ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
MARIO MANCERA Apelación Apelante procedente del Tribunal de v. Primera Instancia, KLAN202500129 Sala Superior de DAVID MICHAEL SMITH Y Guaynabo OTROS Apelado Caso Número: GB2024CV00294
Sobre: Desahucio, Cobro de Dinero Ordinario y Otros Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Jueza Rivera Marchand y la Juez Barresi Ramos
Rivera Marchand, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 23 de mayo de 2025.
Comparece el señor Mario Mancera (señor Mancera o
apelante) y nos solicita que revoquemos la Sentencia notificada el 10
de febrero de 2025 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Guaynabo (TPI o foro primario). Mediante dicho
dictamen, el TPI declaró No Ha Lugar la demanda de desahucio
sumario y cobro de dinero, incoada por el apelante contra el señor
David Michael Schmitt (señor Schmitt)1 y DMS Management Group
of PR, LLC (DMS), (en conjunto, apelados).
Por los fundamentos que exponemos a continuación, se
confirma en parte y se revoca en parte el dictamen apelado.
I.
El 5 de abril de 2024, el señor Mancera instó una demanda
de desahucio y cobro de dinero contra el señor Schmitt, la cual fue
posteriormente enmendada para incluir a DMS.2
1 Según surge del contrato de arrendamiento original y de otros documentos en el
expediente, el apellido del representante de la compañía DMS Management se escribe Schmitt en lugar de Smith. 2 Apéndice, págs. 1-10 y 15-18, Contestación a moción y Solicitud de Enmienda a
la Demanda. De la Entrada 4 en el expediente electrónico del portal del Sistema Número Identificador
SEN2025________ KLAN202500129 2
De las alegaciones de la demanda se desprende que, el señor
Mancera le arrendó una propiedad sita en el Condominio Centro
Internacional de Mercado, Torre Uno (I), séptimo (7mo) piso, oficina
712 en Guaynabo, Puerto Rico, a DMS mediante contrato intitulado
Lease Agreement, suscrito el 1 de febrero de 2021, con efectividad
del 15 de febrero de 2021 hasta el 15 de febrero de 2023. En el
contrato surge que, KW Grand Homes KellerWilliams Lic. 119, sirvió
de agente de bienes raíces en el negocio jurídico. A esos efectos,
pactaron que cualquier renovación debería ser por escrito y por
conducto de los servicios de KW Grand Homes. Según las cláusulas
del contrato, DMS, representado por el señor Schmitt, tendría
derecho a la posesión al inmueble en concepto de arrendador a
cambio de un pago de $2,500.00 mensuales.
Así las cosas, el 14 de febrero de 2023, las partes suscribieron
un Addendum Al Contrato De Arrendamiento. De lo antes, se
desprende lo siguiente:
This addendum will be part of and be incorporated to the lease with option to buy agreement signed on February 11, 2022. To include or modify the following terms and conditions:
The parties agree to extend the lease with option to buy agreement for (1) year, from February 15, 2023 until February 15, 2024.
As per the lease with option to buy agreement signed on February 11, 2022 all terms and conditions will remain the same.
DMS of PR LLC will lease the property with an end date on or before May 30th 2025 with an option to purchase at the price of $275.000.
For every month of the $2,500 monthly lease; $850.00 will be applied to the purchase as a down payment until the purchase of the property is closed.
Lessee will pay the 2022 lease year 10 months in advanced and will receive 2 months free of charge. The Landlord agrees to give the Lessee the option to also pay 10 months in advanced and receive 2 months free of charge for any additional years the property remains leased by the Lessee.3
Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) del Poder Judicial surge la Demanda Enmendada como anejo a la moción antes referida. 3 Apéndice, pág. 10. KLAN202500129 3
Conforme surge de las alegaciones de la demanda, en febrero
de 2024, la parte demandante le envió a la corredora de bienes raíces
una carta mediante la cual informó que no iba a renovar el contrato
de alquiler. A tales efectos, le concedió un término de dos (2) meses,
sesenta (60) días, para que desalojara la propiedad. Adujo que, la
parte demandada pagó de manera tardía el canon de arrendamiento
correspondiente a febrero de 2024 y había satisfecho la cantidad
pertinente al mes de marzo de 2024. Expuso que, le debía una
cantidad de las rentas acumuladas más el recargo de $125.00, cada
vez que se realizaba un pago tardío. Sostuvo que, sus intentos de
resolver la situación directamente y por conducto de su
representante han sido infructuosas, por lo que, solicita al foro
primario que -por la vía sumaria- ordene el lanzamiento de los
apelados de la propiedad y el pago de lo adeudado, más costas y
honorarios de abogado.
En reacción, los apelados presentaron su alegación
responsiva junto a una reconvención en la que planteó que,
mediante la enmienda al contrato, las partes se comprometieron a
aplazar la opción de compra a mayo de 2025.4 Arguyeron que, DMS
tenía la intención de ejercer su opción de compra, pero que aceptó
aplazarlo debido a que el señor Mancera y su cónyuge, Gloria
Sortillón (señora Sortillón), les informaron que enfrentaban un
proceso de quiebra. Se desprende de este escrito también que, según
los apelados, el señor Mancera y la señora Sortillón no deseaban
formalizar la compraventa. En su consecuencia, solicitó remedios
ante el presunto incumplimiento de contrato de la opción de
compraventa por parte del apelante. En particular, suplicó que el
TPI se expresara mediante una sentencia declaratoria para así
determinar que, DMS y el señor Schmitt deben cumplir con la opción
de compraventa mediante escritura. El señor Mancera acreditó su
4 Apéndice, págs. 41-46. KLAN202500129 4
contestación a la reconvención en la que planteó que se desestimara
la acción por ser improcedente y por falta de parte indispensable.5
Cabe destacar que, el 29 de mayo de 2024, DMS solicitó la
conversión del trámite de sumario a uno ordinario, debido a la
presentación de una reconvención y así lo autorizó el TPI en la
misma fecha.6 Oportunamente, el señor Mancera presentó una
reconsideración por entender que, el TPI debía autorizar un pleito
separado para el incumplimiento contractual alegado y continuar la
acción de desahucio por la vía sumaria.7 Igualmente, produjo una
segunda moción en oposición a la solicitud de desestimación parcial
incoada por DMS, bajo el fundamento de que fragmentaría el
proceso y solicitó que se celebrase, lo antes posible, la vista de
desahucio.8 Evaluado lo antes, así como las mociones adicionales,
el TPI denegó el petitorio del apelante.9
Así las cosas, el 23 de agosto de 2024, los apelados solicitaron
que el tribunal ordenase que el señor Mancera pagara las cuotas de
mantenimiento y utilidades porque les suspendieron el servicio de
energía eléctrica.10 Con esta solicitud, anejaron un estado de la
cuenta (Statement) que contenía el desglose de los balances de la
cuota de mantenimiento y utilidades desde el mes de marzo hasta
agosto de 2024; este documento plasmó que había un balance de
$6,787.78 en cuotas de mantenimiento y utilidades, y que se
implementó una penalidad en el mes de agosto.11
En desacuerdo, el señor Mancera adujo que, incumplió con el
pago de cuotas de mantenimiento y utilidades porque el señor
Schmitt y DMS debían varios cánones de arrendamiento y que, el
referido contrato no estaba vigente porque se les había indicado a
5 Apéndice, págs. 53-59. 6 Apéndice, págs. 38-40, 47. 7 Apéndice, págs. 48-52. 8 Apéndice, págs. 60-66. 9 Apéndice, pág. 70. 10 Apéndice, pág. 77. 11 Apéndice, pág. 78. KLAN202500129 5
los apelados que el apelante no tenía la intención de renovarlo.12
Para ilustrar sus alegaciones, incluyó una tabla en el escrito sobre
los cánones adeudados, la cual indicaba que no se realizaron los
pagos de mayo, julio y agosto de 2024 y que el pago correspondiente
a junio de 2024 se hizo tardíamente. Asimismo, solicitó una vez más
que se celebrara la vista del desahucio.
Los apelados plantearon que, el contrato estaba vigente hasta,
en o antes del 30 de mayo de 2025, y que era responsabilidad del
señor Mancera realizar los pagos correspondientes a las cuotas de
mantenimiento y las utilidades.13 Nuevamente, el señor Mancera se
opuso y reiteró su postura el 20 de septiembre de 2024.14
Pendiente lo anterior, el señor Mancera solicitó la
desestimación de la reconvención. En esta, alegó que, como la
reconvención se adentraba en distinto asuntos que rebasaban el
ámbito de actos de administración, era necesario incluir a la señora
Sortillón y a la sociedad legal de gananciales en el pleito.15 Al no
hacer esto y transcurrir el término de 120 días que se tenían para
emplazar a las partes, arguyó que, procedía la desestimación de la
reconvención por falta de parte indispensable. A lo antes, los
apelados se opusieron16 y luego, el señor Mancera replicó el 10 de
diciembre de 2024.
Evaluado lo anterior, el foro primario declaró ha lugar el
petitorio dispositivo y, en su consecuencia, desestimó sin perjuicio
la reconvención incoada por DMS, por falta de parte indispensable
mediante una Sentencia Parcial, notificada el 4 de febrero de 202517
provocando así que, el proceso y la naturaleza de la causa instada,
12 Apéndice, págs. 79-86. 13 Apéndice, págs. 90-92 14 Apéndice, págs. 94-96. 15 Apéndice, págs. 97-105. 16 Apéndice, págs. 118-122. 17 Apéndice, págs. 132-133. KLAN202500129 6
retornara a su condición original correspondiente a un caso de
desahucio por la vía sumaria.18
A la vista en su fondo comparecieron las partes junto a sus
representantes legales y testificaron el señor Mancera19 y el señor
Schmitt.20 Justipreciada la prueba testifical y documental, el TPI
dictó la Sentencia notificada el 10 de febrero de 2025. En esta,
consignó las siguientes determinaciones de hecho:
1. El Sr. Mario Mancera, la Sra. Gloria Sortillón y su sociedad de gananciales son los titulares de la Suite 702, del Centro Internacional de Mercadeo I, en Guaynabo. 2. Mediante contrato de arrendamiento suscrito el 1 de febrero de 2021, arrendaron el inmueble a DMS Management Group, representado por David Schmitt. 3. El contrato de arrendamiento tenía una extensión del 15 de febrero de 2021 al 15 de febrero de 2023. 4. El canon de arrendamiento ascendía a $2,500.00 mensual. No obstante, proveía para el pago adelantado y englobado de diez meses, al comienzo de cada año del contrato. En este supuesto, se dispensaba del pago correspondiente a los dos meses restantes. 5. En el contrato, el arrendador se comprometió al pago de las cuotas de mantenimiento y utilidades. 6. En septiembre de 2021, las partes suscribieron contrato de opción de compraventa, respecto al inmueble objeto de arrendamiento. Pactaron un precio de compraventa de $275,000.00 y, conforme el acuerdo, DMS abonó $11,000.00. 7. DMS intentó finalizar la compraventa, pero el señor Mancera indicó que debía aguardar a que se obtuviera el descargue de las obligaciones en el proceso de quiebra que enfrentaba la señora Sortillón. 8. En febrero de 2022, suscribieron addendum al contrato de opción de compraventa, a la espera de la culminación del proceso de quiebra. 9. El addendum al contrato de opción establece que DMS arrienda la propiedad hasta el 30 de mayo de 2025, con opción de compra por $275,000.00 (“DMS of PR LLC will lease the property with an end date on or before May 30th[,] 2025 with an option to purchase at the price of $275,000”). 10. El addendum al contrato de opción dispuso que $850.00, de cada pago mensual de $2,500.00 de canon de arrendamiento, sería destinada a crédito a aplicarse en el cierre de la compraventa del inmueble. 11. El 14 de febrero de 2023, las partes suscribieron addendum al contrato de arrendamiento. Si bien un acápite establece que se extiende el contrato de arrendamiento del 15 de febrero de 2023 al 15 de febrero
18 Apéndice, pág. 136. 19 Como prueba se presentaron los siguientes documentos: Exhibit I-Contrato de
arrendamiento (lease agreement); Exhibit II-Addendum al contrato de arrendamiento; Exhibit III-carta del licenciado Chávez del 24 de febrero de 2024, dirigida a Paola Mendiola, corredora de bienes raíces; Exhibit IV-correos electrónicos del 9 de diciembre de 2024 del licenciado Chávez a la licenciada Morales. 20 En el desfile de prueba se presentaron los siguientes documentos: Exhibit I-
Contrato con Opción a Compraventa; Exhibit II-Addendum al Contrato de Opción de Compraventa y Exhibit III-Recibos del Chase Bank. Véase Entrada 69 en SUMAC. Minuta del 4 de febrero de 2025. KLAN202500129 7
de 2024, acto seguido reitera que DMS arrienda la propiedad hasta el 30 de mayo de 2025, con opción de compra por $275,000.00. 12. El addendum al contrato de arrendamiento también contempla la figura del pago adelantado y englobado de diez meses, con ahorro de dos meses, con referencia a años de arrendamiento plural. 13. En atención a la imbricación del arrendamiento y la opción de compraventa, en el addendum al contrato de arrendamiento se reiteró que $850.00 de cada pago mensual de $2,500.00 de canon de arrendamiento, sería destinado a crédito a aplicarse en el cierre de la compraventa del inmueble. 14. DMS no ha podido concretizar la compra del inmueble, por motivos atribuibles a la parte arrendadora- vendedora. 15. La parte arrendadora-vendedora se retractó en su interés de vender la propiedad. 16. En el verano de 2024, la parte arrendadora comenzó a incumplir su obligación contractual de realizar los pagos de cuotas de mantenimiento, por lo que se interrumpió el servicio de electricidad del inmueble, por el periodo del 5 de agosto al 17 de septiembre de 2024. 17. DMS se vio en la obligación de realizar los pagos de las cuotas de mantenimiento adeudados y siguientes. Efectuó pagos de $875.09 mensual, retroactivo al mes de julio de 2024. Por consiguiente, ha abonado la suma de $7,000.72 por concepto de cuotas de mantenimiento, partida que correspondía contractualmente a la parte arrendadora. 18. La parte arrendadora reclama un balance al descubierto por cánones de arrendamiento de $7,500.00, a razón de $2,500.00 por tres meses. Ahora bien, la parte arrendataria evidenció tener un crédito de $7,000.72 por concepto de cuotas de mantenimiento que se ha visto en la obligación de satisfacer. A su vez, cuenta con un crédito de $11,000.00 por depósito de opción de compraventa. De igual forma, necesario dar consideración a la figura contractual contemplada del crédito mensual de $850.00, aplicado a la futura compra de la propiedad, en función desde febrero de 2022. 19. El contrato de arrendamiento está vigente hasta el 30 de mayo de 2025. 20. Contrario a la contención de la parte arrendadora, son el señor Mancera, la señora Sortillón y su sociedad de gananciales quienes adeudan a DMS. 21
Basado en lo antes, el TPI declaró No Ha Lugar a la demanda
sobre desahucio sumario, y cobro de dinero incoada por el señor
Mancera. Sin embargo, y a pesar de haber desestimado la
reconvención, el TPI consignó en su dictamen expresiones y
conclusiones atinentes a los acuerdos entre las partes, así como,
hizo determinaciones sobre los presuntos incumplimientos
correspondientes al contrato de opción de compra y la procedencia
de reclamaciones a favor de la parte recurrida.
21 Apéndice, págs. 137-139. KLAN202500129 8
Inconforme, el señor Mancera acude ante esta Curia y señala
la comisión de los siguientes errores:
Erró y abusó de su discreción el foro de instancia al dictar sentencia mediante la cual desestima la demanda aduciendo la imbricación del arrendamiento y la opción de compraventa, en el Addendum al contrato de arrendamiento se reiteró que $850.00 de cada pago mensual de $2,500.00 de canon de arrendamiento, sería destinado a crédito a aplicarse en el cierre de la compraventa del inmueble.
Erró y abusó de su discreción el foro de instancia al no resolver la solicitud de desahucio sumario independientemente de otras causas de acción no presentadas en la demanda.
Erró y abusó de su discreción el foro de instancia al imbricar la obligación contractual de realizar los pagos de cuotas de mantenimiento, por lo que se interrumpió el servicio de electricidad del inmueble, por el período del 5 de agosto al 17 de septiembre de 2024 con la acción de desahucio sumario.
Erró y abusó de su discreción el foro de instancia al concluir “que la parte arrendataria evidenció tener un crédito de $7,000.72 por concepto de cuotas de mantenimiento que se ha visto en la obligación de satisfacer. A su vez, cuenta con un crédito de $11,000.00 por depósito de opción de compraventa. De igual forma, necesario dar consideración a la figura contractual contemplada del crédito mensual de $850.00, aplicado a la futura compra de la propiedad, en función desde febrero de 2022.” Acciones todas ellas ajenas al desahucio sumario.
Erró y abusó de su discreción el foro de instancia al concluir que “si bien el Addendum al contrato de arrendamiento entremezcla dos fechas, de forma aparentemente incompatible, la lectura integral de sus cláusulas, consecuente con la intención de las partes, es que se arrendaba hasta el 30 de mayo de 2025, con opción de compra. Obsérvese que ambos addendums coinciden al establecer que “DMS of PR LLC will lease the property with an end date on or before May 30th, 2025 [sic] with an option to purchase at the price of $275,000.” Cuando lo cierto es que el contrato de arrendamiento está finalizado y el arrendatario está en precario. Es una acción separada del desahucio sumario la reclamación por incumplimiento del contrato de opción de compraventa.
Pendiente lo anterior, emitimos una Resolución el 3 de abril
de 2025, al amparo de la Regla 83.1 del Reglamento del Tribunal de
Apelaciones, 4 LPRA Ap. XII-B, R. 83.1. En esta, ordenamos al Juez,
Hon. Julio De La Rosa Rivé fundamentar su sentencia. En
particular, sobre la determinación de hecho número 15 y la
aplicación de la cláusula número 17 del contrato suscrito por las
partes, conforme a la prueba oral y documental admitida ante su
consideración. Lo antes, en aras de exponer los fundamentos KLAN202500129 9
atinentes a la vigencia del contrato en disputa y así la adjudicación
de la causa de acción sobre desahucio sumario.
El Honorable Juez acreditó cumplimiento en su
Comparecencia Especial el 10 de abril de 2025, a la cual
reaccionaron ambas partes en sus escritos presentados el 24 y 25
de abril de 2025, respectivamente.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procedemos a resolver.
II.
A. El desahucio
Como se sabe, la acción de desahucio es un procedimiento
especial de naturaleza sumaria cuyo fin principal es recuperar
judicialmente la posesión material de un inmueble. SLG Ortiz-Mateo
v. ELA, 211 DPR 772, 799 (2023).22 Esto se hace mediante el
lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la ocupa.
Artículo 621 del Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, 32
LPRA sec. 2822; Cooperativa v. Colón Lebrón, 203 DPR 812, 820
(2020); Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 749-750 (1987);
Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 241-245
(1992). La acción de desahucio está reglamentada por el Artículo
725 del Código Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA sec. 7863, y
por los Artículos 620-634 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32
LPRA secs. 2821-2838. Su objetivo es devolverle la posesión de
hecho de un inmueble al dueño mediante el lanzamiento o expulsión
del arrendatario o precarista que detenta la propiedad sin pagar el
canon correspondiente. SLG Ortiz-Mateo v. ELA, supra, págs. 799-
800, citando a ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 10 (2016).
22 El desahucio no es una de las formas de terminar el arrendamiento, sino un
medio para recobrar judicialmente el inmueble arrendado cuando aquel se acaba por la concurrencia de ciertas causas extintivas. Esta acción tiene un carácter resolutorio del contrato. Mora Dev. Corp. v. Sandín, supra, págs. 741-742, n. 6. KLAN202500129 10
Cabe señalar que, la acción de desahucio se tramita
sumariamente, en respuesta al interés del Estado de atender con
prontitud la reclamación del dueño de un inmueble de recobrar la
posesión y disfrute de su propiedad. Íd., citando a Cooperativa v.
Colón Lebrón, supra, pág. 820. Cónsono con lo anterior, la Ley Núm.
86-2011 enmendó el Artículo 629 del Código de Enjuiciamiento
Civil, 32 LPRA sec. 2831, con el objetivo de reducir el término para
apelar una determinación del tribunal que autoriza el desahucio. A
esos efectos, el Artículo 629 del Código de Enjuiciamiento Civil,
supra, dispone:
[l]as apelaciones deberán interponerse en el término de cinco (5) días, contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia, por las partes perjudicadas por la misma o sus abogados.
Sobre la naturaleza sumaria de la acción de desahucio, el
Tribunal Supremo ha expresado que:
[l]a característica medular de un procedimiento civil sumario es lograr, lo más rápido y económicamente posible, la reivindicación de determinados derechos, reduciendo al mínimo constitucionalmente permisible el elenco de garantías procesales. Conlleva acortar términos -en ocasiones, hacerlos improrrogables- y prescindir de ciertos trámites comunes al proceso ordinario sin negar al demandado o querellado una oportunidad real de presentar efectivamente sus defensas. Se acepta que estos procedimientos sumarios, en el fondo, constituyen unos tratos privilegiados y que su justificación responde a un interés gubernamental legítimo de atender prioritariamente ciertas causas de acción. Por ser la excepción, su aplicación está limitada a situaciones expresas en que la Asamblea Legislativa ha reconocido la necesidad y trascendencia de reparar, en un breve plazo, algún agravio. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, pág. 234.
Tal proceder sumario ha permitido limitar y acortar ciertos
términos y prescindir de algunos trámites comunes al proceso
ordinario, sin que ello conlleve el suprimir o menoscabar la
oportunidad del arrendatario de levantar con efectividad sus
defensas durante el litigio. Mora Dev. Corp. v. Sandín, supra, pág. KLAN202500129 11
752; Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, págs. 235,
245.23
Sin embargo, esta acción se puede tornar ordinaria con la
presentación de defensas afirmativas. Mora Dev. Corp. v. Sandín,
supra, pág. 747-748, 752; ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág.
10, citando a Jiménez v. Reyes, 146 DPR 657, 661 (1998). Pese a lo
anterior, es posible acumular una acción de cobro de dinero por el
impago de cánones de arrendamiento sin que se torne ordinario el
pleito. 32 LPRA sec. 2829; ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág.
10. Por último, es importante recalcar que, en un proceder como
ese, la aceptación de algún canon durante el procedimiento de
desahucio equivale a su renuncia porque esta es la razón para la
causa de acción. Igartúa v. Ruiz, 73 DPR 354, 357 (1952).
B. Apreciación de la prueba
Como regla general, los tribunales apelativos aceptan como
correctas las determinaciones de hechos de los foros inferiores, sin
intervenir con la apreciación y la adjudicación de credibilidad que
realiza el juzgador de los hechos en relación con la prueba testifical.
Pueblo v. Negrón Ramírez, 213 DPR 895 (2024). Ello, debido a que,
“[l]a tarea de adjudicar credibilidad y determinar lo que realmente
ocurrió depende en gran medida de la exposición del juez o la jueza
a la prueba presentada, lo cual incluye, entre otros factores, ver el
comportamiento del testigo mientras ofrece su testimonio y
escuchar su voz”. Ortiz Ortiz v. Medtronic, 209 DPR 759, 778-779
(2022), citando a Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750,
771 (2013). Después de todo, es el juzgador de los hechos o el jurado
23 Como regla general, en un procedimiento de desahucio, por ser sumario, no se
dilucidan conflictos relacionados a la titularidad del bien arrendado. Esto es debido a que solo se desea recobrar la posesión del inmueble por quien tiene derecho a ella. C.R.U.V v. Román, 100 DPR 318, 321 (1971), citando a Negrón v. Corujo, 67 DPR 398, 403 (1947) y Escudero v. Mulero, 63 DPR 574, 584 (1944). Además, responde al interés del Estado en atender expeditamente el reclamo de un dueño de un inmueble porque su derecho a poseer y disfrutar de sus bienes ha sido interrumpido. Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, 200 DPR 235, 240 (2018), citando a ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016). KLAN202500129 12
quien escucha la prueba testifical y evalúa el comportamiento de los
declarantes. Pueblo v. Negrón Ramírez, supra.
De conformidad, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
resuelto que, los tribunales apelativos intervienen con la apreciación
de la prueba cuando: (1) el apelante demuestra la existencia de
pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto; o (2) si la
apreciación de la prueba no concuerda con la realidad fáctica o esta
es inherentemente imposible o increíble. Pueblo v. Negrón Ramírez,
supra. A esos efectos, la parte que impugne la apreciación de la
prueba es la parte encargada de señalar y demostrar la base para la
intervención apelativa. Pueblo v. Cabán Torres, 117 DPR 645 (1986).
Con tales fines, y en la medida en que el juzgador de los
hechos no está exento de equivocaciones, dicha parte habrá de
presentar y reproducir la transcripción de la prueba oral. Pueblo v.
Pérez Delgado, 211 DPR 654, 672 (2023). La ausencia de la
transcripción imposibilita que responsablemente los foros revisores
puedan descartar la apreciación razonada y fundamentada de la
prueba que realizó el juzgador de los hechos. Íd., a la pág. 674.
Por otro lado, la Regla 110 (a) de las Reglas de Evidencia, 32
LPRA Ap. VI, R. 110(a), dispone que “el peso de la prueba recae sobre
la parte que resultaría vencida de no presentarse evidencia por
alguna de las partes”. A su vez, en los casos civiles, la Regla 110(f)
de las Reglas de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI, R.110(f), establece que
“la decisión de la juzgadora o del juzgador se hará mediante la
preponderancia de la prueba a base de criterios de probabilidad, a
menos que exista disposición al contrario”. Cónsono con lo anterior,
el Tribunal Supremo ha resuelto que, [d]e ordinario, el quantum de
prueba necesario para prevalecer en el ámbito administrativo es el
de preponderancia de la prueba”. OEG v. Martínez Giraud, 210 DPR
79, 93 (2022). KLAN202500129 13
III.
El apelante sostiene que, el TPI incidió al desestimar la
demanda de desahucio sumario y, a su vez, al resolver otras causas
de acción no autorizadas ante la desestimación de la reconvención.
En particular, sostiene que, el foro primario no actuó correctamente
al imbricar asuntos atinentes al pago de las cuotas de
mantenimiento, la interrupción del servicio de electricidad entre
otros, con la acción de desahucio sumario. A su entender, el
juzgador de los hechos falló en su apreciación de la prueba al
determinar que, la intención de las partes era extender la vigencia
del arrendamiento y opción a compra hasta el 30 de mayo de 2025.
Por su estrecha relación atenderemos los errores planteados en
conjunto.
En este caso, no está en controversia que, según las
determinaciones de hechos del foro primario, el señor Mancera, la
señora Sortillón y la sociedad legal de gananciales entre ellos, son
los titulares de la Suite 702 del Centro Internacional de Mercadeo I
en el Municipio de Guaynabo. De la Sentencia recurrida, se
desprende, además que, el matrimonio Mancera-Sortillón suscribió
un contrato de arrendamiento el 1 de febrero de 2021 con DMS por
conducto representativo del señor Schmitt.24 La extensión original
del contrato era de dos años: desde el 15 de febrero de 2021 hasta
el 15 de febrero de 2023. Las partes pactaron que, el canon de
arrendamiento mensual sería por la cantidad de $2,500.00, pero el
importe correspondiente al primer año debía realizarse mediante un
pago englobado de diez meses; no era necesario pagar los dos meses
restantes, lo cual resultaba en una suma total de $27,500.00
correspondiente al primer año de arrendamiento. El arrendatario
podía escoger si englobaba su pago en el segundo año del
arrendamiento, lo cual se realizaría bajo los mismos términos.
24 Apéndice, págs. 136-141. KLAN202500129 14
Conforme la apreciación de la prueba realizada, el foro
primario determinó que, el 11 de febrero de 2022, las partes
pactaron un contrato de opción de compraventa sobre la propiedad
sujeto al arrendamiento. Estos fijaron un precio de venta de
$275,000.00, a los cuales DMS abonó $11,000.00.25
Subsiguientemente, el 14 de febrero de 2023, se extendió el término
del contrato de arrendamiento con opción de compraventa hasta el
15 de febrero de 2024 mediante un documento titulado Addendum
al contrato de arrendamiento que establece que el arrendamiento
finalizaría “on or before May 30th 2025 [sic] with an option to
purchase at the price of $275,000.” (Énfasis nuestro).26
Se desprende del contrato de arrendamiento que el señor
Mancera pagaría las cuotas de mantenimiento y las utilidades (solo
el agua y la luz).27 El pacto puntualizaba que, el atraso mayor de 30
días en el pago del canon facultaría al señor Mancera a resolver el
contrato.28 En su dictamen, el TPI destacó que, el contrato y el
addendum son válidos y a pesar de que, el addendum hace
referencia a dos fechas, el tribunal apreció de la prueba admitida y
creída que, el acuerdo de arrendamiento con opción a compra tiene
una vigencia hasta el 30 de mayo de 2025. De su evaluación de la
totalidad de la prueba concluyó que, DMS no le adeuda dinero al
señor Mancera, por lo que, no se configuró una reclamación por falta
de pago. El presunto incumplimiento de pago imputado resultó
porque DMS se ha visto compelido a incurrir en el pago de cuotas
de mantenimiento (para evitar mayor interrupción en el servicio de
electricidad), que corresponden al señor Mancera.
El apelante cuestiona las determinaciones de hecho y
conclusiones de derecho consignados por el foro primario. Arguye
25 Apéndice, pág. 10. 26 Íd. 27 Apéndice, pág. 5. 28 Íd. KLAN202500129 15
que, el TPI cometió un error manifiesto al no considerar los pagos
atrasados de los cánones de arrendamiento. En su recurso expuso
que, a los apelados no pagar cánones del contrato de arrendamiento,
la parte apelante no pagó el mantenimiento a partir de julio de 2024
y al tener varios atrasos entonces es que el edificio cortó los servicios
de energía y de acueductos y alcantarillados. Sostuvo que, ejerció
su derecho a no renovar el contrato conforme la cláusula 17 del
contrato.
En atención a la postura esbozada por el apelante y en aras
de ejercer adecuadamente nuestra función revisora, ordenamos al
foro primario emitir una resolución fundamentada, particularmente
sobre la evaluación de la prueba a la luz de la cláusula 17 del
contrato. Mediante su Comparecencia Especial presentada el 24 de
abril de 2025, el foro primario expuso que, evaluó el testimonio del
señor Mancera, así como el exhibit 3 que corresponde a una
comunicación que cursaran el apelante y la señora Sortillon, a
través de su abogado, a la corredora de bienes raíces. Destacó que,
en la última oración del tercer párrafo de la comunicación se
establece que, con relación a la propiedad estos informan que no
venden su propiedad. Sin embargo, a su entender la cláusula 17 del
contrato de arrendamiento versa sobre la renovación automática del
contrato. Aquilatada la prueba ante su consideración, el juzgador de
los hechos determinó que, no identificó una cancelación del acuerdo
de arrendamiento. Expuso que, por el contrario, las partes mediante
addendum extendieron la vigencia del contrato hasta el 30 de mayo
de 2025.
El apelante plantea que, el foro primario erró en la
apreciación de la prueba y argumenta en detalle su postura basada
en su versión de los hechos. Observamos que, mediante una moción
instada en reacción a la Comparecencia Especial, el apelante levanta
por primera vez, un señalamiento sobre la presunta ausencia de KLAN202500129 16
firmas en el addendum del contrato en controversia. Al reaccionar
sobre los referidos planteamientos, los apelados destacaron que,
dicha aseveración es falsa y contraria a lo vertido para récord tanto
testimonial como documental. Ello, porque surgen las firmas en el
addendum y el asunto nunca fue objeto de controversia ni se
presentó alegación alguna en alguna etapa procesal anterior.
Luego de un análisis del expediente ante nuestra
consideración constatamos que, en efecto, los planteamientos sobre
la presunta falta de firmas en el addendum al contrato no fue un
asunto presentado ante el TPI. Añádase a ello que, surge del informe
de manejo del caso, la minuta de la vista en su fondo, así como del
registro general de evidencia (preparado por la secretaria de
servicios a sala) dicha pieza evidenciara fue anunciada y presentada
por el propio apelante y no surge cuestionamientos sobre presunta
falta de firmas en el récord judicial. Ante ello, nos resulta evidente
que el cuestionamiento sobre las firmas en el addendum, traído en
una moción posterior a la radicación del recurso de apelación
resulta tardío y no corresponde al cuadro fáctico demostrado en el
expediente. Es norma vigente que, en apelación nos abstenemos de
adjudicar cuestiones que no han sido atendidos en primera
instancia, ante el foro judicial o el foro administrativo.29
En relación con los señalamientos de error sobre la
apreciación de la prueba y aplicación del derecho aplicable,
colegimos que, el TPI correctamente justipreció la prueba admitida
ante su consideración y no incidió en su análisis. Basado en un
ejercicio concienzudo de su apreciación de la totalidad de la prueba
testifical y documental consignó los citados hechos que la parte
apelante no ha logrado impugnar. Además, no incurrió en error
manifiesto en el análisis del caso y controversia ante su
consideración.
29 Trabal Morales v. Ruiz Rodríguez, 125 DPR 340, 351 (1990). KLAN202500129 17
Cabe destacar que, el apelante no proveyó una transcripción
de la prueba oral en este caso. Conforme la normativa antes
expuesta, la parte que impugne la apreciación de la prueba es la
parte encargada de señalar y demostrar la base para la intervención
apelativa. La ausencia de la transcripción impide que los foros
revisores puedan descartar la apreciación razonada y fundamentada
de la prueba que realizó el juzgador de los hechos y mucho menos,
de esta forma, logra derrotar la presunción de corrección del
dictamen judicial. Establecido lo antes, colegimos que, el apelante
no logró establecer por una preponderancia de la prueba, la
procedencia de la acción de desahucio por falta de pago.
Ahora bien, al entender sobre el aspecto procesal de este caso
es preciso señalar que, el TPI ordenó la desestimación de la
reconvención instada por los apelados. En su consecuencia, el foro
primario debió limitar sus determinaciones de hechos y
conclusiones de derecho a los asuntos atinentes al desahucio
sumario por falta de pago, sin entretener asuntos atinentes al
contrato de opción de compra y lo relacionado a los causales de
cobro de dinero y otros incluidas en la reconvención. Al así hacerlo,
incidió en su proceder. Sobre este particular, le asiste la razón al
apelante, por lo que, procede dejar sin efecto todas las
determinaciones de hecho relacionadas o expresiones del foro
primario que de alguna forma incidan en el contrato de opción de
compra, así como sobre la acción de cobro de dinero en contra de la
parte apelante. Lo antes, sin perjuicio de proceso ulterior mediante
un pleito independiente, si alguno.
IV.
Por todo lo antes confirmamos la sentencia apelada,
únicamente sobre la denegatoria del desahucio sumario y
revocamos, en parte, el dictamen apelado correspondiente a la
reconvención, que fue previamente desestimada por el foro primario. KLAN202500129 18
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones