EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Hilda A. Moreno Ramírez de Arellano
Peticionaria Certiorari
v. 2012 TSPR 179
Alvin Szumlinski t/c/c 187 DPR ____ Alvin James Sumley
Ferdinand Morales Pereira, et al.
Recurrido
Número del Caso: AC-2009-2
Fecha: 4 de diciembre de 2012
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Fajardo
Abogada de la Parte Peticionaria:
Lcda. Kimberly Fay Cupp-Moreno (Admisión por Cortesía)
Abogados de la Parte Recurrida:
Lcdo. Jorge Díaz Aquino Lcdo. Jayson Ramos Pérez
Materia: Derechos Reales – Acción de Retracto de Comunero
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
HILDA A. MORENO RAMÍREZ DE ARELLANO Certiorari Peticionaria
v. Núm.: AC-2009-002 ALVIN SZUMLINSKI t/c/c ALVIN JAMES SUMLEY
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor FELIBERTI CINTRÓN
En San Juan, Puerto Rico, a 4 de diciembre de 2012.
A través del presente recurso nos expresamos sobre el
requisito de escritura pública impuesto como exigencia
formal a la compraventa de terrenos en común pro indiviso
y cómo este imperativo estatutario incide en el término
provisto para iniciar la acción de retracto legal de
comunero.
I
El 19 de agosto de 1963 la Sra. Hilda A. Moreno
Ramírez de Arellano (señora Moreno o la peticionaria) y el
Sr. Alvin Szumlinski t/c/c Alvin Sumley (señor Sumley)
terminaron su matrimonio mediante divorcio. AC-2009-002 2
Posteriormente, otorgaron escritura pública sobre División
Parcial de Sociedad de Gananciales mediante la cual
acordaron liquidar todos sus bienes excepto una finca de
cinco (5) cuerdas ubicada en el Municipio de Luquillo,
Puerto Rico.1
En lo que concierne a la referida propiedad y
conforme surge de la mencionada escritura, las partes
pactaron gestionar ante la Junta de Planificación de
Puerto Rico (Junta de Plantificación) la segregación en
dos (2) lotes iguales. Asimismo dispusieron cuál pedazo
de la propiedad en específico se le adjudicaría a la
señora Moreno y cuál al señor Sumley de aprobarse la
segregación según convenido. No obstante, a pesar de los
trámites realizados ante la Junta de Planificación,2 así
como la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.)3
1 La parte recurrida argumenta en su Alegato que, conforme a los términos consignados en la escritura pública sobre División Parcial de Sociedad de Gananciales, la finca en controversia también fue objeto de la partición allí dispuesta. El tipo específico de comunidad de bienes existente entre la peticionaria y el Sr. Alvin Sumley (señor Sumley) para la fecha de la compraventa dependerá de si la propiedad objeto de este litigio fue o no objeto de liquidación previa como parte de la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos. Véase BL Investment Inc. v. Registrador, 181 D.P.R. 5 (2011) y Vega Montoya v. Registrador, 179 D.P.R. 80 (2010).
2 No existe evidencia en autos a los efectos de que la Junta de Planificación de Puerto Rico (Junta de Planificación) autorizara definitivamente la división física de la finca en controversia. Únicamente constan documentos expedidos por dicha agencia el 27 de mayo de 1965 y el 20 de octubre de 1965, donde se le exige a los dueños construir un camino de acceso y preparar el correspondiente plano de inscripción dentro del término de un año como condición previa a la aprobación final de su solicitud de lotificación de la propiedad.
3 Aunque tanto en su Reconvención como en una carta fechada el 18 de julio de 2006 la parte recurrida alude a una supuesta aprobación de segregación expedida por la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.), el documento más reciente que obra en autos sobre este particular es precisamente una Notificación de Denegación de la A.R.Pe. notificada el 8 de julio de 2004 donde se deniega la Solicitud de Lotificación en dos (2) solares sometida a nombre del señor Sumley. AC-2009-002 3
la segregación de la finca aparentemente nunca se
concretizó.
Durante el año 2004, el señor Sumley vendió su
participación en la finca al Sr. Ferdinand Morales Pereira
(señor Morales o el recurrido).
Así las cosas, el 13 de diciembre de 2006 la Lcda.
Kimberley Cupp-Moreno, hija de la peticionaria, recibió
una carta suscrita por el abogado del señor Morales
mediante la cual solicitó de la peticionaria que se
pusiera en contacto con el señor Sumley a los fines de
otorgar una escritura de rectificación de cabida de la
propiedad antes mencionada. Unida a esta correspondencia,
el letrado incluyó una carta suscrita por el señor Morales
y dirigida a la señora Moreno con fecha de 18 de julio de
2006, la cual alegadamente había sido devuelta por el
correo. En esa carta el recurrido recabó la ayuda de la
peticionaria para poder identificar las colindancias de la
finca, ya que el año anterior había comprado la
participación del señor Sumley y estaba trabajando en el
desmonte del terreno.4
Luego de que la peticionaria, por conducto de la
licenciada Cupp-Moreno y mediante carta de 20 de diciembre
de 2006, le notificara al señor Morales como al señor
Sumley su deseo de ejercitar su derecho al retracto,
4 La peticionaria alega que fue de este modo que se enteró, por primera vez, que el señor Sumley había vendido su participación en el terreno de la propiedad habida en común entre ellos. AC-2009-002 4
presentó una Demanda5 sobre retracto legal y daños y
perjuicios.
La peticionaria reclamó daños y angustias mentales
por la segregación unilateral gestionada por el señor
Sumley, al igual que por la alteración de la finca
ocasionada por la tala de árboles y vegetación, así como
el movimiento de corteza terrestre sin previa
autorización. Adujo, además, que a la fecha de la
presentación de la Demanda no se le había provisto copia
de la escritura de compraventa para conocer el precio y la
fecha de ésta, a pesar de las conversaciones sostenidas
entre la licenciada Cupp-Moreno y los señores Sumley y
Morales.
Luego de varios trámites procesales, el 6 de
diciembre de 2007, transcurrido casi un (1) año desde el
inicio de la acción de retracto, el señor Morales sometió
finalmente su Contestación a la Demanda. En la misma, el
recurrido negó la alegación de la peticionaria de que
advino en conocimiento de la venta el 15 de diciembre de
2006, puesto que ésta conocía de los trámites y detalles
de la adquisición desde sus inicios, así como con
posterioridad a la venta. Conjuntamente con su
contestación, el recurrido presentó una Reconvención
solicitando daños o, en la alternativa, el rembolso de las
obras realizadas en la propiedad en cuestión. Como parte
5 La Demanda fue presentada el 22 de diciembre de 2006 ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala de Fajardo. AC-2009-002 5
de ésta, el señor Morales indicó que en unión a su esposa,
la Sra. Leonor Escobar Maldonado, así como el Sr. Neftalí
Ortiz Betancourt y su esposa, la Sra. Nilda Ortiz Olivero,
al igual que sus respectivas sociedades de bienes
gananciales, el 16 de abril de 2004 habían comprado al
señor Sumley el cincuenta porciento (50%) de su
participación en la finca. Alegó que la compraventa se
llevó a cabo mediante documento privado otorgado ante el
notario Antonio Ríos Acosta (affidávit 23,127), por el
precio de cuarenta y dos mil quinientos dólares
($42,500.00).
Argumentó, además, que la peticionaria había
renunciado a su derecho a ejercer el retracto, ya que al
momento de instar la acción no había consignado el precio
de venta, ni tampoco había prestado fianza alguna según
requiere el Artículo 1407 del Código Civil, 33 L.P.R.A.
sec. 3912 (1990) (Art. 1407 del Código Civil).
Con esa información, el 17 de diciembre de 2007 la
señora Moreno solicitó al foro de instancia autorización
para consignar la cantidad de cuarenta y dos mil
quinientos dólares ($42,500.00) como parte de su acción de
retracto. Indicó que no fue hasta que el recurrido
presentó su Contestación a la Demanda que advino en
conocimiento del precio de venta.
El 11 de septiembre de 2008, el tribunal de instancia
denegó tanto la moción en oposición a la consignación como
la moción de desestimación presentadas por el recurrido y, AC-2009-002 6
por consiguiente, aceptó la consignación de la
peticionaria.
Insatisfecho, el señor Morales acudió, oportunamente,
ante el Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo
intermedio revocó el dictamen del tribunal de instancia y
desestimó la acción de retracto legal de comuneros. Como
fundamento para ello concluyó que, aun desconociendo el
precio exacto, la peticionaria podía “prestar fianza por
la cantidad aproximada de compraventa del inmueble”
equivalente a cuarenta mil dólares ($40,000.00). Es
decir, el monto de la alegada oferta que el señor Morales
le hiciera al señor Sumley en el año 2002. Igualmente,
determinó que, al no prestar la peticionaria la fianza
estatutaria dentro del plazo fatal de nueve (9) días
dispuesto en nuestro ordenamiento como término para
iniciar este tipo de acción, había caducado su derecho al
retracto.
La señora Moreno solicitó reconsideración de dicha
determinación, pero la misma fue sostenida por el foro
apelativo intermedio mediante Resolución emitida el 3 de
diciembre de 2008.
Inconforme, la señora Moreno recurrió entonces ante
este Foro planteando la comisión de cuatro (4) errores por
parte de dicho tribunal.6 En síntesis, la peticionaria
señala como primer error que existe una controversia de
6 Aunque la peticionaria acudió ante nosotros mediante recurso de apelación, por medio de nuestra Resolución de 12 de junio de 2009 acogimos el recurso como certiorari y expedimos el auto solicitado. AC-2009-002 7
hecho respecto a cuándo ella tuvo conocimiento suficiente
para ejercitar su acción de retracto, por lo que
corresponde devolver el caso al foro primario para
dilucidar este asunto. Como segundo y tercer error,
cuestiona la desestimación de su acción de retracto por
supuestamente no haber prestado fianza oportunamente, así
como la determinación del Tribunal de Apelaciones al
calcular el monto de la fianza, en su caso, a base de una
oferta de compraventa efectuada años antes.7 Por último,
en su cuarto señalamiento de error, aduce que incidió el
foro recurrido al desestimar en su totalidad la acción
incoada a nivel de instancia, ya que en la Demanda se
presentaron dos (2) reclamaciones separadas. Es decir,
una para retrotraer la participación vendida al señor
Morales, y otra en daños y perjuicios como resultado de
las labores de limpieza realizadas por el comprador sobre
la finca.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes
y estando en posición para resolver, procedemos a así
hacerlo.
II
EL RETRACTO LEGAL
El Artículo 1411 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.
3921 (1990), define la figura del retracto legal como “el
7 Como veremos, y dado el resultado alcanzado, no será necesario que consideremos el segundo y tercer error alegados. AC-2009-002 8
derecho de subrogarse, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una
cosa por compra o dación en pago”.
Entre los diferentes tipos de retracto legal
provistos en nuestro sistema de derecho, existe el
retracto de comuneros. Es decir, el derecho de un
copropietario de una cosa poseída en común de utilizar
dicho mecanismo para recuperar lo vendido “en el caso de
enajenarse a un extraño la parte de todos los demás
condueños o alguno de ellos”. Art. 1412 del Código Civil,
31 L.P.R.A. sec. 3922 (1990).
En términos generales, a través del retracto se
implanta el enfoque adverso a la pluralidad de condueños
que permea en nuestro ordenamiento. Ortiz Roberts v.
Ortiz Roberts, 103 D.P.R. 628, 630 (1975). El retracto de
comuneros “se basa[] sobre la existencia de una comunidad
de bienes o derechos y responde[] al persistente propósito
de sustituirla por el dominio singular….” Q. M. Scaevola,
Código Civil, 2da ed., Madrid, Ed. Reus, S.A., 1970, T.
XXIII, Vol. 2, pág. 441.
Este objetivo responde a que el estado de comunidad
plantea un foco potencial de pugnas y conflictos. Así se
ha reconocido al indicar que “„la comunión [] suele ser
fuente perenne de discordias‟”. Noble v. Rodríguez, 69
D.P.R. 482, 485 (1949) (citando 4 Escriche, Diccionario de
Legislación y Jurisprudencia, pág. 942, ed. 1876). Véase,
además, Quiñones Quiñones v. Quiñones Irizarry, 91 D.P.R. AC-2009-002 9
225, 268 (1964); Zalduondo v. Iturregui, 83 D.P.R. 1, 22
(1961). Las dificultades en el manejo que supone la
copropiedad resultan obvias, pues se les exige a los
miembros actuar de común acuerdo. Como es natural,
conforme aumenta el número de titulares se ve menoscabada
la flexibilidad decisional, elemento fundamental para todo
desarrollo económico. De otra parte, la pluralidad de
dueños puede dar pie a un fraccionamiento de facto donde
se ve menguada la utilidad y productividad del predio. Es
por ello que nuestro sistema de derecho favorece la
reducción en el número de condóminos, dándole prioridad a
éstos frente a un tercero. De este modo, se busca
“fomentar el desarrollo de la propiedad, de la industria y
de la riqueza, terminando con estados de comunidad cuya
administración puede significar un obstáculo a ese
desarrollo…”. J. M. Manresa y Navarro, Comentarios al
Código Civil Español, 6ta ed., Madrid, Ed. Reus, S.A.,
1969, T. X, Vol. I, pág. 508. Véase, además, J. Santos
Briz e I. Sierra Gil de la Cuesta, Tratado de Derecho
Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 2003, T. II, pág. 486; J.
Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 3ra ed.,
Barcelona, Ed. Bosch, 1983, T. III, Vol. III, pág. 405; L.
Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 6ta
ed., Madrid, Ed. Tecnos, S.A., 1997, Vol. III, pág. 598.
Ahora bien, conforme hemos resuelto anteriormente,
para que pueda dar curso una demanda de retracto de
comunero, deben concurrir las siguientes condiciones: AC-2009-002 10
1. La existencia de una comunidad de bienes y que sea un copropietario quien inicie la acción.
2. La presentación de la demanda dentro del periodo de nueve (9) días desde la inscripción de la venta en el registro o desde que el retrayente adviene en conocimiento de la venta.
3. La consignación del precio estipulado de la venta simultáneamente con la presentación de la demanda de ser conocido, en su defecto, dar fianza de consignarlo luego que le sea conocido.
4. El compromiso del retrayente de no vender la participación dominical que retraiga por un periodo de cuatro (4) años.8
Fuertes v. Arzón, 81 D.P.R. 491, 497-498 (1959); Zalduondo
v. Iturregui, supra, pág. 11 n. 5.
Es menester destacar la importancia que guarda el
cumplimiento cabal con los requisitos estatutarios
impuestos como condición al ejercicio del retracto. Este
enfoque de aplicación restrictiva del derecho se encuentra
plenamente justificado si advertimos que la acción de
retracto resulta inherentemente contraria al libre
intercambio de bienes. Es por ello que nuestro
ordenamiento ha fijado ciertas condiciones ineludibles con
el fin de atemperar los efectos resultantes de este
proceso en los derechos de las partes concernidas. La
potestad de ejercer el retracto se considera como un
8 Conforme establece nuestro Código Civil en su Artículo 1415, 31 L.P.R.A. sec. 3925 (1990), el comunero retrayente debe comprometerse a no vender la participación retraída por un término de cuatro (4) años. Esta limitación temporal evita que se utilice el mecanismo de retracto para fines especulativos. Quiñones Quiñones v. Quiñones Irizarry, 91 D.P.R. 225 (1964); Zalduondo v. Iturregui, 83 D.P.R. 1 (1961); Noble v. Rodríguez, 69 D.P.R. 482 (1949). AC-2009-002 11
privilegio que afecta los derechos de propiedad de un
adquirente, por lo que no admite ningún tipo de
flexibilidad en sus términos. “Así lo demanda… la misma
naturaleza del derecho de retracto, que por ser una
condición resolutoria o limitativa del derecho de
propiedad, exige una interpretación restrictiva y no
extensiva de las disposiciones que lo regulan.” Felici v.
Ribas, et al., 11 D.P.R. 539, 545 (1906).
Cónsono con lo anterior, el retrayente cuenta con un
periodo de tiempo relativamente corto para presentar su
demanda. Nuestro Código Civil expresamente dispone que la
acción de retracto debe de iniciarse dentro del término
“de nueve (9) días contados desde la inscripción en el
registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera
tenido conocimiento de la venta”. Art. 1414 del Código
Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3924 (1990) (Artículo 1414 del
Código Civil). No cabe duda que este término es uno fatal
e improrrogable. “La acción de retracto se ha de
ejercitar dentro de un término perentorio. La marcha
normal del comercio jurídico lo pide así; porque nada tan
perturbador para una buena economía de la propiedad como
la incertidumbre en los derechos dominicales….” Q.M.
Scaevola, op. cit., T. XXIII, Vol. 2, pág. 551.
Sobre este particular, otros tratadistas españoles
coinciden que, igualmente, reconocen su naturaleza
perentoria como principio de derecho indiscutible. “Hoy
unánimemente la doctrina lo considera de caducidad, de AC-2009-002 12
suerte que el retracto legal es un derecho que debe
ejercitarse precisamente en el plazo legal, el cual tiene
por ello naturaleza sustantiva y no admite interrupción ni
ampliación de ninguna clase….” G. García Cantero, en M.
Albaladejo y S. Díaz Alabart, Comentarios al Código Civil
y Compilaciones Forales, 2da ed., Madrid, Revista de
Derecho Privado, 1991, T. XIX, pág. 679. Véase, además,
P. González Poveda, en I. Sierra Gil de la Cuesta,
Comentario del Código Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 2000,
T. 7, pág. 490; J. Santos Briz, Derecho Civil, Madrid, Ed.
Revista de Derecho Privado, 1973, T. II, págs. 724-725; J.
Puig Brutau, op. cit., págs. 414-415; J. Santamaría,
Comentarios al Código Civil, Madrid, Revista de Derecho
Privado, 1958, pág. 556.
III
EXIGENCIA DE ESCRITURA PÚBLICA
De otra parte, los tratadistas coinciden en que el
mero perfeccionamiento del contrato mediante el cual las
partes han convenido estrictamente en lo atinente al
objeto y al precio de venta no es suficiente para poder
ejercitar la acción de retracto.9 Ello responde a que,
bajo este supuesto, la propiedad aún no ha pasado a formar
9 Véase el Artículo 1339 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3746 (1990), el cual dispone:
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. AC-2009-002 13
parte del patrimonio del comprador y, en caso de
incumplimiento, éste únicamente tendrá disponible una
acción para obligar a la parte que falló en sus
obligaciones a ejecutar lo pactado.
Por ende, el inicio del plazo para el ejercicio del
derecho de retracto implica que la venta en cuestión se
tiene que haber consumado con la correspondiente
transferencia de la propiedad a manos de un tercero. Este
principio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de
España y su razonamiento aparece expresado de la siguiente
manera:
[L]a consumación lesiona en forma más viva y eficaz que la perfección del derecho de preferencia del retrayente, y en este sentido debe entenderse que el agravio efectivo y firme no se produce mientras el comprador es sólo titular de un derecho personal, aunque con vocación al dominio de la finca, sino que la lesión definitiva se causa al adquirir el comprador la cualidad de dueño por la concurrencia en su favor del título y del modo o tradición de la cosa vendida….
Q. M. Scaevola, op. cit., T. XXIII, Vol. 2, pág. 558,
Sentencia de 20 de mayo de 1943. Véase, además, G. García
Cantero, en M. Albaladejo y S. Díaz Alabart, op. cit.,
págs. 681-682; J. M. Manresa y Navarro, op. cit., T. X,
Vol. I, págs. 537-538; J. Santos Briz e I. Gil de la
Cuesta, op. cit., pág. 490; J. Santos Briz, op. cit., pág.
725; J. Puig Brutau, op. cit., págs. 410-414; J.
Santamaría, op. cit., págs. 556-558.
A lo anterior debemos añadir que, como parte de
nuestro esquema normativo, en el año 1998 se agregó una AC-2009-002 14
disposición específica al Código Civil que exige el
otorgamiento de escritura pública en casos de compraventa
de terrenos propiedad de una comunidad de bienes. A esos
efectos, la Ley Núm. 193-1998 añadió, al mencionado cuerpo
legal, el Artículo 330-A, 31 L.P.R.A. sec. 1275a (Supl.
2011) (Artículo 330-A del Código Civil), mediante el cual
taxativamente se fija el cumplimiento con esta formalidad
como condición previa a la validez de este tipo de negocio
jurídico. En el articulado antes mencionado se detallan,
además, otros requisitos con los que deben cumplir las
partes para hacer efectiva la adquisición. Así pues, el
Artículo 330-A del Código Civil, dispone:
Para que sea válida la compraventa de terrenos en común pro indiviso, la misma deberá efectuarse mediante escritura pública en la cual se hará constar la porción o participación en común pro indiviso que le corresponde al comprador, las advertencias legales correspondientes y la aceptación del comprador de adquirir en tal capacidad.
(Énfasis suplido).
Esta legislación respondió a la condición precaria
en que se encontraban la mayoría de los adquirentes de
esta modalidad de propiedad, los cuales no contaban con el
debido asesoramiento previo a la compra o eran inducidos
al trámite mediante engaño. De esta manera, se impusieron
las restricciones antes descritas con el fin de proteger a
las víctimas potenciales de vendedores inescrupulosos y, a
la vez, detener su proliferación. Exposición de Motivos
de la Ley Núm. 193-1998. AC-2009-002 15
Recapitulando, conforme lo antes reseñado, para que
comience a decursar el término provisto para presentar la
acción de retracto es indispensable que el referido
negocio jurídico se haya elevado a escritura pública para
hacer efectivo el traspaso. Es este el único modo en que
el retrayente podrá legítimamente subrogarse en el lugar
del comprador conforme exige la figura del retracto ya
que, de omitirse esta exigencia de forma, a lo único que
podría aspirar el alegado retrayente sería a estar en
posición de requerirle al vendedor cumplir con lo
previamente pactado con el comprador. A falta de
escritura pública, el retrayente no estaría ocupando el
lugar del comprador en calidad de dueño de la
participación correspondiente en la propiedad, condición
intrínseca para que pueda operar el retracto. Cabe
recordar que “[l]os efectos del retracto legal consisten
fundamentalmente en obtener la subrogación del retrayente
en el lugar del comprador de la cosa afecta a aquel
derecho….” J. Santos Briz e I. Gil de la Cuesta, op.
cit., pág. 491. En virtud del retracto, el que ejerce
este tipo de acción se subroga en todos los derechos y
obligaciones del comprador. Implica ello que la propiedad
tiene que haber pasado al patrimonio del comprador, cosa
que, bajo nuestro sistema de derecho vigente, es imposible
en el caso de propiedades en común pro indiviso sin que
medie una escritura pública. AC-2009-002 16
Resolvemos, por ende, que de no mediar este requisito
estatutario la venta de terrenos en común pro indiviso no
se considerará válida en derecho.10 Bajo este supuesto, no
comenzará a discurrir el término de nueve (9) días
provisto en el Código Civil para ejercitar el retracto
legal, como tampoco se activará el requisito de
prestación de fianza.
IV
La peticionaria alega en su Demanda, así como en los
documentos sometidos en el presente recurso, que previo a
iniciar esta acción y mediante la carta que alegadamente
recibió el 13 de diciembre de 2006, fue notificada de una
supuesta compraventa celebrada en años anteriores entre el
recurrido y el señor Sumley. Indica también que, a pesar
de sus gestiones afirmativas sobre este particular antes
de instar el proceso judicial, nunca fue informada de la
fecha exacta de la alegada venta y traspaso, como tampoco
se le informó el nombre de los compradores, ni el precio
de venta. Aduce que es en la Contestación a la Demanda
presentada por el recurrido que por primera vez adviene en
conocimiento de la información.
10 Esta transacción deberá ajustarse a su vez a lo dispuesto en BL Investment Inc. v. Registrador, supra, y Vega Montoya v. Registrador, supra. Así pues, aun asumiendo que la compraventa se efectuó mediante escritura pública, dependiendo del estatus de la comunidad postganancial a esa fecha podía el señor Morales comprar ya fuese “una cuota abstracta sobre la antigua masa ganancial”, es decir, sobre la totalidad de la finca, o “una cuota concreta” de la misma. BL Investment Inc. v. Registrador, supra (énfasis en el original). En otras palabras, adquirir el porciento específico adjudicado al señor Sumley como resultado de tal liquidación. AC-2009-002 17
Por su parte, en su Contestación a la Demanda, el
señor Morales reveló el precio pagado por éste y se limitó
a negar las alegaciones aducidas por la peticionaria
correspondientes a la falta de conocimiento oportuno de la
transacción. Aunque en su Reconvención identificó a los
cuatro (4) compradores de la participación del señor
Sumley, no hizo referencia alguna a que se haya otorgado
escritura pública. Simplemente, informó que se adquirió
la aludida participación en la finca “según documento
privado de compraventa de 16 de abril de 2004, en Fajardo,
Puerto Rico, reconocido ante el Notario Antonio Ríos
Acosta [mediante] (affidávit 23,127)”.
No figura en autos que la compraventa objeto de este
recurso conste en escritura pública según requiere el
Artículo 330-A del Código Civil. La única referencia
concerniente a algún tipo de formalidad relacionada a la
compraventa surge de la Reconvención del señor Morales
donde meramente se hace alusión a un affidávit. Por
tanto, concluimos que se cometió el primer error indicado
por la peticionaria según señalamos al comienzo de esta
Opinión. En consecuencia, resulta indispensable que el
tribunal de instancia indague, primeramente, si se
concretizó una compraventa válida de la participación del
señor Sumley en la finca en cuestión antes de poder
resolver si la acción de retracto y la prestación de
fianza estuvieron en tiempo. Es decir, si existe la
correspondiente escritura pública. AC-2009-002 18
De la parte recurrida no poder demostrar la existencia
de una escritura pública mediante la cual se haya
realizado la compraventa del interés del señor Sumley en
el inmueble objeto del caso de autos, procederá entonces
que se desestime la acción de retracto esgrimida por la
señora Moreno en la Demanda de epígrafe. Ello es así ya
que, en estricto derecho, no habrá ocurrido una
transferencia de dominio respecto al inmueble en cuestión,
por lo cual la peticionaria continuará como propietaria en
común pro indiviso de dicho inmueble conjuntamente con su
ex-esposo.
En la eventualidad de que la compra por parte del
señor Morales haya cumplido con las exigencias formales
antes reseñadas previo a la presentación de la acción de
retracto de la señora Moreno, corresponderá entonces al
Tribunal de Primera Instancia celebrar una vista
evidenciaria para determinar en qué momento preciso la
peticionaria tuvo conocimiento suficiente de la venta para
que comenzaran a discurrir los nueve (9) días fijados para
ejercitar su acción de retracto.
V
Atendido el asunto relacionado a la acción de
retracto interpuesta por la peticionaria, corresponde
considerar el cuarto y último error esbozado en el
recurso. A través de éste, la señora Moreno alega que el
Tribunal de Apelaciones incidió al desestimar por completo AC-2009-002 19
las reclamaciones consagradas en su Demanda. No obstante,
basta con señalar que en su dictamen dicho foro nada
dispuso en cuanto a las otras causas de acción aparte del
retracto. De hecho, la reclamación en daños y perjuicios
no fue objeto de la revisión presentada ante el tribunal
apelativo intermedio. Surge claramente que la
determinación recurrida se circunscribió a resolver única
y exclusivamente si procedía el retracto de comuneros
instado por la señora Moreno. Tampoco se hace alusión
alguna a las alegaciones atinentes a las alteraciones
efectuadas por el señor Morales en la finca y a los daños
aducidos por la señora Moreno como parte de su Demanda.
Por tanto, la causa de acción por daños y perjuicios
presentada por la peticionaria se mantuvo intacta, a pesar
de la desestimación de su reclamación de retracto de
Cónsono con lo anterior, resolvemos que no se cometió
el cuarto error según consignado por la peticionaria.
VI
En mérito de lo antes expuesto, se revoca la
Sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones y se
devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para
procedimientos ulteriores a tenor con lo aquí resuelto.
Se dictará Sentencia de conformidad.
ROBERTO FELIBERTI CINTRÓN JUEZ ASOCIADO EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionaria
v. Núm.: AC-2009-002 ALVIN SZUMLINSKI t/c/c ALVIN JAMES SUMLEY
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente Sentencia, se revoca la Sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones y se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para procedimientos ulteriores a tenor con lo resuelto por este Tribunal.
Así lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente señor Hernández Denton concurre con la siguiente expresión:
El Juez Presidente señor Hernández Denton concurre con el resultado de la Opinión mayoritaria por entender que se soslaya la controversia medular del caso, a saber, cuál es la interpretación correcta del Art. 1407 del Código Civil que establece que: “[p]ara que pueda darse curso a las demandas de retracto se requiere que se consigne el precio si es conocido, o si no lo fuere, que se dé fianza de consignarlo luego que lo sea”. 31 L.P.R.A. sec. 3912.
Como en las acciones de retracto legal la fianza es una obligación dispuesta por el Código Civil como requisito para que se pueda iniciar AC-2009-002 2
el proceso judicial, a nuestro entender la controversia inicial que este Tribunal debió atender era si la señora Moreno cumplió con esta exigencia. Dependiendo de lo anterior, el foro primario hubiera tenido que desestimar la acción de retracto o continuar dilucidando el resto de los requisitos exigidos para este tipo de acción. Solo en la eventualidad de que la acción de retracto procediera es que el Tribunal de Primera Instancia tendría que analizar la validez del negocio jurídico.
La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurre con el resultado sin opinión escrita. La Jueza Asociada señora Pabón Charneco no interviene.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo