Silva Olivencia v. Boquerón Resort S.E.

2012 TSPR 131

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: August 22, 2012
• Docket: CC-2009-660
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Wilfredo Silva Olivencia, Yvette Alicea Ruiz y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos

Peticionarios Certiorari v. 2012 TSPR 131 Boquerón Resort S.E., h/n/c Aquarius Vacation Club 186 DPR ____

Recurrido

Departamento de Asuntos del Consumidor

Agencia Recurrida

Número del Caso: CC-2009-660

Fecha: 22 de agosto de 2012

Tribunal de Apelaciones:

Región Judicial de San Juan, Panel I

Abogados de la Parte Peticionaria:

Lcdo. Heriberto Güivas Lorenzo Lcda. Luisselle Quiñones Maldonado

Abogados de la Parte Recurrida:

Lcda. Alina M. Ortega-César

Materia: Revisión Administrativa procedente del Departamento de Asuntos al Consumidor

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Wilfredo Silva Olivencia, Yvette Alicea Ruiz y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos Peticionarios

v. CC-2009-660 Certiorari Boquerón Resort S.E., h/n/c Aquarius Vacation Club Recurrido

Departamento de Asuntos del Consumidor Agencia Recurrida

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR ESTRELLA MARTÍNEZ

San Juan, Puerto Rico, a 22 de agosto de 2012.

Nos corresponde examinar por primera ocasión

la Ley de Derecho de Multipropiedad y Clubes

Vacacionales de Puerto Rico, Ley Núm. 252-1996,

31 L.P.R.A. secs. 1251, et seq. (Ley Núm. 252),

según enmendada. Específicamente, debemos

resolver si un consumidor de esta industria puede

cancelar un contrato de compraventa de una

multipropiedad o club vacacional cuando sus

instalaciones no se completan dentro de la fecha

estimada en el documento de ofrecimiento al

público (public offering statement) y no se

provee una advertencia del derecho del

desarrollador a finalizarlas dentro de un término CC-2009-660 2

de dieciocho meses, reconocido expresamente en la ley

especial.

I

El 3 de abril de 2005, el Sr. Wilfredo Silva Olivencia

y su esposa la Sra. Yvette Alicea Ruiz (Silva-Alicea)

adquirieron de Aquarius Vacation Club (Aquarius) una

semana de uso anual, correspondiente a la segunda del mes

de junio, por el término de sesenta años en el complejo

vacacional Boquerón Beach Resort. Para ello, pagaron

$10,000, $55 de gastos administrativos y $170 por la cuota

de mantenimiento del 2006. El contrato suscrito por las

partes estableció que el derecho de uso comenzaría en el

2006. Conjuntamente, en el documento de ofrecimiento

público se informó a los esposos Silva-Alicea que la

construcción de las instalaciones estaría completada para

la primera mitad de ese año.

Posteriormente, los esposos Silva-Alicea hicieron las

gestiones para el disfrute de la semana adquirida. Al

hacerlo se les informó que no podían disfrutarla, ya que

las instalaciones no estaban construidas. Como

consecuencia, en agosto de 2006 presentaron una querella

ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.Co.).

Alegaron que Aquarius incumplió el contrato debido a que

en el 2006 no pudieron disfrutar su derecho vacacional,

puesto que las instalaciones todavía se encontraban en

construcción. Ello a pesar de que el contrato establecía

que su derecho comenzaría ese año. A base de esas

alegaciones, solicitaron la cancelación del contrato y la CC-2009-660 3

devolución de lo pagado. Los esposos no solicitaron ni

presentaron prueba de daños, ya que sometieron su caso

mediante memorando de derecho.

Instado el procedimiento ante D.A.Co., Aquarius arguyó

que no incumplió con el contrato. Indicó que la Ley Núm.

252, supra, le permite completar las instalaciones dentro

de un periodo de dieciocho meses siguientes a la fecha

estimada por el desarrollador. Sostuvo que actuó conforme

al estatuto debido a que solicitó a tiempo un término

adicional para finalizar el desarrollo y que éste le fue

conferido.

Al no haber controversias sobre los hechos, las partes

sometieron la polémica a través de memorandos de derecho.

Luego de evaluar los mismos, D.A.Co. emitió una

determinación el 27 de agosto de 2008 en la cual decretó

la resolución del contrato y la devolución de los $10,225

pagados por Silva-Alicea. La agencia interpretó que

Aquarius incumplió con su obligación. Articuló que

Aquarius acordó con el matrimonio Silva-Alicea la

disponibilidad de las instalaciones para la segunda semana

de junio de 2006, lo que no ocurrió. Entendió que las

manifestaciones de Aquarius podrían considerarse como una

práctica engañosa.

A tiempo, Aquarius presentó una solicitud de

reconsideración. En ésta impugnó la resolución del

contrato y del reembolso ordenado. D.A.Co. nada dispuso en

cuanto a la reconsideración presentada, por lo que

Aquarius acudió oportunamente ante el Tribunal de CC-2009-660 4

Apelaciones mediante un recurso de revisión

administrativa.

En síntesis, Aquarius argumentó que la Ley Núm. 252,

supra, salvaguarda la industria del turismo y la calidad

de los planes de derecho de multipropiedad y clubes

vacacionales en Puerto Rico. Indicó que el estatuto provee

hasta un máximo de dieciocho meses adicionales a la fecha

informada por el desarrollador para terminar los

alojamientos y las instalaciones.1 Asimismo, expuso que el

derecho de cancelación del contrato había expirado, no

existía ninguna razón para su resolución y no incurrió en

una práctica engañosa porque cumplió con todos los

requisitos de la Ley Núm. 252, supra.

El 29 de abril de 2009 el Tribunal de Apelaciones

emitió una sentencia en la cual revocó al D.A.Co. El foro

intermedio concluyó que según dispone la Ley Núm. 252,

supra, Aquarius contaba con un término adicional de

dieciocho meses al informado en el ofrecimiento público

para tener las instalaciones terminadas. El foro apelativo

intermedio determinó que Aquarius cumplió con los

requisitos para ser acreedor de ese periodo adicional

según evidencia la certificación emitida por la Compañía

de Turismo. Determinó que el hecho de que Aquarius no

“informara en detalle lo que establece la Ley aplicable al

1 Del expediente surge que Aquarius informó a la Compañía de Turismo sobre el hecho de que no culminaría las instalaciones dentro del período estimado. Véase, Certificación emitida por la Compañía de Turismo el 20 de noviembre de 2007, Apéndice, pág. 168. CC-2009-660 5

negocio jurídico en el que la parte recurrida [Silva-

Alicea] se estaba involucrando no implica que indujo al

comprador a error y viciara su consentimiento”. Además,

decretó que los esposos Silva-Alicea debieron informarse

adecuadamente, ya que el desconocimiento de la ley no

exime de su cumplimiento.

Inconformes, los esposos Silva-Alicea acudieron ante

este foro y señalaron que el Tribunal de Apelaciones erró

al no suplir las deficiencias de la Ley Núm. 252, supra,

debido a que no aplicó el principio de buena fe a la

relación contractual, a pesar de que Aquarius no divulgó

que las instalaciones no estarían construidas para el

disfrute de éstos en el 2006. Asimismo, cuestionó que el

foro intermedio les impusiera una obligación adicional a

los adquirientes de este tipo de propiedad, en

contravención al propósito de la Ley Núm. 252, supra.

En reconsideración, el 19 de marzo de 2010 este

Tribunal expidió el recurso. Con el beneficio de la

comparecencia de las partes, procedemos a adjudicar la

controversia planteada.

II

A.

Los orígenes de los planes de derecho de

multipropiedad y clubes vacacionales responden a la

necesidad de buscar alternativas a las tradicionales para

vacacionar. En los Estados Unidos, sus inicios se remontan

a la década del setenta como resultado de la necesidad de

atender los cambios económicos que enfrentaba la sociedad. CC-2009-660 6

La proliferación de este tipo de negocio incrementó a tal

grado que creó la necesidad de implantar legislación para

regular la industria y las técnicas de ventas utilizadas

para su promoción.2 Véanse, D.A. Bowen, Timeshare

Ownership: Regulation and Common Sense, 18 Loy. Consummer

L. Rev. 459 (2006); A.S. Burek, Uniform Real Estate Time-

Share Act, 14 Real Prop. Prob. & Tr. J. 683 (1979).

Al igual que otras jurisdicciones, y constituyendo la

industria turística un elemento importante en el

desarrollo económico de Puerto Rico, la Asamblea

Legislativa presentó interés en promulgar legislación con

relación a la industria de multipropiedad y clubes

vacacionales, con el propósito dual de promoverla y

proteger a sus compradores. Con ese fin, la Ley Núm. 252,

supra, uniformó y reglamentó este sector económico y los

derechos de los consumidores locales y extranjeros. Sec.

1-102 de la Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A. sec. 1251. La

promulgación del estatuto responde a la intención de

uniformar y gobernar en forma exclusiva, con una sola ley,

este tipo de industria. Véase, Ponencia de la Compañía de

Turismo de 24 de agosto de 1995 relacionada al P. de la C.

2088, pág. 2. De esta forma se notifica tanto al

consumidor local y extranjero en un solo cuerpo legal los

derechos y obligaciones de cada una de las partes.

2 Para el 2004 en Estados Unidos se estimó en cerca de $7.9 billones la industria de multipropiedad y clubes vacacionales. D.A. Bowen, Timeshare Ownership: Regulation and Common Sense, 18 Loy. Consummer L. Rev. 459, 463 (2006). CC-2009-660 7

La elaboración de la Ley Núm. 252, supra, constituyó

un ejercicio que contó con el beneficio del conocimiento

de los desarrolladores de proyectos en Puerto Rico y de

otras jurisdicciones. Igualmente, durante el proceso

legislativo de aprobación, participaron agencias

representativas del interés público, tales como el

Departamento de Justicia, el D.A.Co. y la Compañía de

Turismo.3 Además, se recurrió como base a las leyes modelos

de la American Resort Development Association (ARDA)4 y la

National Association of Real Estate Licensed Law Officials

(NARELLO).5 Éstas sirvieron, a su vez, como modelo para

promulgar estatutos similares en varias jurisdicciones

dirigidos a reglamentar esta industria. Asimismo, los

legisladores estudiaron las particularidades de nuestro

sistema de derecho civil y la legislación que atiende la

propiedad horizontal en nuestra jurisdicción para incluir

disposiciones que no se encuentran presentes en los

modelos seguidos y que responden a nuestras

3 Véanse: Ponencia del Departamento de Justicia de 29 de agosto de 1995 relacionada al P. de la C. 2088; Ponencia del Departamento de Asuntos del Consumidor de 24 de agosto de 1995 relacionada al P. de la C. 2088 y la Ponencia de la Compañía de Turismo de 24 de agosto de 1995 relacionada al P. de la C. 2088. 4 La American Resort Development Association fue fundada en el 1969 para representar la industria vacacional en los Estados Unidos. Hoy día es una asociación reconocida internacionalmente como la organización más destacada para promover el desarrollo de este tipo de industria. 5 La National Association of Real Estate Licensed Law Officials es una fundación oficial que sirve para licenciar agentes de bienes raíces para cumplir con las leyes de este campo. CC-2009-660 8

particularidades legales. Véase, Ponencia de la Compañía

de Turismo de 24 de agosto de 1995 relacionada al P. de la

C. 2088, supra.

En términos generales la Ley Núm. 252, supra, dispone

que el régimen de multipropiedad o club vacacional se

establezca mediante escritura pública inscrita en el

Registro de la Propiedad. El mencionado régimen puede

estructurarse como un derecho contractual para usar y

ocupar el alojamiento objeto de éste, o una clase especial

de derecho de propiedad con derecho de usar y ocupar un

alojamiento en particular. Sec. 1-103 de la Ley Núm. 252,

31 L.P.R.A. 1251a. A su vez, el estatuto requiere un

permiso expedido por la Compañía de Turismo para que un

desarrollador o vendedor pueda ofrecer o disponer del

derecho de multipropiedad, del derecho vacacional o

alojamiento a un comprador potencial en Puerto Rico o

sobre este tipo de propiedad localizada en Puerto Rico.

Sec. 2-101 de la Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A. sec. 1252. La

Ley Núm. 252, supra, atiende lo relacionado al método de

administración del plan de derecho de multipropiedad o

club vacacional, la forma en que se establecen, cobran y

pagan las cuotas de los gastos comunes, el método de

operación del sistema de reservaciones, el procedimiento a

seguir para el relevo de las funciones a la entidad

administradora, las prácticas proscritas, los programas de

intercambio y los poderes de la Compañía de Turismo.

En lo relevante a la situación ante nuestra

consideración, la Ley Núm. 252, supra, confiere unas CC-2009-660 9

salvaguardas a los consumidores de este tipo de industria.

Las mismas están dirigidas a cumplir con uno de los

propósitos de la ley especial de proteger a los

consumidores. Entre éstas, el desarrollador debe

evidenciar a la Compañía de Turismo que el alojamiento

particular objeto del derecho de multipropiedad o derecho

vacacional es uno protegido, es decir, que está libre de

reclamaciones por parte de cualquier tenedor de gravámenes

excepto en las situaciones dispuestas por el propio

estatuto. Sec.4-101 de la Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A. sec.

1254. Igualmente, la legislación impone al desarrollador

la obligación de depositar en una cuenta en plica (escrow

account) todos los depósitos recibidos por los compradores

de derecho de multipropiedad, derechos vacacionales o

alojamiento hasta que transcurra el periodo de rescisión

establecido en la ley. Sec. 3-102 de la Ley Núm. 252, 31

L.P.R.A. sec. 1253a.

Lo anterior nos remite al derecho de cancelación que

tienen los compradores al amparo de la Ley Núm. 252,

supra. Con el propósito dual de impulsar este tipo de

mercado, y proteger al consumidor local y extranjero,

nuestro estatuto incorporó la experiencia de otras

jurisdicciones. Como consecuencia, el legislador adoptó un

término de siete días en el cual el comprador tiene la

potestad absoluta de rescindir el acuerdo de compraventa

de un derecho de multipropiedad o club vacacional. Este

periodo permite al comprador impulsivo recapacitar

(cooling-off) sobre una decisión para adquirir este tipo CC-2009-660 10

de derecho propietario en respuesta a las prácticas

persistentes de ventas que se utilizan para atraerlos.

Además, le permite evaluar el compromiso contractual

contraído y optar por desistir de la obligación si

determina que ésta no satisface todas sus expectativas o

resultaría en una carga onerosa a su capacidad económica.

Véanse: Ponencia del Departamento de Asuntos del

Consumidor de 24 de agosto de 1995 relacionada al P. de la

C. 2088, pág. 1; E.A. Cameron & S. Maxwell, Protecting

consumers: The contractual and real estate issues

involving timeshares, quartershares, and fractional

ownerships, 37 Real Est. L.J. 278, 297 (2009).

El periodo de rescisión absoluto es de tal importancia

que la reglamentación exige que el mismo sea informado de

forma conspicua antes del lugar designado para la firma

del comprador.6 El derecho de rescisión dentro del término

de siete días provisto por la Ley Núm. 252, supra, no

6 La Ley Núm.252, supra, define el término conspicuo de la siguiente forma:

(a) Tipo en letras mayúsculas y minúsculas que no sea de tamaño menor [de] dos (2) puntos [de] tipo más grandes que el tipo de tamaño más grande, sin contar los encabezamientos, en la página donde aparece, pero en todos los casos que no sea menor de diez (10) puntos o

(b) donde el uso de un tipo de tamaño de diez (10) puntos sería impráctico o imposible con respecto a un material escrito en particular entonces el estilo de tipo o de impreso que la Compañía apruebe específicamente, siempre y cuando el tipo siga siendo conspicuo bajo las circunstancias. Inciso 13 de la Sec. 1-104 de la Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A. 1251b(13). CC-2009-660 11

puede ser renunciado por el comprador. La Ley Núm. 252,

supra, dispone expresamente que cualquier documento o

acción que pueda implicar una renuncia a este derecho se

considera nula y sin efecto. Secs. 3-101 y 4-103 de la Ley

Núm. 252, 31 L.P.R.A. secs. 1253, 1254b; Véanse, además,

Bowen, supra, págs. 474-475; E.R. Pierce & R.A. Mann,

Time-Share Interests in Real Estate: A Critical Evaluation

of the Regulatory Environment, 59 Notre Dame L. Rev. 9, 51

(1983-1984).

Además del término de rescisión de siete días de la

Sec. 3-101 de la Ley Núm. 252, supra, nuestra jurisdicción

reconoce mayor protección a los consumidores al promulgar

un derecho a cancelar el contrato de compraventa si el

desarrollador no culmina los alojamientos que son objeto

del contrato de compraventa o el derecho de multipropiedad

o vacacional dentro del término de dieciocho meses

siguientes a la fecha estimada por el desarrollador para

la terminación del alojamiento o las instalaciones. En

caso de ejercer el derecho de extensión de la fecha

estimada, el desarrollador deberá solicitar la aprobación

por escrito a la Compañía de Turismo exponiendo los costos

relacionados en la terminación del alojamiento, el tiempo

estimado que necesita para ello con copia del contrato de

construcción otorgado para la terminación de la

construcción, evidencia satisfactoria de los fondos para

completarla, una fianza y una carta de crédito que

acredite la disponibilidad de activos netos para asegurar CC-2009-660 12

el cumplimiento. Véase, además, Sec. 4-103 de la Ley Núm.

252, 31 L.P.R.A. sec. 1254b.7

7 La Sec. 4-103 de la Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A. sec. 1254b dispone como sigue:

(1) Un desarrollador deberá completar todos los alojamientos y instalaciones, la futura disponibilidad de los cuales se le representa por él o [en] su nombre a los compradores, bien sea en los documentos del plan de derechos de multipropiedad o club vacacional, en material de promoción o de publicidad, en declaraciones orales o escritas o por cualquier otro medio dentro de los dieciocho (18) meses siguientes a la fecha designada por el desarrollador de acuerdo con lo provisto en el inciso (2)(b) de esta sección.

(2) Un desarrollador deberá radicar con la Compañía la siguiente información en relación con cualquier alojamiento o facilidad que no esté terminado para la fecha en que se haga cualquier representación sobre el mismo:

(a) Una declaración escrita divulgando todos los costos envueltos en la terminación del alojamiento o facilidad de que se trate.

(b) Una declaración escrita en que se indique el tiempo estimado que se necesita para la terminación del alojamiento o facilidad de que se trate.

(c) Una copia del contrato de construcción otorgado y cualesquiera otros contratos otorgados para la terminación del alojamiento o facilidad.

(d) Evidencia satisfactoria de la disponibilidad de fondos suficientes para completar dicho alojamiento o facilidad que consistirá de:

(i) Una fianza de pago y cumplimiento por una cantidad igual al cien por ciento (100%) del costo anticipado para la terminación del alojamiento o facilidad de que se trate. Cualquier fianza de tal naturaleza será emitida por un fiador o compañía de seguros autorizado a hacer negocios en Puerto Rico y que tenga suficientes activos netos como para ser aceptable para la Compañía, o

(ii) una carta de crédito por la cantidad especificada en el párrafo (i) anterior emitida CC-2009-660 13

Lo expuesto demuestra que no existe polémica en cuanto

a que la Ley Núm. 252, supra, otorga un derecho de

rescisión absoluto al comprador a cancelar el contrato

dentro del término de siete días desde que se otorgó el

contrato de compraventa. Tampoco debe cuestionarse que el

estatuto otorga al desarrollador un término adicional de

dieciocho meses para terminar la construcción de las

instalaciones y el derecho del comprador a cancelar el

contrato si los alojamientos no se completan dentro de ese

periodo. La interrogante que se genera ante nuestra

consideración es si el desarrollador tiene la obligación

de divulgar el hecho de que la Ley Núm. 252, supra, le

confiere ese término adicional a la fecha informada para

completar las instalaciones y cómo ello afecta a la buena

fe y el consentimiento prestado al otorgar el contrato de

compraventa.

____________________________ por un banco, una asociación de ahorros y préstamos o cualquier otra institución financiera autorizada a hacer negocios en Puerto Rico asegurada por una dependencia del gobierno federal y que tenga suficientes activos netos como para ser aceptable para la Compañía. Cualquier fianza o carta de crédito de la naturaleza antes descrita será irrevocable hasta tanto el desarrollador complete el alojamiento o facilidad prometido. De ser necesario para la Compañía acudir a la fianza o carta de crédito para asegurar la terminación del alojamiento o facilidad, la Compañía tendrá autoridad para solicitar de un tribunal con jurisdicción y competencia el nombramiento de un síndico para que se encargue de dirigir y administrar dicha terminación. CC-2009-660 14

B.

A estos efectos, el examen de la Ley Núm. 252, supra,

refleja que ésta regula los requisitos de forma y

contenido del documento de ofrecimiento público que debe

ser aprobado por la Compañía de Turismo y provisto a los

compradores antes de otorgar el contrato de compraventa.

Sec. 5-101 de la Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A. sec. 1255.

Mediante este documento se divulga de forma completa y

precisa todas las características materiales del plan de

derecho de multipropiedad o club vacacional para que el

consumidor posea una fuente fidedigna que corrobore la

veracidad de los términos y condiciones que contrate o la

oportunidad de evaluar otros planes y las ofertas

disponibles previo a realizar una selección. Ponencia del

Departamento de Asuntos del Consumidor de 24 de agosto de

1995 relacionada al P. de la C. 2088, supra. De igual

forma, la legislación codifica las divulgaciones mínimas

que se deben realizar a los compradores. Sec. 5-102 de la

Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A. sec. 1255a.8

8 En términos generales, las divulgaciones mínimas requeridas por la Ley Núm. 252, supra, incluyen: (1) el nombre y dirección principal del desarrollador y del plan adquirido; (2) el número de años que el desarrollador ha estado en los negocios en general y en la industria de turismo y entretenimiento; (3) la experiencia del desarrollador en administración; (4) la entidad administradora seleccionada; (5) el término de duración de los derechos de los titulares; (6) la descripción del sistema de reservaciones y de las reglas y reglamentos adoptados; (7) la descripción de los alojamientos y instalaciones comprendidas en el plan relacionada; (8) los alojamientos incidentales; (9) la información relacionada con la administración del plan incluyendo las cuotas, derechos o cargos corrientes; (10) la naturaleza legal del derecho adquirido; (11) una declaración notoria de que el CC-2009-660 15

Dentro de las divulgaciones mínimas requeridas en

beneficio del comprador, el legislador contempló algunas

instancias relacionadas −como la de autos− en las que se

adquiere el derecho de multipropiedad o de clubes

vacacionales antes de que las instalaciones estén

terminadas. A estos efectos, la Ley Núm. 252, supra,

dispone como sigue:

Cada documento de ofrecimiento público radicado en la Compañía, conjuntamente con cualesquiera enmiendas del mismo, deberá divulgar completa y precisamente todas las características materiales del plan de derecho de multipropiedad o club vacacional. Como mínimo, deberá contener los siguientes componentes e información actual, efectiva a la fecha de emisión por la Compañía del permiso para un plan de derecho de multipropiedad o club vacacional de acuerdo con las disposiciones de las secs. 1252 a 1252j de este título:

(7) Una descripción de cada lugar base y de los alojamientos y instalaciones protegidos comprendidos en el plan de derecho de multipropiedad o club vacacional del que se trate, en forma resumida, que incluya para cada lugar base lo siguiente:

(e)Si la construcción de los alojamientos o instalaciones no ha sido terminada, o cualquier alojamiento o facilidad por cualquier razón no está disponible para uso u ocupación, la fecha estimada más tardía en que estará disponible. Sec. 5-102 de la Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A. sec. 1255a(7)(e).

____________________________ derecho adquirido no es apropiado para inversión ni para obtener ganancias y que tampoco está sujeto a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 103-2003, 31 L.P.R.A. sec. 1291, et seq.; (12) la descripción de los gravámenes que afecten los alojamientos o instalaciones; (13) la descripción del tipo de financiamiento; (14) los procedimientos disponibles para ejecución y venta del derecho sobre alojamiento en caso de incumplimiento; y (15) si el desarrollador ha realizado o tiene la intención de hacer una reserva de dedicación de uso. Sec. 5-102 de la Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A. sec. 1255a. CC-2009-660 16

El desarrollador debe incluir junto con su solicitud

de permiso presentada a la Compañía de Turismo para que lo

autorice a ofrecer un plan de multipropiedad o club

vacacional, el documento de ofrecimiento público para su

aprobación. De lo transcrito surge que la Ley Núm. 252,

supra, requiere que como parte de las divulgaciones

mínimas que deben constar en el ofrecimiento público se

incluya la fecha estimada en la que el desarrollador

proyecta estará disponible el uso de las instalaciones. El

momento en el cual se proyecta que estará disponible una

facilidad es información cardinal para el comprador. Tanto

es así que la Ley Núm. 252, supra, establece que

representar indebida o engañosamente cuándo los

componentes del plan estarán disponibles para los

titulares constituye una práctica prohibida a la

industria. Sec. 7-104 (2)(e)(i) de la Ley Núm. 252, supra,

31 L.P.R.A. sec. 1258(2)(e)(i). Así, el desarrollador que

informa una fecha estimada que a todas luces no podrá

cumplir infringe los deberes que le impone la Ley Núm.

252, supra.

Al revisar la Ley Núm. 252, supra, resalta que el

legislador no requirió al desarrollador informar sobre su

derecho a completar los alojamientos e instalaciones

dentro de un término adicional de dieciocho meses a la

fecha estimada, debidamente informada al comprador. El

hecho de que la Ley Núm. 252, supra, le imponga al

desarrollador el deber de informar la fecha estimada en la

que estará disponible el proyecto no implica que éste deba CC-2009-660 17

advertir sobre el derecho que le proporciona la propia ley

para culminar las instalaciones en el tiempo adicional que

dispone el estatuto. La razón para ello es sencilla. La

aprobación y publicación de la Ley Núm. 252, supra,

constituye notificación suficiente para que el comprador

conozca de sus derechos y los del desarrollador sobre la

propiedad que adquiere al amparo de ésta. La ley advierte

al consumidor en forma diáfana que un desarrollador tiene

un término mayor al informado para terminar las

instalaciones. Claro está, como la legislación lo que

dispone son unas divulgaciones mínimas, nada impide que el

desarrollador informe voluntariamente sobre tal derecho a

los compradores que adquieren este tipo de propiedad. Ello

tampoco implica una carta en blanco que avale las

actuaciones de un desarrollador que amparado en su derecho

propicie un engaño.

Aunque ciertamente la ley especial no requiere al

desarrollador que informe sobre el término adicional que

ésta le concede para completar las instalaciones, debemos

examinar −a la luz del estatuto y las circunstancias

particulares del caso− si no hacerlo constituye una

violación al principio de buena fe que impone la Ley Núm.

252, supra, en este tipo de contratación.

C.

Es imprescindible destacar que la Ley Núm. 252, supra,

impone una obligación de buena fe a los contratos regidos

por ésta. Ello significa que haya honestidad de hecho y la

observación de normas de trato justo en su cumplimiento o CC-2009-660 18

aplicación. Sec. 10-102 de la Ley Núm. 252, supra. La

buena fe significa que las partes están obligadas a actuar

de forma honrada y leal. Supone el guardar la fidelidad de

la palabra dada y no defraudar la confianza ni abusar de

ella para que la negociación refleje una voluntad que no

sea producto de la malicia y del engaño. L. Diez-Picazo,

La doctrina de los propios actos, Barcelona, Eds. Aries,

1963, pág. 157. Véanse: S.L.G. Ortiz-Alvarado v. Great

American, res. 3 de junio de 2011, 2011 T.S.P.R. 79, 182

D.P.R.____ (2011); VDE Corporation v. F & R Contractors,

180 D.P.R. 21, 34 (2010); Colón v. Glamourous Nails, 167

D.P.R. 33, 44-47 (2006).

La buena fe permea en todo el proceso de contratación

desde sus fases iniciales preparatorias, durante la

negociación del contrato propiamente y en su cumplimiento.

Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, 113 D.P.R. 517, 526-528

(1982). La aplicación del principio de buena fe en materia

de cumplimiento contractual surge cuando una parte invoca

una razón bajo la cual alega que se justifica variar su

prestación afectando la relación contractual con la otra

parte, pero que no debe calificarse como incumplimiento.

M.J. Godreau Robles, Lealtad y buena fe contractual, 58

Rev. Jur. U.P.R. 366, 383 (1989).

Cuando se viola el principio de buena fe se puede

viciar el consentimiento de la otra parte contratante.

Ello incluye el no revelar hechos importantes durante un

proceso de negociación que muy bien pudieron conllevar a

una contratación que de otra forma no hubiere tenido CC-2009-660 19

lugar. En estos casos, el principio de buena fe se invoca

porque la oferta o publicidad no responde a las exigencias

de lealtad y honestidad. Godreau, supra, págs. 419-420;

Véanse: García Reyes v. Cruz Auto Corp., 173 D.P.R. 870,

886 (2008); Bosques v. Echevarría, 162 D.P.R. 830, 836

(2004); Márquez v. Torres Campos, 111 D.P.R. 854, 865

(1982).9

Ahora bien, no toda omisión conlleva la nulidad de la

contratación. Para que ello proceda resulta necesario que

la falta de información sobre determinado hecho recaiga

sobre elementos esenciales del contrato que hubieran

evitado a la otra parte prestar su consentimiento para la

contratación. En cuyo caso las partes deberán restituirse

recíprocamente las cosas otorgadas al momento del

contrato. Véanse, S.L.G. Ortiz-Alvarado v. Great American,

supra; García Reyes v. Cruz Auto Corp., supra, págs. 886-

887.

De otra parte, tampoco podemos olvidar que el

principio de buena fe impone un ejercicio de moderación a

la posibilidad de resolución de un contrato. Esa práctica

responde a aquellos casos en los que el incumplimiento

alegado no es absoluto o no involucra la razón principal

por la cual se obligaron las partes. Véanse, Álvarez v.

9 Nótese que estos casos se atendieron bajo la figura del dolo. Existe dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes se induce a otro a celebrar un contrato que no hubiera hecho. Al definir esta figura hemos expresado que el dolo incluye un “complejo de malas artes, contrario a la honestidad e idóneo para sorprender la buena fe ajena…”. Véase, Colón v. Promo Motors Imports, Inc., 144 D.P.R. 659, 666 (1997). CC-2009-660 20

Rivera, 165 D.P.R. 1, 19-20 (2005), citando a L. Díez-

Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 4ta ed.

rev., Madrid, Ed. Tecnos, 1983, Vol. II, págs. 226-227.

Así, en aquellas instancias en las que la prestación

resulta defectuosa, y ello no conlleva un incumplimiento

absoluto, debe “moderarse el impulso hacia la resolución,

pues podría ocurrir una injusticia”. J. R. Vélez Torres,

Curso de Derecho Civil: derecho de obligaciones, 2da ed.,

San Juan, Ed. U.I.A.P.R., 1997, págs. 76-77. Por lo que en

estos casos procede un remedio balanceado sobre los daños

causados sin llegar al extremo de la resolución del

contrato. Íd., 31 L.P.R.A. sec. 3018.

En cuanto a los remedios que provee la Ley Núm. 252,

supra, el estatuto reconoce que el tribunal al determinar

si una cláusula del contrato fue irrazonable podrá rehusar

hacer valer el contrato, hacer valer el resto de éste sin

la cláusula irrazonable, o limitar su aplicación con el

propósito de evitar un resultado injusto. Sec. 10-101 de

la Ley Núm. 252, supra. Al aplicar los remedios provistos

por la legislación especial, éstos deben ser administrados

liberalmente de forma tal que la parte agraviada sea

colocada en una posición tan buena como lo estaría si la

otra parte hubiera cumplido perfectamente con su

obligación. Sec. 10-103 de la Ley Núm. 252, 31 L.P.R.A.

sec. 1260b.

Recordamos que el propósito de nuestra legislación es

dual: promover la industria de multipropiedad y clubes

vacacionales así como proteger a sus consumidores. En CC-2009-660 21

atención a ello, es nuestra función crear un balance entre

estos intereses de forma tal que se proteja a los

compradores en esa industria a la vez que fomentemos el

crecimiento de ésta y su estabilidad.

III

Con el marco doctrinal antes expuesto debemos analizar

los hechos ante nuestra consideración.

Los esposos Silva-Alicea adquirieron el 3 de abril de

2005 la segunda semana del mes de junio de 2006, para su

uso anual durante un término de sesenta años en el

complejo vacacional Boquerón Beach Resort. Las partes

acordaron que ese derecho comenzaría a utilizarse a partir

del 2006. De igual forma, los esposos Silva-Alicea fueron

informados mediante el contrato de compraventa y el

ofrecimiento público aprobado por la Compañía de Turismo

que la construcción de las instalaciones y alojamientos no

estaban terminados y que se esperaba completarlas durante

la primera mitad del 2006. Para ello, los esposos Silva-

Alicea pagaron la totalidad de $10,225. Posteriormente,

los esposos Silva-Alicea hicieron las gestiones para

utilizar la semana adquirida.10 A esta fecha, las

instalaciones no estaban terminadas, por lo que no

pudieron disfrutar el derecho vacacional adquirido. Como

consecuencia, para agosto solicitaron la cancelación del

contrato.

10 Del expediente no surge cuándo se hicieron estas gestiones. CC-2009-660 22

Los hechos demuestran que Aquarius cumplió con los

requisitos de la Ley Núm. 252, supra, al divulgar la fecha

estimada para completar las instalaciones. De igual forma,

surge que Aquarius no informó a los compradores que la ley

le concedía un término adicional de dieciocho meses para

terminar la construcción de éstas. En efecto, Aquarius

ejerció el derecho concedido por el estatuto según consta

de la certificación emitida por la Compañía de Turismo y

culminó la edificación de las instalaciones pocos meses

después, en noviembre de 2006.

Los esposos Silva-Alicea no cuestionan el contrato ni

los documentos que le fueron entregados, por lo que éstos

no están en controversia. Alegan que no hubieren adquirido

su derecho de multipropiedad de haber conocido que las

instalaciones no iban a estar disponibles para el verano

del 2006. Los esposos Silva-Alicea exponen ante este

Tribunal que aunque la Ley Núm. 252, supra, le concede

dieciocho meses al desarrollador para la construcción de

las instalaciones del club vacacional desde la fecha

estimada, éste debió divulgar dicho término a base del

principio de buena fe. Reconocen que la Ley Núm. 252,

supra, no le impone al desarrollador la obligación de

informar sobre el término adicional para completar las

instalaciones. Asimismo, cuestionan las expresiones del

foro apelativo intermedio a los efectos de que éstos

debían informarse adecuadamente.

Los esposos Silva-Alicea pretenden resolver el

contrato arguyendo que se violó el principio de buena fe CC-2009-660 23

para sostener que procede su resolución. A los únicos

fines de atender tal reclamo, y revisado cuidadosamente el

expediente ante nuestra consideración, encontramos que no

existe razón alguna que nos permita inferir que Aquarius

violó el principio de buena fe. Tampoco podemos colegir

que el motivo para adquirir el derecho vacacional de

sesenta años fue exclusivamente para disfrutarlo en el

verano de 2006 o que la disponibilidad del complejo para

esa fecha fuera el factor determinante para contratar ni

que al momento de otorgar el contrato Aquarius

representara indebidamente o incurriera en una práctica

engañosa porque conociera que las instalaciones no

estarían completadas para la semana adquirida por los

esposos Silva-Alicea o que al momento de estimar la fecha

informada pudiera prever que no culminaría la construcción

de éstas.

Al examinar las actuaciones que realizó Aquarius surge

que cumplió con todos los deberes impuestos por la Ley

Núm. 252, supra, y ofreció toda la divulgación requerida

por el estatuto a los esposos Silva-Alicea. El contrato

estableció claramente que las instalaciones no estaban

terminadas y que la Ley Núm. 252, supra, regía el régimen

adquirido. De igual forma, Aquarius hizo formar parte del

acuerdo el documento de ofrecimiento público que contó con

el aval de la Compañía de Turismo. Del documento de

ofrecimiento público entregado a los esposos Silva-Alicea

consta la fecha estimada que Aquarius proyectó para

finalizar las instalaciones. El desarrollador no informó a CC-2009-660 24

los esposos Silva-Alicea de su derecho a completar las

instalaciones en un periodo mayor según dispone el

estatuto especial. Claramente expuso –como exige la Ley

Núm. 252, supra− el derecho de resolución del contrato en

el término de siete días a partir de la firma del contrato

de compraventa. Como vimos, el legislador no exigió en la

Ley Núm. 252, supra, que el desarrollador informara sobre

su derecho a finalizar las instalaciones en una fecha

posterior a la estimada. Sin embargo, al cumplir con las

exigencias del estatuto, Aquarius estableció e informó a

los esposos Silva-Alicea la fecha estimada para completar

las instalaciones para la mitad del 2006. De esta forma

cuando los esposos Silva-Alicea firmaron el contrato

pudieron considerar la probabilidad de circunstancias

fuera del control de Aquarius que le impedirían cumplir

con lo proyectado e impedirían el disfrute del derecho

adquirido durante la segunda semana del mes de junio de

2006.

Como hemos examinado, la ley reconoce la eventualidad

de que un desarrollador no pueda culminar las

instalaciones en el tiempo estimado. Por ello, el estatuto

le reconoce un término adicional de dieciocho meses para

completar los alojamientos. A su vez, contempló que un

exceso de ese periodo podría afectar el derecho de los

consumidores al disfrute de su propiedad, por lo que les

reconoció la potestad de cancelar el contrato si ello

ocurriese. Aquarius ejerció su derecho a contar con un

tiempo adicional para completar las instalaciones. Éstas CC-2009-660 25

fueron culminadas en noviembre de 2006, es decir, a tan

solo seis meses de la fecha proyectada. El que Aquarius se

beneficiara de las disposiciones contenidas en la Ley Núm.

252, supra, no implica que actuó violentando el principio

de buena fe.

En el caso de autos no existe indicio alguno de que

Aquarius actuara violando el principio de buena fe. El

hecho de que Aquarius no informó a los esposos Silva-

Alicea lo que dispone la Ley Núm. 252, supra, no

constituye un incumplimiento de la ley ni un

quebrantamiento del deber de la lealtad y honestidad. Al

hacer un balance de los intereses contrapuestos, resalta

que el contrato y el ofrecimiento público entregados a los

compradores claramente disponían que aplicaba la Ley Núm.

252, supra, el que las instalaciones no estaban

construidas y la fecha estimada de mediados del 2006 para

terminarlas. No existe prueba alguna de que al momento de

otorgar el contrato Aquarius supiera o pudiera prever que

no podría cumplir con la fecha estimada. La buena fe se

presume e impone a todas las partes un deber recíproco.

Una parte no puede pretender ampararse en el principio de

buena fe para justificar su desconocimiento y de esta

forma evitar el cumplimiento con lo pactado. Ello

atentaría contra el principio de toda obligación

contractual. Pretender o inferir lo contrario, impondría

sobre Aquarius un deber no contemplado por nuestro

legislador cuyo efecto le impediría el disfrute de un CC-2009-660 26

derecho reconocido por la ley especial para culminar las

instalaciones en el periodo contemplado por el estatuto.

El desarrollador de un club vacacional o un derecho de

multipropiedad no está obligado por la Ley Núm. 252,

supra, a informar al comprador del tiempo adicional que le

concede la ley especial para completar unas instalaciones

que no están terminadas al momento de ofrecer las mismas.

Su deber es informar la fecha estimada en la que proyecta

que éstas estarán disponibles. Bajo el principio de buena

fe habrá situaciones en donde el desarrollador deberá

informar sobre cualquier situación que afecte la fecha

estimada y comunicada a los futuros compradores al momento

de otorgar el contrato. La evaluación de estas

circunstancias se hará conforme a la prueba presentada y

los hechos particulares de cada caso.

Según el escenario antes expuesto, concluimos que

Aquarius actuó conforme a la Ley Núm. 252, supra, y no

infringió el principio de buena fe que permea en este tipo

de contratación.

A pesar de lo anterior, consideramos que Aquarius no

tenía la obligación de fijar una fecha cierta de entrega y

de comienzo para el disfrute del derecho vacacional

adquirido. Nótese que las partes acordaron que ese derecho

comenzaría a utilizarse a partir del 2006, por lo que los

esposos Silva-Alicea pagaron la cuota de mantenimiento y

las partes establecieron el 2006 como la fecha base para

el cómputo por sesenta años de su derecho vacacional. La

propiedad no estuvo disponible para su uso durante el CC-2009-660 27

2006. Tal incumplimiento no frustra el fin del negocio

pactado, por lo que no procede la resolución del contrato

sino la compensación del daño que ello causó al

matrimonio.

En consecuencia, procede que lo pagado con relación a

la propiedad durante el 2006 se aplique a los gastos de

mantenimiento que corresponde al matrimonio para años

futuros. Igualmente, el periodo de uso de sesenta años no

puede ser computado desde el 2006 porque las instalaciones

no estuvieron disponibles para su disfrute. Siendo ello

así, este periodo comenzó a transcurrir desde que los

esposos Silva-Alicea pudieron haber disfrutado de su

derecho vacacional, es decir, desde el verano de junio de

2007, ya que las instalaciones estuvieron disponibles en

noviembre de 2006. De esta forma cumplimos con el

principio reconocido de que no toda omisión conlleva la

nulidad de contratación a menos que recaiga sobre

elementos esenciales del contrato al igual que la

disposición estatutaria contenida en la Ley Núm. 252,

supra, de colocar a la parte agraviada en una posición tan

buena como lo estaría ante un cumplimiento perfecto. Sec.

10-103 de la Ley Núm. 252, supra. Así, cumplimos con el

propósito dual que persigue la Ley Núm. 252, supra, de

promover este tipo de industria y proteger a los

consumidores.

IV

Por lo anterior, modificamos la sentencia del Tribunal

de Apelaciones a los únicos efectos de que Aquarius deberá CC-2009-660 28

acreditar al matrimonio Silva-Alicea lo pagado por

concepto de gastos de mantenimiento para el 2006 a un año

futuro, además, el derecho adquirido de propiedad por

sesenta años se entenderá que comenzó desde junio de 2007

cuando los esposos Silva-Alicea efectivamente pudieron

disfrutarlo. Así modificada, se confirma.

LUIS F. ESTRELLA MARTÍNEZ Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Wilfredo Silva Olivencia, Yvette Alicea Ruiz y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos Peticionarios

v. CC-2009-660 Certiorari Boquerón Resort S.E., h/n/c Aquarius Vacation Club Recurrido

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR ESTRELLA MARTÍNEZ

SENTENCIA

Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se modifica la sentencia del Tribunal de Apelaciones a los únicos efectos de que Aquarius deberá acreditar al matrimonio Silva-Alicea lo pagado por concepto de gastos de mantenimiento para el 2006 a un año futuro, además, el derecho adquirido de propiedad por sesenta años se entenderá que comenzó desde junio de 2007 cuando los esposos Silva-Alicea efectivamente pudieron disfrutarlo. Así modificada, se confirma.

Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada señora Pabón Charneco disiente con opinión escrita a la cual se unen los Jueces Asociados señores Rivera García y Feliberti Cintrón.

Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Wilfredo Silva Olivencia, Certiorari Yvette Alicea Ruiz y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos

Peticionarios

v. CC-2009-660

Boquerón Resort S.E., h/n/c Aquarius Vacation Club

Opinión disidente emitida por la Jueza Asociada señora Pabón Charneco, a la cual se une el Juez Asociado señor Rivera García y el Juez Asociado señor Feliberti Cintrón.

En San Juan, Puerto Rico, a 22 de agosto de 2012.

Disiento del resultado anunciado en la Opinión

Mayoritaria que hoy emite este Tribunal. Respetuosamente,

considero que la Opinión Mayoritaria erra en su aplicación

de la Doctrina de la Buena Fe, la cual permea todo nuestro

ordenamiento, y con ello avala la conducta antijurídica de

una parte en una relación contractual. En el camino se

penaliza a la parte débil en un contrato de adhesión y se

torna más difícil para nuestro ordenamiento la protección

de uno de los objetivos de la Ley de Derecho de

Multipropiedad y Clubes Vacacionales de Puerto Rico, infra CC-2009-660 2

(en adelante Ley Núm. 252): proteger a los compradores de

derechos vacacionales en Puerto Rico.11

Según se discute en la Opinión Mayoritaria, la Ley

Núm. 252, Ley 252-1995, 31 L.P.R.A. secs. 1251 et seq., le

reconoce un derecho a los desarrolladores de Complejos de

Multipropiedad a que, una vez revelen la fecha en la cual

las facilidades de alojamiento de multipropiedad estarán

construidas, si por alguna razón no se han culminado,

puedan extender el término para finalizarlas hasta

dieciocho (18) meses después de la fecha estimada. 31

L.P.R.A. sec. 1254b.

La controversia del caso de autos nos requiere que

interpretemos si al momento de otorgar un contrato de

compraventa, un desarrollador que no le divulga al

comprador la existencia de esa disposición estatutaria

viola la Doctrina de la Buena Fe Contractual. Ello

particularmente cuando en el contrato de compraventa las

partes pactan una fecha cierta y exacta en la que el

comprador comenzará a disfrutar de su derecho de

multipropiedad.

Considero que en el caso de autos ocurrió una

violación a la Doctrina de la Buena Fe Contractual. Es un

principio axiomático de nuestro sistema de Derecho la

existencia de unas normas vinculantes que van más allá de

la letra de los estatutos. Es decir, la norma positiva no

11 Los hechos del caso de autos están correctamente discutidos en la Opinión del Tribunal, por lo cual no considero necesario repetirlos en CC-2009-660 3

solamente se encuentra en el texto de las leyes aprobadas

por la Asamblea Legislativa, sino que a base de la

interacción de otras normas pueden surgir doctrinas que

suplan la totalidad del derecho positivo de nuestro

sistema. En varias ocasiones los contornos de estas

doctrinas generales del Derecho son codificados por los

legisladores, por lo cual su aplicación caso a caso queda

en manos de la Rama Judicial. Véase H.L.A. Hart, The

Concept of Law, Oxford University Press, New York, 2da

Ed., 1994, págs. 135-136. Por lo tanto, el que estas

doctrinas generales no estén expresamente contempladas en

un estatuto no implica necesariamente que estas no estén

supeditadas a principios generales de mayor jerarquía los

cuales, de todas formas, son también parte intrínseca del

Derecho positivo de una sociedad.

En nuestro ordenamiento, no hay duda que una de estas

doctrinas generales es la figura de la Buena Fe. Es

principio conocido que esta doctrina permea todo nuestro

ordenamiento positivo y abarca toda actividad jurídica.

Prods. Tommy Muñiz v. COPAN, 113 D.P.R. 517, 528 (1982);

Velilla v. Pueblo Supermarkets, Inc., 111 D.P.R. 585, 587-

588 (1981). En las relaciones contractuales, esta doctrina

se encuentra codificada en el Art. 1210 del Código Civil.

31 L.P.R.A. sec. 3375.

Así, hemos establecido que en el ámbito del derecho

de contratos la Buena Fe “impone un arquetipo de conducta

social que implica la carga de una lealtad recíproca de

____________________________ esta Opinión Disidente. CC-2009-660 4

conducta valorable y exigible”. BPPR v. Sucn. Talavera,

174 D.P.R. 686, 696 (2008). (Énfasis suplido). Esta

lealtad exigible obliga a las partes a comportarse de

manera leal, fiel, honrada y les exige un comportamiento

más allá de un mero actuar correctamente. Íd. pág. 696.

Por ende, la Buena Fe debe manifestarse en todas las

etapas de la relación contractual, incluso en la fase de

negociación. BPPR v. Sucn. Talavera, supra, pág. 696;

Colón v. Glamourous Nails, 167 D.P.R. 33, 44 (2006),

citando a L. Díez-Picazo, Fundamentos del Derecho Civil

Patrimonial, Madrid, Ed. Tecnos, 1979, Vol. I, pág. 191.

La ausencia de Buena Fe en estas fases puede tener el

efecto de viciar el consentimiento de la parte que reclama

la violación, lo cual puede dar paso a la resolución del

contrato. Véase J. R. Vélez Torres, Curso de Derecho

Civil: Derecho de Contratos, San Juan, Ed. U.I.A.P.R.,

T.IV, Vol. II, pág. 48; Cooperativa La Sagrada Familia v.

Castillo, 107 D.P.R. 405, 414-415 (1978).

La importancia de esta doctrina en la actividad

económica contemporánea ha sido reseñada por diversos

autores, quienes han expresado que

el derecho moderno ha adelantado mucho en la protección de este principio, y con ello se está significando cómo su observancia es un elemento vital para toda la circulación económica actual, teniendo en cuenta la manera cómo se realizan los cambios y transacciones, lo cual...no permite a las partes conocer exactamente la situación jurídica: deben confiar en que sea tal como se les presenta. J.C. Rezzónico, Principios fundamentales de los contratos, Buenos Aires, Ed. Astrea, 1999, págs. 471-472 (Énfasis suplido). CC-2009-660 5

El elemento esencial para analizar si ha ocurrido una

violación a la Buena Fe en el ámbito contractual es la

lealtad que se deban las partes. Según ha expuesto

detalladamente el profesor Michel J. Godreau Robles en su

seminal artículo Lealtad y Buena Fe Contractual, 58 Rev.

Jur. U.P.R. 367(1989), esta lealtad adviene a la vida

cuando una parte obtiene el conocimiento de las

expectativas que la otra parte tiene sobre el objeto del

contrato. Una vez se conocen estas expectativas, surge el

deber de lealtad en la relación, lo cual “puede implicar

un comportamiento que vaya mas allá del mero actuar

correcta o incluso honestamente”. M. J. Godreau, Lealtad y

Buena Fe Contractual, 58 Rev. Jur. U.P.R. 367, 380

(1989).12

Con particular detalle el profesor Godreau expone que

[e]l vínculo contractual, producto como es de actos voluntarios en virtud de los cuales se persuade a la otra parte a través de promesas que generan en ella expectativas –aún en el caso extremo del contrato de adhesión- presupone un grado de confianza mutua, ausente en otro tipo de relación patrimonial. El fenómeno contractual es pues uno de los mejores ejemplos de una relación jurídica que presupone el deber de lealtad. Recalquemos que es el conocimiento de las expectativas legítimas que la otra parte puede tener, lo que justificará la imposición de deber de lealtad. M J. Godreau, supra, pág. 380. (Énfasis suplido).

Obviamente, “cada relación se debe evaluar

individualmente a la luz de las circunstancias

particulares de cada caso, como por ejemplo, la naturaleza

de la relación y las cualidades de las partes

12 Citamos con aprobación este análisis en BPPR v. Sucn. Talavera, 174 CC-2009-660 6

contratantes”. BPPR v. Sucn. Talavera, supra, pág. 698. En

un contrato de adhesión como el del caso de epígrafe, la

aplicación de la figura de la buena fe contractual es de

mayor relevancia dada la naturaleza de las negociaciones y

las relaciones entre las partes. Véase M. J. Godreau,

supra, págs. 417- 422.

violación a la Doctrina de la Buena Fe Contractual por

parte del Aquarius Vacation Club (en adelante Aquarius).

De entrada, es menester enfatizar que, conforme a lo

discutido, aunque la Buena Fe permea todo nuestro

ordenamiento, la Ley Núm. 252, supra, va más allá y adopta

la doctrina de la Buena Fe en su Sección 10-102. En

específico, esa disposición estatutaria establece que:

Todo contrato o deber regido por este capítulo impone una obligación de buena fe que significará la honestidad de hecho y la observancia de las normas razonables de trato justo en su cumplimiento o aplicación. 31 L.P.R.A. sec. 1260a.

Por otro lado, la sección estatutaria que regula el

contenido de los documentos de ofrecimiento público de

clubes vacacionales establece unos requisitos mínimos,13 lo

cual no se traduce necesariamente a que los vendedores de

este tipo de propiedad están exentos de dar cumplimiento a

otros requisitos que nuestro ordenamiento impone. Esto nos

obliga a concluir que la Asamblea Legislativa fue

consciente de que podrían existir otros requisitos de

____________________________ D.P.R. 686, 698 (2008). CC-2009-660 7

divulgación que los desarrolladores de clubes vacacionales

tendrían que cumplir al momento de otorgar contratos de

compraventa, todo ello sujeto a las normas de la Doctrina

de la Buena Fe Contractual.

Entiendo que en el caso de epígrafe Aquarius faltó a

la Buena Fe por varias razones. Primero, estamos ante un

contrato de adhesión en el cual los compradores no

tuvieron ningún tipo de participación en la redacción de

los términos de la relación contractual. Se trata de un

convenio en el cual las partes entraron a una relación

jurídica por sesenta (60) años, lo cual incluye el pago de

cuotas de mantenimiento a través de la vida de ese

término. Incluso, al momento de pactar, los compradores

tuvieron que hacer un pago de diez mil doscientos

veinticinco dólares ($10,225) lo cual incluía la cuota de

mantenimiento del año 2006. Todo ello bajo la expectativa

de que podrían disfrutar a partir de una fecha cierta –la

segunda semana en junio de 2006- del derecho vacacional

que estaban comprando.

Esa expectativa era conocida por Aquarius ya que en

el propio contrato se estableció que para la segunda

semana de junio de 2006, los compradores podían hacer uso

de las facilidades que fueron objeto del contrato. Lo que

es más, esa expectativa fue creada por el propio Aquarius,

quien tuvo la facultad de redactar los términos del

contrato de adhesión otorgado y a pesar de que la Ley Núm.

252, supra, no le requería a este establecer en el

____________________________ 13 Íd. sec. 1255a. CC-2009-660 8

contrato de compraventa una fecha cierta en la cual los

compradores podrían comenzar a disfrutar de su derecho

propietario.

Al crear motu proprio esa expectativa surgió un deber

de lealtad por parte de Aquarius, por lo cual la Doctrina

de la Buena Fe contractual que estatutariamente le impuso

el ordenamiento a este le exigía que divulgara al

matrimonio Silva-Alicea todas las situaciones que pudieran

ser esenciales para el perfeccionamiento del contrato.

Según discutido, una vez se genera ese deber de lealtad

las partes están obligadas a actuar de una manera que va

más allá del mero actuar correctamente. Por ende, en el

caso de autos, Aquarius debía revelar la posibilidad de

que el complejo vacacional no estaría disponible para la

fecha que se pactó en el contrato ya que el desarrollador

se podría acoger a la prórroga de dieciocho meses que la

Ley 252, supra, le provee.

Lo esencial en ese análisis no es determinar si los

compradores hubieran firmado el contrato de compraventa si

hubiesen conocido sobre la existencia de ese término. La

clave está en determinar si surgió un deber de lealtad en

Aquarius. Para ello, es incuestionable el hecho de que en

el contrato otorgado entre las partes se pactó una fecha

cierta. Ese hecho es uno objetivo, que no requiere desfile

de prueba más allá del contrato entre las partes y no

requiere conocer el estado subjetivo de las partes

contratantes ni los motivos que los llevaron a acordar lo

pactado. CC-2009-660 9

En mi opinión, ese detalle era un factor esencial del

contrato, sobretodo ante el hecho de que Aquarius conocía

de las expectativas de los compradores de utilizar el

complejo vacacional para junio de 2006, lo cual los llevó

a obligarse por sesenta (60) años, le pagaron diez mil

doscientos veinticinco dólares ($10,225) por ese derecho,

incluyendo el mantenimiento por el primer año y que no

pudieron disfrutar para la fecha que se pactó en el

contrato. Ante ese cuadro fáctico, Aquarius tenía un deber

de lealtad hacia los compradores, por lo cual se violó la

Buena Fe contractual al no revelar la posibilidad de que

la construcción del complejo vacacional no estaría

culminada para la fecha que se pactó. Por ende, el

consentimiento de los compradores estuvo viciado.

Ciertamente, la Doctrina de la Buena Fe no puede

convertirse en una válvula de escape para anular cualquier

relación contractual, lo cual llevaría a socavar los

cimientos de la Doctrina de pacta sunt servanda. No

obstante, los hechos particulares de este caso en el cual

estamos ante un contrato de adhesión por un término de

sesenta (60) años ameritan la aplicación de la figura.

Finalmente, debo referirme al remedio que otorga la

Opinión Mayoritaria a los compradores del caso de

epígrafe. El Tribunal entiende que toda vez que los

compradores no pudieron disfrutar de su derecho vacacional

durante el año 2006, procede que la partida pagada por

estos como cuota de mantenimiento sea acreditada a años CC-2009-660 10

futuros. Op. del Tribunal pág. 27. Además, establece que a

consecuencia de que los compradores no pudieron disfrutar

de su derecho vacacional durante el año 2006, el periodo

de sesenta (60) años que acordaron las partes “comenzó a

transcurrir desde que los esposos Silva-Olivencia pudieron

haber disfrutado de su derecho vacacional, es decir, desde

el verano de junio de 2007…”. Íd. págs. 27-28.

De entrada, es sorprendente que luego de un entramado

judicial que duró seis (6) años, el matrimonio Silva-

Olivencia solo recibe como compensación por el

incumplimiento contractual del cual fueron víctimas la

ínfima cantidad de ciento setenta y siete dólares ($177).

Ni siquiera se les reconoce una partida por daños. Es

curioso que ese sea el resultado del “balance de

intereses” que realiza la Opinión Mayoritaria: los

consumidores que pactaron un contrato de adhesión y que

litigaron su caso por seis (6) años reciben ciento setenta

y siete dólares ($177) y la parte poderosa de la relación,

que incumplió con su obligación en el primer año de la

relación contractual a pesar de conocer las expectativas

de la otra parte ve inalterada la acreencia a la cual

tiene derecho por sesenta (60) años.

Por último, resulta interesante que la Opinión

Mayoritaria que hoy se emite concluya que exigir que

Aquarius divulgara la existencia de la disposición

estatutaria que le permite ampliar el término de

construcción de las facilidades vacacionales por dieciocho

(18) meses sería un ejercicio de legislación judicial ya CC-2009-660 11

que “impondría sobre Aquarius un deber no contemplado por

nuestro legislador cuyo efecto le impediría el disfrute de

un derecho reconocido por la ley especial para culminar

las facilidades en el periodo contemplado por el

estatuto”. Íd. pág. 26. No obstante, la Opinión no

considera como un ejercicio de legislación judicial el que

en la Sentencia que hoy se emite se modifican abiertamente

los términos del contrato firmado entre Aquarius y la

parte peticionaria de epígrafe. Previo a hoy, el contrato

entre las partes tendría vida desde el año 2006 hasta el

2066. Ahora, el contrato en realidad tendrá una vigencia

desde el 2006 hasta el 2067. ¿Cuál es la medida más

creativa, aplicar una doctrina general del Derecho para

resolver un contrato o modificar judicialmente los

términos de este en una sentencia?

Por todo lo anterior, disiento del resultado que hoy

se anuncia. Me preocupa seriamente la posición en que

queda la parte peticionaria de epígrafe, víctima de un

vicio del consentimiento y que está obligada a continuar

en una relación contractual que se incumplió desde el

primer año de vigencia. Me preocupa además lo que pudiera

significar la Opinión que hoy se emite para los

consumidores puertorriqueños de este tipo de servicio y

por los cuales primordialmente se aprobó la Ley Núm. 252,

supra.

Consecuentemente, revocaría la determinación del

Tribunal de Apelaciones y resolvería el contrato otorgado CC-2009-660 12

entre las partes por vicios del consentimiento a la luz de

la Doctrina de la Buena Fe Contractual.

Mildred G. Pabón Charneco Jueza Asociada