en dolo o violencia; (e) revocar una oferta vinculante o, repentinamente, una oferta no vinculante; y (f) causar la nulidad de un contrato.
Deben resarcirse los gastos efectuados para celebrar el contrato y el daño sufrido por haber confiado en la celebración válida del contrato. Igual resarcimiento se debe respecto a los gastos efectuados por el aceptante que ignora, sin culpa, la muerte o incapacidad sobrevenida del oferente, o por quien, al aceptar, ignora sin culpa la retractación del oferente. Artículo 1272 del Código Civil, 31 LPRA sec. 9882.
También, el Tribunal Supremo ha expresado que para
determinar si ha mediado culpa por causa del rompimiento de las
negociaciones preliminares, es necesario examinar las
circunstancias del rompimiento. Prods. Tommy Muñiz v. COPAN,
supra, pág. 530. En particular: “(1) el desarrollo de las
negociaciones, (2) cómo comenzaron, (3) el curso que siguieron, (4)
la conducta de las partes durante el transcurso, (5) la etapa en que
se produjo el rompimiento, y (6) las expectativas razonables de las
partes en la conclusión del contrato, así como cualquier otra
circunstancia pertinente conforme los hechos del caso sometidos a
escrutinio judicial”. Id.
-III-
Para el apelante, el foro de instancia incidió al no aplicar la
doctrina de testigo adverso. Asegura que luego de que la parte
apelada se anunciara como testigo, su renuncia activó la presunción
de testigo adverso que establece la Regla 304 (5) de las Reglas de
Evidencia, 32 LPRA Ap. VI. Entiende que ser parte no impide que se
aplique dicha presunción.
Sin embargo, el apelado opina que el error no se cometió, pues
el señor Pérez González es la parte demandada en el caso y no viene
obligada a declarar como testigo luego de presentarse la prueba. KLAN202401051 9
En su segundo error, el señor Pérez Villanueva sostiene que
entre las partes hubo un precontrato verbal que el apelado
quebrantó cuando arrendó a otra persona el edificio que interesaba
alquilar. Asegura que el señor Pérez González hizo una oferta que
este aceptó, para celebrar un contrato escrito y definitivo en el
futuro. Por ello, entiende que el tribunal primario incidió al no
aplicar la doctrina de culpa in contrahendo.
Por el contrario, el señor Pérez González sostiene que entre las
partes no hubo un acuerdo de voluntades sobre los elementos
esenciales del contrato de arrendamiento, ni un interés común para
perfeccionar el contrato. En particular, sobre el canon de
arrendamiento. Por tal razón, entiende que no puede haber un
rompimiento injustificado de los tratos previos como alega el señor
Pérez Villanueva.
Por otro lado, el apelante también alega que el foro de
instancia erró al concluir que no se presentó evidencia documental
que apoyara sus alegaciones. En su opinión, la prueba estipulada
por las partes, además de la prueba testifical, demostró que hubo
un quebrantamiento arbitrario de las negociaciones preliminares.
Por su parte, la parte apelada asegura que el señor Pérez
Villanueva no pudo presentar prueba alguna que sustentara sus
alegaciones.
Un examen minucioso de los documentos presentados por las
partes y los testimonios vertidos en el juicio de la causa de epígrafe
nos mueve a confirmar la determinación del tribunal apelado. Nos
explicamos.
Ciertamente, en este caso no podemos concluir que las
conversaciones preliminares entre las partes tuvieron el efecto
jurídico que el apelante le quiere imputar al señor Pérez González.
Mucho menos, que se hayan roto de forma repentina y arbitraria
como alega, pues los tratos preliminares que ambos sostuvieron se KLAN202401051 10
limitaron a la presentación de una oferta, por parte del apelante,
que posteriormente el apelado rechazó.
Del propio testimonio del señor Pérez Villanueva surge que
este le hizo un acercamiento al apelado para arrendar un edificio de
su propiedad y que, en ese entonces, se encontraba arrendado por
otra persona. En esta conversación inicial, el apelado le expresó que
no iba a arrendar el inmueble, hasta que no le entregaran el local y
le pagaran un dinero adeudado.11 Más adelante, el apelante declaró
que en los encuentros que sostuvo con el señor Pérez González se
limitó a reiterar su interés en el arrendamiento del local en
cuestión.12
No se deprende que las partes llegaran a unos acuerdos
específicos sobre el arrendamiento de la propiedad. Más bien las
reuniones que sostuvo con el señor Pérez González en “par de
ocasiones” giraron sobre su interés en alquilar el local y el monto
que estaba dispuesto a pagar por el arrendamiento del inmueble, y
sobre el cual no hubo un acuerdo entre las partes.13
Específicamente, el apelante aseguró que le ofreció al señor
Pérez González la cantidad de $600.00, como pago de renta mensual
y que este aceptó. Sin embargo, como parte de los hechos
estipulados por las partes consta que “el señor Maximino Pérez
González, indicó que se lo podía rentar al Lcdo. Pérez Villanueva,
pero la renta era de $1,000.00”. Hecho que negó el apelante durante
el juicio.14 Aunque, posteriormente, el señor Pérez Villanueva trató
de retirar esta estipulación, este no solicitó autorización para ello,
ni el foro de instancia le permitió retirarla. Díaz Ayala et al. v. ELA,
153 DPR 675, 693 (2001). Cabe señalar, que una estipulación sobre
un hecho no puede ser impugnada posteriormente. Rivera Menéndez
11 Transcripción de la prueba oral (en adelante, “TPO”), pág. 12, líneas 3-8. 12 TPO, pág. 12, líneas 16-22. 13 TPO, pág. 13, líneas 13-17; pág. 38, líneas 1-22; pág. 39, líneas 1-9; pág. 41,
líneas 9-20. 14 TPO, pág. 66, líneas 12-19; pág. 67, líneas 1-2. KLAN202401051 11
v. Action Services, 185 DPR 431, 439-440 (2012). Por consiguiente,
esta obliga al tribunal como a las partes. Id.
En mérito de lo anterior, no albergamos duda de que en este
caso la parte apelante no produjo prueba suficiente para persuadir
al foro apelado que hubo un rompimiento arbitrario y de mala fe de
las negociaciones preliminares, pues las conversaciones que
sostuvieron las partes constituyeron meros tratos que no tuvieron
ningún efecto jurídico dirigido a concretizar el contrato de
arrendamiento, según colegimos de la estipulación entre las partes.
Ni tan siquiera existió un acuerdo sobre el canon de arrendamiento,
elemento esencial para perfeccionar el contrato. Artículo 1230 del
Código Civil de 2020, supra. En consecuencia, el presente caso
carece de prueba creíble que demuestre que hubo una oferta
vinculante que pudiera revocar la parte apelada, al arrendar el local
a otra persona dispuesta a pagar el canon exigido. Por tal razón,
concluimos que el expediente en autos está huérfano de evidencia
que sustente que existió un precontrato o que se violentó la buena
fe o algún otro de los deberes impuestos por la ley durante la etapa
precontractual. Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, supra.
Es importante recordar que el TPI concluyó que la parte
apelante no presentó prueba sobre los daños. Ello, por sí solo, es
suficiente para determinar que no se probó la causa de acción.
Por último, sobre el primer señalamiento de error, aun cuando
asumiéramos que este se cometió, solo para efectos de nuestro
razonamiento, dicha conclusión no afectaría ni variaría nuestra
determinación final. Por consiguiente, resulta innecesario entrar en
sus méritos.
-IV-
Por los fundamentos que anteceden, confirmamos la
Sentencia apelada. KLAN202401051 12
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones