Luna Residential II v. Ana Luisa Toledo Davila T/C/C Ana L. Toledo Davila Y Otros
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Opinion
Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
APELACIÓN LUNA RESIDENTIAL II procedente del Apelada Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de V. TA2026AP00204 San Juan
Civil. Núm. ANA LUISA TOLEDO SJ2019CV04102 DAVILA T/C/C ANA L. TOLEDO DAVILA Y Sobre: OTROS EJECUCIÓN DE Apelante HIPOTECA Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, el Juez Rivera Torres y el Juez Marrero Guerrero.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de marzo de 2026.
El 26 de febrero de 2026, la Sra. Ana L. Toledo Dávila (señora
Toledo o la apelante) compareció ante nos, por derecho propio,
mediante Apelación y solicitó la revisión de una Sentencia que se
dictó el 8 de octubre de 2025 y se notificó el 14 de octubre de 2025
por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan
(TPI). Mediante el aludido dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la
Moción de Sentencia Sumaria y las dos solicitudes de desestimación
que presentó Luna Residential II, LLC. (Luna o la apelada).
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
confirmamos el dictamen apelado.
I.
El 26 de abril de 2019, el Banco Santander Puerto Rico (Banco
Santander) presentó una Demanda sobre cobro de dinero y
ejecución de hipoteca contra la señora Toledo y otros.1 Alegó que,
1 Véase, Entrada Núm. 1, SUMAC TPI. Cabe señalar que, en la Demanda se incluyó como parte demandada a la Sucesión de la Sra. Idalia Dávila Colón, debido a su previo fallecimiento. Posteriormente, Banco Santander advino en conocimiento de que el Sr. Luis Ángel Toledo Olivieri también había fallecido, por lo que procedió a enmendar la demanda con el único fin de incluir como codemandados a los miembros de su sucesión, quienes resultaron ser los mismos integrantes de la sucesión de la señora Dávila. TA2026AP00204 2
era tenedora de buena fe de un pagaré hipotecario, adquirido
mediante transferencia onerosa, por la suma principal de
$260,000.00, con intereses al 7% anual, suscrito por la señora
Toledo, el Sr. Luis Ángel Toledo Olivieri y la Sra. Idalia Dávila Colón
(éstos últimos fallecidos) mediante afidávit otorgado ante notario el
21 de octubre de 1998. Sostuvo que, para garantizar el pago de
dicha obligación, la señora Toledo constituyó una hipoteca
voluntaria sobre un inmueble ubicado en San Juan, descrito como
una casa de dos plantas situada en la Calle del Sol, la cual constaba
inscrita en el Registro de la Propiedad.
No obstante, indicó que los suscribientes del pagaré
incumplieron con el pago de las mensualidades desde el 1 de agosto
de 2008, por lo que se declaró vencida la totalidad de la deuda.
Expresó que, al 1 de abril de 2012, la deuda ascendía a un balance
de $226,856.08 de principal, más intereses acumulados al tipo
pactado, $10,811.25 en recargos por atrasos, y $26,000.00
estipulados para costas, gastos y honorarios de abogado, además de
otros cargos que continuaban acumulándose hasta el pago total.
A tales efectos, le solicitó al TPI que declarara con lugar la
Demanda, determinara que la parte demandada adeudaba
solidariamente las sumas reclamadas, reconociere la existencia de
un gravamen hipotecario de primer rango sobre el inmueble descrito
y ordenara la venta judicial de la propiedad hipotecada para
satisfacer la deuda. Además, indicó que, de existir un remanente, se
solicitaba que fuese depositado en la Secretaría del Tribunal para su
posterior disposición, y que se autorizara la ejecución de otros
bienes de la parte demandada para cubrir cualquier deficiencia que
permaneciera luego de la venta del inmueble. TA2026AP00204 3
En respuesta, el 25 de septiembre de 2019, la señora Toledo
presentó una Contestación a la Demanda y Reconvención.2 En
esencia, negó sustancialmente las alegaciones de la Demanda y
sostuvo que el Banco Santander no demostró ser tenedor de buena
fe del pagaré hipotecario ni tener legitimación para reclamar la
deuda. Asimismo, objetó la autenticidad y el contenido del pagaré
presentado y negó adeudar suma alguna al Banco.
Por otro lado, alegó que las reclamaciones incluidas en la
Demanda ya habían sido previamente adjudicadas en el caso civil
núm. KCD2009-0268, por lo que constituían cosa juzgada. En ese
sentido, sostuvo que en dicho caso el tribunal determinó que Banco
Santander no probó ser el tenedor de buena fe del pagaré, por lo que
la presente acción no procedía.
En cuanto a la reconvención, adujo que previamente había
presentado una reclamación contra Doral Bank en el caso antes
mencionado por incumplimiento contractual. Sostuvo que, como
contratista independiente, prestó servicios legales enviando cartas a
clientes morosos del banco y que Doral Bank retenía o debía cobrar
a los clientes los honorarios correspondientes, pero incumplió con
remitirle dichos pagos. Según alegó, como resultado de esa conducta
se acumuló una deuda no menor de $270,000.00 a su favor. Añadió
que, tras el cierre de Doral Bank, la institución fue sustituida en el
pleito por Banco Santander, por lo que esta última debía responder
por las obligaciones y reclamaciones que tenía contra Doral Bank.
Como segunda causa de acción, indicó que el Banco
Santander violó disposiciones del Dodd-Frank Wall Street Reform
and Consumer Protection Act y del Real Estate Settlement Procedures
Act, al no contestar oportunamente solicitudes formales de
información (“Qualified Written Requests”) relacionadas con la
2 Véase, Entrada Núm. 13, SUMAC TPI. TA2026AP00204 4
titularidad del pagaré. A su juicio, dicha omisión la colocó en estado
de indefensión y le causó daños y angustias mentales.
Por todo lo anterior, solicitó que se desestimara con perjuicio
la Demanda, que se declarara que el Banco Santander actuó con
temeridad, y que se declarara con lugar la reconvención, ordenando
el pago de no menos de $370,000.00, correspondientes a
$270,000.00 por incumplimiento contractual y $100,000.00 por
daños y perjuicios, más intereses, costas y honorarios de abogado.
Luego de varios trámites procesales, el 22 de julio de 2021, el
TPI emitió una Orden mediante la cual, a solicitud del Banco
Santander y Luna, autorizó la sustitución del Banco por Luna como
parte demandante, tras haberse vendido a esta última la deuda
objeto del presente pleito.3
El 20 de agosto de 2021, la señora Toledo presentó Moción
Sobre Ejercicio de Derecho a Retracto Litigioso.4 En síntesis, sostuvo
que Luna estaba impedida de reclamar derechos sobre la propiedad
objeto del litigio, ya que en el caso Banco Santander de Puerto Rico
v. Ana L. Toledo Dávila, caso civil núm. KCD2009-0268, el TPI
determinó que el Banco Santander no era tenedor de buena fe del
mismo pagaré involucrado en el presente pleito. A partir de ello,
argumentó que cualquier cesión posterior de dicho pagaré resultaba
nula. Asimismo, solicitó que se ordenara a Luna producir evidencia
de la cesión del crédito, con el propósito de poder ejercer su derecho
al retracto de crédito litigioso.
Posteriormente, el 23 de agosto de 2021, Luna presentó una
Oposición a “Moción Sobre Ejercicio de Derecho a Retracto […]”. En
esencia, argumentó que el Tribunal Supremo, en DLJ Mortgage
Capital Inc. v. Santiago Martínez y otros, 202 DPR 950 (2019),
resolvió que en las transacciones que conllevaban la cesión de
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
APELACIÓN LUNA RESIDENTIAL II procedente del Apelada Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de V. TA2026AP00204 San Juan
Civil. Núm. ANA LUISA TOLEDO SJ2019CV04102 DAVILA T/C/C ANA L. TOLEDO DAVILA Y Sobre: OTROS EJECUCIÓN DE Apelante HIPOTECA Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, el Juez Rivera Torres y el Juez Marrero Guerrero.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de marzo de 2026.
El 26 de febrero de 2026, la Sra. Ana L. Toledo Dávila (señora
Toledo o la apelante) compareció ante nos, por derecho propio,
mediante Apelación y solicitó la revisión de una Sentencia que se
dictó el 8 de octubre de 2025 y se notificó el 14 de octubre de 2025
por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan
(TPI). Mediante el aludido dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la
Moción de Sentencia Sumaria y las dos solicitudes de desestimación
que presentó Luna Residential II, LLC. (Luna o la apelada).
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
confirmamos el dictamen apelado.
I.
El 26 de abril de 2019, el Banco Santander Puerto Rico (Banco
Santander) presentó una Demanda sobre cobro de dinero y
ejecución de hipoteca contra la señora Toledo y otros.1 Alegó que,
1 Véase, Entrada Núm. 1, SUMAC TPI. Cabe señalar que, en la Demanda se incluyó como parte demandada a la Sucesión de la Sra. Idalia Dávila Colón, debido a su previo fallecimiento. Posteriormente, Banco Santander advino en conocimiento de que el Sr. Luis Ángel Toledo Olivieri también había fallecido, por lo que procedió a enmendar la demanda con el único fin de incluir como codemandados a los miembros de su sucesión, quienes resultaron ser los mismos integrantes de la sucesión de la señora Dávila. TA2026AP00204 2
era tenedora de buena fe de un pagaré hipotecario, adquirido
mediante transferencia onerosa, por la suma principal de
$260,000.00, con intereses al 7% anual, suscrito por la señora
Toledo, el Sr. Luis Ángel Toledo Olivieri y la Sra. Idalia Dávila Colón
(éstos últimos fallecidos) mediante afidávit otorgado ante notario el
21 de octubre de 1998. Sostuvo que, para garantizar el pago de
dicha obligación, la señora Toledo constituyó una hipoteca
voluntaria sobre un inmueble ubicado en San Juan, descrito como
una casa de dos plantas situada en la Calle del Sol, la cual constaba
inscrita en el Registro de la Propiedad.
No obstante, indicó que los suscribientes del pagaré
incumplieron con el pago de las mensualidades desde el 1 de agosto
de 2008, por lo que se declaró vencida la totalidad de la deuda.
Expresó que, al 1 de abril de 2012, la deuda ascendía a un balance
de $226,856.08 de principal, más intereses acumulados al tipo
pactado, $10,811.25 en recargos por atrasos, y $26,000.00
estipulados para costas, gastos y honorarios de abogado, además de
otros cargos que continuaban acumulándose hasta el pago total.
A tales efectos, le solicitó al TPI que declarara con lugar la
Demanda, determinara que la parte demandada adeudaba
solidariamente las sumas reclamadas, reconociere la existencia de
un gravamen hipotecario de primer rango sobre el inmueble descrito
y ordenara la venta judicial de la propiedad hipotecada para
satisfacer la deuda. Además, indicó que, de existir un remanente, se
solicitaba que fuese depositado en la Secretaría del Tribunal para su
posterior disposición, y que se autorizara la ejecución de otros
bienes de la parte demandada para cubrir cualquier deficiencia que
permaneciera luego de la venta del inmueble. TA2026AP00204 3
En respuesta, el 25 de septiembre de 2019, la señora Toledo
presentó una Contestación a la Demanda y Reconvención.2 En
esencia, negó sustancialmente las alegaciones de la Demanda y
sostuvo que el Banco Santander no demostró ser tenedor de buena
fe del pagaré hipotecario ni tener legitimación para reclamar la
deuda. Asimismo, objetó la autenticidad y el contenido del pagaré
presentado y negó adeudar suma alguna al Banco.
Por otro lado, alegó que las reclamaciones incluidas en la
Demanda ya habían sido previamente adjudicadas en el caso civil
núm. KCD2009-0268, por lo que constituían cosa juzgada. En ese
sentido, sostuvo que en dicho caso el tribunal determinó que Banco
Santander no probó ser el tenedor de buena fe del pagaré, por lo que
la presente acción no procedía.
En cuanto a la reconvención, adujo que previamente había
presentado una reclamación contra Doral Bank en el caso antes
mencionado por incumplimiento contractual. Sostuvo que, como
contratista independiente, prestó servicios legales enviando cartas a
clientes morosos del banco y que Doral Bank retenía o debía cobrar
a los clientes los honorarios correspondientes, pero incumplió con
remitirle dichos pagos. Según alegó, como resultado de esa conducta
se acumuló una deuda no menor de $270,000.00 a su favor. Añadió
que, tras el cierre de Doral Bank, la institución fue sustituida en el
pleito por Banco Santander, por lo que esta última debía responder
por las obligaciones y reclamaciones que tenía contra Doral Bank.
Como segunda causa de acción, indicó que el Banco
Santander violó disposiciones del Dodd-Frank Wall Street Reform
and Consumer Protection Act y del Real Estate Settlement Procedures
Act, al no contestar oportunamente solicitudes formales de
información (“Qualified Written Requests”) relacionadas con la
2 Véase, Entrada Núm. 13, SUMAC TPI. TA2026AP00204 4
titularidad del pagaré. A su juicio, dicha omisión la colocó en estado
de indefensión y le causó daños y angustias mentales.
Por todo lo anterior, solicitó que se desestimara con perjuicio
la Demanda, que se declarara que el Banco Santander actuó con
temeridad, y que se declarara con lugar la reconvención, ordenando
el pago de no menos de $370,000.00, correspondientes a
$270,000.00 por incumplimiento contractual y $100,000.00 por
daños y perjuicios, más intereses, costas y honorarios de abogado.
Luego de varios trámites procesales, el 22 de julio de 2021, el
TPI emitió una Orden mediante la cual, a solicitud del Banco
Santander y Luna, autorizó la sustitución del Banco por Luna como
parte demandante, tras haberse vendido a esta última la deuda
objeto del presente pleito.3
El 20 de agosto de 2021, la señora Toledo presentó Moción
Sobre Ejercicio de Derecho a Retracto Litigioso.4 En síntesis, sostuvo
que Luna estaba impedida de reclamar derechos sobre la propiedad
objeto del litigio, ya que en el caso Banco Santander de Puerto Rico
v. Ana L. Toledo Dávila, caso civil núm. KCD2009-0268, el TPI
determinó que el Banco Santander no era tenedor de buena fe del
mismo pagaré involucrado en el presente pleito. A partir de ello,
argumentó que cualquier cesión posterior de dicho pagaré resultaba
nula. Asimismo, solicitó que se ordenara a Luna producir evidencia
de la cesión del crédito, con el propósito de poder ejercer su derecho
al retracto de crédito litigioso.
Posteriormente, el 23 de agosto de 2021, Luna presentó una
Oposición a “Moción Sobre Ejercicio de Derecho a Retracto […]”. En
esencia, argumentó que el Tribunal Supremo, en DLJ Mortgage
Capital Inc. v. Santiago Martínez y otros, 202 DPR 950 (2019),
resolvió que en las transacciones que conllevaban la cesión de
3 Véase, Entrada Núm. 46, SUMAC TPI. 4 Véase, Entrada Núm. 48, SUMAC TPI. TA2026AP00204 5
instrumentos negociables bajo la Ley de Transacciones Comerciales,
supra, no aplicaba la figura civil del retracto de crédito litigioso. Con
base en ello, solicitó que la petición de la apelante fuese denegada
de plano.
Cabe señalar que, el 3 de noviembre de 2021, la señora Toledo
presentó una Moción en Cumplimiento de Orden mediante la cual
hizo constar que libre, voluntaria y expresamente renunciaba a su
derecho de mediación compulsoria al amparo de la Ley Núm. 184-
2012, según enmendada, conocida como Ley para Mediación
Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de
Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal, 32 LPRA sec.
2881 et seq.5 Así pues, ese mismo día, a saber, el 3 de noviembre
de 2021, el TPI emitió una Orden que notificó el 4 de noviembre de
2021 en la cual consignó la renuncia de la apelante al procedimiento
de mediación compulsoria.6
Posteriormente, el 17 de noviembre de 2021, Luna presentó
una Réplica a la Reconvención negando las alegaciones de la
reconvención en su contra.7 Además, ese mismo día, a saber, el 17
de noviembre de 2021, Luna presentó una Moción Informativa y en
Solicitud de Remedio.8 Específicamente, indicó que la apelante dejó
transcurrir el término de nueve (9) días establecido en el Art. 1425
del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3950, para ejercer el derecho
a retracto de crédito litigioso por lo cual se extinguió por caducidad.
Luego de otros escritos en torno a qué disposiciones serían
aplicables en este caso, el 3 de diciembre de 2021, el TPI dictó una
Orden que se notificó el 6 de diciembre de 2021, en la cual determinó
que serían las del Código Civil de 1930, según enmendado, por ser
el que estaba vigente al momento de presentarse la Demanda.9
5 Véase, Entrada Núm. 61, SUMAC TPI. 6 Véase, Entrada Núm. 64, SUMAC TPI. 7 Véase, Entrada Núm. 66, SUMAC TPI. 8 Véase, Entrada Núm. 65, SUMAC TPI. 9 Véase, Entrada Núm. 69, SUMAC TPI. TA2026AP00204 6
Además, les ordenó a las partes evidenciar cuándo ocurrió la
reclamación de Luna para poder determinar en qué momento
comenzó a transcurrir el término de nueve (9) días, en caso de
aplicarse la figura del retracto de crédito litigioso.
Ante ello, el 6 de diciembre de 2021, Luna presentó una
Moción en Cumplimiento de Orden, con la cual acompañó la
notificación de transferencia de préstamo que presuntamente le
envió a la señora Toledo.10 El 21 de diciembre de 2021, la apelante
presentó una moción en la que indicó que la notificación de traspaso
de pagaré que presuntamente le envió Luna era ineficaz ya que el
documento no mencionaba que Luna hubiese adquirido el crédito,
si no que meramente se mencionaba que los pagos se deberán referir
a Planet Home Lending.11 Finalmente, reiteró que se le ordenara a
Luna a proveer la información sobre la transacción para poder
ejercer el derecho al retracto de crédito litigioso.
Luego de varios trámites procesales, el 19 de enero de 2022,
Luna presentó una Solicitud de Desestimación de Reconvención.12
Allí sostuvo que procedía la desestimación de la reconvención
presentada por la señora Toledo al amparo de la Regla 10.2 de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 10.2 por entender que dicha
reclamación no exponía hechos que justificaran la concesión de
remedio alguno en su contra. Señaló que, al examinar las
alegaciones de la reconvención, surgía que los hechos imputados
por la apelante estaban dirigidos realmente contra Banco
Santander, y no contra Luna. En ese sentido, planteó que, aun
tomando como ciertos todos los hechos alegados en la reconvención,
estos no establecen una causa de acción válida contra Luna.
10 Véase, Entrada Núm. 70, SUMAC TPI. 11 Véase, Entrada Núm. 72, SUMAC TPI. 12 Véase, Entrada Núm. 78, SUMAC TPI. TA2026AP00204 7
De igual forma, argumentó que, aunque las alegaciones
debían interpretarse liberalmente al evaluar una solicitud de
desestimación, los tribunales podían desestimar una reclamación
cuando, tras examinarla, quedaba claro que el reclamante no
prevalecerá bajo ningún estado de derecho. En apoyo de su postura,
citó jurisprudencia del Tribunal Supremo que reconoce dicha
facultad judicial. Finalmente, expuso, de manera persuasiva, una
determinación del Tribunal de Apelaciones en un caso similar,
donde se resolvió que un deudor no podía presentar cualquier causa
de acción contra un comprador de deudas únicamente por el hecho
de haberse convertido en el nuevo acreedor. Conforme a ese
razonamiento, indicó que, como cesionaria del crédito, no respondía
por los supuestos actos u omisiones de Banco Santander, quien fue
el acreedor anterior.
En respuesta, el 25 de enero de 2022, la señora Toledo
presentó su Oposición a “Moción de Desestimación”.13 Argumentó
que, la apelada intentaba aplicar de forma acomodaticia las normas
jurídicas que le favorecían, ignorando las disposiciones aplicables
de la Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995, según enmendada,
conocida como Ley de Transacciones Comerciales, 19 LPRA sec. 401
nota et seq. (Ley de Transacciones Comerciales). Expuso que era
incorrecta la afirmación de Luna de que la reconvención fue dirigida
exclusivamente contra Banco Santander, ya que originalmente la
reclamación fue presentada contra Doral Bank, entidad que desde
el año 2008 se negó a continuar pagando ciertos honorarios que, a
su entender, le correspondían. Expresó que cuando Banco
Santander compareció como sucesor de Doral Bank en un pleito
previo, lo hizo con conocimiento de dicha reclamación, por lo que,
13 Véase, Entrada Núm. 79, SUMAC TPI. TA2026AP00204 8
según plantea, heredó las controversias existentes relacionadas con
el pagaré.
Además, alegó que, conforme a la Ley de Transacciones
Comerciales, supra, Luna no cualificaba como tenedora de buena fe,
pues adquirió el instrumento con conocimiento de que este se
encontraba en mora y sujeto a reclamaciones. Indicó que, bajo ese
planteamiento, tampoco podría beneficiarse de la protección que la
ley otorga a los compradores en el curso ordinario de los negocios,
ya que su práctica consistía en adquirir pagarés en incumplimiento
o en procesos de ejecución.
Por otro lado, cuestionó la pertinencia de la jurisprudencia
citada por la apelada para justificar la desestimación, al entender
que no guardaba relación con las controversias jurídicas del caso.
Añadió que en el caso Banco Santander de Puerto Rico v. Ana L.
Toledo Dávila, civil núm. K CD2009-0268, se había desestimado la
causa de acción de ejecución de hipoteca y que solo quedaba
pendiente la adjudicación de la reconvención, la cual era idéntica a
la del caso de autos. Finalmente, sostiene que dicha determinación
previa constituye cosa juzgada respecto a la procedencia de ventilar
la reconvención, por lo que Luna estaría impedida de relitigar ese
asunto. En consecuencia, solicitó que el tribunal declarara No Ha
Lugar la solicitud de desestimación.
Evaluados los escritos de ambas partes, el 10 de junio de
2022, el TPI dictó una Sentencia Parcial que se notificó el 16 de junio
de 2022 declarando Ha Lugar la Solicitud de Desestimación de
Reconvención presentada por Luna.14 En consecuencia, desestimó
la reconvención presentada por la señora Toledo. Cabe señalar que,
la apelante no recurrió en alzada impugnando este dictamen por lo
que advino final, firme e inapelable.
14 Véase, Entrada Núm. 84, SUMAC TPI. TA2026AP00204 9
Por otro lado, el 13 de junio de 2022, el TPI emitió una
Resolución que se notificó el 16 de junio de 2022 en la cual atendió
Moción Sobre Ejercicio de Derecho a Retracto Litigioso que presentó
la señora Toledo el 20 de agosto de 2021. En esta resolvió que no
procedía el ejercicio del derecho de retracto de crédito litigioso
solicitado por la señora Toledo. Particularmente explicó que dicha
figura, reconocida en el Código Civil de Puerto Rico de 1930, no
aplicaba cuando la cesión involucra instrumentos negociables
regidos por la Ley de Transacciones Comerciales, supra, como
ocurre con el pagaré hipotecario en controversia. En apoyo a ello,
citó la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en DLJ
Mortgage Capital Inc. v. Santiago Martínez y otros, supra, que excluye
el retracto de crédito litigioso en este tipo de transacciones.
Asimismo, determinó que lo resuelto en el caso previo Banco
Santander de Puerto Rico v. Ana L. Toledo Dávila no constituía cosa
juzgada para el pleito de autos. Señaló que la sentencia parcial
emitida en ese caso se limitó a resolver un reclamo de cobro de
dinero correspondiente a ese momento y no impedía que el acreedor
instara posteriormente una nueva acción si ocurriera un nuevo
incumplimiento. Además, indicó que, la determinación posterior del
tribunal —en una vista evidenciaria sobre el retiro de fondos
consignados— de que Santander no probó ser tenedor del pagaré
para ese propósito específico, tampoco tiene efecto de cosa juzgada
ni impide que otro acreedor demuestre en este pleito que es el
tenedor del pagaré. En consecuencia, concluyó que (1) no procedía
el retracto de crédito litigioso y (2) el caso anterior no impedía que
se dilucidara la controversia en el presente pleito.
El 29 de junio de 2022, la señora Toledo presentó una
solicitud de reconsideración en cuanto a la Resolución que dictó el
TPI 13 de junio de 2022 declarando No Ha Lugar su solicitud para
ejercer el derecho de retracto de crédito litigioso. En primer lugar, TA2026AP00204 10
alegó que el TPI erró al concluir que no procedía el retracto, pues
según sostuvo, la apelada no cumplió con el requisito de notificación
exigido por el Artículo 1425 del Código Civil de Puerto Rico de 1930,
supra, el cual requería que la cesión del crédito fuese notificada al
deudor y que constara la fecha de la cesión por modo auténtico.
Argumentó que la única carta enviada provenía de una entidad
llamada Planet Home Lending y únicamente informaba un cambio
en el “servicing” del préstamo, sin mencionar la cesión del crédito ni
la participación de Luna. Por ello, sostuvo que el término de nueve
(9) días para ejercer el retracto nunca comenzó a transcurrir.
En segundo lugar, sostuvo que el TPI erró al concluir que lo
resuelto en el caso Banco Santander de Puerto Rico v. Ana L. Toledo
Dávila no constituía cosa juzgada. Sostuvo que, en ese caso —
determinación que aduce fue confirmada por el Tribunal de
Apelaciones— se concluyó que el Banco Santander no logró
demostrar el tracto sucesivo del pagaré ni que era su tenedor, lo que
a su juicio impedía que cualquier cesionario posterior, incluyendo
Luna, pudiese reclamar derechos derivados del mismo pagaré. Para
sustentar su argumento, invocó el principio de tracto sucesivo
reconocido por el Tribunal Supremo en DLJ Mortgage Capital, Inc. v.
García Ramos, supra.
Además, planteó que Luna no demostró estar autorizada para
dedicarse al negocio de préstamos o inversiones en Puerto Rico.
Afirmó también que la apelada incumplió con el descubrimiento de
prueba ordenado por el tribunal, lo que provocó que múltiples
hechos quedaran admitidos conforme a la Regla 33 de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 33, incluyendo alegaciones
relacionadas con la falta de notificación de la cesión, la ausencia de
fecha en los endosos de pagarés y la supuesta falta de licencias para
operar. TA2026AP00204 11
En vista de lo anterior, solicitó al TPI que dejara sin efecto la
Resolución y determinara: (1) que no se cumplió con la notificación
requerida para activar el término del retracto de crédito litigioso; (2)
que Luna no estaba autorizada para operar como entidad de
préstamos; (3) que el tracto sucesivo de la hipoteca se encontraba
interrumpido conforme a lo resuelto previamente; y (4) que se
ordenara a la apelada informar el precio pagado por el crédito para
poder ejercer el retracto.
En respuesta, el 19 de julio de 2022, Luna presentó una
oposición a la solicitud de reconsideración.15 En primer lugar,
sostuvo que no procedía el retracto de crédito litigioso, ya que la
controversia involucraba la cesión de un instrumento negociable.
Explicó que, conforme a lo resuelto por el Tribunal Supremo en DLJ
Mortgage Capital, Inc. v. Santiago Martínez, supra, en este tipo de
transacciones no aplica la figura civil del retracto de crédito litigioso.
Por ello, afirmó que el TPI actuó correctamente al denegar de plano
la solicitud de la señora Toledo, sin que fuese necesario evaluar
otros planteamientos relacionados con la adquisición del préstamo
o su notificación.
Por otro lado, argumentó que tampoco aplicaba la doctrina de
cosa juzgada. Explicó que, conforme al Artículo 1204 del Código
Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA sec. 3343, para que opere
dicha doctrina debía existir perfecta identidad entre las cosas, las
causas, las personas litigantes y la calidad en que estas
participaron. Según indicó, esa identidad no se cumplía porque
Luna no fue parte en el pleito previo Banco Santander de Puerto Rico
v. Ana L. Toledo Dávila, ni ocupaba la misma posición procesal que
el Banco Santander en ese caso. Por lo tanto, concluyó que las
determinaciones emitidas en el caso anterior no eran oponibles a
15 Véase, Entrada Núm. 89, SUMAC TPI. TA2026AP00204 12
Luna y no podían invocarse como defensa en este pleito. En
consecuencia, solicitó se denegara la reconsideración.
La atención de esta solicitud de reconsideración quedó
paralizada por la presentación de una petición de quiebras por parte
de la señora Toledo.16 Posteriormente, culminó el pleito de quiebras
y a solicitud de Luna17, el 21 de julio de 2025, el TPI dictó una
Resolución y Orden que se notificó el 22 de julio de 2025, mediante
la cual ordenó la reapertura y continuación de los procedimientos
en ejecución de hipoteca de manera in rem.18 Además, se le autorizó
a Luna a presentar una Segunda Demanda Enmendada según
solicitado el 20 de febrero de 2025.19
El 4 de agosto de 2025, la señora Toledo presentó una
Contestación a Demanda Enmendada y Reconvención.20 En esta,
reiteró que en el pleito Banco Santander de Puerto Rico v. Ana L.
Toledo Dávila, caso civil núm. K CD2009-0268, el Tribunal
determinó que el banco no era tenedor de buena fe del pagaré que
constituye el objeto de ejecución en el presente pleito. A base de ello,
sostuvo que Luna estaba impedida de continuar con el
procedimiento de ejecución de hipoteca. Asimismo, argumentó que
tanto ese caso como la sentencia emitida por el Tribunal de
Apelaciones en KLAN2016-0488 constituían cosa juzgada respecto
a las controversias planteadas.
Por otro lado, mediante su reconvención la deudora formuló
dos causas de acción. En la primera, reiteró una reclamación por el
alegado impago de honorarios de abogados por servicios
profesionales prestados a Doral Bank y Banco Santander, los cuales
16 Véase, Entrada Núm. 94, SUMAC TPI. 17 Véase, Entrada Núm. 103, SUMAC TPI. 18 Véase, Entrada Núm. 115, SUMAC TPI. 19 Véase, Entrada Núm. 104, SUMAC TPI. 20 Véase, Entrada Núm. 123, SUMAC TPI. TA2026AP00204 13
estima en una suma no menor de doscientos setenta mil dólares
($270,000.00).21
En la segunda causa de acción, alegó haber sido objeto de
persecución maliciosa por parte de Doral Bank y Banco Santander,
al estos haber promovido un procedimiento de ejecución de hipoteca
a pesar de, según sostuvo, carecer de legitimación activa. Además,
afirmó, que Luna, en su carácter de sucesora de dichas entidades,
respondía solidariamente por los alegados daños ocasionados. Con
base en tales alegaciones, reclamó una indemnización por concepto
de angustias mentales y daños en una cuantía no menor de
quinientos mil dólares ($500,000.00).
Por su parte, el 14 de agosto de 2025, Luna presentó una
Moción de Sentencia Sumaria.22 Sostuvo que no existía controversia
sobre hechos materiales en cuanto a la causa de acción de ejecución
de hipoteca in rem. En apoyo a su planteamiento, alegó que, para
garantizar el Préstamo núm. 2000015353, el 21 de octubre de 1998,
la señora Toledo suscribió un pagaré hipotecario por la suma
principal de $260,000.00, con intereses al tipo anual de 7%.
Además, afirmó que era la actual tenedora de buena fe del pagaré,
ya fuese por endoso o por causa onerosa, y que la deudora
constituyó una hipoteca voluntaria sobre la finca núm. 1133 de la
Sección Primera de San Juan, localizada en el sector de San Juan
Antiguo. Asimismo, señaló que, como consecuencia del
incumplimiento en el pago de la obligación garantizada, la deuda
hipotecaria ascendía, al 19 de febrero de 2025, a la suma de
$565,127.77, más la cantidad de $26,000.00 estipulada
contractualmente para costas, gastos y honorarios de abogado.
21 Cabe precisar que, dicha reclamación ya fue adjudicada por el TPI mediante Sentencia Parcial de 10 de junio de 2022 la cual advino final, firme e inapelable. 22 Véase, Entrada Núm. 121, SUMAC TPI. TA2026AP00204 14
Para respaldar la existencia de hechos incontrovertidos, la
acompañó copia de la escritura de hipoteca, copia del pagaré
hipotecario con endoso a favor de Luna, una orden de descargo del
procedimiento de quiebras, una certificación registral y una
declaración jurada suscrita por su representante autorizado, el
Lcdo. Rafael Hernández Miranda. En dicha declaración jurada se
acreditó, bajo juramento, los hechos alegados en la segunda
demanda enmendada relativos a la tenencia del pagaré hipotecario,
el incumplimiento de la obligación de pago y el balance adeudado.
Asimismo, reiteró que la solicitud de ejecución de hipoteca se
limitaba exclusivamente al inmueble, dado que la deuda personal
fue descargada en el proceso de quiebra. A la luz de lo anterior,
solicitó que se dictara sentencia sumaria ordenando la ejecución in
rem de la garantía hipotecaria para satisfacer la suma adeudada.
El 22 de agosto de 2025, Luna presentó una Solicitud De
Desestimación Por Falta De Jurisdicción Sobre La Materia (Primera
Causa De Acción De La Reconvención).23 Allí solicitó la desestimación
de la primera causa de acción de la reconvención por falta de
jurisdicción sobre la materia. En esencia, argumentó que dicha
reclamación —por alegado incumplimiento de contrato y cobro de
dinero contra Doral Bank— surge de hechos ocurridos alrededor del
año 2009 y que, tras el cierre de esa institución bancaria el 27 de
febrero de 2015 por orden de la Oficina del Comisionado de
Instituciones Financieras (OCIF), la Federal Deposit Insurance
Corporation (FDIC) fue nombrada síndico.
Sostuvo que, al producirse el cierre del banco, cualquier
reclamación contra Doral Bank debía tramitarse conforme al
procedimiento administrativo obligatorio establecido en la Financial
Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act
23 Véase, Entrada Núm. 124, SUMAC TPI. TA2026AP00204 15
(FIRREA) (12 U.S.C. § 1821 et seq.). Expuso que dicho estatuto
disponía un mecanismo mandatorio para la presentación y
adjudicación de reclamaciones ante la FDIC como síndico de
instituciones bancarias fallidas, el cual debía agotarse antes de
acudir a los tribunales.
En atención a lo anterior, señaló que la apelante no alegó ni
demostró haber presentado su reclamación ante la FDIC ni haber
agotado dicho procedimiento administrativo. Así pues, puntualizó
que, conforme a la jurisprudencia federal y local, el incumplimiento
con ese trámite privaba a los tribunales de jurisdicción para atender
reclamaciones relacionadas con actos u omisiones de una
institución bancaria fallida. Además, señaló que esta limitación
jurisdiccional también aplicaba a las reconvenciones, pues estas
constituían reclamaciones contra la institución fallida. Asimismo,
argumentó que el hecho de que la reconvención se dirigiera contra
Luna —y no directamente contra Doral Bank— no alteraba el
análisis, ya que lo determinante era que la conducta imputada
correspondía a la institución bancaria fallida.
En virtud de lo anterior, solicitó que, al amparo de la Regla
10.8(c) de Procedimiento Civil,32 LPRA Ap. V, R. 10.8(c) el TPI
desestimara la primera causa de acción de la reconvención por falta
de jurisdicción sobre la materia, debido a que la señora Toledo no
agotó el procedimiento administrativo requerido por FIRREA.
Ese mismo día, a saber, el 22 de agosto de 2025, Luna
presentó una segunda solicitud de desestimación intitulada
Solicitud De Desestimación (Segunda Causa De Acción De La
Reconvención).24 En esta, solicitó la desestimación de la segunda
causa de acción de la reconvención al amparo de la Regla 10.2 de
24 Véase, Entrada Núm. 125, SUMAC TPI. TA2026AP00204 16
Procedimiento Civil de Puerto Rico, supra, por entender que esta no
exponía una reclamación que justificara la concesión de un remedio.
En síntesis, argumentó que las alegaciones de la señora
Toledo se referían a actuaciones imputadas a los antiguos
acreedores hipotecarios, Doral Bank y Banco Santander Puerto
Rico, ocurridas en los años 2014, 2016 y 2018, es decir, antes de
que Luna adquiriera el crédito en el año 2021. Por ello, sostuvo que
aun aceptando como ciertos los hechos alegados, la reconvención
no establecía una base jurídica para imponer responsabilidad a
Luna.
Añadió que, conforme a la jurisprudencia del Tribunal
Supremo de Puerto Rico, una reclamación podía ser desestimada
cuando del propio contenido de las alegaciones surgía que el
reclamante no podría prevalecer bajo ningún estado de derecho
aplicable. Asimismo, citó de forma persuasiva una decisión del
Tribunal de Apelaciones que establecía que un comprador de una
deuda no respondía por los daños causados por actuaciones de
acreedores anteriores únicamente por haber adquirido el crédito.
En consecuencia, sostuvo que no se le podía imputar
responsabilidad por las actuaciones de Doral Bank o Banco
Santander, ya que su condición de cesionaria del crédito no
conllevaba responsabilidad automática por los actos u omisiones de
los acreedores previos. Por tal razón, solicitó al tribunal que
desestimara la segunda causa de acción de la reconvención por
insuficiencia en la exposición de una reclamación que ameritara
remedio.
En cuanto a la solicitud de sentencia sumaria presentada por
Luna, el 2 de septiembre de 2025, la señora Toledo presentó su
oposición la cual intituló Motion In Opposition To Motion For TA2026AP00204 17
Summary Judgment.25 En esta, solicitó que la solicitud de sentencia
sumaria fuese denegada y que, en su lugar, se desestimara la
demanda enmendada. En síntesis, argumentó que la apelada no
tenía derecho a ejecutar el pagaré objeto del pleito, ya que no
cualificaba como tenedora de buena fe del instrumento conforme a
la Ley de Instrumentos Negociables de Puerto Rico, debido a que
presuntamente lo adquirió en el año 2021 cuando la obligación
llevaba más de 152 meses en mora, el pagaré ya había sido objeto
de procedimientos de ejecución previamente desestimados y el
endoso carece de fecha, lo que —según alegó— evidencia
conocimiento de los defectos del instrumento.
Asimismo, sostuvo que un tribunal de igual jerarquía
determinó previamente, luego de una vista evidenciaria, que el
pagaré carecía de tracto para fines de ejecución hipotecaria,
determinación que fue confirmada por el Tribunal de Apelaciones,
por lo que constituía cosa juzgada y ley del caso, impidiendo que el
tribunal revierta dicha adjudicación. De igual forma, planteó que
Luna no presentó una reclamación en el procedimiento de quiebra
de la deudora, por lo que no podía recuperar suma alguna conforme
al 11 U.S.C. § 524.
Por otro lado, alegó que la moción de sentencia sumaria era
prematura debido a que existían asuntos pendientes que requerían
dilucidarse, incluyendo su derecho a mediación compulsoria en
casos de ejecución hipotecaria, el ejercicio del retracto de crédito
litigioso y la necesidad de realizar descubrimiento de prueba
relacionado con la adquisición del pagaré, la fecha exacta de su
compra, las licencias de la apelada para adquirir préstamos
hipotecarios y la cadena de endosos del instrumento. Finalmente,
sostuvo que existían endosos faltantes en el pagaré y que no se
25 Véase, Entrada Núm. 127, SUMAC TPI. TA2026AP00204 18
había demostrado adecuadamente el tracto de titularidad entre los
acreedores anteriores y la apelada, por lo que solicitó que se
denegara la moción de sentencia sumaria y se desestimara la
demanda.
Evaluadas las posturas de ambas partes, el 8 de octubre de
2025, TPI dictó una Sentencia que se notificó el 14 de octubre de
2025. En primer lugar, realizó las siguientes determinaciones de
hechos:
1. Para garantizar el Préstamo hipotecario #2000015353, la codemandada Ana L. Toledo Dávila constituyó hipoteca voluntaria sobre el inmueble siguiente:
URBANA: Casa número cincuenta y cinco (55) de la Calle General Contreras antes, hoy Calle del Sol, de dos plantas de piedra y azotea con solar de noventa y dos punto ochenta y nueve (92.89) metros cuadrados aproximadamente, en lindes al frente por el NORTE, con dicha calle; por el ESTE, derecha, Marcos Ballesteros; izquierda por el OESTE, Pedro Gil Ojeda; y espalda por el SUR, con casa número treinta y tres (33) de la Calle de la Cruz de Sucesión José Sabino Arroyo.
Consta inscrita al Folio Ciento Ochenta y Seis (186) del Tomo Ciento Siete (107) de San Juan Antiguo, Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección Primera (I) de San Juan, Finca Número Mil Ciento Treinta y Tres (1,133).
2. Ana L. Toledo Dávila es la titular registral del Inmueble descrito anteriormente.
3. Según Orden dictada el 6 de junio de 2024 por el Tribunal Federal de Quiebras en el caso núm. 22- 02691-ESL (cap. 7), la codemandada Ana L. Toledo Dávila fue relevada/exonerada/descargada (“discharged”) de su responsabilidad personal en cuanto al Préstamo #2000015353.
4. Luna Residential es la tenedora de buena fe, poseedora por causa onerosa y mediante endoso, con derecho a exigir el cumplimiento del pagaré hipotecario fechado del 21 de octubre de 1998 en la cantidad de $260,000.00, del cual emana el Préstamo #2000015353. TA2026AP00204 19
5. La actual causa de acción es solamente contra la propiedad “in rem”, por lo que solo procede la ejecución de la garantía inmobiliaria.
6. La obligación monetaria relacionada al Préstamo #2000015353 garantizada por la hipoteca que grava el inmueble perteneciente a la Demandada asciende al 19 de febrero de 2025, a las siguientes sumas: $226,856.08 de principal adeudado; $264,169.30 de intereses al 19 de febrero de 2025, más los que continúen acumulándose hasta el saldo total de la deuda; $12,887.01 de cargos por demora, más los que continúen acumulándose hasta el saldo total de la deuda; $28,272.00 de sobregiro en “Escrow”, $32,943.38 de gastos recobrables, para un total adeudado de $565,127.77.
7. A estas partidas se añade la suma autorizada, líquida y exigible, del 10% del principal reconocido en el pagaré hipotecario para costas, gastos y honorarios de abogado en caso de reclamación judicial, a saber, $26,000.00.
8. La ejecución de la garantía hipotecaria aquí solicitada también está relacionada a cualquier otra cantidad que tenga que desembolsar o adelantar la Demandante a tenor con los términos del Préstamo #2000015353.
9. El préstamo #2000015353 antes identificado fue dejado de pagar por los Demandados, procediéndose a acelerar la deuda y declararla vencida, líquida y exigible, conforme los términos de la hipoteca y del pagaré hipotecario.
Luego, concluyó que la apelada cumplió con los requisitos
para la concesión de la sentencia sumaria al presentar hechos
materiales incontrovertidos respaldados por prueba documental.
Indicó que, entre la evidencia presentada se incluyó la escritura de
hipoteca, copia del pagaré hipotecario debidamente endosado a
favor de Luna, certificación registral, la orden de descargo del caso
de quiebras y una declaración jurada del representante autorizado
de la apelada. Concluyó que, mediante dicha prueba se acreditó la
existencia de la deuda, el incumplimiento de pago por parte de la TA2026AP00204 20
señora Toledo y la condición de Luna como tenedor de buena fe del
pagaré hipotecario.
Por otro lado, determinó que la señora Toledo no cumplió con
los requisitos de la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra, para
oponerse a la moción de sentencia sumaria, ya que no refutó de
forma específica y detallada los hechos propuestos por Luna ni
presentó evidencia que los controvirtiera. Expresó que, en lugar de
ello, se limitó a reiterar argumentos legales y a insistir en su defensa
de cosa juzgada basada en un pleito anterior, sin presentar prueba
que desvirtuara los hechos planteados en la moción. En
consecuencia, sostuvo que, los hechos propuestos por la apelada se
tuvieron por admitidos.
En fin, a la luz de la prueba presentada, concluyó que existía
una deuda líquida, vencida y exigible, así como el incumplimiento
de pago por parte de la señora Toledo y la existencia de la garantía
hipotecaria debidamente inscrita. Además, determinó que el pagaré
hipotecario contenía el endoso requerido conforme a la ley aplicable,
por lo que Luna tenía legitimación para exigir el cumplimiento del
instrumento como tenedor del mismo.
En cuanto al planteamiento de cosa juzgada formulado por la
apelante, señaló que dicho argumento ya había sido atendido
previamente mediante Resolución emitida el 10 de junio de 2022. No
obstante, indicó que sobre esa determinación quedó pendiente una
moción de reconsideración presentada por la señora Toledo, así
como una moción en cumplimiento de orden presentada por Luna
en oposición a dicha reconsideración. Recalcó que, el trámite de
estas mociones se vio afectado por la radicación de un procedimiento
de quiebras. Sin embargo, finalmente resolvió denegar la moción de
reconsideración por entender que no procedía en derecho. TA2026AP00204 21
Por otra parte, examinó las causas de acción incluidas en la
reconvención presentada por la apelante. En cuanto a la primera
causa de acción, relacionada con el cobro de honorarios de abogados
contra los bancos Doral Bank y Banco Santander, indicó que esta
ya había sido desestimada mediante Sentencia Parcial emitida el 10
de junio de 2022 y notificada el 16 de junio de 2022. Puntualizó que,
dicha sentencia advino final, firme e inapelable, por lo que ese
reclamo quedó definitivamente resuelto.
En relación con la segunda causa de acción de la
reconvención, mediante la cual la apelante reclamó daños por
alegado incumplimiento con los requisitos establecidos en la
legislación federal conocida como Dodd-Frank Wall Street Reform
and Consumer Protection Act, concluyó que dicha reclamación
estaba dirigida a los acreedores originales del préstamo hipotecario,
a saber, Doral Bank y Banco Santander. En ese sentido, determinó
que, aun tomando como ciertos los hechos alegados por la apelante,
estos no justificaban la concesión de un remedio en contra de Luna,
quien compareció en el pleito únicamente en su carácter de actual
tenedor del pagaré hipotecario. Por ello, concluyó que no procedía
sostener una causa de acción contra Luna basada en supuestos
actos u omisiones atribuibles a los acreedores originales del
préstamo.
En vista de lo anterior, declaró Ha Lugar la moción de
sentencia sumaria y las dos mociones de desestimación presentadas
por Luna. Así pues, dictó sentencia en ejecución de hipoteca in rem.
Además, anotó la rebeldía de los miembros de las sucesiones
demandadas, desestimó con perjuicio la reconvención presentada
por la apelante y dispuso que la ejecución de la sentencia solo podrá
dirigirse contra el inmueble hipotecado, debido al descargo de la
deuda personal en el procedimiento de quiebras. Finalmente, ordenó
que, transcurridos treinta (30) días desde la notificación de la TA2026AP00204 22
sentencia sin que surja gestión que afecte su finalidad, se expidiera
el correspondiente mandamiento de ejecución para la venta del
inmueble en subasta pública y, de ser necesario, el lanzamiento de
los ocupantes de la propiedad.
Inconforme con este dictamen, el 27 de octubre de 2025, la
señora Toledo presentó una solicitud de reconsideración.26 Por su
parte, el 11 de noviembre de 2025, Luna presentó su oposición a la
reconsideración.27 Finalmente, el 17 de noviembre de 2025, la
apelante presentó su Dúplica.28 Atendido estos escritos, el 26 de
enero de 2026, el TPI dictó una Resolución que se notificó el 27 de
enero de 2026 declarando No Ha Lugar la solicitud de
reconsideración.29 Aún en desacuerdo, el 26 de febrero de 2026, la
señora Toledo presentó el recurso de epígrafe y formuló los
siguientes señalamientos de error:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE INSTANCIA AL DICTAR SENTENCIA SUMARIA A FAVOR DE LUNA A PESAR DE LOS HECHOS MATERIALES EN CONTROVERSIA Y LOS QUE NO LO ESTÁN QUE JUSTIFICAN LA DESESTIMACIÓN DEL CASO.
ERRÓ EL TPI AL NO DESESTIMAR LA DEMANDA PORQUE A LO ÚNICO QUE LUNA TENIA DERECHO PREVIO A LA DESCARGA DE LAS DEUDAS PERSONALES DE LA APELANTE POR PARTE DE LA CORTE DE QUIEBRAS ERA, A LO SUMO, UN CRÉDITO PERSONAL AL CUAL RENUNCIÓ.
ERRÓ EL TRIBUNAL AL DENEGAR EL DERECHO AL RETRACTO DE CRÉDITO LITIGIOSO.
Atendido el recurso, el 27 de febrero de 2026, emitimos una
Resolución concediéndole a la apelada hasta el 18 de marzo de 2026
para presentar su alegato en oposición. Oportunamente, Luna
presentó su Alegato en Oposición y negó que el TPI cometiera los
errores que la señora Toledo le imputó. Con el beneficio de la
26 Véase, Entrada Núm. 139, SUMAC TPI. 27 Véase, Entrada Núm. 141, SUMAC TPI. 28 Véase, Entrada Núm. 142, SUMAC TPI. 29 Véase, Entrada Núm. 146, SUMAC TPI. TA2026AP00204 23
comparecencia de ambas partes, procedemos a atender el asunto
ante nos. Veamos.
II.
-A-
En esencia, el principio rector de las Reglas de Procedimiento
Civil es proveerles a las partes envueltas en un pleito legal, una
solución justa, rápida y económica en todo procedimiento. Regla 1
de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.1. El mecanismo de
sentencia sumaria provisto en la Regla 36 de Procedimiento Civil,
32 LPRA Ap. V, R. 36, hace viable este objetivo en aquellos casos en
que surja de forma clara que no existen controversias materiales de
hechos que requieren ventilarse en un juicio plenario y el derecho
así lo permita.
Conforme a la Regla 36.3 (e) de Procedimiento Civil, supra, se
dictará sentencia sumaria “si las alegaciones, deposiciones,
contestaciones e interrogatorios y admisiones ofrecidas, en unión a
las declaraciones juradas si las hay, u otra evidencia demuestran
que no hay controversia real sustancial en cuanto a algún hecho
esencial y pertinente, y, además, si el derecho aplicable así lo
justifica”. A estos efectos, el foro judicial tiene la potestad para
disponer de asuntos pendientes sin la necesidad de celebrar un
juicio, esto debido a que lo que restaría sería aplicar el derecho a los
hechos no controvertidos. Roldan Flores v. M. Cuebas et al., 199 DPR
664, 676 (2018).
Es menester destacar que, solo procede dictar sentencia
sumaria cuando surge claramente que el promovido no puede
prevalecer y que el Tribunal cuenta con la verdad de todos los
hechos necesarios para poder resolver la controversia. Mejías et al.
v. Carrasquillo et al., 185 DPR 288, 299 (2012). Por lo tanto, no
procede dictar sentencia sumaria cuando no existe una clara certeza
sobre todos los hechos materiales en la controversia. Íd. Aun así, TA2026AP00204 24
“[c]ualquier duda no es suficiente para derrotar una moción de
sentencia sumaria, sino que tiene que ser una cuestión que permita
concluir que existe una controversia real y sustancial sobre hechos
relevantes y pertinentes”. Aponte Valentín V. Pfizer Pharm., 208 DPR
263, 277 (2021).
La Regla 36.2 de Procedimiento Civil, supra, permite que
cualquier parte presente una moción, basada en declaraciones
juradas, o en aquella evidencia que demuestre la inexistencia de una
controversia sustancial de hechos esenciales y pertinentes, para que
el tribunal dicte sentencia sumariamente a su favor sobre la
totalidad o cualquier parte de la reclamación. Al solicitar dicho
remedio, la parte que promueve la sentencia sumaria “deberá
establecer su derecho con claridad y demostrar que no existe
controversia sustancial sobre algún hecho material, o sea, sobre
ningún componente de la causa de acción”. Mun. de Añasco v. ASES
et al., 188 DPR 307, 310 (2013).
Por su parte, la parte que se opone a la sentencia sumaria no
puede tomar una actitud pasiva y descansar en las aseveraciones o
negaciones consignadas en su alegación. Roldán Flores v. M. Cuebas
et al., supra, pág. 677. Por el contrario, esa persona viene obligada
a enfrentar la moción de su adversatario de forma tan detallada y
especifica como lo ha hecho el promovente en su solicitud puesto
que, si incumple con lo antes mencionado corre el riesgo de que se
dicte sentencia es su contra. SLG Zapata- Rivera v. J.F. Montalvo,
supra, pág. 432. Específicamente, la Regla 36.3 de Procedimiento
Civil, supra, expone los criterios que debe cumplir la parte que se
opone a la moción de sentencia sumaria. Al amparo de dicha regla,
en la oposición a la solicitud de sentencia sumaria el promovido
debe, como parte de su carga desglosar los hechos sobre los que
aduce que no existe controversia, y, además para cada uno de ellos TA2026AP00204 25
debe especificar la página o párrafo de la declaración jurada u otra
prueba admisible en evidencia que lo apoya.
En síntesis, no procede dictar sentencia sumaria cuando: (1)
existen hechos materiales y esenciales en controversia; (2) hay
alegaciones afirmativas en la demanda que no han sido refutadas;
(3) surge de los propios documentos que se acompañan con la
moción de sentencia sumaria una controversia real sobre algún
hecho material y esencial; (4) como cuestión de derecho no procede.
Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., 186 DPR 713, 757 (2012).
Ahora bien, según Verá v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 334-335
(2004) este Foro Apelativo utilizará los mismos criterios que el TPI
al determinar si procede una sentencia sumaria. Sin embargo, el
Tribunal Supremo especifica que, al revisar la determinación de
primera instancia sólo podemos considerar los documentos que se
presentaron ante el TPI. Íd. Además, sólo podemos determinar si
existe o no alguna controversia genuina de hechos materiales y
esenciales, y si el derecho se aplicó de forma correcta. Íd. Es decir,
no podemos adjudicar los hechos materiales y esenciales en disputa,
ya que esta tarea le corresponde al TPI. Íd.
Por otro lado, en Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193
DPR 100, 118 (2015), el Tribunal Supremo estableció que al revisar
una determinación del TPI en la que se concedió o denegó una
moción de sentencia sumaria debemos: (1) examinar de novo el
expediente; (2) revisar que la moción de sentencia sumaria y su
oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la
Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y con los discutidos en SLG
Zapata-Rivera v. J. Montalvo, supra; (3) en el caso de una revisión de
una sentencia dictada sumariamente, debemos revisar si en
realidad existen hechos materiales en controversia, y de haberlos,
exponer concretamente cuáles están en controversia y cuáles no; y
(4) de encontrar que los hechos materiales no están en controversia, TA2026AP00204 26
debemos revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó
correctamente el derecho. Rivera Matos, et al. v. Triple-S et al., 204
DPR 1010, 1025 (2020).
-B-
El Art. 96 de la Ley Núm. 210-2015, según enmendada,
conocida como la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 30 LPRA sec. 6133 (Ley de
Registro de Propiedad), dispone que “en los casos de ejecución de
hipotecas que garantizan instrumentos negociables, deberá darse
cumplimiento a las disposiciones de la legislación mercantil vigente
relativas al cobro de tales instrumentos”. Conforme a ello, el
Tribunal Supremo ha resuelto que a la hipoteca que se constituye
para garantizar instrumentos negociables o títulos transferibles por
endoso o al portador le aplica la Ley de Transacciones Comerciales.
DLJ Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, supra, pág. 963.
La Sec. 2-104 de la Ley de Transacciones Comerciales, 19
LPRA sec. 504(a), define un instrumento negociable como una
promesa o una orden incondicional de pago de una cantidad
específica de dinero, con o sin intereses u otros cargos descritos en
la promesa u orden si el mismo:
(1) Es pagadero al portador o a la orden al momento o cuando primero adviene a la posesión de un tenedor;
(2) Es pagadero a la presentación o en una fecha específica; y
(3) No especifica otro compromiso o instrucción por parte de la persona que promete u ordena el pago que no sea el pago del dinero pero la promesa u orden puede contener (i) un compromiso o poder para dar, mantener o proteger colateral para garantizar el pago, (ii) una autorización o poder al tenedor para admitir sentencia o liquidar la colateral o disponer de ella de otra forma, o (iii) una renuncia al beneficio de cualquier ley que exista concediéndole una ventaja o protección a un deudor. 19 LPRA sec. 504(a). TA2026AP00204 27
A su vez, la Sec. 2-103 de la Ley de Transacciones
Comerciales, 19 LPRA sec. 503(a)(9), define una promesa como “un
compromiso escrito de pagar dinero suscrito por la persona que se
obliga a pagar”. Conforme a ello, el Tribunal concluyó que un pagaré
hipotecario es una “promesa”, es decir, un compromiso escrito de
pagar dinero suscrito por la persona que se obliga a pagar. DLJ
Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, supra, pág. 963.
Además, la Ley de Transacciones Comerciales, supra, regula
quiénes tienen derecho a exigir el cumplimiento de un instrumento
negociable. En específico, el Art. 2-301 de la referida ley, 19 LPRA
sec. 601, establece que la persona con derecho a exigir el
cumplimiento de un instrumento significa:
(i) el tenedor del instrumento, (ii) una persona que no es tenedor[,] pero está en posesión del instrumento y tiene los derechos de un tenedor, o (iii) una persona que no está en posesión del instrumento pero tiene derecho de exigir el cumplimiento del instrumento de acuerdo con las disposiciones de la Sección 2-309 y de la Sección 2- 418(d).Una persona puede ser una persona con derecho a exigir el cumplimiento del instrumento[,] aunque la persona no sea el dueño del instrumento o lo posea indebidamente. 19 LPRA sec. 601.
Ahora bien, el referido estatuto define el término “tenedor”
como la persona que tiene la posesión del instrumento, cuando este
es pagadero al portador, o, en el caso de un instrumento pagadero
a una persona identificada, cuando dicha persona identificada posee
el instrumento. Sec. 1-201(20) de la Ley de Transacciones
Comerciales, 19 LPRA sec. 451(20). Conforme a este marco
normativo, la persona legitimada para exigir el cumplimiento de un
instrumento negociable es su tenedor. Art. 2-301 de la Ley de
Transacciones Comerciales, supra. De igual forma, cuando el
tenedor de un pagaré hipotecario negocia válidamente el
instrumento, la hipoteca que lo garantiza se transfiere
automáticamente al nuevo tenedor. Des. Caribe v. Ven-Lour
Enterprises, 198 DPR 290, 300 (2017). TA2026AP00204 28
En ese contexto, la condición de tenedor de buena fe se
acredita mediante la autenticidad del instrumento y de las firmas
que en él constan. Así, en una causa de acción dirigida a exigir el
cumplimiento de un instrumento negociable, una vez se admite o se
prueba la validez de las firmas, el demandante que produce el pagaré
tiene derecho a reclamar su pago si demuestra que es el tenedor del
mismo. Sec. 2-308 de la Ley de Transacciones Comerciales, 19 LPRA
sec. 608. En los casos en que el instrumento es pagadero a una
persona identificada, su negociación requiere tanto la transferencia
de la posesión del instrumento como su correspondiente endoso por
el tenedor. Sec. 2-201(b) de la Ley de Transacciones Comerciales, 19
LPRA sec. 551(b). A su vez, el endoso aludido refiere a:
[U]na firma, que no sea la de un signatario como firmante, librador o aceptante, que por sí sola o acompañada de otras palabras se añade en un instrumento con el propósito de (i) negociar el instrumento, (ii) restringir el pago del instrumento, o (iii) incurrir en la responsabilidad del endosante respecto al instrumento, pero independientemente de la intención del signatario, una firma y las palabras que la acompañen es un endoso a menos que las palabras que acompañan la firma, los términos del instrumento, el lugar donde está la firma u otras circunstancias no ambiguas indiquen que la firma fue puesta con un propósito distinto al de un endoso. Para el propósito de determinar si una firma está añadida en un instrumento, un papel adherido al instrumento se considera parte del instrumento. Sec. 2-204(a) de la Ley de Transacciones Comerciales, 19 LPRA sec. 554(a).
Por otro lado, el ordenamiento jurídico reconoce a favor del
tenedor de un instrumento negociable una presunción legal de
validez del pagaré y de que este fue otorgado por causa justa y
onerosa. Pereira v. Commercial Transport Co., 73 DPR 326, 330
(1952). A partir de dicha presunción, no se le exige al tenedor alegar
ni presentar prueba dirigida a demostrar que es dueño del pagaré,
ni que lo adquirió de buena fe, ni tampoco detallar la causa onerosa
específica que motivó su adquisición. En efecto, la mera posesión
del instrumento equivale a título suficiente y le confiere legitimación
para presentarlo al cobro, dado que el pagaré nace al tráfico jurídico TA2026AP00204 29
como un documento negociable con valor. Por consiguiente,
corresponde a quien impugne dicha legitimación asumir el peso de
la prueba para demostrar lo contrario. Arroyo Pratts v. Tribunal
Superior, 98 DPR 149 (1969).
-C-
El Art. 1425 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3950,
vigente al momento del contrato y las obligaciones contraídas por
las partes en el presente pleito, dispone lo siguiente en cuanto a la
cesión del crédito litigioso:
Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativo al mismo.
El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve (9) días, contados desde que el cesionario le reclame el pago. (Énfasis nuestro).
Al interpretar la aplicación de dicha figura y su razón de ser,
el Tribunal Supremo ha explicado que:
. . . . . . .
El crédito litigioso, como cualquier otro crédito, puede cederse. Una vez se cede el crédito litigioso, o se vende como afirma el Art. 1425 del Código Civil, supra, el deudor tiene derecho a extinguirlo mediante el pago al cesionario del precio que éste realmente pagó, las costas y los intereses. La doctrina conceptúa este derecho como una restricción a la cesión de créditos litigiosos y la denomina “retracto litigioso” por tratarse de un retracto a favor del deudor cedido. Consejo de Titulares v. C.R.U.V., 132 DPR 707, 726 (1993).
Conforme al Art. 1425 del Código Civil de 1930, supra, un
crédito se tendrá por litigioso desde que se conteste la demanda
relativa al mismo. Es decir, se refiere a aquel crédito sobre el que se
ha entablado contienda judicial, pudiendo el deudor liberarse del
pleito pagando al cesionario las partidas ya descritas. J.R. Vélez
Torres, Derecho de Obligaciones, 2da ed. rev., San Juan,
Universidad Interamericana de Puerto Rico, 1997, pág. 254. TA2026AP00204 30
En lo pertinente al caso que nos ocupa, en DLJ Mortgage v.
SLG Santiago-Ortiz, 202 DPR 950 (2019), el Tribunal Supremo tuvo
ante sí la controversia de si procedía el ejercicio de la figura del
retracto de crédito litigioso sobre la cesión de un pagaré hipotecario.
El Tribunal Supremo determinó que la Ley de Transacciones
Comerciales, supra, desplazó las disposiciones del Código Civil
referentes a la figura del crédito litigioso, haciéndolas inaplicables a
las transferencias de instrumentos negociables otorgadas a su
amparo. Por tanto, la figura del retracto de crédito litigioso no aplica
en los casos de cesión o venta de un pagaré hipotecario. DLJ
Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, 202 DPR, supra, pág. 968.
El Tribunal Supremo se amparó en la Ley de Transacciones
Comerciales, en consonancia con lo dispuesto en la Ley del Registro
de la Propiedad, supra. Toda vez que el Art. 96 de la Ley del Registro
de la Propiedad, 30 LPRA sec. 6133, establece que, “[e]n los casos
de ejecución de hipotecas que garantizan instrumentos negociables,
deberá darse cumplimiento a las disposiciones de la legislación
mercantil vigente relativas al cobro de tales instrumentos”. 30 LPRA
sec. 6133.
Por lo tanto, para que apliquen las disposiciones mercantiles,
según lo dispuesto en la Ley del Registro de la Propiedad, supra, los
pagarés hipotecarios deben caracterizarse como instrumentos
negociables conforme la legislación mercantil vigente. En atención a
dicho razonamiento, el Tribunal Supremo concluyó que un pagaré
hipotecario constituye una promesa comprendida dentro de la
definición de instrumentos negociables de la Ley de Transacciones
Comerciales. DLJ Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, 202 DPR, supra,
pág. 963. Para llegar a esta conclusión el Tribunal Supremo
interpretó, además, la definición de un instrumento negociable
conforme a la referida Ley. TA2026AP00204 31
La Ley de Transacciones Comerciales define un instrumento
negociable como “una promesa o una orden incondicional de pago
de una cantidad específica de dinero, con o sin intereses u otros
cargos descritos en la promesa u orden […]”. Sec. 2-104 de la Ley de
Transacciones Comerciales, 19 LPRA sec. 504(a). A su vez, una
promesa está definida como “un compromiso escrito de pagar dinero
suscrito por la persona que se obliga a pagar”. Sec. 2-103 de la Ley
de Transacciones Comerciales, 19 LPRA sec. 503(a)(9). Por lo tanto,
si el pagaré hipotecario es una promesa, entonces, este está
comprendido dentro de la definición de instrumento negociable.
Establecido que la Ley de Transacciones Comerciales
comprende el pagaré hipotecario, en Capítulo 9 se regula lo
relacionado a la venta o transmisión de estos. Sec. 9-109 de la Ley
de Transacciones Comerciales, 19 LPRA sec. 2219(a)(3). La venta o
transmisión de los pagarés hipotecarios constituye una transacción
al amparo del Capítulo 9 de la Ley de Transacciones Comerciales.
Es así, aunque dicho Capítulo excluya transacciones sobre bienes
inmuebles, pues “el mero hecho de estar garantizado por una
hipoteca no derrota el carácter mueble de un pagaré hipotecario”.
DLJ Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, supra, pág. 965; Des. Caribe v.
Ven-Lour Enterprises, supra, pág. 306.
Regulada la venta o transmisión del pagaré hipotecario por el
Capítulo 9 de la Ley de Transacciones Comerciales, las disposiciones
del Código Civil referentes al crédito litigioso no aplican. Esto se debe
a que en la Sección 9-109 del Capítulo 9 de la Ley de Transacciones
Comerciales, 19 LPRA sec. 2219(e), se establece que “[l]as
disposiciones del Código Civil de Puerto Rico respecto a la prenda y
respecto a la transmisión de créditos no aplicaran a las
transacciones regidas por este Capítulo”. DLJ Mortgage v. SLG
Santiago-Ortiz, supra, págs. 966-967. TA2026AP00204 32
En su análisis, nuestro Más Alto Foro esbozó, además, lo
siguiente:
[R]especto a la figura del retracto de crédito litigioso, conviene señalar también que el propio Código Civil limita su aplicabilidad. Así el Art. 1417a del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3942ª establece que en el contexto de la cesión de una cosa litigiosa, el retracto del crédito litigioso, “no es aplicable a la cesión de un instrumento negociable, traspasado de buena fe y por valor recibido, antes de su vencimiento”. (Énfasis suplido). Es decir, que cuando la cesión de cosa litigiosa trate de un instrumento negociable serán inaplicables las disposiciones sobre la figura del retracto de crédito litigioso.
Además, el Art. 1427 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3961, dispone como sigue: “Todo lo dispuesto en esta parte se entiende con sujeción a lo que respecto de bienes inmuebles se determine en la Ley Hipotecaria”. Con lo cual, el Código nos remite al régimen registral inmobiliario cuando la cesión del crédito litigioso involucre un bien inmueble. DLJ Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, supra, pag. 961.
Finalmente, en DLJ Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, supra,
págs.967-968 el Tribunal Supremo concluyó lo siguiente:
Primeramente, el propio Código Civil, al regular la cesión de una cosa litigiosa en su Art.1417a, supra, aclara la inaplicabilidad de éste cuando se refiere “a la cesión de un documento negociable, traspasado de buena fe, y por valor recibido, antes de su vencimiento”.
Además, en el Art. 1427 del Código Civil de Puerto Rico, supra, se aclara que las disposiciones sobre la cesión de créditos “se entiende[n] con sujeción a lo que respecto de bienes inmuebles se determine en la Ley Hipotecaria”. Y esta a su vez nos recuerda que cuando una hipoteca se constituya para garantizar instrumentos negociables o títulos transferibles por endoso o al portador, el derecho hipotecario se entenderá transferido con el instrumento. Art. 91 de la Ley Núm. 210-2015, supra. Por su parte, el Art. 98 de la misma ley a su vez, nos informa que en los casos de ejecución de hipotecas que garantizan instrumentos negociables deberá darse cumplimiento a las disposiciones de la Ley de Transacciones Comerciales. (Énfasis suplido)
-D-
El Art. 1204 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3343,
regula lo concerniente a la defensa de cosa juzgada y establece lo
siguiente: TA2026AP00204 33
[…]
Contra la presunción de que la cosa juzgada es verdad, sólo será eficaz la sentencia ganada en juicio de revisión.
Para que la presunción de cosa juzgada surta efecto en otro juicio, es necesario que entre el caso resuelto por la sentencia y aquél en que ésta sea invocada, concurra la más perfecta identidad entre las cosas, las causas, las personas de los litigantes y la calidad con que lo fueron.
Se entiende que hay identidad de personas siempre que los litigantes del segundo pleito sean causahabientes de los que contendieron en el pleito anterior, o estén unidos a ellos por vínculos de solidaridad o por los que establece la indivisibilidad de las prestaciones entre los que tienen derecho a exigirlas u obligación de satisfacerlas.
La doctrina de cosa juzgada tiene el propósito de finalizar los
litigios que fueron adjudicados de forma definitiva y, de este modo,
“garantizar la certidumbre y seguridad de los derechos declarados
mediante una resolución judicial para evitar gastos adicionales al
Estado y a los litigantes”. Presidential v. Transcaribe, 186 DPR 263,
273-274 (2012). Así pues, esta defensa tiene el efecto de evitar que
se relitiguen asuntos que fueron o que pudieron litigarse y
adjudicarse en el pleito anterior. Parrilla v. Rodríguez, 163 DPR 263,
268 (2004). Según el Art. 1204 del Código Civil de 1930, supra, “la
presunción de cosa juzgada sólo tendrá efecto si existe la más
perfecta identidad de las cosas, las causas, las personas de los
litigantes y la calidad con que lo fueron”. Presidential v. Transcaribe,
supra, pág. 274. Es decir, el efecto fatal de la doctrina de cosa
juzgada es que la sentencia decretada en un pleito anterior impide
que, en un pleito posterior, se litiguen entre las mismas partes y
sobre la misma causa de acción y cosas, las cuestiones ya litigadas
y adjudicadas. P.R. Wire Prod. v. C. Crespo & Assoc., 175 DPR
139,151 (2008). TA2026AP00204 34
Ahora bien, nuestra Más Alta Curia también ha reconocido la
figura jurídica del impedimento colateral por sentencia como una
modalidad de la doctrina de cosa juzgada. Íd., pág. 276. Al igual que
la doctrina de cosa juzgada, el propósito de esta figura es promover
la economía procesal y judicial. Íd. Además, persigue amparar a los
ciudadanos del acoso que necesariamente conlleva litigar en más de
una ocasión hechos ya adjudicados. P.R. Wire Prod. v. Crespo &
Assoc., supra, págs. 152-153. En particular, la doctrina de
impedimento colateral por sentencia impide que se litigue en un
pleito posterior un hecho esencial que fue adjudicado mediante
sentencia final en un litigio anterior, aunque estén implicadas
causas de acción distintas”. A & P Gen. Contractors v. Asoc. Caná,
110 DPR 753, 762 (1981).
Por último, es menester señalar que la doctrina de
impedimento colateral por sentencia no aplica cuando la parte
contra la cual se interpone (1) no ha tenido la oportunidad de litigar
previamente el asunto y (2) cuando no ha resultado ser la parte
perdidosa en un litigio anterior. Beníquez et al. v. Vargas et al., 184
DPR 210,225-226 (2012). Asimismo, no procede la aplicación de este
concepto en asuntos que pudieron ser litigados y determinados en
el primer caso y no lo fueron, sino que su aplicación se limita a
aquellas cuestiones que, en efecto, fueron litigadas y adjudicadas.
Íd.
III.
En el presente recurso, la señora Toledo impugnó una
Sentencia que el TPI emitió el 8 de octubre de 2025 y notificó el 14
de octubre de 2025 mediante la cual, en esencia, declaró Ha Lugar
la Moción de Sentencia Sumaria y las dos solicitudes de
desestimación que presentó Luna. Particularmente, en su primer
señalamiento de error, alegó que el TPI erró al dictar sentencia
sumaria a favor de Luna a pesar de que, a su entender, los hechos TA2026AP00204 35
materiales en controversia y los que no lo están justifican la
desestimación del caso. En su segundo señalamiento de error,
planteó que, el TPI erró al no desestimar la Demanda, ya que previo
al descargo de sus deudas personales en el procedimiento de
quiebras, Luna únicamente tenía, en el mejor de los casos, un
crédito de naturaleza personal. Argumentó que, al renunciar a dicho
crédito, la apelada carecía de derecho para continuar con la acción
presentada en su contra. Finalmente, en su tercer señalamiento de
error, sostuvo que el TPI erró al denegar su derecho al retracto de
crédito litigioso.
Como es sabido, es norma reiterada que el mecanismo de
sentencia sumaria, consagrado en la Regla 36 de Procedimiento
Civil, supra, persigue adelantar una solución justa, rápida y
económica de los pleitos, conforme al mandato rector de la Regla 1
de Procedimiento Civil, supra. Procede su concesión cuando de los
documentos que obran en autos surge que no existe controversia
real y sustancial sobre hechos esenciales y pertinentes y el derecho
aplicable así lo justifica. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., supra,
pág. 676; Regla 36.3(e) de Procedimiento Civil, supra.
Al revisar la concesión de una solicitud de sentencia sumaria,
este Tribunal Apelativo examina el expediente de novo y aplica los
mismos criterios que el TPI. Verá et al. v. Dr. Bravo, supra, págs.
334-335; Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118.
Nos corresponde, además, evaluar si la moción y su oposición
cumplieron con los requisitos formales de la Regla 36.3 de
Procedimiento Civil, supra, y determinar si existen hechos
materiales en controversia o si, por el contrario, solo resta aplicar el
derecho a hechos no disputados. Rivera Matos et al. v. Triple-S et al.,
supra, pág. 1025.
Examinado el expediente, resolvemos que la señora Toledo
incumplió cabalmente con los requisitos de la Regla 36.3 de TA2026AP00204 36
Procedimiento Civil, supra. En lugar de controvertir de forma
específica y detallada los hechos propuestos por Luna mediante
referencia puntual a prueba admisible que los desvirtuara, la
apelante se limitó esencialmente a reiterar argumentos jurídicos
previamente planteados, así como a invocar defensas afirmativas
relacionadas con alegadas determinaciones emitidas en un pleito
anterior. Tal proceder resulta insuficiente para generar una
controversia real y sustancial sobre hechos materiales que impida
la adjudicación sumaria del caso.
A la luz de lo antes expuesto y de un examen del expediente y
la prueba documental presentada, damos por admitidos y
determinamos que los siguientes hechos no están en controversia:
1. Para garantizar el Préstamo hipotecario #2000015353, la codemandada Ana L. Toledo Dávila constituyó hipoteca voluntaria sobre el inmueble siguiente:
URBANA: Casa número cincuenta y cinco (55) de la Calle General Contreras antes, hoy Calle del Sol, de dos plantas de piedra y azotea con solar de noventa y dos punto ochenta y nueve (92.89) metros cuadrados aproximadamente, en lindes al frente por el NORTE, con dicha calle; por el ESTE, derecha, Marcos Ballesteros; izquierda por el OESTE, Pedro Gil Ojeda; y espalda por el SUR, con casa número treinta y tres (33) de la Calle de la Cruz de Sucesión José Sabino Arroyo.
Consta inscrita al Folio Ciento Ochenta y Seis (186) del Tomo Ciento Siete (107) de San Juan Antiguo, Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección Primera (I) de San Juan, Finca Número Mil Ciento Treinta y Tres (1,133). Véase, Anejo 1 de la Moción de Sentencia Sumaria, Escritura #692, sobre Primera Hipoteca, otorgada el 21 de octubre de 1998, ante el Notario Público Julián Antonio Parrilla Boria.
2. Ana L. Toledo Dávila es la titular registral del Inmueble descrito anteriormente. Véase, Anejo 2 de la Moción de Sentencia Sumaria, Certificación Registral del 31 de julio de 2025, en relación con la Finca #1133 de la Sección TA2026AP00204 37
Primera (I) de San Juan, ubicada en San Juan Antiguo.
3. Según Orden dictada el 6 de junio de 2024 por el Tribunal Federal de Quiebras en el caso núm. 22- 02691-ESL (cap. 7), la apelante, Sra. Ana L. Toledo Dávila, fue relevada/exonerada/descargada (“discharged”) de su responsabilidad personal en cuanto al Préstamo #2000015353. Véase, Anejo 3 de la Moción de Sentencia Sumaria, “Order of Discharge”, dictada el 6 de junio de 2024 por Enrique S. Lamoutte, Juez de la Corte Federal de Quiebra.
4. Luna es la tenedora de buena fe, poseedora por causa onerosa y mediante endoso, con derecho a exigir el cumplimiento del pagaré hipotecario fechado del 21 de octubre de 1998 en la cantidad de $260,000.00, del cual emana el Préstamo #2000015353. Véase, Anejo 4 de la Moción de Sentencia Sumaria, Pagaré Hipotecario del 21 de octubre de 1998.
5. La actual causa de acción es solamente contra la propiedad “in rem”, por lo que solo procede la ejecución de la garantía inmobiliaria. Véase, Anejo 5 de la Moción de Sentencia Sumaria, Declaración Jurada del 7 de agosto de 2025, párrafo #7.
6. La obligación monetaria relacionada al Préstamo #2000015353 garantizada por la hipoteca que grava el inmueble perteneciente a Luna asciende al 19 de febrero de 2025, a las siguientes sumas: $226,856.08 de principal adeudado; $264,169.30 de intereses al 19 de febrero de 2025, más los que continúen acumulándose hasta el saldo total de la deuda; $12,887.01 de cargos por demora, más los que continúen acumulándose hasta el saldo total de la deuda; $28,272.00 de sobregiro en “Escrow”, $32,943.38 de gastos recobrables, para un total adeudado de $565,127.77. Véase, Anejo 5 de la Moción de Sentencia Sumaria, Declaración Jurada del 7 de agosto de 2025, párrafo #8.
7. A estas partidas se añade la suma autorizada, líquida y exigible, del 10% del principal reconocido en el pagaré hipotecario para costas, gastos y honorarios de abogado en caso de reclamación judicial, a saber, $26,000.00. Véase, Anejo 5 de la Moción de Sentencia Sumaria, Declaración Jurada del 7 de agosto de 2025, párrafo #9. TA2026AP00204 38
8. La ejecución de la garantía hipotecaria aquí solicitada también está relacionada a cualquier otra cantidad que tenga que desembolsar o adelantar la Demandante a tenor con los términos del Préstamo #2000015353. Véase, Anejo 5 de la Moción de Sentencia Sumaria, Declaración Jurada del 7 de agosto de 2025, párrafo #10.
9. El préstamo #2000015353 antes identificado fue dejado de pagar por los Demandados, procediéndose a acelerar la deuda y declararla vencida, líquida y exigible, conforme los términos de la hipoteca y del pagaré hipotecario. Véase, Anejo 5 de la Moción de Sentencia Sumaria, Declaración Jurada del 7 de agosto de 2025, párrafo #11.
Estos hechos surgen de la Moción de Sentencia Sumaria
presentada por Luna y de los anejos acompañados a la moción, y no
fueron debidamente controvertidos conforme exige la Regla 36.3 de
Procedimiento Civil, supra.
Así delimitado el marco fáctico, resta aplicar el derecho
sustantivo pertinente para determinar si, como sostiene la apelante,
procede la desestimación de la Demanda a la luz de las siguientes
controversias jurídicas: (1) si lo resuelto en el caso Banco Santander
de Puerto Rico v. Ana L. Toledo Dávila, civil núm. K CD2009-0268,
constituye cosa juzgada respecto al caso de autos y, en
consecuencia, invalida la cesión posterior del pagaré hipotecario; (2)
si la omisión de presentar una reclamación (“proof of claim”) en el
procedimiento de quiebras tuvo el efecto jurídico de constituir una
renuncia a cualquier remedio ulterior, incluyendo la ejecución de la
garantía real; y (3) si, bajo las circunstancias particulares del caso,
procede la aplicación de la figura del retracto de crédito litigioso.
En su primer señalamiento de error, la apelante sostiene que
el TPI incidió al no desestimar la Demanda, al entender que la
apelada carecía de legitimación para instar la acción de ejecución de
hipoteca y que, además, procedía la aplicación de las doctrinas de
cosa juzgada e impedimento colateral por sentencia a raíz de TA2026AP00204 39
determinaciones emitidas en un pleito anterior. No le asiste la razón.
Veamos.
En los casos de ejecución de hipotecas que garantizan
instrumentos negociables, el ordenamiento jurídico dispone
expresamente que el análisis debe realizarse conforme a la
legislación mercantil vigente. Así lo establece el Art. 96 de la Ley del
Registro de la Propiedad, supra, al requerir que en estos casos se dé
cumplimiento a las disposiciones relativas al cobro de instrumentos
negociables. En armonía con ello, el Tribunal Supremo ha resuelto
que los pagarés hipotecarios constituyen instrumentos negociables
sujetos a la Ley de Transacciones Comerciales, supra, por tratarse
de promesas escritas de pago de dinero que cumplen con los
requisitos estatutarios correspondientes. DLJ Mortgage v. SLG
Santiago-Ortiz, supra, pág. 963.
Conforme a la normativa mercantil, la persona con derecho a
exigir el cumplimiento de un instrumento negociable es su tenedor:
quien posee el instrumento cuando este es pagadero al portador, o
quien lo posee debidamente endosado cuando es pagadero a una
persona identificada. Sec. 1-201(20) de la Ley de Transacciones
Comerciales, supra. En el presente caso, la apelada produjo el
pagaré hipotecario con el endoso correspondiente y acompañó su
solicitud de sentencia sumaria con prueba documental que
evidencia su posesión del instrumento, la existencia de la obligación
y el incumplimiento en el pago.
La ley presume que un instrumento producido por su tenedor
es auténtico y fue otorgado por causa justa y onerosa, lo que confiere
legitimación para exigir su cumplimiento. Pereira v. Commercial
Transport Co., supra, pág. 330; Sec. 2-308 de la Ley de
Transacciones Comerciales, supra. Esta presunción protege al
tenedor de buena fe y solo puede ser desvirtuada mediante prueba TA2026AP00204 40
concreta y admisible que demuestre adquisición irregular, fraude o
falta de valor recibido.
La condición de tenedora de buena fe de la apelada surge del
cumplimiento con los requisitos sustantivos que establece la ley
mercantil. La mera repetición de cuestionamientos sobre la cadena
de titularidad o supuestas irregularidades en transferencias previas
no basta para quebrar la presunción de buena fe. En el caso de
autos, la señora Toledo no presentó evidencia que acreditara fraude,
mala fe o adquisición indebida del pagaré por parte de la apelada,
limitándose a reiterar argumentos jurídicos previamente rechazados
por el TPI. Por consiguiente, la apelante no logró desvirtuar la
legitimación de la apelada, quedando claramente establecido que
Luna ostenta todos los derechos para exigir el cumplimiento del
instrumento conforme a la Ley de Transacciones Comerciales,
supra.
Establecido lo anterior, nos resta examinar si lo resuelto en el
caso Banco Santander de Puerto Rico v. Ana L. Toledo Dávila, civil
núm. K CD2009-0268, constituye cosa juzgada. Ello exige analizar
no solo el resultado del pleito previo, sino la naturaleza y alcance de
las controversias que fueron efectivamente adjudicadas mediante
sentencia final.
La doctrina de cosa juzgada tiene como propósito conferir
finalidad a los litigios y garantizar estabilidad en las relaciones
jurídicas al impedir la relitigación de controversias ya adjudicadas.
Presidential v. Transcaribe, supra, págs. 273-274; Parrilla v.
Rodríguez, supra, pág. 268. Sin embargo, su aplicación requiere que
concurra la más perfecta identidad entre las cosas, las causas, las
personas y la calidad en que estas litigaron en ambos pleitos. El Art.
1204 del Código Civil de 1930, supra. Esta exigencia responde al
carácter restrictivo de la doctrina, la cual no puede extenderse a TA2026AP00204 41
supuestos en los que no se haya producido una adjudicación
definitiva sobre la misma controversia sustantiva.
Del examen del expediente surge que el pleito anterior instado
por el acreedor original tuvo por objeto el cobro de la deuda
evidenciada por el pagaré hipotecario y la ejecución de la garantía
real correspondiente. En aquel procedimiento, el TPI emitió una
Sentencia Parcial mediante la cual declaró Ha Lugar el cobro de
dinero, pero No Ha Lugar la ejecución de hipoteca en ese momento
procesal. Dicha determinación, sin embargo, no constituyó una
adjudicación final sobre la inexistencia del derecho hipotecario ni
sobre la imposibilidad futura de ejecutar la garantía, sino que
respondió a las circunstancias probatorias y procesales existentes
al momento de dictarse.
Posteriormente se celebró una vista evidenciaria relacionada
con la titularidad del crédito para efectos de la disposición de fondos
consignados, ocasión en la cual el TPI concluyó que el entonces
compareciente no logró establecer su condición de tenedor del
pagaré. Esta determinación tampoco adjudicó de forma definitiva la
validez del instrumento ni extinguió el crédito, sino que se limitó a
resolver un incidente específico sobre la legitimación de una parte
en ese contexto particular.
En consecuencia, no se configura la identidad de partes ni de
causa requerida para aplicar la doctrina de cosa juzgada. La apelada
en el presente pleito no fue parte en el litigio anterior ni se ha
demostrado que comparezca como causahabiente directo en la
misma calidad jurídica que el demandante de entonces. Asimismo,
el presente caso versa sobre un nuevo reclamo de ejecución
hipotecaria promovido por un tenedor posterior, sustentado en
incumplimientos subsiguientes y en la negociación ulterior del
instrumento. Pretender que la determinación anterior produzca un
efecto absoluto sobre cualquier reclamación futura relacionada con TA2026AP00204 42
el mismo pagaré equivaldría a inmovilizar las relaciones crediticias
y desconocer que los instrumentos negociables están diseñados
para circular y responder a la realidad cambiante del comercio.
Del mismo modo, tampoco procede la aplicación de la
modalidad de impedimento colateral por sentencia, ya que esta
figura impide la relitigación de hechos esenciales que hayan sido
efectivamente litigados y adjudicados mediante sentencia final. A &
P Gen. Contractors v. Asoc. Caná, supra, pág. 762. Del tracto
procesal del pleito anterior no surge que se haya adjudicado de
manera final y concluyente la inexistencia del derecho de un tenedor
posterior a exigir el cumplimiento del pagaré o a ejecutar la hipoteca
que lo garantiza. Las determinaciones emitidas se circunscribieron
a la legitimación de las partes comparecientes en aquel
procedimiento y a la procedencia de remedios en ese contexto
específico.
Así, al no concurrir los elementos indispensables de identidad
ni existir una adjudicación previa sobre la controversia sustantiva
planteada en el presente caso, la doctrina de cosa juzgada e
impedimento colateral por sentencia no constituye un impedimento
para la acción instada por la apelada. Dicho lo anterior, Luna se
encuentra legitimada para exigir el cumplimiento del pagaré
hipotecario, ostentando la condición de tenedora de buena fe
protegida por la presunción legal que establece la Ley de
Transacciones Comerciales, supra, y nada del pleito anterior impide
que se dilucide la presente controversia. Así pues, el primer
señalamiento de error no se cometió.
Ahora bien, en cuanto al segundo señalamiento de error, la
apelante alega que Luna únicamente tenía un crédito personal
previo a la descarga de la apelante en el procedimiento de quiebras,
y que, al no radicar “proof-of-claim”, habría renunciado a cualquier
reclamo. Esta posición carece de fundamento jurídico y fáctico. TA2026AP00204 43
Como resolvimos previamente, Luna es tenedora de buena fe
del pagaré hipotecario, instrumento negociable debidamente
endosado, con derecho a exigir su cumplimiento conforme a la Ley
de Transacciones Comerciales, supra. La condición de tenedora de
buena fe no se limita a la vertiente in personam de la obligación, sino
que comprende también los derechos derivados de la garantía real
constituida mediante la hipoteca que asegura el instrumento. Así,
aun cuando la apelante hubiese obtenido descarga de su obligación
personal en el procedimiento de quiebras, ello no afecta la vertiente
in rem de la obligación garantizada, que es independiente y
autónoma, y que puede ser ejercida por el tenedor de buena fe para
proteger sus intereses sobre la propiedad hipotecada.
La Sec. 2-305(a)(1) de la Ley de Transacciones Comerciales,
19 LPRA sec. 605, reconoce como defensa la liberación del deudor
en un proceso de insolvencia únicamente en lo que respecta a la
acción personal contra el deudor; no se extiende a la acción real
sobre la propiedad que sirve de garantía. En consecuencia, la
descarga de la deuda personal no constituye renuncia ni limita el
derecho de Luna a ejecutar la hipoteca que garantiza el instrumento.
Asimismo, la alegación de que Luna habría renunciado a su
reclamo al no radicar “proof-of-claim” carece de relevancia en el
contexto presente. El derecho hipotecario in rem se ejerce sobre la
propiedad gravada y se transmite automáticamente con el
instrumento al tenedor de buena fe, independientemente de si el
crédito personal fue objeto de reclamo en la quiebra. Por lo tanto, la
renuncia al crédito personal no afecta el derecho de Luna a instar la
ejecución de la hipoteca ni implica la pérdida de legitimación para
presentar la Demanda.
En consecuencia, el TPI actuó correctamente al rechazar la
desestimación solicitada por la apelante, reconociendo que Luna
posee todos los derechos derivados del instrumento hipotecario y de TA2026AP00204 44
la hipoteca que lo garantiza. La argumentación de la apelante,
basada en la descarga de la deuda personal y en la ausencia de
“proof-of-claim”, no puede prevalecer frente a la protección legal
conferida al tenedor de buena fe de un instrumento negociable con
garantía hipotecaria. Por consiguiente, el segundo señalamiento de
error carece de mérito, y procede confirmar la legitimación de Luna
para exigir el cumplimiento del pagaré hipotecario y ejecutar la
hipoteca sobre la propiedad gravada, conforme al derecho aplicable
y a la naturaleza de la obligación garantizada.
Por último, en su tercer señalamiento de error, la señora
Toledo sostuvo que el TPI erró al no permitir el retracto del crédito
litigioso. Esta pretensión carece de fundamento legal y fáctico.
El Art. 1425 del Código Civil de 1930, supra, establece que la
cesión de un crédito litigioso confiere al deudor el derecho a
extinguirlo mediante el reembolso al cesionario del precio pagado,
las costas ocasionadas y los intereses generados desde el pago. Sin
embargo, tal derecho se ejercita dentro de un plazo limitado y en
relación con créditos litigiosos conforme a la definición de la ley civil.
No obstante, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha
dejado claramente establecido que las disposiciones del Código Civil
relativas al retracto de crédito litigioso no aplican a los instrumentos
negociables. En DLJ Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, supra, nuestro
más alto foro concluyó que la Ley de Transacciones Comerciales,
supra, en armonía con la Ley del Registro de la Propiedad, supra,
desplaza las reglas civiles sobre crédito litigioso cuando se trata de
la cesión o transmisión de pagarés hipotecarios. Esto se debe a que
un pagaré hipotecario constituye un instrumento negociable
protegido por la Ley de Transacciones Comerciales, supra, y su
transmisión se regula conforme a esa normativa, no al Código Civil.
El Tribunal Supremo ha explicado expresamente que el Art.
1417a del Código Civil de 1930, supra, dispone que el retracto de TA2026AP00204 45
crédito litigioso “no es aplicable a la cesión de un instrumento
negociable, traspasado de buena fe y por valor recibido, antes de su
vencimiento” DLJ Mortgage v. SLG Santiago-Ortiz, supra, pág. 967.
Asimismo, el Art. 1427 del Código Civil de 1930, supra, remite al
régimen de la Ley Hipotecaria cuando la cesión involucra un bien
inmueble, reafirmando que los derechos reales sobre la garantía
hipotecaria se transfieren junto con el instrumento. Íd., pág. 961.
En el caso de autos, Luna adquirió el pagaré hipotecario de
buena fe, cumpliendo con todos los requisitos de la Ley de
Transacciones Comerciales, supra y no existe evidencia de
adquisición indebida, fraude o cualquier acto que pudiera dar lugar
a la aplicación del retracto. Por tanto, cualquier intento de la
apelante de invocar la figura del crédito litigioso resulta inaplicable
y carente de efecto. En consecuencia, la figura del retracto del
crédito litigioso no procede y el TPI actuó correctamente al mantener
la validez del crédito y la facultad de Luna para continuar con la
ejecución hipotecaria correspondiente. De este modo, el tercer
En atención a lo antes discutido, ninguno de los tres
señalamientos de error de la apelante tiene fundamento. Luna se
protegida por la Ley de Transacciones Comerciales, supra. La
doctrina de cosa juzgada e impedimento colateral no opera frente a
su derecho, la ejecución hipotecaria procede independientemente de
la descarga personal en quiebra de la apelante, y la figura del
retracto de crédito litigioso es inaplicable a la cesión del pagaré
hipotecario. Por consiguiente, el TPI actuó correctamente al
mantener la demanda y permitir la continuación de la acción,
garantizando el respeto a los derechos de propiedad de Luna y la
aplicación de la normativa mercantil vigente. TA2026AP00204 46
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, confirmamos el
dictamen apelado.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
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Luna Residential II v. Ana Luisa Toledo Davila T/C/C Ana L. Toledo Davila Y Otros, Counsel Stack Legal Research, https://law.counselstack.com/opinion/luna-residential-ii-v-ana-luisa-toledo-davila-tcc-ana-l-toledo-davila-y-prapp-2026.