EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Asociación Residentes Pórticos de Guaynabo Certiorari Recurridos 2004 TSPR 203 v. 163 DPR ____ Compad, S.E.; F&S Construction, S.E.
Peticionario
Número del Caso: CC-2002-871
Fecha: 16 de diciembre de 2004
Tribunal de Circuito de Apelaciones:
Circuito Regional II
Juez Ponente:
Hon. Néstor S. Aponte Hernández
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Juan E. Náter Santana
Abogada de la Parte Recurrida:
Lcda. Ana Belén Frías
Materia: Defectos de Construcción
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Asociación Residentes Pórticos de Guaynabo
Recurridos
v. CC-2002-0871 Certiorari
Compad, S.E.; F&S Construction, S.E.
Peticionarios
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR CORRADA DEL RÍO
San Juan, Puerto Rico, a 16 de diciembre de 2004.
Nos corresponde determinar si una junta de
titulares de un complejo residencial sometido al
régimen de propiedad horizontal tiene capacidad
jurídica para comparecer a vindicar sus derechos
ante el Departamento de Asuntos del Consumidor
(en adelante “DACO”). Nos corresponde, además,
resolver cuándo comienza a decursar el término
para presentar ante DACO una querella por vicios
de construcción.
I. Trasfondo Fáctico
En 1995, Compad, S.E. y F&S Construction,
S.E. (en adelante colectivamente “Compad”),
tuvieron a su cargo el desarrollo y CC-2002-871 3
construcción del proyecto conocido como Pórticos de
Guaynabo, en el Barrio Santa Rosa III de Guaynabo.
En enero de 1997, Compad completó la primera fase
del proyecto y entregó cuatro (4) de un total de
diecisiete (17) edificios proyectados, los cuales, como
un todo, eventualmente formarían parte de un complejo de
doscientas cuatro (204) unidades residenciales.
La mayoría de las escrituras de compraventa
referentes a la primera fase del proyecto se otorgaron
entre enero y abril de 1997, periodo durante el cual
Compad ostentaba la administración interina del complejo.
Durante el referido interinato, varios titulares le
presentaron a Compad reclamaciones que emanaron de
carestías y desperfectos relativos a la pintura de rejas
y edificios, extintores, servicios de mantenimiento y
seguridad, pisos de los pasillos, estacionamientos y
áreas comunes en general.
En agosto de 1998, se constituyó un Comité de
Transición a los fines de escrutar los libros manejados
por Compad y pautar los procedimientos necesarios para
que los titulares asumieran la administración del
complejo residencial. A pesar de que el Comité se lo
solicitó expresamente, Compad se negó a entregar la
totalidad de los libros y documentos referentes a la
administración interina del complejo.
En aras de que se corrigieran los defectos de
construcción antes mencionados, el Comité celebró varias CC-2002-871 4
reuniones con Compad, tras las cuales, ésta se
comprometió a atender los reclamos de los titulares.
Así las cosas, los titulares de Pórticos de Guaynabo
convocaron una asamblea con el propósito de elegir una
Junta de Directores que velara por sus intereses y
canalizara las reclamaciones de los titulares. La Junta
de Directores (en adelante “la Junta”) fue elegida el 25
de agosto de 1998.
Aun cuando la Junta requirió nuevamente a Compad que
le entregara los documentos necesarios para poder asumir
sus funciones formalmente, y a pesar de que así lo exige
expresamente el Artículo 36a de la Ley de Propiedad
Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1293-1, Compad insistió en
su negativa de hacer entrega del archivo. Por tal razón,
a pesar de haber sido electa en noviembre de 1998, no fue
hasta seis meses y medio después que la Junta pudo
ejercer sus funciones en propiedad y asumir el control de
la administración del complejo.
Una vez Compad cumplió con las condiciones
necesarias para que la Junta pudiera asumir la
administración en propiedad, se le requirió nuevamente a
Compad que corrigiera las imperfecciones y carencias que
afectaban varias de las estructuras del complejo. A pesar
de que Compad se había comprometido a ello, no atendió la
reclamación arguyendo que había caducado.
El 2 de septiembre de 1999, la Asociación de
Residentes de Pórticos de Guaynabo, por conducto de su CC-2002-871 5
Junta de Directores y en representación del Consejo de
Titulares, presentó ante DACO una querella por vicios de
construcción contra Compad. Los titulares solicitaron que
DACO ordenara a las partes querelladas a: (1) subsanar
las faltas y defectos del proyecto y, (2) compensar a los
titulares por los daños y perjuicios que sufrieron como
consecuencia de los actos de Compad.
El 31 de agosto de 2000, luego de la celebración de
varias vistas, de una inspección ocular del complejo
residencial y de haber emitido un informe en el cual hizo
constar las pésimas condiciones en las que se encontraban
las áreas comunales del edificio, DACO declaró ha lugar
la querella. Resolvió que los querellados eran
solidariamente responsables por las obras sin terminar y
por las que adolecían de vicios de construcción, a saber:
puertas de contador de electricidad sin terminar; áreas
comunales que padecían de excesiva humedad, filtraciones,
grietas, pisos y paredes manchadas; pasamanos
descascarados; deficiencias en la verja del patio del
penthouse en las áreas comunales; pared engalletada en
las áreas comunes del apartamento; manchas de humedad en
el techo de las áreas comunes; filtraciones en el techo
de las áreas comunes; filtraciones por los bloques
tragaluces de los pasillos de las áreas comunes; y,
marcado deterioro, incluyendo manchas, del cual adolecía CC-2002-871 6
casi toda la pintura del complejo residencial.1 Ordenó
que se corrigieran todos los defectos señalados.
Inconforme con dicha resolución, Compad presentó
ante DACO una moción de reconsideración en la cual alegó
que dicha agencia carecía de jurisdicción para atender la
querella. Adujo, en apoyo de su contención que: (1) el
Consejo de Titulares no cumple con la definición de
“consumidor” del correspondiente reglamento de DACO2 y,
(2) había expirado el término para instar ante DACO una
reclamación por vicios de construcción.
Luego de varios incidentes procesales y tras haber
transcurrido el término de noventa (90) días que tenía
DACO para emitir su determinación, Compad presentó ante
el Tribunal de Apelaciones un recurso de revisión
administrativa. Dicho tribunal confirmó la resolución
emitida por DACO.
Inconforme, Compad recurre ante nos y esboza los
siguientes señalamientos de error:
Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al sostener la jurisdicción del Departamento de Asunto[s] del Consumidor sobre la querella presentada por el Consejo de Titulares.
Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al interpretar erróneamente algunos de los hechos ante su consideración y sostener todas las determinaciones de
1 Véase Informe Técnico de DACO, 12 de noviembre de 1999, Apéndice del Certiorari, pág. 51. 2 Reglamento Sobre Condominios promulgado por DACO el 27 de febrero de 1978. CC-2002-871 7
hechos formuladas en la resolución del DACO, aun cuando algunas son contrarias a la evidencia documental y testifical presentada ante dicha agencia.
Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al sostener la determinación del Departamento de Asunto[s] del Consumidor de que la acción no había caducado.
Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al sostener la determinación del Departamento de Asunto[s] del Consumidor de que la parte querellada venía obligada a reparar los techos de todos los edificios y pintar todos los defectos reclamados, contrario a lo establecido por la prueba ante su consideración y lo dispuesto en la legislación y reglamentación vigente, según interpretada por este Honorable Tribunal [Apelativo].
Mediante Resolución de 25 de junio de 2003,
expedimos el auto de certiorari. Con el beneficio de la
comparecencia de las partes, estamos en posición de
resolver.
II. Capacidad de un grupo de consumidores para presentar una querella ante DACO
Compad aduce que DACO carece de jurisdicción para
atender la querella presentada por la Asociación de
Residentes de Pórticos de Guaynabo por el fundamento de
que dicha agencia puede considerar únicamente querellas
presentadas por un “consumidor”, según definido en la ley
y reglamentos aplicables. No le asiste la razón.
La controversia medular se reduce, pues, a
determinar: ¿quién puede presentar una querella ante
DACO? CC-2002-871 8
En aras de responder a dicha interrogante, es
ineludible tomar en cuenta la visión comunitaria del
régimen de propiedad horizontal, la cual reconoce la
necesidad y la importancia de crear instituciones o
mecanismos para proteger los intereses comunes de los
propietarios de las unidades individuales que conforman
el régimen. Precisamente por ello, el artículo 38 de la
Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec 1293b, creó
el Consejo de Titulares como órgano directivo y
deliberativo de todo condominio. Cónsono a dicha función,
nuestro ordenamiento inviste al Consejo de Titulares de
la prerrogativa de tomar decisiones sobre todos los
asuntos de interés para la comunidad y adoptar aquellas
medidas necesarias para la mejor consecución de los
objetivos comunes de los condóminos.
Conforme a los principios que inspiraron la creación
del Consejo de Titulares, en Arce v. Caribbean Home
Const. Corp., 108 D.P.R. 225 (1978), resolvimos que el
Consejo de Titulares es un sujeto de derecho que actúa
con personalidad propia en el ámbito de sus finalidades y
que tiene existencia jurídica independiente de la de sus
miembros. Representa, sin embargo, los intereses de un
grupo de consumidores y como consejo es, en efecto, un
grupo de consumidores.
Nos ilustra sobre esta materia el comentario de
Pérez Pascual, quien discute y comenta los enfoques de CC-2002-871 9
Albadalejo y Beltrán de Heredia, para posteriormente
exponer su visión particular:
ALBADALEJO (125) define la persona jurídica como ‘organización humana encaminada a la consecución de [un] fin, a la que el Derecho reconoce como miembro de la comunidad, otorgándole capacidad jurídica’.
‘El Derecho no crea seres de la nada, sino que atribuye personalidad (además de al hombre) a ciertos entes que aprehende del campo social, entes que sin tener una realidad corporal y espiritual como aquél, sin embargo, tienen realidad social, una individualidad propia, y toman parte en la vida de la comunidad como unidades distintas e independientes (así, un municipio, un club deportivo, una sociedad anónima), de los singulares elementos que, en cada momento concreto, los componen (los vecinos, los socios, los accionistas), para alcanzar determinados fines que interesan, no a un solo hombre, sino a una pluralidad de ellos, o que prácticamente sólo son conseguibles, o al menos, los son más fácilmente, por organizaciones humanas, que por el hombre aislado.’ ...
Sin embargo, [Beltrán de Heredia], estudiando el Derecho positivo español, reconoce la existencia de alguna concesión de carácter social, y por tanto de organización colectiva, trascendente del simple individualismo cuando nos explica que del juego de los principios informadores de la comunidad, en el Derecho español, puede deducirse que los intereses actuantes en la misma son individuales, es decir, simplemente unidos a la copropiedad. ...
Pero la existencia de una organización colectiva (comenta el propio Pérez Pascual), objetivizada y realizada, la Junta de Propietarios, dotada de personalidad jurídica, no supone la desaparición de la existencia de los propietarios considerados individualmente.3 (énfasis suplido)
3 Pérez Pascual, E. (Doctor en Derecho), El Derecho de Propiedad Horizontal: Un ensayo sobre su estructura y naturaleza jurídica. Madrid, Marcial Pons – Libros Jurídicos, 1974, págs. 147, 156 y 205, citando Albadalejo, Instituciones de Derecho Civil, Publicación continúa... CC-2002-871 10
A base de los fundamentos antes discutidos, resulta
forzoso concluir que en el caso de marras, el grupo de
consumidores que, por medio del Consejo de Titulares,
compareció ante DACO, tenía capacidad para así hacerlo.
Ahora bien, vale añadir que esto último se dramatiza en
el contexto de lo dispuesto en el Artículo 9 de la Ley
Orgánica de DACO, 3 L.P.R.A. sec. 341 (h), el cual
dispone:
El Secretario establecerá una división administrativa en el Departamento con el propósito de recibir, ventilar y adjudicar las querellas que por violación a las leyes, o disposiciones de las mismas, que den protección al consumidor, radiquen consumidores individuales, grupos de consumidores y funcionarios del Departamento u otros funcionarios del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. (Énfasis suplido)
Se desprende diáfanamente del lenguaje literal y
expreso de la Ley que el consumidor tiene la opción de
vindicar sus derechos individualmente o como grupo. En
otras palabras, la Ley permite que un colectivo de
consumidores vindique sus derechos ante dicha agencia
administrativa.
El espíritu que informó la creación de DACO y la
aprobación de su ley orgánica fue precisamente facilitar
al consumidor la vindicación de sus intereses con un
vehículo procesal ágil y eficiente, más costo-efectivo y ______________________ ... 3 continuación
del Real Colegio de España en Bolonia, Librería Bosch, Barcelona 1960, págs., 198-199, 207-208; véase, del mismo autor, La persona jurídica, Librería Bosch, Barcelona, 1961. CC-2002-871 11
que equiparara el poder de los consumidores con el de los
proveedores de bienes y servicios.4
Impedir que los consumidores se agrupen para
comparecer a DACO a reclamar sus derechos atentaría
contra el historial legislativo de la referida ley. En
este caso concreto, esto implicaría que los miembros de
la Asociación de Residentes de Pórticos de Guaynabo
tuvieran que presentar querellas individualmente. Para
que ningún titular se viera desprovisto del remedio
administrativo aplicable, tendrían que presentarse al
menos doscientas cuatro (204) querellas ante DACO. Esto
indudablemente no sólo menoscabaría la política pública
que persigue proteger vigorosamente los derechos de los
consumidores, sino que además, lesionaría los tan
preciados intereses de economía procesal y el manejo
eficiente de recursos públicos.
De manera que, ante el lenguaje literal de la Ley
Orgánica de DACO, en atención a la Ley de Propiedad
Horizontal y su jurisprudencia interpretativa, así como
del espíritu y los fines que inspiraron su aprobación,
resolvemos que el Consejo de Titulares tiene capacidad
para comparecer ante DACO. De ahí que en el caso de
marras, la Asociación de Residentes de Pórticos de
Guaynabo, por conducto de su Junta de Directores y en
4 Véase Exposición de Motivos de la Ley Orgánica de DACO, Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, Leyes de Puerto Rico, págs. 16-18. Véase, además, Alcance del Proyecto sometido por los Senadores que presidían las Comisiones de Asuntos Socioeconómicos, Gobierno, Hacienda y Jurídico-Penal. CC-2002-871 12
representación del Consejo de Titulares, podía comparecer
a DACO a presentar la querella objeto de este recurso.
III. Cómputo de los términos para reclamar por defectos o vicios de construcción
Resuelto lo anterior, debemos determinar cuándo
comienza a decursar el término para presentar ante DACO
una querella por vicios de construcción. La respuesta a
lo anterior se halla en el análisis en conjunto de varias
disposiciones legales. Veamos.
El Artículo 9 de la Ley de la Oficina del Oficial de
Construcción, la cual reglamenta las actividades de
urbanizadores y constructores que se dediquen al negocio
de la construcción de viviendas, dispone que incurrirá en
una práctica indeseable en el negocio de la construcción
de vivienda todo urbanizador o constructor que deje de
corregir un defecto de construcción en una vivienda. 17
L.P.R.A. sec. 509. En particular, acerca de la
controversia medular ante nuestra consideración, dicha
ley dispone que la acción para exigir responsabilidad por
vicios o defectos de construcción debe presentarse dentro
de los dos (2) años del otorgamiento de la escritura de
compraventa. Artículo 11, 17 L.P.R.A. sec. 511.
Similares principios se recogen en el Reglamento de
DACO Núm. 2268 del 16 de septiembre de 1977, conocido
como Reglamento para Regular las Distintas Actividades
que se llevan a cabo en el Negocio de la Construcción (en
adelante “Reglamento de la Construcción”). Allí se
expresa que a los defectos de construcción para los CC-2002-871 13
cuales no se especifique un término dentro del cual
deberá notificarse al urbanizador o constructor, le
aplicará un término de notificación de dos (2) años.
Sección 10 del Reglamento de Construcción. Cuando se
trate de mano de obra deficiente o de determinados
defectos enumerados en el Reglamento de la Construcción,
éste dispone que habrá que notificar al urbanizador o
constructor dentro de los seis (6) meses de la fecha de
la firma de la escritura original de compraventa.
Sección 10 del Reglamento de Construcción de DACO. Id.
De lo anterior se colige que el término prescriptivo
para hacer un reclamo por vicios de construcción varía
dependiendo de la naturaleza del vicio o deficiencia.
Ahora bien, independientemente de cuál sea el término
aplicable en cada caso, la interrogante medular es: ¿a
partir de qué momento se comienzan a computar estos
términos cuando el reclamo se hace por defectos en áreas
comunales de un complejo sometido al régimen de propiedad
horizontal?
Compad sostiene que dichos términos comienzan a
decursar desde la fecha en que la Administración de
Reglamentos y Permisos (ARPE) expide el permiso de uso.
No le asiste la razón.
Si como propone Compad, utilizamos la fecha de la
expedición del permiso de uso como punto de partida para
el referido cómputo, estaríamos acortando
irrazonablemente el periodo que tiene todo titular en un CC-2002-871 14
condominio para hacer sus reclamaciones por vicios de
construcción. Esto último se desprende del hecho de que
la fecha de la expedición del permiso de uso es requisito
para proceder a la individualización del apartamento en
un condominio, por lo cual, su expedición es
necesariamente anterior a la fecha de la firma de la
escritura de compraventa. Adoptar la teoría de Compad
equivaldría a establecer que el momento en que comienza a
decursar el término para incoar la reclamación es
anterior a la fecha en la que el titular adquiere el
apartamento.
Por su parte, la Asociación de Residentes de
Pórticos de Guaynabo aduce que cuando la reclamación se
refiere a defectos en los elementos comunes del inmueble,
el punto de partida para computar los referidos términos
es la fecha en que la Junta de Directores adquiere el
control de la administración del condominio. Coincidimos
con la posición de la Asociación de Residentes. Veamos
por qué.
La Ley de Propiedad Horizontal, supra, le exige a
quien somete la propiedad al Régimen de Propiedad
Horizontal que administre interinamente y vele por el
mejor funcionamiento y conservación de los elementos
comunes. La razón de ello es la clara política pública de
fomentar la estabilidad del régimen de propiedad
horizontal y proteger a los adquirentes de las unidades
sometidas a dicho Régimen. CC-2002-871 15
De igual forma, el Reglamento de Condominios de
DACO, dispone que entre las responsabilidades del
administrador interino se encuentra la administración,
vigilancia, conservación, cuidado, reparación y
funcionamiento de las cosas y elementos de uso común y de
los servicios generales. Sección 14 del Reglamento de
Condominios de DACO, promulgado el 2 de abril de 1978.
Dicha administración interina está vigente desde el
momento en que el inmueble se somete al régimen de
propiedad horizontal hasta el momento en que se elige la
primera Junta de Directores o el primer director. Sección
14 del Reglamento de Condominios, supra. Ello es así
porque la Junta de Directores es el órgano ejecutivo que,
a partir del cese de la administración interina, tiene la
facultad y obligación de atender todo lo relacionado con
el buen gobierno, administración, vigilancia y
funcionamiento de los elementos comunes. Sec. 1293b.-4
de la Ley de Propiedad Horizontal, supra.
Aunque, de ordinario, los términos que nuestro
ordenamiento reconoce para reclamar por defectos o vicios
de construcción se computan a partir del otorgamiento de
la escritura de compraventa, es evidente que no puede ser
así en lo que concierne a reclamaciones por defectos en
áreas comunales en edificios sometidos al régimen de
propiedad horizontal.
Resolvemos, pues, que cuando se trata de unidades
sometidas al régimen de propiedad horizontal, los CC-2002-871 16
términos para reclamar por vicios de construcción en los
elementos comunes se computan a partir del momento en que
la Junta de Directores, tras su instalación, toma el
control de la administración. Es en ese momento, cuando
el desarrollador de un condominio cesa en sus funciones
de administrador interino, que la Junta de Directores
puede comenzar a ejercer, en representación de los
titulares, los derechos y reclamaciones en cuanto a
vicios y defectos de construcción.
Considerar una fecha anterior a aquélla en la que la
Junta de Directores se constituya y tome el control de la
administración, sería ilógico e injusto, pues se estaría
pretendiendo que el desarrollador-administrador interino
se reclame a sí mismo por vicios y defectos, ya que es él
el administrador interino antes de la fecha en que se
constituye la Junta de Directores.
El Art. 36a de la Ley de Propiedad Horizontal, 31
L.P.R.A. sec. 1293-1, establece en lo pertinente que en
la reunión en que los titulares habrán de elegir las
personas que ocuparán los cargos directivos, el titular o
los titulares que hasta ese momento hayan estado a cargo
de la administración (fungiendo como administrador/es
interino/s) deberán entregar al Consejo de Titulares los
libros de cuentas de la comunidad debidamente auditados y
certificados por un contador público autorizado
independiente, así como todos los fondos de la comunidad
que tengan en su poder. CC-2002-871 17
La recurrente Compad, S.E., como administrador
interino, tenía la responsabilidad de ser diligente en la
conservación y preservación de la propiedad, cuando aún
no se había constituido la Junta de Directores. Sin
embargo, a pesar de que los condóminos le reclamaron
oportunamente por deficiencias específicas en áreas
comunes en general y ésta afirmó que llevaría a cabo las
reparaciones pertinentes, nada hizo al respecto.
Compad cesó de ejercer su administración interina el
10 de julio de 1999, fecha en que finalmente la Junta de
Directores del Condominio Pórticos de Guaynabo pudo
asumir el control de la administración del mismo.
Es pues, desde el momento en que la Junta de
Directores adquiere el control de la administración del
Condominio Pórticos de Guaynabo, el 10 de julio de 1999,
que efectivamente estaba autorizada por ley a ejercer
derechos y a instar reclamaciones en representación del
Consejo de Titulares. La Junta de Directores presentó su
reclamo ante el DACO el 2 de septiembre de 1999; esto es,
poco más de dos (2) meses después de la fecha en que tomó
el control sobre la administración del condominio.5 Por
todo lo anterior, conforme a los términos de notificación
5 Debido a lo anterior, el Tribunal de Apelaciones actuó correctamente al disponer que debido a los hechos antes mencionados, no es preciso hacer “un desglose exhaustivo de los términos de notificación aplicables para cada uno de los defectos señalados por ser innecesario a los fines de la causa ante nuestra consideración”. Nota al calce 3 a la página 11 de la Sentencia del Tribunal de Apelaciones de 16 de octubre de 2002. CC-2002-871 18
establecidos por el referido Reglamento para cada uno de
los defectos señalados, la Junta de Directores presentó
su reclamación oportunamente.
IV. Revisión de determinaciones de hechos de DACO
Finalmente, respecto a la contención de Compad a los
efectos de cuestionar las determinaciones de hechos de
DACO, vale decir que es norma de derecho claramente
establecida que en el proceso de revisión de una decisión
emitida por una agencia administrativa, los tribunales
apelativos han de concederle gran peso y deferencia a la
decisión administrativa en vista de la experiencia y
conocimiento especializado de la agencia. Asociación
Vecinos del Hospital San Jorge v. United Medical, 2000
T.S.P.R. 7 (2000); Agosto Serrano v. F.S.E., 132 D.P.R.
866, 879 (1993).
Debemos también tener presente que los
procedimientos y decisiones de un organismo
administrativo tienen a su favor una presunción de
corrección y regularidad, la cual debe ser respetada
mientras la parte que la impugne no produzca suficiente
evidencia para derrotarla. Henríquez v. Consejo de
Educación Superior, 120 D.P.R. 194 (1987); M. & B.S.,Inc.
v. Departamento de Agricultura, 118 D.P.R. 319, 331
(1987). Además, debemos otorgarle deferencia a las
determinaciones de los organismos si están sostenidas por
evidencia sustancial que conste en el expediente
administrativo. Rivera Concepción v. A.R.P.E., 2000 CC-2002-871 19
T.S.P.R. 143; P.R.T.C. v. Unión Independiente de
Empleados Telefónicos, 131 D.P.R. 171 (1992).
En atención a los criterios y principios antes
esbozados, la sección 4.5 de la Ley de Procedimiento
Administrativo Uniforme, según enmendada, Ley Núm. 170 de
12 de agosto de 1988, 3 L.P.R.A. sec. 2175, al referirse
al alcance de la función revisora, dispone, en lo
pertinente, que las determinaciones de hechos de las
decisiones de las agencias serán sostenidas por el
tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en
el expediente administrativo. Asociación Vecinos del
Hospital San Jorge v. United Medical, supra; P.R.T.C. v.
J. Reg. Tel. de P.R., 2000 T.S.P.R. 83. Los tribunales,
pues, en ausencia de una demostración de que las
decisiones sean de naturaleza caprichosa, irrazonable o
arbitraria, deberán abstenerse de intervenir con las
determinaciones de las agencias administrativas. Id.
En el caso de marras, hemos examinado los documentos
que obran en autos y concluimos que la determinación de
DACO está sostenida por la evidencia sustancial que obra
en el expediente administrativo.
Compad no ha ofrecido evidencia o alegación alguna
que nos lleve a concluir que la determinación de DACO
fuera irrazonable o que no estuviera fundamentada en la
totalidad del récord. Considerando toda la evidencia
documental que consta en el expediente, así como el
informe de inspección ocular suscrito el 19 de octubre de CC-2002-871 20
1999 por un técnico designado por DACO, el cual no fue
objetado, y a falta de evidencia sustancialmente
favorable a Compad, no vemos razón para sustituir nuestro
criterio por el de la agencia administrativa.
A tenor con lo anterior, tampoco erró DACO al
ordenar las reparaciones indicadas en su Resolución.
En mérito de lo cual, resolvemos que: (1) una junta
de titulares de un complejo residencial sometido al
régimen de propiedad horizontal ostenta capacidad
jurídica para comparecer a vindicar sus derechos ante
DACO y (2) en aquellos casos en que una junta de
titulares presente una reclamación por deficiencias en la
construcción, el plazo prescriptivo (según la naturaleza
del vicio o la carestía que figure en la reclamación) se
calculará a partir del momento en que la junta asuma el
control de la administración en propiedad. En vista de
ello, por los fundamentos antes esbozados, se confirma la
sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones.
Se dictará sentencia de conformidad.
BALTASAR CORRADA DEL RÍO Juez Asociado CC-2002-871 21
SENTENCIA
Por los fundamentos antes expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, resolvemos que: (1) una junta de titulares de un complejo residencial sometido al régimen de propiedad horizontal ostenta capacidad jurídica para comparecer a vindicar sus derechos ante DACO y (2) en aquellos casos en que una junta de titulares presente una reclamación por deficiencias en la construcción, el término prescriptivo aplicable (según la naturaleza del vicio o la carestía que figure en la reclamación) se calculará a partir del momento en que la junta asuma el control de la administración en propiedad. En vista de ello, se confirma la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones.
Lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Subsecretaria del Tribunal Supremo.
María I. Colón Falcón Subsecretaria del Tribunal Supremo