Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VII
MANNY DÁVILA, INC. Apelación procedente del Apelante Tribunal de Primera Instancia, V. Sala Superior de San Juan ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO KLAN202400003 Caso Núm.: RICO, DEPARTAMENTO SJ2023CV04733 DE JUSTICIA, REGISTRO (903 CIVIL) DE LA PROPIEDAD SECCIÓN TERCERA DE Sobre: SAN JUAN SENTENCIA DECLARATORIA Apelada Panel integrado por su presidenta, la Jueza Domínguez Irizarry, la Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio.
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 22 de febrero de 2024.
La parte apelante, Manny Dávila Inc., acude ante nos de una
Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San
Juan, el 27 de octubre de 2023, notificada el 30 del mismo mes y
año. Mediante el referido dictamen, el foro primario desestimó una
Demanda presentada por la parte apelante por falta de parte
indispensable.
Los hechos esenciales para comprender la determinación que
hoy alcanzamos se incluyen a continuación.
I.
El 19 de mayo de 2023, la parte apelante presentó una
Demanda en contra del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (ELA)
y el Registrador de la Propiedad. En la misma, indicó que era
propietaria de la Finca 4878, la cual constaba inscrita en el Folio
217 del Registro de la Propiedad (Registro) de San Juan, Sección III.
De la descripción de la finca surge que, inicialmente, la misma se
inscribió con una cabida superficial de 252.00 metros cuadrados.
Número Identificador SEN2024 _____________________ KLAN202400003 2
Sin embargo, posteriormente, en virtud de una Resolución emitida
por el foro primario el 8 de marzo de 1974, se le añadió a la
descripción registral que la cabida se extendía en la parte de atrás
con un área de 348.00 metros, que, sumados a los 252.00 metros,
hacían un total de 600.00 metros cuadrados.
La corporación detalló que la referida finca estaba gravada por
dos hipotecas, una primera hipoteca en garantía de un pagaré a
favor de Doral Mortgage, la cual fue constituida por la Escritura
Núm. 259, otorgada el 29 de agosto de 2003, e inscrita en el Folio
116 del Tomo 939 del Registro; y otra en garantía de un pagaré a
nombre de Amelia Zorrilla Roig y Beatriz Zorrilla Roig, otorgada el 6
de agosto de 2008, e inscrita en el Folio 166 del Tomo 839.1 Alegó
que se percató que la Escritura Núm. 259 detallaba, erróneamente,
que la cabida total de la finca era de 252.00 metros cuadrados. Ante
ello, planteó que la calificación e inscripción de dicha escritura
constituía un error que hacía nula la extensión del asiento registral.
A su vez, afirmó que la inscripción del asiento tuvo el efecto de
segregar la finca de forma ilegal, puesto que se expresó una cabida
distinta a la descrita anteriormente en el tracto de la finca.
Así, pues, le solicitó al tribunal de instancia que emitiera una
sentencia declaratoria, mediante la cual indicara que la inscripción
de la hipoteca era nula y ordenara al Registrador de la Propiedad
(Registrador) a remover el asiento de los libros.
El 31 de julio de 2023, el ELA, por sí y en representación del
Registro, compareció mediante una Moción de Desestimación. En el
pliego, aseveró que, el solo hecho de haberse descrito la cabida de la
finca incorrectamente, no hacía nula la hipoteca a favor de Doral
Mortgage. Explicó que lo que procedía en derecho era rectificar el
error mediante el mecanismo provisto por la Ley del Registro de la
1 Apéndice del recurso, págs. 50-61. KLAN202400003 3
Propiedad o que el notario que autorizó la escritura realizara un acta
de subsanación. Además, aseveró que, conforme al referido estatuto,
para rectificar el error se requería el consentimiento de los
acreedores hipotecarios, o, en ausencia de dicho consentimiento,
presentar una acción en contra de ellos y de todos los que el asiento
le conceda algún derecho. Así, pues, el ELA argumentó que, al no
haberse acumulado a Doral Mortgage y a las señoras Zorrilla Roig,
como partes en la Demanda, la misma debía de desestimarse por
falta de partes indispensables. Por otra parte, añadió, que el
Registrador de la Propiedad no podía ser parte, ni testificar, en casos
en los cuales se dilucidaba la validez de los documentos presentados
ante el Registro o se planteaba la nulidad de un asiento.
El 28 de agosto de 2023, Manny Dávila, Inc., se opuso a la
desestimación. Insistió que la descripción incorrecta de la cabida de
su finca en la Escritura Núm. 259 tuvo el efecto de segregar y
disminuir la cabida de esta. En virtud de ello, le solicitó al foro
primario que declarara No Ha Lugar la Moción de Desestimación
presentada por el ELA.
Luego de que las partes presentaran sendos escritos
reiterando sus posturas, el 27 de octubre de 2023, notificada el 30
del mismo mes y año, el foro a quo emitió la Sentencia que nos
ocupa. Mediante el referido dictamen desestimó la acción
presentada por la parte aquí apelante. Basó su determinación en
que era improcedente la nulidad del asiento, y coincidió con el ELA
en que lo que procedía en el presente caso era rectificar el error o
realizar un acta de subsanación. Además, concluyó que Doral
Mortgage y las señoras Zorrillas Roig eran partes indispensables.
En desacuerdo, Manny Dávila, Inc. presentó reconsideración,
la cual fue declarada sin lugar el 30 de noviembre de 2023, por el
tribunal de instancia. Aún inconforme, compareció ante esta Curia KLAN202400003 4
el 2 de enero de 2024. Planteó que el foro primario cometió los
errores siguientes:
Erró el Tribunal de Primera Instancia al dictar sentencia desestimatoria por alegadamente faltar una parte indispensable.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al dictar sentencia desestimatoria sin tomar en consideración que la extensión del Asiento 18 de la Finca 4878 tiene el efecto de segregar dicha finca ilegalmente.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al no distinguir entre el “contrato hipotecario” suscrito al amparo de la Escritura de Hipoteca #259 del 2003, y la inscripción errónea del Registro de dicha escritura de hipoteca.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al determinar que los remedios de la rectificación y/o la subsanación de la Escritura de la Hipoteca #259 hacen innecesaria la comparecencia y solicitud de sentencia declaratoria.
El 2 de febrero de 2024, el ELA presentó su oposición al
recurso.
Antes de comenzar la discusión de los errores alegados,
conviene delimitar el trasfondo normativo aplicable al caso ante nos.
II.
A. Sentencia Declaratoria
La sentencia declaratoria es un remedio que provee la Regla
59 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 59.1, para declarar
derechos, estados y otras relaciones jurídicas, aunque existan otros
remedios disponibles. El referido remedio puede solicitarlo cualquier
persona que interese que se dicte una declaración de derecho,
estados u otras relaciones jurídicas, o que se aclare alguna
divergencia en la interpretación o validez de un estatuto, ordenanza,
contrato o franquicia. 32 LPRA Ap. V, R. 59.2; Véase, Beltrán Cintrón
et al. v. ELA et al., 204 DPR 89, 109 (2020). Asimismo, se podrá
obtener una sentencia declaratoria para esclarecer los derechos o
relaciones jurídicas en casos que traten sobre la administración de
fideicomisos, fundaciones, bienes de personas difuntas, personas
menores incapacitadas o insolventes. Regla 59. 2(b), supra, 32 LPRA KLAN202400003 5
Ap. V, R. 59.2. Ahora bien, lo anterior no limita la facultad del
tribunal para emitir una sentencia declaratoria en cualquier
procedimiento que se solicite un remedio declaratorio, siempre que
el dictamen ponga fin a la controversia o a la incertidumbre jurídica.
Íd., Regla 59. 2(c).
El Tribunal Supremo ha constantemente definido la sentencia
declaratoria como un “mecanismo remedial y profiláctico que
permite anticipar la dilucidación de los méritos de cualquier
reclamación ante los tribunales, siempre y cuando exista un peligro
potencial contra quien la solicita”. Rosario Rodríguez v. Rosado
Colomer et al., 208 DPR 419, 427 (2021); Alcalde de Guayama v.
ELA, 192 DPR 329, 333 (2015). Así, pues, la sentencia declaratoria,
únicamente, puede ser dictada cuando exista una controversia
sustancial, madura y real entre partes con intereses legales
adversos. Mun. Fajardo v. Srio. Justicia et al., 187 DPR 245, 254-255
(2012). Es decir, la parte promovente debe demostrar la existencia o
inminencia de un daño claro y real, no imaginario o hipotético.
Senado v. Tribunal Supremo y Otros, 208 DPR 115, 134 (2021).
B. Corrección de documentos públicos
La Ley Notarial de Puerto Rico, Ley Núm. 75 de 2 de julio de
1987, 4 LPRA sec. 2001 et seq., faculta a los notarios para corregir
ciertos documentos públicos. Crespo Rodríguez v. González
González, 208 DPR 557, 581 (2022). A esos fines, el Art. 29 del
referido estatuto establece que:
[…]
[si] se dejase de hacer constar por el notario algún dato o circunstancia dispuesto por esta Ley, o si se tratase de error en el relato de hechos presenciados por el notario que corresponda a este consignar, podrán estas faltas ser subsanadas por el notario autorizante a sus expensas, por propia iniciativa o a instancia de cualesquiera de las partes, por medio de acta notarial en que se haga constar el defecto o error, su causa y la declaración que lo subsana.
[…]. 4 LPRA sec. 2047. KLAN202400003 6
El notario puede corregir los instrumentos públicos mediante
un acta de subsanación o una escritura de rectificación. In re
Godinez Morales, 161 DPR 219, 250 (2004). La Regla 39 del
Reglamento Notarial de Puerto Rico define el acta de subsanación
como un instrumento que redacta el notario, sin intervención de las
partes otorgantes, con el propósito de corregir los defectos y
omisiones que adolezca un instrumento público. 4 LPRA Ap. XXIV,
R. 39. A su vez, el referido cuerpo normativo enumera varios
supuestos en los que un notario puede autorizar un acta de
subsanación, entre ellos: (1) corregir o añadir el nombre o apellidos
de los comparecientes, así como sus circunstancias personales; (2)
la omisión o incorrección en la descripción de una propiedad cuando
se haga para conformar la información en el instrumento a cualquier
información que surja del Registro de la Propiedad, y (3) la falta de
expresión notarial sobre la identidad o la capacidad de las personas
otorgantes. Crespo Rodríguez v. González González, supra, pág. 582.
Igualmente, aclara que se podrá subsanar un error o una omisión
mediante dicha acta en todos los casos en que la subsanación no
modifique o supla la voluntad las personas comparecientes, ni altere
la esencia del instrumento. Regla 39 del Reglamento Notarial de
Puerto Rico, supra.
De lo anterior se desprende que, mediante un acta de
subsanación, el notario puede corregir la escritura pública motu
proprio, sin necesidad de la presencia de las personas
comparecientes. Ello, siempre que la subsanación no afecte
sustancialmente el contrato o negocio jurídico objeto del
instrumento público. Crespo Rodríguez v. González González, supra,
pág. 583; In re Godinez Morales, supra, págs. 250–251. Por otra
parte, precisa señalar que quien tiene la facultad de realizar un acta
de subsanación es el notario autorizante. Otro notario podrá KLAN202400003 7
autorizar la referida cuando el autorizante haya sido suspendido.
Regla 39 del Reglamento Notarial de Puerto Rico, supra.
Ahora bien, si el error u omisión se relaciona al negocio
jurídico, será necesaria la presencia de las personas que otorgaron
el instrumento público para poder subsanar el error. En esas
circunstancias, no podrá realizarse un acta de subsanación, y se
deberá otorgar una escritura de rectificación. Crespo Rodríguez v.
González González, supra, pág. 583.
C. Inexactitudes en el Registro de la Propiedad
En cuanto a las inexactitudes en el Registro de la Propiedad,
el Art. 211 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA
sec. 6351 (Ley del Registro de la Propiedad), indica que se entenderá
como “todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles
exista entre aquél y la realidad jurídica extraregistral”.2 Es decir, hay
una inexactitud en el Registro cuando no existe concordancia entre
el contenido de los libros registrales y el verdadero estado jurídico
de los derechos reales inmobiliarios inscritos. Dist. Unidos Gas v.
Sucn. Declet Jiménez, 196 DPR 96, 119 (2016).
El referido estatuto permite que las inexactitudes en el
registro se corrijan por el Registrador, de oficio o a solicitud de parte
interesada, siempre que se tenga el instrumento que motivó la
acción. Art. 214 de la Ley del Registro de la Propiedad, supra, 30
LPRA sec. 6354. Sin embargo, cuando la rectificación pudiera
afectar los derechos de los titulares inscritos, se requerirá que estos
consientan a que se corrija el error o que se emita una resolución
judicial ordenando la corrección del asiento. Íd.; Crespo Rodríguez v.
2 Precisa señalar que, aunque la Escritura Núm. 259 se otorgó en el 2003, y la ley
vigente para ese entonces era la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 LPRA sec. 2001 et seq. (derogada), en las cláusulas de transición de Ley del Registro de la Propiedad actual se explica que, “[a] partir de la vigencia de esta Ley […] se estará a lo establecido en la ley y reglamento anterior en todo lo que le sea incompatible. El derecho aplicable al presente caso se mantuvo inalterado. Por ello, nos referimos en adelante, únicamente, a la ley actual. KLAN202400003 8
González González, supra, pág. 581; DLJ Mortgage v. García Ramos,
207 DPR 28, 51 (2021); Cruz Fontánez v. Registrador, 126 DPR 182,
185 (1990). Asimismo, cuando la inexactitud proceda de la falsedad,
nulidad o defecto del título que motivó el asiento, la rectificación
requerirá el consentimiento del titular afectado por ella o, a falta del
mismo, una resolución judicial. Art. 212 de la Ley del Registro de la
Propiedad, supra, 30 LPRA sec. 6352.
D. Parte Indispensable
Finalmente, huelga destacar que la Regla 16.1 de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 16.1, dispone que: “[l]as
personas que tengan un interés común sin cuya presencia no pueda
adjudicarse la controversia, se harán partes y se acumularán como
demandantes o demandadas, según corresponda. […]” Así, pues,
una parte indispensable es aquella de la cual no se puede prescindir.
Su interés en la cuestión es de tal magnitud que no puede dictarse
un decreto final entre las otras partes, sin lesionar y afectar
radicalmente sus derechos. Pérez Ríos et al v. Luma Energy, LLC,
2023 TSPR 136, 213 DPR ___ (2023). De modo que los intereses de
esa parte, ausente del litigio, podrían quedar destruidos o
inevitablemente afectados por una sentencia.
La referida disposición atiende dos principios, primeramente,
impide que una persona se le prive de su libertad o propiedad sin el
debido proceso de ley y, por otro lado, la necesidad de que se emita
un decreto judicial completo. Colón Negrón et al v. Mun. Bayamón,
192 DPR 499, 510 (2015); Cepeda Torres v. García Ortiz, 132 DPR
698, 704 (1993). El “interés común” al que hace referencia la Regla
16.1, supra, no es cualquier interés en el pleito, tiene que ser de tal
orden que impida producir un resultado sin afectarlo. Pérez Ríos et
al v. Luma Energy, LLC, supra. Además, tiene que ser real e
inmediato. No puede tratarse de meras especulaciones, ni de un
interés futuro. García Colón et al v. Sucn. González, 178 DPR 527, KLAN202400003 9
548-549 (2010). Esta disposición persigue evitar la multiplicidad de
pleitos y los efectos que una sentencia adversa puede tener sobre
alguien que no está en el pleito. Colón Negrón et al v. Mun. Bayamón,
supra, pág. 510; Cirino González v. Adm. de Corrección et al, 190
DPR 14, 46 (2014).
El concepto de parte indispensable tiene un alcance
restringido, ya que requiere demostrar que la adjudicación tendría
un efecto perjudicial sobre los intereses reales e inmediatos de la
persona ausente en el pleito. García Colón et al v. Sucn. González,
supra, pág. 549. Ante ello, la determinación de si una parte es o no
indispensable, hace necesario un enfoque pragmático. Se requiere
una evaluación individual a la luz de las circunstancias particulares
de cada caso y no la utilización de una fórmula con pretensiones
omnímodas. El propósito de la Regla 16.1, supra, es proteger a la
persona que no está presente en el pleito de los efectos legales de la
sentencia. Además, de evitar la multiplicidad de pleitos, mediante
un remedio efectivo y completo. García Colón et al v. Sucn. González,
supra, págs. 549-550.
En ausencia de parte indispensable, el tribunal carece de
jurisdicción sobre la persona y la sentencia que se emita sin su
presencia sería nula. El omitir incluir una parte indispensable en
un caso, acarrea una violación al debido proceso de ley que la cobija.
Dicha parte tiene que ser traída al pleito, ya que la Regla 16.1, supra,
se fundamenta en la protección constitucional que impide que una
persona sea privada de su libertad o propiedad sin el debido proceso
de ley. Pérez Ríos et al v. Luma Energy, LLC, supra; García Colón et
al v. Sucn. González, supra, págs. 550-551.
III.
La parte apelante cuestiona la determinación del tribunal de
instancia de desestimar su causa de acción. Tras evaluar el KLAN202400003 10
expediente ante nuestra consideración, nos es forzoso confirmar el
dictamen emitido por el foro a quo.
Conforme esbozamos en nuestra previa exposición doctrinal,
el remedio de la sentencia declaratoria, únicamente, procede cuando
existe un daño claro y real. De una lectura de los escritos instados
por Manny Dávila Inc., colegimos que este no demostró que la
descripción errónea de la Finca 4878 en la Escritura Núm. 259 le
causó un peligro inminente, como requiere el ordenamiento jurídico
vigente sobre las sentencias declaratorias.
Precisa señalar que, posterior a la inscripción de la
mencionada escritura, logró un asiento registral de una hipoteca a
favor de Amelia Zorrilla Roig y Beatriz Zorrilla Roig, la cual
expresaba la cabida correcta de la propiedad inmueble de 600.00
metros cuadrados. Por ello, no es posible validar el argumento de la
parte apelante en cuanto a que la inscripción de la hipoteca
constituida a favor de Doral Mortgage tuvo el efecto de segregar y
reducir la cabida de la mencionada finca.
Por otra parte, el apelante pretendía que el foro primario
declarara nula la referida hipoteca, sin haber acumulado a Doral
Mortgage en el pleito. No era posible que el foro primario emitiera
una sentencia, a esos fines, sin lesionar y afectar radicalmente los
derechos de la referida institución financiera. Igualmente, era
necesaria la presencia de las señoras Zorrilla Roig, puesto que, al
momento de estas otorgar la Escritura Núm. 36 en el año 2008, el
tracto registral detallaba que la primera hipoteca de la Finca 4878
grababa, únicamente, 252.00 metros cuadrados. Sin la presencia de
estas en el litigio, sus intereses también podían quedar afectados.
Así, pues, en ausencia de Doral Mortgage y las señoras Zorrilla Roig,
el tribunal de instancia no tenía jurisdicción para emitir una
sentencia sin su presencia. Por ello, resolvemos que el referido foro
no incidió en su discreción al desestimar la acción de epígrafe. KLAN202400003 11
Si el deseo del apelante es que el tracto registral refleje la
realidad jurídica real o que, en su día, Doral Mortgage pueda
ejecutar la totalidad de la finca por razón de impago, como bien le
ilustró el tribunal de instancia, cuenta con el mecanismo de la
rectificación y el acta de subsanación. Según reseñamos, mediante
un acta de subsanación o escritura de rectificación, el apelante
podrá corregir la descripción de su propiedad en la Escritura Núm.
259. Por su parte, mediante el mecanismo de rectificación que
provee la Ley del Registro de la Propiedad, supra, podrá corregir la
inexactitud en el tracto registral suscitada por el error en el
instrumento público.
IV.
Por lo antes expuesto, se confirma la sentencia apelada.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones