ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL II
MARIBEL RIVERA RIVERA Revisión Administrativa Recurrente procedente del KLRA202400545 Departamento de v. Asuntos del Consumidor JUNTA DE DIRECTORES Y/O CONSEJO DE Caso Núm. TITULARES DEL C-SAN-2024-0018385 CONDOMINIO PAVILION COURT REPRESENTADO Sobre: POR SU PRESIDENTE Condominio (Ley RUBÉN J. LUCENA Núm. 104 de 25 de QUILÉS junio de 1958, según enmendada) Recurrido
Panel integrado por su presidente el Juez Bermúdez Torres, la Jueza Martínez Cordero y el Juez Cruz Hiraldo
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 3 de febrero de 2025.
I.
En abril de 2023, la Sra. Maribel Rivera Rivera recibió una
carta de cobro suscrita por el Presidente y la Tesorera del
Condominio Pavilion Court, fechada 16 de marzo de 2023. En dicha
misiva, la cual se acompañó con un estado de cuenta, se le reclamó
el pago de $1,212.71 por concepto de cuotas de mantenimiento -
$902.86-, y de seguro -$309.85-, del apartamento número 22-E, del
cual es la titular. El 3 de mayo de 2023, la señora Rivera Rivera, por
derecho propio, impugnó la deuda en el Departamento de Asuntos
del Consumidor (DACo), mediante Querella Núm. SAN-2023-
0015362. Reclamó, además, la falta de atención a reparaciones y
conservación de elementos comunes en su apartamento.
El 16 de febrero de 2024, DACo le notificó Resolución
desestimando la Querella. Se basó en que carecía de jurisdicción
contra el Condominio y la Junta de Directores, por la querellada
carecer de personalidad jurídica. Consignó, que toda reclamación
Número Identificador
SEN2025__________ KLRA202400545 2
debía dirigirse contra el Consejo de Titulares, una entidad jurídica
conforme a Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129 de 16
de agosto de 2020, según enmendada.1
El 20 de marzo de 2024, la señora Rivera Rivera, esta vez a
través de abogado, incoó nuevamente una Querella -Núm. SAN-
2024-0018385-, contra el Consejo de Titulares del Condominio
Pavilion Court. En ella, reiteró que no procedía la deuda alegada y
que el Condominio no había realizado reparaciones en los elementos
comunes del apartamento a pesar de ella darle seguimiento.
El 22 de abril de 2024, DACo emitió Orden con citación a vista
administrativa a celebrarse el 30 de mayo de 2024. El 28 de abril de
2024, el Condominio contestó la Querella y presentó Moción de
Desestimación. El 29 de abril de 2024, DACo ordenó a la señora
Rivera Rivera fijar posición respecto a la Moción de Desestimación
presentada por el Condominio. El 17 de mayo de 2024, la señora
Rivera Rivera presentó Moción en Cumplimiento de Orden, Oposición
a Desestimación de Querella.
En la vista administrativa celebrada el 30 de mayo de 2024,
luego de las partes dialogar fuera del récord, solicitaron término
para auscultar resolver las controversias. Dado a lo anterior, el Juez
Administrativo pautó la continuación de la vista para el 19 de junio
de 2024.
Así las cosas, el 3 de septiembre de 2024, el DACo emitió
Resolución desestimando otra vez la Querella, en esta ocasión, por
falta de jurisdicción. En desacuerdo, el 3 de octubre de 2024,
recurrió ante nos mediante Recurso de Revisión Administrativa.
Plantea:
Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al desestimar la querella por falta de jurisdicción al aplicar el término de treinta (30) días en vez del término de dos (2) años que dispone el Art. 65 de la Ley de Condominios
1 31 LPRA § 1921 et seq. KLRA202400545 3
para impugnar la acción de cobro de la Junta de Directores.
Erró el DACO al desestimar la querella sobre impugnación de alegada deuda porque la acción se había tornado académica.
Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al desestimar la querella sobre falta de reparaciones a los elementos comunes del condominio al concluir que la reclamación está prescrita.
El 8 de octubre de 2024 concedimos plazo de treinta (30) días
a la Junta de Directores para que fijara su posición. El 4 de
noviembre compareció según ordenado. Con el beneficio de la
comparecencia de ambas partes, el Derecho y jurisprudencia
aplicable procedemos a resolver.
II.
En primer plano, la señora Rivera Rivera plantea que, el DACo
se equivocó al desestimar la Querella por falta de jurisdicción al
aplicar el término de treinta (30) días en vez del término de dos (2)
años que dispone el Art. 65 de la Ley de Condominios para impugnar
la acción de cobro de la Junta de Directores. Veamos.
El Art. 65 de la Ley 129-2020,2 permite a los titulares
impugnar las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del
Administrador Interino, del Agente Administrador, así como los
acuerdos del Consejo de Titulares: a) cuando sean contrarios a esta
Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio; b) cuando
resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o
a un titular; c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún
titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya
sido previsible al momento de la compra.3 El término establecido
para este tipo de acción, es de treinta (30) días contados a partir de
la fecha en que se tomó el acuerdo o determinación, si se hizo en su
presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en
2 31 LPRA § 1923j. 3 Id. KLRA202400545 4
que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo
presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o
determinación.4
Ahora bien, cuando la impugnación se hace sobre acuerdos,
acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador
Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares
contrarias a la Ley, la escritura matriz o del reglamento del
condominio, el término es de dos (2) años.5 En estos casos, el
cómputo del término inicia a partir de la fecha en que se tomó la
acción, omisión o acuerdo, si fue en la presencia del titular o a partir
de la notificación de este si no fue en su presencia.6
Según el Tribunal Supremo, la aplicación de uno u otro
término depende de dos factores. El primero es, contra quién se
dirige la acción y, el segundo, el fundamento de la impugnación.7 De
impugnarse los acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de
Directores o el Consejo de Titulares alegándose que estos han
violado la Ley de Condominios, el Reglamento de la comunidad o la
escritura matriz, el término será de dos (2) años. En cambio, si lo
que se impugna son los acuerdos y determinaciones del Consejo
Titular porque a juicio del titular estas son gravemente perjudiciales
para él, el término será de treinta (30) días.
III.
La señora Rivera Rivera impugnó ante DACo multas que se le
impusieron por cuotas de mantenimiento atrasadas, pago de
derrama y multas atrasadas. El Condominio Pavilion Court le
notificó el cobro de estas el 19 de julio de 2022 y, posteriormente, el
16 de marzo de 2023. Se trató de una acción que viene obligada a
realizar la Junta de Directores por disposición del Art. 59 de la Ley
4 Id. 5 Id. 6 Id. 7 Consejo de Titulares v. Gómez Estremera, 184 DPR 407 (2012). KLRA202400545 5
129-2020.8 Es decir, no estamos ante una acción que pudiera
impugnarse bajo el fundamento de que es ilegal, viola la escritura
matriz o el reglamento del condominio. Por eso, le aplica el término
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL II
MARIBEL RIVERA RIVERA Revisión Administrativa Recurrente procedente del KLRA202400545 Departamento de v. Asuntos del Consumidor JUNTA DE DIRECTORES Y/O CONSEJO DE Caso Núm. TITULARES DEL C-SAN-2024-0018385 CONDOMINIO PAVILION COURT REPRESENTADO Sobre: POR SU PRESIDENTE Condominio (Ley RUBÉN J. LUCENA Núm. 104 de 25 de QUILÉS junio de 1958, según enmendada) Recurrido
Panel integrado por su presidente el Juez Bermúdez Torres, la Jueza Martínez Cordero y el Juez Cruz Hiraldo
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 3 de febrero de 2025.
I.
En abril de 2023, la Sra. Maribel Rivera Rivera recibió una
carta de cobro suscrita por el Presidente y la Tesorera del
Condominio Pavilion Court, fechada 16 de marzo de 2023. En dicha
misiva, la cual se acompañó con un estado de cuenta, se le reclamó
el pago de $1,212.71 por concepto de cuotas de mantenimiento -
$902.86-, y de seguro -$309.85-, del apartamento número 22-E, del
cual es la titular. El 3 de mayo de 2023, la señora Rivera Rivera, por
derecho propio, impugnó la deuda en el Departamento de Asuntos
del Consumidor (DACo), mediante Querella Núm. SAN-2023-
0015362. Reclamó, además, la falta de atención a reparaciones y
conservación de elementos comunes en su apartamento.
El 16 de febrero de 2024, DACo le notificó Resolución
desestimando la Querella. Se basó en que carecía de jurisdicción
contra el Condominio y la Junta de Directores, por la querellada
carecer de personalidad jurídica. Consignó, que toda reclamación
Número Identificador
SEN2025__________ KLRA202400545 2
debía dirigirse contra el Consejo de Titulares, una entidad jurídica
conforme a Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129 de 16
de agosto de 2020, según enmendada.1
El 20 de marzo de 2024, la señora Rivera Rivera, esta vez a
través de abogado, incoó nuevamente una Querella -Núm. SAN-
2024-0018385-, contra el Consejo de Titulares del Condominio
Pavilion Court. En ella, reiteró que no procedía la deuda alegada y
que el Condominio no había realizado reparaciones en los elementos
comunes del apartamento a pesar de ella darle seguimiento.
El 22 de abril de 2024, DACo emitió Orden con citación a vista
administrativa a celebrarse el 30 de mayo de 2024. El 28 de abril de
2024, el Condominio contestó la Querella y presentó Moción de
Desestimación. El 29 de abril de 2024, DACo ordenó a la señora
Rivera Rivera fijar posición respecto a la Moción de Desestimación
presentada por el Condominio. El 17 de mayo de 2024, la señora
Rivera Rivera presentó Moción en Cumplimiento de Orden, Oposición
a Desestimación de Querella.
En la vista administrativa celebrada el 30 de mayo de 2024,
luego de las partes dialogar fuera del récord, solicitaron término
para auscultar resolver las controversias. Dado a lo anterior, el Juez
Administrativo pautó la continuación de la vista para el 19 de junio
de 2024.
Así las cosas, el 3 de septiembre de 2024, el DACo emitió
Resolución desestimando otra vez la Querella, en esta ocasión, por
falta de jurisdicción. En desacuerdo, el 3 de octubre de 2024,
recurrió ante nos mediante Recurso de Revisión Administrativa.
Plantea:
Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al desestimar la querella por falta de jurisdicción al aplicar el término de treinta (30) días en vez del término de dos (2) años que dispone el Art. 65 de la Ley de Condominios
1 31 LPRA § 1921 et seq. KLRA202400545 3
para impugnar la acción de cobro de la Junta de Directores.
Erró el DACO al desestimar la querella sobre impugnación de alegada deuda porque la acción se había tornado académica.
Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al desestimar la querella sobre falta de reparaciones a los elementos comunes del condominio al concluir que la reclamación está prescrita.
El 8 de octubre de 2024 concedimos plazo de treinta (30) días
a la Junta de Directores para que fijara su posición. El 4 de
noviembre compareció según ordenado. Con el beneficio de la
comparecencia de ambas partes, el Derecho y jurisprudencia
aplicable procedemos a resolver.
II.
En primer plano, la señora Rivera Rivera plantea que, el DACo
se equivocó al desestimar la Querella por falta de jurisdicción al
aplicar el término de treinta (30) días en vez del término de dos (2)
años que dispone el Art. 65 de la Ley de Condominios para impugnar
la acción de cobro de la Junta de Directores. Veamos.
El Art. 65 de la Ley 129-2020,2 permite a los titulares
impugnar las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del
Administrador Interino, del Agente Administrador, así como los
acuerdos del Consejo de Titulares: a) cuando sean contrarios a esta
Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio; b) cuando
resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o
a un titular; c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún
titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya
sido previsible al momento de la compra.3 El término establecido
para este tipo de acción, es de treinta (30) días contados a partir de
la fecha en que se tomó el acuerdo o determinación, si se hizo en su
presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en
2 31 LPRA § 1923j. 3 Id. KLRA202400545 4
que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo
presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o
determinación.4
Ahora bien, cuando la impugnación se hace sobre acuerdos,
acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador
Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares
contrarias a la Ley, la escritura matriz o del reglamento del
condominio, el término es de dos (2) años.5 En estos casos, el
cómputo del término inicia a partir de la fecha en que se tomó la
acción, omisión o acuerdo, si fue en la presencia del titular o a partir
de la notificación de este si no fue en su presencia.6
Según el Tribunal Supremo, la aplicación de uno u otro
término depende de dos factores. El primero es, contra quién se
dirige la acción y, el segundo, el fundamento de la impugnación.7 De
impugnarse los acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de
Directores o el Consejo de Titulares alegándose que estos han
violado la Ley de Condominios, el Reglamento de la comunidad o la
escritura matriz, el término será de dos (2) años. En cambio, si lo
que se impugna son los acuerdos y determinaciones del Consejo
Titular porque a juicio del titular estas son gravemente perjudiciales
para él, el término será de treinta (30) días.
III.
La señora Rivera Rivera impugnó ante DACo multas que se le
impusieron por cuotas de mantenimiento atrasadas, pago de
derrama y multas atrasadas. El Condominio Pavilion Court le
notificó el cobro de estas el 19 de julio de 2022 y, posteriormente, el
16 de marzo de 2023. Se trató de una acción que viene obligada a
realizar la Junta de Directores por disposición del Art. 59 de la Ley
4 Id. 5 Id. 6 Id. 7 Consejo de Titulares v. Gómez Estremera, 184 DPR 407 (2012). KLRA202400545 5
129-2020.8 Es decir, no estamos ante una acción que pudiera
impugnarse bajo el fundamento de que es ilegal, viola la escritura
matriz o el reglamento del condominio. Por eso, le aplica el término
de treinta (30) días y no el de dos años, aplicable a estas últimas.
La señora Rivera Rivera fue notificada de las deudas
atrasadas a través de dos cartas de cobro, fechadas 19 de julio de
2022 y 16 de marzo de 2023. El 20 de marzo de 2024 la señora
Rivera Rivera impugnó ante DACo la imposición de dichas multas.
Evidentemente, se excedió por mucho de los treinta (30) días que
tenía para ello. Tal y como intimó el DACo, su Querella estaba
prescrita. No erró al desestimar la misma.
IV.
En su segundo señalamiento de error, la señora Rivera Rivera
indica que el DACo no podía desestimar la Querella sobre
impugnación de alegada deuda por académica. Tampoco tiene
razón.
A.
Como sabemos, la doctrina de academicidad se fundamenta
en el principio constitucional de que los tribunales existen para
resolver casos y controversias genuinas entre partes adversas que
poseen un interés real en obtener un remedio que afecta sus
relaciones jurídicas y no para emitir opiniones consultivas.9 Dicha
doctrina pretende: (1) evitar el uso innecesario de los recursos
judiciales y hacer pronunciamientos autoritativos que resulten
innecesarios; (2) que haya la adversidad suficiente para que las
controversias se presenten y se definan de manera competente y
8 31 LPRA § 1923d. 9 Super Asphalt Pavement, Corp. v. Autoridad para el Financiamiento de la Infraestructura de Puerto Rico, 206 DPR 803, 815 (2021); U.P.R. v. Laborde Torres y otros, 180 DPR 253, 280-281 (2010); E.L.A. v. Aguayo, 80 DPR 552, 558-559 (1958). KLRA202400545 6
vigorosa; y, (3) evitar precedentes innecesarios.10 Así pues, la
doctrina de academicidad es una de autolimitación.
Una controversia adolece de academicidad cuando no existe
una controversia real o viva entre las partes, debido a modificaciones
acaecidas en los hechos o en el derecho, cuyo efecto anula los efectos
prácticos que tendría un dictamen judicial sobre la controversia.11
Cuando ocurren cambios durante el trámite judicial que provocan
que la controversia planteada pierda actualidad, la misma se torna
académica.12 Ello debido a que el remedio solicitado ante el tribunal
no tendría ningún efecto sobre la controversia.13
Una vez se establece que un pleito es académico, los
tribunales deben abstenerse de considerarlo en sus méritos.14 De
conformidad con ello, la Regla 83(B)(5) de nuestro Reglamento,
autoriza desestimar un recurso cuando este se ha tornado en
académico.15 Sin embargo, existen instancias en que, por excepción,
puede considerarse un caso aunque haya advenido académico. Son,
cuando: 1) presenta una controversia recurrente y capaz de evadir
revisión judicial; 2) la situación de hechos ha sido modificada por el
demandado, pero no tiene visos de permanencia; 3) la controversia
se ha tornado académica para el representante de una clase, pero
no para otros miembros de la clase; y 4) persisten consecuencias
colaterales que no se han tornado académicas.
B.
En este caso, la señora Rivera Rivera presentó tres cheques
firmados por su representante legal, todos con fecha del 5 de abril
de 2024. Uno, el cheque Núm. 1647, por la cantidad de $367.92
10 Torres Santiago v. Depto. Justicia, 181 DPR 969, 982 (2011). 11 Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, 180 DPR 920, 967 (2011). 12 Super Asphalt Pavement, Corp., 206 DPR en la pág. 816. 13 Noriega v. Hernández, 135 DPR 406 (1995); Asoc. de Periodistas v. González,
127 DPR 704 (1991); El Vocero v. Junta de Planificación, 121 DPR 115 (1988). 14 Super Asphalt Pavement, Corp., 206 DPR en la pág. 816; Misión Industrial v.
Junta de Planificación, 146 DPR 64 (1998); Asoc. de Periodistas, 127 DPR en la pág. 719. 15 4 LPRA Ap. XXII-B, R. 83. KLRA202400545 7
para satisfacer el pago del seguro correspondiente al año 2020. El
segundo cheque -Núm. 1648-, por la cantidad de $424.77 se giró
para el pago del correspondiente al año 2024. El cheque Núm. 1650
por la cantidad de $300.00 lo emitió para el pago de cuotas de
mantenimiento.
El Artículo 1117 del Código Civil de Puerto Rico de 2020
dispone que se “entiende efectuado el pago y extinguida la obligación
cuando se ha ejecutado o entregado íntegramente la prestación
debida al acreedor”.16 Sin duda, estos pagos extinguieron la deuda
que la señora Rivera Rivera tenía por concepto de pagos de
mantenimiento y derramas que el Condominio le exigió satisfacer a
través de su carta de cobro. Aun cuando la Querella no estuviera
prescrita, como lo estaba, las alegaciones por cobro de dinero
relacionado a cuotas de mantenimiento y derramas atrasadas,
resultó académica, ya que la deuda dejó de existir y con ello, la
controversia justiciable. Por lo tanto, no se cometió el segundo error.
V.
Por último, la señora Rivera Rivera imputa error al DACo al
desestimar la Querella que incluía reclamo de falta de reparaciones
a los elementos comunes del condominio debido prescripción.
Tampoco tiene razón.
El 22 de marzo de 2022, el Condominio celebró Asamblea
Extraordinaria con el propósito de aprobar, entre otros asuntos, el
Plan de Distribución de Fondos recibidos de la compañía
aseguradora, por concepto de daños relacionados al paso del
Huracán María. En dicha fecha se atendió el asunto y se aprobó el
plan de distribución con pocas modificaciones, las cuales fueron
recogidas en el acta y notificadas a los titulares en la asamblea.
16 31 LPRA § 9141. KLRA202400545 8
No fue hasta el 20 de marzo de 2024 que la señora Rivera
Rivera presentó su Querella ante el DACo, alegando incumplimiento
en las reparaciones a su hogar, en desacuerdo con lo aprobado por
el Consejo de Titulares en la Asamblea Extraordinaria. No alegó
violaciones de ley, sino el descontento con el curso del Plan de
Distribución aprobado por el Consejo de Titulares.
Como mencionamos previamente, este tipo de reclamo
prescribe a los treinta (30) días. Habiéndose incoado la Querella más
de un año después, procedía su desestimación por prescripción. No
se equivocó DACo al así proceder.
VI.
Por los fundamentos antes expuestos, se confirma el dictamen
recurrido.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones